2009年华侨城江苏泰州华侨城别墅项目营销策划报

联泰·梅沙湾营销策划报告江苏泰州·华侨城别墅项目营销策划报告2009年5月22日第一部分市场分析国际金融危机仍在进行，世界经济仍在衰退，我国经济增速明显减缓，靠金融及政策短期回暖改变不了经济持续调整的方向。第二波金融危机，猪流感，等一系列问题使得09年保8战并不轻松……但毫无疑问，中国经济会率先走出全球经济危机的阴霾…中国宏观环境——依然艰难扩内需、保增长,应对政策:增加四万亿元投入；实施十大行业调整和振兴规划；提高出口退税率等稳定出口的；增发国债、结构性减税、实施积极的财政政策；下调利率和存款准备金率的适度宽松的货币政策……一季度国内生产总值65745亿元，按可比价格计算，同比增长6.1%，比上年同期回落个百分点CPI降0.6%。其中，第一产业增加值4700亿元，增长3.5%；第二产业增加值31968亿元，增长5.3%；第三产业增加值29077亿元，增长7.4%。宏观环境....2008-2010年U型底部期，2010年下半年逐渐走出底部从世界地产泡沫破裂后的回暖期来看,平均在年；从中国历史上的地产泡沫来看,1993年发生的一场的泡沫，直到1996年后才慢慢走出；由此，我们认为，2008-2010年，市场处于U型底部，2010年下半年逐渐走出底部。2007年2008年…………时间行业景气指数2009-2010年地产宏观市场中国1993-199630.23平均——27.25.392011年宏观环境2008年看来，长三角仍不失为中国综合实力最强的“金三角”，25城市GDP达到亿元，占全国GDP的比重为21.68%。其中，江苏13市经济增长速度差异较小，浙江11市中增幅最低的温州达到8.5%，增幅最大的舟山高达14.5%。2009年04月27日，中国人银行副行长兼上海总部主任苏宁表示，将发挥金融在支持长三角地区经济结构调整和产业优化升级中的作用，鼓励创新，争取在长三角地区率先推出房地产投资信托产品等金融创新产品。并将充分发挥金融在经济发展中的重要作用。《2009长三角城市发展报告》出炉，在报告评出的长三角20个可持续发展城市综合排名中泰州位列14,泰州相对靠后。

长三角仍将是中国经济发展的前锋泰州综合实力位列长三角各城市位列第14位泰州城市印象泰州地处江苏省中部、长江下游北岸，现辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四县级市和海陵、高港两区，总面积5793平方公里，总人口万。泰州处于沿海与长江“T”型产业带结合部，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块。域内公铁水、江海河大交通、大联运的格局基本形成。工业经济是泰州的主导产业和特色经济。拥有轻工、纺织、冶金、食品、建材等传统产业，但在长三角众多城市中，规模相对较小。相对于长三角而言，充分接受南京辐射是泰州更为合理的选择，然而目前仅在公路交通方面有具体动作，仍未提升到产业衔接的层面，故在短期内对泰州城市发展的促进作用不大。泰州城市印象06年泰州GDP方突破1000亿元，但相应的人均GDP到08年仍没有突破3000美元，从经济发展的规律性判断，泰州经济仍处于成长期，尚未进入快速增长期。城市发展规划城市定位明确将中心城市定性为中国重要的医药产业基地、长三角北翼中心城市、历史文化名城和滨江生态宜居旅游城市明确海陵高港“双城”组团协调姜堰城区发展战略初步确定海陵区未来发展战略为“南拓、东进、西优、北控”，建设南部新城，东部对接姜堰城区，西部发展工业园，北部保护水乡风光；高港区未来发展战略为向东、向南发展建设滨江新城，以发展滨江先进制造业与现代服务业为主，成为宜居宜工的滨江城区。

项目位置用地面积(㎡)总建筑面积(㎡)容积率产品特征主力户型总套数均价（元/㎡）西域绿洲江州北路56600600001.06多层、小高层一房、二房、三房2853580阳光新城东风路与南通路交汇处73801988001.33多层主力90-140㎡的二、三、四房7504280泰墅园江洲路与梅兰西路交界处5000013333别墅——玲珑嘉园江洲北路西16

多层80-130㎡1803080江洲公寓江洲北16

多层84-136㎡的二房、三房1642890苏房佳园东花园路钢厂对面

4666265000多层、小高层64-142㎡二、三房为主5983990同悦容园人民东路西侧、迎春路北侧26713498381.84

小高层90-162㎡二、三房4046650东润第一城新区东风南路东侧、翻身河南侧、永兴路北侧1400002040001.50

多层、叠加88－120㎡的二、三房16003500天达佳园海阳路扬州路交江80000974611.30多层85－140㎡二房、三房、四房8003600莱茵东郡海陵区济川东路、原328国道交叉口1328651859201.11

4+1准别墅128-222㎡10904000泰州地产市场个案汇总海陵区主要项目概况一览项目位置用地面积(㎡)总建筑面积(㎡)容积率产品特征主力户型总套数均价（元/㎡）金水湾青年南路东侧，农行南侧740001130001.48

二、三房92-240㎡的三房、复式9504090恒景国际花园海陵南路289号2237763000001.23

多层、小高层、叠排150——180㎡的三房19404200玉城名郡东风路以东、迎宾路以北、口泰路以73

花园洋房、高层、公寓二房、三房4304800泰州碧桂园泰东河大桥北侧2000000234740001.10

洋房、别墅，小高层130㎡的三房－622㎡的双拼别墅4000东城国际浙江路南侧（原丰达种鸭场地块）60000966981.42

多层、花园洋房85－110㎡的二房、三房8202900凤城国际泰州市海陵区铁塔路58号1312022800001.91

高层、小高层三房、四房7384120

华纺锦宸扬州路48号1191401703701.43

多层小高层84－223㎡的二房至五房11804200

鹏欣尚城春兰路、迎春东路交汇200000195898电梯洋房、花园洋房、庭院HOUSE、LOFT17113280锦东花苑民兴中学西侧45068别墅1423800起海陵区主要项目概况一览泰州地产市场个案汇总项目位置用地面积(㎡)总建筑面积(㎡)容积率产品特征主力户型总套数均价（元/㎡）康桥水岸泰州市大学城中心区40000516001.30

叠加、联排、双拼+小高层4984080鹏欣上郡鼓楼南路西侧、海陵南路东侧、老通扬运河南1890005500002.20

18层、30层小高层与高层4000多4860世茂河滨花园泰州市泰高路329号1800002900001.73

小高层、洋房、别墅一期花园洋房：118-259㎡三至五房6503200－6000盛和·东方名邸泰州市东部，紧邻高校园1055901482801.30

多层,叠加,小高层143-160㎡四房为主11363980金通梅园迎春路、东风路交汇处（梅兰芳公园东侧）959561172001.22

多层、小高层、别墅、叠加66-200㎡7500格林美郡高港区金港北路119820220000别墅309-375㎡五房——翰林雅居泰州市济川东路以南，纵一路以东1700002100001.18

多层，双拼，别墅主力户型130㎡13313180

天禧玫瑰园高港区姜高路南大寨河东120000191920.47

别墅250－380㎡2083800水岸帝景高港区金港中路西侧32.3万46万1.43联排别墅、叠加花园洋房、多层、小高层、高层50-350㎡39682800泰州地产市场个案汇总海陵区、高港区主要项目概况一览项目位置用地面积(㎡)总建筑面积(㎡)容积率产品特征主力户型总套数均价（元/㎡）华阳文锦园振兴北路二附中东侧5200022380.750.43多层、高层————3200恒盛香格里三水大道与淮海路交汇处1600002400001.50

多层、小高层93-125㎡三房————福田花园前进路长江路交汇处2935838165.631.30

多层，小高层二、三、四房——3100府西人家新市政府西侧通扬西路78号1690142400001.42

多层、小高层、别墅————2700起东方明珠姜堰大道北、外环东路西、亮桥河南877001000001.40

多层，小高层二、三房————欧亚国际花园泰东苏陈交界处2406663200001.15

多层、花园洋房、叠加别墅、小高层110㎡左右三房为主2000多2970常工尚城姜堰大道交警大队西2200003142001.42

多层小高层83－130㎡的二房三房3000泰州地产市场个案汇总姜堰市项目概况一览泰州典型别墅调查泰州世茂河滨花园

姜堰中天御苑姜堰府西人家泰州金通·梅园金通·梅园住宅号称泰州最贵之一,住宅均价6600—7500元/平方米;项目处于泰州中心位置且两面临东城河,是泰州豪宅.目前别墅部分对外叫价12800—15800元/平方米,目前未有成交。估计有以别墅树立价格标杠的嫌疑.地点：泰州迎春路/老街对面占地面积：万平方米建筑面积：万平方米容积率：1.22

总户数：53栋其中别墅只有11栋别墅主力户型：东城河边规划的顶端豪华单体别墅，共11幢独立别墅，面积介于290至360平方米之间。泰州－金通·梅园泰州别墅调查泰州市政府将向南迁移，项目未来前景较好；首批别墅单位即将售完，均价为5500元/平方米，别墅总价为140—180万元左右。地理位置：泰州市泰高路329号地形和景观：以世茂集团一向开发模式，以500亩的人工湖作为项目最大的景观。总建筑面积：约40万余平方米主力户型：首批滨水豪住共146套

26套联排别墅，别墅面积为248—330平方米。泰州－世茂滨河花园泰州姜堰市政府西侧总建筑面积：24万平方米。别墅部分为联排别墅，共约48套，面积268—320平方米左右。别墅售价4800元/平方米左右，总价110万—150万元不等，别墅现仅剩余5套。项目位于半山之间，临近游乐设施，山林资源丰富，拥有湖水自然资源。与海距离较远，部分户型面海。姜堰－府西人家项目位置：姜堰市城西新区，上海路，与姜堰市政府仅仅500米总占地：第一期占地174亩总建面：第一期平方米,全为独栋及叠加别墅户型面积：280-680平米别墅项目将传统居住宅文化及当地建筑风格融合,在建筑上体现北方厚重的大院文化,在园林景观上则体现出江南小桥流水人家的特点,具有浓厚的中国风味;别墅价格为4500—5500元/平方米,项目销售较好,只剩少数单位未售出.姜堰－中天御苑市场小结目前，中国宏观经济仍不容乐观长三角将是中国经济前进的先锋泰州经济受“宁镇扬”经济带辅射，在长三角城市群中发展相对滞后08年一季度，泰州房地产成交量有所下滑，但09年慢慢有所回升08年底到09年底，泰州地产发展与消费政策扶持力度较大泰州房地产开发量较大，08年，泰州房地产可售面积累计达100万㎡左右泰州地产推售量主要集中在海陵区，其次是姜堰区泰州地产产品类型从多层、小高层、高层到别墅均有，较为丰富泰州地产产品面积区间从85㎡左右到600㎡以上都有，但主力户型为90㎡－130㎡之间的二房与三房泰州地产价格方面，多层、小高层一般为2600－4000元/㎡，别墅一般为4000-7500元/㎡.当地富裕阶层能接受的别墅总价一般不超出200万元,80万—150万之间的别墅较易销售.客户访谈为了更好的了扬州、镇江客户对华侨城项目的需求，项目组成员于2009年5月20日—21日以访谈的方式针对扬子豪泽苑的别墅客户、已经购买别墅的扬州其它项目客户进行小范围的调研，调研客户数共20位。1、对泰州的城市印象通过调查，大部分人对泰州的印象都不是很深刻，没有什么特色，觉得没有自己所在的城市好。2、对华侨城的大手笔及规划前景下，对项目感觉？大部分人在华侨城品牌及规划图的引导下，认为这一项目很好；但问客户有没有这样的购买需求时，大部分客户表示暂时没有打算。3、如果对项目感兴趣，吸引你的因素？吸引的因素主要有休闲度假好去处、身份象征等因素。4、如果对项目不感兴趣，原因是？首先他们认为要认可本项目第一是城市的对比，花同样的钱我为什么要买一个欠发达的城市；其次区域因素比较重要，如买别墅自住都是想在工作和生活周围买，不想离得太远；生意商人或外地客户在本地工作及经营，认可这个城市后才会买高档住宅。第二部分豪宅案例及对项目启示跳出市场看市场：华侨城别墅是苏中地区最顶级亲水高尔夫别墅，在当地无可比性，我们将目光放高远些,通过案例寻找项目出路的启示……

Part1世界顶级豪宅大观（中国豪宅无一入列）世界顶级豪宅——极尽奢华类爱敦阁（UpdownCourt）——帝王式的私人住宅

售价：1亿3800万美元位于伦敦郊区萨里，58英亩修饰精美的园林，103间房间，22间大理石浴室，有宴会厅内壁球场、保龄球场、50座位的私人电影院和24K金的图书馆地板等等，还附设应急避难室、可加热的大理石车道、直升机降落坪被称为“英国19世纪后建造的最重要的私人住宅”普拉克豪宅(ToprakMansion)——新古典主义式宫殿售价：9200万美元主要居住空间(不包括工作人员和来宾公寓)共约万平英尺，包括宽敞螺旋楼梯、4个厨房及80英尺长的豪华酒廊。还有包含游泳池的休闲活动综合室、土耳其浴室和桑拿，两英亩绿化场地。世界顶级豪宅——个性设计类ThePortabelloEstate——超现代设计风格售价：7500万美元位于美国加州科罗纳德尔玛，占地近30000平方英尺的超现代空间，拥有8间睡房，10间浴室。建造于2002年，三部分靠海的场地只是PortabelloEstate如此昂贵的部分原因，豪宅设计就像一个鹦鹉螺贝壳，还有一个被“会议厅”环绕着的石窟。曼德勒农场——美国乡村风格售价：6300万美元位于曼德勒，由一栋万平方英尺的大房子，几座小木屋和开满鲜花的农场组成其中大农场占地650英亩，散布着一些池塘。洋溢着乡村风格，和美国布什的德州农场很相似。世界顶级豪宅——无敌景观类洛克斯利大厅(LocksleyHall)法式建筑风格售价：6500万美元位于美国加州贝尔维迪尔(Belvedere)，10000平方英尺的面积，6间睡房可以360度的视觉观看旧金山、天使岛、金门大桥和海湾的风景。由建筑师(JuliaMorgan)朱莉娅·摩根设计的前门。“马顿”具有乔治王时代的艺术风格

售价：4500万美元

主屋万平方英尺，海滩295英尺。典型的海景宫殿式别墅，其历史、面积、无敌海景都是其价值之所在。

世界顶级豪宅——名人类“三湖”别墅——英格兰风格售价：7500万美元包含了60英亩汉普敦土地的三湖别墅，以它的湖为名。高尔夫球场、14个花园、75英里长的游泳池和宾馆。美国高尔夫协会里斯·乔斯设计的高尔夫球场，由名建筑师阿兰·葛林柏格设计的主房空间。集居住、运动和休闲于一体的住宅，紧邻纽约。“向往东方”——美式建筑风格售价：5000万美元拥有600英尺的海滩，大片的湿地。这个房屋曾经接待过多位名人，包括前第一夫人杰奎琳·肯尼迪、著名影星伊丽莎白·泰勒。

世界顶级豪宅的共性及启示世界级豪宅——稀缺的景观资源是世界级豪宅价值永保、长久不衰的有力支持因素；极尽奢华、个性化的设计是世界级豪宅价值绽放的要点；名人效应使世界级豪宅光环魅力四射。对项目启示——华侨城项目座拥亚洲最大的湿地公园，拥有的稀缺自然景观资源，依托于华侨城高尔夫球会休闲度假概念，高尔夫景观尊贵；假以名人营销、名人居住效应项目完全可以苏中地区首席豪宅。Part2中国内地顶级豪宅剖析

中国内地顶级豪宅分布图TeTeTe北京上海深圳0.5亿大面积绿地0.32—100公顷北京东山墅0.6亿郊区生态环境0.24—1090亩北京西郊庄园0.6亿世纪公园0.26—162亩上海九间堂0.7亿华侨城旅游地产——37亩深圳纯水岸1.0亿高尔夫球场0.65.2万平米第四期130亩深圳观澜高尔夫大宅1.3亿佘山、高尔夫球场——86.67公顷上海紫园1.5亿自然森林、水域0.663.1万平米70亩上海檀宫1.9亿上海外滩5.711.5万平米30亩上海汤臣一品2.8亿佘山0.15.3万平米800亩世茂佘山庄园最高总价资源容积率建筑面积占地面积项目名称中国内地顶级豪宅一览表72栋独立花园别墅，欧洲文艺复兴时期的建筑风格，项目位于佘山国家森林度假区，自然资源最大价值资源。售价：均价40000元/平方米，最高亿元/套。中国内地豪宅分析上海世茂佘山庄园上海世茂佘山庄园汤臣一品项目占地2万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，共220套。项目坐落于陆家嘴滨江大道旁、黄浦江畔。江景资源为项目最大价值资源。售价：起价：80000元/平方米，均价：110000元/平方米，最高价：140000元/平方米。项目占地70余亩，建有18栋独立别墅，富含8种风格——英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式。项目拥有上海中心城区最大的自然森林和原生水域为其最大价值资源。售价：最低价6000万元/套，最高价亿元/套。上海檀宫意大利托斯卡尼式上海檀宫法国枫丹白露式上海檀宫意大利佛罗伦萨式上海檀宫上海紫园项目占地86.67公顷，建有150余块别墅用地。项目现已进入三期，采用现代建筑风格。项目位于上海松江佘山国家级旅游公园，佘山、人工湖及一座1千亩高尔夫球场为项目最大价值资源。售价：最低1600万/套，最高亿元/套。上海紫园项目总占地约10平方公里，别墅及相关配套总建筑面积100万平方米；最近一期高尔夫大宅占地130亩，建筑面积万平米，容积率。建有300栋大面积独立别墅。项目依托于得天独厚的高尔夫球场优势。售价：最低价：1000万元/套，最高价：亿元/套。深圳观澜湖高尔夫大宅深圳观澜湖高尔夫大宅深圳纯水岸三期项目占地37亩，15栋独立花园别墅，是华侨城旅游主题地产波托菲诺项目的一个组成部分。

项目坐落在华侨潮洲街西侧。售价：最低价：3600万元/套，最高价：亿元/套。项目容积率，建有96栋独立别墅，其建筑风格属于中国古典式园林建筑。项目处于以世纪公园为核心的城市绿化圈内交通极其便利，此为项目最大价值资源。售价：最低2000万元/套，最高6000万元/套。上海九间堂上海九间堂项目占地1090亩，容积率，建有251套别墅，欧洲新古典主义和文艺复兴时期建筑风格为主要建筑风格。项目位于上海西郊，区域空气质量和生态环境优良为西郊庄园项目最大价值资源。售价：最低1600万元/套，最高6000万元/套上海西郊庄园上海西郊庄园项目占地100公顷，容积率，建有155栋独立花园别墅，为北美风情风格。项目坐落在CBD中央商务区、燕莎———丽都涉外商圈和使馆区之间，毗邻朝阳公园，拥有大面积的绿地为项目最大价值资源。售价：最低价：850万元/套，最高价：5000万元/套。北京东山墅北京东山墅中国顶级豪宅——较低的容积率，享有山、湖、河等自然资源，构织了中国低密度顶级豪宅的价值基础。虽然山、湖、河景资源不具备唯一性，但项目普遍具有一定历史文化、品位的支撑，加上稀有资源，奠定其豪宅地位。对项目启示——高尔夫景观及溱湖湿地景观在华侨城的打造下，自然资源和景观价值将可能超过泰州甚至苏中任何顶级豪宅，再凭借华侨城对圣寿寺开发推广，注入历史文化气息。在华侨城旅游项目、高尔夫、休闲度假设施的支撑为项目吸引名豪购买，树立项目上流权贵豪宅形象奠定了基础。中国内地顶级豪宅的优点及启示第三部分项目分析项目位置泰州华侨城项目位于江苏省苏中地区中心位置的姜堰市溱湖风景区，上通苏北，下连苏南，东襟南通及上海，西接扬州及南京，紧邻宁靖盐高速和正在建设中的江海高速，交通十分发达。项目依托著名的溱湖4A级国家湿地公园，拥有独具一格的景观资源和生态优势。项目一期经济技术指标总用地面积145965.44m2建筑占地面积22071.06m2计容积率总建筑面积40491.99m2其中独栋31套12052.04m2双拼68套17376.00m2联排56套10884.05m2建筑覆盖率15.0%绿化覆盖率72%容积率0.28项目一期第一批其中一期第一批约2万平方米,别墅80套.项目优势华侨城品牌优势：华侨城的品牌号召力,有点石成金之神奇,“不同的城市,同一个华侨城”高尔夫球场优势：高尔夫球场的“山、湖、林、园、岛”五大资源为项目带来了丰富的现代化景观;同时为别墅带来的休闲/度假/居住价值环境资源优势：项目紧临溱湖国家4A级湿地公园及喜鹊湖旅游度假区，环境清幽、拥有大城市无比稀缺的生态自然环境。规模及指标优势：3000亩高尔夫绿地依托,15万平方米规模用地，超低容积率，如此超低密度纯别墅项目在长三角实属罕见。区域形象不高：泰州综合竞争力在长三角城市群中靠后，无论是历史文化或旅游资源知名度不高，区域形象不高是本项目发展的最大瓶颈配套欠缺：项目位置处于泰州及姜堰的城效，区域各项配套不完善区域交通现状不便：相比长三角其它城市,机场及港口配套缺失,交通的多样性不足。区域经济发展相对较后：泰州／姜堰高端别墅购买力不足，区域经济发展欠缺活力项目劣势区域发展机会：随着华侨城集团进入该区域，溱湖地区在高尔夫球产业及溱湖度假休闲产业带动下，项目所处区域价值将被重新定义，区域形象甚至泰州的形象将得到有效改善。“大长三角”格局：长三角一体化进程、泛长三角洲的大区域形成将为未来将有多元交通网络体系，交通规划的实施建设将改善区域交通状况大大拓宽项目客源区域来源。市场空白机会：泰州纯别墅项目高端豪住供应稀少，项目有望填补市场空白。项目机会长三角其他区域竞争：宁沪杭一线长三角城市；扬州、江阴、南通等其他区域的客户分流

国家政策风险：国家宏观政策可能带来不利影响

项目威胁１、稀缺的高尔夫自然资源价值２、开发商品牌和开发经验３、规模和指标优势４、国家４Ａ级湿地公园及华侨城项目的旅游资源５、田园风光的居住价值项目拥有五大核心价值体系第三部分营销篇Part1项目定位项目定位物业定位1形象定位2客户定位3价格定位4中国——物业范围放大全国顶级——顶端社会阶层专享，身份地位的品牌标签

高尔夫球会——靠高尔夫景观，尽享精致人工湖、河、坡地稀缺自然景观休闲度假别墅——最大化地满足个性品质居住需求、追求最充分的自我主张

中国顶级高尔夫球会休闲度假别墅物业定位

经过对项目核心竞争力的分析，以及当今同类物业发展趋势，我们得出本项目的物业定位为：形象定位

最尊贵的名豪奢华生活……形象定位大奢人间·名豪私墅大奢人间——尊贵之首、荣耀之巅的奢华境界名豪——暗示目标的客户非名则贵的社会地位私墅——仅为少数人量身打造的奢侈别墅空间客户定位核心客户：周边实业阶层及外围投资客重点客户：来自长三角高尔夫名流及内地的文艺、体育界名人

游离客户：港台外资企业地区行业企业领袖圈层概括：名富阶层他们可能是拥有领跑主流行业的能力，地位举足轻重；也可能是文艺、体坛名人，瞩目全球，是舆论的导向。财富积累扎实，购买力无可限量。享受尊贵的感觉，注重服务与品质。以古董商心态来收藏建筑，钱不是问题，关键在于喜欢与否。追求产品个性设计，具价值质感，既有实在品质又有身份象征。客户描述对文化认同与景慕，钟情于纯自然背景和优秀的建筑；追求“珍品化”生活，含蓄内敛、深藏不露、不事张扬；需要一个符合他们意愿的生活圈子、一个属于他们的社交平台，从而满足他们对格调生活的追求；个性化生存、品位化生存是他们最渴望的方式；愿意、也有意识打造贵族气质。客户描述休闲度假别墅及企业公馆消费者的核心愿望产品的核心利益点拥有尊贵绝对的主导地位目标客户心理分析价格定位同比泰州市场所有别墅项目，本项目无论从景观资源还是项目档次上均占据绝对的优势；但本项目应比扬州西湖边的别墅价格低一些，初步估测，项目大致售价如下:

独栋别墅价格：11000-13000元/㎡

双拼别墅价格：8000-10000元/㎡联排别墅价格：6000-7500元/㎡以上价格为初步估算,详细价格测算需在开售前以专题报告形式确定.Part2

营销推广1.项目核心竞争力分析华侨城集团品牌吸引力1自然资源2

项目核心竞争力分析项目核心竞争力——城市及区域价值资源华侨城对项目高标准的规划目标必然带来整个项目功能价值的升级和区域地位的提升，华侨城为区域及项目注入的强大的升值驱动力。华侨城集团作为重点央企经多年发展已形成强大的品牌价值，以华侨城的开发模式向国内其它城市输出，是项目成功的保障。

不同的城市同一个华侨城项目核心竞争力——自然资源独一无二环湖·高尔夫景观·低容积率·稀缺之地项目案名建议华侨城·溱湖别墅项目再根据分期开发情况，每期分别命名：

一期：翡翠湾

二期：纯水岸…

…2.文化营造奢侈品成为财富的象征、身份的象征，被众多财富阶层竞相追逐。奢侈文化带来的时身份与财富的象征奢侈文化

“奢侈品”这个词往往是与成功的品牌、过硬的质量、优秀的设计理念乃至历史积淀、文化传承联系在一起的，正是这些因素决定了奢侈品高昂的价格。奢侈是品味的象征

国际顶级私人物品展(TopMarques)，是世界富豪极尽奢华的“游戏”，更是炫耀富有的“舞台”。这个展览每年四、五月间在世界富豪聚居之地摩纳哥的蒙特卡洛举办，展会吸引了世界上最奢侈、最顶级的知名跑车、游艇、私人飞机、珠宝、名酒以及各类顶级房产、高尔夫俱乐部、私人会所等参展。奢侈是身份地位的象征奢侈背后有一种文化和生活方式。奢侈品的精神价值超过了标签价值、使用价值。奢侈品是仅为少部分人所拥有的，符合项目特质。奢侈仅能被少数人所尊享顶级奢侈品买家主要分为三类：一是胡润百富榜和福布斯中国富豪榜的上榜富豪；二是身价亿元以上的“隐形富豪”；三是具有高消费能力的文艺、体育名人。顶级奢侈买家的组成与本项目的目标客户群完全吻合！营造手段世界顶级奢华豪宅展览会世界顶级奢侈品展销会临湖奢侈楼王拍卖会名人文化——宅以人传世界著名的住宅基本无一例外均与名人有关，宅以人传的道理由古至今，从国内到国外不断传续。古今、国内外名人住宅“向往东方”因前第一夫人杰奎琳·肯尼迪、著名影星伊丽莎白·泰勒曾居住而闻名“美庐”曾作为蒋介石的夏都官邸而闻名美国贝佛利山庄因为云集了大批文艺、体育明星而闻名于世，包括詹妮佛-洛佩兹、贝克汉姆、汤姆·克鲁斯、约翰逊等。名建筑师作品历久不衰现代建筑大师密斯·范·德·罗作品，范斯沃斯住宅，称为“看得见风景的房间”。

由名建筑师阿兰·葛林柏格设计的“三湖”别墅营造手段世界名建筑设计师签约仪式××（名人）成为华侨城别墅业主以半价形式招揽一至两名大众明星人物如姚明、章子怡等，产生名人效应，引起普遍关注。风·水文化项目所处位置可谓上风上水的风水宝地，完全符合名豪阶层对于居住风水的要求可成为本项目的隐性卖点之一。营造手段全国顶级风水大师研讨会名人风水讲座3.专属营销模式凸显客户的尊贵身份及奢侈享受专属顾问，上门服务聘请学识丰富，美貌与智慧并存人士担任本项目的高级置业顾问，针对目标客户群，选取各行业的领袖人物及各界名人，上门推荐项目，提供全方位的置业顾问服务，并接送客户看楼。专属御用风水师聘请全国知名的风水大师作为本项目的御用风水师，为定制别墅的客户进行一对一的服务，提供建筑设计及家居摆设方面的专业指导。专属御用设计师在全球范围内进行别墅设计方案招标，胜出的前12名建筑设计师，将成为定制顶级别墅的前12名客户的御用建筑师，根据客户的需求为客户提供一对一的服务。保罗·安德鲁安藤忠雄多米尼克.佩罗专属尊贵服务高门槛看房——主动上门客户凭信用黑卡看房。上门接送——针对深圳内的目标客户，劳斯来斯专车接送看房，外地客户直升机专机接送。现场服务——所有现场服务人员在客户第二次上门即可叫出客户姓名及认出车牌号，给客户提供六星级酒店式的服务。4.全球推广策略“真正的挑战不在于制作一则广告，而在于让媒体讨论你的品牌。”

--菲利普.科特勒

全球推广目的全球推广的目的不仅仅是销售，而是要形成舆论焦点、提升企业品牌，同时实现项目价值的最大化。全球推广手段发布千万悬赏令——全球征集别墅设计方案在全球范围内发布通告，千万悬赏，全球征集华侨城别墅设计方案。选出12位建筑设计大师，举行盛大签约仪式。同时举行成功·财富类论坛，邀请评委开坛讲座。国际知名酒店物业管理公司签约仪式聘请国际知名的酒店管理公司担任本项目五星级酒店的管理顾问，在全球范围内发布签约仪式。皇家亲临由国际公关公司牵头，邀请英国王子威廉亲临现场，参加梅沙湾全球产品推介会的启动仪式，为项目注入皇家贵族气质。由国际代理公司牵头，在美国纽约、落杉矶、英国伦敦、中国台湾、香港等华人、富豪聚集区地进行全球推介会，吸引外籍富豪购买。全球推介会5.营销阶段分解营销推广主题主题推广语——世界的溱湖溱湖的世界溱湖景观不仅仅是长三角的，还是中国的，更是世界的……NO.1世界的溱湖NO.2溱湖别墅，比肩国际NO.3至尊高尔夫奢侈生活领地

阶段推广语——

世界的溱湖—

绝无仅有的湿地高尔夫景资源，得天独厚的地理位置至尊高尔夫奢侈生活领地独特的资源就如奢侈品一样，惟少数人尊享溱湖别墅比肩国际奢华至级的规划+世界顶级大师量身打造+高尔夫坡地别墅。

销售节奏分解形象蓄势期全球路演开盘销售强销强尾盘阶段0９.09-10.0410.04-10.0510.05-10.0610.07-10.1010.11-10.122009年09月项目市场形象正式亮相2010年04月全球推介会2010年05月开盘时间，同时考虑与开盘时间的衔接2010年07月起项目进入强销期2010年12月现楼完工，完成尾盘工作，入伙媒体策略→蓄热造洪手法，进行全方位的媒体整合；→区位地段资源整合，开发商品牌形象整合；→建立广泛的市场影响力、为全球式的宣传推广做准备。→户外广告——机场、深南路、盐坝高速户外广告占领各交通要道；→媒体推广——报纸软文、网络宣传、电视形象广告宣传；→新闻发布会——以多种事件为主题连续举办各种发布会，引发媒体关注.3种主流媒体组合媒体策略推广费用预算考虑项目的推广周期及推广节奏，预估整体推广费用大约占总销售额的％—0.8%。ThankYou!祝泰州华侨城项目取得圆满成功！中国最具竞争力的房地产综合服务商第1天：成都—卧龙—日隆—丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴—塔公（塔公草原，塔公寺）—新都桥(145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草……如诗如画的田原风光。第3天：新都桥——稻城（367KM）住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽——海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城—亚丁（110KM）住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠