星河湾营销策略及执行方案

世界的星河湾–浦东星河湾营销策划执行细案2以打造城市豪宅社区为价值核心的综合地产商姿态，星河湾奠定了中国城市豪宅的王者地位。今天，星河湾立足上海，将一个胸怀伟大理想的企业与世界对话……浦东星河湾项目定位浦东星河湾营销执行策略3浦东星河湾项目定位4一、解读星河湾※高端住宅社区※顶级名流生活圈层※高端资源整合平台全景园林、精装平层豪宅公寓、超五星酒店、会所、商业，真正意义上的大规模成品豪宅社区。舒适而奢华的设计理念成为社区的“隐性门槛”，实现顶级豪宅真正意义上的身份纯粹而同一。以国际豪宅经营理念在星河湾做到极致，建造产品即整合跨界资源，营造高端的生活与社交平台。5ShanghaiBeijing北京：中国的标杆/官场人居时代革命，中国的星河湾Guangzhou广州：华南的门户/商场品质大盘时代，华南的星河湾上海：世界的窗口/洋场星河湾，对话世界二、上海对星河湾的意义6运作上：规模化开始显形表露对市场而言，从项目走向品牌化资源上：真正从链环到平台化二、上海对星河湾的意义7三、浦东星河湾的提升※成为中国的世界名片。从浦东星河湾先发，引起世界关注，最终形成星河湾世界级资源平台，成就中国第一张奢侈品地产品牌。※建成第一个最复杂最具国际化豪宅社会。上海文化熔炉的国际化地域特点决定了浦东星河湾的业主圈层将是星河湾系中国际化色彩最为浓郁的顶级层峰社会。※纯粹的奢华的量身定制豪宅。集合广州与北京星河湾项目的产品精髓，浦东星河湾项目摒弃一房、二房产品，专为亿万身价客户量身定制。8上海豪宅公寓市场分析市场特征：◎上海豪宅市场发展动线遵循由西向东的变迁◎分布上以古北、碧云为代表的圈层型与陆家嘴滨江、新天地等资源型为主去化特征：◎06-08年，在售项目逐年增加，月均去化套数始终保持个位数，；受整体市场环境影响，2008年市中心豪宅呈现价格调整特点。◎09年1-4月，上海豪宅公寓市场金三银四成交量集中放量，3~4万元/㎡项目通过适当降价带动成交量的上升。

整体市场环境9上海豪宅公寓市场分析

豪宅竞争市场层面

从成交均价来看，成交均价大于35000元/㎡的在售豪宅公寓项目，仅16个！（世茂滨江花园＼御翠豪庭＼嘉利浦江＼泰府名邸＼君御豪庭＼永业公寓＼经典茂名公寓＼静安紫苑＼老西门公馆＼翠湖天地嘉苑＼远中风华园＼兰馨公寓＼王子晶品＼新外滩花园＼财富海景花园＼翠湖天地御苑）从主力面积来看，单套产品主力面积大于250㎡的在售豪宅公寓项目，仅4个！（晶品公寓（王子晶品）、兰馨公寓、财富海景花园、万特园二期（独栋、公寓社区，公寓为35套复式）从综合推案量来看，单套产品主力总价大于1000万元、超过150套的在售豪宅公寓项目，无！10市场经验历史数据无参考空白千万级豪宅社会定位世界的星河湾目标浦东星河湾11星河湾很像像我在曼哈哈顿看过的的房子环境！小环环境大环境境都要好，，到现在为为止我还没没见过让我我满意的样板房做的的美仑美奂奂，但是收收房时总是是打折扣，，为何不能能眼见为实实园林景观看看起来挺美美，可是入入住后缺总总觉得缺点点啥邻居是谁很很重要很期待，却却总是在期期待12有钱可以买买到奢侈品品，却买不不到“奢侈侈品”级别别的。。。。房子？早已有了自自己的豪宅宅有了无数处处城市的府府邸，但是，仍然希望找找到一处能能释放自己己的地方只遵从自己己的心与梦梦想不经意间，，成就“豪宅收藏家家”，无奈下唯唯有继续寻寻觅13总统套房，日租租1-5万不等下榻必住最最高级酒店店的总统套套房；与其说是夜夜宿地，不不如说是没没有“家””对于好房子子，心里有有标准，完美的作品品经得起细细节的挑剔剔，中意的居所所绝不勉强强一旦遇到，，顷刻间收收入囊中，，实非冲动动。。。14平面的豪华华并非生活活的奢华。。。有内在，空空间才值得得存在。当别人追求求用平方米米来衡量成成功的同时时，少数人早已已深谙“豪豪华”与““奢华”的的分别。一切空间只只为生活而而存在15消费者描绘绘16阅尽了功名名，游历环球，，尝遍了世界界，享尽人生。。还有什么能能打动他？？直到，遇见见星河湾……17营销执行策策略18浦东星河湾湾2009年销售目标标：300套年内销售金金额30个亿！1930进1法则：以足够庞大大的社会高高端人士现现场到访量量，创开盘即红红盘！20开传奇，创创传记！万人看星河河湾8月8日~9月8日,日均300人次，峰值值日1200人次逾万名高端端阶层蜂拥拥浦东星河河湾21星河湾，已已经足够优优秀如何告诉客客户！地段，不重重要；多余余的概念包包装，不重重要……我们的任务务22行业内/老客户上海本地客客户江浙客户其他客户重度关心者者忠实购买人人群对高端品质质住宅极具具判断能力力向上海看齐齐，高高品质住宅宅跟随者外籍/港澳台客客户受影响者，，盲目跟风风，相信神神话产品注重品牌形形象以及产产品性价比比（比较香香港国外豪豪宅）浦东星河湾湾目标客户户分类信息露出震撼偶像神话鉴别23生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现行业内/老客户江浙客户上海本地客客户其他区域不同客户与与马斯诺理理论的匹配配生理安全归属尊重自我实现外籍客户24与客群的对对话方式行业内/老客户上海本地客客户江浙客户其他区域产品信息公公布重度关心项项目具备鉴别好好东西的能能力以现场实景景震撼航机杂志、、公关活动动配合与上海联系系密切追随特点航机杂志、、公关活动动配合外籍客户航机杂志、、公关活动动配合具备鉴别好好东西的能能力25行业内/老客户上海本地客户江浙客户其他客户外籍/港澳台客户企划表现逻辑思路保持信息披披露与上海联系系密切追随挑剔的鉴赏赏力挑剔的鉴赏赏力26营销总原则则精准制导/集中爆发/线下配合传奇故事/产品力/PR事件8.8核爆二个基本点点一个中心27传播策略【紧密围绕五五类目标客客户】概念传播

线下为主6月-7月8.8核爆集中投放

全面覆盖

轰动事件8.6-8.88月-9月产品力表现

线上线下

持续推进传

播节节

奏传奇态度+开盘信息产品力+PR事件传播诉求28营销节点执执行方案及及工作内容容活动展板/名片DM折页/手提袋礼品/巡展用邀请请函高端杂志航机杂志客户通讯区域位置图图销售总平图图制服7月8月9月6.256.76.16月时间轴阶段目标：：16月份以物料料准备为主主，6月1日前公关活活动用物料料到位，6.25日前部分销销售物料到到位；此阶阶段公关活活动开始，，媒体传播播以软性新新闻为主，，不涉及产产品信息。。传播手段：：配合公关活活动，以软软性新闻推推广为主；；此阶段杂杂志稿完成成，以备7月份刊登。。杂志稿诉诉求内容以以项目打造造的高端圈圈层为主，，覆盖最广广客群。通通过客户通通讯维护关关系。公关活动：：1、荷兰银行行京、广、、沪VIP活动2、上海国际际时尚高尔尔夫俱乐部部09-10赛季会员杯杯赛3、星河湾巡巡展+推介会4、星河湾产产品推介会会-高端会所俱俱乐部/易居钻石会会员/基金经理人人/星河湾北京京业主/星河湾广州州业主5、一财会活活动23活动动、、公公关关开开始始CRM系统统投投入入使使用用拿到到预预售售证证一财财会会活活动动公关关活活动动排排片片表表29物料准备活动用展板5.12-5.145.15-5.205.20-5.316.16月后大型活动使用资料及图片搜集整理创意设计及调整打样制作成品完成

名片5.15-5.195.20-5.215.21-5.316.1活动及销售使用创意设计调整打样制作成品完成DM折页5.15-5.195.20-5.215.21-5.316.1活动及销售使用创意设计调整打样制作成品完成手提袋5.15-5.195.20-5.215.21-5.316.1活动及销售使用创意设计调整打样制作成品完成巡展用邀请函5.22-5.255.265.26-6.16.5巡展各地通用版创意设计调整打样制作成品完成礼品5.15-5.225.23-5.265.26-6.056.11活动及开盘使用创意设计调整打样制作成品完成巡展用展板5.12-5.135.14-5.155.14-5.185.18本次招聘会及今后巡展通用版8-12个资料及图片搜集整理创意设计及调整打样制作成品完成创意设计调整打样制作成品完成区位交通图生活机能图5.20-5.316.1-6.146.15-6.206.25用于临时会客厅创意设计调整完稿成品完成销售总平图5.20-5.316.1-6.146.15-6.206.25活动及销售使用创意设计调整完稿成品完成制服5.20-5.265.275.286.11活动及销售使用创意设计设计定稿打样制作成品完成广告高端杂志硬广5.25-5.285.29-6.46.56.5一般杂志需要提前15天-30天截稿，每月只有一期或两期，需提前完成创意设计调整完稿完成航机杂志硬广5.25-5.285.29-6.46.56.5同上创意设计调整完稿完成需6月完完成成的的工工作作307月份份执执行行方方案案及及工工作作内内容容7月8月9月7.16月时间间轴轴阶段段目目标标：：1项目目亮亮相相、、概概念念传传播播、、不不涉涉及及详详细细信信息息。。销销售售物物料料到到位位。。传播播手手段段：：户外外高高炮炮、、概概念念楼楼书书、、网网络络广广告告、、TVC第一一波波（（7.15投放放））、、杂杂志志、、账账单单直直投投及及新新闻闻软软文文公关关活活动动：：23概念念楼楼书书/户外外高高炮炮媒体体新新闻闻稿稿/网络络广广告告TVC第一一波波投投放放专业业杂杂志志/高端端杂杂志志/航机机杂杂志志/生活活手手册册销售售夹夹/杯垫垫/胸牌牌/激光光笔笔/光盘盘套套/信封封信信纸纸/销控控板板/司徽徽/账单单直直投投7.157.251、星星河河湾湾巡巡展展+推介介会会2、星星河河湾湾产产品品推推介介会会-高端端会会所所俱俱乐乐部部/易居居钻钻石石会会员员/基金金经经理理人人/星河河湾湾北北京京业业主主/星河河湾湾广广州州业业主主3、梁梁上上燕燕副副总总裁裁电电视视专专访访31物料准备概念楼书5.20-5.275.28-6.126.13-6.196.19-7.1活动及销售使用资料及图片搜集整理文案撰写、创意设计调整及完稿打样制作成品完成生活手册6.25-7.17.2-7.57.6-7.107.25内容：生活机能图、金钥匙服务、酒店会所、园林知识、建材介绍创意设计调整打样制作成品完成销售夹、销控板6.25-7.87.9-7.157.16-7.207.25活动及销售使用创意设计设计定稿打样制作成品完成纸杯、杯垫、胸牌、激光笔、光盘套、信封信纸、雨伞、司徽等VI应用6.25-7.87.9-7.157.16-7.187.19-7.25活动及销售使用创意设计设计定稿打样制作成品完成广告户外高炮6.15-6.216.22-6.266.26-6.296.30创意设计调整完稿画面完成TVCA版（第一波）目前-5.255.26-7.57.7-7.107.151分钟概念形象篇脚本调整拍摄、制作、后期制作完成、审片投放新闻稿（媒体）7.17.1-7.157.1-7.157.157.1-7.15媒体记者北京、广州之行，期间对两地星河湾进行新闻报道活动开始撰写稿件发稿完成专业杂志7.1-7.97.10-7.147.157.25硬广形式：类开盘稿，项目信息露出，可选上海楼市、租售情报等创意设计调整完成投放框架传媒系列硬广7.5-7.197.20-7.247.258.6一夜之间，全市高端社区电梯内框架媒体全部发布，4张稿件创意设计调整及完稿完成及截稿全城投放高端杂志硬广6.25-6.286.29-7.47.57.5一般杂志需要提前15天-30天截稿，每月只有一期或两期，需提前完成创意设计调整完稿完成航机杂志硬广6.25-6.286.29-7.47.57.5同上创意设计调整完稿完成网络广告6.25-6.286.296.307.1通栏广告、首页旗帜等网络硬广创意设计调整完稿完成直投账单广告7.6-7.107.11-7.157.16-7.187.20创意设计调整完稿完成需7月完完成成的的工工作作327月8月9月8.106月时间间轴轴阶段段目目标标：：1围绕绕8.8开盘盘，，8.6-8.8进行行立立体体式式、、全全方方位位广广告告轰轰炸炸。。8.8后持持续续跟跟进进，，产产品品力力表表现现。。传播播手手段段：：开盘盘当当天天沪沪上上主主流流媒媒体体头头版版（（晨晨报报、、晚晚报报、、东东早早、、解解放放））、、开开盘盘后后纸纸媒媒竖竖1/2三联联版版、、TVC第二二波波、、第第一一财财经经、、网网络络、、专专业业杂杂志志公关关活活动动：：1、千千人人地地产产CEO看星星河河湾湾2、波波士士堂堂周周年年庆庆星星光光会会活活动动（（暂暂定定））3、上上海海国国际际金金融融论论坛坛4、千千位位业业主主包包机机看看星星河河湾湾5、星星河河湾湾体体验验日日,易居居钻钻石石会会员员答答谢谢会会6、基基金金理理财财研研讨讨会会7、上上海海市市青青年年企企业业家家09晚餐餐会会8、星星河河湾湾新新品品亮亮相相-暨杭杭州州江江南南会会1001红酒酒会会开开张张酒酒会会9、澳澳华华节节--经济济文文化化交交流流系系列列活活动动238.68.20全市市主主流流媒媒体体全市市框框架架传传媒媒TVC第二二波波户型型图图册册开盘盘活活动动邀邀请请函函专业业杂杂志志8.20开始始-9.18竖1/2联版版报报纸纸媒媒体体8.8开始始-10.15产品品楼楼书书制制作作8.88月份份执执行行方方案案及及工工作作内内容容33物料准备8.8活动邀请函7.10-7.197.20-7.318.18.4创意设计打样制作完成使用一财会活动邀请函7.10-7.197.20-7.318.18.4根据具体活动时间调整，并以一财会为主创意设计打样制作完成使用产品楼书8.88.289.1510.15拍摄实景照片设计稿完成定稿制作完成户型图册7.25-7.287.29-7.307.31-8.28.6活动及销售使用创意设计调整打样制作成品完成广告TVCB版（第二波）-5.255.26-7.57.7-8.18.61分钟生活篇脚本调整拍摄、制作、后期制作完成、审片投放媒体新闻稿7.1-7.107.11-7.257.26-7.308.1具体与活动、专访等相关的新闻稿需要根据实际情况有所变化撰写大纲撰写正文调整完成开盘报纸稿7.1-7.247.25-7.308.18.6/8.7上海各大主流媒体头版：小全版或半版创意设计调整完成投放专业杂志7.12-7.247.25-7.318.18.10上海楼市、租售情报等：别刊形式创意设计调整及完稿完成投放报纸稿（热销、产品系列稿）7.15-7.318.1-8.148.158.20-9.18竖1/2三联或二联版，出2套系列稿，每套4张画面，开盘后自8.20开始，连续投放5-6周创意设计调整完成每周四或五投放需8月完完成成的的工工作作34总体体预预算算分分配配：：5200万元元报纸纸户外外（（含含分分众众））电台台活动动广告告公公司司356.17.18.19.1重要要时时间间节节点点8.8开盘盘核核爆爆日日拿到到预预售售证证活动动、、公公关关开开始始CRM系统统投投入入使使用用10.1执行行原原则则：：集中优势媒体体资源和时间间段核爆式投投放，在短期期内形成全城城知名和品牌牌形象影响每阶阶段段目目标标：：推广广费费用用预预算算比比例例：：（（10月后后预预留留10%）10%45%25%10%全国国性性高高端端杂杂志志投投放放，，为为项项目目正正式式亮亮相相做做前前期期铺铺垫垫开盘盘后后乘乘热热打打铁铁，，配配合合项项目目提提升升调调性性形形象象与与销销售售此阶阶段段公公关关活活动动开开始始，，媒媒体体传传播播以以软软性性新新闻闻为为主主，，不不涉涉及及产产品品信信息息。。项目目亮亮相相、、概概念念传传播播、、不不涉涉及及详详细细信信息息。。销销售售物物料料到到位位。。传播播手手段段:杂志志稿稿诉诉求求内内容容以以项项目目打打造造的的高高端端圈圈层层为为主主，，覆覆盖盖最最广广客客群群。。通通过过客客户户通通讯讯维维护护关关系系。。媒体体组组合合：：户外外高高炮炮、、概概念念楼楼书书、、网网络络广广告告、、TVC第一一波波（（7.15投放放））、、高高端端杂杂志志、、账账单单直直投投及及新新闻闻软软文文围绕绕8.8开盘盘，，8.6-8.8进行行立立体体式式、、全全方方位位广广告告轰轰炸炸。。8.8后持持续续跟跟进进，，产产品品力力表表现现。。开盘盘当当天天沪沪上上主主流流媒媒体体头头版版（（晨晨报报、、晚晚报报、、东东早早、、解解放放））、、开开盘盘后后纸纸媒媒竖竖1/2三联联版版、、TVC第二二波波、、第第一一财财经经、、网网络络、、专专业业杂杂志志分众众框框架架传传媒媒366.17.18.19.1重要要时时间间节节点点8.8开盘盘核核爆爆日日拿到到预预售售证证活动动、、公公关关开开始始CRM系统统投投入入使使用用10.1执行行原原则则：：1、走走出出去去，，利利用用其其他他资资源源渠渠道道嫁嫁接接2、全全球球路路演演，，塑塑造造项项目目国国际际形形象象1、8月8日以以第第一一次次大大型型场场活活动动创创造造““开开门门红红””2、中中国国星星河河湾湾大大会会拉拉开开序序幕幕，，启启动动万万人人看看星星河河湾湾。。1、活活动动不不断断。。大大小小活活动动相相互互穿穿插插，，现现场场保保持持持持续续人人气气2、配配合合销销售售荷兰兰银银行行京京、、广广、、沪沪VIP活动动上海海国国际际时时尚尚高高尔尔夫夫俱俱乐乐部部09-10赛季季会会员员杯杯赛赛各阶阶段段主主要要活活动动：：星河河湾湾亮亮相相巡巡展展活活动动星河河湾湾产产品品推推介介会会(各行行业业、、各各城城市市)千人人地地产产CEO看星星河河湾湾波士士堂堂周周年年庆庆星星光光会会活活动动（（暂暂定定））上海海国国际际金金融融论论坛坛千位位业业主主包包机机看看星星河河湾湾星河河湾湾体体验验日日,易居居钻钻石石会会员员答答谢谢会会基金金理理财财研研讨讨会会上海海市市青青年年企企业业家家09晚餐餐会会星河河湾湾新新品品亮亮相相-暨杭杭州州江江南南会会1001红酒酒会会开开张张酒酒会会澳华华节节--经济济文文化化交交流流系系列列活活动动陆家家嘴嘴金金融融俱俱乐乐部部亚太太国国际际金金融融论论坛坛星河河湾湾－－群群星星璀璀灿灿重重阳阳慈慈善善夜夜外服服CEO星河河湾湾酒酒会会第十一届届上海国国际艺术术节张江国际际电子商商务论坛坛时尚奥斯斯卡颁奖奖晚会未来创想想中外儿儿童涂鸦鸦大赛时装新品品发布会会奢侈品新新品发布布会高级钻石石珠宝VIP客户年会会一财系例例活动易居中国国·09第一财经经商界精精英高尔尔夫挑战战赛CBLA中国最佳佳商业领领袖评选选+颁奖典礼礼星河湾产产品推介介会（港港澳台、、境外））线下渠道道策略【紧密围绕绕五类目目标客户户】37公关活动动排片表表月度编号活动名称规模形式主办方城市.地点预算6、7月NO.1荷兰银行京、广、沪VIP活动600人/场*1场VIP讲座荷兰银行上海.喜来登太平洋大饭店60,000.00NO.2上海国际时尚高尔夫俱乐部09-10赛季会员杯赛150人/场*1场俱乐部活动上海国际时尚高尔夫俱乐部上海.旭宝高尔夫球场50,000.00NO.3星河湾亮相巡展活动/巡展+推介会/杭州.西湖国际高尔夫乡村俱乐部+高档会所60,000.00苏州.太湖国际高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00温州.东方仰义乡村高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00宁波.启新高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00无锡.太湖国际高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00北京鸿华国际高尔夫球场+丽池会所60,000.00太原辰憬高尔夫俱乐部60,000.00南通.俱乐部+高档会所60,000.00NO.4星河湾产品推介会-高端会所俱乐部100人/场*2场推介会/上海.高级酒店120,000.00NO.4星河湾产品推介会--易居钻石会员100人/场*2场推介会/上海.高级酒店120,000.00NO.5星河湾产品推介会--基金经理人50人/场*2场推介会/上海.高级酒店80,000.00NO.6星河湾产品推介会--星河湾北京业主300人/场*2场推介会/北京.星河湾现场30,000.00NO.7星河湾产品推介会--星河湾广州业主300人/场*2场推介会/广州.星河湾现场30,000.00NO.8梁上燕副总裁电视专访/栏目专访第一财经频道上海一财打包费（以下费费用会视视星河湾湾酒店现现场硬件件设施提提供条件件而相应应调整））38月度编号活动名称规模形式主办方城市.地点预算8月NO.1千人地产CEO看星河湾1000人易居论坛易居中国/CRIC星河湾现场300,000.00NO.2波士堂周年庆星光会活动（暂定）庆典、宴会第一财经星河湾现场2,800,000.00NO.3上海国际金融论坛300-500人/场国际性论坛上海市社科院金融研究中心等星河湾现场1,000,000.00NO.4千位业主包机看星河湾200人产品推介+晚宴/星河湾现场1,000,000.00NO.5星河湾体验日,易居钻石会员答谢会500人VIP活动易居中国星河湾现场500,000.00NO.6基金理财研讨会100人论坛易居中国/CRIC星河湾现场200,000.00NO.7上海市青年企业家09晚餐会120人宴会上海市青年企业家协会星河湾现场300,000.00NO.8星河湾新品亮相-暨杭州江南会1001红酒会开张酒会100人酒会江南会杭州150,000.00NO.9澳华节--经济文化交流系列活动400人友好交流会澳中友好交流协会等星河湾现场4,500,000.00公关活动动排片表表39月度编号活动名称规模形式主办方城市.地点预算9月-12月NO.1陆家嘴金融俱乐部/系列活动/星河湾现场待商定NO.2亚太国际金融论坛500人论坛中国民主促进会中央委员会、世界华人商务中心联合总会星河湾现场待商定NO.3星河湾－群星璀灿重阳慈善夜200人电视现场演播+宴会/星河湾现场1,920,000.00NO.4外服CEO星河湾酒会50组研讨+活动上海市对外服务有限公司星河湾现场280,000.00NO.5第十一届上海国际艺术节200人文化交流活动中国上海国际艺术节中心星河湾现场3,800,000.00NO.6张江国际电子商务论坛500人论坛

张江高科园区星河湾现场100,000.00NO.7时尚奥斯卡颁奖晚会200人宴会联合会星河湾现场待商定NO.8未来创想中外儿童涂鸦大赛300组互动活动/星河湾现场待商定NO.9时装新品发布会100人酒会/星河湾现场待商定NO.10奢侈品新品发布会100人酒会/星河湾现场待商定NO.11高级钻石珠宝VIP客户年会50人/场*4场巡展+宴会钻石协会长三角地区杭州,苏州,温州,宁波等地1,000,000.00一财系例活动NO.2CBLA中国最佳商业领袖评选+颁奖典礼

评选+颁奖第一财经北京星河湾一财打包费上海星河湾太原星河湾北京星河湾公关活动排片表40礼品建议议黑檀木艺艺术品高级手帕帕用于赠送送开盘当当天购房房客户礼礼品用于活动动期间大大量派发发41星河湾卡卡8月8日前各类类活动礼礼品礼品建议议42销售策略略“围”““追””“堵堵”““截””Step1：圈定客户Step2：追寻客户Step3：积聚客户Step4：销售目目标达成成·目标客户户名单数数据库搜搜寻与建建立·建立客户户CRM系统·行销模式式的建立立·培训工作作的展开开·广州、北北京星河河湾宣传传点建立立（09.6.8）·资源类公公关活动动的参与与（上海海&长三角））·数据库名名单的邀邀约和更更新·客户通讯讯的建立立（活动动邀约、、信息互互动）5.18启动6.8启动·数据库名名单的更更新与筛筛选·客户小圈圈层的融融入·平台类活活动的参参与（邀邀约已累累积客户户）·包机体验验广州、、北京星星河湾7.8启动·业主包机机看浦东东·星河湾·业主/内部客户户预约销销售·8.8核爆开盘盘销售8.8启动43销售策略略围：Step1：圈定客户时间2009.5.18星河湾老业主名单1易居会钻石级会员2易居（中国）高端物业业主名单3沪上高端物业业主名单（外部数据库资源）4沪上CLUB、车友会、奢侈品CLUB会员名单（外部数据库资源）5终端运营商VIP顶级客户名单，如：银行、中国移动等（外部数据库资源）6EMB等商学院名单（外部数据库资源）7开发商名单（易居中国·周董资源）8星河湾高端资源平台涉及的资源名单9Theothers10圈定客户户名单内容动作2009.5下旬CRM系统的建建立（客客户名单单的导入入）标志：客客户数据据库建立立（初步步）44销售策略略追：Step2：追寻客户时间2009.6.8分别设立立2个小组（（各精选选3人）进入入广州、北北京星河河湾销售售现场，，设立联联络/宣传点，，向当地地业主介介绍浦东东·星河湾项目目进展等等信息传传递；广州、北北京星河河湾宣传点建建立内容动作标志：广广州、北北京星河河湾宣传传接待点点设立配合/动作广州、北北京星河河湾销售售点协调调（星河河湾）名片、宣宣传物料料等（PPT＋概念楼楼书+展示）（策划＋＋天机））接待流程程＋说辞辞（销售售）2009.6.25此类资源源性平台台公关活活动的参参与，起起到宣传介介绍星河河湾，获获取客户户资料，，加入客户户资源库库；荷兰银行行/上海国际际GOLF俱乐部等等活动参与与配合销售售客户积积累公关关活动的的尽快确确定（公关））接待流程程＋说辞辞（销售售）2009.6中旬借助异地地公关活活动，拓拓展长三三角客户户资源，加加入客户户资源库库；异地高尔尔夫活动动八个城市市（长三三角）参与活动尽快快确认，，便于销销售动作作开展（（公关））宣传物料料、礼品品的到位位（策划划＋天机机）2009.6中旬《星河湾·星志》刊物建立立，与数数据库客户通通过电话话CALL客、上门门拜访、、短信联络络、小型型派对等等多种渠渠道方式式与数据库库客户建建立沟通通；客户通讯讯建立电话call客户（销销售）信息刊物物（策划划＋销售售）可嫁接活活动（销销售＋公公关）45销售策略略堵：Step3：积聚客户时间内容动作标志：浦浦东·星河湾““首席””包机体体验广州州、北京京星河湾湾配合/动作2009.7.上旬例如：法法拉利豪豪门夜宴宴类活动动，邀约约已建立沟沟通客户户参与，，体验星星河湾社社交平台，，并进入入其“圈圈子”；；平台类资资源活动动客户邀约约参与公关活动动组织的的确定（（销售＋＋公关））客户梳理理＋邀约约（销售售）2009.7中旬尝试性将将“广州州、北京京、上海海”三地地公关活动动资源信信息共享享，联动动业主/客户；三地互互动三地沟沟通，，活动动安排排（星星河湾湾＋公公关））客户梳梳理＋＋邀约约（销销售））2009.7下旬根据客客户积积累情情况，，邀约约已积积累意意向客户/内部客客户前前往广广州、、北京京参加加当地活动动并体体验酒酒店、、会所所以及及园林林等，，加深购购买欲欲望，，并使使其成成为星星河湾湾“特种兵兵”包机体体验广广州、、北京京星河湾湾客户梳梳理（（销售售）广州、、北京京联络络沟通通（星星河湾湾＋销销售））活动安安排及及包装装（策策划＋＋公关关）46销售策策略截：Step4：销售目标达成时间内容动作标志：：业主主包机机&8.8核爆开开盘成成功销销售配合/动作2009.8.8前通过2个月广州、、北京宣传传点积累组组织业主组团团至上海提提前参观选选购；业主包机看浦东·星河湾业主包机活活动的组织织确定（销销售＋公关关）业主优惠方方案＋操作作流程（销销售）2009.8.8邀请前期积积累意向客客户、业内内客户等，，共享公开盛盛宴，推出出限量房源源（商榷））核爆日活动现场组组织（销售售＋公关＋＋策划）销售方案确确认（销售售）47四维营销执执行细表6月7月8月9月10月5月8.8开盘核爆日日拿到预售证证活动渠道事件广告销售梁上燕副总总裁电视专专访荷兰银行京京、广、沪沪VIP活动上海国际时时尚高尔夫夫俱乐部09-10赛季会员杯杯赛星河湾亮相相巡展活动动星河湾产品品推介会千人地产CEO看星河湾波士堂周年年庆活动上海国际金金融论坛千位业主包包机看星河河湾星河湾体验验日澳华节--经济文化交交流系列活活动星河湾－群群星璀灿重重阳慈善夜夜第十一届上上海国际艺艺术节奢侈品新品品发布会一财系系例活活动（高高尔夫挑战战赛、商业业领袖评选选）万人看星河河湾高端杂志高端杂志概念楼书户外高炮账单直投TVC第一波网络广告新闻软文主流媒体主流媒体TVC第二波分众框架传传媒专业杂志第一财经目标客户名名单数据库库搜寻与建建立建立客户CRM系统行销模式的的建立培训工作的的展开广州北京星星河湾宣传传点建立6.8资源类公关关活动参与与:上海长三角角数据库名单单的邀约和和更新客户通讯的的建立:活动邀约信信息互动数据库名单单的更新与与筛选客户小圈层层的融入平台类活动动的参与（（邀约已累累积客户））包机体验广广州、北京京星河湾业主包机看看浦东·星河湾业主/内部客户预预约销售8.8核爆开盘销销售9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。01:26:3701:26:3701:261/6/20231:26:37AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2301:26:3701:26Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。01:26:3701:26:3701:26Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2301:26:3701:26:37January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月20231:26:37上午