星河时代开盘热销经验分享

2011年03月31日星河时代开盘热销经验分享前言：银行不断收紧（上调基准利率、加息等……）政策频繁出台（限贷、限购等……）政府“双管齐下”力压楼市！伴随相关政策出台，一度的疯狂的楼市再次落下序幕，后市走向不明朗，客户趋于逐渐回归理性，观望情绪极为严重。项目名称开发商总套数面积(㎡)主力产品预计推出时间大运城邦（二期）益田204619000052-190㎡1-4房2011年1月1日已推出睿智华庭翡翠花园地产2500122008.2785-140㎡3-4房预计2011上半年美域蓝湾蓝湾地产约1350约180000公寓/3房2011年底东都花园（二期）民生东都60683424未知2011年中卓弘花园卓弘房地产1407201669.58未知2011年百合名门世纪百合地产190618750090㎡以内户型为主/352套公寓2011年底保利上城保利未知27000070-160㎡2-5房2011年9月锦绣华天发中实业公司约7508732670-120㎡2-4房为主2011年喜悦里满京华145051323未知2011年底九洲新都市万科地产4695约58727470%以上为90㎡以下2-3房户型预计2011年熙和园君成投资未知未知未知2012年非凡空间阁泰业投资未知未知60-120㎡2-4房2012年中金海港金海港2000约320000120㎡以上3-4房预计2012年龙城领地广业成投资952约11000075-110㎡2房/3房预计2012年龙岗深房项目深房集团未知16400080-150㎡3-5房2012年底宁佳花园地业地产未知103915未知未知紫瑞花园崇诚实业未知未知90㎡以下2-3房为主2013年倚湖居坪山沙湖股份未知12098070-90㎡2-3房为主2013年珑瑜金海港地产未知4230070-130㎡中小户2013年中森双子座友盛置业未知2800065-120㎡2-4房2013年美地里园东都实业约1801320060-90㎡2-3房2013年天时花园至尊实业未知未知70-110㎡2-3房为主2013年合计196622862920龙岗2-3年内新增项目供应量至少在286.3万㎡以上，位列“全市第一”，知名开发商大军将陆续进军龙岗市场！购房受到政策的限制，客户数量急剧下降！购房客户总量缩水，稀缺是当前住宅市场普遍存在的情况。全市.1产品供应量，知名开发商陆续进驻，使得客户购房具有更多选择性，购房更为理性；楼盘之间的竞争力度将更加明显！龙岗市场环境未来龙岗的竞争格局将愈发激烈，如何拓展自身的客户资源将成为群雄角逐的击破口！星河时代:继2010年10月9日别墅第一批单位、1月9日高层第一批单位两度开盘即售罄后，3月26日再创政策重围之下逆市开盘售罄神话！两栋高层在短短3个小时内全部销控，价格再攀新高！加推B6栋180平米新品同样受追捧，没做推广、清水房开放也仅5天，依然热销过半，力证星河所在，必定中心！开盘总结星河时代开盘案例分享物业地址龙岗黄阁南路与深惠路交汇处北角占地（㎡）159236商业(㎡)79000容积率1.69总户数1618物业类型10栋高层(32，33层)，17栋，11栋洋房(5,6层)建面(㎡)468090绿地(㎡)20637.06绿化率36%别墅洋房基本指标类型面积（㎡）户型户数面积比高层平层小户89三房48073.2%平层合拼130三房124151三房124162四房124180四房118复式非合拼227——29高层合计999多层洋房211-248——13626.8%别墅285-303——49多层合计185合计（合拼后）1184100%产品类型项目名称星河时代开盘时间9：00开盘地点营销中心推出户型及套数首推160套89平三房，93套140-160平合拼四房，共253套，临时加推B6栋，总共推出312套售出套数275套均价89平均价1.95万，合拼大户约1.7万，较之前上涨8%优惠折扣按揭97*98，一次性97*98*98销售率86.5%客户构成福田区客户占50%，龙岗及罗湖区客户各占20%，其它区域客户占10%左右认筹500批解筹率50%选房方式交筹客户按到达先后顺序领取号码，按号进入选房区，先选先得加推推售：B7栋，大户型拼合132-163平㎡四房B6栋：小户型86-89㎡三房加推：B3栋：楼王180㎡拼合四房开盘小结注：B6为加推园景楼王单位，2梯2户，价格偏高且为合拼单位，去化率较低分析：以小带大销售模式，拉开小户型与合拼产品差价加大一次性优惠力度，促使客户购房开盘当天折扣最多达到7个点，对客户购房逼定有很大的推动作用推售单位86㎡一一房两厅厅，可改改三房户型质素素两个双层层高阳台台可改房房间景观、生生活双阳阳台分布：B3栋1、2单单元132㎡㎡，三房房两厅，，可改五五房户型质素素两个双层层高阳台台可改房房间景观、生生活双阳阳台，入入户花园园分布：B7栋3、5单单元合拼拼户型分析析153㎡㎡，三房房两厅，，可改五五房户型质素素两个双层层高阳台台可改房房间有景观阳阳台和入入户花园园分布：B7栋1、2单单元合拼拼180㎡㎡，三房房三厅，，可改六六房户型质素素三个双层层高阳台台可改房房间景观、生生活双阳阳台，入入户花园园分布：B6栋1、2单单元合拼拼以及3、5单单元合拼拼户型分析析借鉴点：：动静分开开：一楼楼二楼分分开布局局，保证证了二楼楼选房的的秩序和和私密性性信贷咨询询区：缩缩短后期期办理购购房银行行手续的的时间题题蛇形排队队：按排排队秩序序入场等等候，以以蛇形排排队，从从尾端到到前端，，以此顺顺序排号号专人叫号号：体现现尊贵型型，同时时保证现现场秩序序开盘流程程借鉴点：：在蓄客量量达不到到的时候候，果断断启动了了中原的的高额转转介老带新的的措施，，深度挖挖掘星河河的老业业主软文炒作作保证，，每周置置顶与机构合合作，活活动形成成系列性性推广分析析客户访谈谈客户姓名罗女士成交产品89m2年龄55-60小孩年龄或受教育情况孙子家庭结构多口之家置业目的自住居住地址福田梅林福利房本次置业次数2次选择的付款方式按揭认购时间3日穿着打扮气质，涵养车辆品牌看过公园园大地，，但认为为管理不不好。期期待星河河物管，，非常认认可星河河的服务务。很认同星星河品牌牌，觉得得居住在在星河很很值得骄骄傲。有有朋友住住在星河河国际，，非常认认同居住住价值。。对学校校非常认认可。“深深圳圳实实验验学学校校？？我我的的两两个个孩孩子子都都是是从从那那毕毕业业的的！！我我的的孙孙子子未未来来也也要要在在这这里里读读书书。。””“像像深深圳圳，，就就是是万万科科，，星星河河这这些些开开发发商商好好。。””“我我们们每每星星期期都都要要去去山山姆姆会会员员店店，，我我女女儿儿开开车车送送我我去去。。””“龙龙岗岗好好啊啊！！深深圳圳下下个个三三十十年年的的都都在在这这里里！！””（（真真实实原原话话。。估估计计在在政政府府部部门门工工作作。。））客户户语语录录：：客户户特特征征：：福田田客客户户，，认认可可星星河河品品牌牌，，对对实实验验学学校校有有情情结结客户户访访谈谈客户户语语录录：：客户姓名贺先生成交产品163平米年龄30岁左右小孩年龄无家庭结构两夫妻置业目的自住居住地址罗湖本次置业次数首次选择的付款方式按揭认购时间3日穿着打扮穿着朴素，平民打扮车辆品牌小时时候候和和黄黄老老板板一一起起吃吃过过饭饭，，主主要要是是认认同同星星河河时时代代豪豪宅宅定定位位，，龙龙岗岗第第一一盘盘。。觉觉得得合合拼拼性性价价比比较较高高，，两两个个名名额额用用别别人人的的指指标标。。喜喜欢欢现现代代风风格格的的建建筑筑，，欧欧式式的的样样板板房房装装修修。。主要关注：：交通，配配套，豪宅宅定位，学学校。上有政策，，下有对策策，这个限限购政策不不会长久。。要是把别墅墅区的主干干道开放，，让高层客客户都可以以享用，就就好了。深圳实验学学校不错，，这里要是是有初中部部就更好了了。希望星河能能够把高层层后面的农农民房收回回来，打造造一个星河河城，一个个大盘，那那样把品牌牌就打出来来了。星河品牌很很不错，老老板经常做做善事。我我家人都信信佛，希望望会所这个个佛堂保留留，即使以以后销售中中心变会所所，这个地地方也一定定要保留下下来。客户特征：：罗湖客户，，认可产品品，星河品品牌客户访谈客户姓名周女士成交产品163平米年龄30岁左右小孩年龄儿子2岁半，还怀着一个家庭结构多口之家，与父母同住置业目的自住居住地址龙岗本次置业次数多次选择的付款方式按揭认购时间3月穿着打扮孕妇，穿着讲究车辆品牌了解星河品品牌，认为为星河进龙龙岗提升片片区整体人人居品质。。关注星河河时代很久久，考虑过过星河时代代的叠墅，，没有合适适的户型选选择后改大大户。用家家人的名义义购买，按按揭购房。。主要关注：：配套齐全全，星河品品牌，物业业管理，学学校学位房房，容积率率。政策只是控控制大家购购买的热情情，不会太太持久，对对真正有需需求的并无无太大作用用，这里开开盘那么热热就能证明明。龙岗高档的的楼盘很少少，星河进进龙岗提升升片区品质质。公园大地，，龙城国际际这些楼盘盘我都看过过，我认为为学位房很很重要。来过这里多多次，园林林还可以，，每次来都都有变化，，希望园林林里果树多多一点。感觉整个项项目还是有有点小，要要是把周围围的农民房房都开发起起来就好了了。物业最好能能用心服务务，不要随随便做个事事就乱收费费，那样感感觉很不好好。黄老板板人挺好的的，口碑好好。客户语录：：客户特征：：龙岗客户，，认可配套套，星河品品牌客户情况区域来源：：福田区占50%，龙龙岗及罗湖湖区各占20%，其其它区域占占10%左左右主要身份：：星河老业主主、私企业业主、高级级工程师、、高级管理理层等主要关注点点：客户主要认认可学校、、品牌以及及商业配套套和产品品品质带来的的升值前景景逆市中星河河时代的热热销中原都做了了些什么？？场面很火爆爆！价格很很给力！销销量很喜人人！思考：——中原篇篇论团队力量量瞬间爆发发的战斗力力续客期项目续客期期初期存在在的问题：：市场低迷销售任务重重诚意客户少少转介力度差差……再次引爆市市场的目标标如何达成成？中原二三级级市场联动动1、启动中中原二三级级转介，项项目信息覆覆盖公司所所有渠道2、召开项项目推介会会，刺激项项目市场关关注度3、转介活活动持续跟跟踪，强化化项目关注注三件大事撒网式散布信息洗脑式开推介会跟踪式追踪客源启动地毯式式推广铺排排地毯式推广广铺排制作地铺宣宣传海报，，针对重点点地铺选择择性派发投投放，辅助助张贴；公司总部张张贴项目宣宣传海报、、易拉宝，，派发转介介单、项目目资料等；；启动项目推推介会项目推介会会分享项目转转介信息；；利用推介会会节点引爆爆；增强项目业业内关注度度。首创龙岗片片区最高额额外转介佣佣金项目，，诱惑力不不言而喻！！高额点数的的冲击，使使得业务员员对于星河河时代的转转介趋之若若鹜……市场经济下下丰厚的回回报就是王王道！提升转介佣佣金点数个性背后，，市场规律律使然转介佣金：：1.0%2.0%up系统资源启启动内部客户资资料申请针对项目在在市场上同同类中原代代理的竞品品楼盘提交交重要客户户资料申请请，并安排排项目组销销售团队集集中力度进进行客；中原内部短短信针对二三级级同时每天天以短信形形式发布项项目战况，，转介成交交情况，刺刺激同事大大力转介。。狼性销售团团队打造创建销售龙龙虎榜，以以振奋人心心奖惩分明，，适者生存存在星河时代代，你必须须付出全部部…末位淘汰制制——THEEND中原地产代代理（深圳圳）有限公公司深圳市福田田区民田路路新华保险险大厦3楼楼电话：（0755）－82211880传真：（0755）－33980901谢谢1月-2320:38:4020:3820:381月-231月-2320:3820:3820:38:401月-231月-2320:38:412023/1/720:38:419、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。20:38:4120: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