某房地产营销策略及执行方案

世界的星河湾–浦东星河湾营销策划执行细案以打造城市豪宅社区为价值核心的综合地产商姿态，星河湾奠定了中国城市豪宅的王者地位。今天，星河湾立足上海，将一个胸怀伟大理想的企业与世界对话……浦东星河湾项目定位浦东星河湾营销执行策略2浦东星河湾项目定位3一、解读星河湾※高端住宅社区※顶级名流生活圈层※高端资源整合平台全景园林、精装平层豪宅公寓、超五星酒店、会所、商业，真正意义上的大规模成品豪宅社区。舒适而奢华的设计理念成为社区的“隐性门槛”，实现顶级豪宅真正意义上的身份纯粹而同一。以国际豪宅经营理念在星河湾做到极致，建造产品即整合跨界资源，营造高端的生活与社交平台。4ShanghaiBeijing北京：中国的标杆/官场人居时代革命，中国的星河湾Guangzhou广州：华南的门户/商场品质大盘时代，华南的星河湾上海：世界的窗口/洋场星河湾，对话世界二、上海对星河湾的意义5运作上：规模化开始显形表露对市场而言，从项目走向品牌化资源上：真正从链环到平台化二、上海对星河湾的意义6三、浦东星河湾的提升※成为中国的世界名片。从浦东星河湾先发，引起世界关注，最终形成星河湾世界级资源平台，成就中国第一张奢侈品地产品牌。※建成第一个最复杂最具国际化豪宅社会。上海文化熔炉的国际化地域特点决定了浦东星河湾的业主圈层将是星河湾系中国际化色彩最为浓郁的顶级层峰社会。※纯粹的奢华的量身定制豪宅。集合广州与北京星河湾项目的产品精髓，浦东星河湾项目摒弃一房、二房产品，专为亿万身价客户量身定制。7上海豪宅公寓市场分析市场特征：◎上海豪宅市场发展动线遵循由西向东的变迁◎分布上以古北、碧云为代表的圈层型与陆家嘴滨江、新天地等资源型为主去化特征：◎06-08年，在售项目逐年增加，月均去化套数始终保持个位数，；受整体市场环境影响，2008年市中心豪宅呈现价格调整特点。◎09年1-4月，上海豪宅公寓市场金三银四成交量集中放量，3~4万元/㎡项目通过适当降价带动成交量的上升。

整体市场环境8上海豪宅公寓市场分析

豪宅竞争市场层面

从成交均价来看，成交均价大于35000元/㎡的在售豪宅公寓项目，仅16个！（世茂滨江花园＼御翠豪庭＼嘉利浦江＼泰府名邸＼君御豪庭＼永业公寓＼经典茂名公寓＼静安紫苑＼老西门公馆＼翠湖天地嘉苑＼远中风华园＼兰馨公寓＼王子晶品＼新外滩花园＼财富海景花园＼翠湖天地御苑）从主力面积来看，单套产品主力面积大于250㎡的在售豪宅公寓项目，仅4个！（晶品公寓（王子晶品）、兰馨公寓、财富海景花园、万特园二期（独栋、公寓社区，公寓为35套复式）从综合推案量来看，单套产品主力总价大于1000万元、超过150套的在售豪宅公寓项目，无！9市场经验历史数据无参考空白千万级豪宅社会定位世界的星河湾目标浦东星河湾10星河湾很像像我在曼哈哈顿看过的的房子环境！小环环境大环境境都要好，，到现在为为止我还没没见过让我我满意的样板房做的的美仑美奂奂，但是收收房时总是是打折扣，，为何不能能眼见为实实园林景观看看起来挺美美，可是入入住后缺总总觉得缺点点啥邻居是谁很很重要很期待，却却总是在期期待11有钱可以买买到奢侈品品，却买不不到“奢侈侈品”级别别的。。。。房子？早已有了自自己的豪宅宅有了无数处处城市的府府邸，但是，仍然希望找找到一处能能释放自己己的地方只遵从自己己的心与梦梦想不经意间，，成就“豪宅收藏家家”，无奈下唯唯有继续寻寻觅12总统套房，日租租1-5万不等下榻必住最最高级酒店店的总统套套房；与其说是夜夜宿地，不不如说是没没有“家””对于好房子子，心里有有标准，完美的作品品经得起细细节的挑剔剔，中意的居所所绝不勉强强一旦遇到，，顷刻间收收入囊中，，实非冲动动。。。13平面的豪华华并非生活活的奢华。。。有内在，空空间才值得得存在。当别人追求求用平方米米来衡量成成功的同时时，少数人早已已深谙“豪豪华”与““奢华”的的分别。一切空间只只为生活而而存在14消费者描绘绘15阅尽了功名名，游历环球，，尝遍了世界界，享尽人生。。还有什么能能打动他？？直到，遇见见星河湾……16营销销执执行行策策略略17浦东东星星河河湾湾2009年销销售售目目标标：：300套年内内销销售售金金额额30个亿亿！！1830进1法则则：：以足足够够庞庞大大的的社社会会高高端端人人士士现现场场到到访访量量，，创开开盘盘即即红红盘盘！！19开传传奇奇，，创创传传记记！！万人人看看星星河河湾湾8月8日~9月8日,日均均300人次次，，峰峰值值日日1200人次次逾万万名名高高端端阶阶层层蜂蜂拥拥浦浦东东星星河河湾湾20星河河湾湾，，已已经经足足够够优优秀秀如何何告告诉诉客客户户！！地段段，，不不重重要要；；多多余余的的概概念念包包装装，，不不重重要要………我们们的的任任务务21行业业内内/老客客户户上海海本本地地客客户户江浙浙客客户户其他他客客户户重度度关关心心者者忠实实购购买买人人群群对高高端端品品质质住住宅宅极极具具判判断断能能力力向上上海海看看齐齐，，高高品品质质住住宅宅跟跟随随者者外籍籍/港澳澳台台客客户户受影影响响者者，，盲盲目目跟跟风风，，相相信信神神话话产产品品注重重品品牌牌形形象象以以及及产产品品性性价价比比（（比比较较香香港港国国外外豪豪宅宅））浦东东星星河河湾湾目目标标客客户户分分类类信息息露露出出震撼撼偶像像神话话鉴别别22生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现行业业内内/老客客户户江浙浙客客户户上海海本本地地客客户户其他他区区域域不同同客客户户与与马马斯斯诺诺理理论论的的匹匹配配生理安全归属尊重自我实现外籍籍客客户户23与客客群群的的对对话话方方式式行业业内内/老客客户户上海海本本地地客客户户江浙浙客客户户其他他区区域域产品品信信息息公公布布重度度关关心心项项目目具备备鉴鉴别别好好东东西西的的能能力力以现现场场实实景景震震撼撼航机机杂杂志志、、公公关关活活动动配配合合与上上海海联联系系密密切切追随随特特点点航机机杂杂志志、、公公关关活活动动配配合合外籍籍客客户户航机机杂杂志志、、公公关关活活动动配配合合具备备鉴鉴别别好好东东西西的的能能力力24行业内/老客户上海本地客户江浙客户其他客户外籍/港澳台客户企划划表表现现逻辑辑思思路路保持持信信息息披披露露与上上海海联联系系密密切切追随随挑剔剔的的鉴鉴赏赏力力挑剔剔的的鉴鉴赏赏力力25营销销总总原原则则精准准制制导导/集中中爆爆发发/线下下配配合合传奇奇故故事事/产品品力力/PR事件件8.8核爆爆二个个基基本本点点一个个中中心心26传播播策策略略【紧密密围围绕绕五五类类目目标标客客户户】概念传播

线下为主6月-7月8.8核爆集中投放

全面覆盖

轰动事件8.6-8.88月-9月产品力表现

线上线下

持续推进传播播节节奏奏传奇态度+开盘信息产品力+PR事件传播诉求27营销销节节点点执执行行方方案案及及工工作作内内容容活动动展展板板/名片片DM折页页/手提提袋袋礼品品/巡展展用用邀邀请请函函高端端杂杂志志航机机杂杂志志客户户通通讯讯区域域位位置置图图销售售总总平平图图制服服7月8月9月6.256.76.16月时间间轴轴阶段段目目标标：：16月份份以以物物料料准准备备为为主主，，6月1日前前公公关关活活动动用用物物料料到到位位，，6.25日前前部部分分销销售售物物料料到到位位；；此此阶阶段段公公关关活活动动开开始始，，媒媒体体传传播播以以软软性性新新闻闻为为主主，，不不涉涉及及产产品品信信息息。。传播播手手段段：：配合合公公关关活活动动，，以以软软性性新新闻闻推推广广为为主主；；此此阶阶段段杂杂志志稿稿完完成成，，以以备备7月份份刊刊登登。。杂杂志志稿稿诉诉求求内内容容以以项项目目打打造造的的高高端端圈圈层层为为主主，，覆覆盖盖最最广广客客群群。。通通过过客客户户通通讯讯维维护护关关系系。。公关关活活动动：：1、荷荷兰兰银银行行京京、、广广、、沪沪VIP活动动2、上上海海国国际际时时尚尚高高尔尔夫夫俱俱乐乐部部09-10赛季季会会员员杯杯赛赛3、星星河河湾湾巡巡展展+推介介会会4、星星河河湾湾产产品品推推介介会会-高端端会会所所俱俱乐乐部部/易居居钻钻石石会会员员/基金金经经理理人人/星河河湾湾北北京京业业主主/星河河湾湾广广州州业业主主5、一一财财会会活活动动23活动动、、公公关关开开始始CRM系统统投投入入使使用用拿到到预预售售证证一财财会会活活动动公关关活活动动排排片片表表28物料准备活动用展板5.12-5.145.15-5.205.20-5.316.16月后大型活动使用资料及图片搜集整理创意设计及调整打样制作成品完成

名片5.15-5.195.20-5.215.21-5.316.1活动及销售使用创意设计调整打样制作成品完成DM折页5.15-5.195.20-5.215.21-5.316.1活动及销售使用创意设计调整打样制作成品完成手提袋5.15-5.195.20-5.215.21-5.316.1活动及销售使用创意设计调整打样制作成品完成巡展用邀请函5.22-5.255.265.26-6.16.5巡展各地通用版创意设计调整打样制作成品完成礼品5.15-5.225.23-5.265.26-6.056.11活动及开盘使用创意设计调整打样制作成品完成巡展用展板5.12-5.135.14-5.155.14-5.185.18本次招聘会及今后巡展通用版8-12个资料及图片搜集整理创意设计及调整打样制作成品完成创意设计调整打样制作成品完成区位交通图生活机能图5.20-5.316.1-6.146.15-6.206.25用于临时会客厅创意设计调整完稿成品完成销售总平图5.20-5.316.1-6.146.15-6.206.25活动及销售使用创意设计调整完稿成品完成制服5.20-5.265.275.286.11活动及销售使用创意设计设计定稿打样制作成品完成广告高端杂志硬广5.25-5.285.29-6.46.56.5一般杂志需要提前15天-30天截稿，每月只有一期或两期，需提前完成创意设计调整完稿完成航机杂志硬广5.25-5.285.29-6.46.56.5同上创意设计调整完稿完成需6月完完成成的的工工作作297月份份执执行行方方案案及及工工作作内内容容7月8月9月7.16月时间间轴轴阶段段目目标标：：1项目目亮亮相相、、概概念念传传播播、、不不涉涉及及详详细细信信息息。。销销售售物物料料到到位位。。传播播手手段段：：户外外高高炮炮、、概概念念楼楼书书、、网网络络广广告告、、TVC第一一波波（（7.15投放放））、、杂杂志志、、账账单单直直投投及及新新闻闻软软文文公关关活活动动：：23概念念楼楼书书/户外外高高炮炮媒体体新新闻闻稿稿/网络络广广告告TVC第一一波波投投放放专业杂志/高端杂志/航机杂志/生活手册销售夹/杯垫/胸牌/激光笔/光盘套/信封信纸/销控板/司徽/账单直投7.157.251、星河湾巡展展+推介会2、星河湾产品品推介会-高端会所俱乐乐部/易居钻石会员员/基金经理人/星河湾北京业业主/星河湾广州业业主3、梁上燕副总总裁电视专访访30物料准备概念楼书5.20-5.275.28-6.126.13-6.196.19-7.1活动及销售使用资料及图片搜集整理文案撰写、创意设计调整及完稿打样制作成品完成生活手册6.25-7.17.2-7.57.6-7.107.25内容：生活机能图、金钥匙服务、酒店会所、园林知识、建材介绍创意设计调整打样制作成品完成销售夹、销控板6.25-7.87.9-7.157.16-7.207.25活动及销售使用创意设计设计定稿打样制作成品完成纸杯、杯垫、胸牌、激光笔、光盘套、信封信纸、雨伞、司徽等VI应用6.25-7.87.9-7.157.16-7.187.19-7.25活动及销售使用创意设计设计定稿打样制作成品完成广告户外高炮6.15-6.216.22-6.266.26-6.296.30创意设计调整完稿画面完成TVCA版（第一波）目前-5.255.26-7.57.7-7.107.151分钟概念形象篇脚本调整拍摄、制作、后期制作完成、审片投放新闻稿（媒体）7.17.1-7.157.1-7.157.157.1-7.15媒体记者北京、广州之行，期间对两地星河湾进行新闻报道活动开始撰写稿件发稿完成专业杂志7.1-7.97.10-7.147.157.25硬广形式：类开盘稿，项目信息露出，可选上海楼市、租售情报等创意设计调整完成投放框架传媒系列硬广7.5-7.197.20-7.247.258.6一夜之间，全市高端社区电梯内框架媒体全部发布，4张稿件创意设计调整及完稿完成及截稿全城投放高端杂志硬广6.25-6.286.29-7.47.57.5一般杂志需要提前15天-30天截稿，每月只有一期或两期，需提前完成创意设计调整完稿完成航机杂志硬广6.25-6.286.29-7.47.57.5同上创意设计调整完稿完成网络广告6.25-6.286.296.307.1通栏广告、首页旗帜等网络硬广创意设计调整完稿完成直投账单广告7.6-7.107.11-7.157.16-7.187.20创意设计调整完稿完成需7月完成的工作作317月8月9月8.106月时间轴阶段目标：1围绕8.8开盘，进行立体式、、全方位广告告轰炸。8.8后持续跟进，，产品力表现现。传播手段：开盘当天沪上上主流媒体头头版（晨报、、晚报、东早早、解放）、、开盘后纸媒媒竖1/2三联版、TVC第二波、第一一财经、网络络、专业杂志志公关活动：1、千人地产CEO看星河湾2、波士堂周年年庆星光会活活动（暂定））3、上海国际金金融论坛4、千位业主包包机看星河湾湾5、星河湾体验验日,易居钻石会员员答谢会6、基金理财研研讨会7、上海市青年年企业家09晚餐会8、星河湾新品品亮相-暨杭州江南会会1001红酒会开张酒酒会9、澳华节--经济文化交流流系列活动238.68.20全市主流媒体体全市框架传媒媒TVC第二波户型图册开盘活动邀请请函专业杂志8.20开始-9.18竖1/2联版报纸媒体体8.8开始-10.15产品楼书制作作8.88月份执行方案案及工作内容容32物料准备8.8活动邀请函7.10-7.197.20-7.318.18.4创意设计打样制作完成使用一财会活动邀请函7.10-7.197.20-7.318.18.4根据具体活动时间调整，并以一财会为主创意设计打样制作完成使用产品楼书8.88.289.1510.15拍摄实景照片设计稿完成定稿制作完成户型图册7.25-7.287.29-7.307.31-8.28.6活动及销售使用创意设计调整打样制作成品完成广告TVCB版（第二波）-5.255.26-7.57.7-8.18.61分钟生活篇脚本调整拍摄、制作、后期制作完成、审片投放媒体新闻稿7.1-7.107.11-7.257.26-7.308.1具体与活动、专访等相关的新闻稿需要根据实际情况有所变化撰写大纲撰写正文调整完成开盘报纸稿7.1-7.247.25-7.308.18.6/8.7上海各大主流媒体头版：小全版或半版创意设计调整完成投放专业杂志7.12-7.247.25-7.318.18.10上海楼市、租售情报等：别刊形式创意设计调整及完稿完成投放报纸稿（热销、产品系列稿）7.15-7.318.1-8.148.158.20-9.18竖1/2三联或二联版，出2套系列稿，每套4张画面，开盘后自8.20开始，连续投放5-6周创意设计调整完成每周四或五投放需8月完成的工作作33总体预算分配配：5200万元报纸户外（含分众众）电台活动广告公司346.17.18.19.1重要时间节点点8.8开盘核爆日拿到预售证活动、公关开开始CRM系统投入使用用10.1执行原则：集中优势媒体体资源和时间间段核爆式投投放，在短期期内形成全城城知名和品牌牌形象影响每阶段目标：：推广费用预算算比例：（（10月后预留10%）10%45%25%10%全国性高端杂杂志投放，为为项目正式亮亮相做前期铺铺垫开盘后乘热打打铁，配合项项目提升调性性形象与销售售此阶段公关活活动开始，媒媒体传播以软软性新闻为主主，不涉及产产品信息。项目亮相、概概念传播、不不涉及详细信信息。销售物物料到位。传播手段:杂志稿诉求内内容以项目打打造的高端圈圈层为主，覆覆盖最广客群群。通过客户户通讯维护关关系。媒体组合：户外高炮、概概念楼书、网网络广告、TVC第一波（7.15投放）、高端端杂志、账单单直投及新闻闻软文围绕8.8开盘，进行立体式、、全方位广告告轰炸。8.8后持续跟进，，产品力表现现。开盘当天沪上上主流媒体头头版（晨报、、晚报、东早早、解放）、、开盘后纸媒媒竖1/2三联版、TVC第二波、第一一财经、网络络、专业杂志志分众框架传媒媒356.17.18.19.1重要时间节点点8.8开盘核爆日拿到预售证活动、公关开开始CRM系统投入使用用10.1执行原则：1、走出去，利利用其他资源源渠道嫁接2、全球路演，，塑造项目国国际形象1、8月8日以第一次大大型场活动创创造“开门红红”2、中国星河湾湾大会拉开序序幕，启动万万人看星河湾湾。1、活动不断。。大小活动相相互穿插，现现场保持持续续人气2、配合销售荷兰银银行京京、广广、沪沪VIP活动上海国国际时时尚高高尔夫夫俱乐乐部09-10赛季会会员杯杯赛各阶段段主主要活活动：：星河湾湾亮相相巡展展活动动星河湾湾产品品推介介会(各行业业、各各城市市)千人地地产CEO看星河河湾波士堂堂周年年庆星星光会会活动动（暂暂定））上海国国际金金融论论坛千位业业主包包机看看星河河湾星河湾湾体验验日,易居钻钻石会会员答答谢会会基金理理财研研讨会会上海市市青年年企业业家09晚餐会会星河湾湾新品品亮相相-暨杭州州江南南会1001红酒会会开张张酒会会澳华节节--经济文文化交交流系系列活活动陆家嘴嘴金融融俱乐乐部亚太国国际金金融论论坛星河湾湾－群群星璀璀灿重重阳慈慈善夜夜外服CEO星河湾湾酒会会第十一一届上上海国国际艺艺术节节张江国国际电电子商商务论论坛时尚奥奥斯卡卡颁奖奖晚会会未来创创想中中外儿儿童涂涂鸦大大赛时装新新品发发布会会奢侈品品新品品发布布会高级钻钻石珠珠宝VIP客户年年会一财系系例活活动易居中中国·09第一财财经商商界精精英高高尔夫夫挑战战赛CBLA中国最最佳商商业领领袖评评选+颁奖典典礼星河湾湾产品品推介介会（（港澳澳台、、境外外）线下渠渠道策策略【紧密围围绕五五类目目标客客户】36公关活活动排排片表表月度编号活动名称规模形式主办方城市.地点预算6、7月NO.1荷兰银行京、广、沪VIP活动600人/场*1场VIP讲座荷兰银行上海.喜来登太平洋大饭店60,000.00NO.2上海国际时尚高尔夫俱乐部09-10赛季会员杯赛150人/场*1场俱乐部活动上海国际时尚高尔夫俱乐部上海.旭宝高尔夫球场50,000.00NO.3星河湾亮相巡展活动/巡展+推介会/杭州.西湖国际高尔夫乡村俱乐部+高档会所60,000.00苏州.太湖国际高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00温州.东方仰义乡村高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00宁波.启新高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00无锡.太湖国际高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00北京鸿华国际高尔夫球场+丽池会所60,000.00太原辰憬高尔夫俱乐部60,000.00南通.俱乐部+高档会所60,000.00NO.4星河湾产品推介会-高端会所俱乐部100人/场*2场推介会/上海.高级酒店120,000.00NO.4星河湾产品推介会--易居钻石会员100人/场*2场推介会/上海.高级酒店120,000.00NO.5星河湾产品推介会--基金经理人50人/场*2场推介会/上海.高级酒店80,000.00NO.6星河湾产品推介会--星河湾北京业主300人/场*2场推介会/北京.星河湾现场30,000.00NO.7星河湾产品推介会--星河湾广州业主300人/场*2场推介会/广州.星河湾现场30,000.00NO.8梁上燕副总裁电视专访/栏目专访第一财经频道上海一财打包费（以下下费用用会视视星河河湾酒酒店现现场硬硬件设设施提提供条条件而而相应应调整整）37月度编号活动名称规模形式主办方城市.地点预算8月NO.1千人地产CEO看星河湾1000人易居论坛易居中国/CRIC星河湾现场300,000.00NO.2波士堂周年庆星光会活动（暂定）庆典、宴会第一财经星河湾现场2,800,000.00NO.3上海国际金融论坛300-500人/场国际性论坛上海市社科院金融研究中心等星河湾现场1,000,000.00NO.4千位业主包机看星河湾200人产品推介+晚宴/星河湾现场1,000,000.00NO.5星河湾体验日,易居钻石会员答谢会500人VIP活动易居中国星河湾现场500,000.00NO.6基金理财研讨会100人论坛易居中国/CRIC星河湾现场200,000.00NO.7上海市青年企业家09晚餐会120人宴会上海市青年企业家协会星河湾现场300,000.00NO.8星河湾新品亮相-暨杭州江南会1001红酒会开张酒会100人酒会江南会杭州150,000.00NO.9澳华节--经济文化交流系列活动400人友好交流会澳中友好交流协会等星河湾现场4,500,000.00公关活活动排排片表表38月度编号活动名称规模形式主办方城市.地点预算9月-12月NO.1陆家嘴金融俱乐部/系列活动/星河湾现场待商定NO.2亚太国际金融论坛500人论坛中国民主促进会中央委员会、世界华人商务中心联合总会星河湾现场待商定NO.3星河湾－群星璀灿重阳慈善夜200人电视现场演播+宴会/星河湾现场1,920,000.00NO.4外服CEO星河湾酒会50组研讨+活动上海市对外服务有限公司星河湾现场280,000.00NO.5第十一届上海国际艺术节200人文化交流活动中国上海国际艺术节中心星河湾现场3,800,000.00NO.6张江国际电子商务论坛500人论坛

张江高科园区星河湾现场100,000.00NO.7时尚奥斯卡颁奖晚会200人宴会联合会星河湾现场待商定NO.8未来创想中外儿童涂鸦大赛300组互动活动/星河湾现场待商定NO.9时装新品发布会100人酒会/星河湾现场待商定NO.10奢侈品新品发布会100人酒会/星河湾现场待商定NO.11高级钻石珠宝VIP客户年会50人/场*4场巡展+宴会钻石协会长三角地区杭州,苏州,温州,宁波等地1,000,000.00一财系例活动NO.2CBLA中国最佳商业领袖评选+颁奖典礼

评选+颁奖第一财经北京星河湾一财打包费上海星河湾太原星河湾北京星河湾公关活动排片表表39礼品建建议黑檀木木艺术术品高级手手帕用于赠赠送开开盘当当天购购房客客户礼礼品用于活活动期期间大大量派派发40星河湾湾卡8月8日前各各类活活动礼礼品礼品建建议41销售策策略“围”““追””““堵堵”““截截”Step1：圈定客户Step2：追寻客户Step3：积聚客户Step4：销售售目标标达成成·目标客客户名名单数数据库库搜寻寻与建建立·建立客客户CRM系统·行销模模式的的建立立·培训工工作的的展开开·广州、、北京京星河河湾宣宣传点点建立立（）·资源类类公关关活动动的参参与（（上海海&长三角角）·数据库库名单单的邀邀约和和更新新·客户通通讯的的建立立（活活动邀邀约、、信息息互动动）5.18启动6.8启动·数据库库名单单的更更新与与筛选选·客户小小圈层层的融融入·平台类类活动动的参参与（（邀约约已累累积客客户））·包机体体验广广州、、北京京星河河湾7.8启动·业主包包机看看浦东东·星河湾湾·业主/内部客客户预预约销销售·8.8核爆开开盘销销售8.8启动42销售策策略围：Step1：圈定客户时间星河湾老业主名单1易居会钻石级会员2易居（中国）高端物业业主名单3沪上高端物业业主名单（外部数据库资源）4沪上CLUB、车友会、奢侈品CLUB会员名单（外部数据库资源）5终端运营商VIP顶级客户名单，如：银行、中国移动等（外部数据库资源）6EMB等商学院名单（外部数据库资源）7开发商名单（易居中国·周董资源）8星河湾高端资源平台涉及的资源名单9Theothers10圈定客客户名名单内容动作2009.5下旬CRM系统的的建立立（客客户名名单的的导入入）标志：：客户户数据据库建建立（（初步步）43销售策策略追：Step2：追寻客户时间分别设设立2个小组组（各各精选选3人）进进入广州、、北京京星河河湾销销售现现场，，设立立联络/宣传点点，向向当地地业主主介绍绍浦东东·星河湾项项目进进展等等信息息传递递；广州、、北京京星河河湾宣传点点建立立内容动作标志：：广州州、北北京星星河湾湾宣传传接待待点设设立配合/动作广州、、北京京星河河湾销销售点点协调调（星星河湾湾）名片、、宣传传物料料等（（PPT＋概念念楼书书+展示））（策划划＋天天机））接待流流程＋＋说辞辞（销销售））此类资资源性性平台台公关关活动动的参参与，，起到宣传传介绍绍星河河湾，，获取取客户户资料料，加入客客户资资源库库；荷兰银银行/上海国国际GOLF俱乐部部等活动参参与配合销销售客客户积积累公公关活活动的的尽快快确定定（公关关）接待流流程＋＋说辞辞（销销售））2009.6中旬借助异异地公公关活活动，，拓展展长三三角客客户资源，，加入入客户户资源源库；；异地高高尔夫夫活动动八个城城市（（长三三角））参与活动尽尽快确确认，，便于于销售售动作作开展展（公公关））宣传物物料、、礼品品的到到位（（策划划＋天天机））2009.6中旬《星河湾湾·星志》刊物建建立，，与数数据库客户户通过过电话话CALL客、上上门拜拜访、、短信联联络、、小型型派对对等多多种渠渠道方方式与数据据库客客户建建立沟沟通；；客户通通讯建建立电话call客户（（销售售）信息刊刊物（（策划划＋销销售））可嫁接接活动动（销销售＋＋公关关）44销售策策略堵：Step3：积聚客户时间内容动作标志：：浦东东·星河湾湾“首首席””包机机体验验广州州、北北京星星河湾湾配合/动作2009.7.上旬例如：：法拉拉利豪豪门夜夜宴类类活动动，邀邀约已建立立沟通通客户户参与与，体体验星星河湾湾社交平台台，并并进入入其““圈子子”；；平台类类资源源活动动客户邀邀约参参与公关活活动组组织的的确定定（销销售＋＋公关关）客户梳梳理＋＋邀约约（销销售））2009.7中旬尝试性性将““广州州、北北京、、上海海”三三地公关活活动资资源信信息共共享，，联动动业主主/客户；三地互互动三地沟沟通，，活动动安排排（星星河湾湾＋公公关））客户梳梳理＋＋邀约约（销销售））2009.7下旬根据客客户积积累情情况，，邀约约已积积累意意向客户/内部客客户前前往广广州、、北京京参加加当地活动动并体体验酒酒店、、会所所以及及园林林等，，加深购购买欲欲望，，并使使其成成为星星河湾湾“特种兵兵”包机体体验广广州、、北京京星河湾湾客户梳梳理（（销售售）广州、、北京京联络络沟通通（星星河湾湾＋销销售））活动安安排及及包装装（策策划＋＋公关关）45销售策策略截：Step4：销售目标达成时间内容动作标志：：业主主包机机&8.8核爆开开盘成成功销销售配合/动作前通过2个月广广州、、北京京宣传传点积积累组组织业主主组团团至上上海提提前参参观选选购；；业主包包机看浦东东·星河湾湾业主包包机活活动的的组织织确定定（销销售＋＋公关关）业主优优惠方方案＋＋操作作流程程（销销售））邀请前前期积积累意意向客客户、、业内内客户户等，，共享公公开盛盛宴，，推出出限量量房源源（商商榷））核爆日日活动现现场组组织（（销售售＋公公关＋＋策划划）销售方方案确确认（（销售售）46四维营营销执执行细细表6月7月8月9月10月5月8.8开盘核爆日日拿到预售证证活动渠道事件广告销售梁上燕副总总裁电视专专访荷兰银行京京、广、沪沪VIP活动上海国际时时尚高尔夫夫俱乐部09-10赛季会员杯杯赛星河湾亮相相巡展活动动星河湾产品品推介会千人地产CEO看星河湾波士堂周年年庆活动上海国际金金融论坛千位业主包包机看星河河湾星河湾体验验日澳华节--经济文化交交流系列活活动星河湾－群群星璀灿重重阳慈善夜夜第十一届上上海国际艺艺术节奢侈品新品品发布会一财系系例活活动（高高尔夫挑战战赛、商业业领袖评选选）万人看星河河湾高端杂志高端杂志概念楼书户外高炮账单直投TVC第一波网络广告新闻软文主流媒体主流媒体TVC第二波分众框架传传媒专业杂志第一财经目标客户名名单数据库库搜寻与建建立建立客户CRM系统行销模式的的建立培训工作的的展开广州北京星星河湾宣传传点建立6.8资源类公关关活动参与与:上海长三角角数据库名单单的邀约和和更新客户通讯的的建立:活动邀约信信息互动数据库名单单的更新与与筛选客户小圈层层的融入平台类活动动的参与（（邀约已累累积客户））包机体验广广州、北京京星河湾业主包机看看浦东·星河湾业主/内部客户预预约销售8.8核爆开盘销销售479、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。22:46:2822:46:2822:461/5/202310:46:28PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2322:46:2822:46Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。22:46:2822:46:2822:46Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2322:46:2822:46:28January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202310:46:29下下午22:46:291月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:46下下午1月-2322:46January5,202316、行动动出成成果，，工作