大同太阳城项目一阶段定位策划报告-汇报版

山西大同太阳城项目一阶段定位报告偉業顧問

©2011B.A.Consulting.伟业顾问2011年12月第2页目录一、二、三、四、五、六、第3页一、项目定位第4页基于之前会议沟通结论，定位考虑要素如下一、快销的基本原则二、有哪些商户可以给予项目支撑，利于项目发展三、保证太阳城住宅项目的整体品质四、差异化定位，赢得市场机会

东大门数码城时尚数码淘宝馆的市场空白满足年轻时尚消费者的需求相关业态商户的良好反馈项目定位：第6页亮点一：科技元素建议在东西侧广场设立LED广告柱，以达到聚集人气的作用。同时在建筑外立面设立LED广告屏，提升项目科技感的同时，给重点商户提供更多的展示平台。项目规划亮点第7页亮点二：时尚数码体验项目在打造主力数码体验店的同时，在细节上更多体现项目的时尚体验感。建议在各入口处分设数码信息查询机，提升项目品质。项目规划亮点第8页亮点三：精品淘宝城时尚的韩国服装，精美的特色饰品。各具特色的主题小店将成为本项目的一大亮点。项目规划亮点第9页亮点四：儿童元素孩子是爱情的结晶，永远是家庭的中心，关注家庭式消费模式是未来重要发展方向。本项目将汇集儿童乐园、儿童教育、儿童用品等一系列的活动场所。周边大量住宅放量，用孩子带动家庭消费，为项目带来更多人气。项目规划亮点第10页亮点五：美食特色大同饮食文化浓郁，而现有商业中餐饮配套匮乏。建议将采用大比例餐饮，形成项目特色，满足消费者需求。项目规划亮点第11页二、商户及投资客访谈结果

商户整体看好大同市场，对地块所在区域发展有信心零售商对地块未来商业中心地位有较高的预期，对进驻该区域经营有强烈的意愿。多数零售商表示大同目前商业模式尚不成熟，期待升级后的商业中心可以给大同带来真正品质的商业项目，释放潜在的消费需求。投资客大同现有中高档商业不能完全满足消费者需求，消费能力未得到充分释放。大多数被访者表示若本项目发展成为中高档生活消费场所，将会对项目保持较高关注度，且持有一定期盼值。第13页中关村海龙商户性质：电子城商户基本情况：自1999年开业以来，一直处于中关村IT卖场的领军位置，日客流量超过5万人次，平均年客流量超过千万人次，年销售额近20个亿。

联系电话：严峻（负责拓展）谈重点内容：海龙公司目前已在全国范围内实行品牌管理输出的计划，并已在石家庄、郑州等城市成功引进。如果项目各方面条件满足公司基本需要，且项目区域有电子市场成功发展的商业氛围，未来很可能会考虑进驻本项目。合作方式可采取挂牌经营或负责项目的招商运营等。面积需求初步考虑在7,000-8,000平方米。重点商户招商工作情况第14页重点商户招商工作情况百脑汇商户性质：电脑大卖场主营业务：品牌机、手机通讯、数码设备、DIY、电脑超市等。联系电话：上海总部总裁室李特助总(负责大同市场拓展)谈重点内容：百脑汇进驻大同市场意愿强烈，并已对大同市场做了初步的考察与分析，一旦有合适的项目即会考虑合作。但经过公司专业团队对太阳城项目的考察与研究，发现本项目周边并无较成熟的电子电脑的商业氛围，项目的位置不符合百脑汇选址所必须具备的条件，因此不会考虑进驻本项目。第15页崇文门搜秀商户性质：时尚淘宝城主营业务：集购物、餐饮、娱乐于一身的大型时尚淘宝城，以动漫电子类商品形成自身特色。

联系电话：商业管理公司经理谈重点内容：搜秀旗下有卡玛、罗宾逊等连锁服装品牌，但公司一直以来只有旗下个别品牌向其他省市发展，并无搜秀整体向其他地区扩店的计划，是否进驻本项目有待与公司高层领导进一步商榷以及对项目进行考察了解后再做决策。重点商户招商工作情况第16页商户性质：西式快餐联系电话建项目所在区域比较看好，对进驻此地有较为强烈的意愿。需求面积：350平方米；如是得来速餐厅，建筑面积300-350平方米，占地面积1200平方米（含车道及30个停车位）。基本硬件要求：须在餐厅外立面，公共区域及餐厅以外的适当位置安装招牌及路标；在红线内开设麦当劳所需出入口

；提供物业平台或屋顶上约50平方米场地给餐厅放置室外机组。重点商户招商工作情况麦当劳第17页商户名称商户性质联系电话进驻意向佳艺时尚广场服装市进驻外地意向西单华威服装市时不考虑到外地发展三里屯雅秀服装市扩店计划雅宝路服装市010-51361010无在大同市场进驻意向中关村鼎好电子商外地管理计划中关村E世界手机数码广010-6281999无进驻大同市场计划中关村科贸电子城电子商考虑外地市场无进驻意向类商户汇总主题商业类商户招商工作情况大同区域内市场调研成果分析–零售商访谈本次零售商市场调研共选取了30组大同现有及尚未进驻该市场的不同类型商户作为分析样本。得到的结果表明项目所在区域商业市场被长期看好。如下为代表访谈录：

商铺照片种类商户背景介绍及发展现状店铺位置要求选址面积要求（平方米）可承受租金水（平元/天/平方米）硬件方面有无特殊要求对本项目进入意愿及评价宾果红酒零售是当地知名的红酒经销商人流量相对较小，位置较清净处300~400（两层）1.5~2满足一般会所要求看好项目未来发展，会考虑入驻凤临阁餐饮历史悠久，是当地餐饮业最具代表性商户人流量较大的位置，几层均可3,000根据未来市场变化及资金情况后期详谈满足一般餐饮需求未来可能考虑入驻当地品牌零售商访谈大同区域内市场调研成果分析–零售商访谈商铺照片种类商户背景介绍及发展现状店铺位置要求选址面积要求（平方米）可承受租金水（平元/天/平方米）硬件方面有无特殊要求对本项目进入意愿及评价故事咖啡餐饮是本地较具代表性的休闲餐饮店铺，经营状况良好希望单层展示面较大100~2005~6无特殊需求近期暂无开分店计划，未来会考虑同一首歌娱乐目前在本地有两家店铺，经营情况一般交通位置较好，人流量较大的位置1,000以上暂时不能确定，未来详谈满足一般娱乐场所需求待项目招商期再行商议苹果酒吧休闲娱乐是在本地有限的几家酒吧之一，经营状况较好最好是一层1,000以上暂时不能确定，未来详谈层高最好能高些根据项目未来发展，有可能入驻当地品牌零售商访谈大同区域内市场调研成果分析–零售商访谈商铺照片种类商户背景介绍及发展现状店铺位置要求选址面积要求（平方米）可承受租金水（平元/天/平方米）硬件方面有无特殊要求对本项目进入意愿及评价阿一鲍鱼餐饮是大同市唯一的一家阿一鲍鱼店铺，经营状况较好交通条件较好，人流量大的位置1,000以上（二层）根据市场变化以后确定满足一般餐饮需求看好本项目区域未来发展，但由于大同市只能开设一家店铺的限制，不会在本项目内再开设分店克丽缇娜美容在大同已开设多家分店，经营状况良好商业氛围较浓厚的位置300~400暂不能确定无特殊需求看好本项目所在区域的发展，但基本已确定在东小城开设分店尚品玉泉餐饮在大同已开设两家店铺，分别是法式料理和韩式料理，广受当地市民喜爱最好一层，商铺展示面大500以下2~4进深希望较长认可项目未来发展，会考虑入驻当地品牌零售商访谈大同区域内市场调研成果分析–零售商访谈商铺照片种类商户背景介绍及发展现状店铺位置要求选址面积要求（平方米）可承受租金水（平元/天/平方米）硬件方面有无特殊要求对本项目进入意愿及评价林姥姥餐饮在大同已开设多家分店，与泰福楼同属一家，经营状况较好人流量大、商铺展示面较好的位置1000以上（二层）暂不能确定满足一般餐饮需求看好本项目区域未来发展，但近期不会考虑入驻大威皇面包房餐饮已在大同开设多家分店，经营状况均较为良好最好是一层，店铺展示性强80-120暂不能确定无特殊需求会一直关注项目区域发展，如果条件合适会考虑未来入驻福来羊蝎子餐饮已开设店铺为餐饮独栋，经营状况良好位置优越，人流量大1000左右根据市场变化以后确定无特殊需求暂无开新分店计划，未来可能会考虑当地品牌零售商访谈大同区域内市场调研成果分析–全国知名重点零售商访谈餐饮类棒！约翰：近期暂无进驻大同市场计划。一茶一坐：已有计划进驻大同市场；具体地址需要了解项目后再做选择；营业面积要求在320-350平方米。凯鸽：在大同已开设七家分店，为本地较为知名的餐饮店，经营状况均较好；对本项目所在区域发展较为关注及看好，如果各方面条件理想，会考虑入驻本项目；营业面积要求在150-200平方米。全国品牌零售商访谈大同区域内市场调研成果分析–全国知名重点零售商访谈零售类苹果：目前已进驻大同市场；对进驻本项目意愿较强，随时入驻；营业面积要求在500-600平方米左右；十分看好大同未来中高端零售市场。Timberland：在大同仿古街已经开有分店且经营状况良好；希望在大同再开体验式零售店铺；对于是否进驻本项目要根据本项目未来定位及发展；营业面积要求在30-40平方米左右。全国品牌零售商访谈第24页7℃国际时尚银饰：店铺位于蓝天商城一层，现有面积10平米左右，租金8元/平米/天。对项目所在区域较看好，关注其未来发展，并已经在东小城以1.58万/平米的价格购得商铺。如果项目未来规划良好，商业氛围浓厚，商铺售价合理，会考虑购买。未来需求店铺面积不会小于10平米。当地专业市场商户访谈第25页爱包：店铺位于蓝天商城一层，现有面积5平米左右，是在6年前以3万元的价格购得。对项目所在区域未来发展状况不能确定，但会关注其发展情况。如果项目未来发展乐观，租售价格合理，则也会考虑购买。未来需求面积10平米左右，期望售价6,000-7,000元/平米。当地专业市场商户访谈第26页亿家人玩具新神话店铺位于蓝天商城二层，现有面积35平米左右，现在租金10元/平米/天，刚开业不久，经营状况较好。对项目所在区域发展持观望态度，但会持续关注其未来走向。如果项目及周边未来发展态势良好，会首选出租的形式，但如果项目区域未来人流量大，商业氛围较浓厚，也会考虑购得商铺。未来需求面积100平米左右，租售价格依照未来项目发展再经商榷。当地专业市场商户访谈第27页小霸王代理店铺位于蓝天商城三层，现有面积23平米左右，现在租金2元/平米/天，每年有5%的租金浮动。如果项目未来发展状况尚好，商业氛围浓厚，人流量较大，即使价格相对较高，也会考虑投资。未来需求面积10平米左右，接受售后返租的形式，租售价格待到以后根据具体情况再行商定。当地专业市场商户访谈第28页疯狂淘饰店铺为蓝天商城一层外侧门面房，现有面积45平米左右，现在租金9元/平米/天。看好项目区域未来发展状况，会一直对项目保持关注。但因为目前项目还处于前期施工阶段，很多事情难以确定，不能做最终决定。如果项目未来规划得当，会首选租得一个商铺，但如果未来发展形势较好，有较强的商业氛围，也会考虑购得。未来需求面积90-100平米左右，租售价格根据未来具体情况再行商定。当地专业市场商户访谈第29页东信广场商户所购商铺位于东信广场三层，面积34平方米，以40万返8万的售后返租形式购得其40年的使用权。商场开业的前三年由商场自身经营，三年后由商户自己经营。对项目所在区域发展持观望态度，但会持续关注其未来走向。如果项目及周边未来发展态势良好，会首选出租的形式，但如果项目区域未来人流量大，商业氛围较浓厚，也会考虑再次购买商铺。未来需求面积100平米左右，租售价格依照未来项目发展再经商榷。当地专业市场商户访谈第30页小结大同专业市场零售商访谈小结所访商户基本都对本项目区域较为看好，表示会持续关注未来项目的发展情况。对于所访问的大部分商户而言，均有一定的经济实力，并有在其他地点再购买或租赁商铺的意愿，部分商户已经在东小城和东信广场投资了商铺。多数商户表示，商铺价格并不是购买首要考虑的因素，而项目人流量及商业氛围将是店主是否考虑购买的首要因素。即使价格高，人流量大也会购买；相反价格再低，人流量小也不会考虑购买。本项目先天地理位置欠佳，需要以特殊主题及推广计划，为商户树立信心。现有专业市场多以购买使用权的方式出售，东信广场以返租的形式。得到商户的认可。第31页三、项目业态落位第32页根据市场调研以及本项目自身条件，家电及配套类、主题淘宝市场最适宜发展家具建材类1、金牛、红星美凯龙等已占据市场，市场已基本饱和。2、建材类商业需要体量支撑。本项目及周边商业难以形成集中效应。家电及配套类1、项目需要一个具有聚客能力的主力店。2、苏宁电器进驻意愿强烈，且体量适宜本项目发展。电脑电子市场1、以金牛电脑市场招商情况来看，情况乐观。2、时尚电子市场、数码体验店深受年轻人青睐，可适度发展。主题淘宝市场1、大同淘宝市场以蓝天经营情况尚佳，仍有较大发展空间。2、淘宝市场针对消费活跃的年轻群体，可增加商户投资意愿。3、可与上河时代形成区域集中效应。不适宜发展适合发展适度发展适度升级发展项目主力业态第33页根据项目适宜发展业态及重点商户的需求，我们将各层业态规划如下：楼层主题业态主要经营项目B1娱乐不夜城娱乐KTV、电玩城、台球、网吧等F1时尚名媛/百脑汇零售快餐、时尚饰品、服装、香化、电子体验店、百脑汇等F2时尚男装/百脑汇零售服装、鞋帽、箱包、电子音像、百脑汇等F3生活百货/百脑汇零售日用百货、美容美发、美甲、儿童零售、百脑汇等F4美食城/儿童乐园餐饮、娱乐中餐厅、美食城、儿童娱乐、儿童教育其中百脑汇需求面积为1.5万平方米。第34页B1业态整体规划网吧约1,500平米台球约1,500平米电玩约2,000平米KTV约5,000平米整层自持第35页F1业态整体规划百脑汇（海龙、苏宁）约5,000平方米整体销售时尚零售约5,000平方米打散销售快餐（麦当劳）共两层单层180平米根据商户要求租售数码体验店（苹果）共两层单层250平米根据商户要求租售重点商户自持部分第36页F2业态整体规划百脑汇（海龙、苏宁）约5,000平方米时尚零售约5,000平方米快餐（麦当劳）共两层单层180平米数码体验店（苹果）共两层单层250平米第37页F3业态整体规划百脑汇（海龙、苏宁）约5,000平方米生活百货约5,000平方米第38页F4业态整体规划儿童娱乐教育约4,000平方米自持部分美食城约6,000平方米部分自持部分销售第39页业态整体布局统计业态面积（平米）占比餐饮约6,80013.6%娱乐约10,00020%零售约29,20058.4%儿童约4,0008%类型面积（平米）占比销售约3,500070%自持约1,500030%第40页业态规划建议零售区域以10-15平米小店铺为主，市场吸纳度高，收益最大化。整体“回”字形人流动线。中央主通道采取曲线形式，增加游逛乐趣。局部设置购物小岛、休息区、水吧等节点，提升项目品质。第41页次入口曲线双侧店铺休息区、绿植区F1业态规划建议入口水吧第42页F2-F3业态规划建议水吧F2-F3店铺划分原则与F1相同。建议在电梯附近设立水吧区域，满足消费者需求，提升项目品质。第43页硬件建议地下二层设置货梯、卸货区及通道，满足货运需求。地下一层娱乐不夜城，设置夜间出入口。一层东西两侧主力店分别设立独立出入口，同时从主力店可进入商场。第44页B2硬件建议建议将B2南侧车道预留位货运