某地产假日风景定价与推盘说明

假日风景定价说明思源假日风景项目组2007年5月16日1页销售总体策略鉴于本项目为大盘，后续资源充足，我们建议利用第一次面世的大好时机：迅速建立起项目形象，打开知名度，适当中低价入市，营造开盘热销局面，促进大量快速成交，建立良好口碑。2页价格体系论证全盘定价说明全盘均价底价及报价表一期2—6号楼详细定价销售目标销控原则促销手段价格策略回款计划水平价格垂直价格执行价格3页现有产品资料为对比依据本项目为毛坯房论证前提4页销售执行力最终价格市场影响力产品力品牌力区域纬度客户纬度竞品比对纬度抗风险力论证思路5页价格论证结构区域纬度竞品纬度市场竞品项目产品比较确定核心比准均价区域分析及典型项目跟踪

评估区域市场价格风险项目最终市场实收均价客户纬度通过前期积累的客户分析判定其对价格的承受能力6页区域市场及样本界定|核心区与外围区区域市场四至范围界定为：北至杏石口路，南至南四环，东至西三环，西至西五环。核心区域四至范围界定为：北至大成路，南至京石高速，东至西四环，西至小屯路。

区域纬度7页正西部地区——供应少，体量小西北部地区——商务、商业是主流，水准参差不齐西南部地区——改变传统印象仍需时间①可供开发的土地稀缺，房地产项目只能见缝插针，项目规模普遍不大②房地产项目的销售仍然有集团购买的影子目前中关村也在逐渐形成氛围良好的核心商业区，其规模和档次与市中心高档商业区相当，大大改善了区域面貌。区域市场现状及特征住宅见缝插针、商业点状分布、商务氛围向北区域纬度8页现状供应量分析销售态势良好，现存供应量较少未来潜在供应量分析新盘数量有限，杯水车薪已有项目未上市供应量，面市时间不定，供应量锐减区域纬度9页区域重重点项项目跟跟踪——远远洋山山水10页2006年年价格格上扬扬，销销量走走低；；2007年初初集中中放量量，消消化去去年年年底积积累客客户，，受价价格上上扬影影响，，2、、3月月份销销售量量大幅幅下降降。但但4月月份销销售量量和价价格有有所回回升，，目前前销售售动态态为5月12号号开始始排号号，19号号开28号号楼，，体量量为1113套套。11页价格论证结结构区域纬度竞品纬度市场竞品项项目产品比比较确定核核心比准均均价区域分析及及典型项目目跟踪评评估区域市市场价格风风险项目最终市市场实收均均价客户纬度通过前期积积累的客户户分析判定其对价价格的承受受能力12页市场价格格比对过过程确立竞争争项目权权重汇总比较较打分体体系得出出比较价价格选取市场场比对项项目确定市场场价格比比价体系系13页由于房地地产产品品所独具具的地域域性特点点，在选选取价格格比对项项目时，，首选为为核心区区域同质质项目，，以外围围区域同同质项目目作为补补充参照照对象。。市场比对对项目的的选择说说明市场比对对项目选选择同区同质质项目同区不同同质项目目不同区同同质项目目14页地理位置置：石景景山区玉玉泉路口口南400米规模：180万万平方米米容积率：：3绿化率：：32.5%项目均价价：9700元元／平方方米装修标准准：毛坯坯销售率：：四月份份72%主力户型型:两两居B1a户户型约90㎡远洋山水远洋山水从本本年初截止到到四月份，每每平方米涨幅幅达到了400元左右。。15页地理位置：丰丰台区万柳桥桥西南花乡规模：50万平方米米容积率：2.26绿化率：31%项目均价：9800元／／平方米装修标准：毛毛坯销售率：75%主力户型:两居J户型约约90㎡;三居H户型型约130㎡万年花花城四四期-上品品万年花花城从从本年年初截截止到到四月月份，，每平平方米米涨幅幅达到到了450元左左右。。16页地理位位置：：丰台区区青塔塔西路路58号规模：：32万平平方米米容积率率：2.4绿化率率：35%项目均均价：：10000元元／平平方米米装修标标准：：1500元／／平方方米销售率率：80%主力户户型:两两居居C户户型约约103㎡;三三居J户型型约160㎡珠江峰峰景珠江峰峰景从从本年年初截截止到到四月月份，，每平平方米米涨幅幅达到到了500元左左右。。17页地理位位置：：石景山山区阜阜石路路与杨杨庄东东路交交叉东东南角角，石石景山山游乐乐园西西北角角规模：：25万万平方方米容积率率：1.3绿化率率：30%项目均均价：：10500元元／平平方米米装修标标准：：精装装1500元/平方方米销售率率：未未销售售主力户户型:两两居居2A户型型约90㎡,三三居3A户户型约约140㎡㎡茂华璟璟都会会18页权重确确定原原则：：影响响度越越大，，权重重越大大项目权重分配表项目权重备注远洋山水40%同区同质万年花城30%不同区同质茂华璟都会15%不同区同质珠江峰景15%同区不同质合计100%项目市市场比比较权权重的的确定定19页地段价价值37％％楼体素素质34％％环境设设计6％开发品品牌8％物业品品牌8％工程风风险7％100%比价体体系六六大影影响因因素权权重构构成确定项项目市市场比比价体体系20页市场比比较打打分法法说明明打分取取值区区间：：-5～5打分方方式：：打本本项目目得分分分值还还原：：最终终得分分需要要进行行还原原，即即以汇汇总分分值除除以取取值区区间1021页地段价价值37%影响因素权重项目远洋山水万年花城茂华璟都会珠江峰景大项细项比例打分得分打分得分打分得分打分得分环境21％升值前瞻6%16-1-6318212居住成熟度5%-3-15-3-15-1-5-1-5景观价值5%15150015噪音影响3%26261313楼盘昭示性2%00-1-212-2-4交通９％路网交通6%-2-12-2-1200-1-6地铁站口3%-2-600-1-300配套８％小区自有配套4%000014-1-4社区外配套4%-2-8-2-8-2-8-2-8合计37%

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-722页楼体素素质34%影响因素权重项目远洋山水万年花城茂华璟都会珠江峰景大项细项比例打分得分打分得分打分得分打分得分规模8％占地及总面积3%-2-6-1-32613容积率3%13131326车位比2%12241212设计9%主力户型3%13-1-30000层高2%12000012几梯几户2%12120024实用率2%12000024形象6％外观形象4%14141428公共装修2%0000-2-4-2-4会所3%面积及功能设施3%00-2-6-1-313设备8％设备智能化2%00-1-20000电梯1%00000000供暖及制冷2%12000000高科技技术应用3%000000-1-3合计34%

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2523页环境设设计6%影响因素权重项目远洋山水万年花城茂华璟都会珠江峰景比例打分得分打分得分打分得分打分得分绿化率3%13130000设计方案2%12120012设计公司1%00000000合计6%

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224页开发品品牌8%影响因素权重项目远洋山水万年花城茂华璟都会珠江峰景比例打分得分打分得分打分得分打分得分开发商5%210315315210承建商3%13262626合计8%

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1625页物业管管理8%影响因素权重项目远洋山水万年花城茂华璟都会珠江峰景比例打分得分打分得分打分得分打分得分物业公司品牌5%315420210315物业收费标准3%-1-3-2-6-1-3-2-6合计8%

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926页工程风风险7%影响因素权重项目远洋山水万年花城茂华璟都会珠江峰景比例打分得分打分得分打分得分打分得分现有工程形象3%00002600入住时间4%-1-4-2-828-3-12合计7%

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-1227页比较打打分体体系汇汇总表表六大影响因素权重项目远洋山水万年花城茂华璟都会珠江峰景比例得分得分得分得分地理位置37%-24-3211-7楼体素质34%14-1825环境设计6%5502开发质量8%13212116物业管理8%121479工程风险7%-4-814-12合计100%16-16133分值还原

1.60%-0.10%6.10%3.30%28页分项项目远洋山水万年花城茂华璟都会珠江峰景项目均价970098001000010500精装标准001500150097折后均价94099312970010185精装7折后价格10501050最终比准价格9409931286509125最终比比准价价格=项目目报价价×97%－精精装标标准××70%为保证证价格格比对对结果果的客客观性性，我我们按按照现现有比比对项项目的的市场场均价价进行行综合合折扣扣率及及精装装标准准的扣扣除后后的价价格作作为最最终项项目比比准价价格：：项目目比比对对价价格格的的确确定定29页汇总总比比较较打打分分体体系系得得出出比比对对价价格格分项项目远洋山水万年花城茂华璟都会珠江峰景各项目最终比准均价9409931286509125本项目对比得分101.60%99.90%106.10%103.30%本项目比准价格9560930391789426比对项目比准权重0.40.30.150.15权重后本项目比准价3824279113771414本项目加价平均合计9200—970030页综上分析析，根据据市场客客观比对对，本项项目的市市场比准准实收均均价为：：9200—9700元元/平方方米31页价格论证证结构区域纬度度竞品纬度度市场竞品品项目产产品比较较确定核核心比准准均价区域分析析及典型型项目跟跟踪评评估区域域市场价价格风险险项目最终终市场实实收均价价客户纬度度通过前期期积累的的客户分分析判定其对对价格的的承受能能力32页意向客户户分析项目于5月6日日进行了了项目样样板区的的正式开开放，对对客户进进行初步步试探。。5月6日-5月7日日两天来来访客户户较多，，意向客客户有800组组左右，，因此针针对这800组组客户抽抽调出部部分样本本进行分分析，由于释放放的销售售信息有有限，而而且此次次意向判判断是根根据样板板间开放放当天在在客户参参观样板板间时进进行的意意向判断断，不排排除客户户短期冲冲动的可可能，因因此本次次意向客客户摸底底仍然存存在一定定的判断断误差。。33页由于释释放的的销售售信息息有限限，而而且此此次意意向判判断是是根据据样板板间开开放当当天在在客户户参观观样板板间时时进行行的意意向判判断，，不排排除客客户短短期冲冲动的的可能能，因因此本本次意意向客客户摸摸底仍仍然存存在一一定的的判断断误差差。从需求求情况况来看看，C户型型有A类客客户192组，，B类类客户户175组组，意意向较较强客客户共共367组组；D户型型有A类客客户106组，，B类类客户户131组组，意意向较较强客客户共共237组组；E户型型有A类客客户48组组，B类客客户36组组，意意向较较强客客户共共84组；；F户户型有有A类类客户户10组，，B类类客户户6组组，意意向较较强客客户共共16组。。由此可可以看看出目目前的的客户户积累累可以以对一一次开开盘的的房源源进行行良好好的消消化。。意向客户需需求明细户型总套数A类客户B类客户总数C180192175367D106106131237E50483684F010616合计336356348704按客户对项项目的关注注程度，将将其分为AB两类，，A类为关关注客户，，B类为相相对关注客客户。34页从样本客户户对各个户户型总价区区间的接受受情况来看看，C户型型有292组客户接接受目前所所释放的总总价区间，，接受比例例占总数量量的92.7%；D户型有169组客客户接受目目前所释放放的总价区区间，接受受比例占总总数量的80.86%；E户户型有55组客户接接受目前所所释放的总总价区间，，接受比例例占总数量量的68.75%；；F户型有有11组客客户接受目目前所释放放的总价区区间，接受受比例占总总数量的84.62%。由此可见，，目前项目目所释放的的各个户型型的总价基基本上能够够为大多数数客户所接接受。大户户型的意向向客户承受受能力较强强，而小户户型的客户户对价格相相对敏感一一些。来访客户总总价区间接接受度分析析户型总价区间（万元）接受总价区间人数不接受总价区间人数接受比例合计C户型133M2120-135万元2922393%315D户型97M285-100万元1694081%209E户型84M2

70-85万元552569%80F户型78M2

11285%13合计

5279085%61735页综合市场比比较法得出出的平层住住宅合理价价格区间9200——9700元/平方方米通过对积累累客户的综综合分析，，为了更好好的实现我我们的既定定目标：迅速建立起起项目形象象，打开知知名度，营营造开盘热热销局面，，促进大量量快速成交交，建立良良好口碑………我们建议开开盘时价格格取中，暂暂定为：9500元元/平方米米结论36页价格体系论论证全盘定价说说明全盘均价底价及报价价表一期2—6号楼详细细定价销售目标销控原则促销手段价格策略回款计划水平价格垂直价格执行价格37页定价说明：：本次制定价价格，全盘盘均指c地地块13栋栋平层住宅宅，不包括括SOHO和小高层层产品。13栋楼整整体均价：：9700元/平方方米；一期期2—6号号楼均价：：9500元/平方方米此为底价表表，实际执执行过程中中，整体价价格除以0.97，，预留3个个点作为报报价。38页销售目标各月份销售售楼栋：月份5月底6月底8月初销售楼栋2—6号楼14—18号楼7、8、9号楼整体均价：：9700元元/平方米米，2007年5月开开盘均价：：9500元元/平方米米39页3月4月5月6月7月8月9月12月10月11月蓄势期第二销售期期第三销售期期尾盘期303套296套304套76套2007年年销售线销售目标分分解1次开盘第一次开盘盘目标按销销售率为90%计算算；第一销销售期中一一次开盘销销售303套，二、三次开开盘目标按按销售率80%计算算，分别销销售296套、304套，尾尾盘期销售售76套；；c地块平层层住宅总计计979套套。3次开盘2次开盘第一销售期期40页价格体系论论证全盘定价说说明全盘均价底价及报价价表一期2—6号楼详细细定价销售目标销控原则促销手段价格策略回款计划水平价格垂直价格执行价格41页平开高走由于项目品品质以及开开发商品牌牌高于同区区域普通住住宅项目，，因此不应应以周边项项目作过多多参考定价价。从价格格上高于区区域均价，，以9500元/平平方米的均均价开盘，，以10000元/平方米的的均价进行行尾盘销售售，在4个个月的时间间内上调500元/平方米。。指高打低通过产品优劣劣的均衡搭配配，将优势产产品、稀缺产产品4号楼的的价格拉升，，使其实现应应有价值，确确立价格标尺尺的地位，实实现销售速度度和项目品质质、形象确立立的双重目的的。各入其位通过对各类产产品资源的价价格调整，拉拉开价差，设设置购买门槛槛，起到引导导其他价位产产品销售的目目的，也通过过对南北向优优势产品与东东西向中端产产品拉大价差差的方式，引引导客户意向向，使高端客客户与中端客客户各入其位位，尽快促成成销售。涨价原则由于项目销售售具有高速度度，高销售量量的特点，而而且在特定时时间内集中签签约，因此涨涨幅频次不应应过多，建议议保持在三次次左右，最好好和新房源投投放时间保持持一致。价格策略42页1、由于新政政的影响，为为了确保回款款的时间及时时，建议在销销售中对一次次性付款有一一个点的折扣扣，鼓励一次次性付款，从从而增加一次次性付款的比比例。2、由于采取取循环挤压的的销售政策，，建议采取循循环价格预告告策略。在每每一循环周期期前进行价格格释放，刺激激上一周期剩剩余房源的成成交，为下一一周期进行准准确客户积累累。价格执行策略略43页第一销售期5-6月，平平开高走，促促进投资，营营造开盘热销销旺势。第二销售期6-8月，为为传统销售淡淡季，价格涨涨幅较小，主主要为第一、、第三销售期期做平稳过渡渡。第三销售期8-9月，为为销售旺季，，前期客户积积累量较大，，同时加大价价格涨幅，实实现价值最大大化。住宅尾盘期9-10月，，优惠促销，，力争实现100%销售售。高调入市/平平开高走；价价格涨幅/阶阶段上扬；预预告价格/策策略挤压价格调控手段段44页价格体系论证证全盘定价说明明全盘均价底价及报价表表一期2—6号号楼详细定价价销售目标销控原则促销手段价格策略回款计划水平价格垂直价格执行价格45页销控放量原则则：各级产品品组合出台；；户型搭配各各取所需。一期释放2——6号楼，产产品组合为：：东西向、南南北向楼座；；两居、三居居。随着时间的推推进，由于受受工程进度、、客户积累量量以及市场推推动作用的影影响，为了更更好的体现项项目的升值潜潜力，我们先先暂定出每期期的整体均价价，具体执行行过程中，依依据当时的实实际情况进行行调整。销控原则46页集中资源，有有的放矢，打打造强大气势势，周期性的的形成热销氛氛围。积累并换签3月4月5月6月7月8月9月12月10月11月蓄势期第二销售期2007年销售线客户积累前期蓄势，限限量供应制造造稀缺，形成成阶段性热销销局面客户换签销控策略蓄势期第三销售期尾盘期2007年销售线1次开盘3次开盘2次开盘第一销售期47页住宅各期销控控明细表时间第一销售期第二销售期第三销售期尾盘期合计5-6月6月7-8月9-10月新放量3848636408348640109759新放量比例35.06%33.17%31.76%0.00%

累计放量3848640188428838471

累计放量比例35.06%36.61%39.07%7.72%

销售量3470632170344128471109759销售量比例31.62%29.31%31.35%7.72%

余量3780801884710

余量比例3.44%7.31%7.72%0.00%

放量楼号2-6号楼14-18号楼7、8、9号楼

放量户型C1801261620468D1061591060371E505000100F0040040合计336335308097948页视野景观因素景观绿化噪音干扰因素主路、辅路的公交噪音小区内车流、人流噪音面积户型朝向因素户型面积使用功能东西向与南北向差异其他边单元的特殊性；一层带小院带地下室的优越性权重比较法分分级的主要影影响因素分析析影响因素视野景观噪音干扰户型面积影响权重50%30%20%产品分级49页权重比较法分分级的主要影影响因素分析析视野景观210-1-2分值南北前后有景观南向景观北向景观东西前后有景观东西单向有景观噪音干扰210-1-2分值无噪音小区内部噪音小区内部主路噪音外部噪音干扰外部主路噪音干扰面积户型210-1-2分值南向SOHO北向SOHO南北向两居南北向三居东西向两居产品分级50页权重比较法分分级的主要影影响因素分析析

视野景观噪音干扰户型面积综合2#1100.83#-2-2-2-24#2201.65#-2-2-2-26#0-10-0.37#0-10-0.38#2201.69#2201.614#2201.615#-2-2-2-216#2201.617#-1-2-2-1.518#0-10-0.3SOHO-1-22-0.7一级二级三级四级五级备注：由于SOHO产品品存在稀缺性性，且在后期期推出，因此此调至一级；；8#、9#均带东西向向产品，因此此特设四级进进行细分。产品分级51页权重比较法进进行产品分级级一级二级三级四级五级产品分级52页开盘次序一期二期三期各期推盘资源源四期53页第一销售期放放量：5-6月2号楼3号楼4号楼5号楼6号楼第一销售期|推推出资源执行计划54页2号楼3号楼4号楼5号楼6号楼销控说明：加大放量，销销售压力前置置各类产品组合合推出，满足足不同客户需需求力争创造开盘盘热销局面第一销售期|销销控说明第一销售期放放量：5-6月执行计划55页第一销售期放放量：总放量336套，面积38486平平方米，占一一期住宅可售售面积的35.06％户型配比：二居160套套，面积15089平方方米，占推出出总套数的47.62%三居176套套，面积23398平方方米，占推出出总套数的52.38%阶段实现均价价：9497元/平方米第一销售期|销销售数据统计计执行计划56页第一销售期|产产品明细组团楼号三居两居明细面积C(133)D（97）E（84）F（78）单元数层数层户数合计两居面积三居面积面积合计组团12#7217

5928921489070112183#

30

352302548

25484#7217

5928916959564112595#

20

252201704

17046#3672

6921086995476311758合计180156

336150892339838486执行计划57页第二销售期放放量：6-7月14号楼15号楼17号楼第二销售期|推推出资源16号楼18号楼执行计划58页销控说明：缓冲期，促进进开盘期剩余余产品成交，，但受拿证影影响，只能整整体打开销售淡季，推推出相对品质质较差的产品品为第三销售期期积累客户做做过渡第二销售期|销销控说明第二销售期放放量：6-7月执行计划14号楼15号楼17号楼16号楼18号楼59页第二销售期放放量：总放量335套，面积36408平平方米，占一一期住宅可售售面积的33.17％户型配比：二居129套套，面积20144平方方米，占推出出总套数的38.5%三居206套套，面积16264平方方米，占推出出总套数的61.5%阶段实现均价价：9690元/平方米第二销售期|销销售数据统计计执行计划60页第二销售期|产产品明细组团楼号三居两居明细面积C(133)D（97）E（84）F（78）单元数层数层户数合计两居面积三居面积面积合计组团314#5434

592883708.56742.51045115#

30

352302548

254816#5435

59289344071401058017#20

252201704

170418#1890

6921088744238211126合计126209

335201441626436408执行计划61页第三销售期放放量：8-9月8号9号第三销售期|推推出资源执行计划7号62页8号9号销控说明：借机金九银十十，加大放量量，促进成交交最后释放品质质较高的产品品，有利于实实现最大产品品价值，从而而追求利润最最大化第三销售期|销销控说明第三销售期放放量：8-9月执行计划7号63页第三销售期放放量：总放量308套，面积34864平平方米，占一一期住宅可售售面积的31.76％户型配比：二居146套套，面积13515平方方米，占推出出总套数的47.4%三居162套套，面积21349平方方米，占推出出总套数的52.6%阶段实现均价价：9977元/平方米第三三销销售售期期|销销售售数数据据统统计计执行行计计划划64页第三三销销售售期期|产产品品明明细细执行行计计划划组团楼号三居两居明细面积C(133)D（97）D1（97）E（84）F（78）单元数层数层户数合计两居面积三居面积面积合计组团27#5436002025211050777168122455928#5436002025211050647104121695929#543400

592883373707710451合计162146

30813515213493486465页尾盘盘期期：：消化化前前期期住住宅宅剩剩余余产产品品，，本阶阶段段实实现现均均价价：：10000元元/平平方方米米尾盘期|销销售售数据统统计执行计划划66页价格体系系论证全盘定价价说明全盘均价价底价及报报价表一期2——6号楼楼详细定定价销售目标标销控原则则促销手段段价格策略略回款计划划水平价格格垂直价格格执行价格格67页认购即优惠总房款的2%开盘当日一次性付款总房款的1%开盘当日及正常销售期老业主再购总房款的1%开盘当日及正常销售期促销手段段68页价格体系系论证全盘定价价说明全盘均价价底价及报报价表一期2——6号楼楼详细定定价销售目标标销控原则则促销手段段价格策略略回款计划划水平价格格垂直价格格执行价格格69页备注：上上述全线线住宅产产品均价价按照2007年12月底前前住宅全全盘均价价预计9743元/平平方米计计算（基础均均价为9713元/平平方米，，加上未未售随时时间升值值的部分分，暂估估为30元/平平方米））；销售面积积根据初初步估算算，每套套平均面面积为105平平方米，，预估10月底底前售罄罄109759平方米米；销售回款款按一次次性付款款客户占占15%，按揭揭贷款首首付30%计算算。开开盘期受受工程进进度与新新政制约，回款款率较低低；其余余各阶段段按照当当期回款款90%，余款款计入下下一期全全部收回回计算。。住宅回回款计计划

第一销售期第二销售期第三销售期尾盘期

合计5月底6月底8月初9-10月11月销售总额32961311733433384710106937累计销售总额329616413398466106937106937

一次性付款回款额4944467651501271016041按揭贷款回款额56034626028914939972090176上期未回款额2241326502918720028701总回款10547509363406410669720106937累计回款额105476148495547106217106937

回款率32.00%95.87%97.04%99.33%100.00%

70页价格体体系论论证全盘定定价说说明全盘均均价底价及及报价价表一期2—6号楼楼详细细定价价销售目目标销控原原则促销手手段价格策策略回款计计划水平价价格垂直价价格执行价价格71页南北向向楼座座（2、4、6号楼楼）所所有户户型不不低于于9000元/平方方米，，低于9000元元/平平方米米的个个别户户型，，一律律调至至9000元/平方方米。。东西向向楼座座（3、5号楼楼）所所有户户型不不低于于8600元/平方方米，，低于8600元元/平平方米米的个个别户户型，，一律律调至至8600元/平方方米。。72页根据各各期开开盘楼楼栋整整体均均价以以及楼楼座间间限定定价差差，对对比视视野景景观、、噪音音干扰扰、交交通组组织、、面积积户型型等因因素，，结合合权重重比较较法与与经验验值估估价法法得出出各楼楼座均均价。。水平价格格一级二级三级四级95008950990090009300优劣势排排序为：：4—2—6——5—32、4号号楼由于于一层带带花园，，因此予予以适当当加价；；4号楼根根据其自自身产品品条件及及客户积积累量分分析，将将其定为为最高；；3号楼由由于为3个单元元，较5号楼居居住密度度大，因因此适当当降价。。73页6号楼两两居室D户型与与三居室室C户型型相比，，总价较较低，数数量有限限，因此此设定其其户型差差为100元/平方米米。+100户型差74页2号楼一一层两居居室C1户型由由于面积积均在112平平米左右右，总价价较少，，因此追追加350元/平方米米。+350户型差75页2、4号号楼西侧侧端单元元户型，，享受明明卫，每每户追加加300元/平平方米；；6号楼端端单元户户型，既既享受明明卫，又又为两居居户型，，总价较较低，追追加350元/平方米米。+300+300+350边单元差差76页3号楼，，南北侧侧端单元元受2、、4号楼楼遮挡及及对视影影响，端端头户型型下调200元元/平方方米，同同单元的的另一户户型下调调100元/平平方米。。-200-100-100-200边单元差差77页5号楼，，南北侧侧端单元元受4、、6号楼楼遮挡及及对视影影响，各各下调100元元/平方方米。-100-100边单元差差78页价格体系系论证全盘定价价说明全盘均价价底价及报报价表一期2——6号楼楼详细定定价销售目标标销控原则则促销手段段价格策略略回款计划划水平价格格垂直价格格执行价格格79页编号说明明：1、楼座座序号遵遵循原工工程图纸纸。2、南北北向楼座座单元编编号自东东向西：：1单元元、2单单元、3单元、、4单元元；东西向楼楼座单元元编号由由北向南南：1单元、、2单元元、3单单元。3、南北北向楼座座房间编编号自东东向西，，自下至至上：101，，102；201，202；；301，302；东西向楼楼座房间间编号由由北向南南，自下下至上：：101，102；；201，202；301，，302。垂直价格格80页南北向楼楼座基本本层差均均设定为为80元元/平方方米；为促进4层消化化，4、、5层间间价差设设定为160元元/平方方米；南北向楼楼座顶层层9层的的层差与与6层的的等同；；1层带花花园的户户型追加加700元/平平方米（（户型号号带c的的户型））；1层带地地下室和和下跃花花园的户户型追加加2000元/平方米米（户型型号带d的户型型）。基础层差差楼层楼层差94808640756064805400424031602801081页东西向由由于没有有电梯，，因此按按金3银银4的定定价原则则制定层层差。1层受架架空停车车噪音影影响，因因此拉大大其与2层之间间的价差差，层差差增加至至150元/平平方米。。为促进2层消化化，2、、3层间间价差设设定为200元元/平方方米；4层比3层便宜宜100元/平平方米；；5层为顶顶层，交交通不便便，且保保温隔热热相对较较差，因因此比4层便宜宜150元/平平方米。。基础层差差小区为立立体停车车，且车车位与楼楼座间尚尚有较大大距离，，对2、、4、7号楼1—3层层干扰不不大，在在此忽略略不计。。楼层楼层差52504400350023001082页2号楼东东侧单元元1—6层受东东西向3号楼的的遮挡及及对视影影响，一一单元的的东侧户户型（01）下下调200元/平方米米，一单单元的西西侧户型型（02）下调调100元/平平方米。。7—9层层东端一一单元东东侧户型型（01）无遮遮挡、对对视问题题并有明明卫，但但受主干干路噪音音影响严严重，因因此上调调50元元/平方方米,一一单元元的西侧侧户型（（02））无遮挡挡、对视视问题，，价格与与中间单单元保持持一致。。1-6层层，-2007-9层层，+501-6层层，-100特殊户型型调差83页4号楼东东侧单元元1—6层由于于处在中中间位置置，同时时受到两两栋楼的的遮挡及及对视影影响，一一单元的的东侧户户型（01）下下调300元/平方米米，一单单元的西西侧户型型（02）下调调150元/平平方米。。7—9层层东侧户户型（01）无无遮挡、、对视问问题并有有明卫，，但受主主干路噪噪音影响响严重，，因此上上调50元/平平方米；；西侧户户型（02）无无遮挡、、对视问问题，价价格与中中间单元元保持一一致。1-6层层，-1501-6层层，-3007-9层层，+50特殊户型型调差84页6号楼东东侧单元元1—6层受东东西向5号楼的的遮挡及及对视影影响，一一单元的的东侧户户型（01）北北面无窗窗，临主主路，下下调200元元/平方方米；一一单元的的西侧户户型（02）下下调100元/平方米米。7—9层层东端一一单元东东侧户型型（01）户型型北面无无窗，临临主路，，下调200元元/平方方米；一一单元的的西侧户户型（02）无无遮挡、、对视问问题，价格与中中间单元元保持一一致。1-6层层，-1001-6层层，-2007-9层层，-200特殊户型型调差85页2—6号号楼详细细价单86页THANKS87页9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:23:2921:23:2921:231/5/20239:23:29PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2321:23:2921:23Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。21:23:2921:23:2921:23Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2321:23:2921:23:29January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月2