土地估价知识分享20131028

土地估价相关知识分享报告湖北中原地产营销策划有限公司顾问部冯墩WuHan.2013.10土地估价相关知识Part1土地估价介绍理清几个重要概念相关知识土地价格表现方式土地形态价格影响因素土地总价土地单价楼面地价生地：未进行基础设施建设熟地：完成了土地开发等基础设施建设具备建设条件毛地：完成基础设施建设未进行宗地内拆迁平整区域因素：繁华程度、交通条件、基础和共用设施条件、环境质量、城市规划限制等个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、临街状况、城市规划限制、土地使用年限楼面地价=土地单价/容积率土地估价介绍土地估价方法项目方法市场比较法收益还原法剩余法成本逼近法路线价法基准地价修正法评估对象土地、建筑物、房地产土地、建筑物、房地产土地、建筑物建筑物、新开发地土地土地适用范围适宜有交易实例适宜有收益有交易地区，有开发价值建筑物或新开发地道路系统完善，有路线价及修正系数表有基准地价及修正系数表实用性√√√√√√市场比较法Part2市场比较法市场法的本质是以房地产的市场价格导向来求取房地产价值市场比较法市场比较法估价要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面修正和调整。待估宗地的价格=比较实例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正×容积率修正×年期修正

PD——待估宗地价格PB——比较实例宗地价格A——待估宗地情况指数/比较实例情况指数B——待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数D——待估宗地区域条件指数/比较实例区域条件指数E——待估宗地个别条件指数/比较实例个别条件指数PD=PB×A×B×D×E

基本公式市场比较法可比实例的要求注：以上指标，根据上次会后设计方案讨论初步估算得出。

可比实例的质量要求可比实例的数量要求与估价对象区位相似。与估价对象用途相同。与估价对象权利性质相同。与估价对象规模相当。成交日期尽量接近估价时点。相隔一年以上不宜采用。一般选取3-10个可比实例市场比较法期日修正交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。无地价指数根据查询近期地价增长率，测算土地价格价格地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。

日期2000年12月1日2001年8月1日2002年6月1日2002年12月1日2003年5月1日2003年10月1日地价指数100108118124126.5129市场比较法容积率修正容积率属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。容积率修正系数基准地价修正系数表采用楼面地价消除影响市场比较法土地价格最终确定通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法、加权平均法、取中位数或众数市场比较法运用实例收益还原法Part2收益还原法将待估土地在未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率还原为评估时日收益总和的一种估价方法。待估宗地价格=土地纯收益/土地还原利率。计算公式有限年期P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原率n——收益年限收益还原法相关概念解释年总收益：指按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金。实际收益：指在现状下实际取得的收益。它一般不能作为评估的依据。客观收益：指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后得到的一般正常收益，反映了土地的收益水平。因此，可作为评估的依据。收益还原法相关概念解释总费用：指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出，或者说为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。单纯土地租赁的总费用包括：（1）土地使用税（2）土地管理费指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金的3%计算。（3）土地维护费及其他费用如给水及修缮道路等费用。收益还原法相关概念解释土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。不同土地利用方式，有不同的方法扣除：1、土地租赁土地纯收益=年租金总收益-年总费用2、房地出租土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率房屋现值=房屋重置价×房屋成新度经营性企业、生产性企业和自用土地的纯收益计算方法：略。成本法Part3成本逼近法以土地开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增殖收益来推算土地价格的估价方法。计算公式=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益土地价格适用条件：新开发土地，特别是土地市场不发育或地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行评估的土地。如：工业用地、学校、公园、公共建筑、公益设施用地等。成本逼近法土地取得费的确定第一、征用农村土地——土地取得费就是征地费用。土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费。2种方法确定：（1）依据土地管理法有关规定；（2）依据附近区域近期内实际发生的征地费用。第二、取得城镇国有土地——拆迁安置费即为土地取得费。拆迁安置费：拆除房屋及其构筑物的补偿费、拆迁安置补助费。从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。成本逼近法土地开发费的确定为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用宗地红线外的土地开发费：基础设施配套费——“三通一平”或“七通一平”公共事业建设配套费——与项目大小、用地规模相关小区开发配套费——同上宗地红线内的开发费：土地平整费小设施配套费成本逼近法税费、利息、开发利润的确定土地开发税费

利息开发利润征地过程中发生的税费耕地占用税新菜地开发建设基金征地管理费教育基金其他有关税费房屋拆迁过程中发生的税费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费其他有关税费计算利息的基数土地取得费，土地开发费，有关税费资金占用的时限土地取得费及其税费：按整个开发期；土地开发费：按开发期的一半资本年利率评估期日的银行贷款利息率计算利润的基数土地取得费土地开发费各项税费投资回报率：开发土地的利用类型开发周期的长短开发土地所处地区的政治经济环境成本逼近法土地使用权增值收益确定政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。土地增值收益=剩余法Part4剩余法在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑建造费用与相关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格。计算公式V——待估土地的价格A——开发完成后土地总价值或房地产总价值B——整个开发项目的开发成本C——开发商合理利润土地价格=房屋预期售价（或总楼价、不动产总价）-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润剩余法主要概念房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同。对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。剩余法序号

项目

总投资

估算说明1开发建设投资11.231.451.671.891.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金表

项目总投资估算表单位：万元剩余法序号项目开发产品成本固定资产投资合计123456789101112

土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费

合计表

开发建设投资估算表单位：万元开发产品成本是指——

房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。剩余法从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。剩余法案例分析例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。剩余法案例分析土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用房地产开发项目总投资构成图示剩余法案例分析从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。

剩余法具体估算1．土地费用土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。土地费用前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费剩余法1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。2）土地出让地价款

土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。序号项目金额估算说明12345土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费合计剩余法具体估算2．前期工程费用房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用序号项目金额估算说明1234规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费土地平整费合计剩余法具体估算3．基础设施建设费

基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用123456

供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程小区绿化工程合计剩余法具体估算

4．建筑安装工程费

建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用剩余法具体估算5．公共配套设施建设费

公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）。主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。设费用，一般按规划指标和实际工程量估算。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用序号项目建设费用

估算说明123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场剩余法具体估算6．开发间接费

开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用剩余法具体估算7．管理费用

管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。土地费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费剩余法具体估算8．财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费剩余法具体估算9．销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。

2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。

3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。

以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费管理费用前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费剩余法具体估算10．开发期间税费开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费管理费用前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费序号

项目12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费剩余法具体估算12．不可预见费房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费管理费用前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费剩余法具体估算总结开发成本土地出让费用/拆迁安置费前期工程费基础工程建设费建安工程费公共配套设施费开发间接费开发期间税费其他费用不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用剩余法实战案例项目背景建业地产集团。河南省某古城区。用地面积：1204.90亩*地块数量：34块开发周期：11年（2009～2019年）1-1#、2-1#：景点资源：龙亭风景区、清明上河园景观资源：水系工程1-5#、1-9#、2-4#、2-5#、3-3#、4-1#地段资源：交通便利、城市门户景观资源：水系工程3-5#、3-8#、3-11#：景观资源：水系工程、包公湖旅游资源：包公祠、旅游集散中心（规划中）北部板块旅游属性休闲属性旅游休闲属性2-2#、2-3#、2-6#、2-7#、4-4#、4-5#地段资源：交通便利、临近老商圈客群资源：居住用地城市属性东部板块中部板块南部板块剩余法实战案例主要指标（预设前提）地块编号

4-5#用地面积

67,031.5平方米容积率

1.5用地性质商住居住性质土地年限

70年地下车位380个盈利模式销售开发时序表单位：m2序号产品组合合计建设经营期（年）201420152016201720182019202020212022202320241洋房

99,148

49,574

49,574

-

-

-

-

-2商业街

1,400

1,400

-

-

-

-

-

-

-

-开发量合计

100,548

50,974

49,574

-

-

-

-

-

-

-

-

-备注：1、由于本项目为商、旅、住综合体，考虑到多地块整体，销售费用统一归入营运期内计算，即不计入投资成本中。2、其他费用按甲方惯用方式，计入政府规费中不再另行计算。这部分数据通常是开发商提供。这部分数据通常是策划与规划共同设计。如涉及选型测算，也需要测算师参与。这部分模拟开发进程。以4-5地块为例：PART

3

案例分享开发项目总投资估算单位：万元

项目计费标准与依据总价备注单价公式数量1土地费用

1,845元/m2×用地面积

67,032

12,367.3土地费用（含契税）按123万元/亩计算2前期工程费

300元/m2×建筑面积

100,548

3,016.4

2.1勘探设计费120元/m2×建筑面积

100,548

1,206.6住宅80元/m2，商业（商住）120元/m22.2政府规费150元/m2×建筑面积

100,548

1,508.2按照甲方标准，有地下室：150元/m2，无地下室：200元/m22.3三通一平费30元/m2×建筑面积

100,548

301.6按照甲方提供标准3基础设施建设费

455元/m2×建筑面积

100,548

4,574.9

3.1给排水80元/m2×建筑面积

100,548

804.4

3.2供配电工程费100元/m2×建筑面积

100,548

1,005.5按照甲方提供标准3.3供气工程费15元/m2×建筑面积

100,548

150.8

3.4取暖工程费60元/m2×建筑面积

100,548

603.3

3.5环境绿化工程费160元/m2×建筑面积

100,548

1,608.8按照甲方标准160元/m23.6园区智能化工程费40元/m2×建筑面积

100,548

402.2按