某商贸城项目营销思路方案

惠水商贸城项目营销思路方案惠水商贸城项目营销思路方案目录1项目整体定位2项目SWOT分析、各业态经营量化3业态区域划分及平面布局4客户分析5经营模式和竞争优劣势6项目营销模式、营销节奏建议项目整体定位惠水概况惠水县位于贵州省中南部，北邻贵阳，西及安顺，县域东西宽72公里，南北长68公里，少数民族占58%。惠水自五代起设南宁州，宋代置“八番”地，明代建程番府，定番府，自今已有一千余年的历史。世居在这块土地上的汉，布依，苗，毛南，壮，彝，水，回等民族，经世代开发，将惠水建设成为贵州著名的稻粟之地，桔果之乡。惠水县属贵州省黔南布依族苗族自治州，位于苗岭山地南侧，地跨东经106°22′～107°06′，北纬25°41′～26°18′。面积2470平方公里，东接平塘，西连长顺，南邻罗甸，北与贵阳、龙里相壤。辖8个镇，17个乡，9个居民委员会，201个村民委员会。县城面积5.8平方公里。总人口46万人。其中，非农业人口3.59万人，少数民族人口24.9万人，居住着汉、布依、苗、回、壮、侗、水等18个民族，人口较多的少数民族有布依族、苗族。1998年经国务院批准为对外开放县。县城常驻人口（）万。项目整体定位惠水概况项目整体定位惠水交通贵惠高速公路起于贵阳绕城高速公路南环线扬眉堡，终点位于惠水县和平镇新庄村杉木寨后山。为双向6车道，全长约40公里，设计时速每小时100公里，路基宽33.5米，是目前全省等级最高的高速公路之一。其沿线串联了青岩古镇、黄上河谷漂流、涟江田园风光、百鸟河等风景区，共有收费站4个，服务区与停车区共1个，其建筑风格极具地方民族气息。从贵阳到惠水约半个小时。项目整体定位惠水经济1、惠水县将融入贵阳及贵安新区城市经济圈，密切关注贵阳的发展动向，研究贵阳，学习贵阳，借力贵阳，融入贵阳，及时认真分析贵阳及贵安新区十二五规划、市场需求、产业转移以及区域经济发展等优势、劣势和发展趋势，寻找融入贵阳的结合点。2、作为《贵州省黔中经济区核心区空间发展战略规划》中的33个县级行政单元，且被列入黔中经济区核心区范围的20个县市之一的惠水县认真研究贵阳及贵安新区的总体规划，在产业调整、基础设施、重大项目、市场体系、生态保护等方面的专业规划上作细致深入的研究，去年以来惠水县财政共投入1000余万元开展县城总规修编、《长田经济示范区总体规划》等规划，编制了6.4平方公里城北新区控制性详细规划和7个乡镇、105个行政村总体规划编制。为了推进“四化同步”建设，统筹城乡发展，缩小城乡差距，目前该县邀请了省直部门的专家为该县编制《惠水县统筹城乡发展规划》。并将逐步落实好各项规划，借力贵阳及贵安新区城市经济圈的“火车头”、“发动机”作用，力争将规划的美好蓝图变成老百姓看得见、摸得着、能受益的现实。项目整体定位惠水周边项目整体定位惠水县城市建设目标项目分析1、项目经营定位优势和机会分析（1）惠水消费基础（2）惠水综合一站消费批发市场缺失（3）老市场亟待升级通过市调补充数据通过市调补充数据通过市调补充数据项目分析析（4）惠惠水项目目交通优优势（5）本本项目的的发展前前景通过市调调补充数数据通过市调调补充数数据项目分析析2、项目目经营定定位劣势势和威胁胁分析（1）项项目周边边人气、、氛围（2）项项目周边边市政、、交通、、配套（3）惠惠水本地地经营投投资客的的数量、、实力通过市调调补充数数据通过市调调补充数数据通过市调调补充数数据惠水房地地产市场场情况惠水现有有的地产产公司惠水房地地产市场场情况惠水现售售价格惠水房地地产市场场情况惠水项目目对比惠水房地地产市场场情况惠水房地地产现状状及格局局惠水房地地产市场场情况惠水房地地产供需需分析惠水房地地产市场场情况惠水房地地产营业业性用房房的分布布惠水房地地产市场场情况惠水房地地产营业业性用房房租售情情况惠水房地地产市场场情况惠水商业业分布形形态及规规模惠水房地地产市场场情况惠水城镇镇居民消消费力分分析惠水房地地产市场场情况惠水商品品品质、、物价分分析惠水房地地产市场场情况惠水消费费需求与与供应对对比惠水房地地产市场场情况惠水城镇镇居民消消费消费费动态与与流向惠水房地地产市场场情况惠水营业业用房开开发现状状惠水房地地产市场场情况惠水商品品需求导导向项目整体体定位本项目概概况●本项目目由商贸贸城、住住宅、住住宅沿街街底商组组成。●由图示示所知：：商贸城城占主要要体量共共计四层层，住宅宅六栋（（其中可可含一栋栋办公和和一栋酒酒店）。。住宅下下方有两两层连体体底商。。项目整体体定位惠水作为为一个县县级地州州，人口口数量和和消费能能力相对对有限，，要规避避风险，，迅速销销售，在在项目定定位上建建议遵循循：多业业态组合合+商业业与服务务配套组组合多业态组组合单个业态态品类其其规模体体量肯定定做不大大，一定定要通过过多业态态组合，，纳入多多种相互互带动、、相互补补充的业业态，强强化项目目影响力力。本项项目可将将县级主主要消费费品类，，进行科科学组合合，抓住住惠水及及周边所所需的商商业商业业形态。。商业与服服务配套套组合商业需要要配套，，目前新新开发的的项目与与旧项目目的竞争争主要是是配套的的竞争。。本项目目有足够够大的地地块，应应将商业业及配套套做足，，仓储、、物流、、五金、、建材、、货运、、餐饮、、娱乐、、购物、、酒店住住宿生活活便利服服务。打打造一站站式消费费各业态经经营量化化业态组合合品种定定位各业态经经营量化化各业态经经营量化化分析惠水县及及周边对对本版块块的需求求需要详详细市场场调研，，调研数数据直接接影响到到供货需需求，详详细数据据附下：：市调的同同时可以以积攒客客户信息息，作为为客户群群的储备备通过市调调补充数数据各业态经经营量化化各业态经经营量化化分析惠水县及及周边对对本版块块的需求求需要详详细市场场调研，，调研数数据直接接影响到到供货需需求，详详细数据据附下：：通过市调调补充数数据各业态经经营量化化各业态经经营量化化分析惠水县及及周边对对本版块块的需求求需要详详细市场场调研，，调研数数据直接接影响到到供货需需求，详详细数据据附下：：通过市调调补充数数据各业态经经营量化化各业态经经营量化化分析惠水县及及周边对对本版块块的需求求需要详详细市场场调研，，调研数数据直接接影响到到供货需需求，详详细数据据附下：：通过市调调补充数数据各业态经经营量化化各业态经经营量化化分析惠水县及及周边对对本版块块的需求求需要详详细市场场调研，，调研数数据直接接影响到到供货需需求，详详细数据据附下：：通过市调调补充数数据各业态经经营量化化周边配套套性服务务（周边边项目提提供）业态区域域划分及及平面布布局全部是单单铺形式式的四层层商贸城城一、1、四层层商业全全部是由由4.8米5.4米高高，面积积30㎡㎡50㎡㎡，进深深8—9米的单单铺组成成。可以以不同的的层次划划分不同同的业态态，例如如1楼五五金、2楼小商商品、三三楼针织织、四楼楼儿童用用品等。。2、优势势：迅速速全部售售出、回回笼资金金快。不不足：整整个市场场的运营营成为最最大的难难点。注意事项项：惠水水区域是是否有足足够的散散商投资资客户和和经营客客户成为为四层全全部是单单铺商业业思路的的重点。。需要大大量可靠靠的市调调数据。。业态区域域划分及及平面布布局四层全全部是是单铺铺模式式的案案例：：金阳阳世贸贸城西西市金阳世世贸城城的西西市四四层全全部是是由主主力户户型30-50㎡的的单铺铺组成成。一、二二层服服装百百货、、三楼楼童装装、四四楼针针织业态区区域划划分及及平面面布局局金阳世世贸城城西市市“@西西市””，拥拥有9.3万平平恢宏宏体量量，规规划建建设成成服装装、鞋鞋帽、、皮具具、箱箱包以以及针针织品品多类类商品品超大大型批批发零零售市市场，，将打打造成成为一一个集集“展展”““贸””于一一体的的大型型主题题市场场。业态区区域划划分及及平面面布局局金阳世世贸城城西市市商业板板块宣宣传简简洁、、明了了项目目业态态包括括高端端住宅宅，商商务办办公，，星级级酒店店，餐餐饮休休闲等等物业业。是是一个个由现现代化化信息息系统统全支支撑全全覆盖盖，整整合供供应、、仓储储、交交易、、配送送及金金融服服务五五大功功能为为一体体的现现代商商贸交交易平平台。。业态区区域划划分及及平面面布局局金阳世世贸城城西市市现场包包装简简洁但但重点点突出出业态区区域划划分及及平面面布局局金阳世世贸城城西市市业态明明确业态区区域划划分及及平面面布局局金阳世世贸城城西市市宣传重重点明明确业态区区域划划分及及平面面布局局四层商商业集集餐饮饮、商商业、、娱乐乐一体体二、1、四四层主主力商商业集集餐饮饮、商商业、、娱乐乐于一一体，，例如如一楼楼五金金、二二楼百百货、、三楼楼餐饮饮儿童童娱乐乐、四四楼、、会所所、健健身房房等。。2、优优势：：覆盖盖客户户面广广，商商业容容易运运营。。不足足：部部分大大型娱娱乐版版块例例如、、会所所、健健身房房的客客户大大都是是采用用租的的形式式，如如此大大面积积的商商业很很难寻寻求买买的客客户，，导致致部分分物业业自己己持有有。注意事事项：：如何何搭配配各业业态需需要集集中对对惠水水进行行市场场调研研，如如确定定以此此形式式搭配配大型型商业业体的的客户户需提提前招招商。。业态区区域划划分及及平面面布局局四层商商业集集餐饮饮、商商业、、娱乐乐一体体二、业态区区域划划分及及平面面布局局四层商商业集集餐饮饮、商商业、、娱乐乐一体体二、业态区区域划划分及及平面面布局局住宅部部分：：小户户型为为主公公寓式式住宅宅温馨的的外立立面业态区区域划划分及及平面面布局局住宅部部分：：小户户型为为主公公寓式式住宅宅碧桂园园项目目，一一室一一厅50平平米小小户型型参考考以50平米米一房房和70平平米二二房为为主业态区区域划划分及及平面面布局局住宅部部分：：小户户型为为主公公寓式式住宅宅中国铁铁建国国际城城，一一室一一厅50平平米小小户型型参考考业态区区域划划分及及平面面布局局住宅部部分：：小户户型为为主公公寓式式住宅宅绿地伊伊顿公公馆，，二室室二厅厅76平米米小户户型参参考业态区区域划划分及及平面面布局局住宅临临街底底商高高端大大气业态区区域划划分及及平面面布局局商业经经营要要素一、公交客运中心提高项目周边的人气和商业氛围，方便快捷的交通为市场经营户带来便利，三、仓储本项目为多业态聚集型商贸城，部分业态如建材五金等货物自身较重或较长，经营户需要存放和流通对仓储条件存在硬性需求。二、停车场本项目为综合性一站式项目，前来采购的客户及经营的商户都对停车场存在一定的需求。四、物流让商品能够方便快捷的进得来和出的去，为经营商户和采购商家提供便利客户分分析惠水市市购房房目目的分分析客户分分析住宅市市场的的客户户基本本信息息客户分分析住宅市市场客客户职职业分分布客户分分析户型需需求分分析客户分分析面积需需求分分析客户分分析经营类类客户户业态态分布布客户分分析经营类类物业业面积积需求求范围围客户分分析经营者者租赁赁条件件表客户分分析经营者者租赁赁条件件客户分分析经营者者临街街商铺铺的需需求客户分分析经营者者对层层数的的需求求客户分分析经营者者对租租金的的需求求客户分分析经营者者对租租金的的承受受范围围客户分分析经营者者目标标分布布客户分分析经营者面积积需求客户分析经营者购置置条件客户分析经营者考虑虑因素客户分析经营者价格格承受范围围客户分析主要目标客客户群惠水县城及及周边中高高端收入人人群，企事事业高管、、白领、公公务员、经经营户、投投资客其它目标客客户群惠水周边城城市（贵阳阳等），投投资客惠水意向客客户调研客户分析具体业态具具体人群商业独立铺铺面惠水县及周周边经营户户、投资客客商业大型铺铺面惠水县及贵贵阳市等大大型娱乐餐餐饮投资公公司或个人人住宅本地居民住宅底商投资餐饮、、品牌服饰饰等个体投投资及银行行等金融配配套车库本小区居民民或者本项项目经营户户经营模式和和竞争的优优劣势项目的营销销模式、营营销节奏建建议项目整体营营销思路““短、平、、快”快速速回笼资金金针对意向客客户，集中中上门推销销的模式扫扫街，覆盖盖惠水所有有的经营户户单铺沿街独铺数量比较少少，挖掘合合适的投资资客户，价价格比集中中单铺要贵贵很多，将将是整个项项目最贵的的商业体整体以小户户型为主，，采用单价价比周边略略低的模式式，整体速速销。住宅办公、酒店店酒店最后修修建暂时持持有，出租租经营，后后期可考虑虑销售产权权，办公针针对项目及及周边商业业的配套办办公服务项目的营销销模式、营营销节奏建建议营销启动时时间节点1、2014年2月月启动，惠惠水市调工工作。完成成各方面市市场调研数数据。2、参与项项目的设计计进展工作作把控户型型及商业布布排配比，，以便更好好的销售。。3、2014年3月月组建团队队，针对项项目进行培培训。为销销售做好准准备工作。。4、完善项项目简介及及销售说辞辞，及宣传传形象的设设计。5、寻找项项目周边合合适的户外外广告，作作为宣传切切入点。项目的营销销模式、营营销节奏建建议推售时间节节点1、营销推广广物料准备备，2014年4月前，宣传传DM单，项目综综合简介折折页，小型型沙盘，项项目营销中中点地点。。2、2014年5月，开始吸吸纳会员，，采取付费费会员和免免费会员两两种模式，，付费金卡卡会员（暂暂定会员费费5000），可以享享受开盘特特惠及优先先选房，免免费银卡会会员可以享享受开盘特特惠。通过过招募会员员的方式积积攒客户。。3、组织销售售团队“扫扫街”针对对意向经营营户，上门门集中促销销商业体单单铺，争取取7月份前开一一次盘，解解决1/3的铺面。通通过单铺的的旺销带动动住宅和办办公。住宅宅沿街底商商最后高价价销售赚取取利润。4、销售商业业、办公的的同时销售售部分车位位。例如划划分区域靠靠内、边角角车位销售售，集中车车位暂时免免费带动商商业以后资资产持有收收租。即使赠品只是是一张纸，顾顾客也是高兴兴的。如果没没有赠品，就就赠送“笑容容”。所谓企业管理理就是解决一一连串关系密密切的问题，，必须有系统统地予以解决决，否则将会会造成损失。。浪费时间间。1月-231月-23盖茨运用用的管理理风格既既不是美美国的个个人主义义式，也也不是日日本的共共识主义义式，而而是独树树一帜的的达尔文文式企业成功经典典名人名言21:2221:2221:22:151月-23前方充满着未未知，但我必必须得走。无法评评估，，就无无法管管理。。1月-231月-231月-231月-2321:2221:22授权就就像放放风筝筝，部部属能能力弱弱线就就要收收一收收，部部属能能力强强了就就要放放一放放。军队无放放任，学学校无放放任，此此今日世世界各共共和国之之道例。。军队放放任，则则将不能能以令，，学校放放任，则则师不能能以教；；将不能能令则军军败，师师不能教教则学校校败，其其为国忠忠，莫此此之尤。。05-1月-2305-1月-23积极的人人在每一一次忧患患中都看看到一个个机会，，而消极极的人则则在每个个机会都都看到某某种忧患患。不是没办法法，而是没没有用心想想办法。用用心想办法法，一定有有办法，迟迟早而已。。1月-231月-231月-23用人不在于于如何减少少人的短处处，而在于于如何发挥挥人的长处处。观察才行。。你的脸是为为了呈现上上帝赐给人人类最贵重重的礼物做人低三分，，做事高三分分。21:22:1521:22:1521:221月-23决不能在没有有选择的情况况下，作出重重大决策。经营企业，是是许多环节的的共同运作，，差一个念头头，就决定整整个失败当你在事业业上遇到挫挫折，有"打退堂鼓"的念头时，，你应该加加以注意，，这是最危危险的时候候!1月-231月-2321:2221:22:15世界上没有有夕阳企业业,只有落后和和不思进取取的企业。。光靠价格便便宜的产品品能够长久久地存活下下来。没有组织就就没有管理理，而没有有管理也就就没有组织织。管理部部门是现代代组织的特特殊器官，，正是依靠靠这种器官官的活动，，才有职能能的执行和和组织的生生存。管理就是做好好无数小的细细节工作。05-1月-2305-1月-231月-23将良品率预定定为85%，那么便表示示容许15%的错误存在。。顾客是重要的的创新来源。。人生的选择决决定一切。成功的企业领领导不仅是授授权高手，更更是控权的高高手。卓有成效的的管理者善善于用人之之长。2023年年1月5日日05一月月2023做生意，要要随着形势势的变化而而变化。做做小生意，，在于勤;做大生意，，要看政治治观局势。。魔鬼存在在于细节节之中。。一月231月-2321:22大多数的的错误是是企业在在状况好好的时候候犯下的的，而不不是在经经营不善善的时候候。没有什么么比忙忙忙碌碌更更容易，，没有什什么比事事半功倍倍更困难难。成功的方方法千万万条,多总结别别人的失失败,根据现实实的路行行走,不要太在在意听取取名人大大家的创创业格言言。协调以及控控制。1月-232023/1/521:229:22:15下下午企业做大后CEO说话要越来越越细。小企业业要有长远的的打算大企业业要有注意细细节。2023/1/521:22:15企业的成功靠靠团队，而不不是靠个人。。只要要不不是是相相当当重重要要的的商商品品，，不不是是稳稳健健踏踏实实地地行行商商，，迅迅速速发发展展就就等等于于迅迅速速破破产产，，只只有有使使多多种种商商品品不不间间断断地地相相继继配配合合上上市市，，才才能能使使迅迅速速发发展展的的事事业业稳稳步步前前进进。。1月月-232023/1/521:22:15正确确的的决决策策来来自自众众人人的的智智慧慧。。周到到的的服服务务，，那那简简直直是是难难以以想想象象的的。。21:222023/1/521:22:15谢谢谢各各位位！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:22:1621:22:1621:221/5/20239:22:16PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2321:22:1621:22Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。21:22:1621:22:1621:22Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2321:22:1621:22:16January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20239:22:16下下午午21:22:161月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月239:22下下午1月-2321:22January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/521:22:1621:22:1605January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。9:22:16下下午9:22下下午午21:22:161月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。21:22:1621:22:1621:221/5/20239:22:16PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2321:22:1621:22Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。21:22:1621:22:1621:22Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月