山东泰安考察项目开发可行性-XXXX年

山东泰安考察项目开发可行性分析2010-04-25项目开发方向思考泰安印象城市概况开发背景分析项目地块分析项目分析汇报思路CONTENTS城市资源山东省中部著名旅游文化城市，总面积7762平方公里，2009年末全市常住人口548万人。区位：北靠济南，南连济宁，西望聊城，东临莱芜、临沂。面积：7762平方公里人口：全市2009年末常住人口548万人,其中城镇人口264.2万人。城市概况山东省东西部大开放的结合部，鲁中经济区的核心。战略地位：华北、华东沿海、黄淮海大平原等不同地域的结合部，紧邻省会，与省会同属鲁中经济区的核心。行政区划：泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县６个县市区。济南泰安城市概况以“一轴一线，六条绿带”为特色，形成“一个中心，六大组团”，拥抱泰山的“半月形”宜居城市格局。

城市规划特色：●一轴：指联结泰山与泰城的登山中轴线。●一线：是位于傲徕峰下的新时代发展线，向南延伸至泮河，北部是城市的行政中心，中部为文化、商业设施，南部是水面开阔的中央公园。●六条绿带：指源于泰山，流经泰城，汇入大汶河的六条自然河流绿化风光带。城市概况城市格局：●一个中心：即由岱庙和火车站为主的旧城中心区和以时代发展线为主的新城中心区构成的中心地区。●六大组团：即围绕城市中心地区布置的六大功能组团。青山环抱，绿水相依，冬无严寒，夏无酷暑——中部宜居城市【宜居环境】泰安属温带半湿润大陆性季风气候区，年平均气温13℃,7月份气温最高，平均26.4℃，1月份最低，平均-2.6℃。冬无严寒，夏无酷暑；雨水充沛、空气湿润、气候温和的特点，适宜居住。五岳之首泰山优质水资源城市资源会当凌绝顶，一览众山小——以泰山为代表的“风景旅游城市”城市资源泰山，世界自然与文化遗产；泰山，中国旅游圣地40佳；泰山，中华十大名山；泰山，世界地质公园；泰山，国家5A级旅游景区；泰山，“中华国山”；大汶口文化龙山文化遗存泰山封禅文化道、儒、佛三教合一。泰山民俗文化历史悠久，底蕴深厚，著名的“历史文化名城”岱庙城市资源山为骨水为韵绿为脉文为魂——依托旅游和文化，借势交通枢纽和经济核心，打造国际旅游名城城市印象中部宜居城市中部交通枢纽鲁中经济核心风景旅游城市历史文化名城国际旅游名城地块一位于泰泰安市时代发发展线上，地地块二位于泰泰安市旅游经经济开发区，，地块三位于于规划中的天天颐湖度假村村。开发背景分析析地块二地块三地块一地块二：旅游游经济开发区区泰山风景名胜胜区的延伸和和互补，泰山山-济南-曲阜”山水圣圣人“旅游圈圈重要的旅游游服务接待基基地，以旅游游度假、休闲闲娱乐、民俗俗商贾、文化化体育维护的的复合型旅游游度假区。地块一：时代代发展线泰安市政府于于1992年确定的城市市发展规划，，由此拉开了了城市西移大大发展的序幕幕，推动城市市较快发展。。地块三：天颐颐湖度假村位于城市“一一轴一线”主主导发展方向向的“时代发发展线”尽端端，面积15.1平方公里，以以“碧水绿谷谷、现代休闲闲、乡村田园园”的发展理理念打造旅游游度假区。泰山旅游风景景区开发背景分析析资源综合评定：利利用我们的资资源，发挥我我们的优势，，坚持开发指指导原则，完完成我们的目目标。会当凌绝顶，一览纵山小1、泰山风景名名胜区：世界界性自然和文文化遗产，具具有世界级的的影响力和吸吸引力；2、自然景观：：莲花山公园园、泰安牛山山国家森林公公园、峙山风风景区等。3、历史文化：：大汶口文化化遗址、齐长长城、泰山碧碧霞祠、泰安安岱庙、曲阜阜孔庙、普照照寺等4、城市现状：：进入快速发发展阶段碧霞祠普照寺开发背景分析析综合评定：我我们的机会和和目标服从泰安市“国际旅游名名城”的整体发展目目标，在利用用丰富的现有有旅游资源的的基础上，打打造旅游服务配套套，提高泰安市旅旅游经济收入入，提高旅游游名城形象，，为国际旅游游名城的建设设“锦上添花””。泰安市：国际际旅游名城泰山风景区具具有千年的历历史，凝聚了了厚重的历史史文化底蕴，，具有世界级级的影响力和和号召力。地块一：市中中心高档配套套区，适合开开发高端物业业。地块一分析地块二地块三地块一地块一现状开发方向：市中心拥有完完善配套、便便利交通的高高档住宅区——泰安市标杆住住宅区位于市政府旁旁，周边高档档楼盘集中A组团B组团C组团D组团地块二背靠““天下第一山山”泰山风景景名胜区，有有天然的天平平湖自然景观观，周边项目目均为度假型型配套。地块二规模组团规模A组团250亩B组团800亩C组团2000亩D组团700亩天平湖南侧：：中青旅综合合用地规划内容：两两个五星级度度假酒店及旅游聚集中中心天平湖湖景天平湖西侧：现有高尔夫练习场天平湖地块二分析地块二的资源源：1、泰山风景旅旅游名胜区；；3、天庭乐园，，省级十佳乐乐园；2、天平湖湖景景资源；4、现有的高尔尔夫练习场；；天平湖北侧：天庭乐园地块一的四个个组团环形分分布于泰安市市泰山南麓脚脚下的天平湖湖周边，环境境优越，旅游游资源丰富。。A组团B组团C组团D组团地块二分析交通条件政策优势资源条件区域规划泰安市区西部部的旅游经济济开发区核心心地段1.泰山旅游风景景区：世界级级自然和文化化遗产2.天平湖：湖是是泰山脚下的的一颗璀璨明明珠，是开发发区的核心和和最具吸引力力的资源条件件。3.天庭乐园：山山东省十佳乐乐园，国家AA级景区1.京沪铁路：至至北京3.5h，至上海6h;2.京沪高铁：至至北京1.5h，至上海2.5h；3.京沪、京福高高速：至北京京5h,至上海8h；4.至机场1h,国际机场可直直达香港、韩韩国、新加坡坡、日本等；；5.区域内规划中中的环湖路、、滨湖路灯绿绿化观光道；；泰安市政府基基于”建设经经济文化强市市，打造国际际旅游名城““目标而制定定的一系列优优惠政策。区域定位是泰泰山风景名胜胜区的延伸和和互补，泰山山-济南-曲阜”山水圣圣人“旅游圈圈重要的旅游游服务接待基基地，以旅游游度假、休闲闲娱乐、民俗俗商贾、文化化体育维护的的复合型旅游游度假区。地块二分析地块二充分利利用现有的地地理位置优势势及自然资源源优势，以项项目价值最大大化为目标，，在国际旅游游城的发展方方针指导下做做综合配套。。A组团B组团C组团D组团C组团：未来的国际高高尔夫运动场场，度假、商务、、社交的国际际平台B组团：企业集团度假假会议中心——一个享受尊贵贵、体验奢侈侈的商务交流流盛宴D组团：度假村综合商商业配套——一个体验完善善配套的综合合度假商务区区A组团：“杰出华人书书画家交流中中”——文人墨客思想想汇集宝库开发方向思考考地块三位于未未开发成熟的的泰安市高新新技术开发区区南，未来目目标是打造以以天颐湖为中中心的综合旅旅游度假区。。地块三分析天颐湖天颐湖西侧：现有的天庭乐园天颐湖湖景北湖南湖D组团A组团B组团C组团地块三的利好好：1、泰安市旅游游城市名片的的辐射和影响响；3、天颐湖湖景景资源；2、比邻高新技技术开发区；；4、待开发区域域，利于整体体规划；高端人才汇聚区集综合娱乐配配套和综合生生活配套为住住的综合居住住区，泰安市市的世外桃源源。开发方向思考考A组团B组团C组团D组团地块三规模及开发方向组团规模开发方向A组团250亩集文化演艺、创意展示、休闲娱乐、城市节庆、生态旅游为一体的综合旅游区——一个极乐海滨旅游圣地B组团1000亩集国家级泳池、跳台、网球场、体育馆等为一体的综合体育娱乐中心——运动中体验生活的快乐，享受尊贵的礼遇C组团400亩集酒店、会议中心、高档餐饮等为一体的集团总部综合会议服务中心——一个高端商务升华之处D组团2000亩高新区专家、技术性人才等综合生活配套区——一个精英汇聚的高端品质区滨海旅游圣地会议度假中心附录泰安交通泰安经济 泰安房地产附录内容CONTENTS泰安市交通发发达，在省内内综合运输网网络中占有有重要地位。。泰安市交通发发达，在省内内综合运输网网络中占有重重要地位。京沪铁路和规划的京沪高速铁路路纵穿南北，市市域内的泰辛、磁莱铁铁路与京沪铁路连连接成环。正在建设中的的京沪、京福福高速公路也也从城市西南南部经过，104国道、泰莱一一级汽车专用用线及泰临公公路等穿越本本市。京沪高铁建成成后，泰安到到北京只需2个小时，到上上海只需3个小时。泰安交通至北京至首尔至上海至省内各城市市第二产业所占比重最大，第一产业所占比重较小，第三产业比重逐年增加。从右面的图表表可看出第三三产业的比重重每年都有增增加，从06年的32%不断增加到09年的35.50%，第一产业从从06年11.50%连续降到09年的9.9%，以制造加工工业为主的第第二产业比重重一直较大，，却有小降的的趋势。从中可以看出出泰安市的产产业结构在不不断的优化调调整，充分发发挥当地的旅旅游产业优势势。年份第一产业第二产业第三产业２００６年11.50%56.50%32%２００７年10.80%56.20%33%２００８年10.60%55.50%33.90%２００９年9.90%54.60%35.50%泰安产业收入逐年上涨涨，人均可支支配收入近2万元。2009年，市区居民民人均可支配配收入17672元，比上年增长长9.8%；人均消费性性支出12319元，增长5.0%。市区居民恩格尔系数为34.6%。农民人均纯纯收入6600元，增长9.2%；人均生活消消费支出3870元，增长8.3%，农村居民恩恩格尔系数为为38.1%。在岗职工平均均工资25630元，增长17.3%。2009年年收支增长恩格尔系数市区可支配收入17672元9.80%34.60%市区人均消费支出12319元5.00%泰安综合实力力经济发展速度度稳步上行。。服务业发展势势头强劲。物价总水平保保持平稳。商品零售价格格上涨0.6%。劳动力就业形形势稳定。民营经济蓬勃勃发展。泰安经济经济发展速度度稳步上行，，消费品市场场繁荣活跃。。种类家具电子出版物及音像制品汽车金银珠宝家用电器和音像器材通讯器材体育娱乐用品化妆品增长率38.20%36.90%33.30%28.40%24.60%24%21.20%20.70%经济发展现状状：经济发展速度度稳步上行。。初步核算，2009年全市实现生生产总值(GDP)1715.7亿元，按可比比价格计算，，比上年增长长13.6%，增幅比上年年提高0.2个百分点，一一、二、三季季度累计增幅幅分别为8.7%、11.1%和12.2%，呈逐步回升升态势。消费品市场繁繁荣活跃。全市实现社会会消费品零售售总额556.4亿元，比上年年增长19.2%。消费热点持续续升温。围绕提升生活活质量的消费费热点继续升升温。2009年居民消费热热点增长表泰安经济旅游资源丰富富，开发潜力力巨大，泰山山与济南、曲曲阜共同构成成了“一山一一水一圣人””的旅游区。。旅游资源：泰安市旅游资资源丰富，开开发潜力巨大大，泰山与济济南、曲阜共共同构成了““一山一水一一圣人”的旅旅游区。800里水泊——东平湖，国家家森林公园——徂徕山等尚待待开发。泰安市2009全年共接接待海内外游游客2345.9万人次，旅游总收入入188.1亿亿元，分别增长25.6%和和31.1%。在这些海海内外游客中中，国内游客客2321.8万人次，，旅游收入177.8亿亿元，分别增增长25.6%和29.9%；境外外游客24.1万人次，，增长26.5%，旅游游外汇收入15050.2万美元，，增长58.1%。泰山泰安旅游以泰山为依托托，重点向西西、向南发展展，重点建设设南部新城区区。城市发展方向向城市建设以向向南发展为主主、重点建设设南部新城；；东、西依托托泰山、岱岳岳两区适度发发展；严禁跨跨越环山路向向北发展。改善中心市区区生活环境老城区以优化化功能布局，，改善居住环环境和名城保保护为重点。。重点建设南部部新城区南部新城区近近期发展是4万人口，将来来计划发展10万人口，从人人口的规模来来讲，对房地地产的发展有有非常大的促促进和带动作作用。泰安房地产市区主要分为为四大重点板板块，普通住住宅价格在3000~6000元/㎡之间，高档物物业在6000元/㎡以上。岱宗大街沿线以北市政府/环山路板块长城路沿线西部开发区及南部高新区市政府板块：：高档物业集中中，产品以多多层建筑及别别墅为主。生生活配套、教教育配套、医医疗配套齐全全，社区比较较成熟；二手商品房/新项目均价已已过6000元/㎡，长城路沿线板板块：距市政府较近近，规划为为为中心商务区区，建筑以高高层住宅位主主，及部分商商务公寓、写写字楼；价格档次在3500元/㎡左右，且有一一定升值空间间岱宗大街板块块：核心居住区域域，周边生活活、医疗、商商业配套已相相当完善，居居住氛围浓厚厚，产品以多多层为主；价格基本在5000元/㎡以上开发区：西部开发区及及南部高新区区居住氛围不不够浓厚，周周边配套不足足，多为社区区自带配套；；均价在3000元/㎡左右，近几年年内价格提升升较快泰安房地产2010年3月泰安市市区区商品住房预预售备案项目目有11个楼盘。◆均价为4062元/平方米；◆均价最高的楼盘是华府府天地小区，，均价为9950元/平方米；◆均价最低的楼盘是华新新家园小区，，均价为2477元/平方米；◆成交量最大的为华新家园园小区,共预售了57套、5895平方米。2010年3月泰安市市区区商品住房预预售备案项目目表项目名称

房屋套数（套）成交金额（万元）建筑面积(m2)成交均价（元/m2）五环小区（一期）续建工程275.59201.203757.24华府天地小区1157.78158.589950.00华新家园571460.665895.822477.46国华时代小区101309.031883.076951.61容郡国际小区192.102157.715840.00林肯花园二期5446.57856.115216.28水岸华庭10479.171057.564530.98泰安奥林匹克花园4期143.29130.643314.00泰安宝龙城市广场3537.90673.987980.98泰山·新湖绿园13651.941688.913860.14皇冠花园7265.26883.463002.59合计1105519.3413587.044062.21房产交易市市场总量呈呈明显增长长趋势，企企稳回暖迹迹象显现，，交易结构构趋于合理理，市场比比较健康泰安房地产产2010年3月泰安市市市区商品房房预售备案案情况

商品房商品住房套数

面积(万m2)金额（亿元）均价（元/m2）套数

面积(万m2)金额（亿元）均价（元/m2）2009年3月790.500.203891220.230.0731172010年2月1411.480.6242101031.220.4940022010年3月2022.0