慕和南道年上半年营销策略案终稿

慕和南道09年上半年营销策略案二零零九年元月汇报提纲前期营销回顾市场分析及预测项目现状分析营销策略前期营销回顾市场分析及预测项目现状分析营销策略精要1、重大事件促销售、轻市场渠道营销

2、营销连贯性、市场应变性严重不足3、探索并建立起了团购营销和关系营销的新销售模式4、推广与销售的错位，导致项目目前销售困境重重08年度阶段营销分析4.2310.319.268.112.25销售量89套（56套内购）日均成交0.92套47套（2008促销）日均成交0.82套37套（农行团购）日均成交1.06套来访510组来电651组

来访493组来电2075组

来访156组来电98组

153套（高层营销）日均成交2.78套来访373组来电177组

总体来访成交比例：4.7：1扣除内部因素，市场客户为15：1来访来电来访成交比成交326套10.5：14.2：12.4：1团购和关系行销利用准确率高、业务关系、面子关系、人际关系等促成了高成交率，也是09年应加强的销售方式；但除开这个因素外，应该看到慕和南道市场客户来访与成交比约在12：1左右，成交对高到访量的要求明显。来访成交总分析

08年度阶段营销分析4.2310.319.268.112.25销售量89套（56套内购）日均成交0.92套47套（2008促销）日均成交0.82套37套（农行团购）日均成交1.06套来访510组来电651组

来访493组来电2075组

来访156组来电98组

慕和南道是什么，2008促销传播路径商报半版10次、华西半版1次、户外大牌6个、2008活动DM1万份、快一周1次、居周刊1次、地产商1次、大成网1周。2008特别面积抢购＋五重承诺商报半版3次、华西半版1次、西昌日报半版3次/整版1次、夹报9万份、墙体广告、导旗、户外153套（高层营销）日均成交2.78套来访373组来电177组

户外1个、现场导旗、短信商报半版5次、商报1/4版14次、户外大牌6个川内6城联展停止线上推广来访来电行销工作推广主题成交326套广元、宜宾、绵阳行销农行、中石油、中石化行销广电集团、一医院、肿瘤医院行销阶段性成交量与推广量基本成反比，说明项目08年的推广对销售辅助作用弱化。08年度阶段营销分析4.2310.319.268.112.25销售量89套（56套内购）日均成交0.92套47套（2008促销）日均成交0.82套37套（农行团购）日均成交1.06套153套（高层营销）日均成交2.78套主力去化户型去化分析成交326套A1

20套22.5％E2

19套21.3％A3

12套12.6％A412套13.5％E110套11.2&

因内购客户价格优势，129至140平米的大户型去化较好A1＋A2

20套42.6％E19套19.1％

2008促销活动对于不同户型的价格控制失衡，导致大户型去化少；且金牌房源放量过少，影响总去化E210套27.0％E16套16.2％E4

6套16.2&A17套18.9％团购优惠，总价控制较好，大户型成交量大。E229套19.0％E117套11.1％A3

17套11.1&A412套7.8％E312套7.8&A1＋A242套27.4％政策优惠，总价控制较好，大户型成交量大。市场成交仍以90平米左右户型为主，凸显刚性需求本色；团购和关系行销去化以中大面积为主，显示出了该批客户多次置业的需求特点，但也看到的是同期市场客户享有的是不同等的购房优惠背景。总结第一阶段（4.23——8.1去化89套）

第二阶段（8.1——9.26去化47套）

成功点：开盘内部消化带动市场客户，取得了走量与相对高价的销售业绩失败点：针对地震后的市场突变缺乏充足灵活应变策略，促销基本停止成功点：2008促销成功实现阶段性强销，逐步提供团购行销的雏形和模式失败点：促销将售价直降谷底，但推售量的桎梏，并未取得理想的销售去化

阶段营销总结第三阶段（9.26——10.3去化37套）

第四阶段（10.3——12.25去化153套）

成功点：农行团购开辟了新的销售渠道，取得了9月的销售业绩失败点：逐渐出现对团购的单一依赖性，线上推广和市场接待逐步走入低谷成功点：实现了本年度最大的去化量，是年度回款的保障，同时也探索出了慕和南道项目09年需要坚持的一种新的销售方式失败点：对关系行销的完全依赖，导致市场推广、接待和成交趋于零

关系营销资源基本用尽，价格触底，后续价格执行空间萎缩

阶段营销总结

去化房源分析栋1栋2栋3栋计户型E1E2E3E4E4;A1A2A3A4A4;D1D2D3D4D4;面积135.24129.07146.23144.87139.491.4490.51140.13133.73130.42142.43142.73160.03158.13158.13套型三房三房三房三房三房两房两房三房三房三房三房三房四房四房四房套数5010050683250505236166666663630768去化426120151048483530821150326剩余8393053222217686465653130442剩余比16%39%60%77.9%68.8%4%4%32.7%16.7%50%97%98%98%86%100%57.6%分析：小户型去化率高，采光通风好的户型去化率高，大面积户型滞销严重。去化房源分析析户型与价格关关联栋1栋2栋3栋计户型E1E2E3E4E4;A1A2A3A4A4;D1D2D3D4D4;面积135.24129.07146.23144.87139.491.4490.51140.13133.73130.42142.43142.73160.03158.13158.13套型三房三房三房三房三房两房两房三房三房三房三房三房四房四房四房套数5010050683250505236166666663630768去化426120151048483530821150326价格43144105411639154110436739893869384738184722441744564382/4102分析：90平米户型的的去化与单单价高低并并不敏感；；而中大面积积低单价户户型去化快快的，高总总价户型难难去化。成交客户分分析成交市场客客户分析（（购买房源源）分析：1、从总量看看，市场客客户对91平米和135平米的面积积点有较大大的接受度度，反映出出本项目在在目标群体体眼里，既既具有经济济适用型居居住，又具具有舒适实实用型居住住的双重价价值点；2、从面积段段来看，100平米以内户户型占同类类客户总比比的33%，129-135平米的占39%，从市场层层面来看，，市场客户户还是对中中小面积比比较偏爱。。户型A1A2A3A4A4；E1E2E3E4D1合计面积91.4490.51140.13133.73130.42135.24129.07146.23144.87142.43数量209118220576189所占比例23%10%12%9%2%22%6%8%7%1%100%成交客户分分析成交市场客客户分析（（渠道）1、口碑效应应效果最好好，但目前前在激励政政策和关系系维系上还还存在滞后后因素；2、现场包装装，特别是是导视系统统对“路过过”人群的的吸引，目目前项目现现场包装还还有待改进进；3、户外大牌牌和商报在在公众媒体体中，是促促成市场客客户成交的的主要传播播渠道；4、此外，业业主介绍和和辅助媒体体的补充作作用，应在在后续应用用中有所加加强。来源商报户外广告短信二期业主网站服友介绍路过前期客户合计数量12131123621389所占比例13%15%1%1%2%41%24%3%100%成交客户分分析1、中青年依依旧是本项项目的主力力成交客户户；2、30岁以下年轻轻人的比重重呈上升趋趋势，老年年客户偏少少。3、年轻群体体数量的上上升和中老老年群体数数量的下降降，反映出出刚性需求的的比例越来来越高。年龄30以下30-4040-5050以上合计数量283424389比例31%39%27%3%100%现居区位城中城南城西城东城北华阳本市其它外地合计数量6296412012289所占比例7%33%7%4%1%22%1%25%100%1、反映出区域性客户户是本项目目的主力客客户群2、可以看出出，本项目目识别目标标群体对生生活半径和和工作半径径具有的较较高的内在在要求核心观点：：08成功的关键键是营销手手段灵活；；团购和关系系营销取得得重大突破破；但策略缺乏乏连贯性、、同期不同同政策的并并行错失了了一些市场场机会。前期营销回回顾市场分析及及预测项目现状分分析营销策略精要1、区域供供给持续加加大，竞争争比其它区区域更为激激烈；2、受南三三环内市区区盘的价格格冲击以及及区域配套套尚不成熟熟的影响，，成交量严严重萎缩；；3、价格也同同步回落，，基本回到到了06年下半年的的水平；价价格下调调的空间已已经比较有有限；4、产品缺乏乏核心竞争争力，价格格表现偏高高；5、投资者和和二次置业业者仍然对对市场缺乏乏信心，市市场对刚性性需求更加加依赖。政府宏观调调控政策转转向，短期期内效果难难显现，市市场信心恢恢复还需时时日；国国家调控政政策不断，，同时也导导致市场观观望不断，，延后置业业氛围浓厚厚；

对首首次置业和和二手房的的政策支持持力度明显显；

对改改善型居住住的二次置置业配套政政策刺激薄薄弱。政策背景高新区区域域供需矛盾盾进一步深深化，09年更加突出出，整体仍仍持续调整整，低位运运行。而而区域未来来供给总量量将达到1180万㎡之多。。供需分析—供需比达7.2：1，为成都最最高市场均线比比较1、“2008奥运促销””降价领先先，但放量量太少，前前期营销方方向正确，，但后期未未根据市场场情况及时时调整；2、进入10月份后，在在缺乏产品品竞争力的的前提下，，本项目价价格逆市而而为，导致致全面丧失失竞争力，，来访及成成交锐减。。价格分析—不具备竞争争力成交分析—项目成交量量低于市场场平均水平平区域去化速速度差异明明显。大户户型产品去去化慢，（（大城际、、紫晶城等等仅6-9套左右）而而戛纳滨江江、麓港等等以资源和和可变中小小户型产品品月售40套以上。本项目在8月利用“2008促销”先于于区域降价价，实现较较高的去化化，之后价价格对外坚坚挺，仅针针对特定客客源进行优优惠，使得得正常的市市场去化量量严重低于于市场平均均水平。供需分析—本项目产品品供给为非非主流产品品区域热销项项目特征：：1、拥有独特特资源：如如南湖国际际社区；2、小户型、、大面积赠赠送空间：：如远大第第5季；3、低单价低低总价促销销：如嘎纳纳滨江产品竞争分分析本项目有什什么？1、景观面积积——较好2、户型设计计——合理3、大面积赠赠送空间——无4、外部资源源——无5、硬件配置置——一般产品竞争分分析核心观点：：09年上半年市市场预期不不好本项目综合合竞争力不不够需要如何突突破？前期营销回回顾市场分析及及预测项目现状分分析营销策略户型面积（平米）总套数已售（套）占去化比例未售（套）未售各户型所占存量比例A191.44504815.15％21.07％A290.51504815.15％21.07％A3140.13523511.04％179.09％A4133.7336309.46％63.21％

A4′136.661682.52％84.28％E1135.24504213.25％84.28％E2129.071006119.24％3920.86％E3146.2350206.31％3016.04％E4144.8768154.73％5328.34％

E4′139.432103.15％2211.76％合计504317100％187100％货品梳理剩余房源梳梳理1、面积大（（98%以上为130㎡以上，其中中140㎡㎡以上的占56%）；2、总价高（（全部在52万以上），，存量大(占剩余总量量的97.86%)；3、E4户型空间尺尺寸不够合合理，存在在次卧、厨厨房和卫生生间采光不不足和对视视的硬伤；；货品梳理剩余房源特特征新增货品特特征货品梳理楼栋户型面积(㎡)户型格局户数(户)建筑面积约(㎡)5栋

90㎡以下套21009000105㎡左右套310410920小计

20419920补充面积段段与市场刚刚性需求相相符对剩余房源源是种补缺缺但产品亮点点不突出推出时间较较晚线上推广基基本停滞日均市场客客户来访量量5组左右，较较区域其他他项目明显显不足现场来访情情况缺乏相应促促销政策支支撑，近期期市场客户户零成交成交情况核心问题解决之道产品竞争力力不足面积大、总总价高景观再造，，达到单极极超级化差异化促销销建立立体传传播渠道急需解决的的问题来访不足前期营销回回顾市场分析及及预测项目现状分分析营销策略目标任务根据开发公公司08年12月26日相关文件件精神，2009年1-6月，项目需需完成的资资金回款额额是：1.14亿其中1季度完成4355万元2季度完成7062万元相当于月均均销售36套销售重点：：5号楼的去化化是完成回回款的重要要保障销售难点：：5号楼推出时时间预计在在4月份，前期期回款仍然然需要1、2号楼的大户户型去化1、2月份春节阶阶段为传统统销售淡季季，1季度度销销售售面面临临巨巨大大挑挑战战销售售难难点点和和重重点点营销销策策略略2009总体体营营销销策策略略产品品力力提提升升和和价价值值回回归归双双向向结结合合以差差异异化化核核心心价价值值和和高高性性价价比比突突击击市市场场重量量轻轻利利，，小小步步快快跑跑，，快快速速实实现现资资金金回回笼笼1、产产品品策策略略利用用景景观观再再打打造造形形成成项项目目核核心心竞竞争争力力（（强强化化““阔阔庭庭””）），，新新货货品品适适应应刚刚性性需需求求（（面面积积控控制制+赠送送））增增强强市市场场竞竞争争力力，，剩剩余余房房源源加加大大促促销销凸凸显显价价值值力力，，三三条条线线配配合合进进行行，，全全面面提提升升产产品品综综合合竞竞争争力力。。2、价价格格策策略略对硬硬伤伤产产品品降降价价促促销销，，对对新新上上市市的的产产品品平平价价走走量量。。3、渠渠道道策策略略坚持持多多渠渠道道营营销销，，如如行行销销、、多多项项目目联联动动销销售售、、关关系系营营销销、、分分销销、、包包销销等等策略略分分解解4、现现场场策策略略建立立以以项项目目为为核核心心的的区区域域导导视视覆覆盖盖实实现现客客户户截截流流；；案案场场销销售售中中心心的的合合理理分分区区、、氛氛围围营营造造及及景景观观园园区区人人性性化化配配置置（（如如座座椅椅等等）），，留留住住人人气气5、活活动动营营销销契合合春春季季合合宜宜气气温温和和日日光光，，利利用用现现场场园园林林实实景景举举办办系系列列业业主主活活动动，，通通过过现现场场体体验验实实现现项项目目价价值值输输出出并并聚聚集集人人气气6、广告推推广建立以线线上报媒媒和户外外广告为为主的多多渠道立立体通路路，输出出项目核核心价值值和性价价，强力力提升项项目知名名度和销销售力特别说明明见下页页图示：：策略分解解剑南大道道益州大道道天府大道道慕和南道道凤凰城外环路区间道路路区间道路路迎宾大道道在大量取取消户外外大牌的的基础上上，建议议在关键键路口及及据点增增设交通通导视牌牌，还起起到拦截截客户作作用。导视说明明主要营销销手段营销措施施1：购房大大抽奖一次性抵抵5-6万房款！！1、活动时时间：2009年1月10日至2月20日2、活动房房源：E2户型3、活动形形式：购购房抽奖奖券，直直抵房款款4、价格体体系：5500，高价高高折扣5、实收均均价：3500元/平米6、销控配配合：E3.E4自然去化化7、媒体支支撑：短短信、业业主平台台主要营销销手段营销措施施2：90平米以上上全送净送50平米产权权面积！！1、活动时时间：2009年2月底至4月底2、活动房房源：E3.E4户型3、活动形形式：按按90平米计价价，其余余产权面面积赠送送4、价格体体系：5500，高价高高折扣5、实收均均价：3500元/平米6、销控配配合：E2总价控制制与E3.E4相同7、媒体支支撑：2月底线上上推广全全面铺开开营销措施施3：购房送送精装菜菜单首付加1万送精装装！1、活动时时间：2009年4月初至5月底2、活动房房源：5号楼全部部房源3、活动形形式：首首付加1万，送精精装修菜菜单（菜菜单价格格根据竞竞盘盘“光光明城市市”价格格灵活制制定）4、价格体体系：5500，高价高高折扣5、实收均均价：待待定（主主要依据据竞盘光光明城市市灵活调调整）6、销控配配合：E2总价控制制与E3.E4相同7、媒体支支撑：2月底线上上蓄客全全面铺开开8、线下支支撑：1月底线下下客带客客启动蓄蓄客主要营销销手段营销措施施4：购房送送车位首付加1万送车位位！1、活动时时间：2009年5月初至6月底2、活动房房源：E3.E4户型3、活动形形式：首首付加1万，送精精慕和南南道车位位1个4、价格体体系：5500，高价高高折扣5、实收均均价：3500/平米6、销控配配合：E2总价控制制与E3.E4相同7、媒体体支撑撑：2月底线线上推推广全全面铺铺开主要营营销手手段营销措措施5：客带带客升升级政政策成交1套奖励励1万元！！1、活动动时间间：2009年1月10启动，，持续续执行行2、活动动对象象：所所有人人群3、活动动形式式：凡凡介绍绍购买买项目目成交交1套即获获1万元现现金奖奖励4、渠道道支撑撑：短短信、、业主主平台台主要营营销手手段推广短信释放活动信息报媒、户外释放活动及蓄客信息线上持续曝光氛围包装，门头落实楼体字到位节点5#楼精装样板间呈现房交会5#楼开盘交房一周年倒计时春节阶段时间营销措施目标6月5月1.10-2.20购房抽房款2月底-4月底90㎡以上全送15套，约700万90套，约4000万55套，约2450万5月，＋1万送精装/车位1月启动客带客政策春、夏季活动开展，分销行销持续进行1月2月3月4月各阶段段策略略及任任务分分解90㎡㎡～105㎡合计204套1、2#楼剩余余房源源——90㎡4套，130以上183套，合计187套。5#楼中小小户型型蓄客客5#楼精装装样板板间呈呈现房交会会开盘交房一一周年年倒计计时春节阶阶段6月5月1月2月3月4月现存货货品15套，约约700万30套，约约1500万15套，约约750万60套，约约2500万40套，约约170万2009上半年年整体体任务务：160套，销销售金金额约约7150万去化目目标新增货货品去化目目标时间节节点各阶段段货品品及目目标分分解必要支支撑产品支支撑：：1、5号楼4月初具具备预预售条条件2、7号楼尽尽快具具备预预售条条件3、7号楼产产品设设计具具备差差异化化，且符合刚刚性需需求购买特特征现现场包包装：：1、销售售中心心形象象提升升及功功能区区划分分2、产品品CF片\产品楼楼书等等新增增物料料的制制作和和展示示渠渠道道支撑撑：1、需在在2月确定新新的广广告公公司，线上推推广多多渠道道立体攻攻势2、线下下行销、、分销销、包包销渠渠道的建立立和强强化，，并加加大行行销力力度3、区域重重要位位置建建立项项目明明确导导视系系统，，实现现市场场客户户截流流销售任任务：15套，约约700万营销策策略：依托老老客户户客带带客，，强化化内销销E2户型优优先促促销营销措措施：1、线线上1月10日－2月20日，购购房大大抽奖奖2、1月10日，线线下客客带客客启动动3、2月底，，90平米以以上全全送；；E2与E3、E4执行同同等总总价4、2月启动动5号楼线线下蓄蓄客5#楼精装样板间呈现房交会5#楼开盘交房一周年倒计时春节阶段6月5月1月2月3月4月阶段分分解推广支支撑：：推广主主题：：1、品牌牌维系系－－－业主主节日日慰问问和关关系维维护2、政策策释放放－－－配合合购房房抽奖奖，制制造推推广噱噱头3、政策策释放放－－－2月中旬旬线上上主推推“90平米以以上全全送””，附附带5号楼蓄蓄客信信息媒介选选择：：户户外大大牌；；2次报版版；重重要节节点短短信发发放活动动：：1、线上上新春春好礼礼相赠赠业主主活动动2、结合合5号楼动动工节节点邀邀请业业主回回访，，通过过现场场体验验、物物料、、活动动，让让客户户对项项目质质素坚坚定认同，，加大大老带带新比比率；；包装制制作：：1、案场场新年年包装装，包包括样样板间间、示示范区区、销销售卖卖场、、外围围等，，增加加销售售氛围围2、销售售大厅厅整改改完成成（分分区隔隔断）），改改变大大而空空的冷冷清场场面，，营造造热烈烈氛围围3、销售售部门门头落落实销售道道具：：1、配合合5号蓄客客的产产品CF制作2、5号楼户户型单单页、、DM等销售售物料料准备备重要支支撑：：1、春节节后在在市区区设立立市内内接待待中心心2、项目目周边边重要要交通通要塞塞树立立广告告牌，，实现现区域域客户户截流流5#楼精装样板间呈现房交会5#楼开盘交房一周年倒计时春节阶段6月5月1月2月3月4月阶段分分解销售目目标：：1、2#楼30套，约约1500万；5#楼开盘盘去化化60套，约约2500万营销策策略：：蓄客带带销售售、新新房源源带老老房源源利用3月是交交房倒倒计时时1周年，，开展展强力力促销销营销措措施：：1、E3、E4执行90平米以以上全全送2、3月“日日进千千金置置业倒倒计时时”启启动5号楼线线上蓄蓄客3、4月初5#号楼开开盘集集中去去化（（较光光明城城市提提前销销售，，客户户截流流）5#楼精装样板间呈现房交会5#楼开盘交房一周年倒计时春节阶段6月5月1月2月3月4月阶段分分解推广支撑：：推广主题：：1、政策释放放－－3月初“90平米以上全全送”2、线上蓄客客－－3月中旬，以以慕和南道道二期新组组团名和精精装系产品品为突破强强势蓄客，，“90平米以上全送”持持续释放媒介选择：：户外大牌牌；5次报版，一一次夹报；；4月电台早高高峰热点节节目广告；；杂志；持持续短信发发放活动：：1、3月底借助项项目景观园园区风光举举办“慕和和南道－－－我爱我家家摄影嘉年年华”、家家庭风筝赛赛2、4月结合3号楼封顶，，开展以工工地看房日日为主题的的业主活动动，促进老老带新3、4月初5#楼开盘活动动包装制作：：配合新房房源的案场场包装、5号楼开盘包包装、房交交会筹备工工作销售道具：：1、5号楼户型模模型制作2、5号楼单体模模型制作3、DM等宣传物料料、线下行行销物料行销策略：：加大对成都都09年拆迁区域域的行销力力度城南区域和和华阳片区区分销同步步开展5#楼精装样板间呈现房交会5#楼开盘交房一周年倒计时春节阶段6月5月1月2月3月4月阶段分解销售目标：：1、2#楼去化15套，约750万；5#楼去化40套，约1700万；营销策略：：立足春交会会，实现5号楼开盘高高性价比强强销和1、2号楼剩余户户型高价促促销营销措施：：1、5月初起，E3、E4“首付加1万送车位””2、房交会前前后，针对对光明城市市开盘，5#楼房源执行行“加1万送精装””5#楼精装样板间呈现房交会5#楼开盘交房一周年倒计时春节阶段6月5月1月2月3月4月阶段分解推广支撑：：推广主题：：1、政策释放放－－配合合春节房交交会线上宣宣传；2、价值传播播－－卖场场精装体验验系统开放放，输出品品质升级的的行动宣言言；媒介选择：：户外大牌牌；5次报版，1次夹报；持持续短信发发放；杂志志；网络。。活动：：1、老业主夏夏季活动的的持续性开开展（家庭庭垂钓、夏夏日风情秀秀、冰激凌凌制作赛等等）2、六一儿童童节业活动动“慕和南道儿儿童木偶剧剧场――爱丽丝之旅旅”包装制作：：业主活动动配套包装装、案场适适时包装更更新销售道具：：房交会DM及其活动配配套物料重要支撑：：5号楼精装样样板间5月初呈现（含网络、、卫星电视视、就餐、、娱乐等基基本生活享享乐功能的的全方位活活性样板间间）行销策略：：加大城南和和华阳片区区行销和分分销的力度度09年南迁单位位跟进中石油、中中石化、一一医院、广广电集团等等前期行销销单位的再再次行销5#楼精装样板间呈现房交会5#楼开盘交房一周年倒计时春节阶段6月5月1月2月3月4月阶段分解2009年上半年媒媒体投放计计划和资金金需求媒体分项具体项目金额（万元）占推广费用比（％）房交会房交会4015.33％户外大牌6022.99％路名牌207.66％报媒商报6524.90％华西155.75％杂志杂志103.83％活动活动51.92％短信短信207.66％网络网络31.15％电台电台31.15％物料包装制作207.66％合计/261100％投放计划正文毕谢谢！附：6号楼商铺划划分建议2009年开发节奏奏建议◆6#商铺划分建建议商业产品分分析1、基本数据据总建筑面积积：1507平米分层建筑面面积：一层层655平米，二层层670平米，三层层1802平米层高：一层层4.5米，二层4.2米，三层3.3米2、商业规划划构想由于该栋为为独立商业业，在商业业业态规划划上相对灵灵活，基本本不受条件件约束。但但同时由于于规模有限限，不容易易成行成市市。◆6#商铺划分建建议商业产品分分析3、该商业业业态规划方方向：社区区配套商业业4、主要业种种规划方向向：餐饮类类、茶楼、、健身中心心及便利店店。5、划铺原则则划铺时按最最小可能性性进行划分分，销售时时可考虑多多铺组合的的模式，以以降低投资资门槛。具具体见图：：◆6#商铺划分建建议商业产品分分析一层：从产产品本身来来说，最适适合做一、、二家餐饮饮店，但由由于不成规规模，经营营会有问题题，规划时时按四间划划分，上面面部分做厨厨房考虑，，销售时单单独计价，，下面部分分为经营面面积，独立立计价。◆6#商铺划分建建议商业产品分分析二层：规划划为茶楼、、健身房，，从便于销销售的角度度划分有两两间，控制制总价。◆6#商铺划分建建议商业产品分分析三层：规划划为茶楼，，销售时赠赠送大露台台。2、2009年项目开发发节奏建议议

◆总量控制在在600套或6万平方米左左右，其中中存量房187套约25889.3㎡，新增房房源400余套约35000㎡；◆新增产品重重心下移，，主要增加加85㎡以下套二和和120㎡㎡以下套三户户型供给，，两者的供供给配比最最好分别达达到50％和30％以上；◆超过130㎡㎡以上的户型型最好可变变成套四或或具有特色色，总量最最好控制在在10％左右即可可。1、项目开发发策略建议议在确保2009年经营目标标和解决户户型面积过过大、产品品线单一的的基础上控控制开发，，避免推出出房源过多多，积压资资金过大，，降低企业业经营风险险。2009年开发节奏奏建议3、项目2009年开发实施施建议◆1-2#剩余187套房源都主主要是130㎡㎡以上大户型型，在产品品已经定型型的情况下下为了促进进销售，降降低计价面面积是满足足市场的基基本办法，，即将其中中1个房间改为为可办产权权的半赠送送，从而将将户型面积积区间下拉拉至123-138㎡㎡之间。◆如果从减少少投资压力力、促进销销售和降低低公司经营营风险的角角度出发，，我们建议议2009年新增供给给先开发7#楼，因为408套和38128㎡完全满足足2009年经营需要要，户型面面积更小，，更加符合合市场需求求。但考虑虑到施工进进度要求，，只好先施施工5#楼（204套约19480㎡）。◆7#和4#根据市场情情况建议在在2009年三季度再再考虑动工工，主要满满足2009年下半年和和2010年市场需求求和经营目目标。2009年开发节奏奏建议3、项目2009年开发实施施建议项目2009年可售房源源配比一览览表。2009年开发节奏奏建议注：本项目2009年先期推出出房源391套，合计大大约4.53万平方米。。户型现户型面积建议调整户型面积总套数可售配比套二85-91.4㎡不变104套26.6%套三1105㎡不变156套26.6%套三2129-145㎡123-129㎡61套15.6%130-138㎡122套31.2％合计391套100.0%9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。11:44:3511:44:3511:4412/31/202211:44:35AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2211:44:3511:44Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。11:44:3511:44:3511:44Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2211:44:3511:44:35December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月202211:44:35上上午11:44:3512月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:44上上午12月-2211:44December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/3111:44:3511:44:3531Decem