某地区项目管理及市场管理知识

青岛西海岸房地产市场分析2013年1月目录西海岸房地产市场分析PART1项目开发公司简介西海岸成交数据市场调研及项目分析PART4PART2PART3客群描述及产品建议西海岸房地产市场分析PART1西海岸未来发展2012年2015年2020年2012年1月10日青岛市市委召开的常委（扩大）会议中，对青岛西海岸经济新区规划进行深入讨论并原则性通过，未来几年里，青岛将重点在西海岸打造一个新青岛，使其成为青岛的新名片。到2015年，生产总值力争达到5000亿元，地方财政一般预算收入达到300亿元，集装箱吞吐量达到3000万标箱，港口吞吐量达到5亿吨，人口规模200万左右，城镇化水平达到80%。到2020年，建成海洋高端产业集聚、生态环境一流、城市功能完善、综合实力位居全国前列的经济新区，实现基本公共服务均等化；生产总值突破10000亿元，地方财政一般预算收入700亿元，人口规模280万左右，城镇化水平达到90%。西海岸经济新区将打造成为青岛的新名片，生产总值、人口、城市化率将得到飞速发展。西海岸未来10年政策规划西海岸经济新区规划：2012年1月青岛市委决议将重点打造西海岸经济新区，未来几年将使其成为青岛新的区域经济发展增长极。规划背景：2012年1月10日青岛市市委扩大会议对青岛西海岸经济新区规划进行深入讨论并原则性通过。未来几年里青岛将重点打造西海岸经济新区，使其成为青岛新的区域经济发展增长极。区域范围：西海岸经济新区规划范围包括黄岛区、胶南市全域，涉及人口约139万，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，规划期为2011年至2020年。功能定位：西海岸经济新区功能定位为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。规划支持：2012年12月份青岛市行政区划发生重大调整，原黄岛区与远胶南市合并，成立新的黄岛区，正式将胶南郊区纳入到城区范围之内黄岛区市北区市北区与四方区合并成立新市北区黄岛与胶南合并成立黄岛区2012年西海岸重点政府规划西海岸经济新区产业规划：为支撑城市建设，西海岸经济新区最终形成了构建“一核双港,九湾六区”的空间开发格局。“一核”：即青岛经济技术开发区拓展区（新区核心区），规划面积约330平方公里,建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心和西海岸中心城区。“双港”：包括前湾港以及董家口港；实现物流配送、市场交易、保税储存以及与之相关的金融服务、市场贸易功能。“九湾”：前湾、海西湾、唐岛湾、灵山湾、古镇口湾、龙湾、琅琊台湾、月亮湾、棋子湾9个海湾构成了青岛西海岸的海域版图，重点发展酒店旅游业。“六区”：包含董家口经济区、保税功能拓展区、国际经济合作区、国际旅游度假区、国防科工服务保障区、生态农业和发展储备区6大功能园区。其中中德生态园、中日韩区域经济合作试验区启动区、董家口临港经济区产业区、核心区中央商务区、海岛国际文化旅游度假区启动区、董家口临港经济区旅游宜居区六个片区已率先启动。通过对新区产业及空间格局的合理规划，再加上政府后期的鼎力支持，将大大加速新区城市发展的进程。2012年西海岸重点政府规划西海岸经济新区交通规划：西海岸现有交通便捷，但为加快区域交通一体化，未来几年内将推进青连铁路、地铁M1号线建设，推进第二条海底隧道建设。胶州湾跨海大桥主干交通规划交通枢纽规划现状交通：西海岸道路交通便捷，特别是“南隧北桥”的通车大大缩短了与青岛市区之间的距离。除此之外，G204、疏港高速、济青高速、环胶州湾高速、青兰高速、滨海大道和S329贯通全境，高速公路、等级公路密度居山东省同等城市前列。交通规划：推进青连铁路建设、规划建设薛家岛至团岛地铁（初步确定为地铁M1号线），推进第二条海底隧道建设。枢纽规划：建设以快速路、城市轨道交通为主体的交通网；建设薛家岛旅游汽车站公交停车场，黄河路、科技大学、金沙滩公交枢纽站等，加快西海岸公共交通一体化进程。第二条海底隧道示意图新区经过几年的交通规划，必将摆脱过去与市区相互孤立的交通格局，真正纳入到青岛1小时交通圈范畴。2012年西海岸重点政府规划2013年西海岸政策调控2012年12月3日，胶南市张家楼以东划入黄岛，合并为新黄岛区，胶南是否限购成了百姓关注的焦点。小结：1、良好的市政导向以及前瞻性的城市规划为西海岸进行了重新定义，产业结构再升级，为胶南黄岛的明天画出了美好的一笔；2、桥隧时代的来临，缩短了大青岛之间的空间距离，结束了青黄不接的尴尬局面，迎来的大青岛均衡发展的新时代；3、地铁、第二条海底隧道筹备动工，未来的西海岸将以更加优美的姿态出现在全国的视野当中；4、优质的海景资源、丰富的产业结构，也将推动西海岸地产经济再腾飞，未来投资、居住、养生、就业向西看，西海岸已经做好了准备！5、新黄岛区合并后，是否限购引发了新一轮的猜测，限购也在西海岸铸造了一把双刃剑，限购对于未来持续增长存量房的去化埋下了不可预见的伏笔，在限购前，大量改善型客户担心会被挡在限购门外而集中购买。那片曾经被遗忘的土地正在悄然崛起……西海岸成交数据PART2注：数数据来来源于于网上上房地地产2012年年西海海岸板板块新新增去去化量量数据据根据青青岛市市房管管部门门最终终数据据显示示青岛岛西海海岸在在2012年商品品房住住宅新新增量量达250万平平米，较2011年增长长8个百分分点，，也成成为青青岛所所辖地地域内内存量量房最最高的的区域域。2012年西海海岸住住宅推推售面面积在去化化方面面，西西海岸岸整体体销售售较为为理想想，胶胶南携携手黄黄岛区区为青青岛房房地产产提交交了一一份令令市场场满意意的答答卷！！虽然然是新新增量量与存存量最最高的的区域域，但但也是是整个个青岛岛市场场内去去化速速度最最快的的版块块之一一。西西海岸岸在2012年全年年住宅宅总去去化面面积为为200余万万方，，22000套套，较2011年增长长了2个百分分点。。占青青岛七七区五五市总总计成成交量量的26%。其中中胶南南市最最为抢抢眼，，成交交面积积高达达130万万方。。2012年西海海岸住住宅成成交面面积注：数数据来来源于于网上上房地地产2012年西海海岸整整体成成交住住宅面面积区区间住住宅以以80——110㎡㎡为主力力成交交面积积；西海岸岸商品品房住住宅主主力成成交面面积：：80-90㎡32%90-110㎡㎡29%70-80㎡8%110-130㎡11%注：数数据来来源源源自于于网上上房地地产2012年成交交价格格区间间：西西海岸岸住宅宅成交主主力单单价为为6000-8000元/㎡403020100注：数数据来来源源源自于于网上上房地地产西海岸岸商品品房住住宅项项目成成交主主力价价格区区间2012年成交交物业业类型型：西西海岸岸住宅宅以高层、、小高高层为为主。。30%20%21%11%18%注：数数据来来源源源自于于网上上房地地产西海岸岸成交交各类类物业业形态态占比比：30%小结：：1、西海岸岸新房房增量量持续续增加加，为为后续续的市市场去去化埋埋下了了不可可预见见的伏伏笔；；2、阶阶段性性良好好的市市场去去化减减小了了2012年市市场新新房推推量持持续增增加的的压力力，3、高高层、、小高高层主主力销销售面面积区区间均均是以以80--110㎡为为主，，主力力总价价为55——80万，，由此此可以以看出出小户户型低低总价价的类类刚需需项目目依然然在西西海岸岸起主主导地地位，，4、西西海岸岸现阶阶段为为青岛岛区域域内存存量最最为庞庞大的的版块块，后后期区区域去去化压压力不不容小小觑。。PART3市场调调研及及项目目及项项目分分析地块周周边主主要竞竞品项项目胶南市市政府府附近近地块块地块周周边主主要竞竞品项项目卓越西西海岸岸保利海海上罗罗兰东方至至尊东方至至尊保利海海上罗罗兰卓越西西海岸岸东方至至尊项目位位置：：胶南南滨海海大道道1201号开发企企业：：青岛岛东方方金石石置业业投资资有限限公司司占地面面积：：53亩建筑面面积：：20万平方方米绿化化率率：32.47%容积积率率：5.0建筑类类型：：住住宅建筑层层楼：：3栋33层高层层，3栋44层超高高层，，3栋联排排别墅墅户型区区间：：86-200平开盘时时间：：2010年7月交房时时间：：2013年10日交房标标准：：毛毛坯,1号楼精精装销售售率率：80%销售起起价：：7400元/平均价：：9000元/平最高价价：11000元/平（精精装17000元/平）优惠活活动及及政策策：无无优惠惠营销推推广途途径：：报报纸，，户外外广告告需求面面积：：120平左右右购买群群体：：胶南南本地地及开开发区区居民民购买动动机：：自住住，投投资，，二次次置业业竞品项目分分析卓越西海岸岸项目位置：：黄岛新区区政府北侧侧开发企业：：青岛国越越基础工程程有限公司司占地面积：：9万平方米建筑面积：：25万平方米绿化率率：40%容积率率：2.29建筑类型：：住宅，，写字楼建筑层楼：：5栋高层住宅宅、3栋超高层住住宅、46栋联排及叠叠拼别墅、、规划建设设3栋甲级写字字楼户型区间：：85-160平开盘时间：：2012年6月02日交房时间：：2014年03月交房标准：：毛坯销售率率：60%销售起价：：6800元/平均价：7500元/平最高价：11000元/平优惠活动：：一次性9.5折，贷款9.6折，交2万抵3万营销推广途途径：报报纸，户外外广告需求面积：：90平左右购买群体：：胶南本地地及开发区区居民购买动机：：自住，投投资，二次次置业竞品项目分分析保利海上罗罗兰项目位置：：胶南市滨滨海大道1399号开发企业：：保利（青青岛）实业业有限公司司占地面积：：39.87万平方米建筑面积：：70.75万平方米绿化率率：35%容积率率：1.04建筑类型：：住宅、、别墅建筑层楼：：18层高层及双双拼联排别别墅户型区间：：66平---370平开盘时间：：2011年5月交房时间：：2013年10月交房标准：：毛坯销售率率：80%销售起价：：7000元/平均价：8000元/平最高价：20000元/平（别墅））优惠活动及及政策：无无营销推广途途径：报报纸，短信信，户外广广告需求面积：：115平左右购买群体：：胶南本地地、开发区区占60%，外地占40%购买动机：：自住，投投资，二次次置业竞品项目分分析地块周边主主要竞品项项目小结：1、项目周周边直接竞竞品较少，，但直接竞竞品基本都都为知名开开发企业，，品牌号召召力强；2、保利海海上罗兰以以及卓越西西海岸均为为区域内大大盘，产品品多样化，，类别丰富富；3、（1））东方至尊尊是直线距距离最近的的竞品项目目，但项目目基本处于于尾盘盘阶段，且且走区域高高端，与烟烟建地块所所建项目竞竞争关系较较小；（2）保利利海上罗兰兰虽然在西西海岸具备备较高的知知名度，但但在教育、、医疗、购购物等配套套上与胶南南新城区存存在一定的的差距；（3）卓越越西海岸是是与烟建地地块存在最最大竞争力力的在售项项目，但高高层、小高高层楼座已已经售罄，，在售楼座座均为40层超高层层，居住舒舒适度较低低。4、竞品项项目高层基基本售价为为7500—7700元/㎡㎡，在售户户型基本在在85—150㎡，，85㎡以以下户型仅仅占20%；5、卓越西西海岸现阶阶段优惠为为认筹2万万抵3万，，一次性客客户为95折，贷款款客户为96折。德泰利群东东侧地块地块周边主主要竞品项项目该地块区域域暂无新楼楼盘销售，，周边有2处大型住宅宅社区：贝贝多芬公馆馆，中海熙熙岸，均为高层建建筑形态。。地块周边主主要竞品项项目占地面积：：45000平米绿化率：35%房源：总户户数636户开发商：青岛宏程置置业（青岛岛）有限公公司销售均价(二手房）：：7000—8000/平米物业管理公公司：青岛宏程物物业有限公公司贝多芬公馆馆中海熙岸建筑面积：：250000平米竣工时间：：2010年3月开发商：中中海地产（（青岛）投投资开发有有限公司销售均价(二手房）：：7000—8000元元/平米地块周边主主要竞品项项目小结：1、贝多芬芬公馆、中中海熙岸位位于本项目目南侧；2、贝多芬芬公馆、中中海熙岸二二手房均价价均为7000—8000元元/㎡。地块周边主主要竞品项项目总结：一、1、市市府旁地块块周边竞品品基本进入入销售的中中后期，且且未来暂无无知名地产产商介入，，入市时机机良好；2、现阶段段在售产品品均以高层层为主，且且均取得了了优异的销销售成绩，，因此高层层的关注程程度和接受受程度在西西海岸新区区是比较高高的；3、项目地地块具备较较好的海景景资源，周周边配套完完善。二、德泰利利群地块周周边现阶段段无在售项项目，二手手房中贝多芬公馆馆产品形态态中包含洋洋房项目与与本案客群群稍有不同同，中海熙熙岸主力户户型在90—119平平米左右，，基本以刚刚需产品及及部分改善善为主，本本案在进行行产品规划划时，应以以此借鉴，，规划迎合合客群市场场产品形态态，以差异异化及品质质占领市场场。结合竞品项项目的分析析得出本案案开发同类类产品的市市场预计价价格：市府地块：：7500—8000元/㎡㎡利利群地块：：7000—8000元/㎡㎡地块周边主主要竞品项项目PART4客群描述及及产品建议议西海岸新市市区西向水水城规划范范围内商品品房住宅项项目，均是是以地缘客为主，约占占总成交比比例的50—60%，青岛市内内成交客户户约占总成交交量的10—20%，剩余比例例为东营、淄博博、潍坊等等山东省内内内陆城市市以及很小小一部分北北京、内蒙蒙等省外城城市居民。西海岸成交交客群描述述保利海上罗罗兰客群描描述：1、保利海海上罗兰在在胶南所占占地理位置置最具代表表性，其项项目地处胶胶南规划水水城范围与与胶南新城城区交界处处，客群以以地缘客为为主，胶南南客户占到到总成交量量的五成以以上，青岛岛客户能够够占到两成成左右，其其余客户为为省内内陆陆城市，像像东营、淄淄博等，以以及一部分分外地客群群，像北京京、内蒙等等；2、保利向向东进入胶胶南新市区区可以明显显发现地缘缘客群所占占比重逐渐渐增大，完完全进入新新市区后，，成交客户户基本为胶胶南和开发发区本地客客户，以及及部分常住住西海岸的的外地居民民。现阶段改善善型居民以以及外来投投资置业的的购房者基基本都会选选择知名度度较高的开开发企业，，具备优质质海景资源源的项目，，而我们项项目的客群群来源基本本为：1、本地客户户为主；2、本地客户户改善型需需求以及首首次置业刚刚需客户为为主；3、置业客户户年龄段基基本在30—40岁之间，具具备一定的的经济基础础；4、客户按揭揭比例占到到总成交量量的80%—90%，相对受贷贷款政策影影响较大；；5、客群接受受程度价格格区间最佳佳为7500——8000元/㎡，其次为为8000——8500元/㎡。客群描述及及产品建议议产品描述：：1、建议以18—28层高层产品品市场接受受度较高；；2、正南北与与海景资源源兼顾，尽尽可能做到到户户海景景资源最大大化（建议议单元错开开，并转15—30°看景）；3、高楼层分分段设置差差价，差价价要相对小小一些；4、两房面积积建议：80—90㎡；三房面积建建议：110—120㎡；少量户型可可以考虑户户型尺度加加大：130—140㎡大三房产品建议户室比：户型面积区间户数比例两室两厅80—90平米30%90—100平米10%三室两厅100—120平米40%130—144平米10%神圣的工工作在每每个人的的日常事事务里，，理想的的前途在在于一点点一滴做做起。创造性模模仿不是是人云亦亦云，而而是超越越和再创创造。逆境给人宝贵贵的磨练机会会。只有经得得起环境考验验的人，才能能算是真正的的强者。22:3822:3822:38:0422:38:04所谓天才，只只不过是把别别人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。强烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有强大的动动力才能在好好的职业中获获得成功。你你必须在心中中有非分之想想，你必须尽尽力抓住那个个机会。患难可以试验验一个人的品品格，非常的的境遇方才可可以显出非常常的气节;风平浪静的海海面，所有的的船只都可以以并驱竞胜。。命运的铁拳拳击中要害的的时候，只有有大勇大智的的人才能够处处之泰然。不放放过过任任何何细细节节。。1月月-231月月-231月月-231月月-23惟一一持持久久的的竞竞争争优优势势，，就就是是比比你你的的竞竞争争对对手手学学习习得得更更快快的的能能力力。。把你你的的竞竞争争对对手手视视为为对对手手而而非非敌敌人人，，将将会会更更有有益益。。一旦旦做做出出决决定定就就不不要要拖拖延延。。任任何何事事情情想想到到就就去去做做!立即即行行动动!如果果通通用用公公司司不不能能在在某某一一个个领领域域坐坐到到第第一一或或者者第第二二把把交交椅椅，，通通用用公公司司就就会会把把它它在在这这个个领领域域的的生生意意买买掉掉或或退退出出这这个个领领域域。。我的的宗宗旨旨一一向向是是逐逐步步稳稳健健发发展展，，既既不不要要靠靠耸耸人人听听闻闻的的利利润润，，也也不不要要在在市市场场不不景景气气时时，，突突然然有有资资金金周周转转不不灵灵的的威威胁胁。。05-1月月-2322:38:04在艰艰难难时时期期，，企企业业要要想想获获得得生生存存下下去去的的机机会会，，唯唯一一的的办办法法就就是是保保持持一一种种始始终终面面向向外外界界的的姿姿态态。。若若想想长长期期生生存存，，仅仅有有的的途途径径就就是是要要使使人人人人竭竭尽尽全全力力，，千千方方百百计计让让下下一一代代产产品品进进入入用用户户家家中中。。时间间是是一一个个伟伟大大的的作作者者，，它它会会给给每每个个人人写写出出完完美美的的结结局局来来。。自始始自自终终把把人人放放在在第第一一位位，，尊尊重重员员工工是是成成功功的的关关键键。。让流程说话，，流程是将说说转化为做的的惟一出路。。1月-231月-2322:38:04在一个崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定会会获得成功。。微软离破产永永远只有18个月。坚持是是一种种智慧慧，固固执是是一种种死板板。1月-231月-23命运是是一件件很不不可思思议的的东西西。虽虽人各各有志志，但但往往往在实实现理理想时时，会会遭遇遇到许许多困困难，，反而而会使使自己己走向向与志志趣相相反的的路，，而一一举成成功。。一个管管理者者如果果不了了解其其下属属的工工作，，那他他就无无法有有效地地管理理他们们。人们所所认识识到的的是成成功者者往往往经历历了更更多的的失败败，只只是他他们从从失败败中站站起来来并继继续向向前。。22:38:0422:381月-23等待。。我将将要在在这三三块基基石上上建立立我成成功的的金字字塔。。千方百百计请请一个个高招招的专专家医医生，，还不不如请请一个个随叫叫随到到且价价格便便宜的的江湖湖郎中中。是员工养养活了公公司。2023/1/522:38能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是伟大的的。不满足让让客户满满意，要要追求让让客户感感动，创创造客户户终身价价值。新经济时时代，不不是大鱼鱼吃小鱼鱼，而是是快鱼吃吃慢鱼。。路是脚踏踏出来的的，历史史是人写写出来的的。人的的每一步步行动都都在书写写自己的的历史。。05一一月202310:38下下午1月-23差错发生生在细节节，成功功取决于于系统。。速度就是是一切，，它是竞竞争不可可或缺的的因素。。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命运本来来就不公公平所以以我要改改变命运运。投机取巧巧的人。。10:38:04下下午22:38:04质量是维维护顾客客忠诚的的最好保保证。最好的CEO是构建他们们的团队来来达成梦想想，即便是是迈克尔·乔丹也需要要队友来一一起打比赛赛。2023/1/522:381月-23在这个世界界上，没有有人能使你你倒下。如如果你自己己的信念还还站立的话话。一个人要发发现卓有成成效的真理理，需要千千百万个人人在失败的的探索和悲悲惨的错误误中毁掉自自己的生命命。1月-2322:38:04感情投资是是在所有投投资中，花花费最少，，回报率最最高的投资资。壮士士临临阵阵决决死死哪哪管管些些许许伤伤痕痕，，向向千千年年老老魔魔作作战战，，为为百百代代新新风风斗斗争争。。慷慷慨慨掷掷此此身身。。2023/1/522:38:0422:381月月-23谢谢谢各各位位！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。22:38:0422:38:0422:381/5/202310:38:04PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2322:38:0422:38Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。22:38:0422:38:0422:38Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:38:0422:38:04January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202310:38:04下下午22:38:041月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:38下下午1月-2322:38January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/522:38:0422:38:0405January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。10:38:04下下午10:38下午22:38:041月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。22:38:0422:38:0422:381/5/202310:38:04PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2322:38:0422:38Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。22:38:0422:38:0422:38Thursday,January5,2