长城 物业管理与资产管理1(CCPG)（课堂PPT）

物业经营与资产管理

——物业管理延伸服务探索长城物业集团华北区域公司副总经理张永谦2011/41第一部分物业服务需求分析2物业服务产品层次核心形式延伸润护物业，科学管养（价值，传统物业管理）体味人生，文化社区（感受，设备设施管理）关注需求，创新服务（满意，资产经营管理）物业延伸服务3物业服务信息资讯电子商务生活出行家政服务休闲娱乐衣食住行游娱购全面覆盖4CCPG作为“社区服务组织”，通过市场调研，正探索通过家政服务、不动产服务及养老服务（业主需求迫切，最能体现物业价值）等三方面为近百万社区终端客户提供延伸服务，真诚关爱社区的每个家庭和个人。让社区终端客户通过电子商务平台，足不出户就能满足相关生活需要。长城物业物业延伸服务思路5与物业沟通生活资讯个人消费家庭消费自助交易与邻里沟通

终端客户需求社区业主需求模型分析6WAP

Descriptionofthecontents长城E卡通不动产服务家政服务养老服务全国呼叫中心DM社区营销活动桌面工具LED屏社区服务电子商务平台模式7供应商资源场地资源服务资源整合CCPG电子商务平台服务终端客户物业服务运营模式8基于用户服务的增值业务与第三方合作信息发布、商家中介品牌广告、线上线下投放自销、代销等虚拟增值合作分成商家中介佣金广告收入电子商务营销收入物业服务盈利模式9生活乱遭遭衣食住购娱游行生活资讯CCPG整合衣食行住购娱游CCPG线上线下服务，引导消费生活井然有序围绕“衣食住行游娱购”等维度开展内容经营，在为业主提供相关生活资讯的同时，营造社区生活方式，引导消费。社区生活方式引领模式10第二部分物业延伸服务11人：业主及租户延伸服务物：不动产及物品个性服饰、母婴服衣常用品生活包其它食品食入住家装、二次装修、家政服务、养老服务住汽车服务休闲旅游行资产管理与经营资产商业、场所经营空间节能降耗产品环保产品及服务物业跳蚤市场物品电子商务平台物业延伸服务的内容12物业延伸服务视图杂费代缴投诉报修在线交流增值服务……服务机构供应信息求购信息服务预订……小区热点折扣优惠商家检索分类信息……视听空间游戏乐园互动交友体育之家……酒店机票旅游远足我家附近IC一卡通……居家商城旧货交易以物换物团购服务……物业服务

家政服务信息资讯休闲娱乐生活出行电子商务13第三部分物业延伸服务之资产管理案例14案例一：秦皇岛澳景蓝湾公寓为独立社区，拥有独立海滩、独立会所，不与其它交叉。1、项目简况地处秦皇岛黄金海岸，地理位置优越，交通便捷。距北京、沈阳汽车车程：3小时；距唐山汽车车程：40分钟；北京、沈阳-北戴河的快速铁路1个半小时；天津-北戴河的快速铁路1小时到达。152、业主情况整体特点：着力追求安静舒适的生活环境，希望通过物业的整体服务提升个人休闲度假的品质，但更多的是希望能够创造合理的投资回报。以投资为购买目的人群购买后以自用为主的人群有短期度假需求的租客人群163、服务定位和特点将公寓建设成京津地区高级的专属海滨酒店服务式俱乐部。服务定位服务特点跨地区、跨行业联合服务，涉及将多种产品结合的组合和拆分。174、项目经营思路与发展商签订《商业经营管理委托合同》（确定小区商业经营权）与业主签订《房屋租赁协议》（确定对公寓的租赁经营权）最后寻找市场客户，达到资产经营、增值创收的目的以小区公共区域的物业服务为基础硬件优势：公寓的硬件支持和天然海岸条件。软件优势：全方位的酒家务，包括高球预定，交通服务等等促进增值促进服务185、优势和制约优势条件制约因素资信条件：品牌物业公司的独特地位，加上物业驻场服务的特点，比较容易获得业主信任：资产维护：自身具备对公共物业的管理能力，方便向业主私有资产维护延伸；精细成本：在做好公共物业管理服务的同时，向其他服务延展；资源整合：整合目前物业公司全部所管项目的业主资源，将物业业主转化为度假等其他服务的顾客；有效降低资金风险：委托代理方式可以降低对物业公司的资金要求。非专业化：物业公司的资产管理和资产经营短缺的人才、经验不足；投诉连带：因开展其他经营导致的投诉，可能导致对物业服务的不满；法规缺失：物业资产管理的相关制度法规目前比较欠缺。19地下停车场的经营开发商剩余车位的租售投资型业主车位的租售开发商停车场的管理与经营在停车辆的综合性便捷服务对开发商不愿浪费精力和成本进行销售的剩余车位代为租赁或销售；将部分投资业主没有精力和资源经营的车位代为经营；承接开发商大型地下车库，代为管理和经营；利用车场管理的便利优势，对车场的车辆开展以无水洗车、爱车养护等综合性车辆便捷服务。案例二：地下停车场的经营20停车场车库便捷综合服务项目21物业资产管理开发商尾房的销售业主产权房屋租售公共会所经营管理；公共设备设施的经营管理……其他22第四部分物业延伸服务之客户服务案例23案例一：家政服务2425案例二：社区养老服务1、科特勒咨询1、参加论坛，了解行业现状及未来行业发展的趋势，同政府、社会养老机构、公益组织等交流、学习1、现场考查养老机构与居家养老公司2、与行业人士建立关系；1、与政府相关主管部门、民间公益团体沟通交流2、收集养老资讯1、与社区老人自治组织及社区活跃老人交流沟通26案例二：社区养老服务◆老龄化趋势：快速老龄化，1982年至2004年，每年新增302万老人；而2004年以后，每年新增800万老人。2004年:1.43亿老人，占总人口11.0％；2010年:1.67亿老人，占总人口12.5％；2020年:2.40亿老人，占总人口16.0％；2050年:3.00亿老人，占总人口31.0％；2010年:空巢老人所占比率达到50.3％。◆养老状况：

90%（居家）:7%（半护理）:3%(专业)◆产业规模：2010年我国养老产第三届中国老龄国情与养老业规模超过1万亿元。服务业发展年会现场。◆挑战：未富先老、未备而老、孤独终老。27社区养老政策分析1温家宝主持国务院常务会议《五措施发展家庭服务业》(一)重点发展家政服务、社区服务、养老服务和病患陪护。鼓励各种资本投资创办家庭服务企业。推进公益性信息服务平台建设。(五)加大财税等政策扶持力度，纳入中央和地方社会事业、民生工程资金扶持范围。《国务院办公厅关于发展家庭服务业的指导意见》

◆重点加快基本养老服务体系建设，积极发展社区日间照料中心和专业化养老服务机构，支持社会力量参与公办养老服务设施的运营，开展多层次的养老服务；◆以非公有制经济为主体，鼓励各种资本投资创办家庭服务企业。◆鼓励不设服务场所的各类家庭服务机构与医疗服务机构、社区管理和服务机构等加强合作，增强可持续发展的能力。◆落实扶持中小企业发展的税收优惠政策。完善价格政策，使养老服务机构与居民家庭用电、用水、用气、用热同价。28社区养老政策分析21、现有政策与导向：政府角色：集成商也是直接提供者的角色，现阶段政府正在转变这种角色，将逐渐成为纯粹的集成商。对象：高龄和弱士低龄老人群体。导向：鼓励私营企业进入该行业，具体的扶持措施主要体现在税收方面，比如营业税和土地使用税方面都有优惠政策。部分城市对机构养老有床位补贴政策，居家养老方面目前只开放非赢利性企业经营。2、十二五规划：目标：政府主导、社会参与(实行社区商业服务备案制度，无需办营业执照，利润补充社区服务经费)、民间运作的运行机制，建立以社工为骨干、多种专业人才并存的社区服务队伍。基本原则：基本服务、多元供给(政府、社会、市场、市民)、民间运作。服务体系：公共服务、自助互助服务、商业服务。社区服务设施：家庭综合服务中心400平方米以上、社区健康服务中心400平方米以上、社区管理服务机构300平方米以上、户外文体广场1000平方米以上。29社区养老需求分析个人健康Personalhealth健康护理紧急救助陪诊健康咨询体检康复训练营养特制餐饮生活起居Dailylife全职保姆钟点工陪购、代购搬运运动健身、Exercise&fitness适宜的健身运动个人教练/陪练活动比赛的组织娱乐休闲Entertaining&leisure活动场所人员活动组织情感辅导Emotionalcounseling活动场所人员活动组织陪聊心理辅导/咨询定期关怀探望矛盾调解30“老年公寓市场”潜力巨大