某地产滟澜山别墅项目整体营销策略报告

目录楔子——下渝州纪闻审题——回顾六条延长线解题——重构价值体系营销策略营销战术销售执行计划NO.1楔子种子客户“下渝州”原音重现龙湖嘛,重庆最好的楼盘都是他们做的不能看了,越看越着急你们策划达到目标了我说还可以,他们都是太好了这样的房子放在北京翻倍也好卖和你们的董事长建议,改成香樟林的样子,我们这些太太就能买15套……对你们公司肯定相信,可为什么做这样的产品,不好卖的；你们可以和我们及时沟通,我们愿意有反馈的,现在改还来得及香醍漫步为什么做小独栋啊,那样的位置应该做大别墅,没什么问题的；我们昨天晚上四个太太一直在商量,说服我们为什么么买你们的房子,别的都好,就是联排,我们还是主要考虑投资的,投资培训和你们刚好相反啊！别想了,来看了这样,北京也做不出来,北京没绿的树啊龙湖很聪明,让我们来看,虽然昨天晚上商量了以后还是理由不多,不过有好产品一定给我们说一下,肯定要看看的……客户的反应客观验证了最初的分析价格产品形式花园面积三重困境已解决什么问题？未解决什么问题？NO.2回顾六条延长线延长线之一：

微观市场困境重重,宏观市场?别墅禁建带来的政策影响别墅置业者的多元化、年轻化趋势望京/奥北区域的国际化进程加快供应应需求求结论：：别墅墅良好好的市市场环环境，，蓄势势待发发延长线线之二二：被被众众多项项目分分流，，是否否也能能分流流众多多项目目?滟澜山经济型型别墅墅区域内内二手手别墅墅独栋别别墅城区高高端公公寓分流与与吸引引延长线线之三三：地段/产品品/客客群的的矛盾盾背后后有无无统一一?从一种种特质质说起起中央别别墅区区基因因———国际际化区域客客群基基因—————国际际化目标客客群基基因—————国际际化项目产产品基基因—————国际际化国际化化———贯穿穿区域域、客客群、、产品品的统统一核核心气气质国际化化是项项目营营销的的必要要条件件——有有效地地解决决区域域间竞竞争但非充充分条条件——因因其无无法解解决区区域内内竞争争充分条条件是是什么么？从一种种现象象说起起更强调自我感受更在乎别人的看法小众大众恰当小马拉大车引领者跟随者530760728545引领时时尚能否在在另一一种价价值体体系下下，让我们们的产产品呈呈现出出全然然不同同的差差异气气质与与消费费价值值?是否存存在另另一类类人,他们们以不不同的的人生生价值值理解解生活活?延长线线之四四：是否存存在另另外一一种价价值参参照系系?透过现现象看看本质质有这样样一群群人他们看看中自自身的的感受受更甚甚于别别人的的看法法价值观观体系系较为为成熟熟、坚坚定，，不轻轻易为为他人人意志志所动动摇他们的的价值值观一一旦开开始被被大众众接受受往往成成为一一种时时尚和和潮流流高于物物质层层面的的精神神消费费延长线线之四四：相对高高总价价的价价值?价格杠杠杆是是保障障品质质和客客群同同质的的最重要要的屏屏障与与过滤滤?延长线线之四四：变小众众为大大众?星星之之火，，能否否燎原原？二八原原则利用精精准推推广，，打击占占20%的的“引引领者者”类类型客客户影响80%的““跟随随者””型客客户（吸引引原被被分流流的客客群））延长线线一：：微观观市场场危机机重重重，宏宏观市市场给给予了了信心心延长线线二：：分流流与吸吸引通过什什么实实现？？延长线线三：：地段段/产产品/客群群矛盾盾背后后的统统一———国国际化化必要条条件延长线线四：：建立立另外外一套套价值值参照照系———充充分条条件延长线线五：：相对对高总总价的的区隔隔作用用延长线线六：：变小小众为为大众众———星星星之火火，可可以燎燎原XY物理属性“国际化”价值观层面“让自己满意”核心竞竞争力力DNA√√√营销两两个核核心问问题说什么么？怎么做做？建立另另外一一套价价值参参照系系如何让让分流流变成成吸引引？NO.3解决之之道说什么么？重构价值参参照系上层建筑经济基础项目形象策策略产品刚性价值SloganXY物理属性“国际化”价值观层面“让自己满意”核心竞争力力DNA破译密码?Step1：重构价价值体系！！经济基础价格？价值值价格≠价值值为什么？价值=价格格×含金量量（刚性利利益）价格>价值值不值!价格<价值值值!不值？值？不同的价值值元素构建建不同的价价值观产生全然不不同的判断断结果别墅价格的的主要构成成元素价格构成地段园林建筑服务居者形态户型结构风格花园地段——基基础价值园林——成成本价值、、时间价值值、生命价价值建筑——即即时价值服务——成成长价值居者——决决定价值价格构成地段园林建筑服务居者形态户型结构风格花园①④⑤②③别墅价格的的构成元素素重识滟澜山山地段——不不可复制的的别墅地段段居者——高高度统一的的同质客群群园林——首首屈一指的的成熟园林林服务——十十年成就的的服务口碑碑建筑——高高度差异的的宜居空间间刚性产品缺缺陷产品价值优优势最大产品特特质边缘产品缺缺陷在新的价值值参照系下下：上层建筑Step2：形象解解码——DNA表现现！There’sonlyonewaytoachievesuccesses:thewayofyourownway.只有一种成成功：能以以你自己的的生活方式式度过你的的一生。——克里斯斯托弗·莫莫利他们大都具具有涉外背背景，在两两种文明比比照下，容易形成““独立人格格”；他们看中自自身的感受受更甚于别别人的看法法，价值观观体系较为为成熟、坚坚定，不为为他人意志志所动摇；；他们是自由由贸易的受受益者，或或在跨国公公司工作，，或自己创创业做国际际业务，其其生活形态态可以用空空中飞人来来形容；他们对细节节和品质有有强烈的感感应能力，，关注人文文价值、文文化品位，，有较强的的人文意识识；他们是真正正缔造生活活方式的人人，他们已已然洞察生生活真义。。他们相比大大众，属于于少数人，，他们是缔缔造新观念念新生活的的人，具有有引领性和和社会风向向标的作用用。靶心客户洞察我们可以称称之为“Global-boss”国国际人。他们的最大大特点是以以世界公民民的眼光看看一切事物物，直视人人性本身。。他们是一群群以自己的的方式实现了“自自我”的人人。精神核心提提炼生活的真正正成就来自自于我们自己的的高级需要要的满足，，特别是自自我实现的的需要的满满足。高级需要满满足能引起起更加合意意的主观效效果，即更更深刻的幸幸福感、宁宁静感，以以及内心生生活的丰富富感……那些生活在在自我实现现水平上的的人，事实实上也是最博爱爱并在个人人特质上发发展最充分分的人。“让自己满满意”精神核心：：传播背后的的项目表达达为尚己的国国际人打造造的乐居生生活提供更宜居居的生活氛氛围卖的是感受受和生活理理念客群对位““Global-boss””精神核心““让自己满满意”我们的产品品定位中央别墅区区蔷薇与与银杏的庭庭园表明地段价价值，形成成区内与区区外的客户户引动。产品属性层层面的最大大差异点从产品的价价值体系出出发，从消消费者的价价值取向出出发，寻找通往客客户心智的的密码？核心差异气气质——国际化对话语境：：国际化的的双语语境和表现现形式SLOGAN中英文文结合一体体的方式使使用，贴合合本案客群群的精神世世界：他们们深通中西西文化精髓髓，拒绝社社会的符号号的界定，，追寻的是是自己的方方式生活———独立人人格，自由由思想。心逸物物享享人生生FollowYourHeartSloganFollowYourHeart释义：FollowYourHeart（（跟随你的的心），强强调出不逐逐波亦不随随流的随心心随性的本本我主义。。拒绝符号号化的同时时遵从自我我的内心感感受。心逸物释义：FollowYourHeart的的中国式解释释。精神超逸逸于物质，追追寻舒适自我我的精神生活活。质朴热情，充充满国际生活活品位；悠闲浪漫，而而不失身份的的表彰。我们的语境内涵滟澜山与消费费者的关系好比一次托斯斯卡纳的精神神旅行——随随心随性，呼应人居价值值与生活态度度的人生景致致。在滟澜山，超越物质本身身，悠闲舒适、热情浪浪漫于自我的的生活世界。。我们的产品对位NO.4营销核心策略略差异区隔，绝绝对影响视觉系统公关活动销售道具样板区户外领军，活活动造势户外为推广主主通路定向路演大客户策略下渝州攘外安内，定定向爆破聚焦中央别墅墅区，建立红红色根据地诺曼底登陆———占领CBD、朝阳公公园城市公寓寓实景体验，现现场打击会所提前开放放物业服务提前前体验高举高打，精精准制导猛烈、高调入入市集中火力爆发发网络侵略，新新闻助澜三大主流网站站全面席卷新闻炒作推波波助澜资源共享，联联动借势龙湖会项目联动品牌联动区域联动合作商联动营销战术主战场：中央央别墅区，占占领后，成为为红色根据地地空军：区域内内密集的户外外广告；网络络广告；杂志志广告进攻号角：事事件引爆，并并配合大范围围公关传播，，重构竞争秩秩序如果营销是一一场战争！战旗：FollowYourHeart海军：以样板板区为作战航航母，成为主主攻基地陆军：系列圈圈层式公关活活动与营销团团队一线作战战并举双向传播———差异区隔，，绝对影响中英文双语系系统动静态联动主主题项目网站表现现二、样板区氛氛围——作战航母母触觉Tactile嗅觉Smell味觉Taste听觉Hearing视觉Vision直觉IntuitionFollowYourHeart

用直觉觉感知滟澜山山地道、纯粹粹的地中海风风情代表地中海风风情的关键符符号薰衣草Lavender普罗旺斯的天天空蓝的通透透明澈，空气气像新鲜的冰冰镇柠檬水沁沁入肺里，心心底最深处如如有清泉流过过，直想歌啸啸。漫山遍野野的薰衣草让让人狂喜不已已，自行车上上、牛头上、、少女的裙边边插满深紫浅浅蓝的花束，，整个山谷弥弥漫着熟透了了的浓浓草香香。Espresso口味纯正、浓浓郁意式咖啡啡正值战乱，一一个意大利士士兵要离开自自己的家，前前线参战。他他的妻子把家家里存着的面面包、饼干还还有奶油、黄黄油都一股脑脑儿地打碎拌拌在一起，作作成这种点心心给丈夫带去去。TIRAMISU的的意大利语意意就是“带我我走”。Story提拉米苏TIRAMISU花车——手工工艺品地中海沿线国国家的各类特特色小工艺品品、饰品售卖，公益基基金，或者以以物易物，记记录的情感、、爱的故事视觉Vision样板间一个家庭已经经在里面生活活了好几年FollowYourHeart，生活化化，不经意家庭照片摆设在familyroom餐厅里面播放放着时下流行的英英文动画片连连续剧书桌或者下沉沉庭院的椅子子上不经意地地放着一份已已经翻过的英英文报纸床头摆放睡前前读物（财经、哲学学、文艺、自然科学）庭院庭院一角，静静静地放着主主人心爱的高尔夫夫球具，球具具显得有点旧，应该该陪伴了主人人很长时间，是用的的最顺手的一一套杆，庭院的另一侧侧是孩子的空空间孩子参加比赛赛的照片跟棒棒球手套摆在一起起，边上还有有一个“最佳新人人”的荣誉奖奖项，看得出来，棒棒球是孩子的的荣耀听觉Hearing意大利人的性性格热情豪放放，喜欢歌唱唱，意大利的的音乐有着悠悠久的传统，，也是美声唱唱法的发源地地。意大利民民歌美丽动人人，丰富多彩彩味觉Taste嗅觉Smell早餐室当咖啡的香味味在袅袅的雾雾气中慢慢升升腾并弥漫在在整个早餐室室的时候,我我的一天也由由此开始。薰衣草香精油油带香精的玫瑰瑰花瓣摆放玫瑰蜡烛烛触觉Tactile地中海式的质质感户外包装绿植Starco质感的喷绘绘布家具的质感销售道具模型书籍楼书户型册礼品直觉Intuition地道、纯粹、、放松、惬意意、随心所欲、享享受、浪漫FollowYourHeart公关第一，广广告第二TheFallofAdvertising&TheRiseofPR事件营销是性性价比最高的的推广方式事件不需要很很多，

有一一件足够精彩彩就行事件要成为为按钮，触发后续的的传播策略略按钮？品牌活动传播积客按钮Button样板区开放活动龙湖滟澜山中央别墅区15岁生日庆典龙湖品牌导入引爆新闻事件传播积客策略落地问鼎中央别墅区区域炒作启动中央别墅区区15年拐拐点呈现中央别墅区区将进入成成熟的城市市化的国际际生活圈新国展的落落成国门商务区区的建设交通的极大大改善国际教育资资源的极端端丰富商业配套的的兴起中央别墅区区开始真正正属于“国国际人”龙湖地产携携“善待你你一生”的的开发理念念，献礼中央别别墅区———滟澜山中央别墅区区前所未有有的震撼景景观效果中央别墅区区前所未有有的精神诉诉求——FollowYourHeart活动方案大型生日派派对邀约区域内内“见证中中央别墅区区发展历程程”的地缘缘性客户活动气氛———地道，，纯粹，轻轻松，互动动，热烈，，国际化邀约对象（（所有前期期积累的目目标客户、、区域内的的国际化租租客，地缘缘性投资客客户、ISB的高层层、几大代代理行）寻找相关机机构以正名名与ISB的的合作，为为其颁发区区域贡献奖奖，并达成成进一步的的战略合作作关系借助“15岁周年庆庆典”，龙湖将全方方位启动宣宣传攻势塑造品牌形象进行产品推广确立行业地位掀起社会影响15岁周年庆典传播目标15岁周年庆典注入“人文文关怀”的的品牌内涵涵建立品牌联联想打动目标客客群品牌产品引起公众关关注行业体现龙湖在在行业中的的风格与位位置展现CVD对社会经经济发展的的积极作用用传播受众Global-Boss高端人群专业人士社会大众首选受众——滟澜山山目标客群群次选受众——影响目目标客群stakeholder必要受众——社会舆舆论的基础础5.16.16.97.15传播阶段8.15后续报道Ⅰ预热期爆发期Ⅱ物业深度报报道物管故事软软文Ⅲ区域导入活动报道品牌/产品品报道网络征集新闻通稿高层专访嘉宾专访财经类深度度报道人物专题报报道时尚媒体专专题报道以网络征集集为主7-8万字字3-4万字字国际化系列列活动ACTIVITIESFleaMarket跳蚤市场是是猎奇者与与生活的幸幸福所在！！-----法国收藏藏家柯里尔尔节日活动———嘉年华华邻里价值重庆特色食食品，美食食节啤酒节音乐节（摇摇滚、Blues、、乡村音乐会会）亲子活动桥牌赛、国国际象棋宠物比赛节日类快乐家庭录录影集征集集针对太太团团的活动厨艺沙龙家政培训（（保姆）手工艺沙龙龙家装沙龙下午茶聚会礼仪旅游线路宠物教育游泳教练与ISB的的合作方式式赞助（运动动会、乐队队、校庆等等）冠名某项赛赛事目的：影响响港澳台及及外籍租客客媒体组合策策略

MediaMixStrategy户外策略选址策略：：以点带面———京顺路路单柱，京京承单柱线状辐射———CBD、燕莎沿沿路灯箱区域打击———区域内内密集广告告分布定向阻击———机场通通路玻璃贴贴膜及北线线单柱户外策略应用策略户外报广化化户外异型化化户外电影化化网络投放策策略集中爆破：：配合节点性性事件，进进行爆炸式式投放线状延续：：通过文字链链及配送资资源维持一一定的热度度网络应用策策略——图图文结合图-----形象期期以Flash通栏栏为主文-----公关炒炒作及持续续期以文字字为主精准策略战略布局一、.根据据地战略二、龙村包包围城市三、特种兵兵战略1、根据地地战略大力开发中中央别墅区区地缘客户户资源根据地战略略战术1沙沙漠风风暴目标：狂扫扫中央别墅墅区地缘性性客户资源源，重点打打击锁定区区域方式：业务务员“扫街街”、DM、小型路路演、商业业连锁布点点…….重点打击：：名都园、、欧陆苑、、莱蒙湖、、万科城市市花园、北皋区域………..根据地战略略战术2谍谍海战略略目标：打入入敌人内部部,通过竞竞争项目业业务员、客服获取客客户名单方式：设立立奖励机制制根据地战略略战术3草草船借箭目标：以活活动为由头头，聚集区区内地缘客客户，扩大客户积积累方式：充分借力会会所的提前前使用,每每周固定举举办高性价比的的活动,吸吸纳地源客客户2、龙村包包围城市战战略整合利用公公司内部资资源，实施大客户户开发战术1：墙墙内开花利用公司内内部同事、、高管所拥拥有的社会会资源，进行客户资资源开发。。所有合作伙伙伴的资源源。龙村包围城城市战略目标：高档档项目客服服所拥有的的客户资料料、高收入目标标客户战术2：挖挖地三尺内容：利用用公司资源源深挖西门门子、宝洁洁、银行等等企业的高收入人群群及区内较较有影响力力的客户,实施VIP体验计计划，同时开开发此类客客户的圈层层资源。活动形式：：定向路演，，专场推介介VIP特别别体验日设制老带新新奖励政策策龙村包围城城市战略战术3：龙龙民进京内容：利用用集团在重重庆的销售售网络进行行异地销售售，重点针对香香樟林、南南湖郡等高高端别墅项项目进行推推广，主要针针对投资型型客户------“到北京京做老外的的房东”龙村包围城城市战略战术4：深深入敌后内容：霄云云路、光华华路、亮马马河路灯箱箱城市公寓的的电梯厅框框架媒体龙村包围城城市战略形式：序列列化、电影影式灯箱三、特种兵兵战略整合区区内外外中介介资源源实行大大业务务员管管理模模式，，定期期进行行业绩绩考核核，优优胜劣劣汰建立真真诚的的战略略合作作联盟盟目标：：五大大行&区内内知名名代理理行最终实实现低低成本本精准准打击击，从外围围提升升营销销力借势联联动龙湖会会范围:前期北北京公公司营营销运运用，，建议议未来来推广广到集集团范范围.目的:前期营营销目目的:积累累客户户，并并进一一步维维护未来客客户服服务:促进进业主主客户户的口口碑传传播.形式:龙湖卡卡龙湖-银行行卡积分升升级卡卡龙湖会会刊———圣圣经龙湖会·会员权益建议会员级别普通会员业主会员VIP会员金卡会员铂金会员卡种龙湖卡龙湖银卡龙湖金卡龙湖钻石卡入会条件18岁以上均可申请龙湖业主二次购买/推荐购买成功..三次以上购买/二次推荐购买成功..购房优惠置业享受一定优惠累计置业折扣待定会所享受一定额度服务根据会员级别不同,给予不同级别的会所优惠服务会员权权益优先购购买权权与特特殊折折扣权权教育资资源特特权滟澜山山：ISB、力力迈、、伊顿顿幼儿儿园香醍漫漫步：：牛栏栏山一一中定制化化服务务滟澜山山，香香醍漫漫步室内、、庭园园精装装修设设计服服务考虑到到业主主多为为首次次置业业，提提供多多种别别墅、、庭园园装修修设计计方案案供客客户进进行参参考。。商业资资源优优惠享受签签约商商家的的折扣扣前期积积客提提供““享受受龙湖湖卡””持卡客客户可可以享享受““享受受俱乐乐部””的餐餐饮娱娱乐优优惠银行信信用卡卡后期龙龙湖业业主发发放与与银行行联名名发放放的信信用卡卡招商银银行可可办理理，提提供单单币、、双币币两种种联名名信用用卡，，办理理程序序简单单，无无需企企业承承担任任何执执行风风险中国银银行长长城卡卡可办办理，，可享享受长长城卡卡有关关的优优惠服服务。。龙湖业主卡更多优惠服务内容电信/可与中国移动/中国联通合作,会员享受VIP服务可与知名手机品牌合作,会员享受相应优惠IT/可与知名电脑/软件/外设等品牌合作，会员享受相应优惠汽车一定额度汽车服务享受品牌联合汽车品牌或4S店的一定折扣或相应服务健康1次免费体检与佳美口腔/瑞尔齿科等健康机构合作,会员可享受一定服务优惠或相应折扣商业享受签约商家的折扣享受龙湖商业/签约商户的相应折扣重庆、、北京联联动联动策策略品牌与与项目目的联动动区域联联动项目联联动滟澜山山香醍漫漫步6.9样板区区开放放7.15开盘样板区区开放放开盘6.257.28龙湖顺顺义双双盘同同开！！龙湖地地产品品牌传传播推广节节奏阶段推推广主主题及及传播播途径径整合合5.16.16.97.15动态线线8.15景致致北北京ⅠⅡFollowYourHeart7.17.31景致你一生生Ⅲ蔷薇与银杏杏的庭园蔷薇与银杏杏的庭园FollowYourHeart形象导入开盘强销形象丰满静态线建立差异化化形象区隔隔强势确立项项目价值点点呼应龙湖品品牌精神内内涵推广费预算算

FeeBudgeting年度20072008总计费用16,000,0008,000,00024,000,000比例67%33%100%滟澜山推广广费年度分分配推广费月度度分布户外48%网络16%活动9%杂志8%广告月费12%现场包装2%销售道具3%直投2%户外网络活动杂志广告月费销售道具现场包装直投推广费预算算明细六、销售执执行计划全盘销售目目标基础目标：：19.5亿奋斗目标：：22亿项目销售策策略2007年年销售目标标|销销售及价格格策略|阶段性性任务|销销售节奏奏2007年年销售目标标2007年年销售任务务8.5-10亿10亿/6个月=1.66亿亿/月8.5亿/6个月=1.42亿/月1.42亿亿/425万=34套/月1.66亿亿/425万=39套/月销售及价格格策略全盘拿证\价格销控控开盘惜售\控制节奏奏小频多幅\最大溢价价07年销售售计划销售节奏销售阶段2销售阶段12次开盘1次开盘循环蓄势，，在保证客客户消化量量的基础上上，有限量量供应制造造稀缺，形形成阶段性性热销局面面。2007年年销售节奏奏示意图销售阶段33次开盘3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月蓄势期开盘强销期期第三次强销销2月第二次强销销持续销售期期4次开盘销售阶段4第四次强销销销售节奏分阶段时间公关活动客户积累及过滤任务客户积累期4-5定向路演/网络征集<办理VIP卡登记>5.30-6.16示范区开放/产品推介会<客户购房意向登记表>办理VIP卡开盘7.15中央别墅区15周年生日PARTY<客户购房意向登记表>办理VIP卡/换签35第二次开盘7.16-8.16<客户购房意向登记表>办理VIP卡/换签20第三次开盘8.17-9.16<客户购房意向登记表>办理VIP卡/换签40强销期9.17-10.16万圣节活动<客户购房意向登记表>办理VIP卡/换签58强销期10.17-11.16感恩节活动<客户购房意向登记表>办理VIP卡/换签25稳定销售期11-12.30圣诞节<客户购房意向登记表>办理VIP卡/换签15阶段性任务务分阶段价格策略目标客户第一次开盘期间平开高走，控制节奏，奠定供不应求的市场形象。前期VIP客户:地缘性客户/投资客户/龙民/媒体/同行持销期每月约5%的上调幅度,快速调价,年底前达成33%。循环积累客户推盘节奏第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段在6月样板板间及沙盘盘推出后,将一期132套打打开,让客客户填写<购房意向向登记表>对客户的购购买意向进进行归纳后后,确定具具体的放盘盘位置及放放盘量;第五阶段第六阶段第七阶段第八阶段第九阶段在售次开盘盘之后，分分阶段放盘盘，平均每每批32套套左右。销售控制原则：通过过控制销售售面积和价价格两个要要素来监控控放盘节奏奏排序月度销售面积套数单价折扣报价金额上调比例16.16-6.23250010139000.94%147873475

26.24-6.30250010144790.95%1540336204%37.1-7.15500020150820.96%1604575414%47.16-7.30500020160450.97%1706980235%58.1-8.15375015168900.98%1796863345%68.16-8.30500020174120.99%1852387063%79.1-9.15450018177670.99%1890179952%89.16-9.30500020181300.99%1928790652%910.1-10.15500020186910.98%1988493452%1010.16-10.30500020190720.99%2028995362%1111.1-11.30375015194610.98%2070472982%1212.1-12.30250010198590.98%2112649652%

合计49500198

8590333%促销政策排序月度办卡优惠幅度办理控制数量成交套数16.16-6.236%201026.24-6.305%151037.1-7.154%252047.16-7.303%252058.1-8.152%201568.16-8.301%252079.1-9.151%251889.16-9.301%2520910.1-10.152%25201010.16-10.301%25201111.1-11.302%25151212.1-12.302%1510

合计270198VIP卡优优惠促销政策付款方式优优惠比例3：7一次性优惠惠2%按揭优惠1%龙湖会优惠惠本人购买1%推荐购买享享受消费积积分团购优惠比例20%别墅区业主主1%宝洁\中央央电视台\西门子等等1%价格涨幅销售执行7.15日日之前所所有来来电来访客客户办理滟滟澜山VIP卡（不不限量）6月16日日起针针对所有有客户办理理VIP银银行卡存存入20万7月15日日开盘当天换签合合同前30位享受优优惠并自动动升级为龙龙湖会员7月16日日剩剩余房源涨涨价7月17日日起业业主推推荐加入龙龙湖会并购购买，原业业主可享受受5000元的会所所消费积分，新业主主可享受龙龙湖会优惠惠7月17日日起新新的客客户办理滟滟澜山VIP卡（限限30套））8月16日日开盘客户换签静态价格定定价思路前提产品细节要素分析项目利润定价要求静态价格注：取得销销售证前1周公布价价格，之前前仅报大致致价格区间间，根据下下一阶段示示范区开放放对客户进进行价格测测试，及推推盘区域测测试，在开开盘前将作作出更精准准的定价方方案项目基本参参数430套10.8万建筑面积19.5亿销售额销售周期24个月均22套/月均453万/套均18000元/平米静态价格目目标市场参考:龙湾二期期成交均价价14500元/平平米;格拉拉斯小镇12000元/平米米;优山美地C区双拼地地上263平米,450万.171000,租租金4500美金.起单价元/㎡起总价万元均单价元/㎡均总价万元销售额亿元一期13884312.916128403.2 5.2二期16294366.718499462.57.8三期17309389.719920544.76.5总计19.5静态价格计计算—要素列表要素级别目的变化基准价三期1900A级要素在每期内计算各号楼的价格1000B级要素在各号楼内计算各户型的价格600起始基价：：13884元/平平米A级要素明明细（1））要素分类权重要素点要素点评级单价相应变化总价相应变化中央溪谷42000500000玫瑰山谷21000250000文艺复兴大道21000250000景观0.5迎宾道21000250000步行小径1500125000临会所21000250000森林动步公园31500375000雪松带1500125000A级要素明明细（2））要素分类比例要素点要素点评级单价相应变化总价相应变化六连排-1-350-87500密度0.35四连排2700175000

双拼31050262500东临市政路-3-450-112500南临市政路-2-300-75000干扰0.15金泰花园一期-2-300-75000临入口-2-300-75000南临环形路-2-300-75000

非南临环形路-1-150-37500A级价格计计算示例要素权重要素点评级景观0.5蔷薇山谷2步行小径2临会所1密度0.35四连排1干扰0.15南临环形路-2非南临环形路-1A级系数=5*0.5+1*0.35+(-3)*0.15=3.25A级价格=基价+A级变化价价*A级系系数=17050以53#为为例计算B级要素明明细要素分类比例要素点要素点评级单价相应变化总价相应变化

户型0.2大地下室112030000有一层卫卧112030000有二层家庭厅112030000双向入户112030000仅南入户-2-240-60000边户型0.35

临中央溪谷3630157500临其它景观121052500临干扰-1-210-52500花园0.45下沉花园(X-30)/20无南向地上花园-1-270-67500地上花园根据(X-100)的级差，除以不同的系数B级要素明明细—下沉沉花园评级级方法以30平米米为基准，，差值在-10～35左右控制最小面面积减分0.5，最最大面积加加分1.7左右(故再用差差值除以20，即得得到(x-30)/20)B级要素明明细—地上上花园评级级方法以100为为基准，差差值在60～210之间原则：面积积越大，系系数的边际际增长越大大，差值每每增加一百百，除数则则减小25花园系数与与面积的关关系B级价格计计算示例以53-4（西侧边边单元，DD户型））为例）要素权重要素点评级户型设计0.2有一层卫卧1有二层家庭厅1边户型0.35临其它景观1临干扰-1花园0.45下沉花园32.820.141有南花园0地上花园106.370B级系数=2*0.2+0*0.3=0.4B级价格=A级价格格+B级变变化价*B级系数=17290下沉花园（（32.82-30）/20=0.141地地上花园园（106.37-100））/100≈0定价结论定价结论项目最高价价:27-2号楼楼DD#户型地地上298.19平米米总价价660万万项目最低价价:80-3号楼楼B1户型地地上225平米米总价价317万万THANKS9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:19:0122:19:0122:191/6/202310:19:01PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2322:19:0122:19Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。22:19:0122:19:0122:19Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2322:19:0122:19:01January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月202310:19:01下下午22:19:011月-2