康大项目策划方案

谨呈:康大地产康大勐捧镇项目前期策划报告2012.04.05商业:

一个城市的价值取向

一个城镇，一个商业中心。这是一个商业与资本的年代。除却商业的繁荣,资本的积累，雄才大略的人们，开始凭借其卓越的先锋精神和商业意识来改写一个城市的价值取向。项目自开始便承载着这样一种责任，唯其无可取代的未来价值地位与产品价值内涵切合并推动着这个镇级城市二次发展的浪潮。前言本项目绝非单纯的地产项目，它承担着勐捧镇城市商业发展更新换代甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度，根本在于是否能够得到勐捧镇大众的认可（政府、市民、商家、投资客）……思路的前奏：综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。城镇综合体（COMPLEX）--综合体从来都是城市的中心，能成为区域城市地标，区域中心和象征……是将城市中购物、居住、商务、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的多项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。项目目标解析商务商业居住休闲娱乐文化公园广场我们的目标：城市发展层面：项目整体将打造成勐捧镇市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响勐捧商业地产项目开发的新纪元！项目开发层面：打造勐捧镇唯一中心城镇综合体，辐射勐捧及周边乡镇的商业巨擘；强势推进勐捧商业市场的更新换代！开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！意策认为项目定位价值实现基本理念结构市场研究宏观市场商业调研商品房开发市场研究总结■项目开发的市场指导思路：勐捧镇基本情况勐捧镇是2005年由原勐捧镇和原勐润乡重组而成，位于勐腊县城西南部（镇政府距勐腊县城42公里），是勐腊县的中心重镇，也是勐腊县的粮食主产区。东与勐腊镇接壤，南与勐满镇相连，西与老挝国交界，北与关累镇相邻，有国界线102.6公里。辖区总面积663平方公里，居住着傣族、哈尼族、彝族、克木人、汉族等民族（主体民族是傣族）。辖勐捧、景坎、温泉、曼种、勐哈等8个村委会67个村民小组，40多个机关单位，两大国营农场和一个中型糖厂以及一个外商独资企业。辖区内有总人口近6万人，其中地方人口31362人，农场人口约25000人，全镇有耕地面积59906亩，其中水田33984亩，旱地25922亩。民营橡胶20万多亩，年干胶产量19000吨左右，甘蔗产量近3万吨，粮豆总产量2000万公斤。2010年全镇国内生产总值20591万元,其中：第一产业14784万元，第二产业310万元，第三产业5497万元；粮豆总产量1654万公斤，乡镇企业营业收入15978.2万元,农民人均纯收入达4033元，人口自然增长率控制在3.7‰以内，居民消费水平明显提高。区位独特、民情浓郁、人口众多、经济重镇、产粮主镇、产胶大镇、产蔗基地（一）区位独特。勐捧镇既是中心集镇，又是边境口岸镇。同时全镇的海拔在620米至1300米之间，年平均气温21.4℃,年降雨量在1200毫米至1400毫米之间，比较适宜种植水稻、橡胶、甘蔗、香蕉等多种经济作物，可以说是热带作物生长的温室。“中心镇、口岸镇、大温室”融合混为一体，成为勐捧镇得天独厚的区位优势。（二）民情浓郁。勐捧镇是傣族、哈尼族、彝族、克木人、汉族等众多民族居住的地方，在生产生活中形成了民风民俗浓郁的民族文化，积淀了厚重的民族文化底蕴。（三）人口众多。勐捧镇行政区域内，有总人口近6万多人，占全县人口的四分之一。可以说是人口大镇。其中地方人口31362人，农场人口25000多人，常驻流动人口6000多人。（四）经济重镇：2010年全镇国内生产总值20591万元,比上年增长12.7%。其中：第一产业14784万元，第二产业310万元，第三产业5497万元；粮豆总产量1654万公斤，比上年减6.1%，乡镇企业营业收入15978.2万元,比上年增28.1%,农民人均纯收入达4033元，比上年增长10.5%，人口自然增长率控制在3.7‰以内，居民消费价格总水明显提高。（五）产粮主镇：勐捧镇从耕地面积和粮食产量上确立了它是全县的粮食主产区。现有粮食种植面积59906亩，其中水田面积33984亩，年粮食产量2000多万公斤以上。（虽然香蕉在其中吞食了几千亩水田，但粮食主产区的地位并没有因此动摇）。（六）产胶大镇：目前全镇有民营橡胶203101亩，6130865株，已开割123076亩，3676573株，干胶产量19347吨，营业收入15978.2万元,比上年增加3504.5万元，增长28.1%。（七）产蔗基地：勐捧镇现有甘蔗种植面积1500亩，总产量4600吨，产值78.2万元。是我县制糖工业的主要原料基地。勐捧调研——商业调研类别名称面积统计餐饮小菜园餐馆约3000㎡老实人家冷饮四川饭店姐妹缘饭店美味园茂盛羊肉馆一品鲜饭店特香面包坊欢乐雪冰激凌景谷饭店景东饭店大众饭店上海蛋糕店武汉绝味鸭脖狗不理包子大口九茶饮金竹傣味餐厅一家人火锅盼盼饼屋好又多超市百货隆盛超市约3000㎡喜洋洋百货店百大超市超爽乐商店小兰商店勐捧金华商店细兰商店洁云商店启后百货店秋云百货店万利商店兴隆百货光辉日杂店柏玲副食四川副食酒店宾馆亭枫宾馆约3000㎡勐捧供销社宾馆宝鑫宾馆心怡宾馆兴顺宾馆宝庆宾馆医药勐捧阳光药店约1000㎡川营医药兽药店兽药经营店如意药店陈氏掌诊所利民大药店正品大药房友谊诊所服务型单位中国南方电网------中国农业银行勐捧镇中心卫生院中国邮政勐腊县勐捧幼儿园农村信用社服装专卖民族服饰店约1500㎡八哥沙滩板鞋专卖店勐捧华仔豪爵专卖店大眼猪童装专卖店兴顺服饰匹克运动统爱潮流服饰特步专卖店不见不散五星品牌专卖衣阁红豆自选时尚丽人动感衣族红绶带皮鞋兴鸿服饰潮流服饰俊艳服饰米连服装丽人服装后街男孩雯雯服饰商家情况统计电器勐捧电动车营销店约1500㎡永康科技电脑专卖店新大洲本田摩托车大阳摩托专卖店美菱冰箱鸿发电器长虹电视联华电脑隆鑫摩托电器维修中心铃木专卖店华尔贝音乐人音响店五羊一本田摩托益豪摩托车专卖店休闲娱乐天上人间KTV200㎡网吧腾讯网吧600㎡阳光网吧科兴网吧家居湘红窗帘1000㎡香港至尊家纺明峰家私兄弟床垫棉如系加工店天府家具城晶晶床垫通讯毅凡通讯约600㎡中国移动通信专营店中国电信中国移动中国移动营业店中国电信中国移动联想专卖鸿达通讯代理店文化文印新华书店500㎡便民文印读书郎农用建材百姓建材1500㎡割胶专卖店佳和建材滇农饲料经销点湘军渔具店农机电动工具店湘大骆驼饲料新思路香蕉信息服务中心其他无名建材铺面婚纱摄影婚纱影楼600㎡甜蜜蜜摄影其他烟花爆竹专卖店1000㎡烟花专卖烟花专卖店中国体育彩票振华洗车金银加工扬名广告其他无名店铺美容美发日化金剪刀理发店约1000㎡萱姿日化名瑞快一秒云华美容美发丰韵日化嬉皮士美发美容中心雨晨名妆日泰广州名流日化柏莱雅专卖自由空间商家情况统计勐捧街道业态情况统计勐捧镇街道的的商铺数量约430户，平均每个铺面面积30㎡，开间3.6m左右；在经营业态上，服装店数量最多，也是租金相对较高的业态，餐饮、电器、通讯其次，而娱乐类的业态几乎为零。租金情况勐捧镇街道上的铺面租金价格较低，租金较高的以服装、百货、电器、通讯等为主，服装租金价格在50—90元/㎡之间，而建材和餐饮在相对便宜。很多铺面的租赁均带了大面积的仓库和居住房间，铺面面积虽仅有30平米左右，但加上居住面积，实际达到了60—100㎡，可以说整体租金极低。集贸市场上的铺面租金价格较高，而上半段延长线（幼儿园一侧）铺面租金较低，人流以前较少■勐捧商业业态分析：1、整体商业情况原始落后、所有铺面经营均为自建房经营形态，没有商品房；2、商业业态上以餐饮、服装百货、电器、建材、通讯为主，铺面面积小，缺乏统一规划；3、休闲娱乐业态极度匮乏，无法满足本地人热爱休闲娱乐的生活和消费需求；4、缺乏正规酒店，仅有的几个宾馆布局陈旧，对外形象较差；■租金分析：经随机调查，勐捧街道上的铺面租金价格较低，偏离中心区的建材、百货、饭店等业态租金价格较低，约30—50元/㎡，而中心区域靠近农贸市场的租金价格则相对较高，约70—90元/㎡，但很多出租铺面均附带了很大面积的仓库和二楼、后院住房。商家访谈访谈商家1：集贸市场服装店老板问：铺面租金多少钱？答：一个月3000块（40个平方），贵的很；问：我们要搞开发了，你会选择投资吗？答：会，勐捧最缺铺面了，不过要考虑位置；问：供销社那片你们觉得位置怎样？那边租金没有这边高，不过沿街可以选择，里面就不好做生意了；问：买的话多少钱能接受？答：8000块左右吧，勐哈17层那个商铺都只卖8500。问：喜欢多大面积的铺面：答：五六十个平方。商家访谈访谈对象：临街烟花店老板问：铺面租金多少？我自己买的，租的话估计要2000左右（30㎡）问：你当时买了多少钱？答：四五年前买的，当时买了5万多；问：现在要卖多少钱答：现在买要二三十万；问：如果在供销社那片开发会选择吗？答：会买，要位置好的；问：多少钱一个平方能接受？答：一万块以内勐捧标点商品房调研项目名称勐捧标点开发公司农垦集团勐捧分公司物业形态地下1层、地上17层建筑面积19188.88平方米投资额3035.77万销售价格铺面8500元/㎡住宅：2000元/㎡左右项目位于勐捧镇勐哈乡，2009年开发并已于2011年交付，1—2层为商业，2层以上为住房，2010年开盘时均价在2000左右，住宅的关注度高，这反映出勐捧乡镇居民对小高层建筑并不排斥利民花园项目名称占地面积建筑面积位置物业形态利民花园约50亩约6万㎡勐捧镇岔路口多层住宅、临街商业总户数分期销售价格销售情况约600套二期2440—2600一期住宅基本售罄，商业5月推出市场总结1、勐捧镇人口多，消费力强，但消费载体有限；2、商品房开发处于萌芽阶段，对商铺有着极为强烈的需求；3、消费以本地刚性需求为主，不具备旅游产业的开发优势；4、休闲娱乐场所极为有限，有着极强的发展潜力；5、具有一定档次的酒店宾馆极为匮乏，市场空缺较大；6、缺乏一个真正意义上的城镇中心，缺乏公共配套；7、所有铺面都是小商家经营，缺乏具有昭示性的品牌商家；8、当前开发的项目仅有利民花园，一期住宅销售好，商业吸引力不够；9、当前勐捧街道整体形象极差，急需进行开发改造；10、当前商品房销售价格已经同景洪周边乡镇持平，购买力强；■本项目产品定位采用的基本理念:创造论商业先行论示范效应论基本理念商机论科学的定位方式能做到对产品的正确解读！理念之创造论——未来勐捧镇的核心商业圈

1关键点一：区域资源的整合和利用关键点二：商业支撑能量的挖掘勐捧中心商圈以地段价值为中心,将项目地块的区域价值与城市经济价值深度融合于项目,形成项目的专属性、排它性和唯一性。决定着本项目是否能成为未来勐捧镇的中心商业圈的意义。意策认为,对于任何城镇中心区商业综合体项目的建划和定位,必须最大化体现用地环境的资源优势以及和城市战略匹配的支撑能量.以构建新型商圈的思路。运营为先，对于规模商业地产，项目主力店招商是项目成功的基石．项目主力品牌店招商是充分展示项目形象高度和保障项目价值递增的关键之关键，也是可持续发展和滚动开发的前提．理念之商业先行论——主力店天顺超市古云：“兵马未动，粮草先行”。在项目实施之前，招商的工作就要首先开始，而商业主力店的引入成功与否，将直接决定着项目的成败。综合体商业项目的定位，实际上就是主力店的确定，主力店的档次和规模将决定着项目整体的档次和运营效果。2理念之示范效应论——

软实力■意策认为该综合体项目商业不只是一个简单的商业物业构造，更是一个对城镇不可再生资源的产业投资,它将涉及政治/经济/社会/市场等诸多范畴,因此必须重视产品的兼容性和整合力.利润时间第一层面:招商(市场效应)第二层面经营/售卖/基金收购(经济效应)第三层面示范效应,获取新地(政治效应)在确定项目定位时，我们不仅要考虑物业产品的定位，也要兼顾到产品的软实力。产品的软实力包含：服务/配套/环境/附属功能。软实力在一定程度上影响着项目的持续运营能力，对于地产开发商而言，是看不见的利润价值。3中心小城镇的空间发展布局。景洪建设成容纳20万人的中心城市；勐海、勐腊县城按州内二级市规划建设，发展成5-10万人口的规模；勐罕、勐龙、勐遮、打洛、勐仑、勐捧、磨憨按3-5万人的中心城镇发展；产业经济带、城际中心带。地处3个经济带之一。沿小磨路经磨憨至老挝为主的天然橡胶、旅游、物流、外贸等产业为支撑的东南发展带。东盟现代物流业节点。依托勐腊的区位优势，支持一批集仓储包装、运输、转运、配送等为一体的具有专业化、规范化、社会化服务水平的第三方物流企业发展。建立以县城为主，涵盖全县的多功能物流中心。发展铁路沿线站点物流，做好勐仑、关累、勐捧、勐满等物流节点建设。打造磨憨口岸、关累码头、勐满通道货物集散中心，成为通向东南亚各国的现代物流枢纽。不断加速的乡镇城市化进程，边境贸易的日益深入，农业产业升级是拉动勐捧商业整体升级的前提条件商机之借力论——商业环境

4

——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP接近2000美元时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、购物的业态将迅速发展，大型购物中心最能满足需求.800-1500US$1500-3000US$3000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式发展转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费GDP稳定增长，人均ＧＤＰ持续攀高，是促进大型购物中心（超市）产生的充分条件2010年，勐腊县生产总值从19.5亿元增加到38.2亿元，年均增长11.4%；国内外游客从102万人次增加到191万人次；年均增长13.4%，旅游业综合收入从1.16亿元增加到12.93亿元，年均增长62%。边境经济贸易总额从1.52亿美元增加到7.94亿美元，年均增长39.2%。城镇居民人均可支配收入从6790元增加到11099元，年均增长10.3%；商机之催生论

——新商业模式5目前勐捧镇只有零散的，档次较低的非规模化传统商业，和数量较少的几个小型传统超市，为本项目的发展提供了机遇和挑战！商机之商业无心论

——缺失的城市心脏没有强劲的心跳，怎会有血液的流动？怎会有经脉的搏动——勐捧商业的引擎在哪里？6勐捧镇交通网路图：横:乡镇街道纵:X171县道贯穿全镇本案商机之通达论

——成型的城镇路网项目位于勐捧镇中心，邻X171南北纵线，是通往景洪的必经之道，该路也是城镇商业最为集中的街道。境内大小公路形成网络，交通较方便X171乡道乡道7中高收入人群及巨大消费需求是商圈形成的人缘条件;纯投资客第一人群传统行业的私营企业主农业，手工业，种植业主个体经营业主工薪阶层企业单位政府公务员、事业单位人群具有消费能力本地90%+外地10%商圈主流消费人群省内外/旅游人士本项目最终客户商机之人气论

——支撑商业的核心力量第二人群十银行补充性人群类别代表住宅房改房、自建房学校小学、中学银行农业银行、合作社商业百大超市/隆盛超市机关事业单位镇政府/工商/税务/行政/法院/邮电8商圈三级辐盖圈,半径3公里外~5公里内R=3-5公里一级辐盖圈层,半径1公里内R=1公里城市边缘R=1-3公里二(次)级辐盖圈层,半径1公里外,3公里内■5公里日常性消费商圈■30公里常规性消费商圈■全国旅游性消费商圈商机之辐射半径论

——商业的有效投射范围城镇南北直径：≤4KM城镇东西直径：≤2KM勐捧镇8项目定位价值实现基本理念结构产品定位手段逻辑思维导图客户因素主动性定位因素被动性定位因素基地因素交通因素资源因素项目定位项目背景■

本项目定位采用的定位手段:■

基地因素一项目四至东：镇区村落南：镇区商圈西：X171道路及集贸市场北：街道本案被动性因素总体:两面临街，交通较通畅/视野良好局部:目前项目周围商业形象和档次较差■基地因素二周边环境被动性因素■基地因素三指标和规划地块属性：规模较大的城镇地块，高容积率，低密度，典型的综合体项目本案总用地面积：39353m2总建筑面积：120000㎡绿地率：35%建筑密度：35%容积率：3限高：现无其它条件：有供销社回迁户及商铺补偿条件被动性因素激情高尚追求新颖/“酷”产品价格一站式定制化24/7高技术刺激/乐趣价格解决方案安逸简约自然亲和力古典距离近全面成本产品质量美誉服务个人效率R—+消费者价值分布图节制性价值区传统性价值区个性化价值区主动性因素2■勐捧消费群体分析右图表明，本区域消费人群判定为传统型价值区域.消费关键词:中档次,服务质量，购物环境,商品价格,便捷,一站式这个结果对于商业的物业的规划/商业业态的选取/经营管理的模式的定位具有指导价值。主动性因素1■资源因素:主力店资源优势充分利用主力店品牌资源:主力店:本土强势商场品牌百货+超市统一经营管理项目定位现代商业的崛起商业空间的延展产品物业的优化消费主体观念的转变资源的整合经营理念的改变城镇需要商业心脏——核心商业圈商圈需要多功能复合（购物/休闲）消费能力较强,消费档次在提高，追求自身价值经济增长/地段优势/消费客群/物业整合/主力商业店/（支撑点）商业行为的主体即：所用全/经营权/管理权为不同持有。商业板块优化/休闲景观优化（引入公园广场概念）内部动线优化■

项目定位综合分析■属性定位——勐捧镇财富广场城镇综合体：具有居住、商务、旅游观光、购物、休闲、娱乐、饮食、康体等多功能于一体的商业场所。综合业态十二万方体量规模崛起的城镇经济决定了项目是一个满足该区域消费的综合型商业群落；■产品定位-属性定位主题功能定位

勐捧中心商业广场

businesscentre大规模大流通大辐射多功能好环境勐捧财富广场＝大型超市+广场商业+酒店+KTV+电梯洋房+公寓■项目定位-主题功能定位■档次定位普遍中档、局部中高高档低档中高中档■产品定位-商业档次定位服装化妆品电器比例中高档耐克、里奥、李牌姿生堂、SK-II、兰姿、苹果、国美、苏宁、海尔10％中档G2000、

U2、

彪马、特步、班尼路、以纯、安踏欧莱雅、欧柏莱、美宝莲美的、美菱、手机专卖60％中低档瓦伦天奴、报喜鸟、真维斯大宝、雅倩、拉芳手机专卖、通讯用品30％华联/国美/苏宁（国内一线）家乐福/沃尔玛（国际一线）百大（省内一线）天顺、大兴量贩（地州一线）城市价值焦点居于核心之上

品牌走廊

露天秀场集中百货三星酒店电梯洋房酒店式公寓■形象定位■项目定位-形象定位对于消费者勐捧商业区的门户

外来游客必至的消费区域不购物也会去的休闲天堂对于商家勐捧镇商圈的门户品牌展示前线商业公园理念的实践点对于购房者居住品质的改善配套设施完善投资置业的首选之地考虑项目地块现状、规划指标及未来市场竞争情况，建议本项目采用多种物业类型相结合的开发模式，实现项目价值最大化：——基于企业发展战略选择：多物业组合发展方向超市+酒店+KTV+集中式商业街+民族文化广场项目定位——物业发展建议项目定位价值实现基本理念结构产品建议原则规划布局建议景观布局建议商业布局建议产品建议建筑风格建议房型配比建议其他部分建议项目Swot分析1勐捧镇房地产开发正处于初级阶段，市场潜力大，房价正处于上升趋势2.地块周边无竞争楼盘3.随着勐腊经济发展，近几年购买力增强，消费群具有较好的投资意识5.该区域是勐捧即将全面改造新兴区域6.中高档专业商业物业在勐捧镇的稀缺性7.本项目所在片区内无商品房销售。SWOTSWTOSWOTSWTO勐捧乡首个商品房开发楼盘，让消费者接受需要一个时间段，可能在销售周期上比起已销售过商业楼盘的地区会慢。1.项目地处勐捧镇核心地段，地段价值凸现2.位于商业道路交叉口，具有充足人流3.城镇中心区域，具有很强的发展和升值潜力；4.项目拥有致力于地标性建筑的品质优势1.目前该区域正处于开发和待开发状况，基础硬件和软件设施明显不足2.该项目处于改选项目，在进行拆迁过程中可能会有困难。

启示勐捧处于城市更新阶段，需要一个新理念、高品质的高端地标性物业，提升城市形象；项目位于勐捧城中心龙脉之地，满足商业物业开发建设的环境要求；地块占地近50余亩，具备一定规模，为开发中型综合性物业提供资源保障；项目地块位于传统商业中心，商业积淀浓厚、区位认知度高，为本案开发商业物业奠定了基础；高瞻远瞩的视角详实的市场信息科学的分析方法缜密的研判过程基于LIVQ模型对本项目各种物业进行判断

（城市综合体物业类型比较分析）结合市场基于LIVQ进行判断：商业——价值最高，市场上的商业通过一些促进销售的手段能够实现较快的回现速度。且作为项目核体设施，能提升项目价值。酒店——具有较高的形象，能提升项目形象和价值，但投资大，回收期长。休闲娱乐——具有较高的物业形象和回现速度；且对于提升容积率能起到重要作用。多民族文化广场——具有较高的物业形象价值，作为项目核心物业载体，将形成区域物业蓝本。物业价值Value物业形象Image容积率（Quantity）回现速度（Liquidity）公共类商业酒店公寓中高端住宅项目定位——物业发展建议产品建议八大原则I.树立项目区域标杆的地位II.打造全新商业，树立勐捧镇新镇中心的格局III.规划布局考虑开发节奏与销售节奏的呼应IV.注重内外景的呼应效应V.产品注重满足各个目标客源的覆盖VI.社区考虑“同质而居”，注重社区的各个组团分区VII.房型注重产品差异性与高性价比VIII.商业业态考虑目标群体的实际消费需求地块分析优势：勐捧镇中心、中心道路十字交叉口地块认知度高，具备开发住宅和商业产品劣势：地块进深太大，四至不规整，需要进行很好的组团思考，和交通布局；规划分析建议1.业态规划初步拟定划分为六个区域，分别是标准化超市，商业步行街及品牌店，美食街，特色酒店，KTV娱乐，小商品市场，住宅。2．建设规模：◆超市经营面积约4000～5000平方米；◆步行街商铺面积约10～60平方米，大小不等，规格不同，总面积尽可能大；◆美食街店铺面积约40～80平方米，大小不等，规格不同，；◆特色酒店经营客房约40～50个，经营面积约3000平方米；◆KTV娱乐包房约50个左右，经营面积约2000平方米；◆小商品市场商品面积约10～15平方米；◆住宅建筑面积约40～130平方米，户型可多样化种；◆行政办公室，面积待定（视回迁置换面积而定）◆市民休闲娱乐小广场；◆停车场，以满足商场车位数而定；总用地面积：39353m2总建筑面积：120000㎡绿地率：35%建筑密度：35%容积率：3限高：现无其它条件：有供销社回迁户及商铺补偿条件小广场中心文化广场居住区商业区建筑整体摆布尽量扩大沿街面，获得最大的人流，使得商业面积及价值最大化，将超市设于商圈内部，便于人流的汇聚，避免出现商业死角商业与住宅分区，形成两大组团6层6层10层10层三层商业裙楼10—17层小高层建筑项目物业布局建议说明C区功能：广场小广场与农贸市场衔接，引入人流；中心广场为景观广场，提升消费环境，供购物者休息D功能区：酒店小高层酒店，打造勐捧首个三星酒店，里面设KTVE区功能：超市超市为1—2层，-1层停车，三层为电子商贸A/B功能区临街商业A/时尚潮流服饰、化妆品、珠宝、鞋店、皮具、精致饰品、婴幼儿用品、品牌内衣、运动品牌服饰、休闲男装;B区、餐饮美食/夜市、网吧小广场C超市中心广场C扶手电梯二层围廊动线ABDE酒店入口住宅入口住宅区借鉴案例围廊式商业街区借鉴案例：昆明顺城借鉴案例商圈选择：普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。立店障碍：开设中餐须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。建筑要求：因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外。餐厅门前须有相应的停车场。餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。面积要求：大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~500平方米均可。租金承受：为1-3元/（平方米·天）以上，视地段、商圈确定租价。楼上餐厅租金略低。租期：一般不少于3年。餐饮类【经营商户选址条件】商圈选择：多开设在商业区、避免同行业汇集、周边交通便利、喜欢与餐饮比邻而居、要求配套有中央空调。建筑要求：没有硬性要求，通常为3～3.5米挑高。面积要求：小型500～1500平米，一二十个包厢；中型1500～4000平米，五六十个包厢；大型4000平米以上，一百个包厢左右。包厢面积区间为：8～20平米/单间租金承受：通常在1～1.5元/平米。其他配套：需要有餐饮的设备，要求有足够的停车位。租期：一般为10～15年。KTV休闲类【经营商户选址条件】物业类型面积所占比例超市4000平方米15%左右步行街商铺60——8020%特色美食街40——8010%便捷酒店30平方米5%KTV25平方米5%小商品市场10——155%住宅区90——12040%商业组团物业货包配比商业组团以6万㎡计算单纯的卖场只解购物之需,将公园的概念贯穿商业,有助于商业的持续性经营和美誉度提升.只是一种概念,无需更大的投入,无非景观和休闲设施上下点功夫,事半功倍,商业的价值和内涵将得到最大的延伸.集商场和休闲公园一体景观布局建议-公园商场模式广场就是“城市名片”——勐捧城镇地标、旅游地标景观布局建议-小型公园广场商场模式广场公园化（体现市政功能）公园广场化（体现休闲、自然）文化长廊主体雕塑《泉》建筑风格建议-民族风格浓郁的现代建筑，将传统傣式建筑风格与现代建筑手法相结合，通过塔及局部傣式屋顶的组合变形，追求简洁、时尚清新富有民族特色的建筑格调。客户来源敏感点产品需求与项目拟合产品线高端个体私营业主，以及高新企业高管身份、地位豪宅、复式、大平层高容积率、无强势资源项目难以满足高端客户的产品需求中高端受益于旧改的村民、老居民区住户、高新企业、企事业单位中高层环境、配套、户型复式、舒适三房、舒适两房强化综合体配套优势项目内部资源较好的产品线中端收入较低的村民、工薪阶层总价、配套、户型紧凑三房、两房需控制面积，控制总价项目50%比例90—110m²产品住宅定位——客户定位准确的客户定位是项目成功的关键环节居住类客户：区域内城市价值的依赖者，追求高性价比中高端客户购买力强产品品质要求高，对产品、物业有高要求，本项目高端产品能满足此类客户高端产品，改善型客户，需求住宅三房或四房中端客户•年龄普遍比较偏高•家庭结构较为完善•购买能力较强改善型自住为子女购买投资二次以上置业，对产品的功能性及舒适度要求较高住宅三房根据购买力选择产住宅两房、三房价格敏感型客户年龄普遍比较偏小•单身或准夫妻•置业客户多用作婚房刚性首置考虑结婚等需求，根据购买力选择高层住宅产品为主住宅两房、小户型公寓住宅定位——客户定位满足60%以上为改善型向舒适型转型的目标客户，房型定位以3房2厅2卫作为项目主力房型，同时考虑投资型客户和首次置业客户需求。房型配比建议房型面积（㎡）总面积比例小区位置针对客群1房1厅1卫/酒店公寓40-6015%临街位置投资客及商业需求2房1厅1卫70-9010%超市广场区首次置业者，临时置业需求3房2厅1卫100-11025%居住区首次置业，改善型需求3房2厅2卫105-12035%居住区改善型需求，享受型需求4房2厅2卫125-14010%居住区享受型需求5房2厅3卫150-1605%居住区、大平层私营业主、官员住宅定位：房型设计建议户外平台，高附加值平台，可变为空中花园，储藏室，阳光房，尽享全城风景工作阳台干湿分离储藏室大阳台房型设计建议强调通透性、通风舒适，大面积阳台、露台增强附加值掌纹识别门禁系统彩色可视对讲系统闭路电视监控系统门禁管理系统火灾自动报警系统停车场车辆监控系统小区公共广播音响系统“一卡通”系统电子巡更系统以及：其他-智能化系统服务项目开发节奏率先炒作商业，以商业带动住宅，整体同期开发金色旺角项目策划推广案名勐捧财富广场推广策略

通过强势推广、立体营销奠定知名度与高形象，建立客户沟通渠道：以广告传播为基础，传达项目的动态信息，提高社会关注度；以活动营销为核心，建立与目标客户的直效沟通渠道；用事件营销添彩，关联楚雄社会事件，提高公众曝光率与美誉度；鉴于勐捧镇目前没有同期同质同区域项目在竞争，建议采取先入为主的策略：

快速入市，抢先向市场传达项目信息，尽可能提早树立本项目的市场形象和知名度。7月时间销售周期形象期试水期+蓄水期开盘期强销期营销节点营销强度招商酒会+正式认筹铺王拍卖+开盘销售目标认筹卡600名销售60%推广主题与财