写字楼报告库海松大厦营销总纲

海松大厦销售暨金谷品牌推广总纲世联地产顾问（深圳）有限公司2004.8我们的目标海松大厦完美销售及价值最大化；金谷品牌通过海松大厦的销售实现品牌推广；通过金谷品牌的推广远期达到泰然地产成形“科技产业园运营商”的品牌美誉。近期目标：附加目标：长远目标：海松大厦与金谷品牌的关系海松大厦价值最大化金谷的品牌提升报告核心问题：金谷的品牌推广金谷品牌附加值金谷品牌的核心价值金谷的界定项目的片区价值我们的技术思路片区价值点分析项目在城市中的位置微观层面的分析宏观层面的分析金谷是什么？片区的核心价值金谷的品牌推广品牌推广策略行动方案全球高新园区模式产业模式研究孵化器多在重要的大学或研究机构附近，经常依托科学园区而存在高新技术加工区更多的是工业加工区，实质是制造业科学园是实业园，主要企业基本活动是研究或产品开发，而非制造、销售总部或其它实业功能技术城将产、学、研、住结合在一起，以原有地方城市为母城，按全新设想建设的、环境优美的、与母城形成整体城市生活圈的新兴城市产业带多自发或半自发形成的高技术产业及机构的大规模集结地全球高新园区分类及相关特征类型孵化器高新技术加工区科学园技术城产业带渊源大学城附近的办公区出口加工区工业区追求理想的城市形式前者的扩展与成熟发展典型案例深港产学研基地西安软件园台湾高雄出口工业区专业园：大连软件园、南开产业园综合园：北京中关村；上海张江高科技园区台湾新竹科技城硅谷诱因大学与企业之间联系纽带培养和扶植小企业生产国际化、标准化生产寻找廉价劳动力发展中或新工业化的国家或地区发展经济需要工业郊区化现代交通工具和道路发达科研成果商品化创造性的“技术立国”80年代的产业结构设想国家经济发达科学园或技术城的长期完善发展实现市场化和资本化区位重要的大学或研究机构附近科学园区有空港、海港廉价劳动力的区位城市郊区高速公路两侧大学附近美丽自然风光的地方新城和机场俱备上述条件规模较小，几千平至1公顷几十平方公里以上几平方公里到几十平方公里，专业园规划1-2公顷大约20平方公里的土地硅谷：1500平方公里全球高新园区分类及相关特征(续表)类型孵化器高新技术加工区科学园技术城产业带实质重要的大学或研究机构附近，经常会依托在科学园区工业加工区实业园，主要企业基本活动是研究或产品开发，而非制造、销售总部或其它实业功能将产、学、研、住结合在一起，以原有地方城市为母城，按全新设想建设的、环境优美的、与母城形成整体城市生活圈的新兴城市自发或半自发形成的高技术产业及机构的大规模集结地核心驱动因素企业成立和成长产业发展廉价劳动力研发力量产业发展、研发力量最终目的成熟企业高新产品高新技术区域经济发展；高新产业发展产业模式判断无论是孵化器、高技术加工区、科学园、技术城还是产业带其本质都是产业增值驱动增长，而非地产增值驱动增长。本项目的增长更多是地域及地理位置的优势带来的地产增值增长，进而驱动产增长。金谷孵化器高技术加工区金谷项目在城市中的位置城市背景南山区福田区罗湖区盐田区南山中心区商圈华强北商圈人民南商圈东门商圈商业经营面积达40万平方米，日均人流量约60万人次，主要经营服装、皮具、化妆品、百货、珠宝首饰、精品、餐饮等商业经营面积35万平方米，日均人流量约20万人次，主要经营服饰、酒店、娱乐业及特色小商品，是深圳各类酒店业最发达的区域商业经营面积约50万平方米，日均人流量约50万人次，主要经营电子产品、服装、皮具、珠宝首饰、餐饮、家居用品等商业经营面积约35万平方米，日均人流量约15—20万人次商圈内聚集了海雅百货等著名的商家，主要经营服饰、皮具、珠宝等，但档次低、品种不齐全片区在城市中的角色车公庙14万人流量，22万M2商业规模，填补市级商圈布点空白科技园科技园单一产业化，从事科研中心区我们的位置片区价值点分析片区的发展历程1985年以前，车公庙杂草丛生，遍地鱼塘。泰然前身深圳工业区开发公司正式成立，车公庙工业区破土动工。直至1998年，随着它不断的发展和领头企业泰然前身连续十余年的努力，使车公庙真正成为工业区的代名词。之后，泰然提出将“传统的工业区升级成泰然科技工贸园”主业形态的改变。创造性地为车公庙这个老工业区找到了新的出路，把房地产和工业、贸易、科技有机结合，为车公庙的发展开创了一个新的空间。短短十八年间，车公庙已从几栋旧厂房，飞速发展到今天写字楼林立，无数民营企业兴起的聚集地。车公庙从以前的传统工业区正逐步融入中心西区的浓郁商务气息中。片区资源与概况20年原生产业链今天,超过1000家企业，员工近30000名,形成原生的以电子高科技为主体的原生产业生态链.

原生产业生态链是经过市场洗礼自然形成的产业簇群,具有最强大的生命力.核心价值关键词:原生产业链片区价值点剖析中小型高科技企业是产业链的主体现时泰然工业区内绝大部分为私有中小企业,构成以高科技电子类企业为主的产业链.核心价值关键词:中小企业,高科技片区价值点剖析企业进入升级时代。已经形成新兴商务中心本区域经过多年的发展商已形成以深南大道为纽带,以数码城及工贸园为主体的工商贸相结合的集中区域，俗称“中心西区”，已经形成新的商务中心规模．值得一提的是，本商务区域完全是自发而成，具有强大的生命力（类似华强北商圈形成之初）明年广场深南大道泰然九路招商大厦喜年中心展业中心本元大厦自由之光农科广场银座国际工商大厦财富广场东海花园车公庙工业区金润大厦农园路地下通道地铁口核心价值关键词:新兴商务中心片区价值点剖析有色大厦本元大厦自由之光喜年中心豪都大厦万润大厦大庆大厦世纪豪庭展业中心辽宁大厦深航综合办公楼香蜜湖路泰然四路香林路出口出口出口出口地铁车公庙站农林路农科广场新润项目高速公路深南大道万轩项目东方银座中国经贸大厦交通大厦荣轩大厦福田汽车站教育大厦建业大厦明年广场出口出口出口出口地铁竹子林站世贸中心工商物价大厦银座国际财富广场鹏润达大厦广州大厦地铁商业街规划泰然九路本区域的未来规划深圳市长途客运枢纽中心金谷本身的发展片区价值点剖析具备成为主力商圈的条件人流量商业规模新增地铁（+花样年）约9万M2商业面积地上零散商业配套约6万M2写字楼裙楼约7万M2商业面积地铁开通每日将引来约5万人流量成熟写字楼区约6万办公人员住宅区约3万居住人口本区域发展潜力片区价值点剖析人流量：居住人口、写字楼办公人数、新增写字楼规划人数共计约9万、地铁带来人口约：5万/天本片区发展潜力车公庙14万人流量，22万M2商业规模具备打造主力商圈的必要条件车公庙规划商业面积：包括现有商业面积和3年内规划商业面积共计约22万平方米政府打造福田汽车站为市级长途汽车站所带来的人流约5万/天的人流片区价值点剖析南山区福田区罗湖区盐田区南山中心区商圈华强北商圈人民南商圈东门商圈商业经营面积达40万平方米，日均人流量约60万人次，主要经营服装、皮具、化妆品、百货、珠宝首饰、精品、餐饮等商业经营面积35万平方米，日均人流量约20万人次，主要经营服饰、酒店、娱乐业及特色小商品，是深圳各类酒店业最发达的区域商业经营面积约50万平方米，日均人流量约50万人次，主要经营电子产品、服装、皮具、珠宝首饰、餐饮、家居用品等商业经营面积约35万平方米，日均人流量约15—20万人次商圈内聚集了海雅百货等著名的商家，主要经营服饰、皮具、珠宝等，但档次低、品种不齐全构成新兴商圈前瞻车公庙14万人流量，22万M2商业规模，填补市级商圈布点空白关键词：新兴商业圈片区价值点剖析片区价值点汇总原生产业链中小企业创业平台高科技新兴商务中心新兴商业圈关键词：办公生活产研居住金融服务金谷是一综合性社区这里是高科技产业基地!这是工作的是一群充满活动的自由群体!这里是独具特色的商业乐园,象这里的人群一样具有创意.这里是一个以地铁商业为纽带的商业中心金谷核心价值金谷是高科技产业中心!金谷是新兴商务中心!金谷是区域商业中心!形象价值价值这就是金谷!报告思路金谷的概况项目核心价值判断营销策略总纲形象定位宣传策略展示策略明年广场占地面积：24698.3m2容积率：4.22总建筑面积：139347.6m2商业面积：26301.43m2厂房面积:77412.75深南大道泰然九路招商大厦喜年中心展业中心本元大厦自由之光农科广场银座国际工商大厦财富广场东海花园车公庙工业区地铁人流项目概况——项目区位及指标金润大厦农园路地下通道地铁口本项目的商业面积近3万,占总建筑面积的18.8％,商业面积比重较大.滨海大道金谷一号东临车公庙其他旧厂房北临写字楼云集区西临金谷其它未开发用地南临某旧厂房项目概况——地块四至本项目四周当前以空地为主.

项目解析——项目概况项目平方米项目平方米总用地面积24698.3建筑用地面积24698.3总建筑面积139347.6绿化面积9774.31地上建筑面积103714.18容积率4.2架空建筑面积631.26调整容积率4.22地下建筑面积35002.16建筑密度40%建筑基底面积10286.38停车位1019道路广场用地面积4006.35绿地率39.57%商业面积26301.43商业所占面积比18.8%单位面积区间（平方米）个数总建筑面积占写字楼总面积比例200-2506014064.9823.1%300-35012039504.8864.8%350-4001361.660.6%600-65021252.522.1%700-75085742.469.4%从单个单位面积区间看,分户面积在200-350平米之间,分户面积比较合理.

项目解析——平面结构效果图一效果图二:效果图三:产品特点优势：外观形式趋向写字楼，传统厂房外观有所突破，有利于提升项目品质。商业广场设计合理，入口扶梯、室外广场和空中步行连廊天桥等垂直交通的合理组织保证了二、三、四层商业的可达性和商业人流组织的合理性，形成“无上下空间体系”，提升商业价值，弥补商业比重大的不足。四层空中共享生态花园弥补本项目在生态上缺陷。分户面积合理在层高、电梯的大小、载重量等方面有厂房特征，产品差异化标志明显。劣势：不临深南路，昭示性弱硬件设施上，无5A智能化，无中央空调，价格提升空间相对较低。厂房产权，并使用年限不足。报告思路市场及竞争态势竞争下的项目剖析项目核心价值判断营销策略总纲项目定位推广策略追求价值最大化时面临的问题有一定特色的厂房VS深南路沿线办公楼昭示性弱35年产权厂房性质产品配置相对低进深大，开间小，不环保昭示性强50年或70年产权办公产权物业装修品质高产品配置明显高进深小，开间大均价8500-9000单从产品形态看不足于支撑项目的高价销售!什么是项目真正的核心竞争力?-------------------------------剖析金谷一号客户的购买动机.第一个代表置业者：衣先生购买单位:8AB9ABCDE年龄：40岁左右学历:本科行业：装饰购买面积：2535平米购买金额:17000000万元购买目的:自用客户描述：行动举止较有绅士风度、有礼貌、有修养.购买原因多方面,主要是因为便宜,加之本人住在附近,有较强的片区概念,认识开发商老板,对其公司开发的产品有一定的认可度,较普通客户更容易接受项目概念.第二个代表置业者：杨先生购买单位:6B年龄：35岁左右学历:本科行业：不详购买面积：475平米购买金额:3500000万购买目的:自用客户描述：湖北人、性格较随和、说话非常风趣.原本租用罗湖写字楼、觉得交通方便.购买原因主要是听朋友介绍,且认为价格便宜.喜欢福田区,锁定购买范围为此区的写字楼,认可其未来价值.第三个代表置业者：张先生购买单位:年龄：35岁左右学历:大专行业：不详购买面积：600平米购买金额:400万购买目的:自用客户描述：冲动型客户,比较有魄力.听朋友介绍而前来，了解详细情况后当场爽快落定。对产品价格及其片区价值都非常认可，所买单位为项目的最后两套，言语之间非常珍惜。客户购买本区域厂房的真正原因价格&片区价值(金谷规划)报告思路市场及竞争态势竞争下的项目剖析项目核心价值判断营销策略总纲项目定位推广策略报告思路市场及竞争态势竞争下的项目剖析项目核心价值判断营销策略总纲项目定位推广策略减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会我们的战略优势（S）：泰然品牌，金谷未来诱人。层高3.8米，使用率高；城市主干道，海景物业；昭示性强，百安居进驻形成地标；车公庙片区已形成相当成熟的商务氛围；区内已形成创意产业簇群劣势（W）：泰然金谷还处于开发初期，片区尚未形成配套；厂房性质限制档次，价格机会（O）：唯一在售厂房性质商务空间；中心西区写字楼市场走向良好；厂房供不应求宏观经济发展良好,企业信心较高.威胁（T）：未来发展的不确定性中心西区其他写字楼的竞争。针对高新技业产业，强调产权差异性，树立自由创富平台形象。强调金谷未来规划提升客户信心减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会我们的战略优势（S）：泰然品牌，金谷未来诱人；车公庙片区已形成相当成熟的商务氛围；海景物业；产品本身优势明显，唯一在售厂房性质商务空间；区内已形成创意产业簇群劣势（W）：泰然金谷还处于开发初期，不临深南路，昭示性弱片区尚未形成较完备的配套；厂房性质及其硬件配套限制其档次，价格；机会（O）：宏观经济发展良好,企业信心较高.中心西区写字楼市场走向良好；地铁开通及周边住宅、写字楼带来人流为车公庙成为主力商圈提供必要准备；威胁（T）：未来发展的不确定性中心西区其他写字楼的竞争。细化深挖客户，针对高新技业产业，弱化产权差异性，树立自由创艺平台形象。宣传规划利好合理选择入市时机合理价格快速销售大力推广“未来金谷之特色商圈”形象，提升区域价值和项目价值强调金谷未来规划弥补自身劣势，增加客户信心策略总纲高举区域未来，宣扬金谷品牌！以金谷宣传带动海松销售！以海松销售及展示推动金谷品牌！形象定位

金谷----金谷高科技产业园金谷形象广告语:让科技成为产品!推广策略全面展示片区价值与规划以金谷品牌推广带动项目的销