某地产项目营销策略方案

西月城街项目

产品定位/营销策略方案

提案方：北京日新伟业（成都）房地产营销机构保留所有版权AllRightsReserved内部资料敬请保密本案需要解决的核心命题——市场风险最小化之上的开发收益最大化如何达成?

两大解决体系——项目的规划与策划

规划——适应于市场的产品定位体系策划——对位于市场的全盘营销控制体系关于规划大势深读小势研判项目竞争力研判客群探究产品细解我们的建议关于规划产品规划之前，首先深度了解成都楼市风云——供需两旺/价格坚挺渐升住宅供销合理/非住宅供量偏大2007—2008，

新政后的成都楼市，现状几何？走向几何？1-7月，五城区新增供应面积533.42万㎡，成交面积520.66万平方米，同比增长23.0%；其中住宅成交439.50万平方米，同比增长31.1%；五城区新建商品房成交均价为4405元/㎡，同比增长8.5%,其中住宅成交价格为4134元/㎡;五城区非住宅新增供应119.13万㎡，同比减19.5%；五城区非住宅供销比分别为1.47，与需求相比，非住宅供应依然偏大。大势解读/小结新政之后，供需两旺存在、整体态势良性发展，加之历经三个月调整期，压抑之后的成都楼市，极可能在年底出现“拐点”，楼市再现“井喷”；住宅物业前景逐渐明朗，商业物业市场阻力依然存在，项目商住面积比规划仍需谨慎；城市核心区土地的稀缺及口岸先天价值，决定其物业价格走高、物业增值前景依然看好。区域小势解读

2007—2008，西大街—骡马市如何变化？

城市区域定位解读区域现状解读区域物业构成解读前瞻性解读结论城市功能定位解读“以商务、商业为主，兼有休闲、娱乐、文化和居住功能的国际化、高品质中国西部商业中心”区域现状解读读城中存量土地地供应稀少，，楼盘放量有有限2007年城城中放量仅33万㎡，与与其它方位较较少小户型/中户户型住宅（商商务公寓）的的销售极为火火爆商业销售较差差，销售周期期较长，资金金回收较慢区域物业构成成解读大型商场、超超市商业物业业趋于饱合、、竞争态势；；零售商铺物业业，以餐饮、、服装为主，，各种经营种种类均有；小商铺的租赁赁情况较为乐乐观，出租率率较高；公寓类物业出出租\销售情情况良好。前瞻解读：骡马市——西西大街商业投投入已达20个亿，5年年内，将达50至60亿亿；成都市高消费费人口最为集集中的地域，，也是消费力力最活跃的区区域之一；商圈交通动线线辐射范围涵涵盖全市，且且正在进一步步增强。区域解读小结结项目所在骡马马市大区域———CBD副副中心现实交通条件件、商业及办办公氛围的不不成熟商业物业面临临较大的挑战战，因此准确确的产品定位位和强有力的的营销手段是是确保销售成成功的基本保保证优势：中心稀缺地，，西大街核心心商务/居住住/商业口岸岸

项目体量量不大，只要要产品定位适适合市场情况况，同时做出出特色，给销销售的直接压压力将相对减减小

骡马市市新的功能定定位带来机遇遇劣势：地块较小，规规划上无法实实现大体量的的景观等配套套条件，对档档次提升造成成影响

商住住无法避免。。机会区域内土地的的稀缺

及住住宅项目、公公寓项目一直直旺销为本案案带来良好的的市场基础威胁项目周边商业业氛围浓厚，，各类型物业业均有涵盖，，商业物业类类型方面基本本不存在市场场空白点这这将使得本本项目的商业业部分在定位位及销售上面面临较大的市市场威胁众众多项目的的陆续开发使使本项目潜在在客户分流，，小区域商业业氛围不足，，也将影响项项目商业部分分销售结论：突破点点发现城市中心长时时间无新项目目推出—本案案出现，引领领城中的置业业需求；市中心地段、、供应无竞争争状态，“城城市一站式生生活区”的便便利性；可规划出彩立立面、高端形形象、顺应市市场的产品规规划、价格竞竞争力…市场之中，谁谁我们的客群群？按照项目物业业属性，完成成三类客群细细分——小户型投资客客/中户型居居家客/商业业投资客【小户寓所客客户】主要分为两类类：主力客群是以以二次以上置业业为主的城市市精英，有相当的投投资力与货币币占有量，年年龄30—40岁为主；；次主力客群为为首次置业过渡渡（中远期投投资）的年轻轻城市精英；这两类客群的的共性为生活活在城市之中中，看重城市市物业的便利利性、较大的的增值量、快快速变现性。。【小户寓所客客户】置业特征/首选城市中心心高投资回报报物业，达成成快速变现、、增值的可能能。对首次置置业者而言，，达成生活成成本有效降低低的可能，同同时中远期投投资变现的可可能。产品强效点/城市公寓、投投资力、市中中心地段、创创新产品、区区域租金高，，增长力强，，易转手变现现。【小户寓所客客户】价格敏感度/投资项目需要要有较强的资资产变现性；；因此需要对对总价有一定定的控制。他他们可以承受受一次性付款款甚至购买多多套物业的能能力。首次置置业者以按揭揭为主，但市市中心地段/创新产品可可降其总价敏敏感度。客户构成范围围/成都职业不动动产炒家，外外地整端式大大客户，经济济型酒店决策策层，城西投投资客，城西西为主的首次次置业年轻精精英等。【居家中户型型客户】购卖二房中户户型物业的客客户，主要是城西区域及辐辐射圈内的首首次居家客为主。他们生生活、事业均均在城市中，，购房讲求价价格，更注重重性价比，对对产品创新有有着较高的需需求，城市经经济型二房产产品对其有着着巨大诱惑力力。看重城市市物业的便利利性与快速增增值变现性。。置业特征/城市性置业，，首选城市内内高性价比物物业，成熟的的商业配套，，满足他们对对生活圈的深深度依赖和适适应。在高性性价比之上，，看重产品的的附加值，创创新度。【居家中户型型客户】产品强效点/城市经济型二二房公寓、高高性价比，市市中心地段、、创新产品、、区域商业配配套成熟，休休闲娱乐业成成熟价格敏感度/二房物业购置置者对总价、、单价都较为为敏感，高性性价比二房是是其最佳选择择。他们可能能选择按揭购购房，但对地地段和品质的的偏好可抵消消部分单价敏敏感客户构成范围围/城西/城西辐辐射圈内的城城市精英，附附近换房客户户，市中心CBD区内企企事业中高管管、高级职员员等【商业客群】】两类客户：成都商铺投资资客，职业投投资客，二级级市场的投资资客，餐饮/娱乐/休闲闲经营商家。。置业特征/口岸至上、人人气为王，商商气决定一切切。凡是三者者具备的均可可成为其下手手的目标。产品强效点/骡马市——西西大街口岸价价值，西大街街已有商业项项目的租金/回报/商铺铺自身增值力力的反证力，，西大街最后后的地段价值值。【商业客群】】价格敏感度/对租金、售价价、回报、商商铺自身的增增值力的看重重。可以定价价与现有项目目拉开比较优优势。客户构成范围围/著名餐饮娱乐乐商家，西大大街已有商家家，潜在的购购买商铺的客客户。那么，

在客客群的需求和和市场决择的的双重条件之之下，产品如何规划划？产品细解产品形象定位位产品体系梳理理/规划建议议5.0容积率率控制之下的的损益估算6.7容积率率控制之下的的损益估算适合市场的产产品定位建议议产品功能定位位城市一体化生生活区城市核心区的的公寓/街区区/小户一体体化生活区，，以最低的生生活成本，交交通成本、居住住成本，享受受城市的灯红红酒绿，左右右城市的脉动动与繁华。产品梳理（一一）

项目产产品结构产品梳理（二二）

项目产产品定位体系系住宅部分定位位（塔楼A座座/B座）（（说明:临临西月城街一一栋为A座，，西城角街为为B座）商商业部分定定位项目由两栋高高层建筑形成成双子塔型，，临西月城街主主干道一栋为为商务/投资资定位的小户户型物业，将将其临街商务务/商业优势势发挥最大化化。户型设计为偏偏重商务/投投资的小户型型公寓，厨卫卫、厅室功能能完备。主力力户型面积控控制在40——50㎡之间间。同时，建筑可可设计为两端端打开式内走走廊，有效处处理通风采光光问题。可在与底商交交界的四层设设置商务转换换层，利用设设计商务会所所、花园平台台式休闲区。。在大堂处理上上，可设置商商务写字楼式式的开畅大堂堂，酒店式管管理配置，智智能化配置，，增加项目品品质感。住宅部分（A座）定位住宅部分（B座）定位临西城角街侧侧一栋设计为为居家型二房房物业。吸引引城市白领精精英，一次置置业为主的自自住客群。户型设计力求求合理创新。。增加入户花花园、休闲阳阳台等设计。。主力面积可分分为经济型两房（（65—80㎡）约占总总体量的55%；标准型二房（（80-95㎡）约占占总体量的35%；经济型三房（（90-110㎡)约约占总体量量的10%。。建议按两梯四户式板楼设计。。同样设置商商务写字楼式式的开畅大堂堂，酒店式管管理配置，增增加品质卖相相。户型示意/一一居室（40—50㎡））户型示意/二二居室（65—95㎡））户型示意/三三居室（90—110㎡㎡）产品定位———社区景观处处理由于地块面积积较小，无法法形成高品质质的社区景观观体系，考虑虑城市化都市市风格。采用大量的硬硬质铺地，将将社区商业街街与社区景观观形成一体，，营造都市化化商业的气氛氛。社区内部可内内置一定的水水景、绿化、、小品、雕塑塑，配合居家家的景观需要要。二者中间间设入口木栈栈道景观主轴轴，中间可用用立式雕塑体体、水景、小小品、树木等等进行区隔，，保证居家的的安宁性与纯纯粹性。城市社区景观观示意产品定位———建筑造型/外立设计/建筑设计建筑造型设计计：本案两栋高层层建筑，呈双双塔状矗立，，在高楼不多多的西门堪称称不折不扣的的地标性建筑筑。从市中心心角度，可突突出项目双塔塔造型，制造造强有力的视视觉震憾力。。临街外立面可可选简约、线线条、大气造造形，内侧可可做功能化造造型处理.在色彩选区用用上，可突出出两栋楼的反反差。例如北北京的朝外MEN、建外外SOHO等等。朝外MEN建外SOHO商业裙楼定位位体系——功功能定位功能定位：区区域性休闲玩玩乐基地/城城市白领休闲闲玩乐的聚集集场、玩乐场场、游戏场。。西大街蓝光系系列项目、新新城市广场、、铂金城商商商业项目业态态以大型百货、大型商业业中心、餐饮饮为主，本案案玩乐休闲中中心的定位，，即可形成业态差异，同同时与上述项项目共同形成成西大街吃喝喝玩乐中心。。商业裙楼定位位体系——业业态/面积/价格A栋规划为到到达式消费业业态B栋规划为社社区功能需求求业态商业裙裙楼定定位体体系———业业态/面积积/价价格面积配配比一层临临街商商铺可可考虑虑50～150㎡独独立铺铺，层层高允允许可可做夹夹层，，增加加卖点点与品品质；；二层/三层层考虑虑300～～1500㎡的的大商商家整整端式式销售售/返返租回回报销销售。。商业裙裙楼定定位体体系———业业态/面积积/价价格价格预预期A栋三三层商商业，，临西西大街街，均均价预预期为为12000元/㎡㎡。B栋口口岸相相对较较差，，均价价预期期为11000元/㎡㎡。业态/面积积/价价格关关系，，详见见下表表:各楼层层业态态/定定价考考虑A栋/到达达式休休闲娱娱乐业业态，，价格格较高高楼层铺面建筑面积（m2）经营业态单价预期(元)总价范围（万元）按揭首付范围（万元）1F50-150时尚花店/饰品/西餐/酒吧/咖啡吧/银行20000100-30050-1502F300-1500中高档酒楼、茶楼、健身、保健等10000300-1500150-7503F300-1500中高档会所、茶楼、健身、保健等6000180-90090-450各楼层层业态态/定定价考考虑B栋/社区区功能能式业业态，，价格格相对对较低低楼层铺面建筑面积（m2）经营业态单价预期(元)总价范围（万元）按揭首付范围（万元）1F50-150餐饮店/小超市/时尚美发店1500075-22537.5-112.52F300-1500中高档餐饮、茶楼、健身、保健等7000210-1125105-563商业裙裙楼定定位体体系———布布局/建筑筑设计计位置布布局可考虑虑将社社区入入口设设置在在靠西西城角角街一一侧，，尽量量不破破坏连连续的的商业业体；；同时时，尽尽量将将商业业面积积设置置在临临西大大街侧侧，该该栋可可设置置三层层底商商商业业面积积，将将口岸岸效应应发挥挥到极极至；；临西角角城街街一栋栋尽可可能少少做商商业。。从市市场风风险角角度考考虑，，只设设置二二层底底商，，一方方面保保证居居家的的安静静感，，同时时降低低商业业的滞滞销可可能性性。商业裙裙楼定定位体体系———布布局/建筑筑设计计特色设设计可可采采用观观光电电梯、、风雨雨走廊廊等手手段，，加强强底层层商业业的连连续感感和横横向、、竖向向交通通体系系。同同时，，可适当当增加加柱距距，采采用加加厚楼楼板的的建筑筑设计计，从而增增加商商业的的开间间与层层高，，将商商业价价值做做到最最大化化。项目开开发损损益的的测算算与建建议由于项项目地地价较较高，，因此此需要要加大大容积积率、、合适适地增增加布布局商商业面面积，，在市市场接接受的的前提提下，，达成成增加加可销销售面面积、、开发发利润润最大大化的的目的的。在此，，分别别以5.0———商业业三层层、与与6.7———商商业两两层半半（西西月城城街三三层、、西角角城街街两层层）的的两种种容积积率对对项目目开发发成本本及利利润进进行估估测:项目投投资分分析(容积积率5.0，商商业三三层)主要经济技术指标总建面(m2)总占地(m2)可售面积容积率营业房7299住宅地下室40829.258165.8528664.254866540829.25收益分析序号类型面积（平米）价格单位：元/m2总额（万元）1营业房7299110008,0292住宅28664.25550015,7653地下室486624001,168小计40829.255950

24,962

项目投投资分分析(容积积率5.0，商商业三三层)项目成本序号项目总

投

资（万元）单位成本（元/平米）说明小

计（万元）1土地成本费用122493000

12248.712开办费报建费621152

718.59勘察设计费6115

工程监理费379建安成本的0.5%3建安成本土建工程65331600

7349.27给排水工程12230

强弱电工程12230

天然气工程12230

绿化8220

电梯/自动扶梯12230

内装00

外装20450

其他4110交通工具购置等4营业税费营业税1,373336总销售额的5.5%计1530.46产权费用7518大小产权契税等,总销售额0.3%计其它12531教育附加税、城市建设维护税总销售额的0.5%5营销费用售楼部工程5012总销售额的0.2%680.20广告推广费25061资料、od/pop、电视、报纸电台等,总销售额的2%公关活动5012总销售额的1%销售费用30073总销售额的1%机动费用5012奖金等总销售额的0.2%7后期费用物业移交费30061总销售额的1.5%500.15维修基金25763总销售额的0.5%8其他管理费25061含工程管理，总销售额的1%1401.78不可预见费12531总销售额的5%资金利息1037254

合计240576002

24506.78项目投投资分分析(容积积率5.0，商商业三三层)效益分析1总利润（万元）总收入—总成本4552利润率总利润/总收入1.82%3成本利润率总利润/总成本1.86%项目投投资分分析(容积积率6.7，商商业二二层半半)主要经济技术指标总建面(m2)总占地(m2)可售面积容积率营业房住宅地下室54711.208165.856082.5043762.7048666.754711.20收益分析序号类型面积（平米）价格单位：元/m2总额（万元）1营业房6082.50115006,9952住宅43762.70550024,0693地下室486624001,168小计54711.205891

32,232项目投投资分分析(容积积率6.7，商商业二二层半半)项目成本序号项目总

投资（万元）单位成本（元/平米）说明小

计（万元）1土地成本费用122492239

12248.712开办费报建费832152

968.39勘察设计费8215

工程监理费5510建安成本的0.5%3建安成本土建工程98481800

10942.24给排水工程16430

强弱电工程16430

天然气工程16430

绿化10920

电梯/自动扶梯16430

内装00

外装27450

其他5510交通工具购置等4营业税费营业税1,773324总销售额的5.5%计2011.47产权费用9718大小产权契税等,总销售额的0.3%计其它16129教育附加税、城市建设维护税等销售额的0.5%5营销费用售楼部工程6412总销售额的0.2%893.99广告推广费32259资料、od/pop、电视、报纸、电等,总销售额的2%公关活动6412总销售额的1%销售费用38771总销售额的1%机动费用6412奖金等总销售额的0.2%7后期费用物业移交费32259总销售额的1.5%702.26维修基金38370总销售额的0.5%8其他管理费32259含工程管理，总销售额的1%1536.29不可预见费16129总销售额的5%资金利息1057193

合计293395356

29338.62项目投投资分分析(容积积率6.7，商商业二二层半半)效益分析1总利润（万元）总收入—总成本2,8942利润率总利润/总收入8.98%3成本利润率总利润/总成本9.86%我们的的建议议提高容容积率率虽然然增加加了建建安成成本,但是是有效效的降降低了了原来来较高高的楼楼面地地价,增加加了销销售收收入,从而而增加加利润润值。。本方案案投资资分析析未考考虑物物业的的销售售比例例以及及可能能的积积压风风险.西月城城街侧侧商业业可布布局3层。。西角角城街街2层层半，，减少少商业业面积积过大大、销销售压压力过过大的的市场场风险险。商商业利利润可可从深深挖口口岸价价值、、产品品价值值、招招商力力等角角度提提升价价格。。综合市市场风风险因因素及及产品品规划划因素素，建建议采采用6.7容积积率+二层层半商商业方方案。。关于策策划营销总总控策策略项目品品牌形形象概概念树树全盘推推广控控制策策略全盘销销售控控制策策略本案面面临的的营销销命题题：如何抓抓住客客户敏敏感点点，把把握市市场机机会点点，发发掘产产品兴兴奋点点,而后强强势引引爆?营销策策略体体系不不能改改变产产品本本身，，却可可改变变产品品价值值。核心诉诉求梳梳理方方法论论项目兴奋点市场机会点客群敏感点核心诉诉求差异化化营销销三大大命门门，挖挖出核核心诉诉求敏感点点/城市中中心长长时间间无新新盘推推出———本本案出出现，，引领领城中中的置置业需需求机会点点/本案市市中心心地段段、供供应无无竞争争状态态引爆点点/本案可可规划划的出出彩立立面、、项目目高端端形象象、顺顺应市市场的的产品品规划划、价价格竞竞争力力核心诉诉求推推导：：在城市市核心心区,一个前前所未未有的的创新新产品品一座引引领眼眼球的的惊艳艳建筑筑一种自自由律律动的的城市市街区区生活活方式式是什么么？如如何准准确表表达？？产品推推广诉诉求主主题：：西街··双子子高峰峰高层··小寓寓·炫炫街区区形解：：近百百米双双塔型型建筑筑矗立立西大大街，，在高高层建建筑并并不多多的成成都西门，，堪称称地标标。居居住/商业业价值值，不不言而而喻。。神解：：向上上，拔拔地而而起直直冲云云霄。。在高高处俯俯瞰大大地，，为成成都导导航，无无意让让人仰仰望。。如何解解构？？一一个策策略体体/两两套控控制体体系项目核核心概概念树树项目全全程推推广控控制体体系项目全全程销销售控控制体体系项目核核心概概念树树策略略案名核心主主概念念+分分解概概念体体系案名建建议：：西街··双子子高峰峰西月城城威斯特特广场场11公公寓核心主主概念念+四四线分分解概概念体体系项目全全盘推推广控控制体体系的的建立立多波次次蓄水水/分分批次次集中中放盘盘分期推推盘/蓄水水前置置一期蓄蓄水期期推广广控制制项目占占位期期行销线线广告线线西街高高峰双双子/横空空出世世现场线线一期自自然客客户积积累西街··双子子高层层序列列导航航成都都产品推推介会会（对项项目地地段/项目目居住住价值值推介介/同同时排排号））投资价价值说说明会会（（对项项目地地段/项目目投资资价值值推介介/同同时排排号））形象导导入期期客户强强化内外场场包装装完成成DM单单、推推介会会PP出街街投资/居住住楼书书出街街小寓··两房房·自自由街街区产品强强化期期项目全全程销销售控控制体体系采用何何种销销售管管理模模式？？结合项项目分分期放放盘的的策略略，如如何控控盘？？在销售售过程程中，，如何何控制制销售售节奏奏？针对本本案，，如何何达成成速度度最快快与价价值最最大的的完美美平衡衡？项目目总监监本公司司决策策层销售部部经理理甲方出出纳甲方会会计（财务务经理理）甲方项项目经经理置业顾顾问置业顾顾问招商顾顾问招商顾顾问出纳员员现场司司机接待员员保洁员员营销中心财务部行政部招商部经理理甲方公司决决策层销售组织与与管理模式式结合项目分分期放盘的的策略，如如何控盘？？核心策略———深度蓄水/集中爆盘盘分段放盘/多次高潮潮住宅一期蓄蓄水（小户户））二期开盘住宅二期蓄蓄水（中户户）招商/商业业蓄水开盘商业开盘蓄水启动正负0（预预售证）一期出清二期出清深度蓄水/集中爆盘盘项目蓄水阶阶段集中宣宣传力度强强势推广，，当客户蓄蓄积到2-3倍于第第一次放盘盘量之后，，集中开盘盘。开盘当日，，2-3倍于第一一次放盘量量的客户争争相购房房，通过过强力执行行保障方案案，人为制制造销售热热潮，把客客户购买的的情绪煽动动到极至。。从而达成成短时间实实现既定的的销售任务务。分期放盘/多次高潮潮本案销售可可根据工程程进度以及及前期蓄水水情况将划划分成两至至三期推出出，以开盘盘——蓄水水——再开开盘方式，，形成几次次销售浪潮潮；将所有房源源分批次，，按优劣搭搭配的方式式分阶段的的推出，每每一阶段均均在积累了了一定数量量的意向客客户之后开开盘，放盘盘量结合客客户排号量量控制在一一定比例之之内，以达达到价格稳稳步提升的的目的；；第一个阶段段第一批次次房源销售售结束，然然后再次蓄蓄积客户，，到一定的的数量，放放出第二批批次房源，，掀起二次次开盘的热热潮。在销售过程程中，如如何放盘控控盘，控制制节奏？优质优价/肥瘦搭配配突出重点/价格杠杆杆优质优价/肥瘦搭配配阶段房源放放盘有序，，价格偏低低时推出较较次的单位位，价格上上涨，陆续续推出保留留房型，获获得价值最最大化；不同户型不不同价格差差异，通过过排号试水水对价格进进行检验，，实现价值值最大化；；放盘肥瘦搭搭配，一可可以照顾不不同客户的的实际需求求，二在不不同阶段形形成不同价价格梯度，，三来可以以保证中后后期有优质质房源以促促进销售。。突出重点/价格杠杆杆在同一批次次推出的房房源中，保保证同样的的套型，同同样的面积积区间范围围只主推一一种户型。。例如同样为为套二的房房型，85平方米与与84平方方米的户型型绝对不会会在同一放放盘批次中中推出，而而是根据销销售的难易易，分别在在不同阶段段放盘。对房源的控控制不仅仅仅只考虑硬硬控（保留留），还应应考虑软控控，通过各各个面积以以及户型之之间的价格格差异，户户型位置差差的单位拉拉开与户型型位置好的的足够性价价比，给销销售人员留留出足够的的推荐空间间。针对本案，，

如何达达成速度最最快与价值值最大的完完美平衡？？定制最适合合本案的营营销控制计计划营销阶段的的界定将整个销售售周期分为为三期，以以预售许可可证取得的的情况以及及销售接待待的前期工工作（包括括销售接待待中心、样样板房、意意境区等工工作）就绪绪的情况下下作为正式式计算销售售进度的开开始时间。。各营销阶段段

工程要要求以及任任务安排第一期开盘盘的前置工工程条件售楼部/样样板区落成成取得项目预预售许可证证销售策略要要点：在整个项目目销售条件件不具备情情况下，重重心在项目目的前期蓄蓄水工作；；在蓄水期的的广告大力力宣传攻势势下，加以以售楼部/样板区落落成，迅速速的实现一一期销售；；第二-三三个月之内内完成第二二个批次的的蓄水工作作当蓄水达达到一定的的数量，即即推出2期期的全部房房源，同时时价格上调调。二期销售策策略要点：：一期蓄水及及一期销售售期完成二二期的蓄水水工作，等等待第二次次强势推出出。同样采用上上述办法，，蓄水———强势推出出——再蓄蓄水——再再推出的方方法，制造造一个又一一个的销售售高潮。因随着销售售的不断推推进，原有有客户资源源已经逐步步毫尽，需需要不断的的开拓新资资源，这个个阶段的老老客户关系系维护和渠渠道营销更更为主要。。价格根据工工程进度小小幅提升。。商业销售策策略要点（（一）招商工作先先行，在住住宅销售前前期即要开开展；商业业正式销售售前,确保保3-5家家中大型品品牌商家签签约,以带带动整体销销售。主体工程完完成之后，，即对商业业进行商家家包装，先先期免租引引入商家经经营，带动动人气、商商气，为后后期招商销销售做好准准备。商业的营销销应独立策策划、独立立操作，在在住宅完成成80%以以上销售任任务后切入入，强调““短、平、、快”实现现大部分销销售商业销售策策略要点（（二）销售方式：：前期：一楼楼快速销售售，二、三三楼采用大大客户整端端式销售+临街铺分分解发售。。中期：采用用返租回报报销售、带带租约销售售，结合行行销，促进进中大型难难点铺面销销售。后期：尾盘盘单位通过过变相优惠惠、招商拉拉动或先营营业再销售售等方式进进行清尾。。9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。22:36:5122:36:5122:361/5/202310:36:51PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2322:36:5122:36Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。22:36:5122:36:5122:36Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:36:5122:36:51January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月202310:36:51下下午22:36:511月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:36下下午1月-2322:36January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/522:36:5122:36:5105January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。10:36:51下下午午10:36下下午22:36:511月-239