来宾市裕达城市广场广告整合推广方案

裕达·城市广场广告整合推广讨论方案1一些讲在前面的话……2来宾CBD?

这个问题，都将是我们冷静用来审视“裕达·城市广场”的话题。来宾，2002年12月28日正式挂牌成立的地级市，历经五年的发展，来宾是否有了自己真正的城市CBD？今天，新城区的逐步形成，已是瞩目焦点。市场呼示我们——来宾需要CBD！“裕达·城市广场”将是为城市CBD而来，我们完全有理由相信，“裕达·城市广场”在建造一个社区的同时，更是从一种历史的高度和意义上领擎来宾都市繁华。3我们不敢说，“裕达·城市广场”能否为新城区在来宾实现跨越式的飞跃，但最少我们知道，“裕达·城市广场”的成功必将为来宾CBD的形成续写里程碑式的一笔。

因为……4

裕达，不仅仅是在打造一个社区，更应该是在打造一座城市CBD！5让我们开启这一场城市CBD的征战……6收整锁定放大{

第一回合市场判研战第二回合定位延展战第三回合专案推广战第四回合视觉表现战“裕达·城市广场”之整合推广战略7第一回合市场判研战8片区市场分析市场判研战概况价格销售产品包装9一、、概概况况1、、来宾宾楼楼市市————四四大大板板块块老城城区区———城市市人人口口密密集集，，商商业业集集中中区区，，现现开开发发的的项项目目主主要要以以商商业业为为主主，，如如嘉嘉美美商商业业中中心心等等。。城北北新新城城区区———未来来城城市市中中心心，，政政治治、、行行政政办办公公、、文文化化、、金金融融、、居居住住中中心心,目目前前占占据据来来宾宾市市房房地地产产开开发发的的绝绝大大部部分分市市场场份份额额，，市市场场最最热热点点。。华侨侨投投资资区区———与新新城城区区中中心心相相隔隔桂桂海海高高速速公公路路，，也也因因为为桂桂海海高高速速公公路路之之隔隔，，明明显显的的降降低低了了该该区区域域的的开开发发热热度度，，但但发发展展趋趋势势指指日日可可见见。。河西西———开发发比比较较冷冷淡淡，，但但预预计计来来宾宾二二桥桥2008年年5月月1日日的的通通车车，，连连接接河河西西与与新新城城区区中中心心，，将将是是河河西西楼楼市市的的导导火火线线。。目目前前来来宾宾二二桥桥桥桥南南（（河河西西））1200亩亩的的区区域域已已经经被被规规划划为为城城市市建建设设用用地地。。随随着着二二桥桥的的通通车车，，必必将将激激活活来来宾宾二二桥桥桥桥头头南南岸岸房房地地产产市市场场，，甚甚至至催催热热整整个个河河西西的的楼楼市市。。102、、项项目目区区域域————城城北北新新区区目前前政政府府行行政政办办公公中中心心和和公公务务员员小小区区一一期期业业已已建建成成投投入入使使用用；；区区域域交交通通主主干干道道业业已已建建成成投投入入使使用用；；其其他他配配套套路路网网建建设设建建成成通通车车率率已已超超过过50%，，其其余余正正在在紧紧张张规规划划建建设设中中，，预预计计两两年年内内区区域域路路网网建建设设将将全全面面完完成成。。从去去年年开开始始楼楼市市持持续续旺旺盛盛，，竞竞争争呈呈加加速速度度的的升升温温趋趋势势。。·新新城城市市中中心心概概念念已已深深入入人人心心政府府搬搬入入配配套套建建设设公公务务园园一一期期投投入入使使用用·市市场场因因素素楼市市热热，，需需求求大大，，导导致致供供不不应应求求·新新城城区区逐逐渐渐形形成成地段段是是最最大大竞竞争争力力11小结结：：★新新城城区区的的规规划划和和政策策推推动动楼楼市市快快速速发发展展。。★求大大于于供供，，市市场场热热卖卖，，存存在在巨巨大大的的市市场场开开发发和和需需求求空空间间，，正正是是项项目目入入市市抢抢占占市市场场，，弥弥补补市市场场空空白白大大好好时时机机。。12片区市场场分析市场判研研战概况价格销售产品包装13二、价格格1、区域域项目价价格分析析142、区域域价格小小结：据2007年上上半年区区域楼盘盘销售均均价图表表明，新新城区商商品物业业（住宅宅）销售售价格水水平约为为1700元/㎡左右右。来宾宾市新城城区房地地产销售售市场，，借助来来宾市行行政中心心迁移的的大好形形势，以以及各项项市政配配套规划划的优势势，其物物业极具具商业投投资或自自用价值值，销售售价格稳稳居整个个来宾市市前列。。本项目正正好处在在区域市市场的大大好发展展势头，，应借势势而上，，一举取取成成功功。15片区市场场分析市场判研研战概况价格销售产品包装16楼盘名主力户型、面积大地景苑二房70-90㎡，三房90～130㎡泰德花苑二房70-100㎡，三房100～130㎡，四房125-160㎡楼中楼202-220㎡财富168二房70-90㎡，三房90-120㎡丽景苑三房90-125㎡，四房125-150㎡金色家园三房110～150㎡金龙城三房110～140㎡，楼中楼200㎡以上东盟国际天地楼175-220㎡水岸枫景三房125-136㎡三、产品品1、新城城区部分分楼盘主主力户型型分析17182、新城区部部分楼盘盘主力户户型分析析小结（1）从从以上图图表可以以看到，，新城区区楼盘的的房型以以三房为为主，占占约50%；另另外四房房以上物物业也占占一定的的比例，，约为28%。。（2）从从现有房房型供应应情况来来看，两两房占的的比例主主力面积积两房在在80～～90平平方米，，三房在在100～130平方方米左右右；品质质较好的的楼盘，，其主力力面积相相对较高高，近140平平方米．．（3）从从物业单单套面积积来看，，三房1２0平平方米以以上较多多，属于于享受型型物业，，区域内内楼盘，，客户定定位同质质化，相相对本项项目而言言，必须须找出有有差异化化的定位位，为未未来销售售工作铺铺平道路路。19片区市场场分析市场判研研战概况价格销售产品包装20项目名称推广语主要述求点大地景苑城市新中心商住新领地新行政中心\温州商业街\交通\开发商品牌泰德花苑比期待更精彩新行政中心\院落式住宅小区\交通财富168我家对面就是中心广场新行政中心\商业\开发商品牌丽景苑演绎来宾商业新典范老城区与新行政中心结合点\商业大盘\开发商品牌金色家园起点不一样自然高人一筹纯住宅\新行政中心\生活配套完善东盟国际首创来宾一站式休闲购物岛开发商品牌\成熟配套\一站式购物\全俱物业水岸枫景繁华相拥水铟韵相伴江景\成熟配套\景观四、包装装1、新城城区楼盘盘营销包包装分析析212、新城城区楼盘盘诉求分分析小结结（1）新新城区楼楼盘在推推广语方方面，主主要是渲渲染新城城区生活活享受理理念为主主，强调调居住的的舒适与与商业价价值的凸凸显；（2）新新城区楼楼盘在营营销诉求求点上，，主要集集中在新新行政、、文化、、商务、、金融融中心等等大环境境优势上上，但其其优势表表现为共共性，为为了体现现差异化化营销推推广，一一些楼盘盘除了强强调区域域市政配配套的同同时，对对项目自自身的开开发商品品牌、建建筑细节节、商业业价值、、社区居居住理念念等方面面进行了了诉求的的补充。。22五、销售售销售特征征分析：：1、整体体市场供供销两旺旺；2、市场场销售以以中低档档物业为为主；3、电梯梯洋房逐逐步为市市场接受受；4、销售售的物业业类型主主要以多多层为主主；5、销售状状况普遍较较为理想；；6、畅销户户型面积浮浮动范围以以100-130平平米为主；；23新城区市场场总结◆区域楼市市火热，绝绝大多数为为商住盘，，商业销售售看好，住住宅销售均均比较理想。新推的的项目中只只有少量的的小高层，，各开发商商都在探试试市场接受受度，电梯洋房逐步步渗透市场场，真正的的小高层、、高层时代代尚未到来来。◆区域商业业开发相对对饱和，但但本项目商商业优势得得天独厚，，建议临汽汽车站面多多规划商业业。◆多层热卖卖，项目多多层均存在在一定的亮亮点（简约约中式、半半围合式、、精品复式），项目目多层住宅宅顺利销售售应不成问问题。◆市场高层层住宅尚为为空白，小小高层开始始进入市场场，市场高高层住宅有有了一些基基础，为本本项目高层层的突破提提供一定的的铺垫。但但，随着市市场产品的的不断饱和和，而城市市人口的有有限度，将将对后期产产品产生压压力。而本本项目的高高层，始终终是整个项项目推广中中的难点所所在。需要要更多的品品牌积累、、营销包装装及手段。。24消费者市场场分析生活观消费观事业观广告观市场判研战战25生活观追求都市繁繁华、自由由自在享受受生活，向向往一种能能使他激动动的、独特特鲜明的、、和谐的、、符合内心心需求的生生活方式。。26消费观消费经验的的累积与受受教育程度度的提高，，决定了这这类人群已已进入理智智消费阶段段，表现在在对自己需需要、个人人享受的内内容和层次次有比较实实际的认识识，并且消消费的品味味越来越具具有个人色色彩并切合合都市潮流流。在消费上更更注重专家家的建议，，对产品的的质量及服服务有较高高的要求，，而且对美美感的要求求逐步提高高到了与实实用价值相相等的位置置。27广告观接受广告信信息主要来来源电视、、户外广告告、报纸、、网络、DM、朋友友介绍、街街头信息等等等，不太太相信片面面的广告，，与自身利利益或喜好好无关的信信息不以关关注，但比比较关注日日常生活种种种新鲜事事物，有点点利处就十十分关注并并积极参与与，从众心心理较重。。所以我们们的广告推推广方面应应主要注重重从新闻事事件角度进进入，制造造轰动效应应。28事业观成功与优越越的生活是是努力而来来的。他们们的工作时时间较自由由，崇尚轻轻松休闲工工作，其它它时间可以以用来休闲闲享受，他他们事业已已相对稳定定，不需要要为了生意意或工作放放弃休息和和锻炼身体体的时间，，但又渴望望追求更高高层次事业业领域，只只是受固于于现状的发发展。29我们的消费费群目标消费群群文化层次次相对较高高，对生活活、事业、、消费的追追求已经相相当明确，，希望拥有有时代前沿沿的自由生生活方式，，城市广场场拥有来宾宾最前沿的的都市元素素与都市文文化内涵，，与目标消消费群的追追求理想不不谋而合。。30第二回合定位延展战31项目分析一、项目概概况发展商商：广西来来宾欲达房房地产开发发有限公司司项目位置：：位于柳南南高速公路路来宾出入入口东北角角。总用地面积积：128051.15平方方米总建筑面积积：300000平平方米二、项目地地盘解析1、项目东东面东临市政府府办公大楼楼，规划较较好，行政政中心。2、项目西西面西临隔绿带带与高速公公路相临，，环境优美美，道路宽宽敞。3、项目北北面北侧为规划划中的汽车车客运中心心，未来商商业价值凸凸现。4、项目南南面南侧为盘古古大道，道道路宽敞，，也是项目目的主景观观面32三、项目地地块SWOT分析优势：1、交通便便利，紧邻邻桂海高速速公路出口口，且周边边路网围绕绕四周2、开发商商已具有一一定知名度度、美誉度度，逐渐树树立品牌形形象3、来宾第第一高度，，高层领袖袖，既突出出现代风格格又包含中中国元素4、四星级级商务酒店店配套，带带给你星级级的享受5、紧邻规规划中汽车车客运站，，未来城市市交通枢纽纽，商业价价值凸显。。6、处于政政治、行政政办公、文文化、金融融中心区，，区域楼市市火热。7、总建筑筑300000平方方米大盘劣势项目地块处处于新城区区西北部，，目前周边边市政项目目及配套设设施建设尚尚未完成，，地段相对对较偏，距距离老城区区较远，不不利市场向向本项目延延伸和客户户认知。33市场威胁1、区域新新开发项目目和现有项项目后续开开发将产生生一定市场场竞争威胁胁。2、汽车客客运站、政政府区域规规划建设和和项目地块块周边路网网完成投入入使用时间不可预测测。3、政策具具有众多不不确定因素素。4、市场是是否认可29层高层层商务大厦厦及18层层高档住宅宅，开发存存在比较大大的风险。5、项目整整体推进控控制不力容容易导致营营销周期拉拉长，增加加推广成本本与难度。市场机会1、政府正正加大新区区建设力度度，路网建建设已初具具规模，其其他配套设设施业已提上日程，，正在加紧紧实施。2、尚无18层、29层高层层住宅，利利于抢占市市场，填补补市场空白白及提升企企业品牌形象。。3、区域市市场旺盛，，为项目顺顺利销售提提供机会4、区域已已立项项目目基本已入入市，多数数已进入销销售中后期期5、区域土土地稀缺性性及一路之之隔的华侨侨投资区快快速发展，，项目价值值凸显。6、来宾二二桥明年5月1日通通车，有效效拉动地块块价值，促促进区域快快速发展。。34项目定位一、本项目目的市场定定位：体现一个集集居住、商商务、酒店店、商业、、景观、休休闲于一体体的大型综综合社区。。城市CBD大型综合合社区属性定位的的延展：在城市新中中心，一个个大型的综综合建筑居居住区俨然然而生………35项目市场定定位诠释：：城市CBD——区位位高度，战战略空间，，代表着一一种区域高高度，占领领来宾市场场的第一空空间。代表着消费费者居住在在此，因城城市的发展展，而感到到自豪，居居住、生活活跟随着时时代发展的的脚步。代表着裕达达地产的势势力与决心心，谱写新新篇章。大型综合顶顶级社区———大型，，体现项目目总建筑300000平方米米的规模。。综合，即即体现项目目产品丰富富、多样化化。综合，，包含居住住、商务、、酒店、商商业、景观观、休闲娱娱乐于一体体的多功能能社区。顶顶级，29层建筑，，来宾第一一高度，来来宾城市地地标。36二、本项目目的形象定定位：城市门户行行政政核心政府为邻城市门户突出与区域域项目竞争争的区别、、突出本项项目的最大大地理优势势。站在政府的的高度、站站在城市的的高度，具具有一种大大气十足的的气迫、以以气迫压倒倒竞争对手手的姿态站站立于市场场。37三、客户定定位经过对来宾宾市房地产产市场的分分析、相关关项目的客客户分析、、项目地块块的专项调调查，在市市场定位的的统领下，，标向认为为项目的客客户群是这这样的：核心客户群群：平均年龄：：在32岁岁左右，主主要集中在在27-37岁，37-45和25-27的的占一部分分；家庭收入：：有较为稳稳定的中等等收入，自自有资金在在4万元以以上；社会地位：：机关单位位、投资客客、工薪阶阶层、经营营个体；居住区域：：来宾市区区为主，城城乡为辅。。置业需求：：首次置业业者、二次次置业以上上、过渡性性居家者、、有投资意意识者、商商务办公企业业；38重点客户群群一：平均年龄：：集中在27-37岁；家庭收入：：中等收入入，收入稳稳定，主要要集中在教教育、政府府机关、企企事业单位、服服务行业及及公务员等等，社会地位：：文化层次次相对较高高，对现代代都市生活活有较深的的认识；置业需求：：首次置业业者，能承承受首付，，希望改变变现有生活活方式，渴渴望成为有房一一族；重点客户群群二：平均年龄：：集中在37-47岁；家庭收入：：目前收入入较高，尊尊崇高尚消消费；社会地位：：多为企事事业单位管管理者；企企业领导者者；置业需求：：追求生活活舒适，享享受CBD居住区；；希望改善善办公环境境，提升企业形象象；39重点客户群群三：平均年龄：：不限；家庭收入：：投资为主主，自有资资金较多；；社会地位：：个体经营营为主；置业需求：：投资，寻寻求地段合合适且适宜宜脱手具投投资潜力的的物业；边缘客户群群：因本项项目品牌和和热销影响响，引发购购置本项目目的周边县县市人们等。。40第三回合专专案推推广战41如何开展这这场抢先战战？首先，，让我们进进行——战役扫描一、华侨投投资片区与新城区中中心仅一高高速公路之之隔，囤积积大量待开开发土地，，发展时机机尚未成熟，目目前市场吸吸引力不是是很大。42二、大地景景苑新区核心，，占据最优优地段，商商住大盘，，温州商业业街，天地地楼2007年10月交房，，住宅2008年5月交房。。目前多层层住宅推出出500套套，整体销销售率约为为70%。。10月均均有量加推推，多层住住宅全力发发力，进入入蓄客期，，为黄金周周的到来做做充分准备备，规划4栋16层层小高层，，2栋已批批准，预计计今年下半半年动工。。三、财富168紧邻大地景景苑，多层层商住盘，，一期B、、D栋均销销售率为70%，二二期A、C栋尚未动动工预约率率15%。。相对同区区域项目，，拥有一定定价格优势势，升值潜潜力较大。。项目地块块存在土地地纠纷，相相关证件不不齐，存在在一定投资资风险。43四、泰德花花苑紧邻大地景景苑，多层层商住盘，，一期4、、6号楼仅仅剩200平米以上上楼中楼，，二期2、、5号楼预预计将于10月开盘盘。未动工工的还有1、3号楼楼，3号楼楼基本内定定完成。五、金色家家园维林大道，，纯住宅，，多层基本本销售完毕毕，已树立立较好品牌牌形象。两两栋12层层的小高层层仅剩130平米以以上的四房房与楼中楼楼，目前售售价起步价价在1788元/平平米，均价价约在1800－1900元元/平米之之间。预计计12月28日另外外两栋高层层开盘，目目前不接受受预定。六、东盟国国际老城区与新新城区链接接点，商住住盘，天地地楼为主，，已销售至至三期，销销售率约70%。11月加推推2幢13层高的小小高层小户户型电梯洋洋房，房屋屋面积从40～120平方米米。仅有100多套套，量比较较少44七、丽景苑苑维林大道新新老城区结结合部，意意建一个大大型的图书书批发市场场。住宅5～8#基基本售完，，9＃销售售率约90%，10#、14#销售率率约30%，12#东西朝向向销售阻力力较大，A区两层的的骑楼天地地楼销售率率约80%，四层和和五层的骑骑楼天地楼楼销售率约约25%。。东面有四四栋7层商商住多层正正在建，一一二层为商商铺，两栋栋已封顶，，两栋建至至五层。主主要户型为为精品三房房与两房，，三房基本本抢购一空空，只剩两两方两厅、、一房一厅厅及单间配配套。八、财富新新城本项目北面面，多层商商住盘，意意开发农产产品综合批批发市场，，住宅小户户型为主，，紧凑型小小三房为主主，约占60%，两两房一厅、、一房一厅厅、两房一一厅加亲子子房为辅，，预计10月开盘。。45扫描分析▲区域楼市市火热，绝绝大多数为为商住盘，，商业销售售看好，住住宅销售均均比较理想想。新推的项目目中只有少少量的小高高层，各开开发商都在在探试市场场接受度，，电梯洋房房逐步渗透市市场，真正正的小高层层、高层时时代尚未到到来。▲区域商业业开发相对对饱和，但但项目商业业优势得天天独厚，建建议临汽车车站面多规规划商业。▲多层热卖卖，项目多多层均存在在一定的亮亮点（简约约中式、半半围合式、、精品复式），项目目多层住宅宅顺利销售售不成问题题。▲市场高层层住宅尚为为空白，小小高层开始始受市场接接受，市场场发展到了了一定的成成熟度。为项目目高层的突突破提供有有力的铺垫垫。从以上的扫扫描分析，，我们要从从中吸取其其经验，找找准本项目目的最佳切切入点………46故——本项目应该该从品牌的的战略高度度、推广的的软硬件相相互结合、、长期的推推广延续主主题、针对对性的推广广手段及方方式方法来来实现推广广带来的利利益最大化化。因此——我们得出如如下的攻击击策略………47品牌攻击战战品牌推广建建议——一、挑战与与形势分析析A、2007年给来来宾楼市带带来机遇与与挑战，使使房地产市市场将进一一步规范化B、个人购购房成为市市场消费的的主体，促促使开发商商提供高质质素、服务务完善的楼楼盘。通过过激烈的市市场竞争，，实现优胜胜劣汰，逐逐渐形成有有实力的大公司，大大品牌将会脱颖而而出，成为为房地产开开发主流，，实现规模模经营。C、随政策策法规的健健全、市场场的规范、、市民观念念的转变、、信息的丰丰富，来宾宾房地产市市场将进一一步繁荣。。D、消费市市场日趋理理性、成熟熟、楼盘设设计、配套套、周边环环境乃至科科技含量越越来越为购购房者关注注。从以上几点点，得出结结论：开发商的实实力、品牌牌和开发楼楼盘品牌概概念将成为为该区域竞竞争优势。。48二、来宾房房地产企业业品牌比较较分析目前来宾市市房地产企企业较知的的有“东达达地产”、、“银宇地地产”、““丽丰地产产”、“裕裕达地产””、“大地地地产”、、“红河地地产”等等等，但品牌牌之间其知知名度也不不一样。总体来说，，来宾市房房地产企业业品牌不多多，而且在在品牌建设设还存在着着几个问题题，一是缺缺乏品牌经经营意识，，不少房地地产企业还还停留在产产品观念上上，认为品品牌建设费费力费钱，，对品牌建建设没有引引起重视；；二是品牌牌经营缺乏乏整体规划划，有些房房地产企业业在品牌建建设过程中中做过一些些努力，但但往往是想想到什么做做什么，没没有全面系系统的品牌牌规划。49三、裕达品品牌建议唱响怎样的的企业品牌牌？（1）裕达达的品牌远远景为城市建设设服务，为为改善居民民居住条件件服务，为为来宾市现现代化服务务，我们不不断增强实实力、创新新思维，为为消费者带带来信心保保障，保持持在房地产产业的领先先地位。（2）裕达的的品牌描写有责任感、使使命感，务实实、创新、诚诚实稳重又充充满活力，具具有雄厚的经经济实力及较较高的文化修修养，荣获多多项资质，富富有情趣，热热情洋溢。在在社会中，平平易近人，能能顾及各个层层面的需求；；作为家庭庭成员，他可可靠、亲切，，是个可托付付终生的人。。50（3）裕达的的服务形象房子对有些消消费者是一辈辈子的事，所所以期望得到到最充分的保保障。社会在不断进进步、发展快快，消费者期期望发展商提提供的利益和和服务都能跟跟得上时代，，并且一直陪陪伴他们。裕达将会长久久地伴随着消消费者，不断断地为他们提提供优质生活活，做“天长长地久”的服服务工程。（4）提升企企业品牌的目目的提升裕达地产产品牌的良好好社会形象。。企业品牌的提提升，帮助增增强裕达属下下楼盘在消费费者心目中的的认同感，带带动销售。希望将来开发发商成为吸引引消费者看房房的重要因素素。51（5）裕达品品牌提升的几几种方式建议议1、完善品牌牌建设组织保保障2、制定品牌牌建设规划3、VI手册册设计及制作作4、企业核心心价值观塑造造5、创建学习习型组织活动动6、公司员工工熟知、熟记记品牌理念7、制定公司司《裕达品牌牌视觉识别标准手册》8、建立一套套保证顾客满满意的全过程程管理体系9、整合和完完善品牌支撑撑体系，形成成品牌目标管理理体系10、输出品品牌管理11、加强品品牌宣传、品品牌维护52核心攻击战推广主题策略略——1、推广案名名“裕达·城市市广场”裕达，带出开开发商品牌，，立足点是站站在了打造企企业品牌的高高度。城市广广场，即裕达达房开在来宾宾开发继裕达达华庭之后的的第二个房地地产项目，是是一种全新都都市生活，是是项目属性与与市场需求结结合点，代表表着城市发展展的高度；敢敢于挑战，创创造巅峰，勇勇于承担社会会责任，肩负负来宾地产领领袖使命，裕裕达带着清晰晰鲜明的新城城市主义理念念，去开发楼楼盘。53组团推广案名名：A区多层推广广案名：城市花园B区高层推广广案名：城市地王C区小高层推推广案名：城市尚都组团案名在总总案名“城市市广场”的延延伸下，以““城市”作为为延伸的主题题，分别针对对不同产品，，提出相对应应的名称。““花园”在市市民的心理，，多为多层住住宅区，且小小区绿化好，，以花园名案案，赢得市民民的认可。故故，A区的多多层案名建议议用“城市花花园”；而C区是小高层层住宅，故，，案名建议以以“城市尚都都”。尚，高高尚，崇尚，，有生活的品品质感。同时时也有高高在在上的寓意。。B区为高层层商务酒店，，故，案名建建议用“城市市地王”，以以王者之气，，霸占来宾建建筑第一高度度。542、推广主题题在资讯的海洋洋里，要让消消费者记住你你的品牌，惟惟有可联想的的东西。居住住文化为品牌牌赋予了附加加值。因文化化认同而选择择品牌。因此此，我们提出出了贯穿全年年的推广主题题：裕达·城市广广场——城市门户行行政核心心主线——感动动城市感感动生活感动城市：通过提升裕达达的地产品牌牌，让品牌在在市场上增强强影响力，让让品牌深入大大众，深入人人心，感动每每一个消费者者，感动整个个城市。感动生活：“裕达·城市市广场”，裕裕达开发的第第二个项目，，消费者在感感动裕达品牌牌的同时，居居住在由裕达达开发的社区区里，生活无无比舒畅、愉愉快，感动这这里的生活。。“感动”则分别代表了了两层含义，，“感”可引引申出“感觉觉”、“感受受”、“感悟悟”等不同含含义，我们将将这些作为不不同阶段的推推广主题。而而“动”字则则贯穿于全年年推广始终，，引申出“项目动起来”（项目开工工）、“生活动起来”、“动感都市”（“生活””作为实质化化的推广方向向成为引导的的推广主线））。55推广主线延展展——第一阶段：““裕达·城市市广场”———感动城市，，感动生活第二阶段：““裕达·城市市广场”———感动城市，，感觉生活第三阶段：““裕达·城市市广场”———感动城市，，感受生活第四阶段：““裕达·城市市广场”———感动城市，，感悟生活核心攻击渗透透从大到小，逐逐步深入生活活56“裕达·城市市广场”的表表现原则———第一个原则，，以新城市主主义生活观点点与受众沟通通；第二个原则，，为受众留下下足够的想象象空间；第三个原则，，有文化味和和审美价值；；第四个原则，，细节的雕琢琢。57标向结合项目目地理位置实实际、市场情情况以及来宾宾房地产广告告情况，提出出“裕达·城城市广场”推推广方案，以以活动为主要要推广手段，，结合各种媒媒介进行全方方位的、有针针对性宣传，，以达到利用用较少的推广广成本，实现现较大社会影影响力，最大大化提高项目目知名度和美美誉度，实现现最终的完成成销售。58整合策略：品品牌营销＋产产品特征＋阶阶层语境＋竞竞争力战术“品牌营销””抓住要害，，解决认知不足足“产品特征””利益驱动，，实际利益“阶层语境””分众传播，，强化传播效果果“竞争力战术术”真正实现现目标的连续不断的的攻击力策略核心59策略解析：通过由品牌高高度创造产品品特征，再由由阶层语境和和竞争力战术术贯彻实施。。让整合策略略具备“指导导产品方向，，实现品牌理理想”的真正正策略组合方方式，最终终结果就是对对细分后的目目标市场实现现由物质到精精神层面的全全方位整合打打击。这个整合行销销链上的重要要环节是：开发商必须将将产品、环境境构建起来；；产品要给业业主以实惠，，因为“再富富有的人也追追求物超所值值的心理”，，全方位的关关注客户的需需求。意识形态（海海报、户外等等）——“震震撼”你；现场环境（现现场包装）———“打击””你；依靠实惠（物物超所值）———“诱惑””你；全方位、多层层面地进行精精神和利益的的双重打击（（沟通）。60全程推广主题题：城市门户行行政核心全程推广主线线：感动城市感感动生活“形象推广””与“产品推推广”两条主主线并行自信力产品力树立品牌形象完成销售任务全程推广主线：“感动城市感动生活”推广主线61推广线路1（（形象推广———自信力））：结合项目卖点点，以活动作作为主要表现现形式，形成成宣传系列，，以提升品牌牌形象入手，，最终推动销销售，促进销销售任务的完完成。推广线路2（（产品推广———产品力））：依据不同节点点的销售任务务，以海报、、户外宣传作作为主要表现现形式，结合合产品自身特特色，针对各各阶段销售所所面临的问题题展开宣传推推广，最终完完成产品的销销售目标。62“高层领袖””卖点：来宾，一个新新兴城市，正正处于城市建建设高速发展展时期，高层层建筑尚未出出现，项目规规划中的29层商务大厦厦将作为城市市发展标志性性建筑，引领领高层时代的的到来。如何何正确挖掘这这一卖点，将将有利于提升升项目及开发发商形象，利利于本案的后后期销售“四星级酒店店”卖点：来宾目前尚无无三星级以上上的星级酒店店，项目规划划中的四星级级高档商务酒酒店，又是在在另一领域中中创造领袖地地位，步步彰彰显实力。这这也将是在贯贯穿整个推广广过程中的又又一鼎力卖点点，将有效奠奠基项目定位位。核心攻击的火火力点卖点分析———63“新城市主义义”卖点：以人为本，强强调混合土地地用途，并以以公共交通为为规划原则。。力图使现代代生活的各个个部分成为一一个整体，即即居住、工作作、商业和娱娱乐设施结合合在一起，成成为一种紧凑凑的、适宜步步行的、功能能混合的新型型社区。减少少对小车的依依赖程度和相相关开支，减减少空气污染染，别具匠心心的邻里特征征和个性，避避免景观像复复制品似的到到处出现。超超前的设计理理念营造一种种全新而又符符合现代人居居生活，是竞竞争对手无法法比拟的，是是项目生活文文化的重点。。“开发商实力力”卖点：裕达第一项目目已建立起来来的良好品牌牌形象将进一一步升华。总总部位于广州州，拥有四个个一级资质、、一个二级资资质、一个三三级资质，项项目遍布全国国的实力开发发商，将是我我们项目优秀秀品质的有力力保障，也是是消费者关注注所在。核心攻击的火火力点卖点分析———64“区位”卖点点：项目位于新城城区政治、文文化、金融、、居住中心区区，来宾最热热门的房地产产板块，大众众关注度高。。同时处于来来宾门户、紧紧靠汽车站总总，项目将作作为来宾献给给世界的城市市名片，未来来的城市发展展，给项目奠奠定了巨大的的潜力。“产品”卖点点：项目将开创来来宾首个精品品复式住宅以以及简约中式式突出现代风风格包含中国国元素等等，，产品类型丰丰富、多样化化，为消费者者提供了最大大化的选择空空间。以上本案的多多个卖点，其其中任一卖点点单独亦能支支撑起本案，，但我们要做做的是将这些些卖点进行深深化并分阶段段的推出，同同时结合各阶阶段销售目标标来进行“有有效的整合””。要以“最最有效”的途途径来发挥出出这些卖点的的特色，并通通过宣传手段段来提升本案案的附加价值值。核心攻击的火火力点卖点分析———65“线”与“点点””的组组合合我们们首首先先推推出出““感动动城城市市感感动动生生活活”来来作作为为全全程程的的推推广广主主线线。。然然后后依依据据不不同同的的销销售售节节点点，，将将全全程程划划分分为为四四个个不不同同的的推推广广阶阶段段，，各各阶阶段段要要以以项项目目卖卖点点作作为为支支撑撑，，最最终终形形成成一一条条完完整整的的推推广广脉脉络络，，同同时时配配以以活活动动来来作作为为主主要要的的宣宣传传方方式式，，最最终终完完成成促促进进销销售售的的推推广广任任务务。。其其各各阶阶段段推推广广主主题题如如下下图图所所示示：：感动城市感动生活城市CBD感动生活（10-11月，入市期）感觉生活（12-2月，强销期）感受生活（3-4月，持销期）都市景观都市享受产品文化生活主义品味产品健康产品感悟生活（5-6月，保温期）投资升值潜力地域发展潜力产品66分阶阶段段攻攻击击策策略略第一阶段——“感动城市，感动生活”形象推广主题“裕达·城市广场”——“感动城市感动生活”阶段目标在10-11月份，推出全程推广主题“感动城市感动生活”，并以此来引领全程的推广宣传活动。造势活动建议活动（一）活动主题：2007，城市CBD—“造城展“——城市报影展——城市CBD发展图片展示活动目的：1、彰显项目定位，引领来宾都市发展潮流；2、有利于树立开发商形象、聚集人气、赢得客户良好的口碑，以利用口碑宣传为后期积累更多有效客户；建议活动（二）活动主题：星级服务大擂台---“星级服务月”活动目的：1、彰显项目开发商实力与打造城市CBD决心及责任感，体现服务品质；2、有利于树立开发商形象、聚集人气、赢得客户良好的口碑，以利用口碑宣传为后期积累更多有效客户；时间间安安排排：：2007年年10-11月月（（待待定定））67阶段段媒媒介介组组合合“裕达·城市广场”360度媒体策略户外外电视视DM公关关活活动动车体体网络络销售售部部、、现现场场包包装装68分阶阶段段攻攻击击策策略略第二阶段——“感动城市，感觉生活”形象推广主题“裕达·城市广场”——“感动城市感觉生活”阶段目标本阶段以“新城市主义”、“产品”二个卖点分别支撑形象主线和产品主线的推广，以活动作为形象主线的推广手段、以户外、DM等配合销售来促进产品销售。从而做到对““裕达·城市广场”，感动城市，感觉生活”这一阶段性推广主题的有效支撑。造势活动建议活动（一）活动主题：都市新城市主义宣传活动——“裕达·城市广场”新生活理念系列一：“城市环保宣传之星”——全城长跑健身运动活动目的：1、借助媒体力量，推出“新城市主义”概念2、结合“新城市主义”卖点，烘托本阶段“感觉生活”的推广主题。3、使客户亲身体验“新城市主义”的感受，变想象为实践，通过真实的参与互动，促进销售。建议活动（二）活动主题：裕达·城市广场新生活理念——都市新城市主义系列宣传活动系列二：“最佳邻里”——文艺评选大赛活动目的：1、利用现场场地、设施举办休闲运动及娱乐活动，通过现场活动中邻里亲和性的体现，更加突出社区良好的自然环境和居住环境。时间间安安排排：：2007年年12-2008年年2月月（（待待定定））69阶段段媒媒介介组组合合“裕达·城市广场”360度媒体策略短信信户外外外展展公关关活活动动车体体DM网络络70分阶阶段段攻攻击击策策略略第三阶段——“感动城市，感受生活”形象推广主题“裕达·城市广场”“感动城市感受生活”阶段目标1、本阶段的推广目标将仍然沿袭“生活”这一围绕全程的推广主线，对上一阶段的“感觉生活”进行升级，使客户从感官上的了解程度升级到“感受”程度。2、推出“文化”、“品味”、“产品”三个卖点，并将这三个卖点有效的进行相互组合，以此来支撑““裕达·城市广场”——感动城市，感受生活”这一阶段性推广主题。造势活动建议活动：活动主题：品味生活类活动——都市演绎文化艺术节活动目的：1、于现场开展以“都市表演”为主题的艺术节活动，利用媒体宣传提升项目生活形象与文化艺术品味。2、结合“品味”卖点，烘托本阶段“感受生活”推广主题。时间间安安排排：：2008年年3-4月月（（待待定定））71阶段段媒媒介介组组合合“裕达·城市广场”360度媒体策略短信信户外外外展展公关关活活动动车体体DM网络络72分阶阶段段攻攻击击策策略略第四阶段——“感动城市，感悟生活”形象推广主题“裕达·城市广场”“感动城市感悟生活”阶段目标1、本阶段的推广目标依然沿袭“生活”这一全程推广主线，并在上一阶段推广主题“感受生活”的基础上再次升级，使其提升到“感悟生活”的程度。2、以“产品”、“投资升值角度”、“地域发展潜力”三个卖点，对本阶段推广主题进行有效支撑。造势活动公关活动（一）活动主题：答谢业主联谊大会活动目的：利用节日契机与活动扩大社会影响力公关活动（二）活动主题：不同目标客群联谊活动活动目的：1、针对不同的目标客群，开展各类联谊活动2、提高目标客群对本案的了解，展示未来发展潜力，营造生活乐趣时间间安安排排：：2008年年5-6月月（（待待定定））73阶段段媒媒介介组组合合“裕达·城市广场”360度媒体策略户外外电视视外展展公关关活活动动车体体网络络DM74“裕裕达达··城城市市广广场场””感感想想随着着城城市市扩扩大大化化时时代代的的到到来来，，来来宾宾将将重重新新建建立立自自己己的的自自豪豪与与荣荣光光，，新新城城市市梦梦想想格格外外激激扬扬。。““裕裕达达··城城市市广广场场””，，同同步步城城市市梦梦想想，，站站在在城城市市的的高高度度思思考考建建筑筑，，站站在在历历史史的的角角度度规规划划未未来来，，以以开开放放前前瞻瞻的的视视野野，，奠奠基基来来宾宾未未来来CBD，，打打造造来来宾宾腾腾飞飞的的心心脏脏。。什么么是是““裕裕达达··城城市市广广场场””？？来宾宾城城市市新新中中心心CBD奠奠基基巨巨作作来宾宾城城市市门门户户行行政政核核心心城市大型型综合社社区星星级级顶尖配配置国际大师师作品新新城市市地标未来核心心区域交交通便便捷通达达稀缺自然然资源标标识城城市景观观75文案主题题表现：：文案主题题1：城城市门户户行行政核心心文案主题题2：来来宾高层层时代来来临！文案主题题3：城城市地标标谁谁与争峰峰文案主题题4：星星级配套套为为我独尊尊76第四回合合视视觉表现现战77LOGO方案一一：787980818283848586LOGO方案二二：8788899091LOGO方案三三：9293949596979899LOGO方案四四：100101102103LOGO方案五五：104105106107108LOGO方案六六：109LOGO方案七七：110LOGO方案八八：111LOGO方案九九：112LOGO方案十十：113本次提案案结束，，望指正正！1149、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白