大酒楼地块项目整合定位规划及营销策略方案

番禺市广路福临门大酒楼地块项目整合定位规划及营销策略方案广东中原地产代理有限公司项目一部2011年9月——思维导图1项目周边楼市环境分析一、二手楼市3项目整体定位4项目整体开发概念5总体规划效果示意6整合营销推广策略档次、产品、客户项目自身开发环境分析周边、地块2项目周边楼市环境分析1项目周边一手楼市分析1所在板块总货量

（套）楼盘名称面积

（㎡）均价

（元/㎡）货量

（套）已售套数

（套）月均消化

（套）销售情况亚运板块647尚东尚筑39-61150003122580（住宅性质）该项目在08年9月份推出两栋公寓，截止08年底销售140套，到09年销售至258套，剩下约50套尾货至今没有成交。金海岸花园60-10912000住宅性质）该项目由于将整个组团打包推售，各户型销售情况都十分差，已售的26套一、二房单位成交于去年，今年这些单位无成交。庄士·映蝶蓝湾57-8110000-120001999820（住宅性质）该项目在8月份推出，带2000元/㎡装修，一房单位仅销售10套左右。市桥板块1921海伦堡流金岁月45-11514000住宅性质）该盘目前在售大户型，且大户型消化缓慢，预计在短时间内不会推出小户型。已售小户型并非对外公开销售，已售的26套中，18套是二房单位并成交于今年5月份。博学公馆57-8212000-1500036817620（住宅性质）该项目于去年10月份推出，赠送空间多，价格明显低于周边在售项目。奥园广场（二期）40-8515000-1700058530060（商业性质）该项目在6月26日开售，全部售罄；8月28日再次开售，当天售出80%。华南板块1853诺德中心城41-10112000-1400071427140（住宅性质）该项目在5月初开盘，先推出3栋后再徇众加推，一个月即消化将近4成，6月成交约160套，后续小户型出货变缓慢。海印星玥85-9520000-2100077351180（商业性质）该项目于3月推售5-7栋约330套，至今已成交超过180套，6月消化了24套。广奥友谊尚居38-90待定3660——（住宅性质）该项目预计于今年9、10月份推出。番禺一手楼市中小户型产品销售状况分析整个番禺楼市住宅性质的纯公寓受租赁不活跃及限购影响，销售缓慢商业性质的公寓由于不受限购影响，销售火爆星誉花园项目区位优势：项目位于新光快速市桥出口处；项目步行至地铁三号线市桥站20分钟；项目步行至左边村综合市场10分钟；项目所在区域可就读番禺市桥富都小学，星海中学；项目一期产品开售时间为2011年2月20日，开售三个月消化率过80%。总套数户型面积/㎡单价元/㎡总价/套供应量销售量签约率408二房二厅63-8212000起75-99万514894%三房二厅87-123均价12600110-150万15314997.4%总计总成交率96.6%带装修1800元/㎡20419796.6%项目周边一手楼市个案分析占地面积16579㎡建筑面积60498㎡总户数408户当期户数204户项目二期尚在规划中星誉花园客源结构分析置业类型客户职业客源来源购买目的占比首次置业型新广州人高级白领、公务员天河、海珠、越秀婚房、过渡性居住70%改善型周边居民、企业主番禺市桥、周边大社区业主教育配套20%投资型企业老板、炒房者广州、番禺、其他区位优势明显市场前景好10%首次置业新广州人成为一个庞大的客户群，且刚性需求大。总套数户型面积/㎡单价元/㎡总价/套签约率8031房1厅41-5011000-1250045-62万45%2房2厅60-9012000-1400072-130万70%3房2厅99-10113000-15000130-150万65%总计毛坯%诺德·中心城50%买家来自广州普通白领阶层；20%买家来自华南板块及广州的二次置业型和改善型客户；15%看中板块未来升值前景的投资型客户；15%的买家为关系户和其他。媒体表现形式：楼书，户外广告；楼巴接驳天河石牌桥、江南西站点；天河体育中心周边派单、汉溪地铁派单TVB电视广告41-50㎡公寓户型消化较慢；原因一：正望马路和烈士墓园，景观较差，且受政策环境影响；原因二：大多投资者和二次置业人士都不希望浪费一个名额购买单身公寓或单间住宅产品，更愿意直接投资商业写字楼产品；热销户型60-72㎡两房项目周边一手楼市分析项目周边二手楼市分析2项目目周周边边二二手手住住宅宅分分析析鸣翠翠苑苑，，楼楼龄龄5-7年年。。楼楼盘盘入入住住率率93%以以上上；；两两房房三三房房户户型型80-98㎡㎡二二手手成成交交活活跃跃，，成成交交均均价价10000元元/㎡㎡。。江南南新新村村，，楼楼龄龄20年年左左右右。。楼楼盘盘入入住住率率90%以以上上；；两两房房50㎡㎡少少有有放放盘盘，，三三房房85㎡㎡有有大大量量货货源源，，成成交交价价6500-7000元元/㎡㎡。。侨基花园-鸿鸿基花园，楼楼龄16年。。楼盘入住率率90%以上上；两房66㎡少有放盘盘，三房带套套房83㎡有有货源较多，，成交价8000-9000元/㎡㎡。雅居乐鸿禧华华庭，楼龄1-3年。楼楼盘入住率85%以上；；三期已售罄罄，占时未收收楼，没有房房产证；一期期，二期产品品有大量98-120㎡㎡三房单位放放出，成交价价在12000-16000元/㎡㎡,98方方小三房成交交活跃。由此可见，项项目周边二手手住宅总体成成交活跃，但但成交均价参参差不齐。主要是受楼龄龄和地段差异异等因素影响响。项目周边二手手住宅供应分分析项目名称近三个月二手成交套数近三个月新增出租房数面积段(㎡)出售均价(元/㎡)出租均价(元/㎡)楼龄客源区域江南新村10551-79㎡两房6500115020年市桥周边外来务工人员/子女读书人士83-122㎡三房68001350鸣翠苑18678-81㎡两房960023005-7年周边学校教师/白领81-137㎡三房100002600侨基花园252966㎡两房8100145016年普通白领阶层/刚就业的大学生83㎡三房79001850雅居乐鸿禧华庭302695-100㎡两房1450036001-3年高级白领企业高管外籍人士98-138㎡三房135003800鸿基花园17540-80㎡两房6800150016年普通白领阶层/刚就业的大学生73-80㎡三房73001800以上数据显示示：周边二手手楼盘中侨基基花园、雅居居乐租售两旺旺。原因一：地铁铁上盖物业，，交通十分便便利；原因二二：大社区，，物业管理完完善，安全，，配套齐全步行至地铁站5分钟地铁上盖物业业配套一应俱全全楼龄长配套差项目周边一二二手楼市总结结项目周边一手手楼市供应量量稀缺，尤其其是环境好，，地段好，配配套齐全的一一手楼成交较较快；项目周边一手手楼市总体成成交活跃，热热销户型为60-75㎡㎡两房两厅，，87-123㎡三房两两厅单位，2房以下的住住宅性质的公公寓型产品由由于受番禺整整体出租市场场不活跃及限限购影响而销销售缓慢；项目周边一手手楼盘主要客客源，来自广广州中心城区区首次置业的的新广州人和和高级白领，，占比约60%；其次是是楼盘周边社社区的改善型型业主，公务务员、企业主主，占比约25%；第三三类是多次置置业的投资型型客户和其他他客户，占比比约15%；；项目周边二手手住宅成交较较活跃，尤其其是100万万以下中小户户型面积的小小两房小三房房成交较多，，主要分布楼楼盘如鸣翠苑苑、侨基花园园、雅居乐鸿鸿禧华庭等，，在环境，教教育，生活配配套，交通方方面都具备一一定优势。项目自身开发发环境分析2项目周边整体体环境分析1项目周边概况况—完善的交交通网络项目地块步行至地铁3号线市桥站站15分钟驾车2分钟直直上新光快速速路步行至市广路路大罗村公交交站2分钟新市桥汽车站站仅一墙之隔隔项目周边概况况-生态环境境规划中的星海海文化公园，，将打造成为为番禺区“星星海”人文精精神和城市文文化特色。并并优化城市布布局，引导城城市建设，带带动中心城区区北区的发展展具有重要意意义。规划整治中的的河涌位于项项目地块东面面与江南新村村中间位置；；整治后将打打造成为市桥桥中心地带新新水景景观带带。项目步行至星星海文化广场场-城北公园园约20分钟钟项目周边概况况—商业环境境距离项目2公公里的市桥中中心区，繁华华商业集中在在以易发商业业步行街为中中心的商业圈圈，主要业态态涵盖钻汇珠珠宝广场、易易发商业中心心、友谊商场场、新大新百百货等。项目周边概况况-生活配套套玛莉亚医院山水时尚酒店店左边村肉菜市市场泮溪酒楼规划中的大型型超市嘉福丽晶沐足中心项目周边基本本生活配套齐齐全，有肉菜菜市场、酒店店、沐足休闲闲中心、酒楼楼及中小型超超市，能满足足项目及周边边居民生活所所需；项目周边概况况-教育配套套星海教育星海中学富都小学康乐路与光明北路交界起以东以北包括怡乐园、来福园、北城白云花园、瑞华园、雍雅园、江南新村、鸣翠苑及本项目地块住宅一大片的居民子女。项目步行至富富都小学20分钟项目步行至富富都星海中学学15分钟项目周边教育育配套一应俱俱全，包括从从幼儿园、小小学到省一级级重点中学等等项目地块自身身条件分析2项目地块分析析-地块现状状雅居乐侨基花园市广路东环路北面花卉市场南面汽车站东面河涌东面小区-江南新村西面小厂房区本案项目夹在汽车车站和花卉市市场中间位置置；

项目直直临周边环境境较差，直接接影响项目形形象、档次。。项目自身规划划条件束缚：：项目占地面积积9000平平米，规模较较小地块呈狭长的的长条形，产产品设计受局局限性大地块规划限制制高度11层层北面紧邻高压压线项目地块分析析-规划限制制项目地块分析析周边业态现现状项目地块周边边环境较差，，周边新汽车车站尚未全面面投入使用，，因此汽车站站周边商铺基基本没有营业业，即便是营营业的酒楼，，生意也较为为冷清；离项项目最近的市市场为左边村村农贸市场，，步行约10分钟，但市市场环境较脏脏乱；商铺出出租率不足20%。项目地块分析析周边商铺【侨基花园-鸿基花园】】一线临东环路路铺面，开业业率在50%左右，主要要是餐饮和公公司办公用；；二手售卖价价在18000-25000元/㎡㎡。租赁价在在30-60㎡之间；租租售一般。【雅居乐鸿禧禧华庭-光明明北路沿线】】一线铺面开开业率95%以上，二手手放盘价在25000-35000元/㎡；租租赁价在80-120元元/㎡之间。。主要经营业业态是地产中中介、便利店店、餐饮、布布艺、装修等等。租售都较较活跃。项目周边二手商铺租售不活跃，主干道铺面与非主干道铺面租售价差异较大【鸣翠苑，彩晴轩】临街商铺面面积在40-80㎡，二手放盘价在16000-23000元/㎡之间；租赁价格在30-50元/㎡之间，租售均不活跃。【江南新村】小区内商铺基本处于关门状态，面积在20-60㎡之间，放盘售价在5000元/㎡左右，租赁价钱在500-1000元/月；租售极不活跃。项目地处番禺禺市桥中心地地段地铁周边物业业，步行至3号线市桥站站10分钟周边教育配套套完善，富都都小学、星海海中学均有学学位紧邻新市桥汽汽车站，为商商业带来较大大客流项目周边缺乏乏生活商业配配套，没有形形成居住氛围围项目靠近高压压电塔周边环境以珠珠宝厂、大罗罗村为主，整整体形象较差差紧邻汽车站，，嘈杂，污染染较大距离广州城区区近，客户群群广开车两分钟即即达新光快速速路板块供应缺货货，板块及广广州客户目光光集中番禺发展迅速速，高端人口口聚集周边二手成交交活跃，小区区环境较好，，同区域竞争争压力较大；；新汽车站将全全面进驻，势势必更嘈杂，，直接影响楼楼盘出货国家房地产调调控导致市场场不明朗项目分析S(优势)T(威胁)W(劣势)O(机会)项目整体方向向定位3项目整体定位位分析档次定定位+项目周边环境境影响：北面紧邻花卉卉市场较乱南面紧邻汽车车站嘈杂西面面正对市市广路车流量量大，噪音大大东面背靠河涌涌河水发出阵阵阵恶臭项目地块规划划局限：呈长长条形，夹在在新市桥汽车车站和花卉市市场地块中间间；规模小、且限限高11层中高端产品路路线，难以实实现项目周边一手手楼市产品稀稀缺项目周边小区区物业二手成成交活跃项目整体定位位档次定位存在一个庞大大的刚性需求求群体以此为基点，，我们找到项项目的定调我们要做实用用型、性价比比高的稀缺型型精品洋房首次置业、过过渡性置业者者注重总价合合适、实用教育配套选择择型置业者——注重教育配配套区域划分分、名校投资型置业者者—注重区位位优势、升值值潜力、性价价比实用型住宅定定位核心：严严格控制户型型总价额度创造市场第一一紧凑但却舒舒适的户型突围市场创造造性价比最高高户型控制总价段一房（可改为小两房）55-65万两房65-75万小三房85-100万项目整体定位位产品定位结合市场主力力热销的紧凑凑二房、三房房需求，并充充分考虑项目目本身环境规规模等局限，，项目必须相对对接近甚至低低于市场接受受的总价段，，才能具备核核心竞争力。。户型面积比例1房1厅（可改2房）50-55平方约20%实用小两房65-70平方约40%实用小三房80-85平方约40%户型配比———本项目户型型比例建议上述面积在符符合市场需求求的同时，也也便于设计出出舒适感较强强的户型；主主要户型以紧紧凑实用的小小两房、小三三房为主；并并且配少量1房（可改2房）产品。。注：具体配比比似乎容积率率和户型规划划而调整。项目主力锁定定两个分段客客户一类是要吸引引依赖区位便便利性的刚性性需求客户和和投资型客户户，他们来自自广州中心区区的普通白领领、准婚夫妇妇，他们关注注价格、产品品实用、交通通便利性；一类是需要购购房迁户口方方便子女就近近入读公立学学校型客户，，他们来自周周边大型楼盘盘业主、私营营小企业主，，他们关注地地段、教育配配套、交通，，但是比例较较少。客户来源置业动机产品形式需求面积总价承受能力新广州人刚性需求，首次置业多层/小高层精致两房55-100万投资客户多次置业不定小两房看中地段和车站客流购买学位/改善型多次置业多层/小高层两房和三房80-100万项目整体定位位客户定位本项目主力客客户群脱离周边非主主干道传统商商业定位打造一条集饮饮食、购物、、休闲于一体体；既可以覆覆盖周边车站站人流，又可可以满足小区区住户的生活活、休闲、娱娱乐需求。商业面积有限限1000-2000㎡㎡项目地块本身身局限性外围商铺环境境租售均不旺未来汽车站客客流较大项目整体定位位商业定位项目整体开发发概念4——我们项目目面临的两大大开发要点———项目周边的环环境杂乱，住住宅档次难以以提升，如何何改善？项目临近新市市桥汽车站人人流汇集，商商业价值如何何挖掘？一、商业价值值提升战略周边商业现状状：由项目分分析可知，目前项目周边边的商业气息息较淡，社区区的首层商铺铺大部分空置置；商业开发机遇遇：在新市桥桥客运站未来来投入使用后后，距离客运运站最近的本本项目，将会会聚集较多的的人流量。新市桥客运站项目地块社区社区对于商业开发发的思考：打造区域内特特色商业拉动动新汽车客运运站人流提升升商业价值；；与此同时也为为项目的住宅宅提供服务并并提升价值。。——传统的商商业做法———整个首层做住住宅底商做专业市场的的商业形式引进中型超市市统一经营项目地块临主主干道市广路路沿街的位置置很窄，规划划路仅为社区区干道，商业业价值难以提提升专业化的市场场经营难度大大且培育期长长，同时对住住宅档次的影影响很大招商难度大且且租金水平上上不去，将直直接影响商铺铺的价值回收收均不适合本项项目在商业中央开开辟一条园林林式的休闲道道示意图园林式休闲商商业街——剖剖面图建议商铺的层层高适当加高高，由可业主主自行做添加加一层做复式式商铺，从而而加大实用面面积，提高单单价。——创新的开开发思路———打造区域内首首席园林式休休闲商业街做绿色色园林林植物物及休休闲座座椅设设施商业街街、商商铺上上方为为住宅宅商业街街顶部部做特特色造造型局部镂镂空效效果局部有有顶效效果园林式式休闲闲商业业街效效果示示意园林式式商业业休闲闲街的的业态态以提提供生生活配配套为为主，，同时时借周周边的的客运运站之之利好好，涵涵盖一一些搭搭车客客人所所需的的服务务。面包店干果店饮品店药店报刊店牛奶店便利店杂货店生活用品店园林式式休闲闲商业业街业业态建建议打造园园林式式的休休闲商商业街街对于项项目有有哪些些优势势？以商业业街的的形式式，可可减小小街铺铺的面面积，，拉升升单价价所有商商铺均均为通通透型型，一一面临临项目目商业业街，，一面面临外外街（（新市市桥客客运站站、花花卉市市场））以新市市桥客客运站站为主主临街街面，，充分分吸引引客运运站的的人流流量由于项项目的的地块块限制制，无无法有有多余余绿地地做绿绿化，，且由由于限限高，，也不不可能能利用用架空空层做做绿化化，在在首层层商业业街做做一条条园林林式的的休闲闲商业业街，，在一一定程程度上上给业业主提提供了了绿色色生活活及活活动空空间二、住住宅价价值提提升战战略周边住住宅现现状：：由市市场分分析可可知，，目前项项目周周边的的二手手大型型社区区较多多，与与项目目未来来的产产品产产生竞竞争；；住宅开开发机机遇：：未来来市桥桥板块块极少少新货货供应应，整整个市市场一一手产产品稀稀缺。。对于住住宅开开发的的思考考：充分考考虑周周边二二手楼楼对项项目的的影响响，准准确定定位产产品及及总价价段；；与此同同时打打造属属于项项目自自身的的创新新独特特概念念，深深层次次挖掘掘潜在在客户户。——与与项目目规模模类似似的传传统住住宅做做法———做纯投投资型型公寓寓产品品普通住住宅中高端端住宅宅根据市市场调调查，，广州州限购购之后后，整整个番番禺市市场的的公寓寓产品品销售售缓慢慢，且项目目周边边村屋屋较多多，公公寓租租价低低廉，，不适适合做做投资资产品品由于项项目周周边环环境较较嘈杂杂，做做普通通住宅宅降低低项目目档次次项目环环境较较差，，同时时受规规划局局限，，无法法做高高端产产品均不适适合本本项目目面对项项目的的特点点，如如何提提升项项目的的住宅宅价值值？非景观观规模模大盘盘非城市市中心心非舒适适性奢奢华住住宅独特、、个性性化、、创新新的精精品住住宅典典范才才能够够达到到“热热销效效应””独特的的现代代风格格塑造造紧随潮潮流的的配套套服务务高科技技建筑筑细节节体验验如何塑塑造项项目的的住宅宅价值值核心心？1、独独特的的现代代风格格塑造造建议住住宅外外立面面现代代化、、用色色鲜艳艳富时时代感感建议售售楼部部设计计现代代化且且与商商业街街相连连接住宅大大堂可可稍作作夸张张适当当添加加现代代感装装饰突显商商业街街时尚尚及现现代感感鉴于社社区规规模较较小，，善于于管理理，建建议项项目引引进24小小时酒酒店式式物业业管家家服务务引进物物业创创新服服务体体系———24小小时的的酒店店服务务式物物业管管理提供房间间清洁服服务提供服服务提供外卖卖及代购购服务票务及酒酒店机票票代订服服务等………把酒店式式服务及及管理融融为一体体，提供供全方位位、多元元化、个个性化的的物业服服务，让让业主在在家享受受到酒店店的服务务。2、紧随随潮流的的配套服服务无线覆盖盖整个社社区在欧洲发发达国家家，无线线已经覆覆盖全城城。在中国，，在广州州，这样样可打造造一个少少有的拥拥有公共共区域的的住区，，以超前前配套设设施，令令客户体体验未来来生活；；同时更吸吸引新市市桥客运运站候车车的潜在在消费群群体；的成本可可在客户户的物业业管理费费中酌情情收取。。业主私属属现代化化大堂在入户大大堂设计计一些仅仅业主可可享受的的科技化化设施，，如拉卡卡拉、羊羊城通充充值机、、优惠卷卷打印机机、机等等，令业业主享受受不必在在外排队队或担心心安全隐隐患的舒舒适感。。下沉式会会所———i生生活俱乐乐部在首层下下沉建立立会所，，设室内内泳池、、小型健健身中心心、休闲闲馆等配配套由于项目目周边环环境较杂杂乱，且且为商业业上盖，，为了保保证业主主的安全全，同时时提升项项目的品品质，建建议住宅宅出入口口及房间间大门使使用智能能化指纹纹机3、高科科技建筑筑细节体体验由于项目目紧挨新新市桥客客运站，，建议全全部住宅宅使用双双层中空空玻璃、、隔音门门墙等隔音门内内含“声声锁”墙体内铺铺设吸音音棉，减减小噪音音打造独特特、个性性化的精精品住宅宅的优势势根据我们们的目标标客户群群，如此此打造可可以充分分赋予项项目一个个生活的的理念，，更好的的引发客客户的购购买欲望望；通过这些些项目与与众不同同的特点点，后期期营销时时可根据据不同点点有针对对性的与与客户沟沟通，发发生共鸣鸣，促进进成交；；依靠项目目的众多多特色来来缓和项项目的环环境劣势势及规划划局限，，增加项项目的价价值点，，从而提提升项目目住宅的的价值。。一个有内内涵、有有灵魂、、有思想想的项目目才能得得到最后后的成功功三、项目目形象提提升战略略I生生活公馆馆：留在在广州生生活I：：给自己己一个家家I：：给爱人人一个家家I：：风雨无无阻，为为着事业业与爱情情I：：穿梭于于这座城城市……………I：：向东看看，留下下来I：：如果你你不幸………在广广州恋爱爱了3年年……I：：你的事事业，你你的爱情情，都在在I“I生生活公公馆”能能容纳生生活万象象的幸福福住区！！项目主题题定位：：“I生生活活公馆””项目概念念解析：：U空间间U品味味U潮流流U速度度演绎I4U生生活新概概念超实用小小户型，，60方方的两房房，80方的三三房…U空间间，更加加i生生活独特建筑筑风格，，园林商商业街，，泳池，，健身房房…U品味味，更加加i生生活下沉式会会所，科科技化私私属大堂堂，全覆覆盖…U潮流流，更加加i生生活地铁3号号线，市市桥客运运站，快快速穿梭梭大广州州…U广州州，更加加i生生活项目总体体规划效效果示意意51、项目目总平面面规划示示意楼宇之间间做镂空空设计，，有三大大特点：：一是令整整个户型型南北通通透二是休闲闲商业街街有镂空空位置，，有自然然光线进进入，不不会略显显压抑三是业主主可直望望首层园园林休闲闲街，有有一定绿绿色景观观2、项目目规划特特色亮点点3、单体体户型平平面图北向单位位三房套内内：69.54方预估建面面：86.92方南向单位位两房套内内：50.75方预估建面面：63.43方一房套内内：37.78方预估建面面：47.22方4、商业业规划示示意建议商铺铺的进深深为4.5m，，开间为为3～5m面积控制制在15～20方左右右，控制制总价段段5、住宅宅出入口口效果示示意台阶式步步入二层层住宅大大堂沿途途设置景景观6、住宅宅出入口口景观示示意项目整体体营销推推广策略略6一、销售售现场体体验鉴于项目目周边环环境状况况较差，，建议在销销售中心心开放前前做出一一定的环环境及服服务等给给客户现现场体验验，以减弱项项目外环环境造成成的不良良影响，，利用现场场的氛围围及客户户的新鲜鲜感受，，促进成成交。售楼部包包装体验验建议：：各销售售功能做做到时尚尚独特，，同时提提供人性性化服务务及建材材体验销售中心心外观现现代，时时尚外方内圆圆的设计计圆弧吊顶顶挡板划分分区域，，圆圈状状排布现代化装装饰分隔隔客户区区客户休息息区做大幅现现代气息息宣传画画销售中心心内部设设计注重重格调及及独特创创意销售中心心内部创创新的销销售功能能区鉴于项目目周边直直临的环环境较差差，所以以重点建建议做高高质量大大的区位位沙盘及及逼真的的项目沙沙盘，令令客户感感受到项项目周边边大环境境的优势势及项目目自身的的优势。。项目沙盘盘提供可可坐式吧吧台，使使项目更更加独特特化悬挂式区区位沙盘盘销售中心心服务及及建材体体验区建材展示示体验社区安全展示体验管家服务体验商业街包包装建议议：在售售楼部开开放时对对一段商商业外街街及内街街进行外外包装外部商业业街氛围围硬包装装商业街内内部包装装选择部分分商业街街铺进行行内部包包装，以以墙贴，，喷绘等等形式来来表达未未来的经经营业态态。现场围墙墙包装建建议：做做到大方方醒目，，时尚现现代样板房包包装建议议：由于于项目规规模限制制，户型型较单一一，建议议样板房房多做变变化同时时住宅带装装修出售售，可做做多种装装修方案案由客户户选择A装修方方案：温温馨甜蜜蜜二、项目目宣传储储客渠道道项目瞄准准的是广州当代代中坚年年轻客群群除了中原原的资源源以外采用非传传统的新颖的传传媒方式式也是是新型营营销的要要点之一一关注潮流行动派艺术情节热门话题个性形象展示重视沟通，易共鸣通过网络获取讯息对项目宣宣传推广广渠道的的思考？？我们的营营销策略略：快速速高效1、重点点深化网网络推广广新浪微薄薄网站论坛坛房网广告告中原网络络平台及及网易合合作网站站搜房、新新浪、网网易等地地产网站站通过网络络组织看看房团、、团购、、宣传举举办万人人大赛等等造势活活动看房团/团购购/造势势活动派单覆盖盖——充充分利用用派单的的形式深深入项目目周边地地区【地点】】：天河河城\万万菱汇\正佳广广场\岗岗顶\体体育中心心\中信信广场\番禺市市桥\3号线地地铁沿线线出口等等【内容】】：可设设展位进进行讲解解，或者者活动，，聘请兼兼职派单单（拉客客含提成成）天河城\万菱汇汇\正佳佳广场\岗顶\体育中中心等2、传统统、直接接、有针针对性的的推广方方式目标客户户聚集区区域———设看楼楼专车直直达项目目【地点】】：天河河宏发广广场\海海珠区江江南西C出口等等【内容】】：设看看楼专车车直达项项目现场场，且聘聘请兼职职派单在在周边派派发天河宏发发广场\海珠江江南西C出口等等短信大范范围覆盖盖【短信】】：针对对目标客客户资源源定期发发放有吸吸引力的的短信主力营销销节点/短信广广告投放放辅助支支撑3、中原原客户资资源网络络应用一手客户户资源共共享启动中原原一手番番禺及广广州各个个片区客客户资源源调用中原原资料库库有关番番禺、广广州的客客户名单单及资料料二手客户户资源共共享至今，广广东中原原地产公公司的地地铺网点点共有200多多家、聘聘用销售售人员超超过2300人人中原公司住宅买卖成交客户资料库；B.中原公司豪宅部成交客户资料库；C.中原公司香港、深圳地区别墅客户；D.中原公司工商铺成交客户资料库；E.中原公司房屋租客的客户资料库；三、项目目推货及及销售目目标商业：项项目的商商业借市市桥客运运站的利利好会提提升其商商业价值值，鉴于于目前周周边的商商业环境境较差，，商业在在项目的的住宅销销售完毕毕之后，，市桥汽汽车站人人流量增增多后销销售的利利润空间间较大。。建议推货货期：明明年9-10月月进行销销售住宅：由由于市桥桥客运站站未来会会对项目目的影响响较大，，在市桥桥客站未未完全启启用时必必须进行行住宅的的销售，，这样才才有较大大的利润润空间。。建议推货货期：明明年5月月左右推推出市场场——项目目推货节节奏建议议——项目整体体销售目目标住宅目标均价价11000-13000元元/㎡预计住宅宅开盘3个月内内完成90%的的销售量量商业目标均价35000-45000元/㎡预计商业开开盘1个月月内完成90%的销销售量为您，我做到！谢谢1月-2318:13:3318:1318:131月-231月-2318:1318:1318:13:331月-231月-2318:13:332023/1/518:13:349、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。18:13:3418:13:3418:131/5/20236:13:34PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2318:13:3418:13Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。18:13:3418:13:3418:13Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2318:13:3418:13:34January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20236:13:34下下午午18:13:341月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月236:13下下午1月-2318:13January5,202316、行动出成果果，工作出财财