某号地市场定位报告

津南5号地市场定位报告天津永泰2007年9月说明自公司2007年6月拍卖获得津南5号地以来,天津公司市场部及规划部经过对市场及产品的研究,确立了项目的市场定位报告,请集团公司各位领导审核批复。一、初步研究1、区域研究津南地位津南处于天津城区及滨海新区两个密集城市区的中间；由于产业导入滞后于周边地区及政府运作等原因，一直没有获得充分的发展，在环城四区中处于落后位置。经济结构从各产业的比重及发展趋势可以看出,第二产业的比例最大且比重迅速增加,其产业发展正处于跃升期;津南经济总体上尚处于工业化进程中。国家对天津的定位是第二产业为城市主导产业.但由于津南所处的位置,它没有获得政府对于该地区第二产业的足够支持,而是通过自我循环和自然的发展到了目前这个阶段.经济增长状况从最近几年的统计情况来看，津南的经济呈现稳步递增的趋势，但无论其规模还是发展速度在天津所处的地位较低。人口组成津南区总人口39万人，其中农业人口28万人，非农业人口11万人。咸水沽镇从量上明显优于其他镇，除咸水沽镇外其余各镇农业人口均多于非农业人口。男女比例基本持平，家庭人口平均为2.78。行业收入构成津南的行业收入主体是公共事业及政府单位，整个区域的年纳税收入平均在20000—25000元之间。文化特点葛沽历史上上曾有九桥桥十八庙之之胜，有两两座庙曾受受清圣祖康康熙皇帝御御赐额联。。葛沽地区区的”妈祖祖文化”根根基深厚小站文化底底蕴——近近代北洋水水师发祥地地津南区近代代有显赫的的历史和特特殊的文化化传乘，但但其文化缺缺乏根性,文化认认同度和凝凝聚力均不不高。天津72““沽”，以以近代漕运运发展起来来的天津““沽”文化化，是城市市的起源所所在津南印象距两大城市市区均距离离较远，目目前无法受受到城市发发展的带动动作用。天津较不发发达的近郊郊区之一；；经济结构以以工业为主主，还没有有进入以服服务经济为为主的现代代阶段。农业人口占占主体，达达2/3，但GDP贡献度仅占占3%,大量富余人人口进入周周边企业打打工,有一定的支支付能力。。目前区域面面临的主要要是城市化化问题。人口规模较较小，非农农人口仅11万，咸水沽沽镇人口仅仅4万，需求规规模非常有有限。文化缺乏根根性，没有有心理认同同感。市场区域分分布津南的居住住市场规律律性非常明明显。由于明显的的区域中心心集聚作用用，咸水沽沽周边四镇镇的商品房房开发量极极其稀少。。与区中心的的距离相对对较远，经经济又相对对发达，葛葛沽与小站站的商品房房市场基本本自成中心心，均有一一定规模的的住宅开发发；双港及八里里台因区位位关系处于于市区和区区域的双重重影响下，，有可能因因价格杠杆杆作用挤压压到区域市市场中。板块特征北侧与空港港题材的东丽湖组团团相接；东侧侧与开发区板块块相望；西南南侧与西青组团遥相呼应；；西侧与外环线组团团相接咸水沽组团团与周边板板块相比有有明显的特特征：相对独立，，半封闭；；与其他板板块距离都都在10公里以上，，联动较小小，受整体体市场影响响较小；无显著题材材，没有共共同的价值值特征，只只有区位特特征。受外外部市场关关注较小，，诉求范围围也较窄。。板块无论论从规模模还是项项目个数数与其他他板块相相较均处处于相对对弱势地地位。是唯一市市镇中心心的集聚聚形成的的板块区域供需需分析由右侧统统计数据据得出曲线线分析图图区域市场场需求的的增长稳稳定，供供应的人人为放量量造成市市场的压压力急剧剧放大，，新增供供应量达达100万平米米,而区区域市场场年消化化量仅有有40万万平米左左右,项项目竞争争面临严严重竞争争。市场供应应趋势研研究在04年年以前,市场上上多层产产品为主主流,土土地的的利用率率不高,由于于土地供供应的高高峰在03-04年形形成了经经济的超超速发展展,同时时经济的的发展也也带动了了房地产产需求的的快速提提升;需求与供供应的错错位造成成了需求求的跳跃跃式发展展由于津南南组团与与其他组组团的需需求状态态的错位位和竞争争水平的的低强度度,造成成了市场场供应的的错位,使该区区域需求求从多层层直接跳跳跃到了了高板、、小高板板时代；；04年以以后到目目前的产产品供应应类型介介于多层层与高板板之间，，随着经经济的发发展，土土地利用用效率的的提高使使住宅向向高层化化发展的的趋势明明显。随着土地地成本的的提高，，楼面价价也水涨涨船高，，迫于经经济压力力，消费费群体趋趋向于更更理智的的选择住住宅类型型。随着土地地利用率率的进一一步提高高，需求求与供应应的错位位趋势将将越来越越明显区域消化化量分析析06年的的销售冠冠军为博博雅名邸邸，7万万平方米米区域新开盘项项目第一一年平均均销售额额为4.1万平平米2、开发发节奏建建议综合我项项目的特特点及节节奏,项项目开发发节奏建建议确定定为:分3个营营销季销销售：第一季开开发面积积控制在在5万平平米以内内,略高高于市场场接受新新盘的流流量，由由于处于于市场的的需求空空挡，销销量基本本可以保保证。第二年的的开发量量应在5-6万万平米左左右,正正常的市市场消化化量,面面临较多多的竞争争第三年的的开发量量在3-4万平平米左右右,市场场对项目目基本认认可，是是攫取利利润的最最佳时机机区域价格格增长幅幅度研判判目前咸水水沽在售售项目价价格的年年平均增增长率在在8%左左右项目的销销售价格格预期目目标增幅幅建议保保持在10%每每年的速速度3、开盘盘初期价价格判断断目前多层层产品销销售均价价在4700元元/高层层产品在在4600/洋洋房在4900元/商商业在8000元，如果开盘盘能在2008年5月月，周边边高层产产品的售售价应在在5100元/平米；；项目的开开盘价应应在5300元元/平米米以上；；如果开盘盘能在2008年10月，周周边高层层产品的的售价应应在5304元元/平米米；项目的开开盘价应应在5500元元/平米米以上；；市场宏观观评价区域市场场的吸纳纳能力有有限,市市场面临临过度开开发的潜潜在问题题组团无显显著题材材，辐射射力不足足，成长长动力相相对不足足。组团的区区域集中中度很高高，相对对封闭，，市场关关注度较较小。组团相对对独立，，与周边边组团距距离均较较远，受受整体市市场带动动影响较较小。市场供应应与需求求之间存存在错位位，而且且未来将将进一步步加大。。需求在逐逐步释放放，市场场竞争逐逐步加剧剧.初步结论论咸水沽镇镇作为区区首府所所在地，，会聚了了津南所所有的政政府及行行政事业业单位，，同时也也是区域域内企业业的总部部所在。。是津南南区的政政治、经经济、文文化、生生活中心心，是典典型的市市镇中心心；项目所在在板快是是典型的的以市镇镇中心为为主题的的区域板板快，作作为津南南的区域域中心，，项目的的客户范范围仅限限于咸水水沽镇及及周边辐辐射镇区区，不具具备吸引引外来人人口的能能力。处于快速速城市化化的进程程中，渴渴望城市市生活是是市镇中中心居民民的典型型需求特特征。2、自身身因素分分析区位因素素项目周边边有成熟熟的居住住配套氛氛围；北临老海海河有较较为丰富富的自然然景观条条件，有有利于建建造出中中高品质质的居住住社区。。南临津沽沽路,是津南的的主干路路，距离离商业氛氛围浓郁郁的镇中中心区距距离不远远。位于咸水水沽核心心地块，，有一定定的集聚聚力和市市场号召召力市镇中心心区成本因素素项目的综综合成本本已达5480元/M2,而而目前的的市场售售价不足足4600元/M2，，成本负负担较大大，不具具备和现现有项目目进行价价格竞争争的条件件

面积

面积单价费用（万元）土地取得拆迁补偿费用（还迁房建设费用+前期支出费用）

14708.3土地挂牌底价

124918150.0015120.0土地契税及交易手续费

4001200.00544.3土地整合费用

128919

15664.3拆迁实际超出部分

7680.5小计土地取得费用

1810.8123344.8建设投资开发前期准备费

128919127.721646.6主体建筑安装工程费

1289191947.1225102.1红线内配套费

128919473.8056108.2非营业性公建配套（含物业维修基金）

128919144.4021861.6开发间接费

128919671.9318662.5小计直接成本

1289193364.9843381.0小计直接成本合计成本（不含税费）

5175.7966725.8税费营业税、增值税

302.53899.8合计单方成本

5478.370625.6规划因素素项目位于于津南首首府的主主街上；；容积率达达到2.9，做做高端项项目的难难度较大大.商品房面面积仅13万平平方米，，规模较较小,不不具备大大区域范范围内的的辐射力力.是典典型的区区域项目目.出让面积90.7建筑面积175384回迁面积48000商品房面积127384容积率2.9商业最大比例17.89%自身制约约因素综综述是我司在在天津的的第一个个项目，，与政府府及各级级部门的的关系均均为初建建，对该该地域还还不够了了解，在在成本控控制和费费用减免免上基本本没什么么优势。。成本折减减余地较较小,综综合成本本已经高高于目前前市场价价格，赢赢利主要要是政府府预期市市场价和和实际市市场价的的溢价，，降低成成本面对对低端客客户的可可能性基基本没有有,只能能定位于于面对中中高端客客户，因因此项目目的操作作是成败败的关键键。项目的规规模和容容积率限限定了项项目的诉诉求范围围只能关关注于咸咸水沽组组团区域域内。距离市镇镇中心有有一定距距离，但但由于有有主干道道联通，，且有独独特的老老海河景景观资源源，具有有“闹中中取静””的素质质，是作作中高档档楼盘的的典型地地块。初步定位位面向咸水水沽组团团内购房房群体的的区域诉求求的面向中端端或者高高端客户户的市镇中心项目目二、区域竞争争环境研究区域在售项目目描述目前区域在售售项目多处于于销售尾期或或销售空挡期期，其中米兰阳光光、爱丁堡、、水岸华庭、、博雅名邸为为外来开发商商，其余多为为本地开发商商；新增供应量目目前来看基本本是本次招拍拍挂土地。区域项目目前前多以强调各各自特色，形形成产品的差差异化进行竞竞争。米兰阳光景明花园博雅名邸爱丁堡惠丰小区水岸华庭博雅名邸总建筑面积11万平米，，容积率1.5。采用现代主义义风格；由14栋框架板板式小高层组组成。小区绿化由2个景观节点点，并由水系系连接。户型前期由110~150平米的2，3居组成成，一梯两户户。开盘1年卖了了400套左左右；户型没没有特点。后期开发的90-106的2居、3居，销售非非常顺畅，2个月卖了200多套；；目前售价均价价4600元元/平米目前处于尾盘盘状态,仅剩剩10几套米兰阳光总建筑面积40万平方米，容容积率1.0，设计户数3300余户。花园由砖混结结构的四至五五层洋楼和三三层联排别墅墅组成。一期期共有18幢花园洋房和和14幢联排别墅；；二期为四层层半的花园洋洋房，所有户户型均为一梯梯两户。采用现代主义义的建筑风格格，外檐为涂涂料、瓷砖相相结合。目前,别墅售价6700元/平米,洋房4900元/平米。为津南唯一的的别墅洋房项项目，被认为为是当地最贵贵的项目，属属于“抗价格格”的项目平均1个月卖10-20套；目前已售15万平米左右,下一期准备进进行小高层的的开发爱丁堡为7栋点式住住宅和7排多多层住宅，总总建筑面积约约为6.9万万平方米，容容积率1.44。基本由两居室室和三居室房房型组成，两两居室面积区区间为107~126，，三居室面积积区间为130~150，相同房型型有错层和平平层的不同产产品分类。采用欧式简约约主义的建筑筑风格。项目倡导的是是|“大户型型时代”,销销售速度很慢慢,多层售价4100-4800元/平平米高层售价4200-4700元/平平米目前成交速度度基本30套套/月目前处于尾盘盘状态,仅余余60余套水岸华庭总建筑面积90000平平米，建筑以以5层多层为为主，欧式建建筑风格从2003开开始销售，目目前还剩30000平米米，由于资金金实力原因，，一直处于慢慢速销售状态态。在销售许可证证具备的前提提下，平均40套左右/月目前销售均价价4900元元/平米总建面16万平米，其中中商品房部分分11万平米左右。。目前二期蓝色色乐章已基本本售罄。目前剩余一栋栋商住公寓楼楼作为三期，，执行90-70标准;总建面在3万平米左右。。上市时间不不确定。销售价格在4300元/平米建筑类型以多多层、小高层层为主。景明花园市场供应特点点项目竞争正逐逐渐从区位竞竞争转向规模模和产品层面面的中度竞争争在售项目销售售速度普遍偏偏慢，市场有有效需求相对对不足区域项目的规规模普遍偏小小，产品的品品质感均较差差项目之间采用用共同做势的的合作方式，，没有形成充充分竞争区域内没有标标志性项目，，各项目质素素都不足以引引领市场项目的供给仅仅建立在初步步的产品基本本面上,而没有达到产产品附加值供供给阶段潜在竞争对手手比较分析3号地本案4号地米兰阳光景明花园水岸华庭2008年在在项目开始销销售阶段，新新开工项目预预计是3，4号地项目，，续开工项目目为水岸华庭庭、景明花园园、米兰阳光光三个项目米兰阳光为别墅及洋房房产品,低容容积率，与项项目的客户区区间不同。其与项目的竞竞争优势为土土地成本、容容积率、产品品形式水岸华庭其产品为5层层多层住宅，，供应产品为为中小户型产产品；其与项目的竞竞争优势为价价格、容积率率、政府关系系其相对于项目目的劣势为规规划、营销、、相对区位3号地在规模上与项项目比较有优优势，成本比比项目略高；；在景观等资资源上比项目目稍差，开发发商为本地开开发商。其与项目的竞竞争优势为规规模、政府的的关系、配套套和产品类型型的丰富性上上。地块出让面积（亩）建筑面积（平米）容积率商业比例03地块132.33100003.516：843.5的容积积率使其必然然是高层产品品的组合；作为在本地有有一定基础的的开发商，其其对市场的了了解和资金的的问题极有可可能导致其慢慢速开发销售售，通过价格格的上涨补充充随时间增加加的成本。其31万的建建筑规模使其其面对的必然然是多阶层的的消费者。相对市镇中心心的位置将有有可能较大规规模的建筑商商业设施，其其住宅也应是是商业氛围较较农的4号地在规模上与项项目比较有优优势，成本比比项目略高；；在景观等资资源上与项目目基本相同，，开发商20冶为建筑企业业。其与项目的竞竞争优势在规规模、成本的的控制、配套套和产品类型型的丰富性上上。地块出让面积（亩）建筑面积（平米）容积率商业比例04地块2774618482.522：78作为津南地区区的大企业（（20冶）之之一，其巨大大的市场消费费量一直是本本区域开发商商的主要客户户群，其地产产项目的开发发预示着津南南一大主力购购房群体的丧丧失；2.5的容积积率，使项目目在产品组合合上的优势能能够充分发挥挥；中心的相对较较近以及背靠靠老海河的自自然景观优势势使其可以称称得上是津南南最具有竞争争优势的项目目9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:09:27PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/52023/1/505January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:09:27PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。05一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/52023/1/505January202317