房地产市场教材

第二节

房地产市场分析

一、房地产市场分析的思路1、三个层次（1）区域房地产市场分析市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。（2）专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析；是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。（3）项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析；预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。2、两个方面供给需求3、三个时段过去现在未来4、五个影响因素经济人口区位环境自然条件人文条件二、房地产市场分析的内容1、地区经济分析（1）地区经济的基本趋势分析；（2）地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息。2、区位分析地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。

3、市场概况分析（1）对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；（2）把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。（3）找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。4、、专专业业市市场场供供求求分分析析（1））根根据据潜潜在在需需求求的的来来源源地地及及竞竞争争物物业业的的所所在在地地，，确确定定市市场场研研究究区区域域；；（2））细细分分市市场场，，进进行行产产品品细细分分及及消消费费者者细细分分。。找找出出某某一一消消费费群群体体所所对对应应的的房房地地产产产产品品子子市市场场；；（3））分分析析各各子子市市场场的的供供需需关关系系，，求求出出各各子子市市场场的的供供需需缺缺口口；；（4））将将供供需需缺缺口口最最大大的的子子市市场场确确定定为为目目标标子子市市场场，，具具体体求求出出目目标标子子市市场场供供求求缺缺口口量量。。5、、项项目目竞竞争争分分析析（1））竞竞争争企企业业分分析析专业业化化程程度度品牌牌美美誉誉度度开发发经经营营方方式式质量量价格格策策略略成本本未来来发发展展情情况况（2））竞竞争争楼楼盘盘分分析析区位位产品品特特征征价格格销售售情情况况6、、消消费费者者分分析析（1））购购买买行行为为谁买买who谁是是主主要要的的消消费费者者，，消消费费者者层层次次定定位位各种种类类型型的的消消费费者者从容容不不迫迫型型、、优优柔柔寡寡断断型型、、自自我我吹吹嘘嘘型型、、豪豪爽爽干干脆脆性性、、喋喋喋喋不不休休型型、、沉沉默默寡寡言言型型、、吹吹毛毛求求疵疵型型、、虚虚情情假假意意型型、、冷冷淡淡傲傲慢慢型型、、情情绪绪冲冲动动型型、、心心怀怀怨怨恨恨型型、、圆圆滑滑难难缠缠型型。。谁参参与与买买whom在购购买买过过程程中中还还存存在在许许多多参参与与者者，，如如购购买买的的决决策策者者可可能能不不是是最最终终的的使使用用者者。。在研研究究谁谁买买时时，，还还要要对对谁谁参参与与了了购购买买的的决决策策进进行行研研究究。。谁进进行行购购买买决决策策，，谁谁出出资资购购买买房房地地产产，，谁谁对对购购买买决决策策产产生生影影响响，，谁谁最最终终实实际际使使用用房房地地产产。。这里里的的重重点点是是要要对对购购买买的的决决策策者者和和购购买买决决策策的的影影响响者者进进行行研研究究和和分分析析。。为什什么么买买why为什什么么要要购购买买这这一一区区位位、、这这一一类类房房地地产产？？从经经营营角角度度来来说说，，即即购购买买动动机机。。动机机：：自自住住、、投投资资消费费者者的的购购买买动动机机可可以以划划分分为为理理性性的的购购房房动动机机与与带带有有感感情情色色彩彩的的动动机机。。理性性的的购购房房动动机机：：购购买买时时所所关关注注的的内内容容：：价价格格、、区区位位、、质质量量、、售售后后等等带有有感感情情色色彩彩的的动动机机：：求求新新、、求求美美、、炫炫耀耀等等在什什么么地地方方买买where房地地产产商商品品价价值值量量大大和和固固定定性性的的特特点点，，在在多多数数情情况况下下，，消消费费者者都都最最终终会会倾倾向向于于到到现现场场进进行行实实地地了了解解、、查查看看。。因此此，，施施工工现现场场的的环环境境售楼楼处处的的布布置置样板板房房的的设设计计现场场所所分分发发的的广广告告宣宣传传资资料料都会会对对消消费费者者的的购购买买决决策策起起到到影影响响作作用用在什什么么时时候候买买when双休休日日、、节节假假日日买什什么么样样的的what由于于消消费费者者所所处处的的社社会会环环境境、、经经济济条条件件不不同同以以及及心心理理因因素素的的作作用用，，因因此此消消费费者者所所需需购购买买的的房房地地产产也也是是多多样样的的。。户型型、、品品质质如何何买买how一次次性性付付款款、、分分期期付付款款或或以以按按揭揭付付款款。。（2））购购买买倾倾向向物业业类类别别品牌牌户型型面积积位置置预期期价价格格物业业服服务务环境境景景观观7、、项项目目自自身身研研究究SWOT分析析方法SWOT：优优势（Strength）、劣势（（Weakness）、、机会（Opportunity））、威胁（Threat）。从整体上看，，SWOT可可以分为两部部分：第一部分为SW，主要用用来分析内部部条件；第二部分为OT，主要用用来分析外部部条件。这种方法可以以找出对自己己有利的和不不利的因素，，发现存在的的问题，找出出解决问题的的办法，并明明确以后的发发展方向。SWOT分析析法的一般步步骤一、分析环境境因素运用各种调查查研究方法，，分析项目所所处的各种环环境因素，即即内部环境因因素和外部环环境因素。内部环境因素素包括优势因因素和弱点因因素，它们是是项目在其发发展中自身存存在的积极和和消极因素，，属主动因素素；外部环境因素素包括机会因因素和威胁因因素，它们是是外部环境对对项目的发展展直接有影响响的有利和不不利因素，属属于客观因素素。调查分析这些些因素时，不不仅要考虑到到历史与现状状，而且更要要考虑未来发发展问题。二、构造SWOT矩阵将调查得出的的各种因素根根据轻重缓急急或影响程度度等排序方式式，构造SWOT矩阵。。在此过程中，，将那些对项项目发展有直直接的、重要要的、大量的的、迫切的、、久远的影响响因素优先排排列出来；而将那些间接接的、次要的的、少许的、、不急的、短短暂的影响因因素排列在后后面。三、制定市场场对策在完成环境因因素分析和SWOT矩阵阵的构造后，，便可以制定定出相应的市市场对策。制定对策的基基本思路：发挥优势因素素，克服弱点点因素，利用用机会因素，，化解威胁因因素；考虑过去，立立足当前，着着眼未来。房地产项目SWOT分析析S/W（优势势/劣势）地段要素环境要素地块/产品要要素开发商/项目目要素前两个为被动动性要素，后后两个为主动动性要素地段要素———地段/片区区认知度/周周边配套（商商业/教育））/交通等（（可总结为便便利性/成熟熟度/知名度度）环境要素———自然环境/四至景观/社会人文环环境（噪音））等（可判定定资源的程度度：稀缺、良良好还是匮乏乏）地块要素———地形地貌/规模/技术术经济指标等等（可判断产产品的可发挥挥空间）开发商要素———目标/开开发商品牌/可利用资源源等产品因素———产品/户型型/自身配套套等项目要素———口碑/人气气/项目知名名度/客户群群体/前期售售价/前后产产品差异性/物业管理等O/T（机会会/威胁）宏观要素———经济形势（（宏观政策））/重大城市市变革；中观要素———行业形势（（一、二、三三级市场）/城市规划（（交通、市政政配套、开发发重点、热点点等）；微观要素———市场竞争（（片区、楼盘盘、户型）/客户流向。。SWOT分析析战略发挥优势，抢抢占机会利用机会，克克服劣势减少劣势，避避免威胁发挥优势，转转化威胁优势S机会O威胁T劣势W西海岸房地产版块SWOT分析西海岸概述海口西海岸旅旅游度假区位位于海口市西西北部的全长长22公里热热带景观滨海海带状型地带带，北邻琼州州海峡，东起起秀英港，西西至盈滨半岛岛。区内包括西海海岸高尔夫球球会、美视五五月花高尔夫夫球场、热带带雨林博览园园、热带海洋洋世界、假日日海滩、西秀秀海滩、粤海海铁路海口火火车站以及海海口喜来登温温泉度假酒店店等六家五星星级度假酒店店。1、西海岸发发展房地产优优势(strength)分析：（1）配套优优势西海岸体育休休闲长廊项目目位于海口市市西海岸；海口新市政府府所在地，作作为海口行政政中心；东环铁路有2个站点位于于西海岸；由张艺谋主导导的“印象海海南岛”剧场场以及国家帆帆船训练基地地也位居此地地。（2）资源优优势西海岸拥有丰丰富的临海一一线稀缺土地地资源，享有有沙质细腻的的金色海岸线线，并拥有珍珍稀的海岸温温泉资源、美美丽的自然生生态资源，地地理位置优越越，自然风光光旖旎。（3）政策支支撑优势西海岸新区是是为贯彻落实实海口市第十十一次党代会会“中强、西西拓、东优、、南控”的城城市发展思路路而设立。（4）产业支支撑优势西海岸新区产产业支撑主要要指其所受到到的产业辐射射和自身的产产业发展规划划两方面：东临保税区、、高新区、药药谷、汽车工工业园区等经经济园区；西接海南西部部工业走廊；；南靠火山口地地质公园和羊羊山体育休闲闲公园；北有新海综合合物流园、创创意产业园、、会展中心及及酒店群等。。多元的产业辐辐射支撑为西西海岸新区的的开发奠定了了基础。（5）区位优优势西海岸新区位位于海口城市市西部，粤海海铁路及东环环铁路始发站站、新海汽车车滚装码头和和未来的跨海海通道都坐落落其中，是海海南岛连接大大陆的门户，，交通区位条条件十分优越越。（6）生态优优势西海岸新区将将是未来海口口城市的核心心区，西海岸岸新区刚刚开开启开发建设设的序幕，其其土地资源储储备十分丰富富，拥“天、、海、河、湖湖、园、岸、、林”的天天赋优越热带带自然生态环环境，是目前前海口生态旅旅游资源保存存最完好的区区域之一。（7）基础设设施我国第一条横横跨海峡的铁铁路通道--粤海铁路及及东环铁路始始发站、汽车车滚装码头等等连接岛内外外的重要交通通枢纽都座落落在西海岸新新区，同时，，西海岸新区区已启动污水水处理厂、道道路管网等市市政配套基础础设施建设。。2、西海岸房房地产发展劣劣势(weakness)分析由于该区开发发较为成熟，，在同等品质质的情况下，，该区域房价大大高于其他他区域。3、西海岸房房地产发展机机遇(opportunity)分分析（1）西海岸岸正在成为海海口新CBD，总部经济济核心区，未未来发展潜力力巨大。西海岸新区将将规划建设成成为集行政服服务、总部经经济、文化会会展、旅游度度假、健康养养生、休闲娱娱乐、理想居居住七大功能能元素为一体体的未来海口口新核心区。。（2）2011年，海口口将举办泛珠珠三角区域合合作与发展论论坛，其中海海口国际会展展中心及会展展酒店、会展展中心市政路路网工程、长长流起步区路路网、长流起起步区景观带带、长流起步步区公共服务务设施、丘海海大道延长线线的建设将对对西海岸房地地产的发展起起到极大的帮帮助。（3）长流创创意产业园的的建设，将为为西海岸的房房地产发展提提供另一个契契机。海口市决定实实施城市“西西拓”战略，，创建西海岸岸新区。发展创意产业业和建设“长长流创意产业业园的决定，，将极大地提提高西海岸的的文化品位和和创造力。4、西海岸发发展房地产威威胁(threat)分分析众多高品质楼楼盘坐落于此此，该板块未未来高品质楼楼盘竞争将异异常激烈。9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。14:05:1714:05:1714:0512/31/20222:05:17PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2214:05:1714:05Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。14:05:1714:05:1714:05Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2214:05:1714:05:17December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月20222:05:17下下午14:05:1712月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月222:05下下午午12月月-2214:05December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/3114:05:1714:05:1731December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2:05:17下午午2:05下午午14:05:1712月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。14:05:1714:05:1714:0512/31/20222:05:17PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2214:05:1714:05Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。14:05:1714:05:1714:05Saturday,December31,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2214:05:1714:05:17December31,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。31十十二二月20222:05:17下下午14:05:1712月月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月222:05下午午12月-2214:05December31,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/3114:05:1714:05:1731December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。2:05:17下下午2:05下下午14:05:1712月-229、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾