某房地产全程营销构想

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金厦·任县项目全程营销构想由：世华源地产机构承谨呈：金厦地产3前言

感谢贵司的信任，参与本案的相关工作。在与贵司的见面沟通后，我司通过对本案掌握的情况，结合以往的操盘经验，对项目形成初步的判断及项目概念的初步设计思路，方案的进一步实施还需要与贵公司进一步沟通、论证、延展。

希望我们此次共同取得成功！世华源房地产经纪有限公司是邢台市本土专业化房地产代理企业，主营房地产全程行销策划代理的房地产综合服务商。21世纪是服务的时代，服务业的发展水平代表着一个国家的经济发达程度。服务是企业品牌创造差异及参与市场竞争的利器，公司作为不动产的服务提供商，无论现在，还是将来，只坚持“服务创造价值”的经营理念，不断提高创造客户价值的能力为客户服务。致力于成为中国优秀的国际化房地产综合服务商！

世华源地产机构简介（二）公司文化经营宗旨——尊重人才员工利益高于一切，创建国内高级房产顾问机构、代理机构和投资机构。

精神信念——挖掘潜能创造价值价值观——认真、负责的工作态度就是价值的体现和荣誉的获得。核心文化——态度速度认知度（三）业务范围业务范围：一、房地产代理、营销、策划；二、房屋买卖、租赁、收购、置换、代办产权手续；三、房地产测绘、建筑面积、使用面积测量；四、代办房屋地产价格评估、交易过户、抵押贷款、房屋现值价格评估；五、房地产咨询服务。6自我销售：●经验相对缺乏，容易丧失战略理念。●整体销售频率容易出现失控，后期形成滞销，留存老大难房源，出现尾盘无法去化。●销售渠道贫瘠，通过人际关系销售直接影响售价，损害开发利益。●一线人员间接利益，责任度低，卖不好了走人，管控难度大。专业销售：●经验丰富，能迅速建立品牌及延伸。●销售节奏把控性强，配合得当，能完成百分百销售。●销售渠道拓展能力强，有积累的客户源，便于项目品质提升，取得利润最优化。（区域有所有周边乡镇领导渠道，并占有600余组客户资源）●直接利益，开发商赚钱才获利，责任度高，管控难度低。双赢7思路我们的思考：1、如何最大化的将企业品牌和项目品牌完美整合？2、如何在操盘的过程中通过创新建立开发商品牌？3、如何在最短时间内实现价值最优化？8

金厦映象金厦·世纪村金厦·北斗星

金厦·领袖新城金厦·现代城金厦·壹号金厦·帝景金厦·豪庭金厦·富华苑金厦·一城

具体后议，以下为提案暂定名延伸项目名称推荐9寻觅10第一章：任县房地产市场研判第二章：市场定位第三章：物业发展建议第四章：策略推广第五章：销售执行第六章：视觉形象应用报告目录11第一章：任任县房地产产市场研判判12目前区域市市场竞争不不是项目面面临的真正正竞争真正的‵竞争′是如何‵突破自我′从城市房地地产发展特特点来看目前任县房房地产发展展水平还处处于初级阶阶段，从自自建房到现现在的商品品房，需要要一定的过过渡阶段，，但是从目目前市场的的产品来看看显然发展展的空间很很大，因此此在竞争的的程度在于于潜在。从目前区域域内市场楼楼盘看目前在建在在售商品房房项目从户户型、景观观、规划、、物业等方方面都处于于市场的初初级阶段，，表现了一一定的竞争争程度，特特色不足！！从目前客户户情况看客户主要以以自住为主主，但改善善型客户比比重呈逐步步增加趋势势。他们对对事物的判判断及所见见过的世面面直接决定定他们对产产品的判断断及喜好，，因此住宅宅产品的可可塑空间决决定了竞争争的原素13市场研判——城市地理●任县位于河河北省南部部，地处滏滏西平原，，距石家庄庄市100公里，距距邢台市20公里。。总面积431平方方公里，耕耕地47万万亩，总人人口29.4万。任任县辖3个镇、5个乡：任任城镇、邢邢家湾镇、、辛店镇、、西固城乡乡、永福庄庄乡、大屯屯乡、天口口乡、骆庄庄乡。●任县地处东东部季风型型、南湿带带气候带亚亚温润区，，气候温和和，四季分分明，雨量量集中，雨雨热同期。。全年平均均气温13℃，寒暑暑变化显著著，全年年平均降水水量为498.2毫毫米。年平平均日照总总时数为2567.5小时，，年平均无无霜期197天。●任县交通便便利发达，，东临106国道和和京九铁路路，西临107国国道和京广广铁路，中中有京深高高速公路，，邢德、邢邢济公路穿穿越全县。。另外滏阳阳河、溜垒垒河、沣河河等八条河河流穿经而而过。14市场研判——楼市概貌●在目前大环环境和市场场竞争比较较激烈的形形式下，大大部分开发发企业把视视线都转向向了竞争和和影响相对对较小的县县城市场。。●目前任县房房地产市场场处于发展展阶段，如如果操作得得当市场还还有很大潜潜力可挖掘掘。经过详详细的市调调分析结合合当地在售售项目的实实际情况本本公司对任任县市场进进行了专业业的剖析。15市场研判——楼市简况（1）金王府小小区开发商：邢邢台中房房房地产公司司开发建设设代理商：邢邢台英联代代理有限公公司项目位于任任县老城区区医院南侧侧，交通状状况较差.占地约9万方，分两两期开发：：一期开发发219套，于09年8月份交付使使用，得知知项目于07年10月份开盘以以来，综合合原因导致致项目销售售不畅，至至今约剩余余房20套套。二期涉涉及拆迁，，暂无开发发动静。建筑形态是是5﹢1，主力户型型以两居和和三居为主主。积两居：87.49㎡，95.99㎡，101.23㎡。三居：117.57㎡，128.45㎡，146.17㎡。目前均价价：1460元。一层：1600元∕㎡二二层：：1668元∕㎡三三层：1598元∕∕㎡㎡四层层：：1458元∕∕㎡㎡五五层层：：1000元储储藏藏间间800元∕∕㎡㎡车车库库1500元∕∕㎡㎡优惠惠方方式式：：一一次次性性和和按按揭揭付付款款可可享享受受3000元优优惠惠。。。。地板板采采暖暖，，暖暖气气50元∕∕㎡㎡，，天天然然气气2260元∕∕户户，，物物业业费费暂暂定定0.3元∕∕㎡㎡16市场场研研判判———楼市市简简况况（2）东东方方花花都都开发发商商：：邢邢台台汇汇昌昌房房地地产产开开发发公公司司开开发发项目目位位于于县县城城新新兴兴路路与与外外环环路路交交叉叉口口东东北北角角，，总总建建筑筑面面积积约约7万方方。。由由12栋5﹢﹢1多层层住住宅宅组组成成，，总总约约300户。。两两期期开开发发主要要以以三三室室为为主主两两室室为为辅辅助助户户型型。。主主要要以以三三居居作作为为主主力力。。面面积积：：三三居居112㎡㎡，115㎡㎡，129㎡㎡。两两居居88㎡㎡，94㎡㎡。项目目均均价价1510元∕∕㎡㎡一层层1658元∕∕㎡㎡二二层层1728元∕∕㎡㎡三三层层1658元∕∕㎡㎡四四层层1428元∕∕㎡㎡五五层层1098元∕∕㎡㎡储储藏藏间间998元∕∕㎡㎡车车库库1558元∕∕㎡㎡开盘盘时时可可享享受受每每平平米米20元的的优优惠惠，，已已售售约约90﹪﹪，目目前前无无优优惠惠。。09年10月交交付付，，物物业业由由开开发发商商下下属属公公司司管管理理17市场场研研判判———楼市市简简况况(3)上上东东国国际际开发发商商：：邢邢台台顺顺发发房房地地产产开开发发有有限限公公司司代理理商商：：邢邢台台问问鼎鼎代代理理公公司司项目目位位于于任任县县光光明明街街与与槐槐乡乡路路交交叉叉口口北北行行50米（（原原土土产产公公司司旧旧址址））。。小小区区总总建建筑筑面面积积7万余余平平米米，，由由12栋5﹢﹢1多层层和和两两栋栋11层小小高高层层组组成成，，共共约约496户。。两两期期开开发发，，一一期期于于08年8月16号开开盘盘销销售售，，到到目目前前为为止止一一期期还还没没有有售售完完，，二二期期已已经经在在销销售售中中，，前前销销售售均均价价为为1530元∕∕㎡㎡，，一期期均均价价为为1500元∕∕㎡㎡。一层层1738元∕∕㎡㎡二二层层1790元∕∕㎡㎡三三层层1760元∕∕㎡㎡四四层层1500元∕∕㎡㎡五层层1200元∕∕㎡㎡储储藏藏间间1100元∕∕㎡㎡小小车车库库1400元∕∕㎡㎡大大车车库库1600元∕∕㎡㎡购房房每每套套享享受受1000元的的优优惠惠，，一一期期交交付付时时间间为为2010年3月1号，，二二期期于于2010年5月1日交交工工。。物物业业自自行行管管理理，，物物业业费费待待定定。。水水源源热热泵泵方方式式供供暖暖，，暖暖气气50元∕∕㎡㎡，，天天然然气气2700元∕∕户户。。目目前前一一、、二二期期共共推推售售约约200套，，不不到到小小区区的的一一半半房房源源，，任任县县最最高高价价位位。。销销售售情情况况一一般般，，优势势：：准准现现房房，，在在市市场场上上有有一一定定的的占占有有率率。。配配套套相相对对完完善善劣势势：：地地理理位位置置较较偏偏，，交交通通不不便便，，售售价价偏偏高高，，销销售售公公司司无无推推广广意意识识。。18市场场研研判判———区域域前前景景随着着县县政政府府的的搬搬迁迁，，本本项项目目作作为为城城市市经经典典品品质质园园区区的的地地位位将将进进一一步步得得到到认认同同和和追追捧捧。。同同时时，，长长期期来来看看，，本本案案所所处处地地段段更更具具有有城城市市中中心心区区的的地地位位，，本本案案的的区区位位优优势势将将与与时时共共显显，，如如果果合合理理运运用用，，并并进进行行正正确确的的生生活活理理念念导导入入，，区区域域中中进进行行项项目目运运营营势势必必获获得得相相应应的的利利益益！！19第二二章章：：项项目目定定位位201、宗宗地地位位置置项目目所所在在的的邢邢台台任任县县，，是是邢邢台台未未来来几几年年发发展展的的重重点点区区域域，，政政府府将将投投入入重重要要精精力力和和财财力力重重点点发发展展，，这这里里的的各各项项配配套套设设施施都都将将逐逐步步完完善善，，逐逐渐渐由由县县演演变变成成区区，，共共享享市市级级配配套套，，而而且且项项目目紧紧邻邻县县政政府府新新区区，，将将是是未未来来任任县县的的中中心心区区域域，，周周边边将将有有其其他他行行政政机机关关和和教教育育资资源源分分布布，，将将是是重重点点区区域域之之中中心心。。发发展展潜潜力力无无限限，，地地段段升升值值在在即即。。一、、宗宗地地分分析析21高端端行行政政、、教教育育配配套套：：项目目毗毗邻邻任任县县新新政政府府、、自自身身配配套套幼幼儿儿园园2、项项目目配配套套医疗疗配配套套：：任县县医医院院金融融配配套套：：农业业银银行行等等等等一、、宗宗地地分分析析223、项项目目SWOT分析析一、、宗宗地地分分析析234、项项目目机机会会提提炼炼与与机机会会点点分分析析面对对市市场场机机会会，，我我们们该该如如何何应应对对？？企业业品品牌牌导导入入项项目目；；主打打周周边边行行政政配配套套和和独独特特的的风风情情卖卖点点（（新新加加坡坡风风情情））（成成本本、、打打造造难难易易度度、、差差异异化化表表现现））将营营销销展展示示体体验验全全面面升升级级（（形形成成城城市市样样板板））客户渠道拓展展及维系最终实现品牌牌与量的突破破一、宗地分析析24物业类型创新价值点客户价值点花园洋房建筑形式、入入户方式、大大露台、挑高高客厅、阳光光房居住舒适感的的升级、合理理控制总价情景洋房建筑外立面、、大阳台、入户花园、阳阳光房普通多层价格格，花园洋房房的居住感受受别墅稀缺联排别墅墅别墅是迎合高高端客户群需需求的最优选选择二、产品定位位25三、客户定位位本案客户分析析依据所处区区域与一般项项目略显差异异&&行政源①改善源②自住源③世华源认为：：本案目标客户户以①+②为主，以③+④为辅；区域分布以任任县为主，以以邢台市内为为辅&投资源④261.住宅：此类产品应以以中高端客户户为目标客群群，以任城镇镇、辛店镇、、邢湾镇、天天口乡、西庄庄村等区域的的客户为目标标客群。住宅部分主要要目标消费群群人群内容：（当地少数白白领阶层）、、私营业主、、周边院校的的教职员工、、公务员阶层层以及一些企业业的中高层管管理人员。人群特征相对具备较高高的文化背景景；对于新事事物无排斥感感甚至具备新新鲜感；有成成熟的审美观观；对同类型型人群有很好好的认同感，，在居住上表表现出很明显显的群居特征征；价格敏感感度较差，除除私营业主外外，大都有稳稳定的长期收收入；正处在在事业的上升升期；对户型型要求兼顾“舒适”与“经济”；对生活细节节的要求较高高；对服务水水平要求较高高。目标客户定位位272.商业商铺部分主要要目标消费群群人群内容特色餐饮、超超市、便民店店、中小型加加盟店、个体体商铺经营户户、区域配套套投资者（购购买后用做出出租）人群特征注重长期投资资回报率；对对自身形象要要求较高；除除投资者外，，大都要求经经营自主权；；多数经营类类型都对广告告有一定的依依赖性。目标客户定位位28第三章：物业业发展建议29主要包括：发展商的财力力及融资实力力、项目规模模、市场需求求总量、市场场供给总量、、市场年均消消化量及走势势、竞争对手手状况及政策策态势等等。。2、项目建议采采用分段滚动动开发的模式式根据工程进度度先南后北1、项目开发模式选择的参考因素项目开发模式式三、物业发展展建议303、建议采取部部分景观先行行的开发模式式迅速回笼资金金，占领市场场，树立项目目形象。由于于项目自身区区域的不足，，需要以信心心、实力和真真实优秀的作作品来驱动、、刺激消费购购买。在财力允许和和不妨碍整体体工程安排的的前提下，建建议部分景观观先行（如、、大门、景壁壁和中庭部分分景观小品等等），或说是是与住宅单体体工程同步施施工，力争将将景观特色卖卖点尽早输出出，真实地呈呈现给消费者者，以此争取取客源，稳定定客源。三、物业发展展建议项目开发模式式31四、物业发展展建议启动造势，奠奠定区域高端端形象。销售价格低开开高走，后期期获取超额利利润。同类物业价格格随推售期，，销售价格不不断上升。通过物业组合合实现整体均均价上升。低开高走的定定义：本项目发展策策略：项目的开发节节奏与开发组组合图示开发策略：产品组合容积率景观设置洋房回迁楼策略立势、回现回现，获得利利润开发利润启动期发展期成熟期回现，获得超额利润润商业洋房使项目走走向高端作为为引导，为项项目后期作铺铺垫。区域价值达到到顶峰，可以以在区域内设设置一定的小小高层及高层层，获取超额额利润。32第四章：策略略推广执行33卖什么向市场传递什什么信息？项项目核心卖点点？34&品牌①区域高端行政政②风情生活④&品质感③&35怎么卖如何将我们的的价值有效地地传递给市场场？36怎么卖?2、完美的展示示体系4、事件营销贯贯穿整盘3、深入的客户户渠道挖掘1、企业品牌的的应用与搭接接37金厦地产企业业品牌的应用用与搭接冀中能源领袖新城支撑互动38完美的展示体体系1、策略思路1）实现全面和和系统的展示示策略2）全面展示，，高标准打造造3）外部立体化化展示，制造造舍我其谁的的气势4）内部高标准准打造，彰显显人性关怀和和细节之美·引进地产前沿沿城市楼盘成成熟的项目展展示系统，全全面超越区域域内现有的项项目展示平台台，实施对客客户高效和密密集的视觉冲冲击，有效营营造购买冲动动。·将项目各项买买点揉进各个个展示环节，，在材料使用用、整体设计计、形象打造造三个方面提提高标准，使使项目展示具具备有效传递递卖方信息与与品质传递的的作用，建立立起良好的形形象及口碑。。·在工地围墙、、导示系统以以及售楼处外外部等展示环环节，充分彰彰显项目高品品质形象。·在售楼处、样样板房、看楼楼通道等展示示环节，打造造精美和高档档的展示细节节，同样在销销售人员、样样板房接待人人员、保安等等同客户直接接接触的人员员中间，进行行专业素养和和服务意识的的强化训练，，给客户留下下完美印象。。39完美的展示体体系2、展示系统构构成项目高品质呈献导示系统看楼通道展示施工物料展示公司实力展示样板房展示工地围墙展示40展示体系——集团实力冀中能能源集集团有有限责责任公公司，，经河河北省省人民民政府府批准准，由由金能能集团团和峰峰峰集集团重重组整整合而而成，，属省省政府府国资资委单单独出出资设设立的的国有有独资资有限限责任任公司司，由由省政政府国国资委委授权权经营营国有有资产产，依依法具具有独独立法法人地地位，，自主主经营营、自自负盈盈亏、、自我我约束束、自自我发发展，，独立立承担担相关关法律律责任任。新公司司资产产总额额为282.98亿亿元，，净资资产总总额为为116.50亿元元，注注册资资本为为43.748亿元元。拥拥有峰峰峰、、邯郸郸、邢邢台、、井陉陉、张张家口口、山山西晋晋中和和吕梁梁、内内蒙古古鄂尔尔多斯斯和锡锡林郭郭勒等等矿区区，下下辖峰峰峰集集团公公司、、邢矿矿集团团公司司、邯邯矿集集团公公司、、金牛牛股份份公司司、张张矿集集团公公司、、井矿矿集团团公司司、机机械装装备公公司等等子公公司，，其中中上市市公司司金牛牛股份份公司司，是是“中国上上市公公司市市场投投资者者满意意度信信赖十十佳品品牌单单位”。集团实实力展展示要要点：：集集团实实力在在现阶阶段营营销过过程中中能有有力拔拔高项项目形形象、、品质质和理理念；；雄雄厚实实力是是客户户加深深项目目品质质、项项目信信心的的重要要途径径；41展示体体系——样板房房同类或或近似似产品品在总总量中中占有有较多多份额额；在位置置、景景观、、采光光等方方面具具有明明显的的优势势；多层实实楼样样板房房需具具备完完善的的交通通路径径；考虑当当地市市场水水平及及项目目成本本控制制，样样板房房的制制作放放在扫扫尾期期使用用。（（销控控）装饰材材料高高尚化化、时时尚化化；家具及及家居居生活活配套套品质质化；；装饰物物品细细节化化；注意窗窗体视视觉通通透性性，充充分利利用景景观资资源；；以区域域消费费习惯惯为基基本参参考，，展示示风格格多样样化。。42展示体体系——工程样样板房房43完美的的展示示体系系——工地现现场·昭示位位置，，体现现形象象。工工地围围墙和和施工工楼体体直接接面对对外部部人流流，在在一定定程度度上起起到了了广告告宣传传的作作用，，是体体现项项目形形象，，提升升项目目知名名度的的重要要手段段，而而且直直接向向大众众昭示示了项项目具具体位位置，，是一一个极极为重重要的的低成成本宣宣传媒媒体。。展示原原则：：临临街部部分全全部包包装，，基本本高度度以4米左右右为宜宜；工地楼楼体成成型后后配合合围墙墙进行行展示示及项项目信信息传传递。。展示要要素：：注注重围围档高高度与与材质质使用用，统统一风风格；；充充分结结合项项目宣宣传推推广诉诉求。。44完美的的展示示体系系——看楼通通道·看楼通通道是是一个个经常常被忽忽视的的细节节，但但它是是一个个重要要的项项目价价值传传递工工具，，即使使在不不使用用样板板房的的情况况下，，客户户对项项目参参观的的通道道，也也应进进行有有效包包装，，传递递项目目品质质和相相关信信息。。展示要要素：：形形式新新颖,引人注注意，，并充充分结结合项项目品品质和和风格格。充分传传达项项目卖卖点。。45完美的的展示示体系系——导示系系统·明显和和完备备的项项目导导示系系统，，外部部增强强昭示示性,内部部路线线清晰晰,直直指售售楼处处及项项目所所在位位置，，对客客户起起到明明显的的引导导作用用,并并产生生同其其它项项目的的落差差,增增强客客户对对项目目的归归属感感。展示要素：：放大主主场范围，，增设客户户必经之路路导视标识识，使客户户来访路线线更为顺畅畅，营造主主场氛围；；强化销销售中心等等位置的指指示；由由于项目离离老城区尚尚有一定距距离，在项项目附近重重要路段也也须设立导导示系统。。46深入的客户户渠道挖掘掘1）客户会的的充分实施施2）客户分析析系统建立立3）分级积累累客户机制制4）客户活动动持续维护护5）集中约访访，制造卖卖压6）县、镇、、村级客户户招徕途径径客户整体策策略思路：：47深入的客户户渠道挖掘掘1-周边县、镇镇、村高端端客户短信信群发——移动、、联通VIP客户及及月消费200元以以上客户；；2-周边边县、镇、、村各政府府职能部门门、企事业业高级管理理人员、私私营企业主主做直邮投投递，——制作特特殊材质的的精美的DM单张；；3-周边边县、镇、、村的置业业店签定合合作推荐协协议，凡推推荐到访成成交均可享享受一定优优惠；4-周周边县、镇镇、村繁华华中心路段段设立大型型户外广告告；5-周边边县、镇、、村当地最最高端的娱娱乐场所接接洽，摆放放项目资料料；6-在重重大节点，，在省级机机关报上做做一定篇幅幅的推广；；7-在重重大节点，，选择周边边县、镇、、村当地电电视台上做做一定的电电视广告片片发布；8-在重重大节点，，选择周边边县、镇、、村优质企企、事业单单位联谊酒酒会与产品品说明会相相结合。6）县、镇、、村级客户户招徕途径径48事件营销贯贯穿整盘1-增强金厦·领袖新城本本身事件影影响力，达达到市场最最高关注度度。3-强化现场魅魅力，吸引引到访2-强调连续性性操作，为为全年推广广势能制造造良好开端端49如何说用怎样的诉诉求向市场场传递清晰晰的信息50如何说1、一个好的的案名2、一个好的的概念3、一个好的的推广语4、一个好的的奖项1、一个好的的案名?51金厦·领袖新城1、一个好的的案名2、一个好的的概念3、一个好的的推广语4、一个好的的奖项1、一个好的的案名如何说?521、一个好的的案名2、一个好的的概念3、一个好的的推广语4、一个好的的奖项2、一个好的的概念新加坡风情情·高尚人文社社区如何说?531、一个好的的案名2、一个好的的概念3、一个好的的推广语4、一个好的的奖项3、一个好的的推广语金厦房产2009倾城钜献！！任县生活全全面升级进进行中！阶段1阶段2阶段3X月XX日狮城城生活邢台台首映！领袖新城Ⅰ期隆重开盘盘新加坡风情情·高尚人文社社区如何说?541、一个好的的案名2、一个好的的概念3、一个好的的推广语4、一个好的的奖项国际花园社社区高尚人文样样板社区……如何说?55金厦房地产产开发公司司是冀中能能源集团公公司下属的的全资子公公司。集团团公司在市市场经济条条件下，为为了更好的的更深入的的走持续发发展的道路路。进一步步拓展公司司的业务范范围，进而而成立了““金厦房地地产开发有有限公司””本项目是是公司成立立以来运作作的第一个个项目。将将以为市场场提供高品品质的住房房为己任，，希望能创创造一个具具有现代生生活品味的的品质生活活城镇。冀冀中能源集集团是河北北本土企业业，在当地地有很深影影响能力，，其深厚的的资本能力力能够给购购房者足够够的信心保保障。而我我司世华源源在项目所所在地具备备浓厚客户户资源，实实操能力强强，强强联联合的局面面注定了项项目的良好好发展！二、推广定定位依据56新加坡最吸吸引人的地地方就是其其良好的绿绿化环境和和生活方式式。其城市市规划中专专门有一章章“绿色和和蓝色规划划”，相当当于我国的的城市绿地地系统规划划。该规划划为确保在在城市化进进程飞速发发展的条件件下，新加加坡仍拥有有绿色和清清洁的环境境，充分利利用水体和和绿地提高高新加坡人人的生活质质量。在其城市规规划和建设设中特别注注意到建设设更多的公公园和开放放空间；将将各主要公公园用绿公公廊道相连连；重视保保护自然环环境；充分分利用海岸岸线并使岛岛内的水系系适合休闲闲的需求。。弱化了钢钢筋混凝构构架和玻璃璃幕墙僵硬硬的线条，，增加了城城市的色彩彩。新加坡城市市建设的目目标就是让让人们在走走出办公室室，家或学学校时，感感到自己身身处于一个个花园式的的城市之中中。领袖新城为为任县导入入了一种““现代、活活力、健康康、有氧””的新加坡坡式的居住住氛围。二、推广定定位依据57三、整体营营销策略1、事件营销销与公关活活动启动、、引爆市场场，且贯穿穿整个操作作2、体验式营营销树立项项目根基，，形成对项项目的深刻刻价值判断断3、饥饿营销销保持市场场热度，把把握节奏，，将利润达达到最高4、one——one直直销模式瞄瞄准客户，，直接释放放产品5、圈层营销销让目标客客户群体在在圈子中形形成良好口口碑6、4S服务务树立项目目品牌与企企业品牌58四、阶段性性执行策略略进场销售01月谋定后动筹筹备期销售02月—04月进入状态导导入期销售05中旬月—07月旗开得胜强强销期销售08月—10月再接再厉持持续期销售11月——08年12月迎接胜利收收尾期59销售排期：：1、排期原原则以工程进度度为依托以快速销售售为准则以塑造品牌牌为方向以4S服务务为标准2、排期预预估：销售周期十十二个月（不含淡季季1个月）四、阶段性性执行策略略60四、阶段性性执行策略略第一阶段筹筹备阶段（（进场营销销一个月））阶段目的：：提升企业形形象，宣传传导入“领袖·新城全面入入市”的信息，让让全县人民民有所期待待。同时后后期的各种种宣传资料料进行储备备，当市场场时机成熟熟时，果断断发布，避避免慌忙上上阵。宣传主题：：项目建设是是符合任县县城市发展展方向的，，是任县首席的理想城居居产品，项项目品质优优秀，突出出项目本身身重要性，，强化项目目自身的品品牌。宣传形式：：企业刊物、、宣传单张张、电视宣宣传片、户户外广告、、活动等61四、阶段性性执行策略略第一阶段筹筹备阶段（进场营销销一个月））户外广告：：金厦房产2009倾城钜献！！——任县生活全全面升级中中——12万平米/新加坡风情情/高尚人文社社区围墙及DM单张：品牌金厦房产2009倾城钜献！！居住生活活全面升级级！板块先人一步，，占据未来来城市核心心、大盘恢弘气度，，12万㎡新加坡坡风情大盘盘傲视邢台台行政择邻而居，，跻身名流流62四、阶段性性执行策略略第一阶段筹筹备阶段（进场营销销一个月））活动营销目的——品牌放大、、前期项目目导入：时间——营销01月月内容——冀中能源集集团有限责责任公司品品牌阐述、、打消客户户置业疑虑虑，并初期期导入“新新加坡”生生活理念，，主要围绕现代、活活力、健康康、有氧等等康居生活活做延伸。。63四、阶段性性执行策略略第二阶段导导入阶段（（营销02月—04月）阶段目的：：宣传项目创创新形象定定位，对项项目中全方方位的优势势进行宣传传，通过征征文内容表表现，可以以增强说服服力，还对对开发商品品牌进行塑塑造，让一一些有修养养有内涵的的人士关注注我们的项项目。宣传主题：：以理想城居居为中心、、感受新鲜鲜生活方式式为点、体体验新加坡坡城为面，，从规划、、建筑、环环境、人文文等多方面面对项目介介绍。宣传形式：：企业刊物、、宣传单张张、电视宣宣传片、户户外广告、、活动等64四、阶段性性执行策略略户外广告：：新加坡风情情·高尚人人文社区X月X日全全城内部部认购正式式启动围墙及DM单张：新加坡风情情·高尚人人文社区X月X日全全城内部部认购正式式启动生活变““新”建筑变“新新”环境变“新新”人文变“新新”第二阶段导导入阶段（（营销02月—04月）65四、阶段性性执行策略略活动营销时间——营销02月月前内容——销售中心正正式启用销售中心现现状已定，，在考虑成成本等方面面，在销售中心心主要以细细节表示项项目的开发发理念，构筑风情细细节第二阶段导导入阶段（（营销02月—04月）66四、阶段性性执行策略略活动营销目的——短期内迅速速积累意向向客户时间——营销03月月内容——领袖会正式式启幕世华源积累累客户的维维护和新增增客户开发发并重，注注重口碑宣宣传，培养养客户的忠忠诚度和追追随度。成成立领袖会会，定期维维护和推销销。第二阶段导导入阶段（（营销02月—04月）67四、阶段性性执行策略略活动营销目的——进一步提升升项目品质质，为内部部认购做最最后冲刺时间——营销04月内容——邢台2009大事件：领袖·新城城荣获“国国际花园社社区”“高尚人文文样板社区区”对获奖事件件进行全方方位深入放放大！第二阶段导导入阶段（（2008年02月月—04月月）68四、阶段性性执行策略略第三阶段开开盘强销阶阶段（营销销05月—07月）阶段目的：：经过上一阶阶段的预热热，市场上上已经对项项目有了一一定的认识识，对项目目的优势有有了初步的的了解，对对我们后期期的宣传及及项目运作作有所期待待。销售部部在销售的的过程中，，对有意向向购买客户户有所把握握，从而可可以准确预预估出准备备开盘客户户数量，在在该阶段后后期根据客客户积累状状况伺机开开盘，并在在发售日当当天通过以以爆促爆的的方式拉进进一部分犹犹豫不决的的客户。宣传主题：：除了前期宣宣传过的宣宣传点外，，充分放大大开盘信息息。宣传形式式：企业刊物物、宣传传单张、、电视宣宣传片、、户外广广告、活活动等69四、阶段段性执行行策略户外广告告：X月X日狮狮城生活活邢台首首映领袖新城城Ⅰ期隆重开开盘围墙及DM单张：X月X日狮狮城生活活邢台首首映领袖新城城Ⅰ期隆重开开盘“纯粹——领袖新城城”（关于开开发理念念、公司司实力等等）“境界——领袖新城城”（关于生生活场景景）“品质——领袖新城城”（全景描描述，样样板间开开放等））“畅想——领袖新城城”（关于未未来生活活和会馆的的作用）第三阶段段开盘强强销阶段段（营销销05月—07月）70四、阶段段性执行行策略活动营销销目的——加强项目目与客户户之间的的沟通性性增强现场场氛围时间——营销05月（半半个月时时间跨度度）内容——“我心中鱼鱼尾狮””有奖征征文、绘绘画活动动评选——以任县委委宣传部部、文联联主办公公司承办办颁奖——设立一、、二、三三等奖，，对于获获奖的人人士，组组委会给给予一定定置业优优惠或经经济奖励励，并将将获奖名名单和获获奖文章章刊登在在媒体上上。第三阶段段开盘强强销阶段段（营销销05月月—07月）71四、阶段段性执行行策略活动营销销目的——与政府媒媒体合作作，制造造重大事事件，短短时间达达到迅速速聚焦时间——营销07月（半半个月时时间跨度度）内容——为健康喝喝彩·任任县环城城马拉松松赛此活动以以健康生生活为切切入点，，与政府和和当地主主流媒体体合作通过开、、闭幕式式、和新新闻发布布会短期、高高频率爆爆发。（定做运运动衣、、帽子等等宣传品品）第三阶段段开盘强强销阶段段（营销销05月月—07月）72四、阶段段性执行行策略第四阶段段持续销销售阶段段（营销销08月—10月）阶段目的的：通过火爆爆特卖的的放大宣宣传，进进一步促促进销售售，扩大大项目影影响力，，为完成成销售任任务作准准备。宣传主题题：以理想城城居为中中心、感感受新鲜鲜生活方方式为点点、体验验新加坡坡城为面面，从规规划、建建筑、环环境、人人文等多多方面对对项目介介绍。宣传形式式：企业刊物物、宣传传单张、、电视宣宣传片、、户外广广告、活活动等73四、阶段段性执行行策略活动营销销目的——客户会活活动，新新老客户户维系时间——营销08月内容——2009，舞动邢邢台、畅畅想任县县大型互动动演艺活活动、互互动抽奖奖等与政府、、当地主主流媒体体和当地地公证机机构合作作设置现金金大奖！！通过开、、闭幕式式、和新新闻发布布会短期、高高频率爆爆发。第四阶段段持续销销售阶段段（营销销08月月—10月）74四、阶段段性执行行策略活动营销销目的——客户会活活动，新新老客户户维系时间——中秋节（（或其他他节日节节点）内容——南洋中秋秋博饼会会赏月博饼饼会吃月饼、、争夺月月饼王注：活动动为示意意，具体体活动内内容根据据实时调调整第四阶段段持续销销售阶段段（营销销08月月—10月）75四、阶段段性执行行策略活动营销销目的——打造开发发商的品品牌，营营造销售售新气氛氛时间——营销10月内容——领袖新城·与与您共赴新加加坡活动对象———在活动期间购购买的房产的的新客户前期安排———与一家旅游公公司达成协议议对导游进行关关于我们项目目定位和基本本情况的培训训在旅游路途中中发放的宣传传资料要到位位第四阶段持续续销售阶段（（营销08月月—10月））76四、阶段性执执行策略第五阶段一期期收尾阶段（（营销11月—12月）阶段目的：对意向客户最最后的攻势，，最终达成购购买。宣传主题：以理想城居为为中心、感受受新鲜生活方方式为点、体体验新加坡城城为面，从规规划、建筑、、环境、人文文等多方面对对项目介绍。。宣传形式：企业刊物、宣宣传单张、电电视宣传片、、户外广告、、活动等77四、阶段性执执行策略活动营销目的——打造开发商的的品牌，营造造销售新气氛氛时间——营销11月内容——理想城居·关关爱未来诚邀儿童教育育专家以“孩孩子成长和生生活环境之间间有密切关系系”为主线进进行延伸，并并充分体现我我们项目中致致力打造的新新鲜的人文环环境，会对小小孩子的成长长带来很大的的帮助。第五阶段一期期收尾阶段（（营销11月月—12月））78四、阶段性执执行策略活动营销目的——通过节日节点点,开展宣传活动动,去化剩余销控控房源并借此此为本项目二二期楼盘营销销助攻。时间——营销12月内容——“领袖·新城”欢乐嘉嘉年华晚会颁发小礼品、、领导致辞、、歌舞、相声声、曲艺、嘉嘉宾合影、散散发宣传资料料、纪念品现现场游戏互动动，带动场内内气氛第五阶段一期期收尾阶段（（营销11月—12月）79策略排期根据据工程工期暂暂定，其中SP活动同为为暂定，根据据项目实际进进展及客户积积累进行置换换调整，待选选SP活动：：老带新、植植树、集市宣宣传、表演下下乡、项目巡巡展等五、阶段小结结80第五章：销售售执行81策略主旨——全城覆盖区区域跟进客户导向的销销售策略区域拉动（以客户带来的项目热潮，引爆区域关注，引发区域客户的高度认同）定向渗透渠道渗透下的脉络垄断（根据前期客户的来源细分，数据库等特殊渠道，深入渗透全县各个角落，形成客层垄断）全县攻势（依据三年战略方针，延展项目特质，全面吸纳全县目标客群）82客户导向的营营销策略为本案度身定定制“坐销”+“展销”双重销售新模模式83以现场坐销为为基础“请进来+走出出去”动态坐销，内内外互动“请进来”——现场接待中心心，接待广告告导入和走过过路过客户“走出去”——以区域市场为为核心，展开开主动的上门门推介和企业业团购客户导向的营营销策略84客户导向的营营销策略以展销拓展宽宽度1、商场展销2、广场展销销85客户导向的营营销策略销售执行执行计划销售目标策略推广86客户导向的营营销策略销售目标销售周期：一期13个月月（含淡季1个月）二期根据销售售回款和工程程进度确认，，计划叠加在在一期尾盘初初期启动销售售建议销售均价价：住宅1600元/平方左左右；底商2200元/平方左右。。因项目牵涉大大面积回迁状状况，在政策策未明确之前前尚不能完全全确认回迁增增价。87客户导向的营营销策略策略推广概念第一产产品第第二人气第一品品质第第二稳健第一创创新第第二流量为先利利润为为后品牌嫁接形形象辅辅助88客户导向的营营销策略销售执行利润最大化流量最大化OR单纯追求价值值最大化可能会降低销销售速度延长销售周期期当现场条件不不足时周期可能更长长单纯追求流量量最大化可能会降低利利润总额但是有了流量量保障基础当现场条件改改善或市场上上扬还是有机会找找回缺少利润润89推广简析户外广告报纸广告手机短信重点传达阶段段活动信息和和产品促销信信息，促进到到访与销售网络软文新闻《牛报》为主。重点项项目核心概念念传播，附带带产品信息与与活动信息传传递，塑造项项目高端形象象，掀起宣传传高潮以系列公关活活动和事件营营销为主以公关活动炒炒作和项目销销售信息为主主，根据活动动进程随时更更新。项目形象+产品促销领袖新城领领头生活90费用预估阶段时间(营销月)使用范围预计费用备注

筹备阶段

进场营销一个月工地现场包装4万元小计42万元户外广告出街30万元销售资料印刷5万元项目周边道路道旗3万元导入阶段02月—04月内部认购活动（含礼品）8万元小计11万元团购配合活动3万元开盘强销阶段05月—07月高调开盘活动（含礼品）15万元小计15万元销售阶段（含尾盘期）08月—10月11月—12月路演、巡展5万元小计16万元各类促销活动（展会、主动营销、活动营销等）11万元PS:结合销售过程程中的短信、、网站等费用用，总营销费费用+5%备备用金不超过100万万元，另，费费用为预估，，执行期间会会有小度调整整。919293949596979899100101102103感谢聆听THANKSFORLISTENING9、静夜四