养老地产调查报告

重庆养老市场调研分析报告TempoTempoTempoTempoTempoTempoTempoTempoTempoTempoTempoTempo

目录第一部分中国养老市场宏观经济概述一、中国老龄化问题凸显二、老年服务现状尴尬，供需失衡三、人均GDP成为中国整体支付能力的掣肘四、中国面临的最重要的民生问题之一五、发展多样化、社会化、市场化六、养老服务业开始进入“黄金发展期”七、养老地产并非是炙手可热的香饽饽八、高端养老机构的前景和价值第二部分发达国家养老市场概况1、美国凤凰城及太阳城中心养老社区2、台湾润福生活新象馆3、日本港北新城4、荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓第三部分中国高端养老市场典型案例1、青岛爱丁堡国际老年公寓2、北京康梦圆国际老年公寓3、浙江城仙居（连锁）4、上海亲和源老年公寓5、北京太阳城6、广东金龙湖养老基地

目录第四部分重庆养老市场概况一、重庆市城镇养老服务机构供应现状二、重庆市城镇养老服务机构供应预测第五部分重庆典型项目介绍1、重医第一附属医院青杠老年养护中心2、重庆市第一社会福利院3、重庆市第三社会福利院4、重庆九九康寿中心第六部分重庆业内人士及三高老人访谈一、业内人士访谈二、三高老人访谈第七部分重庆消费市场需求意见分析一、市场认知及态度分析二、养老生活现状意见三、对社会养老机构的选择意见四、对项目的认知态度和建议第八部分消费者信息渠道及日常生活形态调研一、对养老服务机构的信息认知渠道二、日常休闲娱乐活动方式三、日常出行交通工具选择第九部分调研结论与定位建议第一部分中国养老市场宏观经济概述□截至2009年，我国60岁以上的人口已达1.67亿□占总人口的12.5%□占全世界老龄人口的1/5，□世界上唯一老龄人口过亿的国家。一、中国老龄化问题凸显□截至2009年底，全国各类老年福利机构38060个，床位266.2万张。□发达国家老年公寓每千人拥有的床位数在50-70张之间。□在中国，65岁以上老人每千人拥有的床位数不过23.5张，缺口300万张以上。二、老年服务现状尴尬、供需失衡以上数据摘自中国老龄委《2010年中国老龄化问题研究报告》□截至2009年日本人均GDP将近40000美元□中国的人均GDP只有3744美元□日本的这一数据约为中国的10.6倍三、人均GDP成为中国整体支付能力的掣肘（世界银行的数据显示）部分大中城市核心区和部分地市老龄化程度已相继超过20%。2010年，中国已进入人口老龄化社会11年。未来的十年，我国的人口老龄化速度将进一步快速发展，每年新增老龄人口将达到800万，到2020年老年人口将达到2.48亿。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。四、中国面临的最重要的民生问题之一首先，以上数据已经成为制约养老产业化进程的重要因素；其次，中国社会对于养老的观念仍停留在子女养老的传统中未改变；其三，尽管这10年来中国政府已经启动养老体系的建设，但很多政策的落实尚需时日。五、发展多样化、社会化、市场化2010年，中国养老产业规模已超过1万亿元，这对于中国拉动内需、化解当前国际金融危机影响具有重要意义。从长远看，促进中国第三产业特别是老年服务业的现代化，还将有力助推我国“绿色GDP”的增长，再造中国经济发展新的“黄金期”。老龄化相对应的是一个超过3万亿需求的“银发市场”。根据清华大学就业与社保中心主任杨燕绥的研究认为，到2035年中国老龄人口将贡献：至少增加1400万的劳动人口、占GDP总量5.7%的税前消费能力。六、养老服务业开始进入“黄金发展期”中国未来还有可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。养老地产号称是房地产领域里的最后一个金矿。首先，很多切入其中的投资人往往只是奔着国家相对优惠的土地政策，但养老社区的关键并非在建房子，而是在管理、服务体系的建立。其次，目前养老产业的整体收益率非常有限，举个例子，即使国内运营最好的养老机构，200亩建筑面积、1600张床位全部入住的情况下，净利润也不过7%。光大亚雷执行董事周以升就说：养老地产从中期看有大机会，这是一个结构性的机会。其作为财务投资人总是要比行业先锋慢半步，主要是要考察风险点，毕竟目前真正有成功经验的养老地产开发和运营商都很有限。七、养老地产并非是炙手可热的香饽饽至善模式运作的大众化高端养老机构成熟后，将现有的高端养老机构转化成大众化的类型，如此提高其入住率、资源利用率和利润率；这种机构的运作模式有着巨大的商业价值，经济价值和社会价值，并且还有深远的历史意义，并推动相关产业链的健康成长与发展。八、高端养老机构的前景和价值老年公寓在社区中适于老年人居住要求来进行设计和建设的，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调服务的质量。主要特征有：1）在时间特征上，入住群体入住时间较长；2）在经济特征上，形成投入产出的良性循环。是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己的退休金、子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年公寓已经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要；3）在社会特征上，实行同吃同住、同活动的群居生活方式；4）在服务特征上，有较为完善、配套、系统的生活、娱乐、保健、医疗等服务；5）在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用权，入住的老人则是租赁的形式；6）在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境。中国青岛爱丁堡国际养老公寓是该类项目的典型案例。关键词解释社会福利院（敬老院）有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作”动员住进养老院。因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。在改革开放前，我国各地就办有一定数量的养老院。改革开放以后，养老院的数量又有新的发展。总的说来，一是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三、四个老人合住一间房，有的甚至六个老人合住一间房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯。在发达国家，美国和英国的养老院，都是一个老人住一套一居室，包括一间卧室、一间客厅、一厨、一卫。除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活服务、医疗服务以及伙食水平等。中国民政养老机构目前的总体发展水平不断提高，但仍无法满足老龄化进程带来的需求。目前，政府提倡民营资本的介入，需要在政策配套上跟进，以鼓励民营企业关注社会养老需求的较强增长势头。而且更要注意提高水平，从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养老院里住得好，生活得舒适。老年社社区以老年年人为为主要要居住住对象象，符符合老老年人人生理理和心心理特特征，，成片片开发发、建建设的的老年年住宅宅楼栋栋的集集合体体，配配置有有老年年人辅辅助设设施，，并具具备一一定城城市功功能或或配套套机能能。老年社社区不不同之之处是是入住住的为为老年年人，，并允允许老老年人人带亲亲人（（如子子女））住在在一起起，因因为社社区主主要是是为老老年人人服务务的，，设置置有医医护、、家务务服务务、社社会交交往和和文娱娱体育育活动动等设设施，，而且且对老老年人人有较较多的的优惠惠。1）老人人占据据主体体地位位，其其方式式为居居家养养老，，是它它区别别于一一般地地产的的主要要因素素；2）空间间环境境在规规划设设计上上强调调综合合居住住与生生活、、工作作、购购物、、文化化、教教育休休闲等等多种种要素，，是和和谐的的新的的生活活方式式的空空间载载体；；3）除了了本身身构成成完整整的自自成体体系的的服务务功能能外，，还具具有对对外的的交通通、通通讯、、商业业网点点、公共设设施和和行政政管理理功能能，与与社会会形成成共享享的发发展格格局；；4）其优优势在在于便便于为为老年年人集集中提提供专专门服服务，，提高高资源源的利利用效效率，，并为为老人人创造造丰富多多样的的同龄龄交流流环境境；5）专门门老年年社区区往往往有2-3栋以租租赁形形式经经营的的老年年公寓寓。使使得专专门老老年住住区的的模式式和老年年公寓寓的模模式夹夹杂在在一起起，难难以区区分。。北京太太阳城城和上上海亲亲和源源养老老社区区是国国内比比较典典型的的成功功例子子，规规模性性较大大，值值得借借鉴。。医护型型养老老院在西方方国家家，医医护型型养老老院虽虽然也也叫养养老院院，但但却与与医院院比较较类似似，这这种养养老院院已经经有了了一定定数量量。有有些老老年人人，因因患了了某些些生活活不能能自理理的病病，例例如瘫瘫痪在在床等等，就就可以以申请请住医医护型型养老老院。。这种种养老老院，，多为为每个个老人人住一一间类类似旅旅馆的的房间间，即即卧室室与卫卫生间间在一一起。。因为为这些些老人人一天天到晚晚躺在在床上上不能能行动动，一一般不不需要要带有有客厅厅和厨厨房。。养老老院对对这些些老人人进行行24小时的医护，，包括诊断、、治疗、吃药药、打针、穿穿衣、吃饭、、大小便、洗洗脸、洗澡直直至睡觉翻身身(有的病人自己己无力翻身)，都由医护人人员进行护理理。住这种养养老院与住医医院进行特护护差不多，但但费用比医院院特护便宜得得多。这种形式的养养老院目前在在中国还处于于发展的初级级阶段，重庆庆医科大学青青杠老年养护护中心的项目目建设就是一一个典型的例例子。这类养养老的费用要要高于常规养养老支出的一一倍以上，是是类似需求的的一个重要补补充。托老所托老所的主要要特征表现在在：1）在时间上通通常是短暂的的；2）在流动性上上不同于养老老院和养老公公寓等；3）在费用上更更适合低收入入家庭；托老所往往由由社区、街道道组织或民营营机构自发组组织成立，以以满足需求。。第二部分发达国家养老老市场概况1、美国美国的老年公公寓一般分为为三类：自住住型老年公寓寓、陪护型老老年公寓和特特护型老年公公寓。1）自住型老年年公寓通常不不为老年人提提供任何与日日常生活、药药物服务有关关的协助，但但会提供完善的社区服服务。2）陪护型老年年公寓则向老老年人提供与与日常生活有有关的各种服服务，包括做做饭、帮助洗洗澡、洗衣、体检及其其他个人生活活方面的服务务。3）特护型老年年公寓除了上上面两种类型型所提到的服服务外，还提提供全面的医医疗服务。在美国形成规规模和品牌的的两大养老社社区成为行业业的标杆，在在经营与管理理上具有独到到之处：美国凤凰城养养老社区（SunCityWest)□位于亚利利桑那洲凤凤凰城西北12英里，那里全全年312天能够接收到到日照。□凤凰城拥拥有1200亩的高尔夫球球场，所以又又被称为“高高尔夫爱好者者的天堂”。。□占地37.8km，其中陆地37.6，水域0.2km。□凤凰城由由DelWebb公司于1960年开始建设，，经过20年的发展基本本建成。□专供退休休的公司主管管和老板居住住，栋栋别墅墅立于高尔夫夫球场草坪周周围，空气十十分新鲜。□房价便宜宜，由于这里里没有学校，，很多税赋得得到减免。□整个凤凰凰城高尔夫球球车是居民合合法的主要交交通工具之一一□城内除了了拥有大的专专为老人服务务的综合性医医院外，心脏脏、眼科中心心及数百个医医疗诊所环绕绕其间。——包含——多层公寓住宅独立居住中心生活救助中心生活照料社区复合公寓住宅用于演出的“sunbowl”室外剧场和”sundome“中心是为表演而建在凤凰城区域，能提供7000个座位。——主力住宅——独栋别墅：16,516套双拼别墅：6,734套凤凰城拥有7个娱乐中心，提供游泳、网球和工艺，另有两个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。美国太阳城中心(SunCityCenter)□太阳城中心（SunCityCenter）是美国较大的老年社区之一。□美国的太阳城中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸。位于坦帕和萨拉苏达之间，距墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。□社区内有适应不同老人需要的多种居住组团，社区生活积极活跃，让人们能够建立密切的联系和交流。□在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。居住在这样的老年社区对老人身体非常有益，据说，老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高10岁。□社区有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。□在这里，体现的是一种生活，一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活，充实、健康。美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。在太阳城中心，无论您选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且还可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。住在太阳城中心的居民，大约三分之一是活跃的高尔夫球爱好者，因为高尔夫球是一种最适于老年人的健身运动。无论您是初学者还是高手，都可以参加。因为太阳城中心的高尔夫球场共有126个洞，比标准的18洞球场大得多，球洞也多得多，以利众多老人同时活动。在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。在社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上，太阳城中心保持着丰富的周末活动，把整个社区的老人参与度完全调动起来，2010年带来的额外配套消费突破6000万美元，且该项增长呈逐年递增的趋势。2、台湾在台湾淡水，，就有这么一一处养老社区区，常年都需需要排队才能能入住。这所所完全由民间间机构经营的的老人住区位位于淡水淡江江大学旁的润润福生活新象象馆，远眺观观音山与淡水水出海口，感感觉像来到了了一座五星级级饭店，目前前共有300多位老人在这这里养老。这个养老社区区规划的多为为30~60平方米的套间间，既保证了了个人独立空空间，又增加加了社区活动动面积。社区区内设有无障障碍空间，特特地挑选无锐锐角家具，并并安装了中央央监控系统，，每个房间还还有生命侦测测器。在服务上，则则提供住家清清扫、休闲旅旅游活动、养养生餐点以及及衣物送洗，，甚至包括邮邮件代发等细细致入微的酒酒店式服务。。在健康管理理方面，提供供24小时护士服务务。在设施方面：：有连通式阳阳台、浴室安安全扶手、紧紧急呼叫、走走道显示灯、、护士呼叫铃铃、生活照顾顾感知器等，，遇到紧急情情况时，这样样的设计可确确保住户生命命安全。这里里更设有社区区专属警卫、、全区保全巡巡逻、居家保保全系统、紧紧急求救系统统、随身照护护感知器以及及全区不断电电系统。整个社区已经经运行到第14年，运行良好好，尽管社区区入住保证金金已高达500-1000万新台币，但入入住仍需排队队。根据调查，台台湾老年人在在财政上一般般都相对独立立，因此不需需子女抚养的的老年人占绝绝大多数，这这也使得一些些中高价位的的老年住宅大大有市场，而而且项目还随随着老年人年年龄的增长，，不断调整服服务内容和整整修建筑形式式，使其更适适合已经入住住的高龄老人人需求。同时，政府也也相应鼓励银银行用较低的的利息贷款修修建此类养老老社区，更重重要的是在土土地容积率上上有所奖励，，随着人口的的增长，其需需求量只增不不减，此类地地产形式并不不会受房地产产的涨跌情况况所影响。3、日本港北新城——日本的老龄人人的生活质量量是在良好的的社会保险保保障体系的基基础上实现的的。由于日本本的人工费贵贵，日本住宅宅的技术和电电器化程度很很高。这特别别体现在老龄龄人住宅和为为老龄人提供供的公用设施施上，使得老老龄人能够在在生活中充分分实现自助和和自理。比如：1）提供无障碍碍设施的老龄龄人住宅产品品；2）提供具有看看护性质的老老龄人住宅产产品；3）提供能和家家人共同生活活的(二代居)住宅产品。这这三种老龄住住宅产品在社社区内的共存存，才可以形形成满足各类类型老龄人基基本生活需求求的老龄人生生活社区。4、荷兰弗莱德利克斯斯堡老年人公公寓较好地处处理了独立居居住与方便交交流的矛盾：：老人虽然居居住在独立的的公寓中，但但从整个建筑筑空间处理来来讲，他们感感到和睦相处处的融洽。这座建筑将三三种元素结合合在一起：建建筑的城市意意味、社区功功能和生态目目标。从外观上体现现老年公寓的的安逸、宁静静和对自然的的回归。比如如：曲面屋顶顶朝南一侧安安装的太阳能能集热器体现现了对绿色环环境的热爱。。此外，通过过通风系统将将建筑排出的的热气进行回回收利用，雨雨水也被收集集储存在卫生生间中使用。。整个老年人公公寓包括22个相互连接的的独立单元。。在主楼的顶顶层是一个公公共活动区，，包括有洗衣衣室、休息室室、室内游泳泳池(兼具锻炼和治治疗作用)、健身中心和和客房，由两两架楼梯和多多部电梯提供供上下楼服务务，使老年人人有进行交流流和锻炼的机机会。主楼底底层有服务台台和大堂。每每一个独立的的单元都有一一个起居室、、书房和至少少一个阳台。。在这样的公公寓中生活，，老年人感到到自由、舒适适。第三部分中国高端养老老市场典型项项目□青岛城市中心心养老公寓——租住标准为10000元/月□爱丁堡项项目是新华锦锦集团投建的的高档综合小小区，位置优优越，但因对对国内高端养养老产业的看看好，新华锦放弃了一号号楼的对外销销售，转而改改造成老年公公寓，发展颐颐养产业。□爱丁堡一一号楼位于青青岛东城核心心位置，原规规划为酒店式式公寓，每户户建筑面积50-80平方米，比较较适合做老年公寓寓，其楼底四四层网点可作作为老年公寓寓配套设施和和公共活动场场所，楼上约约170个公寓房则用于老年人居居住。新华锦—爱丁堡国际公公寓物业类型酒店式公寓最早开盘日期期销售单价:18600-18600元/㎡投资商新华锦（青岛岛）置业集团团绿化率60%小区景观高尔夫人居景景观社区容积率2.39车位配比1:1装修情况全装修装修标准3,000元/平方米园林风格;英伦风格会所服务内容容室内泳池、棋棋牌室、阅览览室、健身房房、宴会厅1、青岛爱丁堡堡国际公寓北京市朝阳区区康梦圆国际际老年公寓，，位于北京市市朝阳区十八八里店占地面面积18000平方米，建建筑面积21000平方米，2010年6月26日试营业。全全部建成后可可容纳516张床位，配套套有图书室、、书法台、手手工制作室、、美容美发、、棋牌室、茶茶吧、多功能能娱乐休闲区区、寿宴厅等等生活、娱乐乐项目。同时时设有康复医医疗（体检中中心）、中医医养生、保健健按摩、心理理咨询、佛教教养生、足疗疗、水疗等保保健养生项目目。2、北京康梦圆圆国际老年公公寓月费5000元，不包含特特殊护理等自自选项目，目目前入住率为为55%，收费高是降降低入住率的主要因素素，客群特征征以高级知识识分子为主，，教师、医生生、工程师等等职业3、浙江城仙居居（连锁）只要购买了一一间‘城仙居居’，就可以以在所有地方方的‘城仙居居’连锁乡村村公寓享受类类似国际流行行的“分时度度假”。这个个月可以住天天目山的“城城仙居”，下下个月可以住住千岛湖的““城仙居”。。所有易地居居住都将免费费，该公司正正在建立各地地“城仙居””信息平台。。据了解，目前前开发的“城城仙居”项目目，除已建成成天目山的““城仙居九思思湖畔公寓””、“城仙居居西坑云海公公寓”，还包包括即将开发发的浙江莫干干山景区内的的“城仙居乡乡村公寓”、、千岛湖的““城仙居杨岸岸春晓公寓””等。在今后后10年内，该公司司将会以每年年不少于3家的速度增设设网点，在3至5年内稳定长三三角及华东地地区后，逐步步向北京、海海南等全国其其他地区拓展展。业主对房屋使使用有效期为为30年。40平方米的标准准间价格5.5万元，跃层60平方米售6.5万元80平方米套房售售10万元。亲和源老年公公寓2007年10月建成(商业业用用地地，，产产权权50年)，占占地地10万平平方方米米，，由由12幢多多层层电电梯梯住住宅宅楼楼组组成成，，共共有有838套居居室室，，可可供供1600位左左右右的的老老人人居居住住。。亲和和源源采采用用会会员员制制养养老老模模式式，，并并设设计计了了不不记记名名卡卡和和记记名名卡卡两两种种形形式式。。不不记记名名卡卡需需支支付付一一笔笔50万元元(现已已涨涨至至89万元元)，可可以以在在亲亲和和源源社社区区自自由由选选择择大大、、中中、、小小三三种种户户型型中中的的一一套套房房屋屋，，还还可可以以作作为为遗遗产产留留给给子子女女。。不不记记名名卡卡有有效效期期与与房房屋屋土土地地的的使使用用年年限限相相同同，，可可转转让让。。选选择择该该卡卡，，每每年年必必须须支支付付2.98万—6.98万元元不不等等的的会会费费(根据据房房型型不不同同)。另一一种种是是记记名名卡卡，，有有效效期期至至老老人人生生命命终终结结，，但但有有一一个个15年的的界界限限，，如如果果只只住住了了5年，，剩剩余余10年的的费费用用将将被被退退还还给给家家属属，，如如果果居居住住期期在在15年以以上上，，超超过过的的部部分分免免费费。。该该卡卡对对应应大大、、中中、、小小三三种种户户型型，，价价格格从从45万-88万元元不不等等，，另另外外每每年年需需支支付付2.98万元元的的会会费费。。4、上上海海亲亲和和源源老老年年公公寓寓北京京太太阳阳城城三三期期建建筑筑用用地地面面积积为为25000平方米；；总建筑筑面积为为155300平方米，，楼层状状况：11栋六层、、3栋九层。。5、北京太太阳城城作为低层层低密度度项目，，小区环环境优美美，空气气清新，，生活配配套完善善。水景景园林，，艺术景景观、林林间休闲闲道、喷喷泉广场场等，构构成了北北京太阳阳城城高高品质的的生活环环境，人人文居住住与绿色色景观和和谐统一一，营造造出现代代人理想想的居住住环境，，是不可可多得的的、高性性价比的的养生宅宅。从70平米的一一居、106平米的二二居、140平米的三三居等等等售价为15000元每平方方米地处昌平平区小汤汤山温泉泉金龙湖位位于广东东省肇庆庆高要市市白土镇镇，水面面清澈碧碧蓝，并并可直接接饮用。。金龙湖，，主要分分为上、、下两个个湖区，，湖水面面积近7000亩，整个个区内湖湖岸蜿蜒蜒曲折，，小岛星星罗棋布布，是一一个不可可多得的的“天然然氧吧””。金龙湖养养老基地地占地20平方公里里，位于于北回归归线旁边边，年均均温度在在22.1度，气候候温暖，，春秋季季节长，，适合老老年人居居住生活活，是珠珠三角与与港澳的的中心区区域，地地理位置置优越。。6、广东金金龙湖养养老基地地第四部分分重庆养老老市场概概况一、重庆庆市城镇镇养老服服务机构构供应现现状：床位数量75000张需求数量161700张机构数量1297所该数据来自重庆晚报2011年5月4日报道养老机构床位分布现状城镇15%属国有如福利院敬老院约为11250张床位城镇70%属民营规模小、层次低约为52500张床城镇15%属合营政府与民间资本约为11250张床位1、根据重重庆日报报2011年6月30日建党90周年汇演演的一篇篇报道，，目前重重庆城镇镇60岁以上的的老年人人口截止止到2010年底有有538.9万，占占全市市总人人口的的16.44%。需求与与供给给严重重失衡衡，导导致养养老需需求市市场趋趋热，，特别别在夏夏季酷酷热时时节，，重庆庆市城城镇养养老服服务机机构的的床位位更是是供不不应求求，据据了解解重庆庆养老老机构构的平平均入入住率率在85%以上；；2、上图图所示示，根根据中中国目目前养养老床床位供供应水水平3%的标准准计算算重庆庆539万老年年人口口的需需求应应该在在161700张，而而目前前的现现状只只有近近1.4%，即75000张床位位，缺缺口在在80000多张床床位；；另外，，专业业管理理人才才更是是难以以满足足“三三高””（高高学历历、高高职称称、高高收入入）老老年人人群的的需求求；1、但政政府投投资改改扩建建的养养老院院是非非盈利利性质质的，，以中中低档档次为为主，，主要要是收收养社社会无无劳动动能力力、无无生活活来源源、无无法定定赡养养监护护人的的老年年人（（即““三无无”））和低低保对对象等等困难难老年年人。。无法法满足足高端端老年年人群群的需需求，，高端端市场场供应应仍存存在发发展的的空间间。2、民营营资本本对投投入养养老服服务机机构持持谨慎慎态度度。由于投投建养养老服服务机机构，，特别别是高高档老老年公公寓投投入较较大、、风险险较高高、资资金回回收周周期较较长大大多数数民营营企业业对此此望而而却步步，虽虽然政政府积积极鼓鼓励和和支持持民营营资本本投建建养老老服务务机构构，但但政策策始终终未跟跟上建建设步步伐，，也是是造成成积极极性不不高的的主要要原因因。二、重重庆市市城镇镇养老老服务务机构构供应应预测测：资助第一社会福利院，2012年前使该院总床位数达到1500张。新建和改扩建敬老院600多所，确保2011年全市五保集中供养率达到50%。国家民政、地方配套资金及社会捐赠总投资约为1.2亿元根据养养老五五大形形态分分析，，重庆庆目前前居家家养老老仍是是主流流，包包含了了部分分社区区或家家庭托托老所所；其其次是民民营小小规模模敬老老院，，再其其次为为国有有民政政福利利院。。调查显显示：：1）民营营小规规模敬敬老院院当前前的经经营现现状普普遍不不佳，，源于于配套套设施施不齐齐，服服务内内容不不全收收费无无统一标标准，，竞低低价现现象严严重，，在民办办养老老机构构中，，基本本是一一半盈盈利、、三分分之一一亏损损，剩剩下的的勉强强维持。。2）民政福福利院院整体体经营营不错错，主要要在于于规模模较大大、配配套较较全、、价格格适宜宜、服服务内内容较较全、、地理位置置优越越，应应急医医疗及及时等等优点点。3）重庆庆目前前尚无类类似上上海亲亲和源源、北北京太太阳城城的典典型老老年社社区样样板；而类类似““青岛岛爱丁丁堡””面对高高端老老年群群体的的城市老老年公公寓更更是无无处可可循。4）医护护型养养老院院目前前以重重医第第一附附属医医院青青杠老老年养养护中中心为为例，，该类类型养养老形形态由由于面面世时间不不长，，在经经营上上仍无无法判判断市市场的的适应应性情情况。。这个个模式式正在在重庆庆中大大型医医疗机机构中中悄然然兴起起，对市场场的考考察和和验证证已经经在部部分医医疗机机构中中展开开，有有望近近三年年中，，类似似的老老年养养护中中心床床位数数达到到3000张以上上。其其特点点就是是利用用医疗疗优势势资源源，填填补市市场空空白。。据人民民网北北京2010年11月11日电，，2009年底，，我国国1．67亿老年年人中中，80周岁及及以上上的高高龄老人1899万，占占11．4％，他他们之之中多多数人人逐步步进入入半自自理或或不能能自理理状态态。我我国有有失能能老人人1036万、半半失能能老人人2123万，共共占老老年人人口总总数的的18．9％，他们不不同程程度地地需要要提供供护理理照料料服务务。在在重重庆539万老年年人中中，失失能和和半失失能老老人的的数量量已经经超过过100万，按按照3%的刚性性需求求比例例看30000张床位位的医医护型型养老老院市市场潜潜力巨巨大。。三、重重庆市市城镇镇养老老服务务机构构经营营形态态分析析：1）优先先安排排建设设用地地，养养老机机构一一经确确定，，如果果是非非营利利性的的，可可采用用划拨拨方式式优先先供地地；2）如果果是营营利性性的，，可采采用““招拍拍挂””出让让方式式优先先供地地，进进行土土地登登记的的减半半收取取土地地权属调查查费，，其他他有关关规划划建设设等收收费按按标准准的下下限收收取；；3）市财财政按按每张张养老老床位位4000元给予予一次次性补补贴，，最多多补贴贴300张床位位；4）在水水电气气收费费方面面，试试点养养老机机构的的收费费标准准一律律按照照居民民生活活类价价格执执行；；5）养老老机构构招收收“4050””人员、、低保保和零零就业业家庭庭中的的失业业人员员，可可享受受保险险补贴贴和岗岗位补补贴；；6）招收收从事事养老老护理理和养养老服服务的的人员员，参参加职职业技技能培培训可可按规规定享享受培培训补补贴；；7）参加加职业业技能能鉴定定可按按规定定享受受补贴贴。市市政府府还将将在税税收、、医疗疗保险险两方方面给给予相相关优优惠。。重庆庆在在十十家家民民营营养养老老机机构构试试点点，，给给予予的的优优惠惠政政策策主主要要包包括括以以下下七七点点：：永川川区区出出台台政政策策扶扶持持民民办办养养老老机机构构发发展展（参参照照重重庆庆市市相相关关政政策策））民办办营营利利性性养养老老机机构构享享有有5项优优惠惠扶扶持持政政策策：：一是是排排放放污污染染物物达达标标的的，，经经负负责责征征收收排排污污费费的的环环保保部部门门核核准准后后可可以以免免交交排排污污费费；；二是免缴残疾疾人保障金；；三是所涉及区区级行政性收收费部分一律律全免,事业性经营收收费部分均按按照最优惠标标准收取；四是城市养老老机构使用国国有土地，应应当依照法律律、法规、规规章规定以出出让等有偿使使用方式取得得，但依法可可以以划拔方方式取得的除除外；农村养养老机构可以以依法使用农农村集体建设设用地；五是养老机构构所办医疗机机构，具备对对外开展医疗疗、康复服务务条件的，可可申请纳入当当地区域医疗疗机构设置规规划，卫生部部门按有关医医疗机构管理理规定予以审审批；所办医医疗机构取得得执业许可证证的，可向当当地劳动保障障行政管理部部门申请医疗疗保险定点医医疗机构，经经审查合格的的，可以纳入入医疗保险定定点范围。民办非营利性性养老机构除除享有上述优优惠扶持政策策外,还享有以下4项优惠政策：：一是提供的育育养服务收入入免征营业税税；二是自用房产产、土地免征征房产税、城城镇土地使用用税；三是用电、用用水、用气应应当按照有关关规定给予相相应优惠；四是规模在150个床位以上,每个床位给予予一次性财政政补贴建设和和运营费4000元。发展民办养老老机构还享受受3项扶持政策：：一是鼓励各金金融机构加大大对养老服务务机构贷款支支持力度，优优先安排贷款款资金，并在在开户、结算算、信贷等方方面给予优先先优惠。二是在以资抵抵贷、抵贷资资产接受和变变现办理资产产过户、登记记、抵押等事事项过程中，，所发生的机机动车辆检测测费和过户交交易费，有关关机构可按规规定减收或免免收。三是对企事业业单位、社会会团体和个人人等社会力量量，通过相关关文件规定的的非营利性的的社会团体和和县级以上政政府部门向福福利性、非营营利性的老年年服务机构的的捐赠，在缴缴纳企业所得得税和个人所所得税前准予予全额扣除。。第五部分重庆典型项目目介绍1、重医第一附附属医院青杠杠老年养护中中心重庆医科大学附属第一医院将投资10亿元，兴建该市首家大型五星级综合性养老机构，其中一期项目已于2010年12月投用，可容纳500多位老人入住。该中心全部项目完成后，将有3000多张床位。该中心占地773.19亩，环绕水库，配备超高规格的生活、保障和运动设施集养生文化、康复理疗、医疗护理、休闲娱乐等功能为一体。老年中心无障碍扶手无障碍卫生间间活动室环湖栈道湖面院内步道配套包括游泳池、门球场、羽毛球、台球、超市、银行、商务中心、美容美发等设施，集养生文化、康复理疗、医疗护理、休闲娱乐等功能为一体。收费标准将根据入住老人的整体状况作出评估后进行单独核算，其中部分老人在生活自理方面存在一定障碍，需要养护的老人通常每月的费用合计达到5000元，入住人员成分均有一定的经济条件，三高人员居多。重医第一附属医院青杠老年养护中心重庆市社会第一福利院位于巴南区苦竹坝，花溪河水环绕，空气清新，环境幽静，大树参天，经两座桥与外界相连，犹如别墅。本次改扩建首期工程为高层养老公寓，共11楼，可提供240多个床位。其一至四层，为综合服务场所，老年人可在这里健身、娱乐、康复训练等。在走访市民政局社会福利和慈善事业促进处负责人时获悉，该养老机构建成后，可提供床位1600-2000张。该福利院率先实行医养护发展战略的养老机构，不同于传统养老院，集颐养、休闲、度假、娱乐、医疗、护理、康复为一体的具有自身特色和全方位多功能的新型综合福利事业单位。2、重庆市社会第一福利院单人间餐厅八人桌室内运动器械室外活动洗浴间老年门球比赛重庆市社会第一福利院3、重庆第三社社会福利院重庆市第三社社会福利院隶隶属重庆市民民政局，作为为重庆市首家家“四星级福福利机构”，，主要担负重重庆市主城区区的无劳动能能力、无生活活来源、无法法定赡养人的的老年人的公公费收养任务务；同时有偿偿为社会上的的老年人提供供养护、康复复服务。全院占地面积积75亩，建筑面积积28539平方米，其中中老年公寓22000平方米，床位位500张。按照老人人的身体情况况分设为四个个休养区。现现有医师8人，主管技师师2人，护师3人，护士4人为老人提供供高超的医疗疗服务。43名护理保健师师为老人提供供周到细致的的生活护理。。护理服务：实实行24小时值班制，，按护理等级级分别提供生生活、卫生等等服务。餐餐饮服务：实实行包伙制和和买票制，提提供寿席、宴宴请等餐饮服服务。

医疗疗服务：医务务所是市卫生生局批准的医医保定点机构构。

生活服服务：住房分分单人间、标标准间和套房房（一室一厅厅），内设有有热水器、空空调、彩电、、电话、独立卫生生间等，床上上用品齐全。。对不能自理理的介护老人人实行喂饭喂喂水，并帮助排大小便便、洗澡等。。

康复娱乐乐：健身房、、门球场、钓钓鱼池、棋牌牌室、书画厅厅、图书室等等场所供老人人锻炼、文化化娱乐。专职康康复员每天组组织老人开展展健身、钓鱼鱼、跳舞、下下棋、打牌等等活动。安安全服务：工工作人员定时时与老人谈心心沟通思想掌掌握情况，帮帮助排忧解难难。

会议接接待：经重庆庆市劳动局批批准成立的现现全市唯一的的养老护理员员培训基地，，可为养老护护理人员提供专业业技能培训。。还提供会务务预订等多项项服务。重庆第三社会会福利院临近夏季，自自理老人养老老床位已满，，整体入住率率为90%以上；该福利利院的收费标标准大致如下：自理老老人每月住宿宿费用为1200元，400元伙食费，其其中不包含特特殊护理费，，有障碍老人如果有护理理需求，每月月的费用也在在3000元以内。项目单人间标准间大套间休闲房洗衣费自理老人800元/月650元/月1200元/月1400元/月50元/月介助老人

700-900元/月800-1000元/月1500-1800元/月

介护老人面议分类计算单位收费项目（单位：元）备注

床位费伙食费文娱杂支费洗衣费护理费合计自理老人月∕元3002005050

600伙食费用根据市场进行调整一级护理月∕元3002005050150750二级护理月∕元3002005050300900三级护理月∕元30020050504501050重庆社会福利利院收费标准准一览表（供参考)4、重庆九九康康寿中心重庆九九康寿中心坐落在风景优美的歌乐山上天池度假村。中心集老人休养、康复、娱乐、学习为一体，内部服务设施配套完整，住房舒适典雅、配套齐全，餐厅整洁、宽敞、明亮，健身房、室外健身场、娱乐室、书画阅览室、OK厅等活动场所一应俱全。

中心拥有重庆最权威的老年护理专家、康复教授、膳食营养师、心理学教授等为入住老人提供健康方面的指导。中心以一栋三层楼房为主，整体装修以三星宾馆标准，房间数约为80套，另有10个独立二层单人套间。该中心包括吃住收费标准每人在1800-2500元之间。第六部分重庆业内人士士及“三高”老人访谈1、重庆市民政政局局长助理理何炜专访访问专题：政政府鼓励民营营资本进入养养老市场建设设给予的优惠惠政策有哪些些？答：去年底，，重庆在十家家民营养老机机构试点，给给予的优惠政政策主要包括括以下七点：：1）优先安排建建设用地，养养老机构一经经确定，如果果是非营利性性的，可采用用划拨方式优优先供地；2）如果是营利性性的，可采用用“招拍挂””出让方式优优先供地，进行土地登记记的减半收取取土地权属调查费，其其他有关规划划建设等收费费按标准的下限限收取；3）市财政按每每张养老床位位4000元给予一次性性补贴，最多多补贴300张床位；4）在水电气收收费方面，试试点养老机构构的收费标准准一律按照居居民生活类价价格执行；5）养老机构招招收“4050”人员、低保和和零就业家庭庭中的失业人人员，可享受受保险补贴和和岗位补贴；；6）招收从事养养老护理和养养老服务的人人员，参加职职业技能培训训可按规定享享受培训补贴贴；7）参加职业技技能鉴定可按按规定享受补补贴。市政府府还将在税收收、医疗保险险两方面给予予相关优惠。。随着人口老龄龄化不断加剧剧，各级政府府高度重视保保障民生，推动养老机构构健康、有序序发展已经列列入了市“十二五五”老年事业业发展规划。“十二五””期间，各级级将进一步加加大财政投入入，新建和扩扩建一批城乡示范性养养老机构，扩扩大规模、更更新设施、提提升档次；同同时，加大扶扶持，鼓励引引导社会力量量投资，加快民办养老老机构建设。。访问专题：对对目前高端市市场的开发有有哪些建议？？答：政府不鼓鼓励国有养老老院进行攀比比建设，特别别是对于低收收入人群，仍仍是社会需要要解决的重点点。关于高高端市市场，，特别别针对对“三三高””老人人的实实际需需求，，现在在的市场已已经比比较明明朗，，缺口口还是是比较较大的的，这就需需要依依靠有有实力力的开开发企企业进进行系系统建建设，，我建建议规规模可可以先先小后后大，，成熟熟以后后再扩扩建也也不迟迟。2、重庆庆大学学陈义义华教教授专专访访问专专题：：关于于养老老机构构收费费，您您有什什么看看法？？答：凡凡政府府举办办的城城乡老老年福福利机机构要要彰显显公益益性，，收费费项目目和标标准须须经物物价部部门审审批后后，向社会会公示示执行行。民办养养老机机构收收费实实行市市场化化运作作，由机机构与与老人人协商商，明明码标标价，，签订订协议议，严格执执行。。目前，，市场场上反反映的的收费费标准准还是是比较较合理理的，，没有有在这这个问问题上上产生生过多多的消消费者者投诉诉，但也有有一些些养老老机构构，包包括国国有的的，也也存在在一些些在需需要护护理的的老人人收费费上不不够清清晰。。这些些问题题都是要规规范和和整顿顿的。。访问专专题：：您认认为““三高高”人人员在在费用用支付付接受受度上上有什什么特特点?答：““三高高”人人员在在我们们过去去的一一项调调查中中所占占的比比重大大约在在5%-6%左右，，尽管管只有有这么么小的占比比，但但在整整个人人口当当中就就比较较突出出了，，按照照保守守的数数字计计算，，也应应该有有150万人，，且他他们的的年龄超超过55岁的约约为58%，即80万人步步入老老龄阶阶段。。这些““三高高”人人员面面临的的养老老问题题社会会始终终无法法满足足，如如果按按10%的比例例愿意意参加加养老老机构构提供的的服务务，那那么，，高端市市场空空缺的的床位位就在在80000张左右右。在支支付能能力上上是不不存在在任何何问题题的。。由于受受教育育水平平的不不同，，他们们对养养老在在精神神上的的需求求较一一般老老人有有更高高的要要求，，因此此，为为他们们提供的配配套服服务都都是比比较高高端的的，如如网球球、高高尔夫夫、健健身、、养生生等。。“三高高”人人员往往往对对季节节性、、区域域候鸟鸟型养养老比比较热热衷，，通常常在一一地的的修养养不超超过三三个月月。因此，，对服服务品品质要要求极极高，，培养忠忠诚度度是现现在在高高端端养养老老机机构构必必须须思思考考的的问问题题，，这这样样的的客客户户最最好好每年年到到了了季季节节就就来来了了。。3、重重庆庆九九九九康康寿寿中中心心谢谢总总专专访访访问问专专题题：：目目前前九九九九康康寿寿中中心心的的客客群群结结构构是是怎怎样样的的？？答：：这这里里有有学学校校的的校校长长、、教教授授以以及及企企业业退退休休高高级级管管理理人人员员，，也也有有少少部部分分退退休休公公务务员员，，这这些些人人的大大致致比比例例占占到到了了70%，其其余余30%多为为子子女女负负担担费费用用的的老老人人，，当当然然，，高高端端人人士士也也有有子子女女全全包包的的。。访问问专专题题：：目目前前您您这这里里的的入入驻驻率率大大概概是是多多少少呢呢？？答：：大大约约在在80%左右右。。访问问专专题题：：您您这这里里入入驻驻的的季季节节性性特特点点明明显显吗吗?答：：夏季季最最高高，，几几乎乎100%入驻率，需要提提前15天预约订订房，冬冬季很少少，最冷冷的时候候只有35%左右，我我们已经经在试图图解决这这样的问问题，主主要是供供热方面面的，因因为，这这里的环环境条件件很好，，冬季有有冬季的美美，而且且，到冬冬季我们们还推出出一些优优惠活动动，这样样对老客客户还是是具有一一定的吸吸引力的的。另外，我我们在服服务上更更加突出出人性化化的内容容，将文文化内涵涵和老人人的精神神需求有有机结合合，提高高他们的兴趣趣。访问专题题：我看看了您的的收费标标准，比比较合理理，大概概每人在在3500元左右，，您个人人认为满满意吗？？答：我们们一直是是做星级级酒店管管理的，，满意与与否不是是针对个个人到底底要花费费多少而而定，是是看入住住率的。如果果入驻率率每年平平均达到到70%，我就满满意了。。所以，，酒店式式经营管管理的理理念与一一般的经经营理念念完全不同同。所以以，我们们就是要要强调服服务，弱弱化价格格。这样样才是经经营的根根本。编者按：：养老机机构的季季节性正正如谢总总所说，，冬季谈谈，夏季季旺，春春秋两季季保收入入；其次次，对于于消费水平，，基本反反映出人人们对价价格的接接受度。。4、重庆第第三社会会福利院院业务科科吴先生生专访访问专题题：这里里的床位位是否紧紧张？答：是的的，目前能自自理的已已经没有有床位了了，需要介介护的老老人床位位还有一一些，大大概也就就是5张左右。一一般，我我们这里里冬季空空位比较较多点，，夏季需需要提前前一个月月登记预预约。访问专题题：目前前您这里里入驻的的老人都都是些什什么背景景的呢？？答：全部是主主城区的的老人，，大部分分都是退退休的人人员，也有少少量的老老师和企企业干部部，但很很少。他们很多多都是因因为子女女无法照照顾、膝膝下无子子女等求求助于养养老院，，毕竟我我们这里里都是老老人集聚聚，平时组织大大家一起起娱乐、、吃饭、、唱歌等等，很多多老人觉觉得这里里起码不不会寂寞寞。访问专题题：如果果老人无无法自理理，这里里的服务务能满足足家属的的要求吗吗？答：通常常情况下下，我们们这里的的护理人人员都是是一对好好几个，，如果要求一对对一是做做不到的的，除非老人自带带保姆，，这里无无需做饭饭，提供供的每餐餐都是经经过营养养师设计计的，肯肯定在吃吃的方面面能够满满足，问题是存存在护理理方面，，如果做做的不够够及时，，往往老老人很容容易生气气。我们们这里经经常接到到老人的的意见反馈，我我们也尽尽量协调调，对不不同需求求的老人人进行合合理的人人力配置置。访问专题题：我们们参观了了那边的的两层楼楼结构的的单间配配套住房房，那里里的收费费标准是是怎样的的？答：每月不包包括吃是是1500元，加上上吃饭也也就在2000元不到。编者按：：福利院的的整体收收费水平平基本以以此为准准，第一福福利院的的价位稍稍微高于于第三福福利院，，主要原因是第第一福利利院的硬硬件和设设施比较较齐全，，老人的的娱乐项项目多于于第三福福利院。。这些收收费标准准都是物物价局统一一制订的的，各福福利院无无权调整整。5、第一福福利院孟孟元良72岁老人（重庆工工商大学学副教授授）专访访问专题题：您住住在这里里已经多多长时间间了？吸吸引您选选择养老老院的主主要因素素是什么么？答：到现现在已经经7个月了，，来这里里主要还还是觉得这里里比较热热闹，有很多多自己喜喜欢玩的的东西，，也因为这这里的一一些老人人和我比比较熟悉悉了，大大家说的的来，可可以玩到到一起。。另外，我我老伴去去世几年年了，家家里冷冷冷清清的的，子女女全部都都在外地地，根本本无法照照顾我，，其实我也不愿愿意麻烦烦别人什什么的，，这大概概和我的的性格有有关系。。他们每每年过年年才回来来，那时时候一起起热闹一下就就可以了了，子女女们正是是年富力力强忙事事业的时时候，所所以我比较想想的开。访问专题题：和您您一起的的老人们们也都和和您一样样是老师师吗？答：不全全是，也也有企业业的干部部，但受受的教育育还是很很高的，，人以类聚聚嘛。访问专题题：您一一住就是是7个月，难难道就不不和外面面的朋友友接触了了吗？答：不会会啊，我我每周都都会有一一天回家家的，朋朋友聚会会就是吃吃吃饭，，摆摆龙龙门阵。。就这样样子女也是不愿愿意我到到这里来来，我还还是喜欢欢这里的的环境的的，那个个时候工工作出差差，或集集中写教教案等，，也是喜欢找找个僻静静的地方方，只要要有吃有有喝就可可以了，，我是不喜欢做做饭的，，太麻烦烦了。访问专题题：您认认为这里里的收费费合理吗吗？答：可以以接受的的，像我我这个单单间配套套的全部部加起来来的费用