2017年江苏房地产估价师制度与政策：房地产中介服务行业自律模拟试题

2017年江苏省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业自律模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。A：统一房地产范围B：统一付款方式C：统一价格单位D：统一市场状况E：工业用地的监测点评估价格2、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。A：市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B：可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C：房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D：金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成E：借款合同3、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。25262241213529854、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是。A：经有关部门鉴定后，损坏不堪使用的房屋和危险房屋B：对企业因停产、撤销而闲置不用的房产C：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产D：房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税E：执行层的组织协调5、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准，由规定。A：国务院B：国工资源部C：省、自治区、直辖市D：县E：房地产估价机构必须加盖公章6、某套住宅的套内建筑面积为145面，套内使用面积为132面，应分摊的公共部分建筑面积为9面，按套内建筑面积计算的价格为3500元/近，该套住宅按建筑面积计算的价格为元/近。A：3000B：3277C：3295D：3599E：工业用地的监测点评估价格7、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按—计算的。A.综合利率B.贷款利率C.折现率D.机会成本8、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b,是由决定的。A：房地产的历史价格资料B：房地产的未来价格资料C：房地产的现实价格资料D：估价师选取的现时和未来的价格资料E：工业用地的监测点评估价格9、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的_。A.需要适时的更新改造投资B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移10、拆除公益事业房屋，应当。A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿C：产权调换D：产权调换或货币补偿E：房地产估价机构必须加盖公章11、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘8：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可E：工业用地的监测点评估价格12、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定13、教育附加费的税率在城市一般为营业税的_。1%3%5%7%14、《城市房地产管理法》规定，商品房预售应向县级以上人民政府—管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。A.房产和土地B.规划土地D.房产15、收益法中所指的收益是_。A.估价时点前一年的收益B.估价时点前若干年的平均收益C.估价时点以后的未来预期正常收益D.估价时点前最高盈利年份的收益16、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%,则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为—元。A.436000B.436500C.43656243668517、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%,按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为_。0.180.12C.3.39D.5.0018、征收集体土地的补偿费归—所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府土地使用者D.农村集体经济组织19、房地产不可移动的特性，房地产所处区位对—并不具有吸引力。A.置业投资者B.开发商C.承建商口.租客20、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。A：60B：70C：80D：90E：房地产估价机构必须加盖公章21、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于_。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托公司22、写字楼分类过程中需考虑的因素有（）。A.写字楼的级别B.写字楼的物业管理C.写字楼的级别，写字楼的位置D.写字楼的位置，交通方便性，建筑形式23、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守_。A.现实性原则B.适宜性原则C.技术性原则D.客观原则24、住房公积金委员会各项决策的执行机构是_。A.住房公积金管理中心B.住房公积金管理委员会委托的银行C.各个单位D.全体职工大会25、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据加权算术平均法二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查_。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥2、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。A：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概（预）算控制的各个工程项目的总和B：建设项目可由一个或几个工程项目构成C：工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分D：高等院校的综合教学楼属于单位工程E：通风工程属于单位工程3、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括_。A.融资期限长B.流动性差C.资金交易量大D.融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要4、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括。A：物业服务成本B：法定税费C：物业服务企业的利润D：物业服务支出E：物业服务企业的酬金5、不属于市场法估价的步骤是_。A.搜集交易实例B.查看交易成功的比例C.比较价格的最大差距D.选取可比实例E.对可比实例的成交价格进行适当的处理6、下列说法不正确的是_。A.完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离B.共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有C.不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D.建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让7、水污染可分为。A：海洋污染B：地下水污染C：地表水污染D：承压水污染E：潜水污染8、零售商业物业的分类不是按—分类的。A.建筑规模B.经营商品的特点C.商业辐射区域的范围D.建筑范围9、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的确。A：置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B：置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C：置业投资对象可以是市场上存量房地产D：置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E：置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者10、经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额=房屋重置成本义（1-残置率）・OA.自然寿命B.经济寿命C.已使用年限D.尚可使用年限11、根据有无抵押担保，债券可分为。A：信用债券B：抵押债券C：担保债券D：记名债券E：公募债券12、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更13、下列说法不正确的是_。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%〜45%14、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第三阶段初期D.第三阶段E.第四阶段15、某收益｝生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%,所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为—万元。86261267016、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。A.物权B.知识产权C.人身权D.撤销权17、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1/4处切断留孔，并在—上也要留有通气孔。A.主龙骨B.次龙骨C.主梁D.玻璃18、凡综合风险度超过—的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。50%60%70%80%19、房地产估价中，估价方法的选择是由综合决定的.【2005年考题】A：估价对象的房地产类型B：估价方法适用的对象和条件C：估价人员的技术水平D：委托人的特殊要求E：所收集到的资料的数量和质量20、下列，属于加重纳税人负担的措施。A：附加B：加成^减税口：免税E：规定起征点和免征额21、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。A.消费者的收入增加B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升22、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向