“雄飞·上院”项目可研报告

摘要 1第一章项目基本情况评价 3第二章项目市场分析 7第三章项目总投资估算与资金筹措 23第四章项目效益偿债能力评价 27第五章结论及建议 32PAGE46摘要一、项目名称：“雄飞·上院”项目二、项目地点：郫都区古城镇马街社区三、贷款金额：人民币4亿元四、还款来源：项目销售收入五、贷款期限：3年六、贷款利率：12%七、项目概况“雄飞·上院”项目位于成都市郫都区古城镇马街社区，项目拟建为集小高层住宅、花园洋房、独栋别墅、临街商业为一体的综合性住宅小区。据企业提供项目总平图。“雄飞·上院”项目净用地面积59161.57㎡（约88.74亩），总建筑面积163472.82㎡。计入容积率的建筑面积118254.10㎡，其中：住宅建筑116917.67㎡（小高层86439.70㎡、花园洋房29485.17㎡、独栋别墅992.8㎡，共计985户），市政公共设施用房60.66㎡，地上商业建筑面积994.38㎡，物管用房281.39㎡。地上不计入容积率建筑728.37㎡，其中：非机动车停车库（架空停车）632.37㎡，垃圾用房96㎡。地下1层建筑面积44932.67㎡，其中：地下机动车库40803.09㎡（含15100㎡人防面积），地下非机动车库633.31㎡，物管用房213.3㎡，消防水池272.49㎡，雨水调蓄池907.48㎡，设备用房2103㎡。机动车位共1419个（地上室外停车位228个，地下停车位1191个，可售地下车位790个），非机动车位1183个。项目综合容积率2.0。八、结论“雄飞·上院”项目具有便捷的交通，品质较高，同时成都市房地产市场供需合理，房地产开发前景较好。本项目总投资MERGEFIELD项目总投资105226万元，资金筹措方案为：贷款MERGEFIELD银行贷款金额40000万元（占总投的MERGEFIELD银行贷款比例38.01%），项目自筹资金47352万元（占总投的45.00%），销售转投入MERGEFIELD销售转投入金额17874万元（占总投的MERGEFIELD销售转投入比例16.99%）。项目计算期内可实现销售收入MERGEFIELD销售收入总额147504万元，项目总投资MERGEFIELD项目总投资105226万元，销售税金及附加MERGEFIELD销售税金及附加7991万元，利润总额MERGEFIELD利润总额34287万元，所得税MERGEFIELD所得税8572万元，净利润MERGEFIELD净利润25715万元，项目总投资利润率为MERGEFIELD项目总投资利润率32.58%，销售净利润率为MERGEFIELD项目总投资净利润率17.43%，盈亏平衡点MERGEFIELD项目盈亏平衡点73.51%，内部收益率MERGEFIELD税后内部收益率32.36%，财务净现值MERGEFIELD税后财务净现值21320万元，项目财务指标可行。整个开发期累计盈余资金MERGEFIELD盈余资金113067万元，借款偿还期为MERGEFIELD借款偿还期2.17年，综合偿债备付率为MERGEFIELD偿债备付率2.42，利息备付率为MERGEFIELD利息备付率4.01，本项目具有较好的还贷能力。经综合分析，本项目实施符合成都市的城市发展规划，市场前景良好；本项目收益较好，社会效益显著，是一个较好的投资项目。

第一章项目基本情况评价一、项目位置“雄飞·上院”项目地处成都市郫都区古城镇马街社区，项目东至建成居住区，南至沙西线，西至成都铁路卫生学校，北至成都铁路卫生学校。项目在成都市区位图如下：项目周边区位图如下：二、规划指标该土地现状为净地，已完成拆迁。项目地块规划用地性质为二类住宅用地、商业服务业设施用，净用地面积为59161.58㎡，合计约88.74亩，拟打造为集小高层住宅、花园洋房、配套商业及地下车位的高档住宅小区。据企业提供项目总平图。“雄飞·上院”项目净用地面积59161.58㎡（约88.74亩），总建筑面积163472.82㎡。计入容积率的建筑面积118254.10㎡，其中：住宅建筑116917.67㎡（小高层86439.70㎡、花园洋房29485.17㎡、独栋别墅992.8㎡，共计985户），市政公共设施用房60.66㎡，地上商业建筑面积994.38㎡，物管用房281.39㎡。地上不计入容积率建筑728.37㎡，其中：非机动车停车库（架空停车）632.37㎡，垃圾用房96㎡。地下1层建筑面积44932.67㎡，其中：地下机动车库40803.09㎡（含15100㎡人防面积），地下非机动车库633.31㎡，物管用房213.3㎡，消防水池272.49㎡，雨水调蓄池907.48㎡，设备用房2103㎡。机动车位共1419个（地上室外停车位228个，地下停车位1191个，可售地下车位790个），非机动车位1183个。项目综合容积率2.0，基底面积15517.35㎡，建筑密度26.07%，总绿地面积19373.76㎡，绿地率32.75%，全民健身场所810.19㎡。项目经济技术指标如下表：项目临沙西线一侧设置有30米绿化带，可有效隔离主干道粉尘和噪音。小区🐖出入口位于沙西线沿线6#、7#住宅楼之间，并在1#、2#之间设置次出入口。项目布局图如下：本项目包括小高层住宅区、花园洋房区和独栋别墅区。其中小高层区分布在地块北侧，共10栋楼，其中5-7#为10F小高层住宅，10#为3F配套独栋商业，其余楼栋为13F小高层住宅。花园洋房区共13栋楼，其中11#、24#为6层洋房，12#、23#为5层洋房，其余13-15#、17-22#为4层洋房。独栋别墅分布在临沙西线一侧的16#，为3层独栋别墅，仅1栋。三、项目开发周期及工程进度计划本项目建设周期计划30个月，项目于2018年10月陆续动工，预计2020年9月主体竣工，2021年3月精装交房；项目住宅、商业将分批次开盘预售，首批开盘时间拟定于2018年底，预计2021年底销售清盘。

第二章项目市场分析一、成都市经济发展状况（一）2017年成都市经济发展状况2017年，成都市全市实现地区生产总值13889.39亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%，高于全国1.2个百分点，与全省持平。分产业看，第一产业增加值500.9亿元，增长3.9%；第二产业增加值5998.2亿元，增长7.5%；第三产业增加值7390.3亿元，增长8.9%。三次产业结构为3.6：43.2：53.2。2017年，成都落实全面建成小康社会战略，大力推进扶贫攻坚和就业，出台“城乡社区发展治理30条”，加快建设高品质和谐宜居生活城市。城乡居民收入平稳增长，城镇居民人均可支配收入38918元，增长8.4%；农村居民人均可支配收入20298元，增长9.1%。城乡人均收入倍差比上年缩小0.01。12月末全辖区金融机构各项人民币存款、贷款余额分别为34423亿元、28359亿元，分别增长7.6%、12.4%。（二）2018年上半年成都市经济发展状况上半年全市实现地区生产总值6870.68亿元，按可比价格计算，比上年同期增长8.2%（下同），增速高于全国1.4个百分点，与全省持平，连续6个季度保持在8%左右。其中第一产业实现增加值180.23亿元，增长3.4%，拉动全市经济增长0.1个百分点；第二产业实现增加值2862.82亿元，增长7.0%，拉动全市经济增长3.0个百分点；第三产业实现增加值3827.63亿元，增长9.5%，拉动全市经济增长5.1个百分点。三次产业比为2.6：41.7：55.7。固定资产投资同口径同比（下同）增长10.1%；社会消费品零售总额增长11.1%；城镇、农村居民人均可支配收入分别增长8.4%、9.0%；居民消费价格同比上涨1.0%。二、成都市房地产市场概况（一）成都市房地产市场情况分析1.市场总体运行情况2017年为楼市史上最严调控年，调控范围从一二线热点城市向三四线城市蔓延，政策出台密集，采用“限购+限价+限售+限贷+限商”等多重手段稳定楼市，打击投机炒房行为，促进房地产市场平稳健康发展。虽然2017年成都楼市新政，为2016年刚要转暖的楼市按下了暂停键，但是从2017年成交走势图可以看出，成都楼市非但没有“一蹶不振”，反而颇有“逆势上行”的趋势。2018年，成都市进一步加大限购政策的力度，遏制投机炒房行为，立足于保障刚需、保障改善性需求。在此调控下，成都市新房市场逐步降温，趋于平稳，二手房市场降温明显，其与新房的“剪刀差”逐渐缩小。整体上楼市逐渐趋于理性平稳发展。2.商品住宅市场据中指数据查询，2015年-2018年6月，成都市商品住宅市场具体情况如下表：2015年，成都市商品房共销售303979套，销售面积合计2550.72万平方米，批准上市共423391套，批准上市面积合计3094.1万平方米，可售套数共913820套，可售面积共5836.22万平方米，销供比0.82。2016年，成都市商品房共销售388822套，销售面积合计3363万平方米，同比上涨31.85%，批准上市共444287套，批准上市面积合计3255.9万平方米，同比上涨5.23%，可售套数共977793套，可售面积共5888.6万平方米，同比上涨0.9%，销供比1.03。2017年，成都市商品房共销售386998套，销售面积合计2982.92万平方米，同比下降-11.30%，批准上市共378805套，批准上市面积合计2556.25万平方米，同比下降21.49%，可售套数共1015408套，可售面积共5767.9万平方米，同比下降2.05%，销供比1.17。2018年1-6月，成都市商品房共销售161199套，销售面积合计1747.74万平方米，批准上市共115448套，批准上市面积合计1270.84万平方米，销供比1.38。3.土地市场据中指数据查询，2015年-2018年6月，成都土地市场具体情况如下表：2015年，成都市土地供应共计379宗，供应面积合计1483.57万平方米，成交土地共计260宗，成交土地面积合计1142.14万平方米，成交楼面均价为1865.6元/㎡，成交土地均价为4856.08元/㎡，土地出让金合计5546328.15万元。2016年，成都市土地供应共计273宗，供应面积合计1232.93万平方米，同比下降16.89%；成交土地共计231宗，成交土地面积合计1044.43万平方米，同比下降8.55%；成交楼面均价为2475.03元/㎡，同比上涨32.67%，成交土地均价为5893.83元/㎡，同比上21.37%；土地出让金合计6155694.90万元，同比上涨10.99%。2017年，成都市土地供应共计270宗，供应面积合计1167.7万平方米，同比下降-5.29%；成交土地共计226宗，成交土地面积合计969.67万平方米，同比下降-7.16%；成交楼面均价为4962.83元/㎡，同比上涨100.52%，成交土地均价为12899.97元/㎡，同比上118.87%；土地出让金合计12508712.50万元，同比上涨103.21%。2018年1-6月，成都市土地供应共计377宗，供应面积合计1809.55万平方米，成交土地共计331宗，成交土地面积合计1566.12万平方米，成交楼面均价为3730.03元/㎡，成交土地均价为8934.71元/㎡，土地出让金合计13992874.00万元。4.成都房地产市场政策（1）3.23限购：成都楼市有史以来最严限购令3月23日，成都市人民政府官方网站发布了《成都市人民政府厅关于完善我市住房限购政策的通知》的消息，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上，并且二手房将纳入限购范围。（2）4.12限售：住房须取得不动产权证满3年后方可转让4月12日，成都市城乡房产管理局官方网站发布了《成都市城乡房产管理局、成都市金融工作室、中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国人民银行成都分行营业管理部关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》，明确了加强房地产市场管理，防范住房信贷业务操作风险、信用风险、合规风险，促进房地产市场平稳健康发展的有关事项。其中，为严格防范投机，要求自4月12日起，在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。（3）4.12限贷：提高首付比例最高达7成成都买二套房首付3成变6成，拥有一套住房且相应限购贷款未结清的居民家庭，其中成都市高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等11个住房限购区域，首付款比例不低于60%，且贷款年限不超过25年；天府新区成都直管区首付比例不低于70%，且贷款最长年限不超过25年；全省其他非限购地区首付款比例不低于40%。（4）7.2本科落户：普通全日制本科生可凭证直接落户城市成都市公安局针对市外人才落户成都市制定出《关于执行普通全日制大学生本科及以上学历青年人才和技能人才落户政策的通知》规定了人才落户和技能落户。具有全日制大学本科及以上学历的青年人才，凭毕业证来蓉即可办理落户手续。（5）7.20限价：开发商需接受房管局指导定价成都市城乡房产管理局、成都市发展和改革委员会7月19日发布关于做好商品住房价格监管的通知，要求加强商品住房价格申报指导，加强商品住房申报价格的执行监督，加强商品住房销售行为监管，加大商品住房价格违法行为查处力度。（6）10.134.9米层高的loft已成为历史10月13日，成都市规划局发布关于公布实施《成都市城市规划管理技术规定（2017）》（用地与建筑分册）的通知，通知规定严格控制办公用房的层高——办公用房标准层分隔的，层高不应高于4.2米;办公用房标准层不分隔的，层高不应高于4.6米，建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。至此，4.9米层高的loft已成为历史。（7）10.17成品住宅2020年底实现"清水房"100%向成品房转变10月17日，成都市发布新政：到2022年底，全城只卖成品房。2017年至2020年底，全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房，中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%，郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80%。2022年底，全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%，全面实现成都市住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。（8）11.17摇号买房打造公开公平公正的购房新方式11月16日，成都市房管局在官网上发布消息，对商品住房开盘销售采取公证摇号排序选房的有关事宜做了相应的部署，要求各区（市）县房产行政主管部门在文件正式出台前，暂停辖区内的商品住房预售许可和现售备案。（9）11.30积分落户11月30日，成都市人民政府新闻办公室召开成都户籍制度改革专题新闻发布会。成都将于2018年1月1日正式实施1+2户籍制度，本轮户籍制度改革最显著的特征是建立了条件入户和积分入户（户籍迁入登记和居住证积分入户）双轨并行的户籍政策体系。100分具备落户资格。（10）12.15成都公布摇号买房细则为确保公证摇号买房全面准确落实，12月15日下午，成都市房协对外公布了关于印发《成都市商品住房购房登记规则指引（试行）》和《成都市商品住房公证摇号选房规则指引（试行）》的通知。（11）成都市人民政府办公厅于2018年5月15日颁布的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，其主要限购内容为：①购房主体由个人转变为家庭；②购房主体应满足如下条件方可购房：a户籍迁入拟购房所在区未满24个月的，应在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上，或户籍不在拟购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上；b成都市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或成都市户籍居民成年单身家庭、非成都市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。③在成都市其他区（市）县新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有成都市户籍，或非成都市户籍但在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上；④夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房；⑤成都市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。此次限购，第一，可实现对真实刚需、刚改客户的保护，现有客户购房资格实质上是对刚需、刚改客户的界定，即持有房产不超过1套。第二，可降低舆论影响，通过打补丁要求社保年限，不能同时参与多个楼盘摇号等政策，最大程度上减少数万人排号现象，从而降低舆论影响；第三，提前预防、市场降温，本次将限购范围扩大到全域成都，二圈层与一圈层力度持平，无疑是对即将上行的二、三圈层市场降温。2018年8月23日，四川省市场利率定价自律机制秘书处发布《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》的通知，其限贷内容如下：通过上述限购政策，以缓解市场供需矛盾，遏制投机炒房行为，立足于保障刚需、保障改善性需求。小结：2017年成都市住宅市场持续高热，虽然全市商品房成交面积呈下降趋势，但成交均价持续上涨。2018年住宅市场在国家大力调控下，逐渐趋于理性平稳发展，成交均价增长缓慢。商业物业供大于求，库存持续增加，整体销售走量缓慢。办公用房供应下跌至低位，但由于住宅限购等因素，办公销售均上涨。结合房地产市场及限价政策预计，成都市房地产市场后期会趋稳，短期内不会出现“大起大落”的价格波动。（二）成都市2015-2017年房地产整体市场经济指标统计2015年完成房地产开发投资达2442亿元，同比增长9.96%。房屋施工面积达18378.46万平方米，同比增长6.67%；新开工面积为3792.63万平方米，同比减少18.47%；房屋竣工面积1463.43万平方米，同比减少30.42%；全年商品房销售面积达3019.4万平方米，同比增长2.35%，其中住宅销售2474.6万平方米，同比减少0.05%。商品房销售额2066.2亿元，同比减少0.29%，其中住宅1620.8亿元，住宅销售均价6550元/㎡。商品房待售面积1256.95万平方米，同比增长15.45%。2016年完成房地产开发投资达2638.9亿元，同比增长8.06%。房屋施工面积达19880.94万平方米，同比增长8.18%；新开工面积为4312.79万平方米，同比增长13.72%；房屋竣工面积2734.24万平方米，同比减少86.84%；全年商品房销售面积达3928.8万平方米，同比增长30.12%，其中住宅销售3279.17万平方米，同比增长32.51%。商品房销售额2948.07亿元，同比增长42.68%，其中住宅2419.1亿元，住宅销售均价7377元/㎡。2017年完成房地产开发投资达2487.9亿元，同比下降5.7%。新开工面积为4238.5万平方米；房屋竣工面积1855万平方米；商品房销售面积3921.8万平方米，其中住宅销售2973.5万平方米。商品房销售额3424.8亿元，其中住宅销售额2556.2亿元，住宅销售均价8597元/㎡。从以上数据来看，2015-2017年上半年成都市房地产投资稳步增长，平均增速达6.74%。商品房销售势头平稳。房地产市场供给充盈，商品房待售面积量缓慢增加，市场去库化问题凸显。整体来看，成都市房地产市场依旧保持稳定。三、项目区域位置分析（一）项目交通分析“雄飞·上院”项目位于成都市郫都区古城镇城区马街社区，地处成都市西北面的郫都区沙西线城乡统筹综合示范带。1、公路交通紧邻沙西线和成环路；公交线路便捷，1公里范围内有P22/P23/P50等约10条公交路线。2交通枢纽成彭快铁三道堰站：距本项目3km。可以通过此快铁快速到达成都市区、郫县、都江堰和彭州。小结：“雄飞·上院”项目所在地道路通达度较高，公共交通较便捷，具有较优的区位条件。（二）项目地区域市场分析1.郫都区概况郫都区是成都市辖区，位于成都市西北部，东北与彭州市、新都区，东南与金牛区毗邻，南面与青羊区相连，西南与温江区、西北与都江堰市接壤。是中国农家乐旅游发源地，有豆瓣之乡、蜀绣之乡、盆景之乡之称。是成都建设国家中心城市重点打造的“电子信息和双创产业基地、国际化都市新区”。郫都区幅员面积438平方公里，辖3个街道、13个镇。2016年末，常住人口84.02万。2017年全年郫都区实现GDP525.0亿元，同比增长8.0%；规模以上工业增加值同比增长9.3%；固定资产投资完成373.3亿元，同比增长5.3％；社会消费品零售总额完成115.0亿元，同比增长12.8%。2.郫都区区域发展前景郫县于2016年底正式撤县设区，更名为郫都区。郫都区按照率先建成“世界现代田园城市”示范区的目标，确定“一城、两带、三基地、四个功能区”的大战思路。一城，指的是建设成为成都市西部新城；两带，指的是沙西线和IT大道城乡统筹综合示范带；三基地，指的是新型工业基地、文化产业基地和川菜产业基地；四个功能区，指的是电子电器设备产业区、川菜产业区、教育培训产业和国家乡村旅游示范区。与项目所在古城镇紧邻的三道堰镇，因用竹篓截水做成三道相距很近的堰头导水灌田而得名，是一座具有一千多年历史的川西古老小镇，历史上是有名的水陆码头和商贸之地。通过挖掘“水乡古镇”悠久的水文化、农耕文化、民俗文化等历史底蕴，三道堰镇高效融合休闲农业与乡村旅游，于2014年4月29日被批准为国家4A级旅游景区，是沙西线上重点发展的乡村旅游特色小镇，其中青杠树村被评为“中国十大最美乡村”和“中国美丽休闲乡村”。徐堰河、柏条河在村内汇聚，形成“两河环抱、半岛天成”的独特生态禀赋。2017年1月，青杠树村成功创建4A级景区，于3月10日成功举办国际乡村旅游发展趋势高峰论坛。三道堰镇重点以培育亲水休闲、运动休闲等旅游产业和房地产开发为突破口，大力推进旅游产业向品牌化、特色化、标准化和规模化方向发展，不断强化都市农业观光旅游、体验休闲、教育示范、生态涵养等多种功能，着力构建古蜀水乡旅游特色镇。城镇规划以建设可持续的人居环境为主线，突出以人为本、人与自然和谐共存的思路；建筑特色以“亲水性”为主题，建筑风格利用得天独厚的水资源优势，已初步形成“古蜀民居、水乡特色”、滨河而居的人文环境。沿柏条河两岸的川西民居建筑错落有致，再现了传统川西民居丰富多变的造型；建筑色彩以青瓦、白墙为主色调，绿树红花、青石河栏、卵石小道宛延曲折，使小镇在古朴中充满灵气和趣味，实现了传统与现代共生、城市与自然的完美结合。郫县三道堰镇已有多个商品房楼盘进驻，香江半岛、东方威尼斯、芙蓉山水浣溪等，物业形态涵盖普通住宅、酒店式公寓、洋房、别墅，可以满足不同层次消费人群的居住要求，房地产市场发展可期。3.郫都区房地产市场2015年全年完成房地产投资133.8亿元，同比下降8.7%。全年商品房销售面积达275.4万平方米，同比增长1.2%，其中住宅销售面积230.3万平方米，同比增长1.5%。实现商品房销售额158亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额达120.5亿元，同比增长1.0%，住宅销售均价为5232元/㎡。2016年全年完成房地产投资145.4亿元，同比增长8.7%。全年商品房销售面积达298.5万平方米，同比增长8.4%，其中住宅销售面积250万平方米，同比增长8.6%。实现商品房销售额167.9亿元，同比增长6.3%，其中住宅销售额达139.6亿元，同比增长15.9%，住宅销售均价为5584元/㎡。2017年全年完成房地产投资151.4亿元，比上年增长4.1%。全年商品房销售面积达315.5万平方米，增长5.6%，其中住宅销售面积253.4万平方米，增长1.4%。实现商品房销售额229.6亿元，增长36.7%，其中住宅销售额达197.2亿元，增长41.5%，住宅销售均价为7782元/㎡。综上，郫都区房地产市场在经历2015年低谷后，2015-2016年房地产市场量价回升。在成都市2016年前三季度房地产市场整体升温后，政府自2016年10月以来采取了一系列的限购限贷政策，但郫都区住宅整体存量较小，市场整体表现为供不应求，2017年郫都区房地产市场继续保持增长，尤其是距离主城区较近的犀浦和安靖上涨明显。预计2018郫都区房地产市场将保持稳定。（三）项目地区域状况分析“雄飞·上院”项目所在区域为郫都区古城镇，区域内交通相对较便利、城市基础设施有待进一步完善。（1）基础设施：水电气路讯通达，满足居住生活条件。（2）周边分布的生活配套设施：学校：古城小学、古城镇中学、成都铁路卫生学校、西华大学凤凰学院等；商业配套：主要为城镇临街商业、西南地区最大的马术俱乐部——和境山庄马术俱乐部；医疗：古城镇卫生院等；自然资源：三道堰景区、青杠树景区、望阳阁等；交通条件：沙西线、成环路等道路交错纵横；1km内有约10条公交线路；距成彭快铁三道堰站3km。金融服务机构：建设银行、工商银行、邮政储蓄银行、成都农村商业银行等网点；其他设施：治安派出所、社区服务机构等。（四）项目地因素分析评价项目综合属性描述分析：类目评定因子属性描述地块现状周边环境成都市郫都区古城镇城区马街社区；区域内交通相对较便利、城市基础设施有待进一步完善。城市角色区域发展趋势沙西线城乡统筹综合示范带，主要发展乡村旅游和现代农业。环境景观可视景观区域内有三道堰景区、青杠树景区等，景观资源配置较充足。交通条件公共交通便利1km内有约10条公交线路。距成彭快铁三道堰站3km，公共交通较为便利。交通便利性区域内沙西线、成环路等道路交错纵横，私家车出入较便利。交通噪音地块直接临近交通主要干道，交通噪音较大。配套设施商业购物配套周边主要为城镇临街商业。医疗配套项目临近古城镇卫生院，有基础医疗保障。教育配套教育资源丰富，涵盖幼儿园、中小学和高职高专。其他配套金融银行网点、邮政、快递物流覆盖等。综合属性评定结论：与高档住宅属性吻合度较高，符合项目高档楼盘定位。影响因子单身公寓中档住宅高档住宅别墅物业1、对公共交通的依赖性很强强一般弱2、对噪音控制要求低不高高很高3、对大气环境的要求低不高高很高4、对小区配套要求高高高很高5、对周边自然及人文景观要求低一般高很高6、小区物业管理的要求低不高高很高7、建筑、质量装修要求低一般高很高8、容积率、覆盖率无一般低低9、对休闲空间、绿化要求无一般高很高10、体育运动场所要求较高一般高很高地块自身匹配情况不满足基本满足吻合度最高不满足综上所述，“雄飞·上院”项目具有较好的环境优势，区域生活配套设施比较齐备，市场供需合理，房地产开发前景较好。四、与同类项目对比情况根据项目的建筑物业类型和规划设计理念，结合项目所在地房地产市场和地理位置进行综合分析，项目地周边目前现有的比较商品房项目情况见下：住宅用房竞争性项目如下：1.住宅本项目地处成都市郫都区，2018年5月15日颁布的限购政策要求购房者需满足户籍和一定年限的社保要求，同时该区域近期新推房源均参与报名摇号。通过对周边同区域内相似楼盘进行分析，周边楼盘摇号定价为清水房6400-7000元/平方米，精装申报价为2500-3100元/㎡。项目位于郫都区古城镇沙西线，沿线被规划为城乡统筹综合示范带，大力发展乡村旅游产业，打造特色小镇；距项目地3km内分布有被评为“中国十大最美乡村”和“中国美丽休闲乡村”的青杠树村以及三道堰景区；区域内住宅以宜居养生为主要打造目标。本项目建筑风格利用得天独厚的水资源优势，形成“古蜀民居、水乡特色”，滨河而居的人文环境。项目小高层为精装交房，预计宣传精装标准为3000元/㎡。预测本项目推出精装小高层销售均价为11000元/㎡，精装洋房销售均价15000元/㎡，清水独栋别墅18000元/㎡。从项目销售策略上看，本项目采取陆续推盘售价逐步上升的销售策略。首推面积售价相对较低有利于本项目从周围高价楼盘中脱颖而出，更好的打开市场，以赢得更多的市场购房者认可；后续定价逐步上升，不仅能给初期购房者以增值的预期也能给观望者以保值的满足。2.商业周边商业以临街底商为主，二手一层商铺均价主要集中在10000-20000万元/㎡，郫都区城区边缘区域新楼盘一层底商均价在25000元/㎡左右。本项目所处古城镇常住人口有限，但受到高等院校的影响，商服氛围较优。参考周边商业售价，并考虑项目周边旅游产业带动效应，故预测本项目商业用房整体销售均价为15000万/㎡。3.车位随着城市车辆的增多，户均有车量不断上升，本项目定位高端，目标客户的车辆保有量较多，车位需求程度较大，预测对应的项目车位价格不会低于类似比较楼盘价格。参考郫都区车位售价5-10万元/个，基于谨慎，本次车位按7万元/个测算。五、客户群体分析项目所在郫都区古城镇，潜在购房群体分类：（1）成都西北区域及郫都区企业高级管理人员及个体业主（60%）：这部分客户群体的年龄介于35-50岁之间，一般受过良好的教育，有着15年以上的社会工作经验，有较好的经济基础。是追求日常生活品质，注重生活品位的社会群体。（2）项目周边改善居住条件的城区居民（30%）：本项目对急需改善居住环境的居民来讲，具有强大的吸引力，尤其是习惯于该片区居住的改善型需求者。（3）投资客群（10%）：该类型业主一般具备一定的经济实力，看中项目较好的地理位置和周边丰富的旅游资源，具有较高的投资价值。六、SWOT综合分析（一）优势1.交通优势：郫都区古城镇，区域内道路纵横，公交线路众多，道路通达度较高。距成彭快铁三道堰站3km，轨道交通非常便捷。2.生态优势：项目地作为郫都区沙西线城乡统筹综合示范带，周边汇集了三道堰景区、青杠树景区等众多乡村旅游资源。沿线生态环境优异，居住舒适度较高。（二）劣势1.项目业态有小高层住宅和低层别墅，定位高端，趋于改善型住宅，有效的客户群体较刚需盘来说相对较窄。2.项目距郫都区和成都主城区有一定的距离，日常生活配套设施一定程度上依赖郫都城区。（三）机会随着《成渝经济区区域规划》、《成渝城市群发展规划》的实施，成都定位为国家中心城市，将增强成都西部地区重要的经济中心、科技中心、文创中心、对外交往中心和综合交通枢纽功能地位。成都市经济社会的发展，将有利于产业及人口向成都市聚集，将形成大量住宅需求，为本项目带来较好的市场机会。同时，可以树立良好的品牌形象和强化企业在成都市房地产市场的影响力，并进一步占领成都市场，在区域内取得更多竞争优势。（四）威胁在成都市政府近两年出台的房地产市场若干政策措施后，火爆的市场有所降温，购房人对后续市场存在观望的可能，会对房地产销售市场造成一定的不利影响。从以上SWOT分析可以看出，项目具有优越环境优势，便捷的交通优势，但是区域内配套有待进一步完善，须以雄飞集团号召力和精心策划产品以聚拢客户群，才可有发展潜力和拓展空间。七、项目市场前景预测综上所述，本项目市场前景预期良好，主要原因如下：一是成都市郫都区经济发展迅速，房地产市场处于持续、健康、平稳、协调的发展状态中，郫都区作为成都市西向发展主力，其未来发展前景较好。二是本项目由雄飞集团下属公司开发建设，实力较强，经验丰富，社会认同度高。三是本项目地理位置优越，区域公共交通较便利，生态环境较优，宜居性较好。同时加上良好的设计定位，使本项目极具卖点。

第三章项目总投资估算与资金筹措一、项目总投资估算项目总投资包括项目土地成本、前期费用、房屋开发费、项目开发税金、管理费用、财务费用、销售费用及不可预见费等。项目总投资MERGEFIELD"项目总投资"105226万元，按照总建筑面积计算，平均单价成本MERGEFIELD单位成本6437元/㎡。总投资估算数据情况如下表：总投资明细表：评估取值说明：1.土地费用MERGEFIELD土地费用35721万元；据企业对本项目地块情况介绍，本地块土地费用为35721万元，其中土地价款31947万元，指标款2676万元，交易服务费124万元，契税958万元，印花税16万元。2.前期工程费MERGEFIELD前期工程费3678万元；按照有关标准及企业预测，勘测费，规划设计、施工水电费、工程咨询费、行政规费等共计2289万元。3.房屋开发费MERGEFIELD房屋开发费46062万元；（1）建安工程费MERGEFIELD建安工程费45244万元参照同类建筑技术水平，结合企业编制的可行性研究报告确定建安工程费为MERGEFIELD建安工程费45244元。平基土石方费用按100元/㎡计；主体建安造价按1856元/㎡计，其中：地上住宅商业按1800元/㎡计，配套设施按1600元/㎡计，地下建筑面积按2000元/㎡计；设备及安装工程费按310元/㎡计，其中：给排水设备安装按30元/㎡计，电气照明及设备安装按30元/㎡计，空调通风设备及安装按80元/㎡计，弱电设备及安装按20元/㎡计，电梯及安装按50元/㎡计，消防设施设备按80元/㎡计，其它设备及安装按20元/㎡计。装修及配置费按1000元/㎡计，水电气讯开户费按5000元/户计，工程监理费按15元/㎡计。（2）配套设施建设费837万元；配套设施建设费指本居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的各种公共配套设施费用。本项目配套设施主要包括环卫设施、市政设施及绿化建设等。根据本项目实际，按项目50元/㎡确定。4.其他费用MERGEFIELD"其他费用"245万元；主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算和标底编制费、审查费、招投标管理费、合同公证费、施工执照费、贷款抵押登记费、保险费等费用。该费用按15元/㎡估算。5.管理费用MERGEFIELD管理费用1382万元；包括企业所属内部单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。本次管理费用按项目房屋开发费用的3%估算。6.销售费用MERGEFIELD销售费用4435万元；本费用系指房屋销售过程中发生的各项费用(含广告费)。根据项目营销实际情况，本次销售费用按预计销售收入的3%估算。7.财务费用MERGEFIELD财务费用11400万元；主要为贷款利息，本次贷款4亿元，贷款时间按3年，年利率按12%。8.不可预见费用MERGEFIELD不可预见费用2303万元；是指在概算及投资估算中难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用,按行业标准结合本项目的具体情况以主体建安部分费用的5%计取。二、项目资金筹措方案本项目总投资MERGEFIELD项目总投资105226万元，资金筹措方案为：贷款MERGEFIELD银行贷款金额40000万元（占总投的MERGEFIELD银行贷款比例38.01%），项目自筹资金47352万元（占总投的45.00%），销售转投入MERGEFIELD销售转投入金额17874万元（占总投的MERGEFIELD销售转投入比例16.99%）。序号资金来源金额(万元)比例4735245.00%MERGEFIELD销售转投入金额17874MERGEFIELD销售转投入比例16.99%三、项目资金安排业主单位应根据项目计划，按照工程进度合理安排资金使用，确保项目的各项成本能得到有效控制。总投资来源及支出状况计划如下表：（单位：万元）第四章项目效益偿债能力评价一、销售收入测算根据与同类楼盘比较分析，预计销售价格为精装小高层11000元/㎡、洋房15000元/㎡、独栋别墅18000元/㎡、商业用房均价15000元/㎡，地下车库7万元/个。销售收入共计MERGEFIELD销售收入总额147504万元。可售面积：精装小高层住宅86439.70㎡，花园洋房29485.17㎡、独栋别墅992.8㎡，商业994.38㎡，地下车位29666.19㎡（750个）。在计算期内按照按住宅销售率100%，商业及车位销售率95%计算计，销售收入共计MERGEFIELD销售收入总额147504万元。（详见下表）拟定销售销售进度如下：二、销售税金及附加1.增值税及附加预测：结合营改增相关要求，增值税参照差额征税方式按税率10%或6%计算，城市维护建设税按增值税的7%计算，教育费附加按增值税的3%计算，地方教育附加按增值税的2%计算。2.所得税：按利润总额的25%交纳企业所得税。3.土地增值税：根据成都市关于土地增值税有关规定，小高层住宅和车位部分按销售收入1%预缴，花园洋房和独栋别墅按销售收入2%预缴，商业和按销售收入2.5%预缴，项目完结后一次性结算。税金计算表如下：三、利润指标本项目计算期内可实现销售收入MERGEFIELD销售收入总额147504万元，项目总投资MERGEFIELD项目总投资105226万元，销售税金及附加MERGEFIELD销售税金及附加7991万元，利润总额MERGEFIELD利润总额34287万元，所得税MERGEFIELD所得税8572万元，净利润MERGEFIELD净利润25715万元。预测项目利润表如下：四、静态财务指标经测算，项目总投资利润率为MERGEFIELD项目总投资利润率32.58%，销售净利润率为MERGEFIELD项目总投资净利润率17.43%，盈亏平衡点MERGEFIELD项目盈亏平衡点73.51%。项目具有较好的盈利能力。五、现金流量指标项目计算期内所得税后的现金流量指标如下：（1）所得税前内部收益率MERGEFIELD税前内部收益率38.99%，所得税后内部收益率MERGEFIELD税后内部收益率32.36%；（2）税前动态投资回收期MERGEFIELD"税前动态投资回收期"2.20年，税后动态投资回收期MERGEFIELD税后动态投资回收期2.33年；（3）税前财务净现值MERGEFIELD"税前财务净现值"28198万元，税后财务净现值MERGEFIELD税后财务净现值21320万元(I=MERG