2015年上半年西藏房地产估价师制度与政策：房地产中介服务行业自律考试试题

2015年上半年西藏房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业自律考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。6.196.427.209.582、某宗地的面积为1000m2,采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2,2190元/m?和2220元/mz,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为元/m2。A：2160B：2175C：2181D：2205E：工业用地的监测点评估价格3、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2,采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。41204149C.4184D.42164、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是担保。A：一般保证B：贷款人、保证人分担责任的比例保证C：连带责任保证D：信誉保证E：执行层的组织协调5、下列不属于在建工程抵押特点的是。人：目的是取得在建工程继续建造资金的贷款B：以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为偿还贷款履行担保C：以转移占有的方式抵押给贷款银行D：以不转移占有的方式抵押给贷款银行E：执行层的组织协调6、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格7、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为_。A.市场不景气B.该别墅区的环境条件变差C.该别墅区的单位开发成本降低D.开发商获得满意的利润即可8、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为年。A：10.0B：12.5C：13.5D：40.0E：工业用地的监测点评估价格9、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。A：估价目的B：估价时点C：估价对象D：价值类型E：工业用地的监测点评估价格10、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是_。A.交通拥挤B.建筑技术减少C.城市规划改变D.自然环境恶化11、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%,折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为一万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.0912、下列不是拍卖的基本原则的是_。A.公开原则B.诚实信用原则C.公正原则D.保留价原则13、一个国家的城市规划体系一般不包括_。A.规划法律体系B.规划行政体系C.规划运作体系D.规划核心体系14、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。A：估价结果B：估价假设C：估价目的D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格15、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。八：项目建议书的编制B：施工图设计C：可行性研究D：成本收益分析E：借款合同16、经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并可采取方式供应。A：行政划拨B：拍卖出让C：招标出让D：挂牌出让E：房地产估价机构必须加盖公章17、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%,则此项目的财务净现值是万元。A：-41.8B：200C：158.2D：-241.8E：借款合同18、下列关于房地产测绘产品二级检查一级验收制，表述错误的是。A：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行过程检查B：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查C：二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查D：在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告E：执行层的组织协调19、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的。A：个人企业B：合伙企业C：集体所有制企业D：全民所有制企业E：执行层的组织协调20、房屋拆迁纠纷的当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉，人民法院_。A.应在5个工作日内立案受理B.应在5个工作日内决定是否立案受理C.应在受理后60日内作出判决D.不予受理21、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。A：9.00%B：8.05%C：30.00%D：7.52%E：借款合同22、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0,楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为一万元。A.1450B.2900C.320D.250023、下列不是计价定额的是_。A.预算定额B.施工定额C.概算定额D.概算指标24、假设某项日年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为_。10.7%8.0%C.5.3%D.2.7%25、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是_。A.批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年B.临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施C.临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地D.临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为—元/mZ。38003520370037202、某市去年住宅的实际销售量为500万m2,预测销售量为450万m2,平滑指数为0.8,则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是一万m2。4504754905003、原城乡建设环境保护部发布《房屋完损等级评定标准（试行）》在—实行。1984年12月8日1984年11月8日1948年12月8日1985年11月8日4、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。A：典型合同B：实践合同C：诺成合同D：主合同E：从合同5、下列有关拍卖活动的各类型特点，说法错误的是_。A.拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系B.动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志，不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志C.在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价略高于一次性拍卖D.有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等，无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖6、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。A：位置固定性B：不一致性C：适应性D：相互影响性E：借款合同7、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是。A：同质偏好B：分散偏好C：集群偏好D：集中偏好E：借款合同8、债券利率的高低，主要受等因素的影响。A：银行利率B：发行者的资信级别C：偿还期限D：发行者的企业特色E：利率计算方式和资本市场资金供求关系9、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是_。A.财务净现值B.投资利润率C.动态投资回收期D.财务内部收益率10、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算_。A.房屋重置价格结合结构差价B.商品房价格C.房屋结构差价D.房屋重置价格结合成新差价11、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收的包括。A：农村居民占用耕地新建住宅B：对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的C：国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅（局）审查核定，提出具体意见报财政部批准后D：不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口的12、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占的比率.该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A：毛租金收入B：潜在租金收入C：经营收入D：净收益E：借款合同13、下列保险中，属于政策保险的有。A：社会养老保险B：农业保险C：巨灾保险D：失业保险E：出口信用保险14、开发商对投标人进行资格审查时应考虑一方面。A.企业注册证明和技术等级B.主要施工经历C.技术力量简况D.施工机械设备简况E.存在拒工的承建项目15、房地产总登记应由在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。A：当地政府土地管理部门B：当地县级以上人民政府房屋管理部门C：当地县级以上人民政府D：当地县级以上人民政府土地管理部门E：执行层的组织协调16、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。人：马克思的利率决定理论B：可贷资金利率理论C：Is-LM曲线模型利率理论D：流动性偏好利率理论E：借款合同17、下列关于抵押的表述中，不正确的有。A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》C：因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产E：抵押权为价值权，也是实体权18、质量控制包括—的质量控制。A.投资决断B.决策阶段C.设计阶段D.施工阶段E.检验阶段19、—是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A.全面覆盖B.大量定制C.市场专业化D.产品专业化20、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上口：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上E：m级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上21、不属于长期趋势法的方法是_。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.时间顺序法D.预测法E.指数修匀法22、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。A：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的B：国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权C：各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权口：不按批准用途使用土地E：未经原批准机关同意，连续一年未使用土地23、房地产估价师注册证由—核发。A.省级人事部门B.人事部C.人事部和建设部D.建设部或其授权的机构24、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有_。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面