南门市调报告(终稿123)

第一章:成都宏观市场研究成都，位于中国西南、成都平原腹心地带，四川省省会，副省级城市。成都自古为西南重镇，西南地区的政治、经济文化中心，商贸云集、交易兴旺。1993年被国务院确定为西南地区的“三中心两枢

纽”（科技中心、商贸中心、金融中心、交通枢纽、通讯枢纽）。目前成都已经发展成为中国西部地区重要的特大型中心城市，形成电子信息、机械、医药、食品四大主导产业，经济辐射能力足以影响西南地区。成都发展目标是建设成新兴产业城市、中心枢纽城市、花园宜居城市、山水生态城市和旅游中心城市。成都城市概括

第一章:成都宏观市场研究成都中国西部经济核心

成都在西部大开发国家战略下，以内陆城市向开放型的区域中心和国际化城市转型，现已成为内外资企业投资中国西部的首选之地，是中国西部吸引外资最多、出口规模最大、跨国公司投资最多的城市。2011年，成都在中国服务外包城市投资吸引力评估中排名第一位。2011年成都地区GDP总值6854.58亿元，同比增长15.2%，位列全国（除重庆直辖市外）GDP增幅第一位。

（数据来源：国家统计局）中国社科院区域经济研究所研究员徐逢贤表示，中西部城市增长速度已经至少三年高于全国平均发展速度，根据城市GDP排名情况来看，随着东部城市增长疲软，中西部城市以成都为首的强势崛起，在未来6~8年还会保持这样的速度持续增长。2011年成都与一线城市GDP比较

第一章:成都宏观市场研究成都将以“两城多中心”组团方式扩张按照城市总体规划，成都市发展大致由“中心城”加上“天府新城”组成，即“两城多中心”组团方式进行发展，重点发展天府新城，形成新的城市架构。

成都以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式。其中又以中心城区的春熙商圈及天府新城的大源组团作为核心中心进行重点发展。第二章:房地产市场研究中国房产调控

政策演化

2011年市场调控1月发布房地产市场调控“新国八条”；2月国家出台限购政策，(以家庭为单位，每个家庭只能购买一套住房)；2月住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性住房的任务；5月发改委下达指令，发布《商品房销售明码标价规定》商品房项目实行一房一价制度；7月限购政策升级，部分二三线城市被纳入其中，并采取限购、限价双行线，与此同时国务院要求个地方政府拟定房价调控目标，并对全国70个大中城市进行房价监管；2011年12月初，住建部明确表示，地方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能；2012年市场调控3月全国两会温家宝总理明确表示，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；

2011信贷紧缩利率整体上调，央行3次加息，6次调整存款准备金利率，控制房市。2011年11月、2012年2月央行连续下调准备金利率，3月两会提出保障刚性需求，在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，预计2012年房地产将保持健康发展，下半年出现转折。第二章:房地产市场研究成都房地产市场

走势

2007年—2011年成都房地产市场量价走势

2011年成都房地产供销存对比成都房地产市场价格5年来持续攀升，2011年在中央及地方政府政策的刺激之下，商品房供应量达到5年来最高，而成交面积仅高于08年（地震影响）；2011年受政策影响，主城区表现平平，远郊市场冷热不均。但以双流和高新南区为主的城南依然是成都房地产市场的热点区域；（数据来源：中国房产信息集团、克尔瑞数据中心）第三章:项目区域市场研究天府新城

概括

天府新城——成都浦东

天府新城，位于成都科技商务中轴线-天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团.天府新城是整个城市向南发展的先导区和核心区，定位为“以软件及服务外包产业为主导的科技商务新城”总用地面积37平方公里规划总建筑面积6000万平方米总就业人口60万人总居住人口60万人

城南天府新城是整个城市向南发展的先导区和核心区，按照功能划分：天府新城建设将围绕“中央行政金融中心”、“高新科技中心”、“CBD核心商务中心”、“金融后台服务中心”、“时尚宜居”五大中心来进行建设。根据成都市现有基础设施建设情况，以及政府规划指导方向，天府新城将是成都市重点发展区域，目前天府新城已聚集了IBM、微软、诺基亚等世界500强企业140多家，还有电力、通讯、石油行业的区域总部及国内大型企业已落户国际城南。同时10个国际化载体的打造，率先实现天府新城国际化。天府大道、站华路和红星路、元华路等多条城市快速通道，地铁一号线的贯穿已构成立体交通网路。现天府新城区域大部分地块已透过企业招拍挂形式或企业研发自用形式出让，未来2-5年将是天府新城开发的高峰期。天府新城

发展第三章:项目区域市场研究第三章:项目区域市场研究本项目所处大源组团在功能定位上偏向于中高档次的商业商务区，如何紧密贴合项目独特的区域位置和结合周边项目的定位差异，将是项目成功的关键。区域

发展对比

结合本报告目标地块，对区域大环境发展进行调查对比研究：第三章:项目区域市场研究大源组团

区域概括

大源组团是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区（CLD）。由会展片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成。2011年12月天府新区高新片区最新规划战略，区域发展约20平方公里。按照功能划分，大源组团主要分为五个板块：商务商业核心区商务区新会展区软件科技园区配套居住区

本报告目标地块，位于大源组团商务商业核心区。第三章:项目区域市场研究大源组团

规划

商务商业核心区规划为以商业商务为主兼容部分住宅的混合功能发展区本报告目标地块，所在的商务商业核心区整体规划净地面积共计1293.53亩，建筑规划建筑面积418.54万㎡，其中：办公231.63万㎡，占55.58%商业85.52万㎡，占20.19%住宅101.39㎡，占24.22%环球时代中心本案第三章:项目区域市场研究区域

交通环境

路网结构本区域由三横六纵主干道形成成都最完善的交通路网：三横：三环路、绕城高速、迎宾大道；六纵：红星路南延线、天府大道、益州大道、剑南大道、地铁1号线、规划地铁5号线；红星路南延线天府大道地铁1号线益州大道剑南大道本案三环路绕城高速迎宾大道地铁5号线第三章:项目区域市场研究区域

公共交通

益州大道剑南大道地铁5号线多条公交线路、地铁、高速及铁路形成的交通系统，增加了区域的辐射范围，交通四通八达：公交：6路区间、26路、115路、118路、501路、504路、806路；地铁：地铁1号线、地铁5号线；高速：机场高速、成雅高速；铁路：成昆铁路；区域公共交通的完善，有利于进一步优化区域的城市布局，拉开城市架构，拉动沿线土地的开发建筑。第三章:项目区域市场研究地下环形车道建设本案2012年2月天府新城，西南唯一环形地下车道建设拉开序幕，1平方公里的城市内，建设2.8公里的地下环形车道，打造目前国内先进的立体交通网路：地下空间兼具一定商业功能，通过地下环形车道，将有望将核心区近3万个车位分散的停车场连接起来，同时地铁站、地下商城、地下餐饮店均由环形车道连接起来；地下环形车道建成后，核心区域内的路面只允许公交车、出租车行驶，有利于缓解此核心区域的交通压力，以及此区域的商务商业办公环境及高档居住环境；本报告的目标地块，位于地下环道车道内，区域的多方位立体交通网络打造，将形成巨大的价值潜力。第三章:项目区域市场研究区域

商业配套繁华商业配套，彰显国际化商务品质星级酒店：六星级费尔蒙酒店、洲际酒店、假日酒店、希尔顿酒店、万豪酒店等数十家以上五星级酒店陆续进驻；顶尖商业MALL：宜家、仁和、美美力诚、迪卡侬、荷兰GTC精品百货、王府井、伊藤洋华堂旗舰店等相继落户城南国际购物商圈；第三章:项目区域市场研究区域

金融配套项目所在区域规划有中国第二大金融服务后台：在这里将会有工农建招以及太平洋保险，易方达金等金融机构入住，于此，对整个城南乃至成都的发展提供后台支持；建设银行、工商银行、招商银行、中信银行、光大银行、交通银行、华西证券、太平洋、平安、易方达等金融机构，集中形成集银行、保险、证券“三位一体”国际金融经济圈；第三章:项目区域市场研究区域

生活配套休闲娱乐生活配套一体化：40亩都市公园、中央广场、新世纪歌剧院、现代艺术观、高新国际文化艺术中心、精品电影城、圣宝高尔夫主题公馆、综合性体育公园、市政公园、海洋公园等相拥本地块四周；幼儿园：大源幼儿园、金苹果幼儿园；中小学：成都7中、大源小学、玉林中学、美视国际学校；医院：成都市第一医院、华西附二院；第三章:项目区域市场研究2011年存放量走势（数据来源：中国房产信息集团、克尔瑞数据中心）区域

房地产走势

项目所处区域市场，在2011年整体发展趋于良好态势，整体销售量达到20万方，随着城市进程的发展，及介质2011年11月15日，大源组团板块共计成交44宗地块，总体量高达924.96万平米，预计2012年及未来3年时间内，该区域的开发将持续放量，竞争激烈。第三章:项目区域市场研究本地块位于商务商业核心区，天府新城未来中高端住宅聚集区域之一；政府的规划定位、立体的交通网络、及逐渐完善的区域配套将拉动区域的发展；知名开发企业的进入，物业形态的多样化，大大提升区域的开发价值；区域内未来发展物业形态多样，供应量大，后期竞争激烈；根据对中国各大一线城市新中心的发展研究，我们认为：项目所处区域市场，综合整体房地产市场表现，现已进入成熟期，预计大源组团板块在未来会保持稳定发展。第三章:项目区域市场研究区域

产品研究区域产品形态综合体住宅酒店SOHO写字楼综合体：利润最大化的主要来源，提升项目综合价值，吸引人气，追求短中期效益结合；住宅：保障资金流，满足基本居住需求，吸引人气，追求短期效益；写字楼：现金流及固定资产的混合体，提升项目综合价值，聚集人流，追求中短期效益；酒店：固定资产投资，提升综合价值，追求长期效益；SOHO:保障资金流，满足基本投资需求，吸引人气，追求短期效益；第三章:项目区域市场研究综合体

分布环球时代中心蜀都中心美年广场31231244世豪广场55天合凯旋南城6海洋中心67海洋中心7保利国际广场8无国界8福年广场9香年广场10910成都棕榈泉国际中心1111泓昌嘉泰金融中心

1212峰汇1313大源国际中心1414卡斯摩广场1515在售待售第三章:项目区域市场研究综合体

研究第三章:项目区域市场研究综合体

研究第三章:项目区域市场研究综合体

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研究第三章:项目区域市场研究综合体

研究第三章:项目区域市场研究住宅

分布华府西苑中海兰庭华润凤凰城1231244龙湖世纪355建发。天府鹭岛66复地雍湖湾ICON尚郡778天悦府89都城雅居颂91010英郡在售待售住宅

研究第三章:项目区域市场研究第三章:项目区域市场研究住宅

研究第三章:项目区域市场研究住宅

研究第三章:项目区域市场研究住宅

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研究第三章:项目区域市场研究住宅

研究第三章:项目区域市场研究住宅

研究写字楼

分布1航兴国际广场2天合凯旋城1233中国水电大厦44新希望国际第三章:项目区域市场研究第三章:项目区域市场研究写字楼

研究第三章:项目区域市场研究写字楼

研究第三章:项目区域市场研究写字楼

研究第三章:项目区域市场研究写字楼

研究第三章:项目区域市场研究区域

酒店分布1假日酒店2洲际酒店123希尔顿酒店3第三章:项目区域市场研究考虑项目1:1的商业配比，可能规划3.6万㎡左右的商业，本报告特对区域商业进行市场摸底研究。商业部分

研究天府新城主要商业规划分析：

项目处于大源组团和会展两大商业中心之间，将承接两个区域大量的消费人群，结合项目周边规划中的大型综合体项目分析，未来项目所在区域商业商务活动较其他区域较更加频繁；第三章:项目区域市场研究区域商业供应情况分析：大源组团大量商业项目的聚集也使得区域商业氛围有了极大的提升，商圈的辐射范围、集客能力增强。从目前发展趋势来看，区域商业聚集程度将比传统城区更高，更全面；但是大部分项目处于前期规划或入驻阶段，发展还需时日，未来2-3年将是区域商业项目发展的高峰期，项目入市时，将面临较好的商业市场氛围；

大量的商业项目聚集，未来商业的竞争必定异常激烈，如何利用项目的优势与区域内项目差异化竞争，将是项目成功的关键。商业部分

研究第四