某置业顾问公司营销案

谨呈：锦艺集团锦艺城2012年年度营销方案双击添加标题文字市场环境篇营销策略篇21于郑州：不负众望，重振江湖威望于企业:助力长久发展，成就锦艺地产里程碑于锦艺城：价值最大化，完成开发使命2009年，锦艺国际华都以120万㎡城市综合体的宏大规划开启了棉纺路改造的大幕，郑州工业时代的辉煌从此开始复兴。历经三年光阴，国际华都现已全面升级为锦艺城，沉寂一年之后,壬辰龙年是锦艺城成人礼后的首度问世。“枭雄”回归！此次全新亮相不仅仅是项目一己的重大转折。肩负重任，锦艺城面临何种市场挑战？市场环境篇宏观市场环境分析1区域市场环境分析2竞争市场环境分析3宏观市场环境分析宏观市场回顾2012年市场预测年度政策回顾上半年：政策全线从严，限购、限贷、限价弥漫市场郑货宏其他货货全国严厉版“限购令”、差别化信贷其他郑郑州加强版“限购令”，限主城六区5月1日起商品房明码标价货货货货货其他住房公积金利率上调郑州首版“限购令”出台，二环以内限新购一套房郑商品房用地配建10%保障房上海、重庆“房产税”试点征收1000万套保障房建设任务央行六次上调存款准备金率、两次加息宏宏中央调控政策郑货货币政策本地政策其他其他城市及其他方面政策影响力度年度政策回顾下半年：宏观调控退居二线，地方监管加强宏中央调控政策郑货货币政策本地政策其他其他城市及其他方面政策影响力度货货宏住建部释放将出台二三线城市限购名单的信息其他台州出台首个二三线城市限购令其他重庆对存量房征房产税郑新版商品房买卖合同宏40城住房信息拟联网其他珠海“双限令”、中山限价令郑土地增值税核定税率上调下调存款准备金率0.5个百分点其他天津公积金贷款利率上调其他多城市确认明年继续限购年内第三次上调基准利率年度政策回顾行政干预税收货币信贷保障房1月26日“国八条出台，一二线城市全线限购；3月4日郑州版“限购令”出台，进入真正的限购时代；指令各城市设定价格控制目标，并与政绩挂钩；商品房明码标价；酝酿40城市住房信息联网。1月26日“国八条”规定二套房首付比例不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍；多数银行上涨首套房首付比例至4成；6次上调存款准备金率，2次上调基准利率；房产信贷监管从严，房贷获批极为困难。“国八条”规定对个人购买住房不足5年转手交易的税收优惠取消；1月28日重庆、上海启动房产税试点征收，目标直指高端房和投资客；11月，河南上调土地增值税核定税率。下达1000万套保障房建设任务；中央及地方政府出资5000亿，社会筹资8000亿支持保障房建设；郑州市政府规定，商品住宅用地项目需配建10%的保障性住房；河南省建立保障性住房投融资平台；行政干预、经济手段多举并用，强措施、强监管，多面夹击市场行业业环环境境回回顾顾郑州州环环境境郑州州市市投投资资增增速速大大幅幅回回落落，，整整体体经经济济、、居居民民收收入入依依然然向向好好，，中中原原经经济济区区及及功功能能组组团团规规划划催催生生多多个个热热点点板板块块郑州州市市十十大大功功能能组组团团规规划划图图郑州州房房地地产产市市场场分分析析商品品房房市市场场商品品房房供供应应面面积积同同比比减减少少12.3%，，商商品品房房销销售售面面积积同同比比减减少少47%；；全年年供供求求比比1.5:1，，高高过过2008年年，，年年内内商商品品房房存存量量304万万平平方方米米，，以以今今年年的的去去化化速速度度来来看看，，尚尚需需半半年年时时间间消消化化；；商品品房房销销售售均均价价同同比比上上涨涨35%，，主主要要拉拉动动力力在在于于非非住住宅宅市市场场，，处处于于中中部部六六省省较较高高水水平平；；中原原二二七七区区成成交交比比例例较较去去年年增增长长5个个百百分分点点；；金金水水区区虽虽然然仍仍占占商商品品房房销销售售的的主主导导地地位位，，但但成成交交比比例例已已较较去去年年下下降降近近4个个百百分分点点；；此此外外，，郑郑东东新新区区价价格格受受非非住住宅宅物物业业带带动动，，依依然然引引领领全全市市，，较较最最低低区区域域高高出出4654元元/㎡㎡。。销量同同比降降47%，，二七七、中中原区区逐渐渐占领领商品品房主主力位位置，，均价价受上上半年年惯性性上扬扬和非非住宅宅推动动同比比涨35%元/㎡㎡元/㎡㎡郑州房房地产产市场场分析析商品品房市市场商业、、办公公用房房年内内销售售占比比累计计达到到24%，，较去去年增增长近近9个个百分分点；；三种物物业销销量均均维持持同比比下跌跌，其其中住住宅跌跌幅最最高，，写字字楼最最低；；三种物物业销销售均均价同同比依依然大大幅增增长，，其中中以商商业用用房增增幅为为最，，超过过40%。。商业商商务产产品走走俏，，占比比攀升升，推推动价价格高高速增增长郑州房房地产产市场场分析析住宅市市场商品住住宅供供应面面积同同比减减少21%，商商品房房销售售面积积同比比减少少53%；；全年供供求比比1.45:1，全全年存存量206万平平米；；商品房房销售售均价价同比比上涨涨17.5%；；商品住住宅均均价上上半年年受2010年年市场场影响响，依依然维维持较较高同同比增增幅，，年中中达到到全年年较高高水平平；然然下半半年上上涨力力度减减弱，，环比比基本本保持持平稳稳，同同比增增速逐逐月回回落，，年底底同比比增速速转变变为负负增长长。住宅市市场遭遭受““毁灭灭性””打击击，销销量同同比下下滑超超50%，，销售售均价价下半半年现现松动动，同同比增增幅急急速下下滑同比增增幅急急速下下滑商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！多由住住转商商项目目带动动年内由由鑫苑苑世家家、联联盟新新城等等高端端品质质住宅宅提供供小户型型住房房全线线受阻阻，年年内基基本无无新增增供应应，成成交量量多由由商住住房转转写字字楼销销售项项目带带动，，其中中90平米米以下下户型型成交交比例例同比比下降降8个个百分分点；；户均均成交交面积积由09年年的89㎡㎡增长长为102㎡；；自住三三房销销售比比例大大幅增增加，，且在在回款款压力力下率率先折折价销销售，，最大大限度度争取取刚需需客户户，年年内综综合价价格低低于主主力两两房近近500元元/平平米；；尽管多多次置置业被被抑制制，但但高端端居住住产品品依然然受追追捧，，年内内如鑫鑫苑世世家、、联盟盟新城城之类类高端端大户户型也也均取取得良良好销销售。。小户型型两房三房四五房房高端大大户型型过渡购购房受受阻，，小户户型成成为调调控下下的重重灾产产品经济型型两房房需求求减弱弱，舒舒适两两房成成首次次置业业者理理想选选择舒适型型三房房成改改善需需求首首选，，经济济型三三房折折价走走量多次置置业被被抑，，关注注度大大幅走走低损失部部分客客户，，但品品质楼楼盘依依然受受追捧捧郑州房房地产产市场场分析析住宅市市场住宅需需求基基本全全线转转向自自住两两房、、三房房，即即刚性性需求求；因因此2012年年市场场主流流供应应必将将进一一步转转向此此类产产品郑州房房地产产市场场分析析商业业市场场2011年年，住住宅市市场一一经限限购，，商业业用房房的投投资价价值即即受到到大幅幅追捧捧，四四、五五、六六月份份市场场随之之大规规模供供应商商业产产品，，年底底随着着典型型项目目入市市，商商业供供应量量进一一步走走高，，最终终导致致供应应量同同比大大增35%，全全年供供求比比达到到1.63:1；虽然商商业地地产的的投资资价值值受到到各方方鼓吹吹，然然而在在限贷贷和基基准利利率上上调的的背景景下，，商业业用房房整体体销量量依然然未达达2010年水水平，，仅为为68.89万万㎡，，同比比减少少18%；；市场的追追捧在年年内极大大鼓舞了了开发企企业对商商业产品品的信心心，因此此致使商商业产品品销售均均价同比比涨幅达达42%。商业地产产受热捧捧，均价价直线上上涨，供供应量大大幅增长长，但销销量依然然未敌2010年就全年供供求格局局来看，，截止到到10月月底，办办公用房房全年供供求比依依然维持持平衡状状态，然然而随着着11、、12月月典型项项目的入入市，一一举将供供应量推推到高位位，全年年供求比比最终达达到1.25:1；全年办公公用房供供应量同同比增长长26%，集中中供应出出现在4月份和和第四季季度；办公用房房各月交交易量较较为平稳稳，全年年销售量量同比减减少15%；同样受到到业内鼓鼓吹，写写字楼交交易价格格在上半半年呈大大幅上涨涨状态，，下半年年在竞争争加剧和和销售回回款的多多重压力力下，有有所回归归，但全全年均价价依然大大奥11474元/㎡㎡，同比比上涨34%。。与商业市市场一致致，写字字楼市场场供应大大增、价价格高速速上涨，，已经进进入供过过于求的的状态郑州房地地产市场场分析写字楼市市场宏观市场场回顾2012年市场场预测宏观市场场环境分分析2012年趋势势预测政策环境境预测调控政策不放松，，不同的的是监管管机制的的严厉度度货币政策松是必然然，但多多重诉求求下调控控空间不不足，适适度宽松松是主要要方向通胀增长国际收支支限购去留需要候补补机制———如住住房信息息联网、、限价，，将以扶扶植首次次置业和和外来夹夹心人员员为名义义放松部部分限制制其他房产税、、保障房房依然是是调结构构和保供供应的候候补招数数，但年年内均不不会对市市场造成成影响。。增速与双双降迎来来货币空空间，监监管的严严厉程度度决定政政策效果果，信贷贷政策适适度放松松为市场场带来利利好2012年趋势势预测郑州市场场格局45㎡以以下普通通一房45㎡以以上功能能性一房房80-90㎡普普通两房房90-100㎡㎡功能型型三房100-120㎡舒适适三房144㎡㎡以上奢奢华大户户型写字楼商业供求预测测线012供需平衡衡线2012年郑州州市不同同产品供供需关系系模拟图图多数项目目将选择择在2012年年不再供供应2011年年滞销产产品，转转而供应应主力两两房、三三房等自自住产品品；而商商业、商商务产品品的扎堆堆供应已已成必然然趋势，，因此其其2011年““全胜””局面将将不复存存在，项项目操作作风险均均将增强强。市场全力转向向2011年年主流居住产产品和商业、、商务产品，，非住宅市场场供求失衡加加剧，引发恶恶性竞争和价价格缓涨2012年市市场预测2012年上上半年郑州市市商品房市场场将深度探底底，价格刺激激销量是出路路；下半年多多重组合效应应显现，量价价缓慢上涨12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月销量模拟线均价模拟线销量触底，价价格环比下跌跌节日、回款双双重影响促销+旺季带带动销量回升升持续促销供方惯性观望望销量二次下降降货币政策效应应+观望减淡淡量价缓慢上扬扬货币政策适时时放松2012年预预测总结货币政策适度度宽松；信贷贷政策、限购购政策均将对对首套购房客客户适当放松松先抑后扬，全全年量价同比比小幅攀升政策市场区域市场环境境分析商品房市场分分析住宅市场分析析商业市场分析析办公市场分析析进入2011年，中原区区供需大幅下下挫，供应量量同比下降44%，受限限购政策和高高房价影响，，2011年年中原区商品品房销售量同同比减少49%。全年供供需平衡，并并无失衡态势势；受到惯性影响响，2011年年初商品品房持续价格格拉升，区域域整体均价达达到6686元/㎡，同同比上涨率达达到24%。。中原区写字楼楼及商业物业业的需求量甚甚小，目前以以住宅物业为为主，领跑市市场前行。中原区是2011年年度度商品房市场场受政策影响响最为严重的的区域之一，，成交价格为为最低的区域域。中原区市场分分析商品房市场全年供需大幅幅下降，区域域以住宅物业业统领整体市市场，写字楼楼、商业物业业需求甚小中原区2011年全年住住宅市场处于于寒冬期，3月份价格一一路跌入谷底底。迫于年底底回款压力，，多个项目采采取高折扣促促销手段，销销售面积有所所增加，价格格下跌近百分分之20%。。商品住宅供应应面积同比减减少18%，，销售面积同同比减少32%；商品住宅均价价上半年受惯惯性拉升依然然维持较高同同比增幅，年年中达到全年年较高水平；；下半年受市市场观望氛围围影响上涨力力度减弱，环环比基本保持持平稳，同比比增速逐月回回落，年底同同比增速急速速下降。中原区市场分分析住宅市场区域住宅市场场以刚需为主主力消费，价价格回环下挫挫，但短时间间内需求仍旧旧较为旺盛中原区市场分分析住宅市场中原区住宅成成交价格仍以以6000-6500元元/㎡为主流流区间，各占占总成交套数数的43%，，说明此价格格区域目前市市场接受比例例较高；其次为8000-8500元/㎡的的价格区间，，此价格段为为前期备案，，主要受个案案影响。目前片区住宅宅项目中，价价格成为决定定性因素中原区市场分分析商业市场2011年，，住宅的限购购同样迎来了了中原区域商商业市场的全全线飘红，整整体持价格上上扬态势，但但从供应量来来看，同比55%的下降降趋势也暗示示市场及开发发企业对商业业物业信心不不足；全年销售量同同比微涨7%，区域商业业需求较低；；全年商业均价价走势平稳，，个别月份急急速拉升主要要受到中原万万达个案影响响；商业地产均价价上涨曲线明明朗，但区域域微量需求，，近一步进入入下行通道商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！中原区市场分分析写字楼市场同样受到全市市写字楼价格格上涨的传导导效应，中原原区写字楼2011年整整体价格基本本成直线上升升状态；4、5月份主主要受到中原原万达的个案案影响，成交交状况良好，，供需及价格格走势一路上上行，但就全全年的成交情情况来区域中中诸多写字楼楼目前仍旧处处在“有价无无市”的状态态中。全年受个案影影响短时间供供需大幅放量量，价格一路路高位运行，，但整体市场场销售缓慢，，处于有价无无市的状态竞争市场环境境分析竞争格局分析析竞争个案分析析中原区目前共共有各类项目目20余个，，其中待售项项目4个，片片区主力在售售和待售房源源约12个，，初步估算后后续供应量约约为570万万平方米，以以近三年平均均去化速度来来看，约需区区域三年半的的时间消化。。区域中主要竞竞品多集中在在棉纺路。初初步估算后续续供应量接近近300万平平方米。主要规划以住住宅为主，不不乏大型配套套商业、写字字楼。竞争格局分析析惠众西城一品品正商明钻九龙城锦艺城中方圆·经纬纬花园盛润锦绣城中原新城溪山御府金域上郡升龙国际中心心中晟银泰国际际中心中林国际在售预售案例分析———惠众西城一一品124689753亮相住交会免费入会首次开盘6500元/㎡·开盘加推6、8#6600元/㎡·认筹销售事件销售价格房源去化31%22%开盘6600元/㎡二批开盘34%案例分析———中原新城2008.06接受登记销售事件销售价格房源去化王府一号开盘6400元/㎡35%开盘6600元/㎡观澜一号加推加推51%二期开盘·开盘67%·72%2011.12月初二批房源加推7000元/㎡加推案例分析———溪山御府接受登记认筹加推7、8#8200元/㎡·认筹2010.11销售事件销售价格房源去化80%首次开盘7450元/㎡·75%50%8500元/㎡·2011.318%8800元/㎡·开盘开盘区域价格标杆杆，但去化速速度下降明显显推出80套房房源，仅成交交14套案例分析———金域上郡2010.52010.66.22销售进入楼处处接受登记VIP排号会员交付房房款首次开盘7000元元/㎡·开盘公寓开盘7600元元/㎡·开盘二期藏峰开开盘8000元元/㎡·开盘2011首首批组团开开盘8300元元/㎡·开盘6#、7#景观楼王王开盘8400元元/㎡·开盘销售事件销售价格房源去化80%案例分析———方园··经纬花园园案例分析———盛润锦锦绣城案例分析———中林国国际案例分析———中晟银银泰国际中中心未来区域预预计有358万㎡的的货源投放放市场，2012年年度的市场场投放量势势必会占去去半数以上上，而棉纺纺路的竞争争尤为激烈烈，就目前前个案去化化来看，区区域中价格格较低的项项目成交良良好。市场环境篇篇总结：信贷政策、、限购政策策重点扶植植首套购房房客户，传传统资金流流向被重新新洗牌，住住宅市场受受挫严重，，商业及写写字楼物业业借势主导导市场风向向标。区域住宅物物业仍旧统统领成交主主力，刚性性需求为主主导，价格格亦然成为为决定性因因素，竞争争日益凸显显，成交价价格目前处处于全市最最低水平，，写字楼及及商业物业业受政策之之利价格一一路上扬，，由于发展展商信心不不足、市场场需求量小小等因素导导致成交低低迷。宏观市场区域市场竞争市场多以走量回回现为先，，无提价之之措，诉求求以精工产产品、优惠惠并施的策策略为主，，优惠频出出且力度加加大，客户户热忱度较较高的市场场以6000-6500元/㎡价格区区间为主导导。商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！回顾2011年锦艺艺·国际华华都全年并并无大规模模放量之举举，推广方方面力度薄薄弱，新新春伊始国国际华都全全年目标回回款超20亿元，同同时肩负着着向“锦艺艺城”形象象升级使命命。如何何突突出出重重围围？？营销销策策略略篇篇推售策略1定价策略2推广策略3截止止目目前前，，尚尚有有可可售售房房源源约约50万万平平方方米米。。其其中中住住宅宅43.2万万㎡㎡，，写写字字楼楼5.7万万㎡㎡，，商商业业1万万㎡㎡。。可售售房房源源已售售房房源源我们们将将可可售售房房源源根根据据产产品品形形态态以以及及位位置置、、质质素素的的差差异异划划分分为为八八个个组组团团ABCDEF写字字楼楼GHA组组团团：：二二期期14-16号号楼楼。。以以110-140平平的的3+1户户型型为为主主导导，，配配合合少少量量140平平以以上上的的4+1户户型型以以及及80-90平平的的2+1户户型型；；属属于于市市场场稀稀缺缺的的高高素素质质产产品品组团团：：二二期期7-13号号楼楼。。以以80-90平平的的2+1户户型型为为绝绝对对主主导导，，配配合合少少量量100-130平平的的3+1户户型型；；符符合合市市场场主主流流需需求求，，并并创创造造了了赠赠送送空空间间E组组团团：：中中区区17-18号号楼楼。。以以110-130平平的的3+1户户型型为为主主导导，，配配合合少少量量80-90平平的的2+1户户型型；；属属于于市市场场的的主主流流产产品品，，但但受受到到商商业业裙裙楼楼的的影影响响G组组团团：：三三期期3-4号号楼楼。。以以80-90平平的的2+1户户型型为为主主导导，，配配合合少少量量110-130平平的的2+1户户型型；；属属于于市市场场主主流流产产品品，，但但受受电电厂厂的的空空气气污污染染最最为为严严重重F组团：三期期1-2、5-7号楼。。以80-90平的2+1户型为主主导，配合少少量110-130平的的2+1户型型；属于市场场主流产品，，主要受电厂厂的空气污染染、学校的噪噪声影响H组团：三期期8-9号楼楼。均为80-90平的的2+1户型型，属于市场场的主流产品品，但受到商商业裙楼的影影响项目产品价值值排序通过对园林景景观、交通组组织、人流、、噪音、外部部环境等多方方面的综合考考虑，将本项项目的住宅产产品分为七个个层级，从1至7产品质质素逐次下降降：1:二期14、15、16号楼2：二期期9、10、、11号楼3:二期7、、8号楼4：二二期12、13号楼5：二期17、18号楼楼6：三期期1-2、5-7号楼7：三期3-4、8-9号楼12345677推售思路：以价值相对较较高的二期产产品为市场标标杆，保持项项目整体价值值的持续上扬扬，以价值相相对较低的三三期产品为主主要推售货源源，保证快速速出货。1批1批2批5批5批3批3批4批1批1批2批2批推盘计划三期为主，二二期为辅，写写字楼、商业业同步热销一批开盘推出二期7#、8#东单单元，视客户户情况加推13#，同时时写字楼亮相相，积累客户户，视客户积积累情况分批批小规模解筹筹2月中下旬一批房源解筹筹，随后推出出二期10#、17#楼楼及三期3#4月7月二批开盘二批房源解筹筹；随后推出出二期16#楼王、三期期4#10月三批开盘12月四批开盘完成第五批房房源的开盘20129月三批房源解筹筹，并利用百百货开业的时时机推出二期期临街商业完成二期商业业的认筹及开开盘工作；随随后推出二期期11#、18#五批开盘写字楼首推东东塔，其认筹筹及解筹在此此过程中穿插插进行年度营销目标标：（定价详详见“下文””，此处不做做分析）定价策略定价原则：二期产品保持持项目原有的的价格体系，，并作小幅上上扬走势，给给予置业信心心支持；三期产品以走走量为主，重重点参考市场场竞争项目，，并与二期产产品保持一定定的价格差距距，制定有竞竞争力的价格格体系；写字楼高调亮亮相后主力消消化西塔楼，，与东塔楼拉拉开一定价格格差距，投市市场所需搭配配销售。结合市场的动动态及宏观因因素来衡量价价值体现。基基于项目的实实际情况，建建议采用常规规《市场比较较法》进行定定价。首先，，确定定住宅宅和写写字楼楼总体体均价价。区域竞竞品价价格总体均均价影影响因因素：：二期：：目前二二期即即将全全线封封顶，，产品品素质质当属属锦艺艺城之之最，，受到到一期期价格格杠杆杆的提提升影影响，，为培培育和和稳固固市场场信心心其价价格理理应顺顺势而而上，，再创创新高高。三期：：三期目目前为为期房房，且且产品品素质质相对对较差差，在在资源源共享享的情情况下下小区区域内内的价价格竞竞争激激烈。。写字楼楼：工程接接近尾尾声且且开通通了样样板层层为销销售助助力，，但区区域市市场需需求过过小导导致去去化缓缓慢等等潜在在威胁胁。整体均均价：：二期产产品7200-7500元/㎡；；三期产产品6500-6700元/㎡；；写字楼楼产品品7000-7300元元/㎡㎡；绝对优优势的的产品品+迎迎合市市场度度较高高的价价格≠≠成交交面临诸诸多““新面面孔””问世世，作作为西西区一一度好好评的的国际际华都都如何何重获获市场场青睐睐？品质社社区如如何再再度迎迎来追追捧？？商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！项目整整体营营销战战略事件件营销销明明星效效应公公益活活动优惠惠措施施活动动互动动••••••••••线下以以小众众媒体体渠道道进行行信息息释放放两条推推广主主线线上推推广塑塑造品品牌及及美誉誉度阶段1形象推推广期期：““三年年成城城，感感谢郑郑州””推广重重点：：形象象升级级产产品升升级时间节节点：：2012年2月-3月月启市阶阶段本阶段段主要要活动动节点点：冠名张张惠妹妹演唱唱会、、王府府井签签约仪仪式推广主主题：：“三三年成成城，，感谢谢郑州州”与与张惠惠妹携携手，，共鉴鉴郑州州最美美小区区！活动形形式：：冠名名张惠惠妹演演唱会会，引引起市市场关关注活动形形式：：以户户外、、硬广广、网网络等等媒介介进行行集中中发布布，作作为项项目亮亮相期期间的的事件件炒作作，以以一期期实景景为活活动载载体将将园林林工艺艺作为为主要要的卖卖点进进行推推广。。活动亮亮点：：冠名公公众演演出活活动，，利用用明星星效应应嫁接接效用用再次次奠定定整体体项目目档次次；适时推推出相相关营营销活活动，，认筹筹即送送演唱唱会名名票来来提高高认筹筹数量量，营营销中中心设设置艺艺人蜡蜡像吸吸引到到访；；明星蜡蜡像启市策策略明星效效应活动主主题：：“王王府井井”花花开锦锦艺城城，张张惠妹妹与您您共鉴鉴郑州州摩登登生活活活动时时间：：3月月9日日活动解解读：：召开开锦艺艺城““王府府井””百货货签约约仪式式的契契机，，利用用各种种媒体体渠道道告知知全城城，必必将引引发热热捧。。尤其其是对对于其其他区区域的的购房房者而而言，，“王王府井井”百百货的的入驻驻，必必将改改变市市民对对于西西区的的传统统观点点，引引发更更多区区域对对于项项目的的关注注。事件营营销1.““爱心心校车车”活动解解读：：以当当今新新闻曝曝光率率最高高的校校车事事故为为事件件背景景，资资助5-8台““爱心心校车车”，，借此此举引引发公公益亮亮点，，增强强项目目及企企业的的美誉誉度。。2.郑郑州市市市政政建设设倡导导、合合作单单位河南省省大型型公益益事业业主要要参与与单位位活动解解读：：积极极投身身于2012年年郑州州市政政府、、城建建部门门的重重大事事件宣宣传中中，以以积极极响应应政府府号召召投身身中原原建设设的传传播力力量作作为项项目给给予客客户及及市场场信息息的传传递；；媒介：：软文文广告告、广广播、、新闻闻发布布会、、网络络宣传传、直直投锦艺爱爱心校校车锦艺爱爱心校校车发发放仪仪式事件营营销公益参参与“锦艺艺杯””养老老专项项救助助基金金会活动解解读：：与专专业养养老等等机构构合作作，推推出锦锦艺城城专项项救助助基金金会，，给予予企业业和项项目正正面的的宣传传，易易于开开盘、、认筹筹等活活动的的号召召性，，进而而奠定定项目目在市市场中中的领领导地地位；；“锦艺杯””养老专项项救助小组组走进***养老社社区阶段2项目认筹期期：明星效效应发力，，借势聚拢拢超高人气气推广重点：：奠定物业业品质阐阐述物业价价值时时间节节点：2012年3月推广阶段本阶段主要要活动节点点：张惠妹演唱唱会开票仪仪式及庆功功宴、在锦锦艺城，与与阿妹一起起分享“你你和我的时时光”模仿秀+项项目有奖竞竞猜，配合合礼品发放放，每周选选取20名名送门票，，最终优胜胜者有机会会抽奖庆功功宴名额1名。K歌+项目目有奖竞猜猜——参与与者送礼品品，优胜者者送门票，，并有机会会抽奖限量量签名光碟碟、写真集集阶段总结网网络参与者者，邀请热热情度较高高的客户参参与我爱记记歌词+项项目有奖竞竞猜——参参与者送礼礼品，优胜胜者送门票票，并有机机会抽奖庆庆功宴名额额1名《在锦艺城城，与阿妹妹一起分享享“你和我我的时光””》艺人模仿秀秀“挑战麦克克疯”网络歌迷专专场即将开盘，，邀请前期期已经认筹筹客户亲临临营销中心心现场，同同时启动老老带新政策策赠送普通通门票，参参与赢大奖奖活动，现现场抽取购购房万元优优惠券、限限量签名光光碟、写真真集；庆功功宴最终名名额。开盘前赢大大奖活动互动阶段3开盘、强销销期：再度度引发市场场追捧，重重拾昔日号号召性市场场地位推广重点：：物业价值值营销活活动时间节点：：2012年4月-12月推广阶段本阶段主要要活动节点点：摄影大赛、、“端午节节”赛龙舟舟、游江南南——走进进锦艺集团团、“星球球计划”等等重点把握以以上三个方方向，确保保在每一个个环节的设设置上都能能够让客户户感知机遇遇。树信心保客流避限购周末暖场投资讲堂限时折扣网络专属折折扣分期首付降价补偿返月租、月月供第三方协助助提供渠道免免费解决成交活动适用期期：开盘强强销期主题：“锦锦艺城”摄摄影大赛活动时间：：4月(暂暂定）活动解读：：借春季最美美景致为契契机，一期期园林景观观为活动地地点，全城城征集最佳佳摄影奖，，宴请郑州州市知名摄摄影大师前前来助阵、、点评，作作为嘉宾出出席此次摄摄影大赛，，通过营销销中心现场场及网络报报名的方式式参与摄影影大赛，设设置三等奖奖三名、二二等奖两名名、一等奖奖一名的奖奖励名额，，最高赢10万元购购房款，平平板电脑或或现金奖励励；同时聘聘请知名模模特（车模模兽兽等））前来助阵阵拍摄。媒介：广播播、户外大大牌、户外外液晶、硬硬广、直投投、网络宣宣传、短信信、电话营营销活动互动活动主题：：“端午节节”赛龙舟舟、游江南南——走进进锦艺集团团建议活动时时间：端午午节（6月月23日））活动解读：：利用传统统佳节日将将成功认购购客户及准准客户集中中邀约，接接节假日之之际开启““锦艺之旅旅”，客户户全程参与与江南之旅旅，包括龙龙舟大赛、、锦艺纺织织工厂参观观等项目安安排，同时时启动老带带新的相关关政策。媒介：电话话邀约、网网络报名、、短信等营销活动活动互动活动主题：：“锦艺城城”2012星球大大战建议活动时时间：8月月（暂定））活动解读：：将郑州市市东、西四四至按照““东半球、、西半球、、北半球、、南半球””等区域客客户进行划划分，启动动网络投票票系统，四四个团队以以“量”进进行人气，，通过填写写网络申请请表格的形形式进行需需求征集，，最终截止止时间后公公布人气及及报名选房房人数最多多的团体，，可获得住住宅起拍价价专属优惠惠及定制爱爱巢的特权权，精装标标准以1000元/㎡之内为为上限，开开发商将给给与全程定定制支持。。媒介：硬广广、直投、、网络、广广播、户外外、户外液液晶、短信信、电话营营销等第一步：填填写申请表表第二步：人人气投票冠军团体营销活动活动互动动活动适用用期：强强销期周末暖场场活动亲子寻宝宝活动巧克力投资讲堂堂风水讲堂堂夏日啤酒酒节活动解读读：通过过客户感感兴趣的的教育、、投资等等问题为为切入点点，在周周末进行行暖场活活动，聚聚集人气气的同时时可适时时给予参参与客户户优惠等等措施来来促成成成交。媒介：置置业顾问问电话邀邀约、广广播、短短信、网网络宣传传、适时时报广活动互动动活动适用用期：开开盘期活动主题题：锦艺艺斥资打打造教育育航母，，让您的的儿女““前途无无量”建议活动动时间：：第二次次开盘建议活动动载体：：幼儿园园、小学学活动解读读：主打教育育牌，开开盘推出出10个个全城教教育资助助（幼儿儿园-大大学）的的名额，，由成功功选房业业主抽奖奖获得，，力在强强调活动动力度空空前，就就客户最最为关心心的教育育问题给给予全力力支持。。媒介：广广播、户户外大牌牌、户外外液晶、、硬广、、直投、、电话营营销、短短信、网网络宣传传优惠方针针商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！活动前提提：开通通网络专专属渠道道，提供供全新的的网络营营销平台台活动适用用期：强强销期淘“房””达人（（限时折折扣）活动解读读：以全全新的虚虚拟网络络平台给给予客户户限时折折扣，将将客户群群体中刚刚需客户户感兴趣趣的淘宝宝网等网网购形式式引用其其中，设设定限时时折扣、、网团类类的优惠惠活动；；2.网络络“嗨翻翻天”（（网络专专属优惠惠）活动解读读：或聘聘请网络络运营公公司进行行全面运运作，将将定期的的项目活活动或者者开盘信信息进行行网络拦拦截时的的信息通通报，以以“微博博成员””或者官官方网址址的形式式出现，，迅速吸吸引大批批网络粉粉丝；媒介：网网络平台台、电话话营销、、短信、、适时报报广、公公共场所所（酒吧吧、电影影院等））优惠方针针活动主题题：“锦锦艺城””分红计计划建议活动动时间：：2011年11月建议活动动载体：：商业部部分活动解读读：启动动锦艺城城分红计计划，力力在萧条条背景下下树立客客户的置置业信心心，提升升项目的的整体价价值，以以商业部部分以载载体，借借助10月开业业后的消消费热浪浪顺势推推出，为为每一个个成功签签约的客客户同时时签署““分红协协议书””，以““倒金字字塔”的的形式按按季度发发放商业业部分的的营利分分红，分分红年限限为5年年。备注：一一期老业业主重复复置业才才可参与与“分红红计划””。媒介：户户外、电电话营销销、短信信、口碑碑传播、、广播、、直投、、户外液液晶等优惠方针针2月中下下旬4月7月10月12月9月一批开盘盘二批开盘盘三批开盘盘四批开盘盘五批开盘盘入市王府井签签约元旦启市期认筹期开盘期持续强销销期大客户团购端午节赛龙舟游江南“星球大战”锦艺城“分红计划”摄影大赛淘房达人网络嗨翻天亲子寻宝投资讲堂夏日啤酒节全年编排排张惠妹演演唱会备注：品品牌建设设类、公公益参与与类暂不不进行编编排，可可按照企企业意愿愿后续给给予执行行方案Thanks!THEEnd预祝锦艺艺城项目目取得完完美成功功！谢谢谢1月-2301:37:5301:3701:371月-231月-2301:3701:3701:37:531月月-231月月-2301:37:532023/1/61:37:53