地块可行性分析报告

XDG-2005-17地块可行性分析报告2008年3月12日目录二、项目分析一、市场分析前言三、项目定位四、结论前言

房地产项目的可行性分析报告是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评估指针为依据，对房地产项目进行综合性评估，得出准确的项目可行性分析结果，以求使项目获得最佳收益。以下便是对XDG-2005-17地块的可行性分析报告一、市场分析1、无锡整体房地产市场分析

2008年1月份，与上月相比，由于上月商品房供应集中放量，本月我市商品房新增供应量下降幅度较大；商品房市场成交量有所减少，但与去年同期相比基本持平；二手房市场成交量有所下降，房地产市场运行态势平稳健康。下面为本月我市房地产市场具体情况：房地产市场供应情况行政区位件数（套）面积（万平方米）占百分比崇安区00.000.00%南长区660.90.2.83%北塘区4323.4410.81%新区00.000.00%滨湖区3145.0015.71%锡山区5753.8612.31%惠山区385218.6258.52%合计523931.82100.00%2008年1月各行政区商品房新批准预售汇总表类别件数（套）面积（万平方米）占百分比中心区00.000.00%副中心区4323.4410.81%东区5753.8612.13%南区660.902.83%西区3145.0015.71%北区385218.6258.52%总计523931.82100.00%2008年1月各分区商品房新批准预售汇总表类别件数（套）同比面积（万平方米）同比金额（亿元）同比商品房36053.59%40.163.27%26.0142.99%商品住宅2379-9.06%31.84-2.63%19.0532.75%房地产市场成交情况2008年1月市区商品房销售情况2008年1月市区商品房市场销售情况类别件数（套）同比面积（万平方米）同比金额（亿元）同比二手房1078-10.69%20.89-13.46%4.75-0.63%二手住宅963-12.14%8.40-5.62%3.4616.89%2008年1月市区二手房市场成交情况2008年1月市区二手房成交情况商品房销售结构情况分区位销售情况

按各行政区商品房销售情况分析，本月惠山区商品房成交面积最大，为10.03万平方米，占到24.98%，滨湖区略有相差，为9.66万平方米，占到24.05%；按各分区商品房销售情况分析，东区商品房成交面积最大，为12.16万平方米，占到30.28%，北区次之。行政区位件数（套）面积（万平方米）占百分比金额（亿元）占百分比崇安区1441.523.78%1.194.58%南长区3064.1010.21%4.0015.38%北塘区4634.1410.31%3.4913.42%新区5826.8317.01%3.6614.07%滨湖区5869.6624.05%7.3228.14%锡山区3293.889.66%1.766.77%惠山区119510.0324.98%4.5917.65%合计360540.16100.00%26.01100.00%2008年1月各行政区商品房销售汇总表类别件数（套）面积（万平方米）占百分比金额（亿元）占百分比中心区40.010.02%0.040.15%副中心区3623.017.50%3.6013.84%东区104612.1630.28%6.4924.95%南区5086.7516.81%5.3020.38%西区3767.1017.68%5.6821.84%北区130911.1327.71%4.9018.84%总计360540.16100.00%26.01100.00%2008年1月各分区商品房销售汇总表住宅户型面积销售情况

按商品住宅成交面积分析，以120-144平方米的户型为主，所占比例为30.13%，比上月下降了7.24%；90平方米以下的所占比例比上月下降了1.25%。住宅单价销售情况

按商品房住宅成交价格分析，本月单价4000-5000元/平方米的成交比例占到了17.69%，处于首位；而单价3000-4000元/平方米的所占比例比上月下降了4.54%。此外，受万豪公寓等高价位楼盘成交量较大的影响，单价10000元/平方米以上的成交比例突破了10%，比上月增长了2.63%。住宅购买对象销售情况

按商品住宅购买对象分析，以无锡市区为主，占到89.96%，比上月下降了0.68%；境外与江阴宜兴的所占比例有所增长，分别比上月增长了0.5%、0.51%。结论：楼市缓慢回暖，降价悬念依旧。

平淡的销售形势，引发消费者对商品房降价的更大期待。随着国家一系列宏观调控政策逐步发挥效力，今年锡城商品房价格涨幅放缓将成为大趋势。但我市楼市刚性需求强劲，加上绝大部分购房者为“自住型”，楼市供需基本平衡，因此商品房价格下跌的可能性并不大。但也不排除去年涨幅过高的一些区域，或者一度被炒得过高的楼盘，价格出现“理性回归”。

2.区域市场调查与分析

环太湖区域是无锡房地产市场发展的热土，借助于独一无二的自然景观、生态环境以及政府规划的大力扶持，品牌开发商、高品质楼盘云集于此，现已初步形成了地域由蠡湖、太湖两大新城为主，产品以高档公寓住宅和高档别墅为主的高尚生活区。蠡湖、太湖市场概述

蠡湖、太湖两大新城是无锡房地产市场发展的主要潜力区域。该区域板块不断完善的生活配套和便捷的交通网络，再加上政府对该区域大手笔的超前规划，使该区域形象得到极大的提升。未来该区域将成为中高档住宅的聚集区，CLD的潜在价值将得到初步显现。1、该板块住宅物业形态的发展历程、现状及特点

(1)发展历程随着城市规划的“南拓、西优”。2003年，金色江南作为当时规模最大的项目第一个进入该区域．从此拉开了西区房地产的大幕。2004年受全国房地产市场由一线城市转入二线城市的影响．太湖新城、蠡湖新城板块凭借特殊位置使其成为各大开发商的必争之地。进入2005年，由于受6月新政以及前两年拍卖土地集中开发上市的影响，该区域房价涨幅开始回归理性．但至8月份，刚性需求者在持币观望后开始购房，消费市场开始复苏。06和07年伴随着无锡整体房地产市场的火热，滨湖板块体现出其无可比拟的价值，整体均价一路走高，最终也成为了无锡整个房地产市场的领军板块。(2)开发现状及特点该区域板块向来是无锡本地人认为适宜居住的区域。瑜憬湾、山语银城、万科魅力之城、湖滨壹号、太湖国际社区及顺驰天鹅湖等知名楼盘的进驻。使该区域迅速发展，经过一段时间该区域已经进入成熟期。另外由于城市战略规划的倾斜，该区域板块价格蓄势待发，大有直逼中心区之势。

总结以上现状．该区域住宅开发呈现出以下几个特点：■滨湖区位优势明显，产品竞争激烈；■滨湖区整体成交价格在2003年一季度之前维持低价位徘徊，之后则快速稳步上升；■滨湖区西南片区内项目规模及档次均较高；■随着单价的快速上升，户型面积出现有针对性控制现象。

从销售情况来看，该区域项目凭借优良的品质和较大的规模并选择在房地产的高潮期入市，前期销售相当好。但随着市场转向“买方”，购房消费出现理性回归。从而销售率出现大幅度回落。从余房来看，该区域项目都还剩余大面积，位于底层或顶层、沿马路，复式的产品。因此我们可以看出，由于客户定位重叠．大面积户型的去化确实存在一定的难度。但那些以现房销售，在降低利润点，增加产品附加值的项目还是能在后期的市场销售中突出重围。(3)价格走势该区域房价从2003年5月到2004年5月，年增幅约在30％左右。而近年来滨湖区域的房价更是稳步上升，07年以来该区域的价格更是突飞猛进，以阳光蠡湖一号、蠡湖公馆、太湖国际社区为代表的一大批实力大盘将该区域的价格一路推上新的高点，并且一再刷新区域记录，这从某种角度来讲，证实了该区域市场的成熟和理性，也反映了消费者对区域价值的认同。（4）市场走势分析

2003年万科·魅力之城项目和顺驰·天鹅湖项目启动。经过五年多的运营，该区域逐渐成为无锡房地产市场的热点区域之一。2006年底无锡太湖新城规划的正式启动也代来了该区域房地产热潮。 目前，该区域内集中了华润新鸿基、万科、顺驰、吉宝等国内外知名的房地产开发企业。随着新项目的相继出现以及原有各项目的进一步开发，太湖新城区域内房源储备将会越来越充足。与之同时，太湖新城建设步伐正在逐步加快，随着各种配套设施的逐渐出现，消费者对这片区域的热情将会越来越高，区域市场前景一片光明。总结：

进入08年以来由于市场上对于政策面的预判不明，购房者观望的情绪增长，滨湖作为无锡领头羊，已明显感觉到市场压力。太湖国际社区迟迟不开二期、华光银河湾定价举棋不定，其它大小项目也纷纷开始观望，是一路直上还是理性回落，似乎在这个区域的所有开发商都在等待某个成功案例先行开盘从而指名自己的价格方向，由此，该区域开发商们两难的境地似乎显而易见。3.区域主要个案分析与比较（一）、周边高层、小高层住宅项目⑴湖滨壹号产品定位：

该楼盘是一个中高档的生活社区，主要面向市区及周边一些白领、中高收入人群销售分析：

该项目所处蠡湖新城的核心地带，周围配套设施的建设为该项目提供了一定的优势，并且该项目凭借着项目本身的优秀品质以及较好的户型在该区域也占有了一定的优势，本项目推出时间也比较早，因此在现已推出的597套房源中，已售出469套，销售状况比较乐观。⑵名都华庭产品定位：

无锡城市中心的高尚住宅社区销售分析：

本项目体量较小，虽然也曾对此在主流媒体上做过推广，但无奈由于自身体量以及价格的原因，其销售并不理想，较高的楼层差又将许多消费者挡在门外，使得消费者心理上有所抗性，加之周边个大盘的竞争压力，现本项目274套住宅仅售出51套，成绩较不理想。⑶栖霞瑜憬湾产品定位：

为不同层次的消费者提供高贵的生活销售分析：现有期房销售率达到70-80%，由于楼层差价较大，高层的最高价和最低价价差到1500元以上，因此中间楼层销售率较高，较高楼层销售率则较低。

瑜憬湾虽然价格在周边来说较高，但优质的服务和高品质的产品是竞争的重要砝码。结论：

项目普通住宅项目产品大同小异，现在推出产品的都是以高层为主，而且这些产品都是07年推出的产品，进入08年后，这些开发公司对08年房产市场走势的把握不定，导致这些楼盘没有新的产品入市，现在基本都处于观望阶段。（二）、周边别墅与类别墅项目⑴太湖山庄产品定位：

面向锡城的对于环境要求较高且收入水平相当高的人群销售分析：

该楼盘推出时间相对较早，在区域里占有了一定的优势，良好的地理位置、完备的周边配套以及高品质的设计也为项目增添了一笔，现在该项目楼盘已销售一空。⑵蠡湖尚郡产品定位：环境幽雅的精致小区销售分析：楼盘尚未开盘，正在积累客户，预计在今年5月开盘，现在估价在10000元/㎡左右。⑶蠡湖公馆产品定位：

打造一个山水湖畔的精品高档的生活社区，面向锡城人士销售分析：

楼盘尚未开盘，正在积累客户，预计在今年4、5月开盘，现在估价在10000元/㎡以上。⑷山水湖滨(一期)产品定位：距离湖岸最近的繁华社区销售分析：

山水湖滨的一期的428套全部售完。04年的开盘时间让该项目占得了一定的市场先机，优异的地理环境也为其增色不少；山水湖滨更以其高雅的格调、精致与返朴的风格,成为众人瞩目的焦点,以至山水湖滨得以销售一空。二期将在08年下半年开盘。⑸太湖国际社区产品定位：

维多利亚港湾国际社区销售分析：太湖国际社区依靠其开发商的强劲实力在推广期就引来各方关注，开盘时其价格更是出乎人们意料的低开，由此其第一批房源几乎是在哄抢中急速售罄，现其一期全部销售完毕，二期尚未推出。（三）、周边可借鉴同质用地楼盘⑴中堂产品定位：

以特有的产品形态来吸引客户销售分析： 中堂项目主要是中式联排别墅，产品定位的独特性让该项目有了一定的优势。中堂在宣传力度上也下了功夫，外界对该项目也有了一定的

了解。中堂在精装房交房同时赠送与您所选房型同等面积的“阳羡贡茶园”，这一优惠政策也是锡城未有的，相当诱人。该项目分为3期，一期全部卖完，二期现在只剩7套，三期也将在今年5，6月开盘，销售状况非常不错。⑵佳城国际中心产品定位：

仅有88个至尊席位，只为锡城88个无锡顶级精英人士量身定做销售分析：

该楼盘还未开盘，处于积累客户阶段，预计在4、5月开盘，价格预计在10000元/㎡以上。⑶蓝墅产品定位：

现代城市公馆销售分析：

蓝墅于05年开盘，由于其用地性质问题其销售状况并不理想，销售速度缓慢，直到07年楼市转暖时，其终于结束了漫长的销售期，现已经全部售完。⑷山水茗苑产品定位：无锡最具魅力的山水别墅销售分析：

该项目于07年9月开盘，由于本项目的虽然景观优越，自然条件得天独厚，但是其使用年限始终是其致命伤，项目仅50年的使用年限使得本项目的销售并没有呈现太好的形式，项目191套住宅仅销售了83套，去化速度一般。⑸太湖收藏家产品定位：

无锡4A景区唯一可售高收益投资项目销售分析：到目前位置，本项目销售率为40%左右，所售户型也以52平米的小户型为主，现在还剩100多套房源基本都是大户型。本项目的两个开发商之一也因为经济问题倒闭，因此目前项目的销售也基本处于停滞状态。总结：这些楼盘因为地块本身的特殊性，因此产品也是非主流产品，比较特殊。其中，中堂是中式联排别墅，茗园是欧式联排别墅，太湖收藏家是把4层的花园洋房分割成52平米的小户型在加以酒店的名义出售。这几个楼盘的客户层有着很强经济实力，对于产品本身的细节也不会非常在意，对于这几个项目最大的问题是40或50年的土地使用年限的抗性不是很大。二、项目分析1、项目概况（一）、项目简介：本案

本项目位于虹桥路与蠡湖路交界处，属蠡湖风景区，周边路网畅通，自然资源环境优越。用地面积：22282.1㎡容积率：1.5密度：≦35%绿化率：≧35%总建筑面积：33423㎡用地性质：旅游娱乐项目用地用地年限：40年建筑限高：高层、多层（二）、地块指标：（三）、周边交通环境公交线路主干道次干道公交1路、9路、85路、315路可直达本项目地块项目周边环湖路、蠡湖路为高等级城市快速景观通道，直线通达市区与蠡湖自然风景区周边金城西路、西太湖大道、蠡湖大道、经贸路、双虹路均为新建道路，路网通达性良好。（四）、周边配套湖滨饭店：无锡湖滨饭店为五星级涉外旅游饭店。蠡园：蠡园地处风光秀美的蠡湖之滨，是国家重点名胜景点之一。蠡湖公园：蠡湖中央公园占地约25