房地产营销专业术语

专业术语

价格术语均价基价起价预售价一次性买断价定金违约金1、均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。

2、基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

3、起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。

4、预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

5、一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

6、定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国合同法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。7、违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

基本术语（一）产权证书使用权房公房不可售公房已购公房单位产权房廉租房基本术术语（（二））私房二手房房期房现房准现房房共同共共有房房产共有房房产基本术术语（（三））尾房烂尾房房城市居居住区区居住小小区居住团团组配建设设施公共活活动中中心基本术术语（（四））房屋产产权建筑小小品土地使使用金金土地使使用证证契税房产证证五证两两书1、产权证证书产权证证书是是指"房屋屋所有有权证证"和和"土土地使使用权权证"。房房屋产产权证证书包包括：：产权权类别别、产产权比比例。。房产产坐落落地址址、产产权来来源、、房屋屋结构构、间间数、、建筑筑面积积、使使用面面积、、共有有数纪纪要、、他项项权利利纪要要和附附记，，并配配有房房地产产测量量部门门的分分户房房屋平平面图图。2、使用权权房使用权权房是是指由由国家家以及及国有有企业业、事事业单单位投投资兴兴建的的住宅宅，政政府以以规定定的租租金标标准出出租给给居民民的公公有住住房。。3、公房公房也称称公有住住房，国国有住宅宅。它是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建、销销售的住住宅，在在住宅未未出售之之前，住住宅的产产权（使使用权、、占有权权、处分分权、收收益权））归国家家所有。。目前居居民租用用的公有有住房，，按房改改政策分分为两大大类：一一类是可可售公有有住房，，一类是是不可售售公有住住房。上上述两类类房均为为使用权权房。4、不可售公公房不可售公公房是指指根据本本市现行行房改政政策还不不能出售售给承租租居民的的公有住住房，它它主要包包括旧式式里弄、、新式里里弄、职职工住房房等厨房房、卫生生合用的的不成套套房屋，，也包括括部分公公寓、花花园住宅宅等成套套房屋。。（适用用于中国国部分城城市）5、已购公房房已购公房房又称售售后公房房，就是是购买的的公有住住房。6、单位产权权房单位产权权房是指指产权属属于单位位所有的的房屋，，也称系系统产权权房、系系统房。。7、廉租房廉租房是是在新出出台的国国家房改改政策中中首次提提出的一一种概念念。我国国的廉租租房只租租不售，，出租给给城镇居居民中最最低收入入者。廉廉租房的的来源主主要是以以退的旧旧公房等等。8、私房私房也称称私有住住宅，私私产住宅宅。它是是由个人人或家庭庭购买、、建造的的住宅。。在农村村，农民民的住宅宅基本上上是自建建私有住住宅。公公有住房房通过住住宅消费费市场出出售给个个人和家家庭，也也就转为为私有住住宅。9、二手房二手房即即旧房。。新建的的商品房房进行第第一次交交易时为为"一手手"，第第二次交交易则为为"二手手"。10、期房期房是指指开发商商从取得得商品房房预售许许可证开开始至取取得房地地产权证证大产证证止，在在这一期期间的商商品房称称为期房房，消费费者在这这一阶段段购买商商品房时时应签预预售合同同。11、现房所谓现房房是指开开发商已已办妥房房地产权权证（大大产证））的商品品房，消消费者在在这一阶阶段购买买商品房房时应签签出售合合同。在在通常意意义上指指的现房房是指项项目已经经竣工可可以入住住的房屋屋。12、准现房准现房是是指房屋屋主体已已基本封封顶完工工，小区区内的楼楼宇及设设施的大大致轮廓廓已初现现，房型型、楼间间距等重重要因素素已经一一目了然然，工程程正处在在内外墙墙装修和和进行配配套施工工阶段的的房屋。。13、共同共有有房产共同共有有房产：：指两个个或两个个以上的的人，对对全部共共有房产产不分份份额地享享有平等等的所有有权。14、共有房产产共有房产产：指两两个或两两个以上上的人对对同一项项房产共共同享有有所有权权。15、尾房尾房又称称扫尾房房。它是是房地产产业进入入散户零零售时代代的产物物，是空空置房中中的一种种。一般般情况下下，当商商品住宅宅的销售售量达到到80％％以后，，一般就就进入房房地产项项目的清清盘销售售阶段，，此时所所销售的的房产，，一般称称为尾房房。开发发商经过过正常的的销售后后剩下了了少量没没有竞争争力的房房子，这这些房子子或朝向向不好、、采光不不足，或或是楼层层不佳、、位处两两级，其其中一层层大多不不带小花花园且遮遮挡较严严重。16、烂尾房烂尾房是是指那些些由于开开发商资资金不足足、盲目目上马，，或者错错误判断断供求形形势，开开发总量量供大于于求，导导致大面面积空置置，无法法回收前前期投资资，更无无力进行行后续建建设，甚甚至全盘盘停滞的的积压楼楼宇。"烂尾"的情况况一般不不会发生生在房产产推出销销售的时时候的，，而是随随着项目目的不断断推进，，一步步步显现。。17、城市居住住区城市居住住区一般般称居住住区，泛泛指不同同居住人人口规模模的居住住生活聚聚居地和和特指被被城市干干道或自自然分界界线所围围合，并并与居住住人口规规模30000～50000人相对对应，配配建有一一整套较较完善的的、能满满足该区区居民物物质与文文化生活活所需的的公共服服务设施施的居住住生活聚聚居地。。18、居住小区区居住小区区一般称称小区，，是被居居住区级级道路或或自然分分界线所所围合，，并与居居住人口口规模7000～15000人相相对应，，配建有有一套能能满足该该区居民民基本的的物质与与文化生生活所需需的公共共服务设设施的居居住生活活聚居地地19、居住组团团居住组团团一般称称组团，，指一般般被小区区道路分分隔，并并与居住住人口规规模1000～～3000人相相对应，，配建有有居民所所需的基基层公共共服务设设施的居居住生活活聚居地地。20、配建设施施配建设施施是指与与住宅规规模或与与人口规规模相对对应配套套建设的的公共服服务设施施、道路路和公共共绿地的的总称。。21、公共活动动中心公共活动动中心是是配套公公建相对对集中的的居住区区中心、、小区中中心和组组团中心心等。22、房屋产权权房屋产权权是指房房产的所所有者按按照国家家法律规规定所享享有的权权利，也也就是房房屋各项项权益的的总和，，即房屋屋所有者者对该房房屋财产产的占有有、使用用、收益益和处分分的权利利。23、建筑小品品建筑小品品是指既既有功能能要求，，又具有有点缀、、装饰和和美化作作用的、、从属于于某一建建筑空间间环境的的小体量量建筑、、游憩观观赏设施施和指示示性标志志物等的的统称。。24.土地使用用金有偿使用用国有土土地使用用的年限限40—70年,一次性买买断国家家使权的的资金,只有足额额交纳土土地出让让金的土土地才有有权转让让25.土地使用用证合法拥有有国有土土地的主主要证明明材料,它主要载载明所有有者的名名称土地地的性质质,使用年限限,面积以及用途途26.契税房屋所有有权变更更时,就当事人人所定契契约按房房价的一一定比例例向产权权承受人人征收一一次性税税收,它是对房房地产产产权变动动征收的的一种专专门税种种27.房产证房屋竣工工验收后后,在开发计计划土地地证,开工许可可证,竣工报告告,竣工图等等资料齐齐全的情情况下,由房屋所所有者的的名称,房屋的面面积,层数,间数,幢数及所所交纳的的契税情情况组成成28.五证两书书五证：《国有土土地使用用证》《《建设用用地规划划许可证证》《建建设工程程规划许许可证》》《建筑筑工程施施工许可可证》《《商品房房预售许许可证》》两书：《商品房使使用说明书书》《商品品房质量保保证书》建筑术语（（一）建筑面积使用面积公用面积居住面积容积率得房率开间建筑术语（（二）进深共摊面积竣工面积辅助面积销售面积公用建筑面面积建筑密度建筑术语（（三）绿化率绿地率层高净高标准层阳台平台建筑术语（（四）走廊地下室半地下室居居区用地地住宅用地其它用地公共服务设设施用地建筑术语（（五）道路用地公共绿地道路红线建筑线公共建筑面面积玄关隔断建筑术语（（六）过道配套楼花实用率用地红线日照间距系系数建筑间距建筑术语（（七）日照标准居住区用地地命名规定生地与熟地地错层式住宅宅跃层式住宅宅复式住宅建筑术语（（八）地基墙体与柱钢筋混凝土土墙体的结结构变形缝门窗楼梯建筑术语（（九）砖混结构框架结构钢筋混泥土土剪力墙结结构框架一剪力力墙结构给水、排水水系统采暖系统建筑术语（（十）砖水泥钢筋混凝土土防水材料三大材，四四小材1、建筑面积住宅的建筑筑面积是指指建筑物外外墙外围所所围成空间间的水平面面积，如果果计算多、、高层住宅宅的建筑面面积，则是是各层建筑筑面积之和和。建筑面面积包含了了房屋居住住的可用面面积、墙体体柱体占地地面积、楼楼梯走道面面积、其他他公摊面积积等。2、使用面积住宅的使用用面积，指指住宅各层层平面中直直接供住户户生活使用用的净面积积之和。计计算住宅使使用面积，，可以比较较直观地反反应住宅的的使用状况况，但在住住宅买卖中中一般不采采用使用面面积来计算算价格。计算使用面面积时有一一些特殊规规定：跃层层式住宅中中的户内楼楼梯按自然然层数的面面积总和计计入使用面面积；不包包含在结构构面积内的的烟囱、通通风道、管管道井；内内墙面装修修厚度不计计入使用面面积。计算住宅租租金，大都都是按使用用面积计算算。3、公用面积住宅的公用用面积是指指住宅楼内内为住户出出入方便、、正常交往往、保障生生活所设置置的公共走走廊、楼梯梯、电梯间间、水箱间间等所占面面积的总和和。开发商商在出售商商品房时计计算的建筑筑面积存在在公共面积积的分摊问问题。4、居住面积住宅的居住住面积是指指住宅建筑筑各层平面面中直接供供住户生活活使用的居居室净面积积之和。所所谓净面积积就是要除除去墙、柱柱等建筑构构件所占有有的水平面面积（即结结构面积））。一般作作为衡量居居住水平的的面积指标标。5、容积率容积率是建建筑总面积积与建筑用用地面积的的比。例如如，在1万万平方米的的土地上，，有4000平方米米的建筑总总面积，其其容积率为为0.4。。6、得房率得房率是指指套内建筑筑面积与套套（单元））建筑面积积之比。套内建筑面面积=套内内使用面积积+套内墙墙体面积+阳台建筑筑面积。套（单元））建筑面积积=套内建建筑队面积积+分摊摊得公用建建筑队面积积。7、开间住宅设计中中，住宅的的宽度是指指一间房屋屋内一面墙墙皮到另一一面墙皮之之间的实际际距离。因因为是就一一自然间的的宽度而言言，故又称称开间。住住宅开间一一般在3.0米—4.2米之之间，砖混混结构住宅宅开间一般般不超过4.5米。。规定较较小的开间间尺度，可可缩短楼板板的空间跨跨度，增强强住宅结构构整体性、、稳定性和和抗震性。。开间5米以以上，进深深7米以上上的大开间间住宅可为为住户提供供一个40--50平方米甚甚至更大的的居住空间间，与同样样建筑面积积的小开间间住宅相比比，承重墙墙减少一半半使用面积积增加2%，便于灵灵活隔断、、装修改造造。8、进深在建筑学上上是指一间间独立的房房屋或一幢幢居住建筑筑从前墙皮皮到后墙壁壁之间的实实际长度。。进深大的的住宅可以以有效地节节约用地，，但为了保保证建成的的住宅可以以有良好的的自然采光光和通风条条件，住宅宅的进深在在设计上有有一定的要要求，不宜宜过大。目目前我国大大量城镇住住宅房间的的进深一般般要限定在在5米左右右，不能任任意扩大。。9、公摊面积商品房分摊摊的公用建建筑面积主主要由两部部分组成：：1、电梯井井、楼梯间间、垃圾道道、变电室室、设备室室、公共门门厅和过道道等功能上上为整楼建建筑服务的的公共用房房和管理用用房的建筑筑面积；2、各单元元与楼宇公公共建筑空空间之间的的分隔以及及外墙（包包括山墙））墙体水平平投影面积积的50％％。10、竣工面积竣工工面面积积是是指指竣竣工工的的各各幢幢房房屋屋建建筑筑面面积积之之和和。。房房屋屋建建筑筑的的竣竣工工应应是是按按照照设设计计要要求求全全部部完完工工，，经经验验收收合合格格的的建建筑筑。。11、、辅助助面面积积辅助助面面积积是是指指住住宅宅建建筑筑各各层层中中不不直直接接供供住住户户生生活活的的室室内内净净面面积积。。包包括括过过道道、、厨厨房房、、卫卫生生间间、、厕厕所所、、起起居居室室、、贮贮藏藏室室等等。。12、、销售售面面积积销售售面面积积是是指指商商品品房房按按"套套"或或"单单元元"出出售售，，其其销销售售面面积积为为购购房房者者所所购购买买的的套套内内或或单单元元内内建建筑筑面面积积（（以以下下简简称称套套内内建建筑筑面面积积））与与应应分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积之之和和。。13、、公用用建建筑筑面面积积公用用建建筑筑面面积积不不包包括括任任何何作作为为独独立立使使用用空空间间租租、、售售的的地地下下室室、、车车棚棚等等面面积积，，作作为为人人防防工工程程的的地地下下室室也也不不计计入入公公用用建建筑筑面面积积。。一一般般公公用用建建筑筑面面积积按按以以下下方方法法计计算算：：整整栋栋建建筑筑物物的的面面积积扣扣除除整整栋栋建建筑筑物物各各套套（（单单元元））套套内内建建筑筑面面积积之之和和，，并并扣扣除除已已作作为为独独立立使使用用空空间间销销售售或或出出租租的的地地下下室室、、车车棚棚及及人人防防工工程程等等建建筑筑面面积积，，为为整整栋栋建建筑筑的的公公用用建建筑筑面面积积。。14、建筑密度建筑密度是指指在居住区用用地内各类建建筑的基底总总面积与居住住区用地的比比率（％），，它可以反映出出一定用地范范围内的空地地率和建筑密密集程度。15、绿化率绿化率是指项项目规划建设设用地范围内内的绿化面积积与规划建设设用地面积之之比。对购房房者而言，绿绿化率高为好好。16、绿地率绿地率描述的的是居住区用用地范围内各各类绿地的总总和与居住区区用地的比率率（%）。。绿地率所指指的"居住区区用地范围内内各类绿地"主要包括公公共绿地、宅宅旁绿地等。。其中，公共共绿地，又包包括居住区公公园、小游园园、组团绿地地及其他的一一些块状、带带状化公共绿绿地。17、层高层高是指住宅宅高度以“层层"为单位位计量，每一一层的高度国国家在设计上上有要求，这这个高度就叫叫层高。它通通常包括下层层地板面或楼楼板面到上层层楼板面之间间的距离。18、净高净高是指层高高减去楼板厚厚度的净剩值值。19、公用建筑面积积分摊系数将建筑物整栋栋的公用建筑筑面积除以整整栋楼各套套套内建筑面积积之和，得到到建筑物的公公用建筑面积积分摊系数。。即公用建筑筑面积分摊系系数＝公用建建筑面积／套套内建筑面积积之和。20、标准层标准层是指平平面布置相同同的住宅楼层层。21、阳台阳台是指供居居住者进行室室外活动、晾晾晒衣物等的的空间。22、平台平台是指供居居住者进行室室外活动的上上人屋面或由由住宅底层地地面伸出室外外的部分。23、走廊走廊是指住宅宅套外使用的的水平交通空空间。24、地下室地下室是指房房间地面低于于室外地平面面的高度超过过该房间净高高的1／2者者。25、半地下室半地下室是指指房间地面低低于室外地平平面的高度超超过该房间净净高的1／3，且不超过过1／2者。。25、半地下室半地下室是指指房间地面低低于室外地平平面的高度超超过该房间净净高的1／3，且不超过过1／2者。。27、住宅用地住宅用地是指指住宅建筑基基底占地及其其四周合理间间距内的用地地含宅间绿地和和宅间小路等等的总称28、其他用地其他用地是指指规划范围内内除居住区用用地以外的各各种用地，应应包括非直接接为本区居民民配建的道路路用地、其他他单位用地、、保留的自然然村或不可建建设用地等。。29、公共服务设施施用地公共服务设施施用地一般称称公建用地，，是与居住人人口规模相对对应配建的、、为居民服务务和使用的各各类设施的用用地，应包括括建筑基底占占地及其所属属场院、绿地地和配建停车车场等。30、、道路用用地道路用用地是是指居居住区区道路路、小小区路路、组组团路路及非非公建建配建建的居居民小小汽车车、单单位通通勤车车等停停放场场地。。31、、公共绿绿地公共绿绿地是是指满满足规规定的的日照照要求求，适适合于于安排排游憩憩活动动设施施的、、供居居民共共享的的游憩憩绿地地，应应包括括居住住区公公园、、小游游园和和组团团绿地地及其其他块块状带带状绿绿地等等。32、、道路红红线道路红红线是是指城城市道道路含含居住住区级级道路路用地的的规划划控制制线。。33、、建筑线线建筑线线一般般称建建筑控控制线线，是是建筑筑物基基底位位置的的控制制线。。34、、玄关玄关就就是登登堂入入室第第一步步所在在的位位置，，它是是一个个缓冲冲过渡渡的地地段。。居室室是家家庭的的"领领地"，讲讲究一一定的的私密密性，，大门门一开开，有有玄关关阻隔隔，外外人对对室内内就不不能一一览无无余。。玄关关一般般与厅厅相连连，由由于功功能不不同，，需调调度装装饰手手段加加以分分割就就是自自己人人回家家，也也要有有一块块放雨雨伞、、挂雨雨衣、、换鞋鞋、搁搁包的的地方方。平平时，，玄关关也是是接受受邮件件、简简单会会客的的场所所35、、隔断隔断是是指专专门作作为分分隔室室内空空间的的不到到顶的的半截截立面面。36、、过道过道是是指住住宅套套内使使用的的水平平交通通空间间。37.配套主要指指为方方便生生活而而提供供的各各种设设施。。如:供水,电,暖气,煤气,通讯,入网,有线电电视,交通车车站及及学校校,幼托,医院,广场,超市,邮电,公园等等38.楼花指土地地附着着政策策批准准的有有效规规划内内容,主要指指法定定许可可的建建筑面面积39.实用率率实用率率是套套内建建筑面面积和和住宅宅面积积之比比，大大于使使用率率。即实用用率＝＝套内内建筑筑面积积／套套内建建筑面面积＋＋分摊摊的共共有共共用建建筑面面积40.用地红红线指经城城市规规划行行政主主管部部门批批准的的建设设用范范围的的界线线。在在规划划图中中一般般用红红线标标示，，故称称之为为用地地红线线。40.日照间间距系系数指根据据日照照标准准确定定的房房屋间间距与与遮挡挡房屋屋檐高高的比比值。。41.建筑间间距两栋建建筑物物外墙墙之间间的水水平距距离42.日照标标准根据各各地区区的气气候条条件和和居住住卫生生要求求确定定的，，居住住建筑筑正面面向阳阳的房房间规规定的的日照照标准准日获获得的的日照照量。。1994年年2月月1号号执行行的《《城市市居住住区规规划设设计规规范》》中规规定，，住宅宅建筑筑日照照标准准：冬至日日住宅宅底层层日照照时间间不少少1小小时或或大寒寒日住住宅底底层日日照时时间不不少于于2小小时。。43.居住区区用地地住宅用用地、、公建建用地地、道道路用用地、、公共共绿地地的总总称。。a).住宅宅用地地：住住宅建建筑基基地占占地及及其四四周合合理间间距内内的用用地。。含宅宅间绿绿地和和宅间间小路路。b).公建建用地地：与与居住住人口口规模模相对对应配配建的的，为为居民民服务务和使使用的的各类类设施施的用用地。。包含含建筑筑基底底占地地及其其所属属场院院、绿绿地、、和配配建停停车场场等。。c).道路路用地地：居居住区区道路路、小小区路路、组组团路路及非非公建建配建建的居居民小小汽车车、单单位通通勤车车等车车辆的的停放放场地地。d).公共共绿地地：满满足规规定的的日照照要求求，适适合于于安排排游憩憩活动动设施施的、、供居居民共共享的的游憩憩绿地地，包包括居居民区区公园园、小小游园园和组组团绿绿地及及其他他块状状、带带状绿绿地。。44.命名规规定a).花园园：占占地15000平米米以上上，设设有中中心广广场，，绿化化面积积不低低于总总面积积的45%，休休闲场场地面面积不不少于于总面面积的的15%。。b).小区区：建建筑面面积在在30000平平米以以上，，居住住户数数3000户以以上或或人口口在7000人人以上上，设设有居居委会会。c).组团团：被被小区区道路路分隔隔，并并与居居住人人口规规模（（1000～3000人人）相相对应应配建建有居居民所所需的的基层层公共共服务务设施施的居居民生生活聚聚居地地。45.生地地与与熟熟地地a).熟熟地地是是指指已已经经拆拆迁迁完完毕毕，，达达到到““七七通通一一平平””施施工工条条件件的的土土地地。。b).生生地地则则是是相相对对应应熟熟地地而而言言的的，，是是指指尚尚未未具具备备上上述述施施工工条条件件的的土土地地。c).七七通通一一平平：：给给水水通通、、排排水水通通、、电电通通、、路路通通、、燃燃气气通通、、通通讯讯通通、、供供热通通，，场场地地平平整整。。46.错层层式式住住宅宅是一一套套房房子子不不处处于于同同一一平平面面，，即即房房内内的的厅厅、、卧卧、、卫卫、、橱橱、、阳阳台台处处于于几几个个高高度度不不同同的的平平面面上上。。错错层层住住宅宅的的面面积积计计算算方方法法参参照照平平面面住住宅宅面面积积计计算算。。47.跃层层式式住住宅宅是一一个个住住宅宅占占两两个个楼楼层层，，而而上上下下层层之之间间不不需需通通过过公公共共楼楼梯梯，，是是采采用用户户内内独独用用小小楼楼梯梯连连接接，，其其建建筑筑面面积积或或使使用用面面积积均均应应是是两两层层建建筑筑面面积积和和使使用用面面积积之之和和。。（（跃跃层层式式住住宅宅是是近近年年来来推推广广的的一一种种新新颖颖住住宅宅建建筑筑形形式式。。这这类类住住宅宅的的特特点点是是，，内内部部空空间间借借鉴鉴了了欧欧美美小小二二楼楼独独院院住住宅宅的的设设计计手手法法，，住住宅宅占占有有上上下下两两层层楼楼面面，，卧卧室室、、起起居居室室、、客客厅厅、、卫卫生生间间、、厨厨房房及及其其它它辅辅助助用用房房可可以以分分层层布布置置，，上上下下层层之之间间的的交交通通不不通通过过公公共共楼楼梯梯而而采采用用户户内内独独用用小小楼楼梯梯联联接接。。跃跃层层式式住住宅宅的的优优点点是是每每户户都都有有二二层层或或二二层层合合一一的的采采光光面面，，即即使使朝朝向向不不好好，，也也可可通通过过增增大大采采光光面面积积弥弥补补，，通通风风较较好好，，户户内内居居住住面面积积和和辅辅助助面面积积较较大大，，布布局局紧紧凑凑，，功功能能明明确确，，相相互互干干扰扰较较小小。。48.复式住宅宅是一层住住宅但较较普通住住宅高，，可在局局部掏出出夹层，，用楼梯梯联系上上下，其其目的是是在有限限空间里里增加使使用面积积，提高高住宅的的空间利利用率。。复式住住宅的面面积计算算可根据据各地对对使用房房间净面面积和净净高度的的标准来来计算。。（复式式住宅是是受跃层层式住宅宅启发而而创造设设计的一一种经济济型住宅宅。这类类住宅在在建造上上仍每户户占有上上下两层层，实际际是在层层高较高高的一层层楼中增增建一个个1.2米的夹层层，两层层合计的的层高要要大大低低于跃层层式住宅宅（复式式为3.3米，而一一般跃层层为5.6米），复复式住宅宅的下层层供起居居用，炊炊事、进进餐、洗洗浴等，，上层供供休息睡睡眠和贮贮藏用，，户内设设多处入入墙式壁壁柜和楼楼梯，中中间楼板板也即上上层的地地板。因因此复式式住宅具具备了省省地、省省工49.地基定义：不不是建筑筑物的组组成部分分，是承承受由基基础传下下来的荷荷载的土土层或岩岩层。50.墙体和柱柱竖向承重重构件，，支撑屋屋顶、楼楼面等，，并将这这些荷载载和自重重传给基基础。墙体分类类：外墙墙、内墙墙；纵墙墙、横墙墙；承重重墙、非非承重墙墙。51.钢筋混凝凝土墙体体的构造造由墙筋、、暗柱筋筋、暗梁梁筋为骨骨架，用用混凝土土浇筑而而成的承承重墙体体。墙体体厚度可可分为16㎝、、18㎝㎝、20㎝等规规格，房房屋主体体结构的的墙体全全部是现现浇混凝凝土。52.变形缝变形缝包括：：伸缩缝、沉沉降缝、抗震震缝。a、伸缩缝：：防止和减少少由于自然界界冬、夏季温温度变化的影影响，建筑构构件热胀冷缩缩，出现的裂裂缝和破坏。。其做法为：：沿建筑物长长度方向每隔隔一定距离预预留缝隙，将将建筑物从屋屋顶、墙体、、楼层等地面面以上构件全全部断开，基基础因受温度度变化影响较较小，不必断断开。b、沉降缝：：当房屋相邻邻部分的高度度、荷载和结结构形式差别别很大而地基基又较弱时，，房屋有可能能产生不均匀匀沉降，致使使某些薄弱部部位开裂。为为此，在适当当位置复杂的的平面或体形形转折处、高高度变化处、、荷载、地基基的压缩性和和地基处理的的方法明显不不同处设置沉沉降缝。部分分建筑物采用用后浇带形式式．c、抗震缝：：当房屋建筑筑立面高差在在6米以上，，或承重结构构的材质不同同以及建筑平平面尺寸不一一致时，在地地震作用下，，产生不同的的振幅，摆动动方向也不同同，会造成建建筑物的破坏坏。为防止上上述情况的产产生，在不同同状况的两部部分之间，事事先留设自基基础到房顶的的通缝，即抗抗震缝。抗震震缝应沿房屋屋全高设置，，其两侧应布布置墙。53.门窗a).门的分分类：平开门门、推拉门、、转门、卷帘帘门、弹簧门门；木门、塑塑钢门、铝合合金门等。b).窗的分分类：平开窗窗、推拉窗、、旋转窗、固固定窗、悬窗窗；木窗、塑塑钢窗、铝合合金窗等。54.楼梯一般由三部分分组成：楼梯梯段、休息平平台、栏杆扶扶手。a).楼梯的的宽度一般在在1.2米左左右。b).住宅楼楼梯的倾斜度度一般在15～20oc).台阶分分踏步和踢步步两部分，踏踏步宽度在20～25cm、踢步在在15cm时时人们的感觉觉最舒适。2.80米层层高的住宅每每跑9个台阶阶。55.砖混结构构造：屋盖（（屋顶）、砖砖墙、钢筋混混泥土楼盖板板、楼梯、砖砖基础、门窗窗及其他。传传力路线：板板－墙－基础础，或板－梁梁－墙－基础础。主要结构特征征：砖混结构构是墙承重结结构，是由屋屋盖、墙体、、楼板、过梁梁、砖基础构构成的结构体体系。结构荷荷载通过屋盖盖、楼板传到到承重墙上，，再由承重墙墙传到基础56.框架结构构造：屋盖与与楼板、框架架梁、框架柱柱、柱基础、、框架墙。传传力路线：墙墙只起围护作作用，砖墙的的重量通过梁梁、板传给柱柱。结构特征：框框架结构是由由钢筋混泥土土主梁、次梁梁和柱形成的的框架作为建建筑物的骨架架，梁和柱之之间的连接为为刚性结点。。屋盖、楼板板上的荷载通通过梁柱传到到基础。框架架结构的墙体体全部为自承承重墙，只起起分隔和围护护作用。框架架结构的房间间布置灵活，，不受楼板跨跨度的限制。。57.钢筋混凝土剪剪力墙结构构造：屋盖和和楼板、钢筋筋混凝土承重重墙、基础、、楼梯、阳台台、雨篷及台台阶、散水等等。传力路线线：楼板—剪力墙—基础。结构特征：剪剪力墙结构的的楼板与墙体体均为现浇或或预制钢筋混混凝土结构，，具有良好的的整体性，抗抗震能力比砖砖混结构和框框架结构强，，不仅可承受受楼板较大的的竖向荷载，，更主要的是是可承受较大大的水平方向向的荷载及地地震荷载对建建筑物产生的的剪应力。58.框架一剪力墙墙结构在框架结构中中设置部分剪剪力墙，使框框架和剪力墙墙两者结合起起来，共同抵抵抗水平荷载载的空间结构构。框架一剪剪力墙结构在在使框架结构构的刚度和承承载力都有大大幅度提高的的同时，又克克服了纯剪力力墙结构在结结构布局上的的局限性。框框架一剪力墙墙结构的房屋屋在地震作用用时的层间变变形较小，因因而也就减小小了非结构构构件（隔墙及及外墙）的损损伤，这样无无论在地震工工区还是非地地震区，这种种结构形式都都可用来建造造较高的高层层建筑。59.给水、排水系系统给水的方式有有：直接供水水（在水压水水量稳定的情情况下采用））、设置水箱箱供水（水压压在一天内定定期高低变化化的情况下采采用）、设置置水泵、水箱箱供水（水压压经常性的低低于所需水压压的情况下采采用）、分区区分压供水（（多用于多层层、高层建筑筑。当室外的的配水管网的的水压仅能供供下面楼层用用水，不能满满足上面楼层层用水时，通通常分成两个个供水区，下下层直接供水水，上层采用用设置水泵水水箱供水。））给水的管材目目前多采用PVC管、铝铝塑管。排水系统主要要指排放生活活污水、废水水及雨水。多多采用ф100～150的铸铁管或或PVC管材材。60.采暖系统采暖系统可分分为两类，一一是独立采暖暖；二是集中中采暖。集中采暖又可可分为两种：：热水供暖：采采用热水进行行供暖，供水水温度一般95度，回水水温度一般70度。这种种方式的特点是热得得慢，凉得也也慢，多用于于住宅等不间间歇采暖。蒸气采暖：采采用水蒸气进进行供暖。这这种方式的特特点是热得快快，凉得也快快。多用于间歇性采暖建筑，，如剧院等。。61.砖普通砖的尺寸寸为235*115*55mm，因因为砖的尺寸寸，所以才出出现了12墙墙、24墙、、37墙等的的说法。每512块普普通砖组成1立方米。为保护耕地，，目前已禁止止使用粘土砖砖，提倡使用用矿渣砖、粉粉煤灰砖。62.水泥水泥的种类很很多，目前大大多采用硅酸酸盐水泥。63.钢筋混凝土土混凝土是用水水泥、砂、石石子等材料调调和而成。采用混凝土与与钢筋进行搭搭配，主要是是考虑到两者者的膨胀系数数相近，可以较好的粘粘合到一起。。而且混凝土土可以补充钢钢筋的刚性不不足的缺点，使得建筑物物更加稳定。。64.钢筋混凝土（砼）混凝土是用水水泥、砂、石石子等材料调调和而成。采用混凝土与与钢筋进行搭搭配，主要是是考虑到两者者的膨胀系数数相近，可以较好的的粘合到一一起。而且且混凝土可可以补充钢钢筋的刚性性不足的缺缺点，使得建筑筑物更加稳稳定。65.三大材、四四小材三大材：钢钢材、水泥泥、木材。。四小材：汽汽柴油、玻玻璃、沥青青、油毡。。专业术语［其其它它］］1、、商品品房房价价格格由由哪哪些些项项目目构构成成？？根据据《《商商品品住住宅宅价价格格管管理理暂暂行行办办法法》》第第五五条条规规定定，，商商品品住住宅宅价价格格由由下下列列项项目目构构成成：：（1））成本本：：①征征地地费费及及拆拆迁迁安安置置补补偿偿费费：：按按国国家家有有关关规规定定执执行行；；②勘勘察察设设计计及及前前期期工工程程费费：：依依据据批批准准的的设设计计概概算算计计算算；；③住住宅宅建建筑筑、、安安装装工工程程费费：：依依据据施施工工图图预预算算计计算算；；④住住宅宅小小区区基基础础设设施施建建设设费费和和住住宅宅小小区区及及非非营营业业性性配配套套公公共共建建筑筑的的建建设设费费：：依依据据批批准准的的详详细细规规划划和和施施工工图图预预算算计计算算；；住住宅宅小小区区的的基基础础设设施施和和配配套套建建设设项项目目按按照照国国家家和和省省、、自自治治区区、、直直辖辖市市人人民民政政府府颁颁发发的的城城市市规规划划定定额额指指标标执执行行；；⑤管管理理费费：：以以本本款款①①到到④④项项之之和和为为基基数数的的1%－－3%计计算算；；⑥贷贷款款利利息息：：计计入入成成本本的的贷贷款款的的利利息息，，根根据据当当地地建建设设银银行行提提供供的的本本地地区区商商品品住住宅宅建建设设占占用用贷贷款款的的平平均均周周期期、、平平均均比比例例、、平平均均利利率率和和开开发发项项目目具具体体情情况况确确定定。。（2）利利润：以以本暂行行办法第第五条成成本①到到④项之之和为基基数核定定。利润润率暂由由省、自自治区、、直辖市市人民政政府确定定。（3）税税金：按按国家税税法规定定缴纳。。（4）地地段差价价，其征征收办法法暂由省省、自治治区、直直辖市人人民政府府根据国国家有关关规定制制定。地地段差价价收入存存入建设设银行。。同时，《《商品住住宅价格格管理暂暂行办法法》第六六条规定定，下列列费用不不计入商商品住宅宅价格：：（1）非非住宅小小区级的的公共建建筑的建建设费用用。（2）住住宅小区区内的营营业性用用房和设设施的建建设费用用。2、土地使用用权的取取得方式式有哪些些？一般地说说，国有有土地使使用权取取得方式式分为有有偿取得得和行政政划拨。。其中有有偿取得得方式，，包括国国有土地地使用权权出让、、转让、、国有土土地租赁赁、国有有土地使使用权作作价出资资或者入入股等。。国家依法法实行国国有土地地有偿使使用制度度，但是是，国家家在法律律规定的的范围内内划拨国国有土地地使用权权的除外外。建设设单位使使用国有有土地，，应当以以出让等等有偿使使用方式式取得；；但是，，下列建建设用地地，经县县级以上上人民政政府依法法批准，，可以以以划拨方方式取得得。（1）国家机关关用地和和军事用用地。（2）城市基础础设施用用地和公公益事业业用地。。（3）国家重点点扶持的的能源、、交通、、水利等等基础设设施用地地。（4）法律、行行政法规规规定的的其他用用地。土地使用用权出让让是指国国家以土土地所有有者的身身份将土土地使用用权在一一定年限限内让与与土地使使用者，，并由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为。。土地使用用权转让让是指土土地使用用者将土土地使用用权再转转移的行行为，包包括出售售、交换换和赠与与。未按按土地使使用权出出让合同同规定的的期限和和条件投投资开发发、利用用土地的的，土地地使用权权不得转转让。土土地使用用权转让让时，土土地使用用权出让让合同和和登记文文件中所所载明的的权利、、义务随随之转移移。土地地使用者者通过转转让方式取取得的土土地使用用权，其其使用年年限为土土地使用用权出让让合同规规定的使使用年限限减去原原土地使使用者已已使用年年限后的的剩余年年限。国有土地地租赁是是指国家家将国有有土地出出租给使使用者使使用，由由使用者者与县级级以上人人民政府府土地行行政主管管部门签签订一定定年期的的土租赁赁合同并并支付租租金的行行为。国国有土地地租赁是是国有土土地有偿偿使用的的一种形形式，是是出让方方式的补补充。3、土地地用途及及使用年年限的相相关规定定有哪些些？根据《城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例》》的有关关规定，，土地使使用权出出让最高高年限按按下列用用途确定定：（1）居住用地地70年年。（2）工业用地地50年年。（3）教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地50年年。（4）商业、旅旅游、娱娱乐用地地40年年。（5）综合或者者其他用用地50年。土地使用用权期满满，土地地使用者者可以申申请续期期。需要要续期的的，应当当依照规规定重新新签订合合同，支支付土地地使用权权出让金金，并办办理登记记。4、各类类房地产产权证的的区别是是什么？？（1）绿色权证证：颁发发给拥有有土地使使用权已已出让、、转让地地块上房房地产的的权利人人，该证证所记载载的房地地产可直直接进入入房地产产市场。。（2）红色权证证：颁发发给集体体所有土土地上的的房地产产权利人人，该证证所记载载的房地地产不能能进入房房地产市市场。（3）黄黄色权权证：颁颁发给除除上述用用地情况况外的拥拥有其他他地块上上房地产产的权利利人，该该证所记记载的房房地产按按规定办办理补地地价等有有关手续续后，可可进入房房地产市市场。5、通常常所说的的多层、、高层是是什么概概念？根据《住住宅设计计规范》》规定，，住宅按按层数划划分如下下：（1）低层住宅宅为1层层至3层层。（2）多层住宅宅为4层层至6层层。（3）小高层住住宅为7层至11层。。（4）高高层住宅宅为12层及以以上。6、商品品住宅的的适用性性能是指指什么？？根据《商商品住宅宅性能认认定管理理办法［［试行］］》第十十九条的的规定，，商品住住宅的适适用性能能主要包包括下列列内容：：［1］平平面与空空间布置置。［2］设设备、设设施的配配置与性性能。［3］住住宅的可可改造性性。［4］保保温隔热热与建筑筑节能。。［5］隔隔音与隔隔振。［6］采采光与照照明。［7］通通风换气气。7、商品品住宅的的安全性性能是指指什么？？根据《商商品住宅宅性能认认定管理理办法［［试行］］》第二二十八条条的规定定，商品品住宅的的安全性性能主要要包括下下列内容容：［1］建建筑结构构安全。。［2］建建筑防火火安全。。［3］燃燃气、电电气设施施安全。。［4］日日常安全全与防范范措施。。［5］室室内空气气和供水水有毒有有害物质质的危害害性。8、商品品住宅的的耐久性性能是指指什么？？根据《商商品住宅宅性能认认定管理理办法［［试行］］》第二二十一条条的规定定，商品品住宅的的耐久性性能主要要包括下下列内容容：［1］结结构耐久久性。［2］防防水性能能。［3］设设备、设设施防腐腐性能。。［4］设设备耐久久性。9、商品品住宅的的环境性性能是指指什么？？根据《商商品住宅宅性能认认定管理理办法［［试行］］》第二二十二条条的规定定，商品品住宅的的环境性性能主要要包括下下列内容容：［1］用用地的合合理性。。［2］室室外环境境。［3］水水资源的的合理利利用。［4］生生活垃圾圾的收集集和运送送。10、商商品住宅宅的经济济性能是是指什么么？根据《商商品住宅宅性能认认定管理理办法［［试行］］》第二二十三条条的规定定，商品品住宅的的经济性性能主要要包括下下列内容容：［1］住住宅的性性能成本本比。［2］住住宅日常常运行耗耗能指数数。11、商商品房预预售应当当符合哪哪些条件件？商品房预预售应当当符合下下列条件件：（1）土地使用用权以出出让方式式取得，，已经支支付全部部的土地地使用权权出让金金；（2）土地使用用权已经经依法登登记并取取得房地地产权证证书；（3））取得商商品房房的建建设工工程规规划许许可证证；（4））取得商商品房房的建建设工工程施施工许许可证证；（5））商品品房建建筑安安装工工程投投资完完成的的工程程量达达到规规定标标准；；（6））已经经确定定商品品房的的竣工工交付付日期期，并并落实实了市市政、、公用用和公公共建建筑设设施的的配套套建设设计划划；（7））已经经制定定房屋屋使用用公约约，并并与物物业管管理企企业订订立了了前期期物业业管理理服务务合同同。12、、发展展商申申领预预售许许可证证应提提交哪哪些文文件？？根据《《城市市房地地产开开发经经营管管理条条例》》第二二十四四条、、《城城市商商品房房预售售管理理办法法》第第七条条的有有关规规定，，房地地产开开发企企业申申请办办理商商品房房预售售登记记，应应当提提交下下列文文件：：（1））已交付付全部部土地地使用用权出出让金金，取取得土土地使使用权权证书书。（2））持有建建设工工程规规划许许可证证和施施工许许可证证。（3））按提供供的预预售商商品房房计算算，投投入开开发建建设的的资金金达到到工程程建设设总投投资的25%以以上，，并已已确定定施工工进度度和竣竣工交交付日日期。。（4））营业执执照和和资质质等级级证书书。（5））工程施施工合合同。。（6））预售商商品房房分层层平面面图。。（7））商品房房预售售方案案。预预售方方案应应当说说明商商品房房的位位置、、装修修标准准、交交付使使用日日期、、预售售总面面积、、交付付使用用后的的物业业管理理等内内容，，并应应当附附商品品房预预售总总平面面图。。（8））需向境境外预预售商商品房房的，，应当当同时时提交交允许许向境境外销销售的的批准准文件件。13、、定金金、订订金和和预付付款三三者的的区别别是什什么？？定金应应当以以书面面形式式约定定。当当事人人在定定金合合同中中应当当约定定交付付定金金的期期限。。定金金合同同从实实际交交付定定金之之日起起生效效。定定金的的数额额由当当事人人约定定，但但不得得超过过主合合同标标的额额的20%。根根据《《中华华人民民共和和国合合同法法》的的有关关规定定，当当事人人可以以依照照《中中华人人民共共和国国担保保法》》约定定一方方向对对方给给付定定金作作为债债权的的担保保。债债务人人履行行债务务后，，无权权要求求返还还定金金；收收受定定金的的一方方不履履行约约定的的债务务的，，应当当双倍倍返还还定金金。当当事人人既约约定违违约金金，又又约定定定金金的，，一方方违约约时，，对方方可以以选择择适用用违约约金或或者定定金条条款。。定金金作为为合同同担保保的一一种形形式，，首要要作用用是担担保合合同的的履行行；定定金还还有证证明合合同成成立的的作用用、预预定赔赔偿的的作用用及预预付款款的作作用。。预付付款是是一种种支付付手段段，其其目的的是解解决合合同一方周转资资金短缺。。预付款不不具有担保保债务的履履行的作用用，也不能能证明合同同的成立。。收受预付付款一方违违约，只须须返还所收收款项，而而无须双倍倍返还。此此外，法律律对预付款款的使用有有严格规定定，当事人人不得任意意在合同往往来中预付付款项，而而对定金则则无此限制制。关于订金，，根据我国国现行法律律的有关规规定，其不不具有定金金的性质，，交付订金金的一方主主张定金权权利的，人人民法院不不予支持。。一般情况况下，交付付订金的视视作交付预预付款。14、《住住宅质量保保证书》应应包括哪些些内容？根据《商品品住宅实行行住宅质量量保证书和和住宅使用用说明书制制度的规定定》的有关关内容，《《住宅质量量保证书》》应当包括括以下内容容：［1］工程程质量监督督部门核验验的质量等等级。［2］地基基基础和主主体结构在在合理使用用寿命年限限内承担保保修。［3］正常常使用情况况下各部位位、部件保保修内容与与保修期；；屋面防水水3年；墙墙面、厨房房和卫生间间地面、地地下室、管管道渗漏1年；墙面面、顶棚抹抹灰层脱落落1年；地地面空鼓开开裂、大面面积起砂1年；门窗窗翘裂、五五金件损坏坏1年；管管道堵塞2个月；供供热、供冷冷系统和设设备1个采采暖期或供供冷期；卫卫生洁具1年；灯具具、电器开开关6个月月；其他部部位、部件件的保修期期限，由房房地产开发发企业与用户自行行约定。［4］用户户报修的单单位，答复复和处理的的时限。住住宅保修期期从开发企企业将竣工工验收的住住宅交付用用户使用之之日起计算算，保修期期限不应低低于《商品品