某楼盘市场调查汇报

楼盘市场调查汇报易中天小组成员

二、房地产消费者市场调查分析三、竞争楼盘分析四、楼盘特色五、综合点评六、小组分工说明一、样本楼盘概况竞争楼盘VS样本楼盘ＶＳ嘉宏盛世

荆溪人家

住宅，小高层别墅别墅规划中一期二期

三期

四期

Contents一、荆溪人家市场概况样本楼盘介绍.周边配套成熟，常州市中医院，第一人民医院，第二人民医院，儿童医院，广化医院；商业网点密布，金融机构集聚，各大银行遍布于此：泰富百货银行，工行，交行，建行，农行；学校：实验小学，广化街小学，理想中学，田家炳中学，机关幼儿园；毗邻左右的市商业中心南大街莱蒙都会，购物中心，乐购，

.项目三期位于常州市中心核心地段，离常州最繁华商业街仅200米，地处城市核心，坐拥繁华

楼盘特色纯粹中式大宅尊尚品位生活本项目在市场立足的姿态可能是：观念上颠覆新城公园一号别墅的概念；建筑形态上可看作香树湾•和院的升级版本；比中天名园、新城公馆、豪廷苑等同类项目更具有底蕴和人文气息。传统民居风格和江南古典园林是融汇了中国长久建筑业精华的产品，“粉墙黛瓦”的中式建筑符合人们的传统审美情趣。不是单纯的将中国传统建筑形态进行复制，而是结合了现代新技术、新材料、新设备具有高品质内涵的能够满足现代人生活需求的新型社区,使业主真正感受到“出则畅旺、入则静安”的居住感受。城市核心、绝佳风水、齐全配套、中式产品、综合景观规划建筑景观以人为本——规划设计要符合市场的需求组团设计——根据不同建筑形态的产品进行处理道路系统——对小区空间、平面合理利用，进行有效分割和连接建筑排列——自然、流畅、写意的布局建筑立面——美观而具有可识别性的“粉墙黛瓦”房型规划——种类不宜多宜精细化设计景观——从各种细节真正体现中式建筑的美二、房地产消费者市场调查分析被发访者中现在居住商品房的居多占68%

%

购房者希望配套设施中便利店、医疗、银行所占比例较大

26—35岁的调查者，多喜欢高层或多层，三室二厅一卫的户型，面积在100㎡以上的，但总价上却相对较低。36—45岁的调查者多喜欢高层或多层，总价、面积均在100以上的三室二厅两卫。

：在企事业单位工作者，购房总价范围在60—100万之间，面积在80——150平方米左右：喜欢二室二厅一卫或三室二厅二卫的小高层。私营企业的购房总价范围100万以上，面积在100—200平方米之间，喜欢三室二厅一卫户型的小高层。

市场分析在30位被访者中，钟楼区和天宁区的所占比例最大，占总人数的84%③居住情情况分析析【现象】80%的客户已已经在市市中心拥拥有了高高档物业业，甚至至有20％的人已已经拥有有别墅类类物业。。而且在在市中心心拥有高高档物业业的大多多数面积积在130-200平米，来来人量比比较集中中的区域域为：云云庭、鹏鹏欣丽都都、世纪纪明珠园园、天安安河滨鹤鹤苑新都都、城市市花园、、怀德苑苑、玉隆隆花园等等。【判断】项目客群群绝大多多数属于于改善性性住户，，此类客客户对新新住区的的要求相相对更高高、更挑挑剔。客户分析析分析：从从统计计图来看看，有34%的被调查查者喜欢欢101-130平米的住住房，这这个面积积的住房房较为实实用，面面积大小小恰到好好处，每每一平米米的面积积都能得得到很好好的利用用，让住住在里面面的消费费者有充充足的生生活。现现在的计计划生育育政策导导致每家家的人口口都在3-4人，所以以这样的的面积也也正符合合大众的的需求。。分析：随随着经济济收入的的不断提提高，大大多数买买房都是是为了改改善生活活条件，，最受捧捧的是二二室一厅厅一卫，，此类住住房较为为实用面面积空间间恰到好好处，每每一处都都能得得到很好好的利用用，让住住在里面面的消费费者拥有有充足的的生活。。从购房者者最关心心问题分分析，首首当其中中的是交交通和地地段，其其次医疗疗点，再再次是便便利店，，最后是是银行。。可概括括为衣食食住行四四个字，，由此可可知，为为什么市市中心地地段的房房价会如如此的高高了吧!作为繁华华地段的的市中心心，交通通等其它它设施自自然是齐齐全，便便利快捷捷。楼盘客群群特色他们年龄龄大约在在30岁以上，，中高层层管理者者以上比比例占约约6成，无论论在企业业还是家家庭均处处于主导导地位，，购房经经验丰富富，资金金雄厚，，对于房房屋价值值的评判判拥有自自己的观观点及评评价标准准。他们购房房一般都都不仅是是刚性需需求，对对于投资资还是自自住的界界定原本本就比较较模糊（（但以购购买第一一居所为为出发点点），以以自己喜喜欢为前前提条件件，价格格为次要要因素。。大多置业业经历丰丰富，购房主观观性强，，投资与与自住界界定不明明显，不缺房住住，愿意意先将房房放置置一段段时间再再决定其其用途。。三、竞争争分析析嘉宏盛世世巨凝·金水岸嘉宏盛世世地理位置置嘉宏盛世世位于晋晋陵中路路和吊桥桥路的十十字路口口，同安安桥下，，目前主主推晋陵陵路8号和小公公寓楼，，为现代代建筑风风格。嘉宏盛世世的地理理位置极极为优越越，步行行5分钟就到到了南大大街，而而嘉宏盛盛世本身身就配套套不少的的商业，，周边教教育配套套也非常常完善，，广化小小学，田田家炳实实验中学学都在500米范围内内。并且且有25、219路等公交交线路，，出行方方便快捷捷。产品优势势本案开发发商实力力雄厚，，开发与与销售都都是由常常州嘉宏宏房地产产开发有有限公司司自行担担任。建建筑设计计是由澳澳大利亚亚帕莱登登公司设设计的。。物业由由香港德德恒行公公司担任任管理。。营销策略略分析嘉宏盛世世的营销销策略主主要采取取开盘优优惠以及及样板房房公开等等活动来来加速产产品去化化，从项项目开盘盘开始，，其销售售价格与与周边主主要竞争争对手相相比价格格较高，，因为在在十字路路口周边边交通十十分便利利，并且且嘉宏盛盛世的销销售主打打是商铺铺，为了了打造一一个高消消费群体体。从营销推推广的效效果来看看，促销销信息和和项目推推广很好好的结合合在一起起，导致致楼盘的的去化速速度和去去化量较较为理想想。目前前所有住住宅已经经差不多多全部售售空。户型3房2室1厅2房2室1厅5房2室2厅1房1室1厅4房2室2厅113平方米81.3平方米40-90平方米112-250平方米203.51平方米价格(嘉宏盛世世）晋陵路8号和小公公寓楼已已经可以以交付使使用。目目前晋陵陵路8号已经全全部售出出，而小小公寓楼楼也所剩剩无几。。只有商商铺还在在大规模模销售。。目前销销售价格格在35000元左右。。本案的的客户定定位只有有少部部分是周周围的居居民或是是附近公公司员工工，大部部分是私私营企业业业主。。本产产品的单单价较高高属于一一个高消消费水准准。价格走势势图巨凝金水水岸【基本情况况】开发商：：常州巨巨凝房地地产开发发有限公公司物业地址址：常州州吊桥路路1号——大成纺织织厂原址址物业形态态：高层层、独栋栋别墅、、联排别别墅占地面积积：7.749万m2容积率：：3.0%总建筑面面积：33万m2绿化率：：35%物业费：：3.4元/m2/月公开日期期：2010.12正式开盘盘日期：：销售均价价：2万多优惠政策策：购房房送平面面车位【产品介绍绍】本案构建建常州极极少数社社会名流流的圈子子，仅500多套超五五星级平平层大宅宅，17套河景别别墅大宅宅，“只只为极度度少数人人设计真真正的豪豪宅”。。巴厘岛岛式都市市生态园园林、尊尊贵的三三会所设设置、全全部大宅宅尺度单单位，以以及顶级级内部装装修标准准和品牌牌配套设设施的设设计，极极尽可能能，超越越想象。。从安全全性、私私密性、、文化风风水、品品质上，，致力将将金水岸岸项目打打造成常常州最高高端的豪豪宅。东临和平平北路，，西靠晋晋陵中路路，南依依京杭运运河，北北为吊桥桥路，紧紧邻文化化宫、南南大街、、莱蒙三三大商业业中心，，为常州州市商业业、金融融、娱乐乐、办公公最繁华华的核心心区。各各路市中中心公交交车都可可到达。。【售价分分析】本案网网上公公开价价为30000元/m2但现价价为两两万多多元一一平米米，目目前的的优惠惠措施施为购购买一一套住住房赠赠送平平面车车位。。因为为本项项目为为高端端楼盘盘，精精装入入户，，所以以售价价较高高，优优越的的地理理位置置也是是该项项目的的优势势所在在，优优良的的学区区，便便捷的的交通通，完完善的的配套套设施施。都都让住住户们们感受受的无无与伦伦比的的享受受与至至高无无上的的地位位。【营销分分析】本案现现期推推行的的优惠惠政策策是赠赠送平平面车车库，，面对对这种种高价价位高高品质质的高高端楼楼盘，，可购购买的的消费费者人人群占占总数数的比比例不不是很很多，，一旦旦有次次购买买能力力的消消费者者当然然也是是对生生活有有高追追求的的，那那么对对伊车车位的的设置置就要要求开开发商商做到到足量量足质质，该该项目目自然然车位位（地地下车车位））大于于等于于1：2，让业业主有有足够够的停停车空空间，，舒适适便捷捷。从营销销推广广角度度来看看，本本案多多面向向的是是有一一定经经济基基础的的消费费者，，本案案的地地理环环境已已是很很优越越，那那么所所要宣宣传的的就是是顶级级的内内部装装修标标准和和品牌牌配套套设施施的设设计，，让消消费者者有充充足的的想象象。【综合点点评】巨凝集集团全全力打打造常常州最最高端端楼盘盘，单单价在在两万万元到到四万万元不不等。。巨凝凝金水水岸地地处市市中心心，周周边都都是繁繁华的的商业业街区区，有有其独独特的的地理理位置置。无无论是是学区区设置置还是是周边边配套套，都都体现现其优优越性性。小小区有有最优优秀的的物业业管理理团队队，做做到贴贴心服服务，，让业业主放放心。。小区区内部部设施施齐全全，独独栋别别墅中中拥有有私人人酒窖窖，均均配有有主仆仆电梯梯，方方便业业主的的工作作生活活，也也方便便管理理人员员对房房屋进进行管管理。。项目现现建成成5#楼17层，欧欧美建建筑风风格，，室内内精装装修高高级进进口石石材、、珍稀稀黑檀檀木饰饰面，，世界界顶级级家电电、厨厨具、、洁具具……是业主主朋友友们身身份跟跟地位位的象象征，，追求求高品品质生生活就就应该该选择择巨凝凝金水水岸。。综合巨巨凝金金水岸岸优越越的地地理位位置以以及优优良的的周边边配套套设施施，还还有精精准的的物业业管理理，我我们相相信，，巨凝凝金水水岸有有这个个实力力和能能力，，成为为常州州高端端现代代化楼楼盘之之一。。荆溪人人家建筑面面积：：139——142m2三房二二厅二二卫全明户户型，，生活活，功功能区区完美美划分分，格格局空空间方方正雅雅致，，南北北通透透，空空气清清晰流流畅，，阳光光和煦煦流连连。客客厅与与餐厅厅贯通通连接接，拓拓延活活动空空间，，餐厅厅紧临临厨房房，径径直品品味，，生活活甜美美。建筑面面积：：291m2四室二二厅四四卫户型方方正大大气、、南北北通透透、内内外双双玄关关设计计，尽尽显大大宅风风范；；高级级进口口石材材、珍珍稀黑黑檀木木饰面面，世世界顶顶级家家电、、厨具具、洁洁具……精装入入户；；200—500m2超豪华华空中中总统统级套套房；；3.1—3.6m超高层层高设设计，，专属属主仆仆电梯梯，足足以让让整个个城市市为之之仰视视。嘉宏盛盛世建筑面面积：：162.19m24室2厅1厨2卫全明户户型，，生活活、功功能区区域完完美区区分。。主卧卧、次次卧尽尽享全全面阳阳光。。格局局方正正严谨谨，彰彰显大大家风风范。。品质质生活活“屋屋”超超所值值。分析总总结这三处处楼盘盘都在在同一一个区区域，，在位位置上上没有有多大大差别别，周周边配配套也也都想想同，，但是引引起房房价不不同的的可能能是户户型的的差异异、小小区内内部设设施的的不同同、装装修风风格和档次次不同同以及及午夜夜管理理的差差异不不同。。在户户型上上，三三处房房地产产均是是大面面积户型，，让购购房者者拥有有足够够的生生活工工作的的空间间，是是一种种高品品质生生活的的享受受。我相信信这三三处楼楼盘也也没有有所谓谓的谁谁好谁谁坏，，因为为评判判的标标准不不同，，购买买的人群也也不会会相同同，所所以三三个楼楼盘各各有各各的优优势。。巨凝金金水岸岸就是是权力力打造造常州州最高高端的的楼盘盘，有有一流流的午午夜团团队，，顶尖尖的设计师师，高高尚的的装修修，绝绝对是是上层层人士士的首首选。。荆溪人人家是是纯住住宅小小区，，分别别有高高层别别墅，，复古古的韵韵味适适合喜喜欢古古典风风格的消费费者。。嘉宏盛盛世是是商住住结合合的小小区，，相对对于上上述两两个楼楼盘，，他主主要打打造单单身公公寓系列，，转为为单身身白领领设计计，紧紧跟时时尚。。四、楼楼盘特特色产品介介绍高档住住宅中央王王座配套周周全品味生生活尊享现现代科科技，，从容领领先生生活巴厘岛岛式生生态园园林、、尊贵贵的三三会所所设置置、极极尽可可能，，超越越想象象荆溪人人家巨凝·金水岸岸嘉宏盛世产品介介绍楼盘形形态、、户型型、价价格调调查项目位置住宅产品形态总规模均价涨幅主力面积（㎡）荆溪人家天宁区吊桥路一期住宅小高层1.52万㎡-3.5%三房338㎡四房364㎡嘉宏盛世天宁区吊桥路高层5.887万平方米0

四房112-250巨凝金水岸天宁区吊桥路高层、独栋别墅、联排别墅7.749万m2-5%四房268、291㎡楼盘推推广主主题和和销售售卖点点案名推广主题销售卖点产品风格客源分析荆溪人家尊享现代科技，从容领先生活项目地理位置优越，坐落市中心，交通便利周围配套齐全，优质的医疗条件，98折中式风格客源主要为设计师、艺术家私企老板或大型公司的高管归国华侨、外籍企业的高级管理人员、投资客户嘉宏盛世打造品质生活开盘前定购享受96.8折优惠，当天定购的客户可享受97.8折优惠，一次性付款98折，按揭99折。现代本案的客源主要是在天宁区周边的居民和周边企业员工，私营企业业主占大量巨凝金水岸只为极度少数人设计真正的豪宅赠送平面车库，顶级的内部装修标准和品牌配套设施的设计豪华主要面向高品质生活追求者，社会名流等，彰显自己的地位与身份楼盘产产品价价格、、去化化情况况楼盘名称价格（元/㎡)优惠政策去化情况营销推广荆溪人家2800098折目前139—142m2三房二厅二卫最畅销强势推广、圈层营销、限量推售、主动防御,展开三条推广主线嘉宏盛世3500098折所有户型近似售空主要采取开盘优惠以及样板房公开等活动巨凝金水岸三万左右无目前四房268㎡最畅销赠送平面车库顶级的内部装修标准和品牌配套设施的设计，地理环境优越特色分分析我们选选的这这三个个楼盘盘都是是处在在市中中心位位置，，且三三个楼楼盘中中间只只隔一一条马马路，，所以以它们们的地地理位位置都都非常常优越越，而而且周周围配配套齐齐全，，购物物中心心、南南大街街商业业街，，生生活便便利触触手可可及，，这是是它们们共同同的销销售卖卖点，，也是是它们们最为为主要要的卖卖点。。三个楼楼盘都都采取取了不不同的的优惠惠措施施和营营销手手段来吸引引更多多的顾顾客，，但近近期可可能是是受到到政府府政策策影响响，三三个楼楼盘近近期销销售情情况都都不是是很好好，都都采取取了降降价政政策。。五、、综合合点评评优势S1.项目三三期位位于常常州市市中心心核心心地段段，离离常州最繁繁华商商业街街仅200米，地地处城城市核核心，，坐拥繁华华；2.周边配配套成成熟，，商业业网点点密布布，金金融机机构集聚；；3.深厚的的人文文、历历史积积淀，，当地地人群群对这这一地块的的认可可度高高；4.唯一城城市中中央，，绝版版地段段无可可复制制5.项目特特色豪豪华居居住区区，投投资地地产，，配套套商品品房项目SWOT（深层层次））分析析劣势W1.小区面面积过过小，，不利利于打打造纯纯正的的别墅墅园区区；2.从同类类产品品竞争争层面面比较较，项项目本本身无无直接接可借借用的优优势自自然资资源（（需延延伸到到大范范围的的公园园），，给高端产产品塑塑造留留下遗遗憾；；小区区周边边老房房子容容易影影响园区内内的视视觉景景观；；3.公司在在当地地无高高端项项目的的开发发经历历，目目前市市场缺缺乏美誉誉度；；4.缺乏正正式的的产品品形态态和样样板房房供客客户实实际感感受、、体验。。5.周围商商业发发展未未达到到成熟熟机会o1.常州房房价仍仍处于于洼地地，且且常州州经济济总量量和消费能能力尚尚可，，为常常州房房地产产的进进一步步发展展奠定良良好基基础；；2.随着城城市的的发展展，市市中心心的房房子日日益稀稀缺，将将有更更多客客户意意识到到本项项目稀稀缺价价值；；3.前期大大量的的推广广投入入，已已为项项目树树立了了一定社会会认知知；4.根据对对前期期到访访客户户的摸摸底调调查，，不少少客户对三三期项项目抱抱有期期待；；威胁T1.欧美建建筑风风格的的高端端别墅墅仍为为市场场主流流产品品；2.以中式式风格格为宣宣传基基调的的别墅墅产品品已在在市场场出现；3.叠排别别墅还还未被被市场场所完完全接接受；；4.项目一一期的的品质质感不不强，，项目目口碑碑较差差；5.项目二二期上上院的的推广广调性性不明明确，，别墅墅的生生活感、品品质感感、中中国味味没有有充分分体现现；6.11年中国国经济济及房房产发发展趋趋势仍仍不明明朗。。六、小小组分分工样本楼楼盘嘉宏盛盛世巨凝金金水岸岸孙晓雅雅，蒋蒋明月月消费者者市场场调查查消费者者市场场调查查分析析样本楼楼盘概概况竞争楼楼盘楼盘特特色消费者者市场场调查查分析析综合点点评、、小组分分工工周洁、、李金金敏张凯悦悦、袁袁紫紫艳每人五五份，，每人分分析五五题前期准准备汇报流流程]ThankYou!9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:54:2622:54:2622:541/5/202310:54:26PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2322:54:2722:54Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。22:54:2722:54:2722:54Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2322:54:2722:54:27January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月202310:54:27下下午22:54:271月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:54下下午1月-2322:54January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/522:54:2722:54:2705January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。10:54:27下下午10:54下下午22:54:271月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。22:54:2722:54:2722:541/5/202310:54:27PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2322:54:2722:54Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。22:54:2722:54:2722:54Thursday,January5,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-2322: