中惠锦苑中惠高尔夫花园前期定位策划书

中惠锦苑、中惠高尔夫花园前期策划提案

长安镇房地产宏观市场调研与分析

2.1东莞及长安镇经济环境状况区域经济现状与发展

产业结构情况政府推动经济发展的重大举措

小结

①东莞各镇区经过二十多年的经济发展，积累了财富，提高了居民的综合素质，各行各业得到长足的进步，以房地产业为代表的城镇建设取得巨大的成果，东莞正逐渐成为继广州、深圳后又一个地区中心城市，市场潜力巨大；

②长安镇作为东莞的经济强镇，外向性经济一直走在东莞甚至全国的前列，雄厚的经济实力支持城镇建设快速发展，居民对改善居住环境的需求不断扩大；

③随着“把东莞建设成为以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”战略目标确定，长安镇新一轮城镇建设开始展开，将会吸引更多的投资者，创造更多的就业机会，也给房地产带来新的市场。

2.2长安镇房地产市场分析

●供求分析

●市场宏观预测

风险预测

●商业楼盘少，消费者可选性小

●土地资源有限，商业楼盘开发集中，竞争加剧

机遇预测

●经济持续稳定增长，城市化要求越来越高●外来人口的持续增加

●城乡居民投资手段单一

2.3长安镇房地产市场概况

发展特点

●中心区土地资源稀少，可发展规模小

●锦厦村将成为新的商务文化居住中心

●市场需求潜力大●小高层、高层逐渐兴起

地段特征

●锦厦村区域

●中心区区域

●咸西村区域

2.4长安安镇镇竞竞争争对对手手分分析析住宅宅部部分分价格格分分析析分析析：：上述述楼楼盘盘中中，，价价格格集集中中在在2450-4000元元/M2与项项目目最最有有竞竞争争的的城城市市花花园园、、莲莲花花苑苑售售价价在在4000元元/M2左右右，，也也间间接接反反映映本本项项目目的的价价格格定定位位区区间间。。楼盘莲花苑锦江花园城市花园莲花广场销售均价4000245039803200户型型分分析析项目名称一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅五房二厅六房三厅复式莲花苑

√√√√√√√√锦江花园√√√√√√

城市花园

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√莲花广场

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分析析：：●从上上述述在在售售楼楼盘盘户户型型分分布●

上述楼盘当中，莲花苑和锦江花园销售最好，共同特点是产品线丰富，偏向中小户型；反观城市花园和莲花广场，大户型占有相当比例，偏离市场需要，销售不太理想。项目户型定位要避免重复。

配套套设设施施分分析析●长安安楼楼盘盘配配套套设设施施主主要要集集中中在在会会所所，，占占38.9%；；游游泳泳池池，，占占38.9%；；休休闲闲广广场场，，占占27.8%；；士士多多店店，，占占22.2%；；儿儿童童乐乐园园，，占占16.7%；；●以上上可可以以看看出出，，长长安安楼楼盘盘配配套套设设施施项项目目单单薄薄，，很很难难适适应应不不断断发发展展的的消消费费者者对对高高质质素素住住宅宅小小区区的的综综合合需需求求，，项项目目需需要要在在配配套套设设施施上上将将不不断断发发展展的的需需求求考考虑虑在在内内，，并并做做一一定定程程度度的的超超前前设设计计，，才才能能在在激激烈烈的的房房地地产产市市场场竞竞争争中中赢赢得得消消费费者者。。小结结1、、长长安安镇镇经经过过二二十十几几年年外外向向型型经经济济的的发发展展，，不不断断吸吸引引外外资资企企业业的的投投资资，，也也不不断断吸吸引引全全国国各各地地乃乃至至全全世世界界的的人人才才来来创创业业和和工工作作，，使使得得长长安安的的房房地地产产业业不不断断的的发发展展和和壮壮大大，，他他们们已已经经成成为为住住宅宅小小区区的的主主要要购购买买者者；；2、当地人已已经不是是房产消消费的主主要消费费者，但但城市人人口的增增长，租租赁市场场的活跃跃，使物物业投资资市场潜潜力增大大，只要要有质优优、环境境幽雅、、管理良良好的住住宅小区区，就有有购买力力；3、项目要充充分结合合当前的的市场形形势，利利用自身身位置、、规划等等优势，，避免现现有楼盘盘的缺点点和重复复。商铺部分分①商业楼楼盘只有有50%设置商商业用途途，面积积基本在在10000平平方米以以下，主主要以单单间商铺铺为主，，占52.6%，超市市、连锁锁店、便便利店占占42.1%；；②主要作作为楼盘盘配套设设施，经经营范围围狭小，，集中在在饮食、、日常消消费品、、美容美美发、服服装；小结1、商铺不是是楼盘开开发重点点，只是是配套设设施的一一部分；；2、多种种经营的的商铺，，能最大大限度的的满足业业主的需需要，提提升楼盘盘附加值值。A、B项目的定定位策略略我司对两两个项目目定位的的中心思思想：创造项目目的差异异化、提提高项目目的竞争争平台——贵司司项目与与本地项项目的差差异化——A和B项目之间间的差异异化A项目中惠惠锦苑策策划案（中惠锦锦苑以下下统一简简称“A项目”））A项目SWOT分析2.1项目的优优势（Strength）地理位置置项目规模模2.2项目的劣劣势（Weak）周边环境境人文环境境工地现场场A项目SWOT分析2.3项目的威威胁（Threaten）内忧外患2.4项目的机机会点（（Opportunity）需求市场场情况良良好租赁市场场情况良良好项目可创创建自身身优势A项目市场场发展定定位项目定位位策略创造长安安中心商商务居住住区域垫高项目目的竞争争平台项目定位位策略——利用用项目所所在区域域将成为为未来长长安中心心——利用用WTO带来的庞庞大商机机——利用用五星级级的“长长安国际际大酒店店”配套套功能互互补——利用用五星级级的“长长安国际际大酒店店”租赁赁价值的的对比项目定位位策略通过首期期开发的的酒店式式商务公公寓，拉拉动项目目的整体体档次往往高层次次发展，，真正塑塑造我司司建议整整体项目目定位的的高档次次社区。。起到引引爆当地地高档楼楼盘市场场的作用用。后期整体体的纯住住宅定位位须不如如前期的的高开，，但也会会利用前前期的优优势继续续在市场场上保持持相当的的高度！项目整体体定位长安首个个国际化化大型、、高档社社区首个个————特特显项目目在地区区的唯一一性国际化化————项目的的开发理理念与世世界同步步大型型————体体现项目目的规模模高档档————项目目的售价价将高于于市场上上平均售售价，但但性价比比更高，，更能满满足目标标客户群群的需要要社区区————除生活元元素外，加加入更多的的人文文化化的交流空空间整体产品定定位：长安首个国国际化大型型、高档社社区前期产品定定位：首个酒店式式服务的商商务公寓作用：提升项目档档次产品发展定定位：首个大型高高档社区机会：延续高开的的档次项目首期开开发定位首个酒店式式服务的商商务公寓首个个——特特显项目在在地区的唯唯一性酒店式服务务——以““一把钥匙匙开启一个个全套的家家”为理念念，营造一个““既有居家家的亲切与与温馨，又又有酒店的舒适适与优越””的典型生生活品味。。商务公寓———着眼于于21世纪纪“SOHO””家庭办公的的工作与生活方式式，将办公公与居家完完美地融合合起来。本定位的支支撑平台：：——本地该该类产品的的稀缺性——本地两两间四星级级酒店的出出租率达9成——大量外外地人员对对商务居住住的需求（（酒店长包包房可见一一斑）——自身完完善的商务务配套、小小区配套5.2项目目标客客户细分及及定位本项目的目目标客户定定位思路在在于锁定客户层层面，企业业金领、企企业投资者者和吸引投投资客户。。置业目标客客户群：——外资企企业的投资资者、高级级金领、外外籍技术人人员投资客户目目标群：——二次或或多次置业业的外商——拥有大大量投资资资金的本地地人5.3项目形象设设计定位尊贵的、现现代感的、、国际化的的尊贵的———项目在长长安所有项项目中的表表现特色，，所面对的的潜在客户户群在社会会上的地位位、身份现代感的———项目形形象的超前前性、时代代发展的前前瞻性国际化的———反映项项目素质与与其他项目目的差异化化，定位与与世界同步步根据项目上上述的形象象特征，我我们联想起起一个国家家……——国际化化的现代大大都市——亚洲四四小龙之一一的国际金金融中心——高素质质的人文环环境新加坡首期项目形形象设计建建议狮城国际商商住社区——新加坡坡异域园林林风情5.4项目价格定定位根据我司本本次建议项项目产品的的开发理念念，形成的的产品与目前接近近本项目的的市场在售售楼盘作比比较，选取取三个接近近的楼盘莲花苑、城城市花园、、莲花广场场，进行市场场比较法：：A项目权重修修正价为4535元元/㎡根据：——市场比比较法得出出的数据支支持——争取市市场竞争优优势——酒店式式公寓适合合带装修发发售我司建议A项目初步的的均价定价价为：4700元元/㎡--4900元/㎡（（带约500元/m2装修）A项目规划建建筑概念设设计6.1项目用地概概述6.2项目目规划设计计原则及意意境的建议议规划目标原原则规划意境“新加坡式式现代社区区”规划意境涵涵义:（2）针对目标标客户群的的可行性分分析联想示意图图：新加坡式现代社区经济发达现代城市管理完善相符点商务化都市气息高质素配套服务客户需求商务的使用功能现代社区社区配套齐全优美环境世界花园良好小区园林6.3规划整体布布局6.4分期物业开开发的建议议采取同期开发，，分阶段推推出销售的的策略6.5交通系统建建议6.6环境、景观观设计建议议园林主题是是：狮城园林6.7空间序列组组织建议6.8建筑风格及及色调建议议6.9住宅设计建建议平面组织单体交通组组织外立面设计计新技术设备备的介绍结构设计6.10物业管理及及智能化建建议6.11项目配套功功能建议B项目中惠高高尔夫花园园策划案（中惠高尔尔夫花园以以下统一简简称“B项目”）B项目SWOT分析7.1项目的优势势（Strength）地块环境项目规模7.2项目的劣势势（Weak）地理位置人文环境工地现场B项目SWOT分析7.3项目的威胁胁（Threaten）内忧外患7.4项目的机会会点（Opportunity）需求市场情情况良好项目可创建建自身优势势B项目市场发发展定位8.1项目产品定定位长安大型、、中档、年年轻态精品品小区大型型————体现项目目的规模中档档———项项目在售价价方面应该该贴近目标标客户群且且具备市场场竞争力精品品———代代表发展商商的开发理理念和决心心做好产品品信心年轻态————小区设设计风格更更能活跃、、节奏更轻轻快小区区————体现出项项目生活配配套设施的的完善8.2项目目标客客户细分及及定位本项目的目目标客户定定位思路在在于保障应有的的客户层面面，扩大客客户来源。。以企业白白领阶层为为基础，广广泛吸引投投资客户。。主要目标群群：——外资企企业管理人人员和白领领阶层扩大目标群群：——二次或或多次置业业的香港人人——拥有大大量投资资资金的本地地人8.3项目形象设设计定位悠闲、清新新、浪漫悠闲——生生活节奏的的放缓，轻轻松、写意意的享受生生活每一个个细节清新——轻轻盈、明快快、有节奏奏感浪漫——漫漫步桃花银银柳丛中，，融入溪流流花影之下下，“初恋恋”的感觉觉从现眼前前项目目整整体体形形象象建建议议桃花花映映轩轩———桃桃花花主主题题园园林林风风情情8.4项目目价价格格定定位位根据据我我司司本本次次建建议议项项目目产产品品的的开开发发理理念念，，形形成成的的产产品品与目目前前接接近近本本项项目目的的市市场场在在售售楼楼盘盘作作比比较较，，选选取取三三个个接接近近的的楼楼盘盘莲花花苑苑、、城城市市花花园园、、莲莲花花广广场场，进进行行市市场场比比较较法法：：B项目目权权重重修修正正价价3780元元/㎡㎡根据据：：———市市场场比比较较法法得得出出的的数数据据支支持持———争争取取市市场场竞竞争争优优势势———利利于于将将装装修修费费用用打打入入楼楼价价进进行行按按揭揭，，降降低低置置业业门门槛槛我司司建建议议B项目目初初步步的的均均价价定定价价为为：：4000元元/㎡㎡--4200元元/㎡㎡（（带带约约350元元/m2装修修））B项目目规规划划建建筑筑概概念念设设计计9.1项项目目用用地地概概述述9.2项目目规规划划设设意意境境的的建建议议桃花花映映轩轩9.3规规划划整整体体布布局局9.5交通通系系统统建建议议9.6环境境、、景景观观设设计计建建议议园林林主主题题是是“缤缤纷纷烂烂漫漫桃桃花花境境””造园园手手法法的的建建议议9.7空间间序序列列组组织织建建议议总体体空空间间形形态态控控制制天际际线线的的建建议议空间间序序列列9.8建筑筑风风格格及及色色调调建建议议9.9住住宅宅设设计计建建议议9.10物业业管管理理及及智智能能化化建建议议9.11项目目配配套套功功能能建建议议谢谢谢！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。16:36:2616:36:2616:361/7/20234:36:26PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2316:36:2616:36Jan-2307-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。16:36:2616:36:2616:36Saturday,January7,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2316:36:2716:36:27January7,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。07一一月月20234:36:27下下午午16:36:271月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月234:36下下午午1月-2316:36January7,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/716:36:2716:36:2707January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。4:36:27下午4:36下下午16:36:271月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。16:36:2716:36:2716:361/7/20234:36:27PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2316:36:2716:36Jan-2307-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。16:36:2716:36:2716:36Saturday,January7,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-2316:36:2716:36:27January7,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。07一月月20234:36:27下下午16:36:271月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月234:36下下午1月-2316:36January7,202316、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2023/1/716:36:2716:36:2707January202317、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。