某地产金色城品价格制定及开盘方式二

07年5月万科金色城品价格制定及开盘方式1324进取性经营指标政策与市场环境客户价格测试与落位开盘方式目录5本次价格的意义进取性经营指标1金色城品可研报告07年经营指标销售量总建面：21417平方米总套数：232套车位数：175个总建面：20360.52平方米总套数：232套车位数：103个销售价住宅：12000元/平米其中装修成本：1200元/平米车位：8万/个总销：257004000元住宅：13000元/平米其中装修成本：1273元/平米车位：8万/个总销：272926760元资金回笼销售期住宅资金回笼：2007年9月车位资金回笼：2007年11月开盘日：2007/5/20开盘率：大定70-80%住宅清盘：6月30日(8月资金回笼)车位清盘：12月底之前价格高时间短速度快高频快进取性经营指标1完成指标的策略设想住宅：1、按13000元/平方米制定静态价表，按价格区间进行客户测试与落位。2、根据测试与落位情况，结合销售率指标对价格作出推导判断。车位：1、最快可销售时间在07年11月，如单独销售几乎不可能在年内结算。2、策略：与住宅价格联动，隐含3万元/车价折算入整体房价，每平方米分摊152元/平方米；在11月份拿到车位销售许可证后的一个月内，以5万元/车位进行促销，确保年终车位结算；一个月促销期过后，车位价格按10万元/个销售。客户价格测试与落位2按13000元/平方米制定静态一房一价表，按价格区间进行客户测试与落位静态价表价格区间：约12000-15000元/平方米报价后，截止5月13日，对来访客户进行梳理A/B级计702组进行客户初步落位客户价格测试与落位2702组A/B级客户的来源（客户面）项目上南昌里浦东其他浦西金色城品24%40%36%爵仕悦55%25%20%在主流媒体不能发布情况下，积极全力拓展外围客户渠道，吸引外围客户对项目的关注，来有效支撑起项目的价格。1、4月24-26日通过陆家嘴软件园、张江和金桥三地客户工作地巡展继续拓展客户来源；2、通过中智员工通路（新锐中产）点对点寄发项目明信片；3、对尚东国际、爵仕悦、新里程等来访但未成交客户分别进行明信片直邮和电话FOLLOW，充分利用起区域板块的来访客户资源；4、充分利用万科和易居内部平台，张贴海报传递项目信息；5、充分利用万客会和易居会客户资源，进行短信发布和指定会员的资料直邮6、筛选全市46家易居臣信门店，进行X架信息发布和业务员带看激励。外围客户充分进入，客户来源已经有效得到拓宽，支持高价格所需的客户面支撑已经具备金色城品A栋B栋合计需求人数(组)345357702组供求比1:2.881:3.19需求均衡2客户价格测试与落位4月1日-5月13日来访客户需求(A/B级客户702组)分栋需求金色城品一房二房三房合计套数房型配比56套24%148套64%28套12%232套100%需求人数205组412组85组702组供求比1:3.71:2.81:3平均1:3需求比例29.2%58.7%12.1%定价参考：一房>二房>三房分户需求说明：常规公寓在报出价格范围区间后，满足开盘热销（80%）的条件是A/B级意向客户比例达到1:3。本案已满足开盘热销条件,即开盘销售率预计在80%左右。2楼层房型客户数量(组)供求比低区5-9F一房1363871:4.8二房222三房29中区10-14F一房422101:2.6二房137三房31高区15-18/19F一房261051:1.46二房53三房26定价参考：低区均价可提升，中区均价较适中，高区均价需控制（即通过压缩价格区间，求得供求平衡，降低客户流失率）楼层落位情况：客户价格测试与落位4月1日-5月13日来访客户需求(A/B级客户702组)客户扎堆价格可提升客户量略少价格较适中客户少价格需控制由低区到高区需求翻倍递减2小结客户面已经充分拓宽，全市性客户有效导入，支撑价格的客户面条件具备根据客户落位分析，一房均价>二房均价>三房均价区间报价后客户需求由低区到高区逐次翻倍递减，低区均价有提升空间，中区均价较为适中，高区均价需要控制价格区间被压缩后，更有利于项目的均衡去化客户价格测试与落位约12000-15000元/平方米约12626-14824元/平方米目前报价区间调整后价格区间上调5.2%下调1.2%A102㎡B87㎡D99㎡C90㎡

A/120套 2根据客户需求落位，对原静态一房一价表进行动态修正客户价格测试与落位1、房型价差修正房型落位情况：房型编号房型面积(㎡)套数比例客户落位情况(组)供求比A2房2厅1卫1023013%801：2.7B2房1厅1卫87.53013%1291：4.3C2房1厅1卫903013%791：2.6D2房2厅2卫99.53013%381：1.3E3房2厅1卫1192812%711：2.5F1房1厅1卫54.85624%2111：3.8G2房2厅1卫922812%941：3.4合计：20360232100%7021：3总体需求：一房：1:3.8>二房：1:2.86>三房：1:2.5二房排序：B>G>A=C>D三房定价：E≈D（由于3房原先的报价为最低）房型编号房型面积(㎡)套数比例第一次静态定价（进场前）第二次动态定价（进场后）第三次动态定价（开放示范单位后）A2房2厅1卫1023013%+522+305+136B2房1厅1卫87.53013%-352-286+336C2房1厅1卫903013%-196-208+68D2房2厅2卫99.53013%+392+260-407E3房2厅1卫1192812%-261-195-68F1房1厅1卫54.85624%+718+870+814G2房2厅1卫922812%0+130+542合计：20360232100%①②③④⑤⑥⑦①②③④⑤⑥⑦①②④注：开放示范范单位后，客客户通过现场场体验，房型型的需求排序序产生了很大大的变化。根据需求对房房型价差进行行修正：③⑤2客户价格测试与落位1、房型价差差修正F54㎡E119㎡G92㎡F54㎡

B/112套 ⑥⑦2房型影响楼层前次价格系数差本次价格系数差E5-18层-454-271G5-18层-454-271ABF54㎡E119㎡G92㎡F54㎡B/112套 Ｂ幢相对A幢幢离主干道成成山路较近，，B幢所有E和G房型噪噪音影响大2、马路噪音音修正客户价格测试与落位2AB空调外机位置置商铺顶层平台台皆放置有大大功率空调外外机，但B幢E、G房型型北窗紧贴着着商场空调外外机，因此其其受影响较大大。（A幢离离空调外机位位置有43m的距离，不不考虑设定该该系数）。房型影响楼层前次价格系数差本次价格系数差E5-8层-311-203G5-8层-311-1363、空调噪音音修正客户价格测试与落位2说明：1、低区价差相对对较大，中区区和高区基本本相同，次顶顶层较受欢迎迎，其差价便增加加，而顶层价价格次之。2、由于本项目1－3层（总总高16.6m）为商铺铺，住宅南面面多为6层公公房，采光日照照通风不受影影响，因此楼楼层价格的差差异可相对其其他个案更小，价价差主要表现现在视野的开开阔性上。综合以上分析析：此楼层价差差能够更均衡衡去化所有楼楼层的房源。。楼层差价低区：6F-5F＝＝145元7F-6F＝＝101元8F-7F＝＝101元9F-8F＝＝65元客户价格测试与落位中区：10至14F差价均为65元高区：15F至17F差价均为65元18F-17F＝101元19F-18F＝-101元2客户价格测试与落位房型价格范围围房型价格范围楼层房型单价范围（元/㎡）总价范围(元)低区5F-9F1房139507808772房12626-137911170235-13834263房12641-130941506934-1560936中区10F-14F1房143037998042房13089-141251213129-14168823房13157-134111568446-1598725高区15F-19F1房146488132452房13404-144301242368-14474823房13475-136371606355-1625667由以上的房型型价格范围来来看，1房、、2房、3房房的低、中、、高区价格范范围是符合本本案的客户对对于房型、楼楼层的实际需需求。2客户价格测试与落位价格结论在前述因素依依据客户落点点进行需求动动态修正后，，结合约12626-14824元/平米米左右的价格区间，，按套定价后，，生成的均价价为:(此价格开盘盘销售率预计计80%左右右)13455元元/平方米2客户价格测试与落位浦东商场购买买本案而形成成的创收浦东商场价格格说明：本案的B幢（（1号、3号号）的4F和和5F将售于于浦东商场，并与其谈妥的的销售单价为为9331.1元/㎡注：其中本仅仅有5F的价价格（单价、、总价）计入入了一房一价价表。实际创收：由于实际售于于浦东商场的的单价为9331.1元元/㎡，因此此本案将有1200×641.88㎡（5F面面积）＝770256元没有进帐。但是售于该4F是没有计计入本案的总总销金额中的的，因此：实际创收＝5760555－770256＝4990299元4F＝617.35㎡××9331.1元/㎡＝＝5760555元5F＝641.88㎡××10531.1元/㎡㎡＝6759702元5F的单价10531.1是由：与与浦东商场谈谈妥的单价9331.1再加上本案案的装修成本本单价1200组成。＆2客户价格测试与落位车位联动13455元元/平米(此价格开盘盘销售率预计计80%左右右)考虑把车价中中的30000元分摊入入住宅，即（30000元x103个）/住宅宅总建面=152元/平平方米11-12月月以5万元/个车位限时时促销（吸引引力很强），，以确保07年车位结算算+152元/平平方米=13607元元/平方米客户测试价车位分摊价扣除车位分摊摊后的价格是是13455元，较原定定2007年年度13000元目标均均价上涨3.5%政策与市场环境3上海整体市场场——供应紧缩引致致成交趋暖从全市商品住住宅最近的供供求趋势来看看，供求比自自去年10月月以来持续大大于1.24，3月份达到06年1月以以来最大值2.01。而而进入4月，，传统销售旺旺季导致供应应明显放量，，成交量也同同步回升，成成交量环比上上升11.6%。政策与市场环境3上海整体市场场——价格稳定从06年1月月至07年4月的16个个月里，上海海整体商品住住宅价格有12个月处于于9000元元档次内，走走势相当稳定定。个别月份价格格突然超过10000元元或低于9000元，是是因为成交结结构的原因引引起的。如07年4月份份由于花园住住宅与联排项项目的成交量量超过20万万平米，使得得成交均价跃跃上了10000元大关关。政策与市场环境34月份成交量量较去年同期期下降40%，环比下降降15.4%，但成交价价却同比上扬扬8.2%，，环比基本持持平。可以说说出现了量跌跌价升的现象象。价格的上升主主要来自万科科新里程和尚尚东国际的推推动，目前板板块内在售的的金谊河畔也也尾随调高了了价格。三林板块市场场——价格微涨，成成交缩量1-3月平均均月度涨幅为为3%4月价格稳定定在3月基础础上预测5月稳中中略升政策与市场环境3区域细分板块块标杆项目价价格(5月)外环线川杨河杨高南路上南路主力竞品尚东国际毛坯10600元(扣除中央空空调)干扰竞争万科新里程毛坯10600元（联动案场））北三林西三林东三林干扰竞争锦绣华城毛坯10500金色城品装修13607六里板块清盘爵仕悦装修11000政策与市场环境3政策环境———07调控方向向是疏导需求求，上海房地地产走势平稳稳1、2006年宏观调控评估估——有所控制，但但未完全到位位2006年调调控的基本思思路是打压投投机、遏制投投资、压缩供供给、限制消消费，主要措措施有：严控控土地、严控控房型、紧缩缩银根、增加加税收、提高高资金门槛、、限制外资。。这些措施基基本抑制了全全国房价上涨涨过快、房地地产开发投资资过热、规模模过大的趋势势。但除上海外，部分一、二二线城市房价价涨幅仍然很很高。2、2007年政策环境明确地方政府对调调控当地房地地产市场要负负主要责任；要求地方政府府安排土地必必须确保普通通商品房、经经济适用房和和廉租房建设设用地供给；明确要求各地地加快建设住住房保障体系系；可能推出大房房型保有税。。2007年政政策走向将继继续贯彻已出出台的各项措措施，并会把把调控重点从从压缩供给逐逐步向疏导过过度需求角度度倾斜，预计计大量经济适适用房（比配配套商品房进进入门槛低很很多）会在不不久推出，来来疏导需求，，控制市场价价格水平。3市场结论政策与市场环境1、上海整体体市场供应紧缩引致成交交趋暖，价格格稳定在9000元一线线2、三林板块块成交缩量，，价格微涨3、经济适用用房即将推出出，需求会有有分流4、短期内市市场和政策风风险不大4开盘方式要求：高频快快价格创新高销销售期限短速速度要求快开盘销售率：：70-80%先到先得按按序认购容易形成开盘盘气氛，激发发客户热情，，迫使客户迅迅速落定，有有利于提升销销售率开盘日期：5月20日（（周日）推案房源：A+B幢（（232套））销售底价：13607元元/平方米（（扣除车位分分摊后较原定07年度13000元目标标均价上上涨3.5%）销售面价：底底价返算2.2%，即13913元元/平米含车位分摊价价152元/平平米加入优惠折扣扣优惠项目发生率折扣明细开盘当天购房1%80%0.8%限时签约0.5%80％*90％=72％0.36%一次性付款1%30%0.3%万客会会员(蓝卡0.2%、金卡1%)蓝卡为100％；金卡为4％0.24%总计1.7%最终的反算折折扣为2.2%5/175/185/195/2018日上午出出预售证5/20开开盘关系户安排：：1、18日事事先为关系户户安排排队人人员，并在早早上9点整开开始准备，可可适当选择非非民工人员））；2、梳理关系系户需求的房房源，确保其其能买到满意意的物业。20日开盘流流程执行注：1、通知知内容为开盘盘信息及具体体价格；2、物业需派派驻充足的保保安维持外场场排队客户的的秩序并发放放序号牌等工工作，并为排排队客户安排排好充足的椅子子（保证每个个客户一把）），伞及面包包、水、防护护线等。重要时间节点点17日上午预预售合同审批批、及价格审审批18日上午预预售合同公示示18日通知客客户：电话、、短信18日早上硬硬广19日培训相相关工作人员员,并进行认认购前的准备备.19日排摸客客户20日早上9：00开始始认购等候区2F保安销控板紧急事件处理区认购流程安排排审核、财务区区－验单、收款款，开具收据据下定、签约区区－逼定并签署署《认购协议议》排队区－客户沿成山山路依次排队队，每10位位客户设1名名保安等候区－复印证件、、填写表单等等，位于售楼楼处的2F模型区－客户参观模模型，并领取取资料.45123销控区－客户审核身身份，领取认认购协议，销销控房源6合同公示区512000元元价格线金色城品13000元元价格线打开价格空间间14000元元/15000元价格线线承上启下，拓拓展三林价格格新高度，树树立三林价格格新标杆新里程装修房07年5-6月07年7-12月新里程PC创造价格阶梯梯中林洋房07年11月月07年11月月1、完成开盘盘销售率70-80%，，6月底清盘盘，车位07年结算2、树立区域域阶段性价格格新标杆，继继续领跑市场场，依托产品品力积极开拓拓价格上升空间，，既为新里程程一期打开了了价格上升空空间，又为万万科后续项目奠定价格基基础。本次价格的意义夯实13000元价格线线07年项目济阳路地块中林PC13000元元5街坊联排24000元元08年项目5街坊叠加16000元元5街坊公寓14000元元新里程北PC15000元元中林洋房15000元元PC洋房公寓叠加联排That’sall,thanks!9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:35:5622:35:5622:351/5/202310:35:56PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2322:35:5622:35Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。22:35:5622:35:5622:35Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2322:35:5622:35:56January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202310:35:56下下午午22:35:561月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:35下下午1月-2322:35January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/522:35:5622:35:5605January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。10:35:56下下午午10:35下下午午22:35:561月月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。22:35:5622:35:5622:351/5/202310:35:56PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2322:35:5622:35Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。22:35:5622:35:5622:35Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2322:35:5622:35:56January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月202310:35:56下下午午22:35:561月月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月2310:35下下午午1月月-2322:35January5,202316、少年年十五五二十十时，，步