某某年某商业大厦市场定位及营销策划报告

红巨大厦

市场定位及营销策划提报本提报由四部分组成第一部分:市场分析第二部分:项目分析第三部分:项目定位分析第四部分：项目VI及包装第一部分:探手蓝海，试问深度与广度一、宁波写字楼市场宏观概况二、宁波各区域在售写字楼楼盘三、本项目区域概况1993年－1996年1999年—2000年2001年与2002年2003年与2005年2006年与2007年宁波写字楼到过一个开发的高峰，华联写字楼、中农信、世贸中心等都是那个时代的产物。但随着落1997年的亚洲金融危机，写字楼市场一度曾进入萧条期，价格缩水了一半左右。那一时期的写字楼对于房地产市场来说如同恶梦，烂尾楼项目在宁波遍地生花，在以后的几年内，宁波几乎没有上过任何专业写字楼项目。相继推出了体量不大的挑高型产品香榭、梅柏写字楼、大时代高层商住楼，均在短时间内抢购一空，显现出市场较强的吸纳量，而后的中山银座、鼎盛时代、晶都赢家等等品质一般的办公楼项目经包装上市后竟也取得了不俗的成绩，在不长的时间内即告清盘，证明了办公市场存在的较大需求量。总的来说是一个高速增长、消化存量的过程，随着近两年烂尾楼的重新改造推出，宁波可供改造的写字楼已经所剩无几，存量已经不多，而新盘又没跟上，写字楼市场处于青黄不接的地步，在这种情况下，就造成了2002年写字楼市场非常火爆的状况。宁波写字楼市场开始进入买方市场，随着更多项目的入市，市场存量达到一个新的高度。但从整体市场来说，各个项目的销售率都达到了较理想的状态，去化速度也不错。2004年开始，新建写字楼开始面市，推动了需要量的上升。2005年，写字楼市场供求稳步上升。2006年，受到国家宏观调控的影响，供应量出现下降趋势，然而市场需求并未受到政策的影响继续保持上升趋势。2007年是房地产市场最活跃增长最快的时期，办公供应量出现明显的反弹，市场需求继续保持稳步上涨.1、宁波写字楼发展史——“三十年河东,三十年河西”一、宁波写字楼市场宏观概况2、2005-2008年宁波写字楼供销情况从历年的数据上来看，宁波写字楼市场年需求其实相当有限，即使在2007年，销售也仅为50万方出头。2008年由于受到国家从紧的货币政策，从严的房地产政策以及国际经济危机爆发，国内外贸出口行业受较大的冲击的一系列因素的影响下，导致市场信心不足。市四区一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月成交面积3960048791422239303188411949315785257251696759813627570423、2008年宁波写字楼市场整体运行环境上半年受环球中心、银泰国际等高端项目的拉升，尽管成交量大幅跳水，但价格却涨至上半年的最高点。此后市场表现回暖无力。九、十、十一月进入宁波办公市场的真正冬天，市四区几乎无写字楼成交。全年呈现“量价齐跌”的局面。但临近年底政府的宏观调控方向开始转变，办公市场销售也引来了“小阳春”。蓝海结语：2008年宁波写字楼市场·在经济危机大环境影响下和未来政策导向尚不明确的市场行情下，无论是自用客户还是投资客户，对写字楼产品都有一定的警惕性，观望情绪浓烈。·写字楼供应量的不断增大是最现实的问题。在宁波，经济产业结构相对单一，写字楼需求有限，主力客群都是外贸、物流、货代类企业，这类型企业的发展好坏将会直接影响到写字楼市场的需求高低。

4、2009年1月－5月宁波写字楼市场成交情况

海曙区江东区江北区高新区鄞州区09年1－5月成交均价20170105429534648369032008年成交均价19889111121210057736810蓝海结语：

2009年1月－5月宁波写字楼●虽然国家政策利好导向，但09年1月－5月，市场成交量并没有放大，相比之08年初还有一定程度的下降。说明宁波外向型商贸企业经营情况还没有得到改善。●经济环境发展速度放缓，投资风险加大市场的恐慌心理加剧，观望程度浓厚在出口压力增加的情况下只能拉动内需，国家极力去拉动国民的消费，但是短期内还是没有办法改变这一情况。

1、海曙区：因为交通、商务商业等配套因素，区域内汇聚了市场最高端的写字楼，已形成规模效应。老写字楼内部配套设施不完善、交通拥挤等现象日益突出，市场后续供应不足。区域项目名称总建面积面积范围均价备注海曙环球中心170000㎡70-360㎡22000-25000元/㎡5A甲级写字楼物业管理公司:高力国际物业管理，物业费8.8元/月/平方米银泰国际31700㎡160-700㎡20000元/㎡精装修。国际知名设计师规划国际化星级商务空间，全面打造符合百强企业的总部基地。时代广场62160㎡97-150㎡18000元/㎡VRV办公中央系统,挑高5.7米大堂；精装修恒隆中心60000㎡70-360㎡17000元/㎡公共部位精装修；VRV分层分户中央空调，美国Honeywell楼宇自控系统二、蓝海个案—宁波各区域在售写字楼楼盘2、江东东区区：：配套套因因素素不不逊逊于于海海曙曙，，区区域域内内写写字字楼楼较较多多，，未未来来供供应应体体量量惊惊人人，，受受城城市市发发展展影影响响，，区区域域前前景景看看好好，，但但产产品品竞竞争争激激烈烈。。区域项目名称总建面积面积范围均价备注江东16城联邦59170.7㎡办公900-2000㎡办公14000-15000元/㎡“商务别墅”原创形态，有别于传统写字楼产品设计东方商务中心130000㎡整层面积1800㎡8900元/㎡八大智能化系统，14部西子奥的斯电梯东航大厦37000㎡整层1350㎡13000元/㎡层高3.5米；采用中空玻璃；大体量车位，地下6层，地上两层恒富大厦52800㎡整层1000㎡12500元/㎡层高3.6米，公共部分精装修；大型空中花园华宏第五大道33000㎡80-1400㎡14000元/㎡挑高13.8米大堂，层高3.5米；公共部位装修区域项目名称总建面积面积范围均价备注江东名汇东方77680㎡办公楼300㎡-1300㎡写字楼10000-11000元/㎡银晨国际95572㎡日座整层约1400㎡；月座整层约2000㎡；独栋1800-3500㎡9200元/㎡，独栋13000元/㎡2000㎡中庭园林；大堂挑高9米，公共走道净宽达2.7米天润商座55000㎡100-400㎡，整层面积1200㎡12000元/㎡独创了“三合院”式的新颖布局，商业兼办公的综合产品滨江国际广场130000㎡公寓38-137㎡，写字楼100-180㎡11500元/㎡（优惠折扣后最终价）智能办公；首层6.3米挑高世纪东方商业广场249798㎡单层面积183014000元/㎡公共部分精装修；物业管理公司:格尔登物业公司5.0元/平米·月3、高新新区区：：目前前高高新新区区写写字字楼楼市市场场尚尚处处于于起起步步阶阶段段，，随随着着高高新新区区的的发发展展，，未未来来将将会会更更多多写写字字楼楼供供应应。。区域项目名称总建面积面积范围均价备注高新区绿园大厦32500㎡200-1200㎡11000元/㎡12米挑高大堂；景观设计：澳大利亚普利斯设计科贸中心66760㎡整层600-1200㎡，分割77-354㎡7800元/㎡公共部位精装修；高端智能系统，12部奥的斯电梯4、、鄞鄞州州区区（（项项目目所所在在区区域域））项目名称均价元/㎡总建筑面积面积范围备注商会国贸中心12800元/㎡精装公寓11.3万㎡380-1500㎡目前建设中的宁波市第一高楼、定位为国际5A甲级智能化写字楼；交付：预计2010年中旬中基第一国际7300元/㎡5.2万㎡整层1454㎡公共部分精装、国际金钥匙物业组织进驻、交付：预计2010年华茂总部一号7500元/㎡53154㎡

每层4户A590㎡、B460㎡C640㎡、D460㎡相对独立的挑空空中花园大堂，层层设置休闲花园。开创生态办公、休闲办公之先河50%的面积用于出售，50%的面积用于出租原则上500平方米起售。交付标准为精装修汇亚国际9300元/㎡366502㎡单层1263.8㎡94—219㎡整层出售俊鸿嘉瑞对外报价11000元/㎡（6100元/㎡）2.1万㎡250-1200㎡标准层1000平米全精装修，精装标准：1000元左右其中4层以上不可自由分割物业顾问：第一太平戴维斯区域以居居住---商业---办公的模模式发展展，目前前居住商商贸氛围围已形成成，未来来写字楼楼供应量量很大。。小结●海曙曙区凭借借其宁波波商业中中心与楼楼宇经济济核心地地位，在在售办公公楼的价价格为宁宁波最高高区域，，售价达达20000－25000元/㎡。●江东东区拥有有不亚于于海曙区区的配套套和较好好的交通通因素，，区域价价格基本本超过10000元/㎡，各个优优势项目目价格达达到13000－14000元/㎡。●高新新区作为为一个新新兴区域域，写字字楼市场场尚处于于起步阶阶段，区区域价格格在7800元/㎡左右，绿绿园项目目凭借其其良好的的配套优优势价格格超过周周边，达达到11000元/㎡。●鄞州州区规划划为宁波波市副中中心，区区政府希希望在短短时期内内达到楼楼宇经济济的财政政效益，，目前供供应量很很大，南南部商务务区目前前成交价价格在7300元/㎡左右。三、本项项目区域域概况1、项目区区域位置置本项目位位于鄞州州新城区区南部商商务区北北部，商商务区一一期地块块内。南部商务务区在城城市开发发过程中中定位为为未来鄞鄞州新城城区的核核心区域域，是鄞鄞州区未未来商务务活动和和交流的的中心。。2、项目区区域分析析作为宁波波城市副副中心，，鄞州新新城区的的定位是是“经济济、文化化、行政政中心””，巨大大的商业业、办公公体量使使得板块块的居住住氛围逐逐渐浓厚厚。作为为市委、、市政府府“中提提升”战战略的重重要项目目和鄞州州现代化化建设的的重要工工程的南南部商务务区于06年12月开工，，它不但但是鄞州州新城的的核心区区域，也也是未来来宁波南南部的核核心区域域，将与与老城区区一起承承担宁波波城市中中心区的的职能。。鄞州新城城区的远远景规划划一直到到2010年，届时时计划容容纳20万人口。。根据市市里“南南居北工工”的发发展战略略，鄞州州新城区区将成为为一个现现代化、、生态型型、园林林式的国国内一流流中等城城市，从从总体布布局来看看，建成成后的鄞鄞州中心心区商圈圈将直接接影响到到江东区区、海曙曙区甚至至江北等等地区，，成为宁宁波真正正的副中中心。地块编号用地面积（亩）容积率建筑面积（平方米）建筑层数建筑高度（米）地价（万元/亩）确定企业地址1-D/2-G16.202.5/10.2888629/3636/15070宁波市工商联合会海曙2-A7.637.33700027100120杉杉集团鄞州2-B9.958.4560002490120奥克斯集团鄞州2-C8.542.614600936105澳大利亚桑德兹有限公司海曙2-D7.285.6270001870100慈溪进出口公司慈溪2-E7.952.91550093690利时集团鄞州2-F5.836.2240001870100广博集团鄞州3-A9.277.7495453012070红巨投资有限公司马来西亚3-B7.632.7167721040105布利杰针织集团鄞州3-C6.096.4260001870100宁波市侨商协会海曙3-D6.505.8250001870100罗蒙集团奉化4-A10.247.2455002490105华茂集团鄞州4-B8.154.625000187095日月集团鄞州4-C6.874.822000187095民安集团海曙4-D9.656.2397552490105国骅集团鄞州4-E5.318.2290002080105奥丽赛置业公司鄞州4-F6.187.832000249095博洋纺织有限公司鄞州5-B11.815.140000249090中基贸易鄞州5-C9.364.830000187090钟公庙商会(荣安集团)海曙5-D8.312.41320093695欣达集团鄞州5-E8.642.31350093695爱伊美服饰有限公司奉化6-A9.892.315200936105浙江恒威投资集团海曙6-B8.272.915900124580华翔集团象山6-C8.552.816200124580汇港电器鄞州6-D7.013.416000124580中汇投资有限公司鄞州6-E6.603.515500124580恒嘉贸易(盈升国际)香港【南部商务务区目前前部分招招商情况况】3、南部商商务区未未来推量量预估整个鄞州州南部商商务区由由5个地块组组成，呈呈“T”字型结构构，总规规划用地地49.3公顷，期期中一期期有三个个地块，，总建筑筑面积118万㎡。根根据目前前鄞州区区政策50%必须持有有，则2009－2010年，鄞州州南部商商务区将将有54万㎡的体体量推向向市场。。供应急剧剧放量局局面已可可预见，，供需失失衡严重重，市场场竞争更更加激烈烈。小结：本本项目区区域内竞竞争将十十分激烈烈，整体体市场的的客户结结构单一一，导致致我们的的重点集集中在如如何走差差异化路路线地挖挖掘有效效及潜在在客户！！1、办公多区区域时代代——宁波海曙曙、江东东、高新新区、鄞鄞州区都都有大量量写字楼楼推出，，且区域域性购买买倾向；；2、客户多选选择时代代——鄞州和江江东两区区相加的的供应体体量在170余㎡。加加上08年存量近近80万㎡，后后续的写写字楼供供应量约约250万㎡，客户群可可选择面面广；3、产品多竞竞争时代代——宁波写字字楼量大大，且客客群单一一，而南南部商务务区同区区域竞争争对手多多，产品品优势及及附加值值成为区区分重点点；自2007起，宁波写字字楼“多多礁石””我们需要要乘风破礁礁！我们的目目标是礁石绕开或炸炸毁借风抓住优势势，直击击胜利创新概概念包包装装第二部分分：工欲善其其事，必必先利我我器一、本项项目竞争争分析二、项目SWOT分分析三、项目目竞争策策略四、项目目定价建建议五、项目目面积分分割建议议项目概况况本项目位位于鄞州州新城区区南部商商务区北北部，地地块北面面为日丽丽中路，，西面为为天童南南路，南南面为侨侨商办公公楼，东东面为布布利杰办办公楼。。本项目占占地6183㎡，总建筑筑面积60645㎡，整座大大厦高度度142.7米，地下下两层，，地上36层，裙楼楼部分有有7.5米挑高大大堂，二二楼设有有面积500㎡㎡的多功能能厅。项项目各项项基本建建筑指标标及5A智能化系系统的配配置也均均达到国国际甲级级标准。。是一个个以办公公为主，，集餐饮饮、休闲闲于一体体的国际际甲级写写字楼。。一、它山山玉—本项目竞竞争分析析1、本项目目介绍2、南部商商务区竞竞争分析析——装修分析析项目名称装修国骅国际未知俊鸿嘉瑞精装修合生国际大厦公共部分精装修恒元HAO中心公共部分精装修总部一号精装修广博商务大厦公共部分精装修中基第一国际公共部分精装修荣安大厦未知嘉华SOHO全部精装修商会国贸中心全部精装修罗蒙大厦公共部分精装修在调查到到的11个项目中中，选择择全项目目精装修修的有6家，占总总比例的的50%，选择公公共部分分精装修修的有4家，占总总比例的的33%，有两家家尚未决决定装修修情况，，占总比比例的17%。精装修产产品成为为该区域域项目选选择的主主要方向向产品建筑面积：53154㎡面积范围：每层4户，分别为A户590㎡、B460㎡、C户640㎡、D460㎡主力户型：460㎡总户数：96套车位数：383个价格及营销推盘情况：目前推出9、10、11、15、16、17个层面房源约13000㎡销售均价：7500元/㎡销售备案率：3%营销主题：总部型精装生态办公楼营销手段;年前将大面积户型分割成200㎡左右的户型出售，关注度较高；通过总部壹号网站展开营销车位价格：15万/只物业费：5元/㎡·月其他物管单位：奥元开盘时间：2008年11月份交付时间：2010年10月份交付开发商：华茂置业小区配套套总部1号公共部部分精装装修，配配置有8部高速名名牌电梯，速速度为3米/秒，单单台电梯梯服务面面积6000多平方米米。外外立面为为石材与与铝合金金窗。24小时开水水冲饮室室。外立面——石材外立立面进户门——钢化玻璃璃门。中央空调调——独立中央央空调窗——铝合金窗窗，断桥桥隔热双双层玻璃璃地面——耐磨地坪坪(暂定)。墙面——乳胶漆饰饰面。吊顶——吸音矿棉棉板吊顶顶，格珊珊日光灯灯其他——走廊宽2.5米，每三三层设10.8米挑高空空中花园园。总部壹号号4、区域个个案竞争争分析产品建筑面积：52000㎡容积率：5.2绿化率：20%面积范围：每层1400㎡，面积200-400㎡，层高3.85米车位数：300个左右价格及营销销售均价：均价7000元/㎡；一次性付款，银行按揭；国际金钥匙物业组织进驻，中基股份率先进驻。销售备案率：19.4%车位价格：——物业费：5元/㎡·月其他物管单位：世界金钥匙物业联盟（顾问）开盘时间：2009年4月底入住时间：2010年开发商：隆基置业小区配套套中基第一一国际精精装修商商务空间间，从装装修结构构选材、方方案层层层监控，，批量采采购，环环保健康康，为业业主保驾护护航。3.85米标准层层高，标标准层独独立卫生生间；顶层层商务会会所；商商务休闲闲中心等等，优化化办公方方式，立体体商务服服务。门—高档防火火门窗—铝合金窗窗，中空空玻璃地面—走到公共共部分：：抛光砖砖铺贴，，局部大大理石墙面—墙纸或乳乳胶漆或或大理石石等公共卫生生间—面砖、地地砖、防防水石膏膏板等外立面：：暖灰色色花岗石石干挂外外立面，，中空钢钢化Low-e玻璃幕墙墙双大堂：：13.8米挑高商商务休闲闲大堂，，9.6米挑高商商务办公公大堂5A楼宇智能能化系统统：办公公智能化化、楼宇宇自动化化、通讯讯传输智智能化、、消防智智能化、、安保智智能化，，完全国国际标准准，中基·第一国际际产品建筑面积：11.3万㎡容积率：——绿化率：30%面积范围：标准层面积1500㎡车位数：价格及营销销售均价：6000－7000元/㎡（办公楼内部预定）销售率：车位价格：——物业费：——其他物管单位：——开盘时间：07年中旬开始内部预定入住时间：2010年中旬开发商：商会大厦建设有限公司小区配套套大楼建筑筑采用新新古典主主义手法法，外观观挺拔端庄，内内涵庄重重典雅，，建成后后将成为为宁波市市的地标性性建筑及及第一高高楼。国贸中心心定位为为国际5A甲级级智能化化写字楼，内部部配套国国际一流流。电梯—内配国国际名牌牌电梯精装—挑高25米共共享大堂堂环境—航天专专业设计计的美国国HONEYWELL中央吸尘系统统—全时时自控VRV中中央空调调系（变变频分户计计量）和和中央新新风系统统智能——高端的的通讯系统统；办公公智能化化网络系系统；独独特的安安防系统；；设计预预留架空空地板高高度等，，设置二二层地下停停车库，，高配比比停车位位，实行行智能化化车库管理理系统。。会所—精装装私人会会所，作作为主楼楼配套商会国贸贸中心产品建筑面积：21000㎡容积率：4.1绿化率：35.5%面积范围：每层1200㎡共4户，面积分别为327㎡、254.5㎡、333㎡、253㎡，层高3.6米车位数：161只（地下128只），价格及营销推盘情况：目前推出6-9层㎡共约5000㎡销售均价：均价6100元/㎡，一次性付款9.8折，按揭9.9折销售备案率：42%车位价格：只租不售，出租500元/只/月物业费：5.5元/㎡其他物管单位：第一太平戴维斯开盘时间：2008年5月份交付时间：2009年10月交付开发商：俊鸿置业办公区域域精装修修内置独独立中央央空调，，高档地地毯办公吊顶顶，嵌入入式日光光灯设计计等装饰饰，并设设有总裁办办公室为为业主营营造敞亮亮、舒适适办公环环境。电梯品牌牌——2.8米挑高Otis电梯空调品牌牌——日立VRV变频空调调机械车位位——石川岛洁具品牌牌——TOTO智能化系系统——信息网络络系统，，电子监监控系统统，电子子巡更系系统，消消防报警警控制系系统，停停车场管管理系统统等，IC卡门禁系系统，闭闭路电视视监控系系统等。。该项目当当初定位位高端，，以11000元/㎡价格开盘盘，销售情况况不理想想，无一一套售出出。直到到09年初，该该项目调整整策略，，走普通通化路线线，售价价调整为为6100元/㎡，目前备备案率42%。俊鸿·嘉瑞大厦厦小结：区域市场目前区域市场发展迅速，作为宁波第一个纯商务板块，写字楼前景良好，在政策扶持下，后续发展动力强劲。产品南部商务区办公楼普遍追“高”追“新”，表现在追求高度且在建筑外观上标新立异，特点鲜明，将成为宁波高品质写字楼的代表区块。配套内部配套差异化较小，各楼盘都在向甲级写字楼标准靠拢；区域外部配套定位起点高，领先于宁波其他区域楼盘，如水街等。价格南部商务区写字楼价格自06、07年快速上扬到10000元/㎡，经08年的调整之后出现转向，价格维持在7000元/㎡，整年处于下降通道。营销受制于市场环境恶化，南部商务区各写字楼开发商对市场预期保守，另外鉴于俊鸿嘉瑞在营销上的失败，各开发商对营销活动的选择十分审慎。09年中旬南部商务区，统一招商营销活动不断加强。客户从客户层面上来说，南部商务区的主要客群为实体企业和贸易企业为主。区域个案案竞争分分析小结结5、宁波重重点个案案借鉴项目名称中信银行大厦波特曼中心万豪中心租金/售价4元/㎡·天左右出售参考价：20000元/㎡4.5－5元/㎡·天5元/㎡·天左右出售参考价：20000元/㎡总建筑面积1幢3-26层办公楼，裙楼1-2层商铺总建52692㎡、商业8028㎡、办公31952㎡标准层面积1700总建面积88009㎡单层面积1200㎡一幢25层用于居住用途，另一幢29层用于办公（办公）总建筑面积:87527平方米单层1400平方米备注交付2007.3700平方米的带精装修的挑高9.5米的豪华大堂单层面积1400㎡、单元面积120-160㎡物业管理：第一太平戴维斯提供物业顾问宁波亚太物业管理有限公司实施管理物管费用：9元/㎡•月装修情况：室内精装修分户分层中央空调客户群体：金融机构、实业企业、大型公司等高端客户群波特曼国际公寓、喜来登大酒店智能化配套设施齐全、拥有同声翻译的电视会议厅中央通风系统、架高网络地板等多种设施，2000平方米覆顶车道大厅，物业费用：7.5元/㎡•月3.5米/秒的高速电梯等；客户群体：外贸、跨国公司、贸易、装修装潢、广告、物流、会计公共部分精装修入住时间2008-06-15物业公司：德国GMP公司物业费：10元/㎡/月塔楼4层至19层为高档写字楼，21层至38层为宁波万豪酒店。大堂:挑高11米，高档石材装修电梯:瑞士迅达，5部客梯，1部货梯通讯:提供公共信息服务系统，建立电子话务员，语音信箱等中信银行行大厦（（金隆国国际）由宁波金金隆置地地有限公公司开发发，上海海中普企企业集团团公司投投资，台台湾潘冀冀联合建建筑事务务所设计计，位于于镇明路路与灵桥桥路交叉叉口，南南苑饭店店正北面面，目前前已交付付使用占地2万㎡，总总建4万㎡左右右，主楼楼为一幢幢26层塔式结结构写字字楼，单单层面积积1400㎡，层高3.7m，得房率率70%；另有总总面积为为6600㎡的商铺，，商铺分分为两层层，挑高高5.4米，可租租可售。。中信银行行大厦（（金隆国国际）内部配套套：空中中花园广广场和景景观大堂堂外部配套套：大楼楼本身配配套不是是非常的的充足，，但是由由于五星星级酒店店南苑饭饭店就在在其对面面，所以以在一定定程度上上能够为为该写字字楼提供供相应的的配套设设施，如如：游泳泳池，健健身中心心等，除除此以外外，该写写字楼周周边银行行较多。。大堂：该该写字楼楼拥有近近700㎡㎡的带精装装修的挑挑高9.5m的豪华大大堂电梯：配配有6部限载15人的进口口奥的斯斯电梯，，并且该该写字楼楼的电梯梯厅为精精装修空调系统统：使用用美国麦麦克维尔尔分户计计量集中中式中央央空调，，空调使使用时间间由物业业公司统统一制定定车位配比比：共设设地面100个，地下下300多个停车车位，部部分车位位带产权权。车位位配比达达到了1:1物业管理理：由第第一太平平戴维斯斯执行顾顾问，亚亚太酒店店物业进进行管理理，物业业费为9元/㎡·月，服务务内容包包括保安安、送报报刊、清清理卫生生、设备备维修等等一系列列的项目目智能化设设计：包包括网络络系统、、综合面面线系统统、视频频监控系系统、防防盗报警警系统、、电子巡巡查系统统、停车车场管理理系统、、门禁系系统、紧紧急广播播及背景景音、机机电设备备监控系系统、智智能家居居系统等等，达到到5A智能化标标准景观设计计：由香香港PAC设计事务务有限公公司设计计，该写写字楼配配有近1200㎡的露天空空中花园园广场，，200㎡㎡景观艺术术喷泉广广场中信银行行大厦（（金隆国国际）开盘时间间：2005年年6月交付时间间：2006年年12月月面积：单单层1400㎡㎡，单位位面积：：120－160㎡综合分析析：本案案的主力力诉求是是地段和和品质，，但本案案定价过过高。给当时时销售造造成一定压力力，已售的单位位折扣率率均较大大。优：：地理位位置优越越档次、、配置高高；劣：：价格高高，客户户面小主要客户户群体：：金融机机构、实实业企业业、大型型公司等等高端客客户群销售状况况：中信信银行大大厦由于于定位高高端，销销售一直直并不理理想，直直到2007年年市场一一片火爆爆的情况况下，才才得以去去化，但但07年年相对于于别的写写字楼项项目去化化速度较较慢。波特曼中中心地处彩虹虹北路的的宁波波波特曼中中心是由由宁波东东港大酒酒店股份份有限公公司和大大谢开发发区宝业业房地产产有限公公司联合合开发的的大型房房产项目目。总建建面积16万㎡，整整个建筑筑由钻石石五星酒酒店、豪豪华甲级级写字楼楼、大型型国际公公寓及顶顶级商铺铺组合而而成。波特曼中中心总建建筑面积积150048㎡㎡,其中波特特曼甲级级写字楼楼总建筑筑面积27991㎡，总共29层，层高高3.6米，每层层1200㎡左右波特曼中心内部配套：钻钻石级五星酒酒店、中西餐餐饮配套、大大厦中心配有有4.8米超高酒店中中屋、200㎡的豪华恒温游游泳池、近2000㎡的全封闭豪华华私人会所、、9米层高面积达达900㎡的纯宴会大厅厅外部配套：周周边商业商务务配套齐全建筑设计：美美国波特曼建建筑事务所大堂：3000㎡酒店式三幢共共享大堂，挑挑高28米，超豪华装装修标准。大大堂设有完善善的商务配套套，还设有大大型水景瀑布布电梯：办公楼楼总共配备6部3.5米/秒的高速电梯梯，五部为进进口原装客梯梯，一部消防防梯空调系统：采采用大型中央央空调系统，，配送新风系系统智能化：全部部采用5A智能化系统，，接入卫星电电视，宽带通通迅采用光纤纤入户，桌面面100兆标准，拥有有宁波唯一的的同声翻译电电视会议厅，，中央通风系系统，智能化化程度高物业管理：聘聘请国际著名名喜来登大酒酒店来直接管管理，提供全全方位的物业业管理，物业业管理费用8.8元/㎡·月，维修基金金25元/㎡·年波特曼中心开盘时间：2004年3月18日销售价格：17000元/㎡面积：单层1200㎡，分割主力面面积220㎡综合分析：优优势：★产品品整体档次高高，规划设计计、建筑外立立面设计优；；★地段成熟熟，配套设施施完善，办公公环境佳；★★内部规划设设计合理，大大堂宽敞豪华华、住宅产品品套型合理；；★智能化配配套设施齐全全，拥有同声声翻译的电视视会议厅、中中央通风系统统、架高网络络地板等多种种设施；劣势势：☆车流量量大，有一定定的噪声；☆☆公摊面积大大，物业管理理费用高，；；☆周边整体体建筑形态不不佳。主要客户群体体：外贸、跨跨国公司、贸贸易、装修装装潢、广告、、物流、会计计销售状况：主主要由于钻石石级酒店的关关系，销售相相当火爆万豪国际商务务中心宁波万豪酒店店·国际商务中心心位于解放北北路以南，和和义路以东，，由宁波海城城投资有限公公司开发。它它是宁波“三三江文化长廊廊”建设的核核心项目，东东临余姚江，，南至宁波影影都，与老外外滩，天一广广场形成城市市的高档商务务休闲区。项目占地38700㎡㎡，总建62151㎡㎡，其中办公楼楼面积24724㎡㎡，共39层，其中办公公楼4－19层。单层面积积1400㎡，层高4米。共有地下下车位634个。万豪国际商务务中心外部配套：地地处宁波商业业核心地段，，商业气氛成成熟，配套完完善建筑设计：德德国GMP设设计建筑外立面：：外墙双层中中空玻璃幕墙墙装修情况：大大堂、电梯厅厅、公共部位位精装修；办办公区域顶部部和地面装修修，四面落白白。（内装））大堂：精装修修，挑高11米，面积120平方米米电梯：瑞士迅迅达电梯；3米/秒，5部客梯1部部货梯，电梯梯等候时间30秒；承载载量1350公斤，轿厢厢高度3米（（普通电梯高高度2.8米米）。空调系统：VAV变风量量系统智能化：5A智能化物业管理：宁宁波城市广场场物业，10.0元/M²·月万豪国际商务务中心开盘时间：2006年11月1日交付时间：2008年6月户型面积：整整层1400㎡，目标为整层层客户面积范围：338平米－1400平米（其中包包括单元面积积338平米－388平米）销售价格：18000元/㎡综合分析：地地块景观性强强，而且商业业优势明显，，周围交通便便捷，拥有良良好的商务支支持，其地段段在写字楼产产品中具有不不可比拟的优优势。客户分析：区区域位置得天天独厚，基本本为整层销售售，面向高端端客户销售情况：相相当火爆，销销售一个月就就剩下四层了了◎这三个项目均均为高端定位位，所面向的的也是高端客客户群体。三三个高端项目目从目前情况况看，均已取取得成功，说说明宁波高端端办公市场是是有市场基础础并可以挖掘掘的。◎由于波特特曼中心和万万豪国际商务务中心销售情情况均相当火火爆，销售周周期也非常之之短。但两个个项目均存在在钻石级酒店店的关系，对对本项目的销销售借鉴意义义并不大。◎相比较而言中信银行行大厦(金隆国际)是一个纯写字字楼项目，其其销售价格在在当初也是非非常高，销售售周期非常长长，05年开盘，直至至07年底主楼告磬磬。本项目与与中信银行大大厦类似，若若价格太高，，销售周期势势必延长。它山玉解析：优势Strength劣势Weak本案位于南部商务区一期门户，对望鄞州区300亩公园、视野开阔；位于鄞县大道与鄞州大道之间，天童南路末段，道路宽阔、交通便捷；毗邻万达商圈，休闲、娱乐一步到位根据国际5A标准精心打造成宁波国际甲级办公楼，配置高端；物业管理由全球品牌世邦魏理仕提供服务；本案硬件配置高、投资成本大，抗风险能力差；项目层高仅有2.65米，公共走道层高仅有2.4，相比之南部商务区其它项目，比较压抑；大堂层高仅有6.5米，相比之南部商务区其它项目，气派不足；机会Opportunity威胁Threaten南部商务区是区政府重点打造的宁波企业总部集群，未来发展潜力巨大；红巨集团是一家来自马来西亚的财团，把本案打造成海外企业在长三角办公总部；宁波高端写字楼项目已有成功案例，若项目以高端定位，市场有基础；近几年宁波写字楼的市场供给量庞大，竞争激烈；南部商务区写字楼体量较大，竞争激烈；受全球金融危机影响，宁波外贸经济受到严重打击，元气尚未恢复，购买力不足；宁波办公楼购买群体，对于5A智能化认识比较粗浅；二、我之器，，利弊解析—项目SWOT分析名称配比/数量空间大堂挑高10米以上高级花岗岩、高级抛光砖豪华装饰楼道宽2.1—2.5米高级花岗岩、高级抛光砖豪华装饰外墙干挂花岗岩+高级铝合金遮阳架电梯Otis电梯6000㎡/台2.8米挑高速度3米/秒，搭配景观电梯空调日立VRV变频空调每户独立、分户计量停车位机械+固定1：1.5结合地面临时停车位，配比在1：1.5以上卫生间酒店式风格、新风系统，总裁室设独立卫生间物管第一太平戴维斯、奥元，酒店式/英式管家管理其他大型空中花园、层层景观阳台、豪华景观楼道、宁波市场高端端写字楼配套套表本项目的智能能化配置已经经超过宁波目目前高端市场场一个档次三、项目竞争争策略●避免与其其他项目出现现产品同质化化甚至包装同同质化的定位位，塑造独特特而且内涵丰丰厚的差异性性和个性。●本项目将将依托产品品质优势，进行产产品形态及产产品细节的包包装、创新态态，破常规，，以正合，以奇胜。[结论]本项项目极具竞争争力是产品品质的核心优势，，在于企划推广的创新。项目整体定位位打造宁波顶级级写字楼定位理由1、宁波目前办办公市场供大大于求的局位位短时期内得得不到缓解，，若项目以普普通甲级写字字楼定位，则则陷入与众多多项目竞争的的局面，体现现不出本项目目配置高端的的优势。2、由于项目配配置高，成本本大，若与市市场普通写字字楼竞争，本本项目抗风险险能力差。3、定位高端写写字楼，即符符合本项目高高端配置，且且宁波已有多多个办公项目目定位高端并并取得成功的的先例（如中中信银行大厦厦、波特曼中中心等等）。。4、鉴于目前市市场众多办公公项目都以““甲级写字楼楼，5A智能化”本项项目可请专业业机构来认证证本案的国际际化5A智能化配置，，提升项目含含金量。四、项目价格格策略区域项目名称均价海曙环球中心22000-25000元/㎡银泰国际20000元/㎡时代广场18000元/㎡恒隆中心17000元/㎡区域项目名称均价江东东方商务中心8900元/㎡东航大厦13000元/㎡恒富大厦12500元/㎡华宏第五大道14000元/㎡名汇东方10000-11000元/㎡银晨国际9200元/㎡天润商座12000元/㎡滨江国际广场11500元/㎡世纪东方广场14000元/㎡区域项目名称均价高新区绿园大厦11000元/㎡科贸中心7800元/㎡1、本项目周边边区域在售办办公楼价格区域项目名称均价鄞州商会国贸中心12800元/㎡（行政公寓）中基第一国际7300元/㎡华贸总部一号7500元/㎡恒元大厦6500元/㎡汇亚国际9300元/㎡俊鸿嘉瑞6100元/㎡2、本项目所在在区域在售楼楼盘价格项目名称均价目前租金波特曼中心17000元/㎡4.5－5元/㎡·天万豪国际商务中心18000元/㎡5元/㎡·天左右中信银行大厦16000元/㎡3.5－4天/㎡·天3、本项目重点点比较案例价价格情况1、近阶段宁波波写字楼市场场还将处于供供大于求的局局面。目前在在售写字楼项项目的体量已已超过交付使使用写字楼体体量，随着在在售项目的交交付，将使写写字楼使用体体量翻一翻，，而未来供应应更是呈现极极大的放量状状态，尤以鄞鄞州和江东两两区为放量主主力；鄞州和和江东两区相相加的供应体体量在170余万㎡。加上上08年存量近80万㎡，后续的的写字楼供应应量约250万㎡。2、经济环境发发展速度放缓缓，投资风险险加大，部分分宁波外向型型商贸企业的的利润降低使使得写字楼市市场越来越严严峻。3、市场的恐慌慌心理加剧，，观望程度浓浓厚，在出口口压力增加的的情况下只能能拉动内需，，国家极力去去拉动国民的的消费，但是是短期内还是是没有办法改改变这一情况况。4、从写字楼供供应来看，2009年鄞州南部商商务区和东部部新城大量项项目需要去消消化，销售压压力非常大。。影响定价因素素根据我们对市市场的了解和和对未来市场场走势的判断断，2010年初，写字楼楼价格不会出出现质的飞越越，基本会处处于平稳上涨涨的情况。2010年初，南部商商务区整体价价格会突破8000元/㎡结合本项目自自身的优点和和市场机会点点本项目2010年初销售，我我们建议价格格定位在9000元/㎡总结在写字楼客户户面积选择上上，中高档写写字楼客户中中选择100—300平平方的客户占占了市场50%左右，其其它100平平方以内、300—500平方、500到1000平方、、1000平平方米以上的的客户数量比例则大致相相同。但在购买总面积客户数量的比例中，500平方以以上的购买客客户数量大致和300平方以内的的购买客户数量大致相当。这这说明在中高高档写字楼的的客户群中，，客户的比例例会大致平衡衡。（如上东东国际和丽园园尚都）而在高档写字字楼中，500平方以上上的客户会相相对较少，一一般会在10%以内，这这和高档写字字楼的大面积积总价过高有有关。五、项目面积积分割建议在写字楼氛围围清淡的地区区出现的一些些中低档写字楼客户面面积选择中较较为狭窄，除除了部分与开开发商有上下下游产业的大大客户购买进进的大面积办办公以外，其其他的一些散散客户的面积积选择一般会会在200平平方以内，其其中150平平方以内的占占了60%。。在一些旧写字字楼的客户分分析中，我们们发现，旧写写字楼客户购购买面积一般般在100平平方左右，这这一方面由于于CBD区域域交通障碍带带来的大企业业逃离有一定定关系，另一一方面也说明明了旧写字楼楼的结构已不不能满足目前前大部分企业业的办公要求求。写字楼购买客客户的面积分分析：各段购购买的总面积积相对平衡，，大面积的、、1000平方米左右的的整层去化总总量普遍高于于其它面积段段的去化。这这说明当时市市场的购买力力还相当强。。项目面积分割割建议虽然宁波目前前有1/2比比例的客户会会购买200平方米以内内。但这些均均是中小型企企业和部分投投资客；通过过我我们们对对本本项项目目的的整整体体高端端定位位，，结结合合本本项项目目的的客客户户群群体体将将是是大大型型公公司司，，单单位位面面积积将将有有区区别别于于普普通通办办公公楼楼；；万豪国际商务中心波特曼中心中信银行大厦单位面积338㎡－1400㎡（其中包括单元面积338㎡－388㎡）单层1200㎡，分割主力面积220㎡单层1400㎡，单位面积：120－160㎡建议议本本项项目目单单位位分分割割面面积积250㎡－300㎡左右右（（总总裁裁办办公公室室除除外外））蓝海海结结论论●市市场场整整体体推推量量很很大大，，供供远远远远大大过过于于求求，，市市场场压压力力明明显显。。●相相对对于于2010年初初南南部部商商务务区区8000元/㎡㎡－9000元/㎡㎡左右右的的售售销销价价格格，，本项项目目若若以以12000-13000元/㎡㎡的价价格格出出售售，，压压力力巨巨大大。。●虽虽然然宁宁波波有有部部分分高高端端项项目目如如（（万万豪豪中中心心和和波波特特曼曼中中心心））两两个个办办公公项项目目销销售售相相当当火火爆爆，，但但两两个个项项目目均均是是以以钻钻石石级级酒酒店店为为依依托托，，市市场场认认可可度度高高。。●本本项项目目与与中中信信银银行行大大厦厦（（金金隆隆国国际际））类类同同，，纯纯办办公公楼楼项项目目高高端端定定位位。。这这就就造造成成本本项项目目成成本本较较高高，，抗抗市市场场风风险险能能力力差差。。●由由于于市市场场高高端端客客户户面面窄窄。。大大部部分分客客户户需需要要挖挖掘掘，，预计计本本项项目目销销售售周周期期将将会会延延长长。。第三三部部分分:扬帆帆蓝蓝海海—项目目定定位位分分析析一、、宁宁波波写写字字楼楼客客户户分分析析二、、本项项目目客客户户定定位位三、、高高端端客客户户与与产产品品高高端端相相互互匹匹配配四、、产产品品与与概概念念五、、形形象象定定位位六、、主主题题广广告告语语七、、形形象象定定位位八、、营营销销推推广广策策略略一、、宁波波写写字字楼楼客客群群分分析析根据据对对各各个个写写字字楼楼的的已已成成交交客客户户的的区区域域来来源源分分析析，，目目前前宁宁波波市市场场上上的的市市中中心心高高档档写写字字楼楼购购买买客客户户主主要要来来于于宁宁波波海海曙曙区区和和江江东东区区，，占占了了市市场场购购买买客客户户比比例例50%以以上上，，其其余余则则依依次次来来自自于于宁宁波波郊郊县县、、鄞鄞州州。。而各各个个区区域域的的中中高高档档写写字字楼楼的的客客户户区区域域则则充充分分体体现现了了写写字字楼楼的的区区域域特特性性，，如如上上东东国国际际的的江江东东客客户户占占了了60%，，而而丽丽园园尚尚都都的的海海曙曙区区客客户户则则占占了了80%以以上上，，其其中中丽丽园园尚尚都都的的海海曙曙区区客客户户的的高高度度集集中中另另一一方方面面也也是是由由于于当当年年的的海海曙曙区区同同档档写写字字楼楼供供应应量量过过少少有有一一定定关关系系。。而而在在鄞鄞州州区区的的写写字字楼楼客客户户区区域域中中，，其其中中鄞鄞州州本本区区域域的的客客户户占占了了50%以以上上，，其其次次则则是是江江东东、、海海曙曙占占了了很很大大一一部部分分，，而而其其它它县县区区的的则则相相对对较较少少。。在客客户户区区域域分分析析我我们们发发现现江江北北区区客客户户最最少少，，这这和和江江北北的的注注册册企企业业数数量量小小有有关关系系。。鄞鄞州州区区的的客客户户在在市市场场购购买买客客户户中中大大致致上上占占了了10%左左右右目前前购购买买写写字字楼楼的的客客户户动动机机主主要要分分为为自自用用、、投投资资或或两两者者皆皆有有的的客客户户类类型型。。根根据据对对宁宁波波几几个个主主要要楼楼盘盘的的购购买买客客户户资资料料分分析析来来看看，，目目前前市市场场上上自自用用客客户户占占了了写写字字楼楼需需求求市市场场的的70%左右右，，投投资资客客户户占占了了15——24%，其其它它的的则则是是两两者者皆皆可可的的客客户户。。而在在华华联联写写字字楼楼的的分分析析中中，，我我们们发发现现其其中中投投资资型型的的客客户户占占了了90%以上上，，这这主主要要是是因因为为华华联联写写字字楼楼在在销销售售时时推推出出了了租租赁赁投投资资回回报报的的服服务务，，并并且且大大量量的的小小面面积积分分割割销销售售，，导导致致了了大大量量投投资资型型客客户户的的涌涌入入。。这这也也说说明明了了总总价价100万元以内的房房产投资品存存在着很大市市场需求。宁波是一个港港口城市，导导致出现了大大量的外贸行行业公司，所所以在写字楼楼的客户群体体中，外贸行行业(外贸、、货贷、船务务等）的购买买客户占了60%以上，，客户群体的的相对单一是是宁波写字楼楼的一个特征征。而其它一一些实业机构构、金融、服服务性产业以以及高新的电子科技等等行业的客户户则基本保持持平衡，占了了总量的30%左右。在写字楼购买买客户的年龄龄中，与高档档住宅的客户户年龄构成基基本保持一致致，市场的主主力是事业有有成，经济实实力比较雄厚厚的30—50岁的客户户，这部份的的客户占了市市场购买客户户的70%以以上，其中刚刚好事业期的的40岁上下下的客户最多多。其次则是是部分30岁岁上下的客户户，这部分的的客户占了市市场总量的10%以上，，而50岁以以上的客户则则相对较少，，一般会保持持在10%以以下。当前宁波写字字楼主要有三三种付款方式式：按揭、分分期和一次性性三种方式，，其中按揭和和分期是客户户采用的主要要付款方式，，此外，一些些大面积购买买的客户往往往采用一次性性的购买方式式。如图中的的上东国际的的客户采用付付款方式中，，由于开发商商针对按揭和和一次性推出出的优惠、折折扣，其一次次性和分期的的客户数量大大幅度上升。。一般来说，，按揭的客户户比例最高，，一般会在50%左右，其次是是分期，在35%左右，再者则则是一次性的的客户，会占占有15%左右的比例。。宁波写字楼购购买客户区域域比例，江东东：海曙：鄞鄞州：其它地地区的比例大大致上是3：：3：1：2；宁波写字楼购购买客户行业业比例，外贸贸：其它行业的比例大致上上是6.5：：3.5；宁波写字楼购购买客户意图图比例，投资资：自用的比比例大致上是是2：8；宁波写字楼购购买客户面积积比例，1/2的客户会会购买200平方米以内内的比例。总结宁波写字字楼市场客户户特征：●本项目高高端定位决定定了本案的客客户主力群体体将是高端客客户群体。●具体行业业如下：金融机构、实实业企业、跨跨国公司、大大型贸易公司司、高级律师师事务所及高高级会计公司司、有上市计计划公司等高高端客户群●客户群体体主要来源区区域：主要区域：宁宁波海曙、江江东区域次要区域：鄞鄞州及周边各各市如上海、、杭州等地二、本项目客客户定位：精细分市场是是策略制定的的第一步！减法原则，确确定我们的细细分市场在实际操作过过程中，我们将以有上上市计划的企企业作为突破点，进行市场突突围。有上市计划的的企业1、独特的群体体概念带来关关注度2、本身是具备备非凡实力的的企业3、集群效应带带来上下游产产业链的进驻驻同时，该突破破点并不排斥斥其他高端客客户，通过项项目产品本身优势，自自然会吸引跨跨国企业的进进驻。国际跨国公司司的总部办公公——需要高高形象、高档档次的写字楼楼高层次、专业业化的投资管管理公司———需要有发展展力的中心效效应国际资金管理理公司、金融融机构——需需要高质量的的配套服务宁波大型企业业，有上市计计划的企业———需要强有有力的上市支支持基金公司、法法律、会计公公司——需要要近距离客户户服务，好的的发展空间实业企业，大大型贸易公司司等——需要要好门面，好好服务三、高端客户户——多重需求占地面积：6183平方米建筑面积：60824平方米建筑高度：143.5米配套：1-5层豪华商务配配套，6-36层高档写字楼楼停车位：174个建筑：独一无无二的建筑外外观标准：基本建建筑指标及智智能化系统达达到甲级标准准交付时间：2010年第二季度我们的产品高高端——满足客户宁波南部商务务区的门户地地位25.6公顷顷鄞州公园全全景尽收眼底底马来西亚私人人资金公司独独资开发世界财富500强，全球球最大的商业业地产服务公公司——世邦邦魏理仕提提供物业服务务L型建筑布局局，弧形体景景观绝佳独一无二建筑筑外观，在夜夜间的泛光体体现时尚现代代硬件和软件上上符合国际5A标准写字字楼标准单层面积在2000平米米，适合大型型企业使用世界500强强——江森（（2008年年北京奥运会会的供应商））提供楼宇智智能化系统节能设计达到到新加坡BCAGreenMark的标准准11、屋顶架架空停机坪设设计12、9部名名牌高速电梯梯，最长不超超过35秒等等待时间13、除却公公共卫生间外外，更独立的的行政卫生间间四、产品再实实在，仍需要要概念的提升升国际5A写字楼，甲级级写字楼，在宁波写字楼楼市场已经““广而泛”，，我们需要突破破，进入到一个更更高的台阶。。我们要压倒一切甲级级5A概念的的概念超越一切节能能创新的办公公概念领先一切管家家服务的额外外办公配套WREA认证的国际5APK伪国际5A甲级理由：由唯一认证机机构——“世界地产研研究院”对本本案进行评定定，使本案成成为宁波地区区第一个“货货真价实”的的国际双5A标准写字楼楼，将成为打击击所有标榜国国际5A写字楼的有力力武器。压倒一切甲级级5A概念的的概念新加坡绿色建建筑标志奖（BCAGreenMark））PK生态、节能办办公理由：新加坡绿色建建筑标志奖的评分标准包包括建筑物的的能源效率、、水资源效率率、良好的室室内环境素质质和环境保护护，以及在建建造过程或运运作过程中对对资源和材料料的保存。这这是超越外在在景观的，真正以人为为本的写字楼楼体现出来的的品质，超越越了宁波过去去的办公产品品。超越一切节能能创新的办公公概念理由：宁波目前已有有33家本土上市公公司，随着本本土经济的发发展，将有越越来越多的企企业谋求上市市之路，这无无疑给本案提提供了一个市市场空白点。。我们将以同同步世界的空空间创新理论论，融合上市市企业的需求求理念，以整整合、吸纳、、共享为前提提，成为上市市企业胜人一一筹的资源孵孵化器。领先一切管家家服务的额外外配套服务上市企业扶持持配套PK无任何企业配配套服务红巨大厦是宁波唯一获得得世界地产研究究院认证的国际5A标准写字楼。。宁波唯一获得得新加坡绿色建建筑标志奖的写字楼。。宁波唯一提供供上市企业扶扶持配套的写写字楼。以上三个唯一一，足以打败败宁波所有写写字楼，成为为宁波商界领领袖们的首选选办公之地。。项目项目