某地块项目定位及前期营销方案

团结路地块项目定位及前期营销方案南京万宏地产投资顾问管理有限公司

目录PART1市场分析PART2项目分析PART3产品定位PART4营销推广[溧阳概况][区域规划][竞争楼盘]PART1

市场分析地理区位：

溧阳位于江苏苏南，地处长江三角洲核心位置，距上海、杭州200公里，距南京、苏州百余公里，距常州机场60公里，处于宁杭都市圈的中心位置。104国道、宁杭高速公路、扬溧高速公路纵贯全境。

自然资源：

溧阳秦朝建县，二千多年历史孕育了这里的文明，成为江南著名的鱼米之乡。溧阳物产丰富，是著名的“鱼米之乡”、“丝绸之乡”、“茶叶之乡”，盛产油、茶、蚕茧、螃蟹、板栗、毛竹等。溧阳概况市场分析溧阳：江南名城，宁杭都市圈节点城市面积人口：

溧阳1535平方公里，其中耕地面积112万亩，林地32.8万亩，河流和湖泊42.6万亩。下辖10个镇，总人口77.63万人，人口密度505人/平方公里。市区建成区面积，人口。

旅游发展：

溧阳是国家级优秀旅游城市，风景秀丽的天目湖旅游度假区、南山竹海旅游区、新四军江南指挥部纪念馆、长荡湖、高静园等著名景点，成为周边城市的休闲度假天堂。溧阳概况市场分析溧阳：江南鱼米之乡，生态旅游名城天目湖旅游度假区工业经济：

溧阳建筑业历史悠久，发展蓬勃，被江苏省授予“建筑之乡”的称号，并以“起重之乡”、“安装之乡”享誉海内。2008年全市完成工业总产值689亿元，实现销售收入660亿元，规模以上企业实现纳税销售收入577.6亿元，年纳税销售收入亿元以上企业66家。江苏申特集团、上上电缆集团和华朋集团共实现纳税销售收入248亿元。

开放性经济：

全年完成实际到帐外资2.6亿美元，增长35.6%，工商注册外资5.4亿美元，新批外资项目平均注册资金1381万美元。完成外贸进出口总额5.95亿美元，成功举办“安博思论坛—中欧经济智慧对话”和2008“一村一品”国际研讨会，溧阳的知名度、美誉度不断提升。溧阳概况市场分析溧阳：建筑、起重、安装三乡，享誉海内溧阳概况市场分析万宏观点一：溧阳自身经济发展良好，特别是其工业经济、私营企业、旅游业发展良好，城镇居民和农民纯收入都较高，这为房地产业的发展提供了良好的支撑作用。同时溧阳房地产市场受外部经济影响相对较小。万宏观点二：溧阳市政府对土地管理较严，有计划、有步骤的进行土地的拍卖上市。没有出现土地大规模上市、恶性竞争的情况，这有利于溧阳房地产长期稳定的发展。万宏观点三：宁杭城际铁路的建设，时速达到300公里/小时，溧阳作为宁杭城市带的中间位置，必然迎来跨越式发展的机遇。[溧阳概况][区域规划][竞争楼盘]PART1

市场分析南区概况：政府建设重点区域

南区既是以汽车南站、大润发为中心的区域，该区域是政府重点建设区域，相关政府部门（国土局、法院、工商局等）都迁到南区，南区的商业配套、教育配套也比较便利，例如锦汇商业广场、福田中心等。

西区概况：科教重点区域

主要是教育集中区，溧阳中学、溧阳外国语学校、第六中学都集中在该区域，西区的楼盘也主打教育牌。政府重点打造的溧阳体育中心也位于西区，所以西区配套完善、潜力巨大，距离主城区也相对较近。西区楼盘众多，供应量大，房价相对较高。区域规划市场分析溧阳各版块建设发展概况北区概况：经济开发区

北区主要作为溧阳的经济开发区，以工业企业为主，包括电缆、机械、制造等各种企业聚集在该区域。该区域还包括热电厂等污染企业，整体板块居住环境不佳，所以该区域的楼盘市民接受度不高，房地产的售价也相对较低。

东区概况：城郊结合部

东区主要是城郊结合部，不是政府建设重点区域，相对楼盘较少，供应量不大。主要楼盘包括平陵东苑、御景苑等。城市向东发展的潜力不大。区域规划市场分析项目周边区区域规划图图常州市重大大建设工程程之一溧溧阳35项项重大建设设工程之一一————溧阳体育育中心区域规划市场分析溧阳市体育育中心规划划总用地面面积408334平平方米，占占地约612亩，由由体育场、、体育馆、、游泳馆、、全民健身身中心和一一批室外篮篮球场、排排球场、网网球场、门门球场、游游泳池、健健身路径等等体育设施施组成。体体育中心这这项工程的的建设，将将进一步完完善溧阳市市的城市功功能，并使使溧阳成为为具有承接接国际、国国内大型综综合体育赛赛事的县级级市。2010年年溧阳茶叶叶节的举办办地———体育育中心体育育馆作为第一期期建造的体体育馆是一一座能承担担国际、国国内体育比比赛、训练练、健身、、大型文艺艺演出、展展览、集会会等多功能能的现代化化、智能化化综合性体体育馆。总总建筑面积积17388平方米米，工程总总投资1.38亿元元，由主馆馆和副馆组组成。主馆馆地上三层层，观众席席座位4400个。。区域规划市场分析[溧阳概况][区域规划][竞争楼盘]PART1市场分析重点楼盘1：阳光城城市楼盘地址：：平陵中路路与天目路路交汇处占占地面积积：32万万平米总总建建筑面积：：77万平平米

（住住宅49万万平米、商商业15万万平米、其其余为车库库、设备用用房）容容积率：2建建筑密度度：25%绿绿地率：：35%开开发商：：江苏万恒恒房地产开开发有限公公司

商业业部分：在在平陵路沿沿线打造大大型商业街街及商场，，开发商已已经引进家家乐福超市市、中影影影城、金鹰鹰购物中心心等主力业业态，企图图将项目打打造成溧阳阳新的市中中心。另外外沿天目路路、清溪路路建有商业业街，在打打造家居装装饰街、美美食休闲街街。

住宅宅部分：基基本上为17-25层的高层层住宅，目目前一期已已经交付，，二期及三三期正在销销售。竞争楼盘市场分析阳光城市———溧阳全全配套高档档住宅建筑特色：：该项目建建筑为欧式式，高档涂涂料+石材材，三段式式立面，品品质感较高高。大面积积拐角玻璃璃窗，立面面挺拔流畅畅。同时多多处架空层层设计，增增加了户外外休闲运动动的空间景景观特色色：水系是是楼盘景观观的一大特特色，由于于楼盘全是是高层，间间距大，绿绿化面积多多，同时欧欧式景观有有品质感竞争楼盘市场分析石材立面生态架空层层阳光城市———溧阳全全配套高档档住宅户型特色：：入户花园园是其主要要特色，大大部分户型型都有入户户花园。还还有拐角飘飘窗、6角角型阳光房房、两个户户型可分可可合的亲情情两代居等等创新设计计

品牌建建材：东芝芝智能电梯梯、无负压压直供水、、双层中空空玻璃等，，基本上为为高档品牌牌建材竞争楼盘市场分析外立立面面园林林景景观观导示示牌牌阳光光城城市市————溧溧阳阳全全配配套套高高档档住住宅宅物业业管管理理及及智智能能化化：：红红外外监监控控、、磁磁卡卡、、远远程程抄抄表表、、背背景景音音乐乐等等十十大大智智能能化化系系统统。。物物业业管管理理为为开开发发商商下下属属物物业业管管理理公公司司，，引引进进万万科科的的管管理理理理念念，，提提供供全全程程管管家家式式服服务务。。销销售售价价格格：：目目前前在在售售价价格格在在5200-6200元元，，90平平米米两两房房价价格格为为5200元元，，130平平米米三三房房，，1-3楼楼房房源源价价格格5600元元，，18层层左左右右5800-6000元元。。主主力力客客群群：：以以公公务务员员、、教教师师、、医医生生、、私私营营业业主主等等高高收收入入阶阶层层为为主主，，少少部部分分年年轻轻人人作作为为婚婚房房，，还还包包含含一一部部分分在在外外地地工工作作、、经经商商的的溧溧阳阳人人。。竞争楼盘市场分析重点点楼楼盘盘2————盛盛世世华华城城地理理位位置置：：该该项项目目位位于于省省溧溧阳阳中中学学西西侧侧，，南南环环路路北北侧侧建建设设路路南南侧侧，，地地处处西西区区的的中中心心位位置置，，周周边边有有省省溧溧中中、、外外国国语语学学校校、、六六中中、、人人民民医医院院分分院院等等，，配配套套完完善善项项目目概概况况：：项项目目总总建建筑筑面面积积30万万平平米米，，以以多多层层为为主主，，包包括括小小高高层层、、独独栋栋别别墅墅、、双双拼拼别别墅墅、、叠叠加加别别墅墅、、商商业业街街等等竞争楼盘市场分析省溧溧阳阳中中学学外国国语语学学校校盛世世华华城城————西西区区配配套套最最佳佳区区域域中中档档楼楼盘盘楼盘盘配配套套：：该该项项目目除除了了拥拥有有周周边边配配套套外外，，自自身身还还配配套套建建有有2万万平平米米商商业业街街，，作作为为商商业业内内街街，，提提供供完完善善的的生生活活配配套套。。同同时时还还建建有有4500平平米米的的大大型型菜菜场场，，是是西西区区唯唯一一的的菜菜场场，，目目前前正正在在内内部部装装修修中中竞争楼盘市场分析4500平平米米菜菜场场2万万平平米米商商业业街街社区区大大门门盛世世华华城城————西西区区配配套套最最佳佳区区域域中中档档楼楼盘盘住宅宅：：面面积积范范围围较较广广，，包包括括63平平米米一一房房、、89平平米米两两房房、、100-130平平米米三三房房等等多多种种户户型型，，满满足足各各种种客客户户的的购购房房需需求求。。档档次次为为中中档档，，集集中中体体现现在在外外立立面面、、建建材材采采用用、、社社区区景景观观等等。。户户型型特特色色：：其其住住宅宅户户型型的的主主要要特特色色为为落落地地式式拐拐角角阳阳台台、、270度度外外飘飘窗窗等等方方面面。。竞争楼盘市场分析盛世世华华城城————西西区区配配套套最最佳佳区区域域中中档档楼楼盘盘别墅墅：：别别墅墅组组团团位位于于项项目目的的中中心心位位置置，，沿沿着着内内部部的的河河流流布布局局，，独独栋栋别别墅墅位位于于中中心心，，双双拼拼及及叠叠加加别别墅墅位位于于外外侧侧。。该该项项目目的的别别墅墅，，无无论论是是外外立立面面，，还还是是内内部部设设计计，，都都比比较较普普通通，，品品质质感感不不高高，，特特色色相相对对较较少少。。竞争楼盘市场分析盛世世华华城城————西西区区配配套套最最佳佳区区域域中中档档楼楼盘盘价格格：：该该项项目目开开发发周周期期达达到到3年年以以上上，，项项目目整整体体在在今今年年5、、6月月份份全全部部销销售售完完毕毕，，当当时时的的销销售售价价格格为为5000元元/平平米米。。据据了了解解，，目目前前项项目目二二手手房房的的售售价价已已经经上上涨涨到到5500元元/平平米米。。客客群群：：该该项项目目的的购购买买客客群群，，包包括括教教师师、、公公务务员员、、年年轻轻白白领领等等高高收收入入阶阶层层，，也也包包括括一一些些普普通通市市民民、、农农村村进进城城、、拆拆迁迁户户等等，，整整体体客客群群的的档档次次为为中中高高档档。。竞争楼盘市场分析重点点楼楼盘盘3————白白金金瀚瀚宫宫地理位置：白白金瀚宫别墅墅位于溧阳城城南，宁杭高高速公路溧阳阳南出口处，，北侧为宁杭杭高速，南侧侧为国家4A级风景区———天目湖旅旅游度假区，，西侧是天目目路，东侧是是天目国际村村。

项目概概况：白金瀚瀚宫别墅占地地93亩，总总建面积约5万平方米。。宗地地形起起伏，山水兼兼备，上风上上水。项目以以英伦风情为为基础，倾力力打造了72栋极具皇家家风范的景观观别墅。竞争楼盘市场分析白金瀚宫溧溧阳顶级纯别别墅区物业：纯独栋栋别墅区风风格：：欧式宫宫殿式别墅面面积段：400-1000平米/栋

主力面面积：600平米/栋户户均一亩户户户带电梯梯竞争楼盘市场分析白金瀚宫溧溧阳顶级纯别别墅区竞争楼盘市场分析挑高客厅阳光地下室别墅电梯白金瀚宫溧溧阳顶级纯别别墅区竞争楼盘市场分析观景阳台亲水别墅此别墅专门在在水面上建设设了亲水平台台，供别墅专专享欧式雕塑[优势分析][劣势分析]PART2项目分析优势分析：城市规划：溧阳城市发展展主要以向西西、向南发展展为主，项目目地处西南板板块，作为溧溧阳城市建设设的重点区域域，拥有良好好的未来潜力力，尽享体育育中心、宁杭杭城际铁路等等市政建设优优势。还包括括周边将建设设西湾公园、、规划小学等等，未来配套套完善。配套优势：项目靠近边界界市场，边界界市场内部含含有农贸市场场、建材装饰饰批发市场，，相对配套完完善。环境优势：地块处于溧阳阳西南区域，，该区域没有有任何的工厂厂，空气清新新、阳光明媚媚、噪音及灰灰尘都很小，，可以看到远远处的山体景景观，拥有一一定的环境优优势。优势分析项目分析劣势分析：地段劣势：项目虽然地处处政府重点发发展的区域，，但是相对其其他楼盘来说说位置较偏。。与盛世华城城——西区最最佳配套区域域的距离在1公里左右，，有一定的地地段劣势。学区劣势：项目虽然靠近近省溧阳中学学、外国语学学校，但是有有一定距离。。特别是项目目周边缺乏小小学、幼儿园园的配套，这这一点是项目目比较大的一一个缺陷。交通劣势：项目周边基本本上为空地，，没有公交线线路。高压线问题：：项目地块内有有高压线，从从南到北贯穿穿地块，高压压线所拥有的的辐射等问题题，会影响客客户对项目的的评价。劣势分析项目分析优劣势总结：：万宏观点一：：项目拥有““左右逢源””的地段优势势项目地处西南南板块，距离离西区的科教教重点区域很很近；同时随随着龙亭路的的建设，项目目可以很方便便的到达边界界市场、福田田中心、大润润发等南区的的中心。项目目可以享受西西区和南区两两个板块的配配套优势万宏观点二：：前景是光明明的，道路是是曲折的项目地块具有有非常好的前前景，包括体体育中心、西西湾公园、规规划小学等等等，未来的配配套会相当完完善，前景是是一片光明。。但是从当前前的现实情况况来看，配套套还是相对缺缺乏。劣势分析项目分析[花园洋房][别墅复式][高层住宅][楼盘定位]PART3产品定位项目产品定位位的依据：市场角度：产产品差异化路路线项目地处西区区偏南区域，，在地段及配配套方面与竞竞争楼盘比具具有较大劣势势。这就要求求项目必须走走产品差异化化路线，以唯唯一性产品来来对抗地段的的劣势，以高高性价比产品品来面对市场场竞争，从而而引起购房者者的关注、认认可与购买。。利益角度：中中高档产品项目每亩土地地220万，，楼面地价达达到1830元/平米。。加上建安成成本、政府税税费、营销及及广告成本，，使本项目的的成本价比较较高。做中低低档产品难以以支撑这样的的价格，必须须要求本项目目走中高档路路线，以中高高层收入的客客群为目标客客户，做中高高档产品。品牌角度：高高品质楼盘从开发商的品品牌建设角度度而言，建设设高品质楼盘盘有利于开发发商品牌的建建设，利于树树立开发商的的良好口碑与与形象。花园洋房产品定位随着生活水平平的逐步提高高，人们越来来越注重私人人空间，更向向往别墅式的的生活，普通通中产阶级也也开始向往别别墅生活。随着国家对别别墅用地的控控制，土地的的稀缺与对别别墅需求之间间的矛盾与日日俱增。这种矛盾激发发了房地产行行业人员的创创造力，一种种崭新的居住住模式开始出出现，即低密密度高档公寓寓，这种产品品虽然本质是是普通公寓，，但是却拥有有“露台”“庭庭院”“入户户花园”等产品特征。。这种产品由由于可以提供供类别墅式的的享受，所以以其性价比更更高，得到更更多的市场关关注和认可。。近郊住宅的低低密度化已经经成为潮流，，低密度住宅宅更多地开始始向这些别墅墅化风格及元元素倾斜，个个性化及文化化元素被更多多的项目所采采纳。人们长久以来来被压抑的院院落情结、露露台情结、花花园情结，在此得到释放放，于是更多多的中产阶级级加入到低密密度住宅的行行列。低密度住宅产产品发展趋势势花园洋房产品定位这种产品拥有有以下优势：：给业主更大的的私人领域（（院子、露台台、屋顶平台台等）与大面积公共共绿化相比，，这种产品更更强调景观资资源的私有化化，让更多的的业主可以拥拥有自己的花花园、露台，，在自家养花花种草、观星星赏月尽可能强调邻邻里概念，以以组团形式提提供邻里沟通通平台建筑设计应体体现更高的格格调，营造更更多的文化氛氛围，体现出出浓郁的文化化风情，满足足中产阶级的的文化需求尽可能地符合合中国家庭的的居住习惯（（三口之家、、三代同堂等等）退台式花园洋洋房一种崭新的低低密度住宅，，在部分城市市开始出现花园洋房产品定位北江豪庭———退台式花园园洋房代表楼楼盘南京江北板块块、层层退台台、5层花园园洋房花园洋房产品定位群盛北江豪庭庭5层花园洋房房一层拥有花园园层层享有露台台花园洋房产品定位群盛北江豪庭庭地理位置：位位于南京浦口口区珠江镇，，东侧隔雨山山西路与求雨雨山公园相望望，北侧为南南京审计学院院珠江镇校区区，分为南北北两块。项目规模：项项目土地面积积40万平米米，总建筑面面积55万平平米，包括独独栋、双拼、、联排、叠加加别墅、花园园洋房、小高高层、高层住住宅、酒店式式公寓等，社社区配套包括括会所、商业业街、社区中中心、九班幼幼儿园等。开发公司：福福建群盛集团团有限公司花园洋房产品定位花园洋房户户型建议152平米四四房两厅厅两卫一层花园园洋房138平米三三房两厅厅两卫二层花园园洋房花园洋房产品定位花园洋房户户型建议124平米三三房两厅厅两卫四层花园园洋房100平米两两房两厅厅一卫五层花园园洋房花园洋房产品定位花园洋房面面积配比面积段户户型楼楼层层套套数比例例备备注95-105平米两两房房5层15%送送露台115-140平米三三房普普通层65%送送露台或花园园140-160平米四四房一一层20%送送花园花园洋房，全全面超越普通通多层的高品品质住宅花园洋房与普普通多层的容容积率接近，，建议本项目目不做普通多多层，全部采采用花园洋房房作为项目的的主力产品。。花园洋房产品定位[花园洋房][别墅复式][高层住宅][楼盘定位]PART3产品定位别墅产品为支撑项目的的高尚品质，，打造楼盘的的独特品味，，项目宜建设设一定量的别别墅产品。通通过别墅产品品的建筑立面面、景观水系系的打造，来来带动整个项项目的品质提提升。万宏建议的别别墅产品：独独栋、双拼通过我们对溧溧阳多个别墅墅项目的调研研，以及我们们对别墅的目目标客群的购购买心理的把把握，我们认认为，独栋和和双拼这种高高端别墅产品品比较受欢迎迎。而联排、、叠加别墅，，由于舒适度度不足，则销销售难度较大大。别墅复式产品定位别墅产品定位位亲水庭院，欧欧式别墅水岸：仁者乐乐山、智者乐乐水。本项目目作为城市别别墅，处于大大型住宅区中中相对山水环环境一般。我我们建议开发发商在社区内内部打造水系系，围绕别墅墅组团周围，，形成良好的的亲水庭院景景观。欧式：欧式别别墅，特别是是欧式宫殿式式别墅，具有有良好的品质质感，符合别别墅的尊贵身身份，建议项项目的建筑风风格为欧式，，石材立面、、欧式圆柱、、古典雕塑等等，形成浓郁郁的别墅文化化氛围。别墅复式产品定位别墅面积定位位独栋别墅：330-400平米双拼别墅：260-300平米别墅产品细节节建议挑高客厅超大花园观景露台阳光地下室欧式雕塑小品品坡地景观别墅复式产品定位复式住宅复式住宅也是是低密度住宅宅的典范，在在某些方面有有别墅式的感感受和居住体体验，但是面面积要适当小小些。具体如如下：1F-2F一一户3F-4F一一户5F带阁楼一一户复式住宅面积积控制：180-220平米复式住宅作为为别墅的补充充，在本项目目中适当进行行布置，从而而更丰富本项项目的产品链链，满足各种种不同客群的的需求。别墅复式产品定位[花园洋房][别墅复式][高层住宅][楼盘定位]PART3产品定位高层住宅将私家花园引引入高层住宅宅高层住宅作为为中档产品，，将成为住宅宅未来的主流流形态。由于于本项目的容容积率为1.8，这决定定了项目必然然有一定的高高层住宅。由由于本项目设设置了较多的的别墅、花园园洋房等低密密度住宅，所所以我们建议议本项目舍弃弃小高层住宅宅，建设高层层住宅。项目的高层住住宅，将在17+1层或或者24+1层左右。我我们建议本项项目的高层住住宅，全面引引进私家花园园的概念，将“入户花园园”“空中庭庭院”等创新新设计引入高高层。高层住宅产品定位别墅式入户花花园，恭迎阁阁下凯旋约6-15平平米空间、紧紧靠入户门、、赠送一半面面积进入家中，首首先映入眼帘帘的就是入户户花园，穿过过入户花园才才是客厅。在在此养花种草草、修身养性性，实现家居居生态化。高层住宅产品定位入户花园户型型推荐高层住宅产品定位空中庭院，我我的生态第三三厅20-30平平米独立空间间、朝南全明明设计、赠送送一半面积户户独享空中中庭院，将园园林院落引入入小高层，将将花香绿意充充盈家中。可可在此养花种种草、品茶会会友、观星赏赏月、放松身身心。高层住宅产品定位空中庭院户型型推荐两房变三房，，三房变四房房，任由自己己DIY高层住宅产品定位高层住宅面面积配比面积段户户型套套数数比例90-100平米两两房两两厅一卫15%110-120平米三三房两厅厅一卫35%120-135平米三三房两厅厅两卫35%140平米四四房房两厅两卫15%高层住宅产品品细节建议空中庭院、入入户花园部部分架空层270度拐角角飘窗外外飘窗纯板式建筑设设计品品牌快速电梯梯高层住宅产品定位[花园洋房][别墅复式][高层住宅][楼盘定位]PART3产品定位项目自身的产产品层次：主流产品：花花园洋房中中高档产品品130-150平米/套套辅助产品：复复式与别墅高高档档产品350、280、200平米高层住宅中中档产品90-130平米/套项目整体档次次定位：中高高档路线在建筑、立面面、门窗玻璃璃等建材选用用、景观园林林建设等方面面，坚持高品品质投入。如如果与阳光城城市进行类比比，简单概括括起来就是：：品质类似阳光光城市舒适超越阳光光城市配套不输阳光光城市楼盘定位产品定位各种产品的建建筑面积配比比建议项目总用地面面积14万平平米，总建筑筑面积25.2万平米，，其中住宅建建筑面积24万平米，商商业4000平米，社区区服务中心4000平米米，物业用房房及配电房1600平米米。物业容容积率率建建筑面面积土土地面积套套数（约）别墅0.41万万平米2.5万平平米30套复式住宅1.21万万平米0.83万平平米50套花园洋房1.25万万平米4.16万平平米380套高层住宅2.517万万平米6.8万平平米1400套合计24万平米14万平平米1860套楼盘定位产品定位项目地块初步步规划示意楼盘定位产品定位建筑风格建议议：欧式建筑筑欧式建筑，三三段式立面、、铠甲式屋顶顶，具有尊贵贵的品质与浓浓郁的文化氛氛围，符合中中产阶级的心心理需求，特特别是在江苏苏、在溧阳这这种有文化底底蕴的城市。。建议项目采采用欧式建筑筑风格，用纯纯面砖作为立立面，塑造楼楼盘品质。楼盘定位产品定位情景式布局建建议提倡邻里概念念，以两三幢幢住宅为一个个邻里单位形形成邻里空间间，通过建筑筑的类围合私私密化处理，，强调了室内内外空间的流流通的同时也也从空间设计计上增加了人人与人之间交交流、沟通的的机会。同同时邻里组团团封闭，车行行在邻里外解解决，减少车车行及闲杂人人员的干扰，，创造了一个个悠闲、宁静静的氛围，组组团景观的个个性化设计使使人犹如置身身于自家的院院落中。楼盘定位产品定位项目景观设计计建议景观坚持古典典欧式风格本项目的景观观设计应该走走古典欧式风风格，应遵循循“组团式式主题景观””和“私人化化”的原则，，设计的重点点在样板景观观、入口水景景区和楼体间间距景观，强强调住宅景观观的均好性，，消除销售死死角。以水作为小区区景观的点睛睛之笔中心花园以水水文化为主题题，采用大面面积水面塑造造项目的临水水气质，特别别是别墅区、、花园洋房区区，需要用水水来贯穿，同同时也可以采采用小叠水或或喷泉等，让让水景生动起起来。欧式景观小品品、雕塑、绘绘画的点缀在小区区的景景观细细部、、架空空层等等区域域，设设置休休闲座座椅、、欧式式雕塑塑等，，作为为整个个小区区景观观的点点缀。。楼盘定位产品定位物业管管理建建议引进知知名物物管公公司作作为物物管顾顾问例如引引进保保利物物业、、万科科物业业、江江苏爱爱涛物物业等等知名名物业业管理理公司司作为为本项项目的的物管管顾问问，全全面完完善本本项目目的物物管服服务体体系，，提升升本项项目的的居住住品质质和价价值。。“阳光光透明明”智智能化化物业业管理理针对项项目中中、高高档的的物业业特点点及消消费群群体，，为充充分展展现人人与人人的亲亲近和和谐，，避免免人与与人之之间沟沟通屏屏蔽现现象，，建造造一片片情感感交流流绿洲洲，推推出““阳光光透明明”的的物业业管理理服务务，并并设立立“客客户专专员””。三防结结合的的安全全防范范体系系通过小小区入入口的的智能能卡自自动道道闸、、全时时段全全视区区监控控系统统与单单元入入口的的一卡卡通门门禁、、可视视对讲讲系统统相结结合，，小区区公共共区域域安全全员巡巡视与与组团团内安安全员员巡视视相结结合，，形成成一个个联动动的二二级安安全管管理网网络。。楼盘定位产品定位[推广定位][推盘步步骤][营销策策略]PART4营销推推广项目推推广定定位运动健健康主主题社社区定位支支撑：：1、2008年年北京京奥运运会余余温未未消，，2010广州州亚运运会又又将接接踵而而至，，运动动话题题将再再次被被热议议。随随着生生活水水平的的提高高，健健康、、生态态、环环境等等主题题被日日益关关注。。2、作作为溧溧阳重重大建建设工工程之之一的的溧阳阳体育育中心心临近近本案案，本本项目目以““健康康社区区”为为主题题，可可借势势政府府，展展现项项目的的良好好规划划前景景和完完善配配套，，将项项目打打造成成体育育中心心板块块第一一盘！！3、运运动型型社区区提倡倡“运运动就就在家家门口口”，，运动动在此此“随随时随随地，，随心心所遇遇”。。透过过事件件性活活动进进行炒炒作，，重塑塑社会会中坚坚层对对自身身健康康的关关注，，对本本楼盘盘的关关注。。打造造溧阳阳首家家运动动型社社区。。推广定位营销推广运动主主题社社区2大支支撑点点紧邻体体育中中心外外部配配套：：常州市市重大大建设设工程程之一一，溧溧阳35项项重大大建设设工程程之一一的溧溧阳体体育中中心，，总占占地达达到600亩。。近邻邻本项项目，，出门门即可可享受受体育育中心心一流流的、、完善善的体体育设设施。。建设社社区运运动健健身会会所：：为了契契合““运动动社区区”这这一话话题，，建议议小区区内部部建设设具有有运动动功能能的大大型体体育健健身会会所。。如如此动动作，，在制制造小小区特特色卖卖点的的同时时，为为后期期营销销推广广埋下下伏笔笔。社社区运运动会会，定定期专专项运运动比比赛等等项目目行销销手法法，不不但将将增加加客户户及潜潜在客客户对对本项项目的的好感感度之之外，，还将将会为为本项项目塑塑造良良好的的社会会形象象引发发社会会关注注。推广定位营销推广篮球场场台球室室高尔夫夫练习习场社区运运动健健身会会所具体包包含以以下设设施：：室室内会会所：：健身身房、、乒乓乓球室室、台台球室室、瑜瑜伽房房等室室外外场馆馆：小小型高高尔夫夫练习习场、、网球球场、、篮球球场等等。该该部分分设施施，可可以结结合项项目的的景观观进行行布置置。推广定位营销推广三大支支撑点点推广定位营销推广运动健健康主主题社社区生态好好品质优优学区佳佳推广核核心定定位生态好好：这这是项项目地地块所所具备备的天天生条条件，，空气气优良良、阳阳光充充沛，，再加加上开开发商商对景景观的的打造造。品品质质优：：这是是我们们项目目产品品的自自身优优势，，退台台式花花园洋洋房、、别墅墅、入入户花花园等等创新新产品品设计计，楼楼盘品品质堪堪称一一流。。学区佳佳：目目前学学区不不算好好，我我们建建议开开发商商需要要重点点打造造学区区打造学学区房房2大大步骤骤建设社社区内内部幼幼儿园园，引引进知知名教教育机机构：：项目作作为25万万平米米的大大型项项目，，居住住人口口将达达到2000多多户，，在社社区内内部有有必要要建设设幼儿儿园，，同时时引进进知名名的幼幼儿园园教育育机构构进驻驻，展展开优优质的的教育育工作作。与溧阳阳实验验小学学合作作，开开通名名校直直通车车：项目周周边目目前没没有小小学，，同时时距离离小学学的路路程还还比较较远（（外国国语学学校为为民办办），，在此此情况况下，，我们们建议议开发发商出出面，，与溧溧阳实实验小小学进进行合合作，，让本本项目目的业业主子子女免免费就就读实实验小小学，，同时时开通通名校校直通通车，，有物物管公公司负负责每每日接接送小小海上上学，，提供供全程程服务务。推广定位营销推广[推广定位][营销策策略][推盘步步骤]PART4营销推推广实景营营销法法：房房子未未造、、景观观先行行社区大大门、、会所所、景景观绿绿化等等样板板示范范区，，先期期建设设建议开开发商商首先先建设设社区区大门门、会会所、、门口口的园园林绿绿化等等景观观，让让购房房者眼眼见为为实。。将未未来楼楼盘的的品质质与开开发实实力全全面展展示，，通过过大手手笔、、大魄魄力让让购房房者感感到震震撼。。现在在越来来越多多的开开发商商已经经开始始了这这种开开发模模式，，取得得了量量价齐齐飞的的热销销局面面。房子在在建，，大门门已建建好景观示示范段段营销策略营销推广活动促促销：：新闻闻炒作作与楼楼盘广广告相相结合合建议活活动一一：溧溧阳城城市规规划发发展论论坛要求规规划局局、市市政府府、专专家学学者等等，针针对溧溧阳的的城市市规划划展开开研讨讨，指指明城城市的的发展展方向向。建议活活动二二：项项目千千人羽羽毛球球大赛赛通过组组织大大型的的羽毛毛球赛赛，组组织业业余级级、专专业级级比赛赛，吸吸引全全民参参与，，引发发运动动主题题社区区的关关注。。针对项项目不不同的的客群群特点点，以以“活活动营营销””为核核心，，通过过“面面上PR””与““点上上SP”的的系列列性运运作，，快速速再提提升项项目““品质质”感感及实实现““稳步步”销销售，，媒体体传播播仅在在活动动节点点上加加以配配合，，以扩扩大传传播效效果。。营销策略营销推广四步营营销推推广法法板块炒作形象塑造卖点诉求首先炒炒作项项目所所处的西西南板板块，，全面解解析政政府规规划及未未来潜潜力以“运运动””为灵灵魂，塑塑造项项目“溧阳阳首座座运动动健康社社区””的总体形形象通过深深入挖挖掘项目的的卖点点完成产产品优优势的的广泛传传播通过价价格、、折扣扣等促销销信息息来完成成最后后的临门一一脚促销信息营销策略营销推广[推广定位][营销策策略][推盘步步骤]PART4营销推推广推盘步步骤首推花花园洋洋房：：以特特色产产品引引爆市市场次推别别墅：：拉升升项目目形象象再推高高层住住宅：：快速速跑量量最后分分批加加推：：花园园洋房房、高高层等等以规划划设想想为基基准，，项目目推盘盘将以以花园园洋房房作为为切入入点。。花园园洋房房层层层退台台的新新颖设设计一一经引引爆市市场，，为项项目扩扩大城城市知知名度度的同同时，，也为为后期期别墅墅、高高层的的推出出做了了铺垫垫。第第二波波中心心景观观别墅墅区的的推出出，将将再次次夯实实本项项目高高品质质楼盘盘形象象。后后期高高层的的空中中花园园、入入户花花园独独特设设计将将为销销售推推波助助澜。。推盘步骤营销推广推盘步骤骤

项目目总体形形象———花园洋洋房———别墅———高层层住宅步步骤骤1：树树立项目目总体形形象溧阳首座座25万万方··五星星级生态态运动社社区溧阳首座座：突出出本项目目作为溧溧阳第一一个运动动主题社社区，具具有广泛泛的市场场意义25万万方：重重点突出出项目的的规模优优势五五星级：：反映项项目作为为中高档档社区，，具有五五星级豪豪宅品质质，一流流地段、、完美品品质、高高性价比比、好学学区、完完善配套套等。生生态运运动社区区：则强强调了项项目的主主题，突突出了本本项目的的核心优优势，即即具有良良好生态态环境的的运动社社区推盘步骤营销推广推盘步骤骤

项目目总体形形象———花园洋洋房———别墅———高层层住宅步骤2：：花园洋洋房推广广语星空下的的亲水庭庭院星空下：：这突出出反映了了花园洋洋房产品品优点———户户户带露台台，全面面赠送的的空间，，可以在在此观星星赏月、、休闲放放松、亲亲近自然然，获得得别墅级级的空间间享受。。

亲水水庭院：：无论是是一层的的私家花花园，还还是其他他楼层的的露台、、空中花花园，都都可称之之为庭院院。这些些庭院的的最大特特色，就就是拥有有良好的的水景观观，享受受小区内内的蜿蜒蜒水系。。推盘步骤营销推广推盘步骤骤

项目目总体形形象———花园洋洋房———别墅———高层层住宅步骤3：：别墅产产品推广广语水岸欧风风，独栋栋庄园推广语分分析：欧欧式古典典建筑，，亲水生生态别墅墅，这是是项目产产品的核核心卖点点。同时时项目倡倡导庄园园理念，，项目以以大面积积私家花花园、城城市核心心稀缺地地段，成成就绝无无仅有的的稀缺城城市别墅墅居住模模式。项项目别别墅推广广，以独独栋别墅墅为主展展开推广广，吸引引城市顶顶尖阶层层、高收收入阶层层的广泛泛关注，，并带动动双拼别别墅、复复式住宅宅的销售售。推盘步骤营销推广推盘步骤骤

项目目总体形形象———花园洋洋房———别墅———高层层住宅步骤4：：高层住住宅推广广语西城公园园大宅，，首献溧溧阳90-140平平米电梯梯洋房/户户独独享空中中花园推广语分分析：公公园大宅宅，是项项目高层层住宅的的核心特特色，项项目不仅仅可以享享受社区区优美环环境、架架空层景景观外，，在自己己家内也也可独享享入户花花园、空空中庭院院，成就就真正的的公园大大宅。西西城城突出反反映项目目的地段段优势，，强调项项目的未未来发展展潜力。。“首现现溧阳””指的是是如此独独具创意意的户型型设计理理念登陆陆溧阳，，突出唯唯一性。。推盘步骤营销推广THANKS南京万宏宏地产投投资顾问问管理有有限公司司

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