北领锋尚整体营销方案建议XXXX

元朗地产2016年5月北领锋尚

整体营销方案建议目录整体目标整体分析策略导出营销攻略目标销售目标1、量：清盘去化，实现产值7000万2、价：稳固当前价格，根据市场进行细微调控品牌目标项目：稳固当前区域领跑者地位企业：项目与企业品牌联动，相互拉升根据户均现有均价5600元/㎡；需要5个月内完成150套销售量，

平均30套/月在当前价格的基础上，月均销售30套，是否有难度？项目上半年销售量月均销售量翡翠湾106套27套源上湾76套19套合能锦城-套-套平均23套速度>价格销售的首要任务是保证销售速度，其次才是实现价格提升。目标解析小结：销售任务艰巨，淡市下如何实现有价格要求的快速去化？营销突围：如何在淡市下完成艰巨的销售任务？项目自身有何优劣势——本体分析

市场中有何竞争与威胁——市场分析客户有何特征与需求——客户分析目录整体目标整体分析策略导出营销攻略90以下三房和76平米小三房为主力产品，建面均较小户型面积（㎡）总面积面积比套数（套）户型比套二591192.211%2014%套三691747.516%2517%套三73734.767%107%顶跃74-96㎡1067.9710%139%下跃7575.651%11%套三762616.9824%3423%套三79398.554%75%套四893225.629%3625%合计/85959100%146100%整体面积趋小，产品结构中，可选户型较多；从面积比上看，89套四产品占29％，是销售回款的主力产品；而从户型比上看，59套三产品占到14％，需要在营销布署上有所兼顾。本项目产品实得面积较大，产品特色明显，有极大的噱头性；本体分析客户分析地缘性客户为主，吸附专业市场客户以及城区挤压性客户；斑竹园区域工作的客户地缘性客户为主力核心客户重要客户偶得客户城北商贸城专业市场客群其它区域吸附型购买者城区挤压型购买者淡市下如何实现快速去化？社区成熟、稀缺产品、超高得房率重视当地生活习惯，看重产品价值点产品优势+性价比提升核心问题本体分析客户分析市场分析目录整体目标整体分析策略导出营销攻略淡市之下下，更体体现营销销价值贴标签，，玩概念念，提升升项目形形象，卖卖高价；；集中造势势，营造造销售高高峰，趁趁热打铁铁；广告广而而告之，，向客户户群传递递项目销销售信息息；旺市营销销举措淡市营销销举措卖价值，，不卖概概念，从从客户本本身挖掘掘项目价价值；卖个案，，不卖规规律，要要卖“证证言”卖卖“成交交个案””；卖目标，，打破““程序””，如何何达成目目标是营营销关键键；旺市营销销Vs淡市营销销减小劣势势，避免免威胁发挥优势势，转化化威胁利用机会会，克服服劣势发挥优势势，抢占占机会淡市营销销，体验验成熟社社区生活活价值，，新老并并拓，层层层锁客客。最大化利利用产品品的自身身优势，，分类把把握客户户。淡市营销销，实景景体验成成熟社区区。用未来规规划前景景来弥补补客户对对周边配配套现状状的不满满策略推导优势S产品优质质，得房房率高项目周边边居住氛氛围成熟熟户型优越越，性价价比较高高劣势W近期内周周边配套套缺乏相对竞争争对手，，项目资资源优势势较弱机会O斑竹园板板块规划划前景佳佳稀缺大赠赠送产品品较少威胁T16年大势低低迷，观观望气氛氛浓厚区域竞争争激烈，，对手占占据地段段与资源源优势提升区域域价值，，以区域域价值带带动项目目价值。。我们的核核心策略略：最大化利利用产品品的优势势，分类类把握客客户。淡市营销销，实景景体验成成熟社区区。饥饿营销销，挤压压式把控控推货节节奏，实实现客户户快速消消化。淡市营销销，深挖挖渠道客客群，以以点带面面，扩展展客户群群体。目录整体目标标整体分析析策略导出出营销攻略略【“北领锋尚尚”总攻略略】以客户价价值体验验为导向向SP攻略多元化拓拓展客群群推售攻略略展示攻略略推广攻略略新老并举举层层锁锁客“锋尚生活活”体体验之旅旅饥饿营销销刺激销销售聚焦项目目核心价价值，落落地“锋锋尚生活活”体验验。淡市营销销，新老老并拓，，饥饿营营销，刺刺激销售售。营销攻略略“把鸡蛋蛋放进客户的篮子里里！”1推广攻略略推广必杀杀技一打造斑竹竹园区域域内主场场领地区域客户户必杀——主干道道道旗、商商圈附近近，户外外桁架、、户外阵地地占领（（主干道道道旗、、附近户户外桁架架、基地地围墙））重点路口口重点路口口重点路口口翡翠湾源上湾推广必杀杀技二多一种选选择，截截留竞争争项目客客户竞争项目目客户必必杀在竞品项项目周边边的番放放置户外外桁架，，让处在在购房选选择阶段段或者犹犹疑阶段段的客户户多一种种选择，，增加客客户上门门进行比比较的冲冲动。——户外阵地地导视拦拦截翡翠湾源上湾竹柳路竹韵大道道“别让客户跑远了！！”2展示攻略略氛围包装装建议在售楼部部外增设设红地毯毯及迎宾宾，既可可引导客客户进入入售楼部部，更可可以增加加尊贵感感；红地毯门口红地地毯+迎宾氛围包装装建议对广场边边缘的通通过桁架架进行包包装，设设置指示示和广告告，增加加项目的的氛围和和导入性性；双面桁架架氛围包装装建议在项目售售楼部附附近的楼楼体、楼楼顶、施施工塔吊吊上，制制作项目目楼体字字横幅，，进行项项目宣传传；楼体字内场包装装建议在售楼部部入口吧吧台处，，增加氛氛围包装装装饰物物（或在在下方增增加案名名展示））；主要内容容为：案案名展示示；通过过视觉暗暗示增加加客户对对项目的的印象；；由于目目前形象象墙的案案名字体体太小，，建议吧吧台前也也增加案案名。以以及项目目logo。2022/12/31内场包装装建议在售楼部部入口左左侧，为为沙盘位位置，但但本项目目沙盘过过小，缺缺乏震撼撼力以及及感染力力。将墙墙上的画画板更换换，一面面墙体只只做一个个画面，，尺寸调调大；主主要内容容为：项项目价值值卖点；；（建议议用深色色背景图图）内场包装装建议售楼部内内顶部，，增加吊吊旗。内容以：：项目价价值点，，大赠送送，现房房出售等等营销噱噱头点进进行宣传传，增加加案场销销售氛围围；内场包装装建议在售楼部部内洽谈谈区附近近墙面，，增加项项目画板板展示；；通过项目目核心卖卖点展板板的展示示，增加加销售道道具，更更有助于于价值点点的讲解解；内场包装装建议将售楼部部洽谈区区墙面增增加项目目画板展展示，增增加售楼楼部内项项目价值值点宣传传，同时时便于销销售人员员讲解；；同时售楼楼部不内内所有植植物进行行定期更更换以及及维护，，保持其其案场美美观度。。内场包装装建议在售楼部部内地面面增加地地贴3个（进门门处开始始一直持持续至洽洽谈区）），增加加销售氛氛围；加加强客户户感受度度。“让客户常回家看看看！””3客户SP攻略活动的目目的与作作用：5.活动与重重大销售售节点、、促销手手段结合合，直接接刺激成成交。4.配合重大大节庆、、营销节节点扩大大影响力力，间接接带动销销售；1.制造话题题，吸引引客户上上门；2.持续性的的周末活活动营造造卖场氛氛围，刺刺激销售售；3.营造社区区文化，，培养业业主行为为习惯，，提高社社区品质质；营销活动动活动内容容：保证每月月一个主主题性活活动，其其他暖场场作为辅辅助活动铺排排7月主题：：夏日清清凉狂欢欢季8月主题：：我爱我我家亲子子季主题活动动：啤酒音乐乐节+巴西烧烤烤；夏日日清凉DIY主题活动动：七夕相亲亲会；““爱心娃娃娃DIY””游戏比赛赛6月主题：：峰尚生生活欢享享季主题活动动：端午业主主回馈主主题活动动；父亲亲节亲子子活动；；9月主题：：花好月月圆团圆圆季主题活动动：中秋秋业主答答谢会；；“冰皮皮月饼DIY”10月主题：金金秋丰硕欢欢乐季主题活动：：国庆嘉年年华；重阳阳敬老日；；行销团队重点竞品，，强势截留留根据市场竞竞品梳理，，针对性的的对重点竞竞品来访客客户进行截截留；2-3人行销截留留小组配合合工作，增增强截留效效率。全区域竞品品重点截留留，高效拦拦截有效客客户，实现现客户成交交竹柳路竹韵大道源上湾翡翠湾珍宝锦城商超巡展拓拓客重点商超的的客户拓展展，深耕城城区客户基基础，实现客户蓄蓄积对新都区域域重点商超超周期性的的摆展拓客客，进行项项目信息有有效传播，，并实现客客户到访；；同时针对主主要社区以以及人流动动线较大的的路口进行行布点式拓拓展铺排，，以最大化化实现鲜线线下渠道拓拓客；专业市场拓拓客专业市场名称所属行业占地（亩）北部商贸城批发-海宁皮革城服装、皮具198成都荷花池中药材专业市场中药材142荷花池中药药材专业市市场海宁皮革城城周对范围内内的专业市市场进行拓拓客，深挖挖客户资源源，实现客客户落地；；专业市场广广度挖掘，，实现客户户基础扩散散，培养团团购机会北部商贸城城企业员工电电影包场单身相亲会会企业团购拓展形式：：上门陌拜（（企业主要要负责人或或工会）赞助企业相相关活动与企业联动动开展相关关活动合作单位相相关拓展拓展时间：：3-8月人员需求：：大客户团团队物料宣传诉诉求：绝佳地段物物业+高性价比通过企业团团购形式，，大幅增加加项目的客户基数事企业单位位拓展二手房合作作：与新都、大大丰、成都都等多家大大型经纪公公司形成战战略联盟，，全城拓客客；费用标准：：≥2%的成交佣金金合作时间：：10月-1月合作数量：：20家以上二手手公司覆盖范围：：全城80家中介门店店以上人员数量：：500个二手经纪纪人拓展时间：：2月行销拓客：：行销内部双双团队PK行销与置业业顾问培训训程度一致致内、外场双双销售团队队PK场内销售资资格，刺激激销售。依托奖惩及及薪资鼓励励，自拓点点位及资源源私享，鼓鼓励行销主主动外拓客客户地图，，扩大有效效来访基数。二手房合作作与行销全城二手房房资源合作作，高效公公司资源二手房合作作与行销核心思路：：除了现金金的奖励，，制定项目目的“种子子计划”方式一：积积分刺激对老带新制制定积分政政策，分别别对来访、、成交、参参与现场活活动等作不不同程度积积分，并制制定积分换换取奖品计计划方式二：现现金奖励老客户奖励励3‰（与全民营营销一致））方式三：限限量礼品供供应节日限量供供应礼品刺刺激老客户户带客信心心方式四：短短信、生日日分享会对老客户实实现周未或或节假日以以短信问候候等多渠道奖励老客户户，实现独特的“种种子计划””，形成友友介与老带带新后台团队推售攻略4“珍惜每一一组客户！”元朗培训（wutraining）

销售代表基础类培训《销售代表业务指引》《销售代表行为指引》《建筑学常识》《产品户型分析方法》《销售礼仪》销售代表提升类培训《如何成为销售明星》《如何达成交易》《客户心理分析》《客户现场沟通》《电话营销技巧》《销售终结术—逼定技巧》《宏现房地产市场分析》元朗考核（WUPerformance）上岗技能考核绩效考核阶段性目标实现考核培训+考核，建立立新的销售售管理规范范，从严要要求，落实实“优胜劣劣汰”培训+考核6月7月8月9月10月11月30套，20.8%20套，24.7%20，38.6%24，100%放货速度推售建议：：压缩产品线线，挤压销销售；50，83.3%户型面积（㎡）总面积面积比套数（套）户型比套二591192.211%2014%套三691747.516%2517%套三73734.767%107%顶跃74-96㎡1067.9710%139%下跃7575.651%11%套三762616.9824%3423%套三79398.554%75%套四893225.629%3625%合计/85959100%686100%现目前固有有产品较多多，产品线线繁杂，建建议目前优优先选择套套二产品10套；套三产产品20套，进行销销售；其余余产品进行行人为销控控；同时，针对对难点去化化户型，选取10套进行一口口价特价房房销售；制造对外外释放噱头头，吸附周周边竞品客客户；谢谢聆听！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。04:46:5504:46:5504:4612/31/20224:46:55AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2204:46:5504:46Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。04:46:5504:46:5504:46Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2204:46:5504:46:55December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月20224:46:55上上午04:46:5512月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月224:46上上午午12月月-2204:46December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/314:46:5504:46:5531December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。4:46:55上午4:46上上午04:46:5512月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。04:46:5504:46:5504:4612/31/20224:46:55AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2204:46:5504:46Dec-2231-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。04:46:5504:46:5504:46Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2204:46:5504:46:55December31,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月20224:46:55上上午午04:46:5512月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月224:46上上午午12月月-2204:46December31,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/314:46:5504:46:5531December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。4:46:55上午4:46上上午04:46:5512月-229、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。1