宣城亚夏国际汽车城项目与策划

宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点对于宣城亚夏国际城市场项目的市场研究，是件需要用智慧、激情、创造力和严谨工作作风认真对待的事情。这个项目是在汽车市场与房地产市场进入低迷状态的大背景下应运而生的，这种与生俱来的复杂性和变数，更彰显出其具有挑战性的魅力。如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？……所有这些，都必须在对市场进行潜心研究、科学把握、慎密分析后，由智扬房地产策划公司的各方面专业人士担纲、谋略、策划，并从市场定位、客户细分、广告宣传、形象包装、招商策略等方面工作进行展开，并需严谨地执行。由于时间仓促、涉足不深、沟通不够，仅做要点式阐述，并将随市场变化情况适时调整。Page1合肥智扬房产代理有限公司引言宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点目录■宣州市概况■宣州市经济环境■宣州市政策环境■汽车市场状况描述■汽车项目研究■项目可类比市场初步调查、分析■项目SWOT分析■项目最大价值的挖掘■项目目标客户群锁定及分析■项目开发主题■项目产品策略建议■项目推广建议■项目投资竞争要素分析■销售代理工作内容■物业管理策略（略）宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page2合肥智扬房产代理有限公司宣城市概况宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page3合肥智扬房产代理有限公司概况宣城，为安徽的东南门户，辖宣州、宁国、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一币一区，面积12340平方公里，人口275万。东临苏浙，地近沪杭。凭皖赣、宣杭两铁路，318、205两国道保持着与外界畅通的气象。从古至今以地利之便，交通畅达，商品集散，成为江南通都大邑。自公元前109年设郡以来，历代为郡、州、府城，相沿二千多年而不辍，范哗、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此，李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居，众多的人文遗迹，优美的自然风光，使得这座古城不仅赢得“上江人文之盛首宣城”的赞辞，更因谢眺、李白、杜牧等人的大量歌咏，而享有“宣城自古诗人地”的美誉。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page4合肥智扬房产代理有限公司宣州市经济政策环境宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page5合肥智扬房产代理有限公司经济环境1、经济发展状况：宣城近两年来国民经济逞现强劲的发展势头，特别是实施“宣城市全面建设小康社会规划目标第一阶段建设任务”和“一主两翼”经济发展战略以来，全市经济增长速度在10%以上，工业生产速度明显加快，民营经济保持快速增长。2004年宣州区生产总什48.93亿元，同比增长10.1%，实现财政总收入2.56亿元，同比增长11%，固定资产投资22.3亿元，同比增长44.5%。城镇居民人均可支配收入7153元，增长10.8%，预计2005年人均GDP将突破1000美元。2、经济发展任务:走新型化工业化道路，将宣城汽车零配件加工制造业育成支柱产业。抓好开发区和工业园建设者，充分分利用市场手段吸引投资。加投资规模、改善投资环境，高起点、高标准加快城市建设步伐，加快城市道路建设和经济开发区建设。在扩大消费方面，促进消费升级，要实施更加有利于扩大住房、汽车、教育和旅游等热点消费政策。3、经济环境综述：宣城的经济近几年正处于快速增长阶段，其速度列安徽各城市前列，特别是宣城在实施“一主两翼”战略里，将汽车零配件的生产加工列为该市的支柱产业加以大力扶持。宣城为促进地方经济的加快发展，加大固定资产的投入，改善投资环境，出台了一系列积极利好的招商引资政策，取得了较好效果。去年以来，国家宏观调控在抑制房地产的泡沫，但宣城的房地产价格与邻近的芜湖相比仍然较低，只与宁国房价相当，其增值空间较大，对外来投资者具有很大吸引力。宣城亚夏汽车城项目的定位，应运了宣城经济发展的大环境。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page6合肥智扬房产代理有限公司政策环境1、汽车产业政策新的产业政策将会对我国汽车产业的发展作出战略调整，确立新的发展目标。比如大汽车集团的整合、零部件的规模化发展、规范的市场销售体系、自主品牌的发展壮大等等。新政策将规定，国内外汽车生产厂家在国内销售，必须建立汽车品牌的销售体系，由生产厂家自行投资或授权汽车经销商投资建立。境外投资者只有得到汽车厂家正式授权并办齐手续，才能在国内从事国产汽车或进口品牌的销售和售后服务。该品牌渠道管理的设定，对业界销售渠道冲击最大。2、房地产政策为抑制经济发达地区出现的房地产泡沫，国家继去年连续出台了一系大限政策后，今年又通过提高贷款利率、限制期房交易等手段，来打击那些投机者。而宣城的房地产市场的消费群体大都是本地的消费群体，其房地产的价格在我省属中等偏下，基本不存在泡沫，宣城市至今未出台相关政策限制房地产业的发展，据市场分析，宣城房地产今后上涨的空间较大。3、金融政策2005年国家对房地产信贷政策紧缩，控制较严，而作为商业用房按揭贷款，控制更紧。针对于本项目，贷款额数较大，同时大批异地贷款，其操作难度与风险性，应引起亚夏集团的高度重视。4、税收政策今年来，国家不断加大对房地产开发企业的监管力度。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page7合肥智扬房产代理有限公司汽车市场状况描述宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page8合肥智扬房产代理有限公司近两年汽车市场状况态势1、供应量与需求量这两年，我国的汽车工业迅速发展，据统计，2004年全国共生产汽车突破500万量，销售突破500万量，其中轿车220~230万辆,摩托车1600万辆。但在汽车消费市场，由于品牌较多，加之，国外品牌和合资品牌的不断增多，汽车行业的不规范，加大了竞争的态势，使汽车行业出现卖车难的局面。为了规范汽车行业无序竞争，相关部门出台了《汽车品牌销售管理办法》等政策，并在今年元月1日实行。品牌代理制与区域市场准入制的实行，保护了成长型的汽车市场的发展，对正在发展中的宣城汽车市场是极为有利的。2、价格走势汽车工业经过数十年的发展，引进、消化吸收和技术改造后，制造成本普遍降价低，随着我国汽车WTO保护协议的取消，国外汽车的大量涌入，汽车价格还将进一步下跌，汽车成为大众消费品的时代即将到来。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page9合肥智扬房产代理有限公司近期市场场描述和和未来走走势预测测1、近期期汽车市市场描述述我国汽车车市场方方兴未艾艾，正由由发达地地区向发发展中城城市延展展。在一一些经济济发达的的大城市市，汽车车城有越越建越大大的趋势势，如上上海、广广州等汽汽车城，，上海在在安亭投投资500亿元元建的亚亚洲第一一大汽车车城达65平方方公里，，集汽车车研发、、生产、、销售、、F1赛赛车、教教育、文文化、娱娱乐等等等为一体体，是一一个名符符其实的的汽车大大市场。。2、江浙浙汽车市市场状况况（详见《《江浙皖皖汽车市市场调查查报告》》）3、市场场走势预预测汽车工业业是我国国的一项项支柱性性产业，，在国民民经济中中占有重重要比例例，汽车车城由于于是现代代化城市市的标志志，随着着地区经经济的不不断发展展，基础础产业的的不断加加强，汽汽车将如如彩电一一样，进进入千家家万户，，汽车城城作为专专业市场场将具有有强烈的的生命力力宣城亚亚夏夏国际际汽汽车城城项目分分析析与策策划划要点点Page10合肥智扬扬房产代代理有限限公司宣城亚夏夏国际汽汽车城项项目研究究宣城亚亚夏夏国际际汽汽车城城项目分分析析与策策划划要点点Page11合肥智扬扬房产代代理有限限公司项目总体体规划（1）车车城总体体规划：：要根据据市场需需求和适适度超前前的原则则进行设设计；（2）功功能配套套规划设设计：要要注意考考虑仓储储、物流流、休闲闲、娱乐乐、餐厅厅、沐浴浴等功能能与服务务性配套套设计；；（3）户户型设计计：要根根据汽车车市场专专业的特特点，对对各专业业的铺面面配置、、面积比比例、门门面特点点进行设设计；（4）道路规划划规划：：一要注注意内部部交通；；二要注注意内部部交通与与外部交交通的连连接；（5）智智能化系系统设计计：根据据车城特特点和适适度超前前，控制制成本的的原则进进行设计计；（具体方方案在深深入对项项目介入入后，我我司将提提出关于于《宣城城亚夏汽汽车城》》的有关关建议））宣城亚亚夏夏国际际汽汽车城城项目分分析析与策策划划要点点Page12合肥智扬扬房产代代理有限限公司项目可类类比市场场调查、、分析宣城亚亚夏夏国际际汽汽车城城项目分分析析与策策划划要点点Page13合肥智扬扬房产代代理有限限公司可类比市市场分析析1、湖州州江南汽汽车城湖州市是是浙江北北部重镇镇，毗邻邻宣城，，在浙江江属于发发展中的的城市，，其经济济实力在在浙江位位倨中等等偏下，，其经济济发展水水平、GDP、、人口数数量、经经济收入入等在浙浙江的位位置与宣宣城安徽徽的位置置相当，，具有一一定的可可比性。。湖州江南南汽车城城位于湖湖州经济济开发区区西南分分区西塞塞山路与与二环西西路交汇汇处，总总建筑面面积12万多平平米。一一期已建建成新车车交易区区在3万万平米，，有4S店和汽汽车精品品店。正正在建设设的二期期为3.5万平平米，规规划经营营范围为为汽车配配件、摩摩托车配配件、汽汽车装潢潢美容、、五金、、工程机机械、矿矿山机械械、二手手车交易易，并配配套有商商信办公公楼和饭饭店宾馆馆等。湖州汽车车城全部部是现浇浇框架结结构，沿沿街是4S店，，后面是是一排排排两层建建筑的汽汽车精品品店，楼楼下为汽汽车展示示区，挑挑高7。。2米左左右，二二层是办办公区，，宽度为为一层的的1/2；汽配配城是专专门的区区域，为为三层结结构，门门面独立立，内设设楼梯。。湖州汽车车城的土土地性质质为商业业用地，，一期工工程02年的9月竣工工，100多套套门面房房全部对对外出售售，均价价（一、、二连体体）3100元元/M2，市场场负责为为客户担担保，办办5成8年按揭揭贷款，，现已售售罄。二二期的汽汽配城正正在招商商，一、、二层均均价为3500元左右右，三楼楼为2000元元左右，，有60%多未未出售。。2、六安安汽车城城六安汽车车城的发发展商是是原六安安浙江商商贸城的的开发商商，目前前在整个个六安汽汽车城购购房的客客户70%是浙浙江商贸贸城的商商户，他他们都是是投资性性质，且且开发商商诚诺反反租，年年投资汇汇报率8%以上上。真正正的汽车车经销商商购房的的较少，，目前整整体销售售率60%，价价位从2980-3980元元/m2不等。。宣城亚亚夏夏国际际汽汽车城城项目分分析析与策策划划要点点Page14合肥智扬扬房产代代理有限限公司项目的SWOT分分析宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page15合肥智扬房房产代理有有限公司项目优势地理位置优优越，区位位优势明显显项目位于宣宣城经济开开发区北部部立交桥南端，距离宣城城市中心2公里，与与宣城电视视台、法院院、检查院院、党校等等机关相邻邻交通便利，，四通八达达项目位于正正在兴建的的立交桥下下，东临昭昭亭南路，，西为清溪溪路，南接接开元路，，北依水阳阳路，是宣宣城通往芜芜湖、合肥肥的主要干干道，是城城市路网的的有机组成成部分项目在皖南南地区具有有有唯一性性，没有直直接竞争对对手开发商是经经销汽车近近20年的的企业，在在省内有较较高知名度度，经营的的汽车品牌牌、资金实实力、客户户资源都十十分雄厚项目定位在在宣城首创创，与宣城城发展战略略相吻合，，符合汽车车经营的方方向，得到到政府的大大力支持，，具有良好好的发展前前景项目占地260亩，，建筑面积积12万平平米，在宣宣城史无前前列的商业业大盘，规规模优势十十分明显亚夏集团作作为安徽汽汽车行业的的领军人物物，在宣城城投资汽车车城项目，，是任何一一个房地产产商都不具具备的优势势，其行业业的领导性性、号召力力，决定了了市场的成成败宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page16合肥智扬房房产代理有有限公司项目劣势由于宣城地地区的地理理位置及经经济发展水水平的原因因，决定了了本项目的的辐射能力力较弱，从从规模上来来讲，在整整个皖南地地区，无竞竞争对手，，但从整体体辐射能力力上来说，，较之合肥肥、芜湖还还有较大差差距，同时时离芜湖市市较近，削削弱了作为为中心城市市的影响力力，而一个个市场的兴兴旺，辐射射力是一个个关键因素素；目前整个宣宣城汽车年年消费水平平较低，购购买力弱合肥，芜湖湖作为中心心城市分流流一部分客客源修建立交桥桥时间长，，道路状况况不好周边环境较较差，影响响市场形象象周边没有建建筑，无配配套设施，，人气难以以聚集宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page17合肥智扬房房产代理有有限公司项目市场机机会点与政府“一一主两翼””发展战略略相一致，，能争取政政府政策的的倾斜和支支持近年宣城市市经济发展展较快，经经济增长率率位居全省省前列，购购买力持续续上升，市市场发展潜潜力旺盛安徽固有的的“要想富富，买商铺铺”的消费费习惯对商商铺的需求求较为看好好区位的优势势决定了将将来物业的的升值空间间开发成本较较低，市场场风险小，，竞争力强强随着开发区区建设步伐伐的加快，，将进一步步提升项目目的升值空空间拆迁规模小小，便于早早开发早见见效汽车城形象象佳，如操操作好，易易成为城市市的新亮点点和特有的的城市名片片宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page18合肥智扬房房产代理有有限公司项目威胁分分析汽车与房地地产市场低低迷，使投投资者信心心不足国家房地产产政策的调调控使的大大批目标客客户持币待待购国家金融政政策的紧缩缩，对后期期销售的压压力较大汽车城定位位专业，客客观上使得得其门坎较较高，限制制了一些投投资者和其其他行业的的经营者的的进场亚夏芜湖汽汽车城的建建设，如不不采取差异异化的经营营方式，将将对项目造造成直接冲冲击政府对项目目规划的硬硬性要求，，给招商带带来很大难难度宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page19合肥智扬房房产代理有有限公司项目最大价价值的挖掘掘宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page20合肥智扬房房产代理有有限公司价值分析品牌价值:亚夏有众多多的汽车代代理品牌，，其品牌含含金量高，，以这些品品牌能够提提升项目品品牌。时机价值:宣城亚夏汽汽车城符合合宣城市““一主两翼翼”的发展展战略和宣宣城将汽配配作为支柱柱产业的发发展方向，，机会价值值突显。文化背景价价值:宣城是宣纸纸的故乡、、伟人的故故乡、是古古代骚人墨墨客的流连连处，文化化资源异常常丰富，如如将其与代代表现代文文明的汽车车有机整合合，其会夺夺人眼球。。环境价值:宣城山清水水秀，又在在发展的““两翼”特特色农业和和旅游可以以和绿色汽汽车、环保保汽车相联联系，能够够提升宣城城亚夏汽车车城的环境境形象大使使的形象。。交通价值:宣城公路有有318、、205国国道、铁路路有皖赣、、宣杭，交交通发达，，汽车城又又位于宣城城唯一的立立交桥下，，道路四通通八达，方方便快捷。。规模价值宣城亚夏汽汽车城规模模在宣城乃乃至皖南地地区都是首首屈一指，，其规模与与影响力都都是不言而而喻的。宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page21合肥智扬房房产代理有有限公司项目目标客客户群的锁锁定及分析析宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page22合肥智扬房房产代理有有限公司客户群定位位及需求（一）目标标客户群定定位1、有资金金实力，无无品牌，欲欲投资建4S、2S店的汽车车经销商；；2、在当地地竞争中难难以支撑，，想在异地地拓展其发发展空间的的汽车经销销商；3、对潜在在市场看好好，来市场场发展的投投资商；3、汽车零零配件生产产厂家和经经销商；4、与汽车车产业链有有关的商家家5、摩托车车和摩配经经销商6、部分投投资商宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page23合肥智扬房房产代理有有限公司目标客户群群的需求分分析11、4S、、2S店的的客户需求求分析：经营现状：：这些汽车车经销商都都是在汽车车行业拼搏搏多年商业业精英，他他们在前两两年的经销销汽车过程程中，经营营状况良好好，具有相相当的实力力，其资产产在1000万元以以上，由于于今年开始始实施的品品牌区域专专卖制度，，限制了他他们的发展展，使他们们今后生存存和发展空空间都受到到极大影响响，他们迫迫切想成为为某一畅销销品牌的区区域代理，，但在当地地这种品牌牌早已没有有可能。需求设想：：这部分经经销商迫切切想有自己己代理畅销销品牌，以以此来发展展、壮大自自己的企业业，使自己己真正成为为名符其实实的品牌经经销商，亚亚夏出让汽汽车品牌的的设想，正正与这部分分经销商的的想法不谋谋而合。他他们大多数数想以买断断形式经营营品牌汽车车。关注焦点：：宣城的总总体经济环环境，购买买力；亚夏夏所设的买买断品牌是是否畅销品品牌；门坎坎会有多高高；授权区区域代理的的范围有多多大；会不不会在经营营上产生竞竞争等。宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page24合肥智扬房房产代理有有限公司目标客户群群的需求分分析22、中小汽汽车经销商商需求分析析：经营现状；；这部分经经销商大部部分是近年年来涉足汽汽车行业的的或是原来来属于游击击队式的商商人，他们们的资金量量小，多靠靠短、平、、快出手来来赚取差价价，去年来来汽车市场场大幅频繁繁降价，加加上当地市市场竞争异异常激烈，，使这些经经销商的利利益受损，，经营难以以维继，于于是，他们们选取择到到经济欠发发达地区寻寻找市场商商机。想进进行长线投投资，以获获取稳定的的投资回报报率。需求设想：：这部分具具有一定实实力，经营营品种较杂杂，其奉行行的宗旨是是哪车有钱钱赚就做哪哪种车。他他们对发展展中市场的的经济情况况相当关注注，对代表表当地中上上层阶层的的公务员人人均收入情情况很感兴兴趣。这部部分人相当当现实，销销售以短、、平、快为为主，在短短期内能获获取较高的的投资回报报率。关注焦点：：经济状况况、汽车的的年销量、、当地中上上层人群的的购买力，，工商、税税费减免等等。宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page25合肥智扬房房产代理有有限公司3、摩托车车经销商需需求分析：：经营状况：：在经济发发达的江浙浙地区，摩摩托车市场场已基本饱饱和，加之之，受到汽汽车市场和和电动车市市场的冲击击，正在逐逐步萎缩，，其销量和和利润率已已越来越薄薄，许多经经销商正在在寻找新的的市场突围围点。需求设想：：这些经销销商有些是是过去长期期经营摩托托车销售，，具有一定定的实力，，这几年转转销汽车带带销摩托车车实属无奈奈。他们有有很深的摩摩托车情结结，想凭借借多年来的的经验和厂厂家建立起起来的长期期合作关系系，在有发发展潜力的的异地，借借助一个具具有强大辐辐射力的市市场平台，，大干一番番，大赚一一把。关注焦点：：人口有多多少，城镇镇和农村居居民收入是是多少，市市场辐射力力有多大，，市场的铺铺面价格，，是否可以以租赁，有有无工商、、税收等相相关优惠政政策，市场场有无其扶扶持政策等等。宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page26合肥智扬房房产代理有有限公司目标客户群群的需求分分析34、汽摩配配经销商需需求分析：：经营状况：：在江浙经经济发达地地区，由于于汽车市场场实行品牌牌战略，汽汽摩配的维维修市场正正在逐步被被品牌专营营店取代，，因此，导导致汽摩配配市场生意意下滑，这这部分经销销商有的在在维持，有有的正在选选择改行或或到经济欠欠发达的异异地发展。。这部分经经销商经营营实力相对对较小，许许多人可能能会选择先先租后买的的形式进场场经营。一部分汽配配厂家为了了扩大其业业务，也在在寻找适合合自己扩大大业务范围围的销售渠渠道和物流流集散地。。客户需求：：市场具有有较强的幅幅射力和覆覆盖半径、、能够帮助助其建立经经销的网络络渠道、减减免税费和和与此相关关的优惠政政策。关注焦点：：汽车城的的经营模式式是售还是是租赁，租租赁的价位位是多少；；市场有无无保护政策策。宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page27合肥智扬房房产代理有有限公司目标客户群群的需求分分析4项目策划主主题宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page28合肥智扬房房产代理有有限公司形象定位1、宣城亚夏夏汽车城———宣城城城市名片理由阐述：：一、安徽是是汽车制造造大省、强强省，但至至今没有一一个较大规规模的汽车车城与之相相匹配；二、宣城““一主两翼翼”的发展展战略，将将汽车配件件和农机及及配件列为为支柱性产产业大力扶扶持，这又又与汽车工工业的发展展方向相一一致；三、亚夏在在汽车经销销的品牌实实力和在安安徽省的知知名度、引引响力。2、打造安徽徽汽车市场场的集散地地；3、投资新热热点，事业业新起点4、概念创创新的经营营模式；5、配套齐全全的高档购购物环境；；6、优良的的建筑品质质；宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page29合肥智扬房房产代理有有限公司经营模式定定位1、、国国际际高高档档次次品品牌牌4S专专卖卖店店配配备备经经营营；；2、、建建设设功功能能齐齐全全、、汽汽车车品品牌牌档档次次最最高高的的汽汽车车城城；；3、、建建成成宣宣城城市市汽汽车车销销售售、、维维修修、、培培训训、、展展览览、、及及以以汽汽车车为为题题材材的的休休闲闲观观光光基基地地；；4、、形形成成与与众众不不同同的的"汽汽车车经经营营+汽汽车车文文化化+娱娱乐乐休休闲闲"的的经经营营模模式式。。宣城城亚亚夏夏国国际际汽汽车车城城项目目分分析析与与策策划划要要点点Page30合肥肥智智扬扬房房产产代代理理有有限限公公司司品牌牌定定位位通过过对对本本项项目目的的整整合合推推广广，，使使本本项项目目成成为为安安徽徽省省汽汽车车经经销销商商首首屈屈一一指指的的汽汽车车集集散散地地；；和和华华东东地地区区乃乃至至全全国国知知名名的的汽汽车车零零件件集集散散地地；；通过过对对本本项项目目的的广广告告宣宣传传，，使使之之成成为为宣宣城城市市的的具具有有象象征征性性的的建建筑筑群群，，使使开开发发商商通通过过市市场场的的塑塑造造成成为为明明星星企企业业，，从从而而达达到到双双赢赢的的目目的的，，为为以以后后的的房房产产开开发发及及其其他他项项目目的的开开发发打打好好坚坚实实的的基基础础。。宣城城亚亚夏夏国国际际汽汽车车城城项目目分分析析与与策策划划要要点点Page31合肥肥智智扬扬房房产产代代理理有有限限公公司司经营营功功能能定定位位集汽汽车车、、汽汽配配贸贸易易、、展展示示展展销销、、物物流流配配送送、、维维修修检检测测、、汽汽车车美美容容、、汽汽车车租租赁赁、、售售后后服服务务、、科科教教博博览览、、电电子子商商务务、、信信息息咨咨询询、、商商务务办办公公、、文文化化旅旅游游、、娱娱乐乐、、俱俱乐乐部部、、食食宿宿等等功功能能为为一一体体；；汽车车美美容容商商品品超超市市、、技技能能培培训训中中心心、、信信息息交交流流、、休休闲闲中中心心、、车车主主沙沙龙龙配配备备齐齐全全；；组织织车车主主俱俱乐乐部部，，汽汽车车城城内内配配有有生生态态公公园园、、茶茶艺艺馆馆、、露露天天吧吧，，饮饮食食娱娱乐乐一一应应俱俱全全。。宣城城亚亚夏夏国国际际汽汽车车城城项目目分分析析与与策策划划要要点点Page32合肥肥智智扬扬房房产产代代理理有有限限公公司司购车车群群体体定定位位政府府、、党党派派、、社社会会团团体体、、企企事事业业单单位位等等。。这一一购购车车群群体体主主要要是是公公款款消消费费者者，，这这些些单单位位购购车车受受国国家家配配额额限限制制，，车车子子讲讲究究大大气气和和排排气气量量，，价价格格在在以以中中低低档档为为多多。。企业业家家、、私私营营业业主主、、商商人人、、有有技技能能的的专专家家和和专专业业人人士士。。这些些人人是是先先富富起起来来、、有有一一定定实实力力，，讲讲究究车车子子的的品品牌牌、、款款式式和和内内在在配配置置，，其其价价格格定定位位一一般般在在中中档档和和中中高高档档。。大中中专专院院校校教教师师和和国国家家公公务务员员。。这这一一购购车车群群体体主主要要有有稳稳定定收收入入和和一一定定外外块块，，但但其其购购车车讲讲究究品品牌牌和和车车子子的的舒舒适适性性和和实实用用性性。。价价格格一一般般在在中中低低档档。。从事事旅旅游游、、运运输输的的经经营营者者。。这这一一群群体体为为两两极极分分化化。。宣城城亚亚夏夏国国际际汽汽车车城城项目目分分析析与与策策划划要要点点Page33合肥肥智智扬扬房房产产代代理理有有限限公公司司项目目产产品品策策略略建建议议宣城城亚亚夏夏国国际际汽汽车车城城项目目分分析析与与策策划划要要点点Page34合肥肥智智扬扬房房产产代代理理有有限限公公司司产品品建建议议（（略略））对土土地地开开发发总总平平面面规规划划建建议议交通通道道路路规规划划建建议议户型设计的的建议对功能性配配套设施的的建议对服务性配配套设施的的建议建筑单位设设计平面布局的的方式建筑风格形形象处理外立面的设设计建议智能化系统统的建议（在对市场场充分调研研和对规划划深入研讨讨后，与设设计院、开开发商进行行探讨，提提出相关建建议）宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page35合肥智扬房房产代理有有限公司项目产品操操盘思路宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page36合肥智扬房房产代理有有限公司操盘概论市场型项目目的操作与与一般意义义上的房地地产项目的的操作不同同，而本项项目更是市市场型项目目的延伸，，是汽车与与房地产项项目的结合合体，就更更体现出本本项目的独独特性。本项目的操操作，我司司的建议，，其操盘的的中心思路路围绕着““打造宣城城城市名片片——宣城城国际汽车车城”“投投资新热点点，事业新新起点”两两个主题来来操作。其中：“宣宣城城市名名片”，为为树立项目目在宣城乃乃至安徽省省消费者心心中的形象象，以先声声夺人的气气势，提升升项目的品品牌价值，，确定项目目在消费者者心中的地地位。“投资新热热点，事业业新起点””，主要是是针对项目目招商想来来宣城“二二次创业””目标客户户群宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page37合肥智扬房房产代理有有限公司准备期一个项目的的成功操作作，离不开开前期充分分的市场调调查及各项项工作的准准备，前期期项目的各各项准备与与谋划，直直接与后期期的集体招招商，起着着至关重要要的作用。。前期准备备可以从以以下几个方方面着手：：与政府相关关联的部门门协调，力力争把本项项目作为宣宣城招商引引资的重点点项目，加加大招力度度，同时为为本项目涉涉及到工商商、税务、、车辆管理理所等有关关部门及各各项优惠政政策以政府府文件的形形式下文。。亚夏集团应应及时有针针对性拿出出切实可行行的针对4S店、2S店及品牌专专卖店的招招商政策。。我司建议议涉及到不不同品牌制制定不同的的招商政策策，前期门门槛不易过过高，在具具体招商活活动中，形形成一定的的基础量以以后，门槛槛适当上升升。针对汽汽摩配市场场商铺的销销售，我司司建议操盘盘思路是租租售结合，，其出租率率控制在百百忙之中20%左右，而这这20%的出租率应应针对一些些经销大户户不愿意购购买而设立立。招商资料的的其他准备备包括：整整体规划、、楼书、效效果图、政政策性文件件、三维动动画招商宣宣传片、合合同等。招商机构的的设立本项目的招招商工作，，不是单纯纯意义上的的房地产招招商，其招招商小组的的成员我司司建议应把把懂房地产产招商的人人员与贵公公司熟悉汽汽车行业的的人员相结结合，同时时充分利用用亚夏集团团在江浙皖皖地区经销销网络，从从而降低广广告的直接接投入，从从而降低整整个经营成成本。人员的培训训招商的过程程，实际上上就是一种种沟通，整整个招商小小组成员直直接面对客客户，其沟沟通能力，，谈判的技技巧性，直直接的体现现就是成功功率。所以以，招商前前的人员培培训工作显显得非常重重要。宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page38合肥智扬房房产代理有有限公司造势1商业地产，，操盘其实实就是一种种炒作。商业地产，，最重要的的就是造势势。而作为汽车车与房地产产的结合体体，汽车城城，其造势势须更讲究究其专业性性、实用性性。项目包装首先，我司司建议把本本项目包装装成“宣城城城市名片片——宣城城国际汽车车城”对外外的感觉上上，让目标标客户认同同，更多包包含的概念念是政府行行为。从而而避免一些些目标客户户对亚夏的的担心，而而亚夏集团团作为投资资商，其品品牌知名度度和收益不不会受到太太大影响。。案场包装外墙广告及及汽车城招招商中心的的设立，进进一步强化化知名度，，扩大美誉誉度。行业内有计计划的扩大大影响面安徽省是汽汽车大省，，而亚夏集集团作为安安徽省汽车车经营的领领军人物，，兴建汽车车城应调动动一切资源源，策动安安徽的汽车车生产厂家家直接入驻驻，它们的的入驻对汽汽车城的影影响将是深深远的。宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page39合肥智扬房房产代理有有限公司造势21、新闻发发布会：当当今的社会会是信息的的社会，亚亚夏投资汽汽车城项目目的一个炒炒作平台就就是通过传传媒，迅速速的发布汽汽车城的相相关信息，，引起广大大业内人士士和目标客客户的关注注，通过媒媒体的炒作作，迅速的的在行业内内引起轰动动效应；2、行业协协会的宣传传：通过汽汽车生产厂厂家和汽车车行业协会会发布“宣宣城亚夏汽汽车城”的的招商信息息，扩大其其知名度；；与汽车行行业协会的的联系对招招商工作的的支持很大大，而我们们将来目标标客户很大大一部分是是在行业内内的大户，，如能率先先策动他们们进场，会会降低我们们后期的招招商的压力力；3、会展宣宣传：举办办汽车展销销会或汽配配及汽车用用品展进行行项目整体体宣传与推推广；4、在高速速公路设高高架广告；；5、DM（直邮广告告）迅速有有效的直接接发布我们们的招商信信息；6、行业内内的报刊杂杂志广告的的推动促销销是任何商商业地产不不可缺少的的一项，作作为本项目目，我司建建议，进行行适量的广广告推广，，是必须的的，推广应应提前进行行，进行市市场预热。。而在其具具体招商过过程中广告告力度、密密度应达到到一定水平平量。宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page40合肥智扬房房产代理有有限公司招商本项目最大大量的工作作是赴外地地招商，招招商的成功功与否，是是我们项目目成败的关关键。在完完成前期各各项的准备备之后，招招商人员应应借助亚夏夏集团整个个营销网络络直接或间间接一对一一的营销模模式。（这这特指4S店、2S店的为主主的招商））而作为后后期商铺的的招商模式式，应针对对不同行业业采用人员员+广告+座谈会+大户+牵牵头人的模模式进行招招商，同时时充分利用用政府相关关职能部门门的作用进进行招商。。宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page41合肥智扬房房产代理有有限公司项目推广策策略宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page42合肥智扬房房产代理有有限公司推广策略1（一）广告告市场分析析（二）广告告战略目标标（三）广告告创意表现现a电视广告告创意b报纸广告告创意c户外广告告创意e电台广告告创意f其他广告告创意公交广告站站牌广告告礼品广广告直邮邮广告DM广告（四）广告告阶段策略略根据广告紧紧紧围绕销销售推广服服务这一宗宗旨，并结结合主题概概念的若干干层面以及及开发节奏奏，将广告告划分几个个阶段：第一阶段：：第二二阶段：第第三阶阶段：（五）媒介介策略a报纸b电视c户外广告告d电台台e其它它媒体注：根据项项目的需要要，确定每每种媒体的的投放频率率与规模。。（六）公关关活动计划划及现场包包装（七）入市市前印刷品品的设计与与制作a购房须知知b详细细价格表c销售控控制表d楼书e宣传海报报、折页f认购书书g正式合同同h交房房标准i物业管理理内容（八）广告告效果监控控、评估及及修正广告效果要要通过市场场与客户两两个方面的的动态反应应汇总分析析，然后依依据分析的的结果对广广告策略进进行调整、、修正。宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page43合肥智扬房房产代理有有限公司推广策略2（九）营销销策略1、确定招招商政策a价格政策策：计算项项目成本，，确定项目目利润，提提出项目的的平均售价价政策；b品牌合作作政策：认认真研究各各种品牌汽汽车的授权权区域范围围，确定授授权品牌的的买断政策策、品牌租租赁政策、、品牌合作作政策；c各种优惠惠政策：工工商、税收收政策；d金融政策策：异地大大额按揭贷贷款政策；；e市场扶持持政策：租租金、物管管费减免政政策、免费费发布信息息等；f协调政府府制定“一一站式服务务”政策（（车管所、、质检、工工商、税务务、银行等等部门实行行一条龙办办公）；g协调政府府制定市场场保护政策策，杜绝““三乱”；；宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page44合肥智扬房房产代理有有限公司推广策略32、制定项项目招商方方案a确定招商商对象，针针对不同目目标区域制制定不同的的招商政策策；b对重点目目标市场，，采取“政政府搭台，，企业唱戏戏”的办法法，以政府府名义组成成招商团，，赴目标市市场招商；；c制定异地地广告宣传传推广方案案；d对潜在客客户登记造造册、专人人拜访、跟跟进；e对有意向向的大客户户专题研究究，给予政政策倾斜；；f安排目标标客户来市市场考察；；g对招商费费用进行预预算和控制制。宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page45合肥智扬房房产代理有有限公司推广策略43、营销环环境的营造造售楼部设计计：a、风格、、特色营造造；b、位位置选择；；c、功能能区划分；；d、内部部装饰；e、项目VI系统包装f、logo设计g、、外围环境境的美化样板房设计计：a、风格、、特色营造造；b、铺面选选择；c、细部装装饰；d、宣传图图片、文字字资料编制制；宣城亚亚夏国国际汽汽车城城项目分分析与与策划划要点点Page46合肥智扬房产产代理有限公公司项目投资竞争争要素分析宣城亚夏夏国际际汽车城城项目分析析与策策划要点点Page47合肥智扬房产产代理有限公公司竞争分析（一）入市时时机选择根据项目进度度及资金回笼笼计划，结合合市场形势，，选择适当的的入市时机并并进行细致的的安排。通常常在入市前要要经过导入期期、加热期、、升温期的酝酝酿。（二）确定销销售价格的方方式进制a、项目单方方成本；b、、项目利润目目标；c、可可类比市场价价格；（三）制定营营销价格a、确定定价价方法；b、、算出平均价价格；c、确确定具体的付付款方式；d、制定相应应的优惠条件件：一次性付付款的折扣；；e、根据门门面的位置、、与市口确定定不同的价差差；（四）细化价价格分期策略略a确定内部认认购价格，测测试市场反应应；b把握入市价价格；c计算价格升升温周期d严格控制价价格升幅比例例e对价格的升升幅要根据市市场情况进行行技术调整f对价格变化化给市场带来来的影响要随随时掌握和控控制g制定出每幢幢门面的单价价和总销售额额配比表宣城亚夏夏国际际汽车城城项目分析析与策策划要点点Page48合肥智扬房产产代理有限公公司销售代理工作作内容宣城亚夏夏国际际汽车城城项目分析析与策策划要点点Page49合肥智扬房产产代理有限公公司销售管理模式式的制定；销售队伍的组组建；销售人员的培培训；制定销售计划划；执行营销推广广计划中拟定定的任务；销售监控与对对应策略的制制定工作内容宣城亚夏夏国际际汽车城城项目分析析与策策划要点点Page50合肥智扬房产产代理有限公公司物业管理策略略宣城亚夏夏国际际汽车城城项目分析析与策策划要点点Page51合肥智扬房产产代理有限公公司物业管理可能能会成为本案案的一个抗性性，而反之也也可以成为本本案的一个卖卖点，因为一一旦物业管理理公司同贵公司强强强联合，对于于本案无论是是销售还是品品牌的树立都都大有裨益，，以下是对于于几种物业管管理模式的分分析：优势充分发挥物业业公司专业服服务功能，提提高项目的服服务档次；减少发展商的的管理人员数数量；劣势费用较高，因因而业主负担担增加；如果服务质量量差，则会直直接影响发展展商的声誉；；权权委托管理理宣城亚夏夏国际际汽车城城项目分析析与策策划要点点Page52合肥智扬房产产代理有限公公司优势经验丰富，能能够解决各种种突发事件，，其对于项目目宣传也是一一个卖点；能够为本公司司培养一批人人才，对于发发展商的长远远发展有战略略意义；劣势能否同发展商商的管理体制制接轨是一个个最大问题聘请专业的物物业管理公司司作顾问宣城亚夏夏国际际汽车城城项目分析析与策策划要点点Page53合肥智扬房产产代理有限公公司优势充分发挥对项项目开发建设设、管理、服服务的一条龙龙作用，实现现高效率服务务；劣势缺乏经验，容容易走弯路；；对于突发事件件没有及时处处理的能力，，缺乏创新思思想；考虑到高层的的维护费用较较高，且比一一般的多层较较难管理，因因而我司建议议贵公司以第第二种管理方方式进行操作作，我司负责责联系、并协协调贵公司同同物业管理公公司的关系。。自行管理宣城亚夏夏国际际汽车城城项目分析析与策策划要点点Page54合肥智扬房产产代理有限公公司Page55合肥智扬房产产代理有限公公司结束语本次提案，由由于时间仓促促及和开发商商沟通较少，，未能对某些些问题进行深深入探讨，不到之处，敬敬请谅解。作作为专业的地地产代理公司司，我们本着着对客户负责责，对自己负责的态度，，认真的完成成每项工作。。宣城亚夏夏国际际汽车城城项目分析析与策策划要点点9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202