CRIC-2022年福州房地产市场年度报告

2022年福州房地产市场报告易居企业集团丨克而瑞丨福州2023年1月此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团-克而瑞-福州机构的书面许可，其他机构和个人不得擅自传阅、引用和复制年度关键词一、保交楼6月底，江西景德镇恒大珑庭停工，引发业主强制停贷，随后全国多地百余个项目爆发断贷。7月银监会/政治局三次回应提“保交楼”，“保交楼”迅速成为各大房企和各地政府的重点工作任务，目前福建全省33个“保交楼”重点项目已有30个实现复工，8个风险楼盘“销号”。停贷潮起，福州多个项目加入 福州停工项目复工情况（不完全统计）年度关键词二、利率新低2022年LPR基准下调3次，1月下调5个基点，5月下调15个基点，8月下调15个基点，合计下调35基点，房贷利率创下历史新低。福州目前五年期首套执行利率LPR-0.2%，即4.1%；五年期二套执行利率LPR+0.6%，即4.9%。图：2021年1月-2022年12月LPR利率4.9%4.7%4.5%4.3%4.1%3.9%3.7%3.5%2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月1年期LPR 5年期LPR年度关键词三、政策转向2021年各地方的紧缩型政策依然占到半数以上，2022年在一系列危机刺激下，政策出现180°大掉头，政策从试探性松绑到应出尽出，全年宽松性政策以放松限购、限贷、公积金首付比例下调、购房补贴等为主；紧缩性政策主要以市场监管型为主。15010050

近两年全国宽松政策出台次数00102030405060708091011120102030405060708091011122021-2022-2022年福州政策变化放松限购降低首付购房补贴退税恢复商转公限售放松货币化补偿年度关键词四、底价成交2022年五区共成交38幅涉宅用地，其中30幅底价成交，全年溢价率仅1.6%。福州历年住宅用地溢价率走势80%70%60%50%40%30%20%10%0%2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

五、国企撑场2022年国央企拿地33幅（其中地方国企23幅、厦门国企7幅、央企拿地3幅），民营企业拿地5幅。第一批次房企拿地情况拿地数量拿地总建拿地金额第二批次房企拿地情况拿地数量拿地总建拿地金额第三批次房企拿地情况拿地数量拿地总建拿地金额第四批次房企拿地情况拿地数量拿地总建拿地金额国央企民企供应量下降59%

年度关键词六、供需腰斩2022年整体市场一路下行表现疲软，全年商品住宅市场供求量同比下滑均超过50%，规模双双跌破200万方。近十年福州商品住宅商品住宅走势6003000050025000400200003001500020010000成交均价1005000上涨3%002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)年度关键词核心板块：保价能力较强，价格波动幅度小，如东区、金山板块；中心城区在优质项目带动下价格上涨明显；七、多级分化近郊板块：项目普遍下调价格，强分销，以价换量效果较为明显，如竹岐、南通、荆溪等；远郊板块：项目价格下跌，但去化依旧艰难，如亭江、琅岐、祥谦等；2022年板块成交量价同比变化象限图成交均价同比量跌价涨中心城区40%量价齐升20%马尾老城区江滨奥体金山白沙成交量同比南屿会展南站东区0%帝封江竹岐-40%青口-100%祥谦-80%义序-60%-20%0%20%亭江西区快安三江口上街北区荆溪琅岐烟台山甘蔗淮安桂湖-20%南通量价齐跌量涨价跌-40%年度关键词上半年，融侨外滩壹号持销期去化表现好，上半年基本完成清盘；八、豪宅热销 10月，国贸天琴湾，精装备案均价5.5W，搭售2个车位入市，开盘当天去化超7成，180套房源短时间内清盘；12月，建发朗云，精装均价4.8W，搭售1-2个车位，开盘当天去化超6成，168套房源一个月内售罄；300250200150100500

近十年福州1000万以上豪宅成交走势2022年商品房销售金额榜排序项目成交金额（亿元）1国贸天琴湾25.292万科城市之光21.873华润万象城17.734建发朗云15.175建发玺云15.136融侨外滩壹号14.157保利首开天悦二期12.698建发缦云12.212012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年9榕发悦乐郡11.2910中骏世界城10.91年度关键词2022年福州市场持续下行，房企营销力度加大，各类营销方式层出不穷，第一类：直接打折让利，用实际行动打九、花式营销动客户；第二类：提高中介渠道费率、结佣周期提前等，拉升中介分销积极性；第三类：通过零首付、首付分期和抵首付、补贴首付等方式降低购房门槛；第四类：通过买房送车位、装修、物业费等变相降价。年度关键词十、第四代立体生态住宅规范要点：1、空中花园设置外挑层高不小于两个自然层高的植树平台或奇偶层错层设置的植树平台，平台绿化面积不小于其水平投影的60%，平台外挑尺寸小于1.8米按50%计容积；大于1.8米的不计容。2：开敞式公共休闲绿化平台设置层高不小于两个自然层高的开敞式公共休闲绿化平台，不计容积。3：底层休闲架空空间建筑底层设置层高不低于3.30米、不高于4.50米的居民公共休闲活动空间，不计容积。4：空中花园投影面积可突破建筑面积15%的限制空中花园水平投影面积可突破建筑面积15%的限制；空中花园的外挑尺寸大于2.4米且小于3.6米。建发缦云 国贸天琴湾 保利国贸天琴湖 中建元亨府 榕发誉湖郡 榕发麓里云筑PART1 数 字 楼 市PART2 宏 观 环 境PART3 土 地 市 场PART4 五区市场分析PART5 闽侯市场分析PART6 长乐市场分析PART7 楼 市 预 判大福州数字楼市丨供地计划完成情况福清闽侯供地节奏快，超额达标，其余区域均未达标单位：万方250

2022年各区域商品住宅供地计划完成情况200%200150100500

19812060%

150%128%119%11786%100%83%80917647%645050%33%3825%2818%2614%21159712107620%四区连江长乐福清闽侯马尾永泰平潭罗源闽清供地计划供应量供应计划完成率备注：闽侯县不含高新区范围，住宅用地含：商住用地，租赁住宅用地，安置房用地，限价商品房用地-12-大福州数字楼市丨住宅用地成交量地市低温，成交规模继续缩减，仅福清闽侯实现上涨单位：万方0200400600800五区267-9%福清190+24%长乐78-50%闽侯72+14%连江40-41%永泰11-73%平潭0-100%罗源0-100%闽清0-100%22年成交量21年成交量20年成交量19年成交量

NO8.罗源（无土地成交）NO4.连江（6宗）总建40万方可售33万方NO9.闽清NO5.闽侯（8宗）（无土地成交）NO1.五区（38宗）总建72万方总建267万方可售14万方可售158万方NO6.永泰（3宗）NO3.长乐（7宗）总建78万方总建11万方可售76万方可售11万方NO2.福清（21宗）总建190万方NO7.平潭可售102万方（无土地成交）-13-大福州数字楼市丨住宅用地楼面价五区地价微涨，外县受大环境及供地结构等影响地价锐降大福州历年住宅用地楼面价走势图区域 楼面价 同比18000

单位：元/㎡16000140001200010000800060004000200002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20222022年平潭、罗源、闽清无土地成交。

——五区132714%——闽侯3980-52%——长乐3953-39%——福清3559-27%——连江2240-31%——永泰1517-26%——平潭——————罗源——————闽清————-14-大福州数字楼市丨住宅用地溢价率&流拍率中止出让/流拍现象复燃，底价成交成常态，溢价率断崖式下跌大福州历年住宅用地溢价率走势 大福州历年住宅用地流拍/取消出让次数走势140%120%100%80%60%40%20%0%

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022五区 闽侯 长乐 平潭 福清 永泰 闽清 连江 罗源

4035302520151050

211118102014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年五区闽侯长乐福清平潭连江永泰闽清罗源-15-大福州数字楼市丨典型房企拿地主城区国企仍在托底，郊县民营小企活跃度增加排序企业拿地金额（亿元）总建筑面积（万㎡）可售面积（万㎡）楼面价（元/㎡）成交幅数1福州市建发81.1865.0833.4712474共5幅：晋安2幅、仓山2幅、台江1幅2国贸地产58.6729.7729.2019706共3幅：台江1幅、晋安1幅、闽侯1幅3建发房产58.1424.3824.2223846共5幅：晋安3幅、仓山1幅、台江1幅4新区开发54.3681.7366.496651共7幅：长乐3幅、仓山3幅、晋安1幅5福州左海49.3057.8113.768528共7幅：闽侯1幅、晋安5幅、仓山1幅6城乡建总29.8826.4524.6411298共5幅：长乐1幅、晋安3幅、仓山1幅7福州建工14.2915.3915.399286共2幅：长乐1幅、晋安1幅8守正投资14.0230.980.064526共2幅：福清1幅、闽侯1幅9保利13.747.505.6018312共3幅：鼓楼1幅、晋安2幅10马尾建设开发10.738.258.2113007共1幅：马尾1幅11福州三江口建发9.0910.804.058419共1幅：晋安1幅12福建宏嘉6.3511.1411.145701共1幅：福清1幅13融华置业（万华化学）6.0527.3227.322214共1幅：福清1幅14福清市森海房地产5.046.686.687543共1幅：福清1幅15福建融政5.009.760.005123共1幅：福清1幅16莆田海悦建设4.8612.050.054032共1幅：闽侯1幅17融旷置业4.7512.4612.463813共1幅：连江1幅18中铁建3.829.690.063942共1幅：闽侯1幅19福建中晟3.8211.4611.463333共1幅：长乐1幅20大东海3.7610.470.003592共1幅：福清1幅国央企民企本表仅统计涉宅用地-16-大福州数字楼市丨住宅市场市场规模同比腰斩，城郊持续分化，主城抗跌性凸显单位：万方2022年大福州商品住宅供求情况单位：元/㎡18030000270651602500014012020000100162911356115000801193210805115746076068405100004050002000五区福清闽侯连江长乐永泰平潭闽清供应量成交量成交均价

城市供应同比成交同比房价同比五区-56%-52%4%福清-55%-52%-1%闽侯-66%-49%-13%连江-72%-43%2%长乐-87%-57%-6%永泰-47%-4%-15%平潭-64%-50%2%闽清-80%-53%-10%整体-63%-50%-2%-17-大福州数字楼市丨住宅狭义存量流速变缓，去化周期攀升，市场去化持续承压大福州存量去化风险图去化周期≥36个月24个月≥去化周期＜36个月去化周期＜24个月

截止2022年12月底大福州住宅狭义存量单位：万方单位：月30090.025079.980.070.020060.01504243.4库存量50.0去化周期3940.010028.430.021.319.220.05010.0263206937974524400.0五区福清连江闽侯平潭永泰闽清-18-中央层面积极表态，托底引导地产底部修复，助行业软着陆地方政策应出尽出，因城施策加码放松力度，促进市场回稳福州政策密集出台，但未触及市场底部需求，整体收效甚微全国政策—中央层面中央加码稳地产，企业纾困+市场减压两手抓，坚定“房住不炒”定位，向新发展模式平稳过渡住建部工作会议全国两会国务院银监会/政治局中央经济工作会议房住不炒房住不炒、因城施策稳住经济大盘会议三次回应提“保交楼”保企业健全住房市场良性循环⽀持财务可持续的企⽀持刚性和改善性住将稳地产置于防范化解业适当加杠杆房需求，压实地⽅政重大经济金融任务之下，稳地价、稳房价、探索新的发展模式府责任稳预期尽快矫正对⺠营房企向新发展模式平稳过渡信贷收缩的⾏为保交楼、稳民生2022/1、92022/3/52022/5/252022/72022/12/15-16-20-全国政策—中央层面货币政策总量和结构双轮驱动，降准、降息助力经济稳增长，短期实质稳地产下调存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金5300亿下调存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金5000亿

降息12022年1月20日1年期LPR利率降10BP图：2019年12月-2022年12月LPR利率5年期LPR利率降5BP4.9%2022年1月4.7%4.60%2022年4月25日2降准4.5%2022年8月4.3%2022年5月…4.30%2022年5月20日4.1%2022年1月降息35年期LPR利率降15BP3.9%3.70%2022年8月3.7%3.65%2022年12月5日降准3.5%4月2019年122020年22020年42020年62020年82020年102020年122021年122022年22022年42022年62022年82022年102022年12降息52022年8月22日1年期LPR利率降5BP1年期LPR5年期LPR5年期LPR利率降15BP数据来源：中国人民银行-21-全国政策—中央层面三箭齐发全面支持优质房企融资，金融环境从回收和纠偏前期收缩性政策向保主体转变第一支箭信贷融资2022年11月12日，央行和银保监会联合发布“金融16条”，稳定房地产开发贷款投放,重点支持优质头部房企发展。截止12月15日，超过70家房企获得20多家银行意向性授信支持.规模超3万亿元。对象主要涵盖了全国化的央国企,优质民营房企，及扎根热点城市的本土化民企。

第二支箭债券融资2022年5月和8月，交易商协会及中债增支持房企增信发债，11月延期扩容，可支持约2500亿元民企债券融资。截止12月15日，已有多家房企债卷注册额度获批或在申请中，涉及规模1600亿，主要是龙湖、新城、美的置业、中海等

第三支箭股权融资2022年11月28日，证监会发布优化房企股权融资5项措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。截止12月15日，根据不完全统计有19家房企公布或已完成股份配售，其中碧桂园|两次配股筹资约86亿港元，出险房企也在积极谋划定增。-22-全国政策—地方层面2022年以来，295个省市出台595次政策，从放松“四限”到财税托市，出台政策刺激以期稳地产39城放松限购 111城放松限贷 24城放松限购 170城财政托市福州：外地户籍在主城五区购买首套144m²以下住房，无需提供社保证明。苏州：非户籍居民在苏州市区、昆山、太仓购买首套房，社保要求由3年内连续缴2年调整为累计缴满2年。南京：非户籍居民家庭只需缴纳6个月社保即可购房，六合、溧水无需社保可购1套房。…………备注：数据统计截止至2022年12月31日

重庆：首套房最低首付比例降至20%。郑州：认贷不认房，贷款已结清购买二套房享受首套贷款政策。南宁：二套房最低首付比例由40%调整为30%。兰州：首套、二套最低首付比例分别降为20%、30%。佛山：非限购区首付最低2成。…………

青岛：即墨新房限售年限由郑州：专科及以上学历在郑取得产证满5年降为网签满5购房按政策给予购房补贴。年，二手房拿证满2年即可交沈阳：个人住房转让增值税易。免征年限由5年调整为2年。哈尔滨：废止区域性限售政南宁：留邕人才、教职工购策。房契税全额补贴，普通市民苏州“：二手房限售年限由5购买首套房契税补贴50%。年降为3年。南阳：博士、硕士、本科、衢州：新出让地块和尚未网大专人才和新市民购房分别签商品住房不再限售。给予5万、3万、2万、1万补…………贴。…………-23-福州政策2022年福州政策主要在于放松限购、降首付、恢复公积金商转公贷款等，但局限于表面，救市作用有限公积金政策限售认定标准放松限购调整购房补贴降首付3月29日，福州市不动产1月28日，住房公积金中心8月16日，《福州市限购8月11日，房产出售限售6月10日，闽侯县：购买交易中心证实，外地户口发布，在福州以外缴存公区域调整差别化住房信贷时间的认定标准（是否满一手房给予1-3万元的奖无需提供医社保证明，可积金的福州户籍职工可申政策实施细则》表决通过，2年），从原来出售方的励；6.15至8.15办理一手购买一套五城区普通住宅，请公积金贷款；5月30日，五城区户籍二套房首付降办证时间调整为网签时间，房不动产权证的个人，按长乐户口可购买2套商品首次申请公积金首付降至至四成，非五城区户籍首一、二手房均以网签时间已缴交契税的80%给予奖房，7月5日出台，二胎20%；二次申请降至30%；套房首付降至三成。8月做为认定标准；产权证时励；8.16至10.15期间办家庭可购第三套144㎡以9月12日，福州住房公积金17日（含）前已签订购间未满2年的需缴纳增值理的，按50%给予奖励；下商品房，房屋出租不计中心恢复商转公贷款业务。房合同的，购房贷款首付税；未满5年或非唯一的在校大学生首次购房，可套数。比例仍按原合同约定执行。需要纳个人所得税。领取10-15万元购房补贴。-24-福州政策福州主城区实质性降首付、解除限购等突破性政策，实际上还有一定的放松空间主城区现行限购政策 主城区现行公积金政策限购区域户籍限购套数限购2套五城区六区户籍（五城区二胎家庭中有一个孩子未成年的，可购买第三套144㎡以下商品房（马尾亭江、琅岐（需一次性付款））除外）非六区户籍限购1套限购类型五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房1、通过市场方式取得的住宅，包含购买新建商品住房和存量住房（二手住居民家庭住房套数房），不包含居民家庭自建房、房改房、经济适用住房、征迁安置房等的认定2、房屋在不动产中心登记出租5年，以及网签未备案的房屋，不计入名下套数交易时间按以下方购买新建商品住房和存量住房（二手住房）以买卖合同网签时间为准式认定注：7月5日通过非官方形式发布：二胎家庭可购买第三套144㎡以下商品房及房屋出租不计套数

首付20%（90㎡以下）首付20%（90㎡以下）贷款最高额度50万元贷款最高额度80万（生育、抚首套单职工（生育、抚养两个及以双职工养两个及以上未成年子女的职上未成年子女的职工家工家庭100万）公积金庭70万）二套单职工首付30%双职工首付30%贷款最高额度40万元贷款最高额度60万元三套及以上暂停发放公积金贷款。主城区现行限贷政策户籍家庭房屋套数贷款情况首付款无房贷/房贷已结清30%无房1笔房贷未结清40%2笔及以上房贷未结清停止发放贷款五区户口无房贷/房贷已结清50%1套1笔房贷未结清50%2笔及以上房贷未结清停止发放贷款有2套及以上停止发放贷款无房贷/房贷已结清40%非五区户口无房1笔房贷未结清40%2笔及以上房贷未结清停止发放贷款有1套及以上停止发放贷款注：长乐户籍也属于福州本地户籍，可购买福州五城区两套普通住宅，且购买第二套房产需一次性付款 -25-城市建设规划—交通2022年福州正式迈入“四轨“时代，各交通条线有序开展，城市交通网络进一步完善道庆洲大桥通车地铁5/6号线北二通道贵安连接线完工闽侯二桥通车（1月30日通车使用）（5号线、6号线开通、6号线东调段开工）（计划2023年上半年通车）(8月17日通车使用）尤溪洲大桥启动改造福州机场第二高速公路动建“西2.5环”南出城主线通道通行福厦高铁（计划2024年通车）（8月31日开通，总工期42个月）（12月30日正式通行）（计划2023年6月全线通车）-26-城市建设规划—教育2022年福州各区教育资源短板补缺，新规划多座教育配套，福州首座985大学正式启用马尾第二实验小学北附外福州实验学校二期福耀科技大学清华附中小学二部（划拨用地，建设工期2年）（取得备案）（计划2023年6月竣工）（3月9日正式揭牌）连潘小学新校建设获批淮安中学用地获批天津大学福州国际校区开学长师附小鹤上校区用地划拨（8月8日项目获批）（8月18日项目获批）（9月20日正式开学）（11月4日获批）-27-城市建设规划—商业/医疗2022年五区新开商业综合体2个，闽侯1个；医疗方面，新开诊1家三甲医院，新增规划多家院区华润万象城开业建总康桥里开街砂之船（福州）奥莱一期开业SM广场、宝龙广场（6月18日开业）（8月19日开街）（9月24日开业）（SM落地/宝龙签约）福建省人民医院黄山分院中医药大学附属康复医院（滨海院区）福州市皮肤病防治院南院马尾马江医院（选址仓山）（6月6日正式开诊）（8月8日开工，计划工期36个月）（2023年1月1日动工）-28-地市持续降温，供需规模缩减，底价成交为主流民营房企退场，国企被迫兜底，地市压力再加大土地市场概述2022年五区土地市场表现经营性用地成交53宗，315万平米整体楼面价：12103元/㎡价格环比：-0.4%商住用地成交38宗，267万平米整体楼面价：13271元/㎡价格环比：4.16%

东区板块最热区域14幅，总建101.83万方可售总建47.19万方楼面价11829元/㎡纯商地块纯商地块供应33幅，成交24幅纯商房比例增加总建153.33万方主要分布区域：仓山、晋安新区开发典型企业 拿地资金54.36亿总建81.73万方，可售66.49万方主力拿地区域仓山、长乐、晋安-30-经营性用地市场五区：2022年五区累计成交经营性用地315万方，同比下滑6.46%，楼面价12103元/㎡，同比下滑0.36%；闽侯：2022年闽侯累计成交经营性用地101万方，同比增长42.3%，楼面价3503元/㎡，同比下滑54.4%；2014-2022年福州五区经营性土地成交走势800200006001500012103400360100003152005000002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供应总建（万㎡）成交总建（万㎡）楼面价（元/㎡）2014-2022年闽侯经营性土地成交走势35010000280750021014150001403503101250070002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供应总建（万㎡）成交总建（万㎡）楼面价（元/㎡）-31-五区商住用地年度市场22年土地市场供应、成交、可售总建三大关键指标连续下滑，同比下滑近10%，土地流拍/中止率呈上升趋势，溢价率下滑，楼面价受核心板块地块成交，小幅上涨。7002014-2022年福州五区商住用地成交走势20000供应总建370万㎡-9.16%6001500050037013271成交总建267万㎡-9.05%400267100003001582005000可售总建158万㎡-11.84%100002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年楼面价13271元/㎡+4.14%供应总建（万㎡）成交总建（万㎡）可售总建（万㎡）楼面价（元/㎡）2014-2022年福州五区商住用地成交溢价率/流拍率走势100%65%80%62%60%38%40%2%17%15%18%21%13%20%2%20%0%5%2%0%0%13%10%0%2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年流拍率溢价率-32-五区商住用地成交板块分布22年五区共成交38幅商住用地，纯商地块成交24幅，占比63%。其中东区板块热度最高，成交14幅宅地，可售总建47万㎡，其中7幅纯商用地，板块竞争将愈加激烈。2022年五区商住用地板块成交热度（成交总建占比）桂湖（0%）北区（5%）西区淮安（2%）中心东区亭江琅岐（0%）城区（0%）（0%）（23%）（38%）金山（5%）烟台山会展快安（8%）奥体义序（0%）（3%）马尾老城（4%）（0%）南站帝封江（0%）（0%）三江口（4%）（9%）

2022年五区商住用地板块成交情况区域幅数总建可售总建可售总建楼面价（万㎡）（万㎡）占比（元/㎡）东区板块14101.8347.1946%11830中心板块760.7824.3140%15118三江口板块224.6321.1586%10183烟台山板块420.8119.1892%15407金山板块112.3112.25100%22205奥体板块111.511.5100%14580北区板块412.7310.9886%13207快安板块28.628.2195%12505西区板块24.042.8571%19770帝封江板块19.910.323%5401总计38267.16157.9559%13271-33-闽侯商住用地市场闽侯整体供应量有所回升，成交总建同比上涨，但仍处低位；流拍率大幅上涨，创近七年新高，溢价率则跌入谷底。成交地块以纯安置、租赁房地块为主，受其影响，整体楼面价大幅下滑。2502014-2022年闽侯商住用地成交走势12000供应总建122万㎡+23.8%2009000成交总建72万㎡+13.9%150122600010072398030005014可售总建14万㎡-71.2%002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年楼面价3980元/㎡-51.6%供应总建（万㎡）成交总建（万㎡）可售总建（万㎡）楼面价（元/㎡）2014-2022年闽侯商住用地成交溢价率/流拍率走势100%80%55%50%62%60%43%41%18%29%40%17%23%20%20%8%8%0%0%17%0%1%0%2014年2015年2016年2017年2018年11%2019年2020年2021年2022年流拍率溢价率-34-闽侯商住用地成交板块分布22年闽侯成交8幅商住用地，其中4个纯安置或高比例安置地块，2幅租赁用地，仅2幅纯商用地（分别位于高新区和上街），可售体量小。整体楼面价大幅下滑，创近7年以来新低。2022年闽侯商住用地板块成交热度（成交总建占比）

2022年闽侯商住用地板块成交情况白沙（0%） 甘蔗（17%）竹岐（0%）

荆溪（38%）上街（5%）南屿（36%）南通（0%）

祥谦尚干（4%）青口（0%）

区域幅数成交总建可售总建可售总建可售楼面价（万㎡）（万㎡）占比（元/㎡）南屿板块225.718.8234%4317上街板块143.8897%6126荆溪板块327.341.696%3639甘蔗板块112.050.050%4032祥谦板块13.0100%1130总计872.1114.4420%3980-35-长乐商住用地市场22年长乐地市降温明显，供应、成交总建腰斩，可售总建下滑超四成。成交溢价率不超过2%，整体楼面价3953元/㎡，同比下滑39.5%，创自2016年以来新低。3002014-2022年长乐商住用地成交走势12000供应总建84万㎡-57.9%2409000成交总建78万㎡-49.8%18039536000120847877603000可售总建77万㎡-42.6%002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年楼面价3953元/㎡-39.5%供应总建（万㎡）成交总建（万㎡）可售总建（万㎡）楼面价（元/㎡）2014-2022年长乐商住用地成交溢价率/流拍率走势100%67%77%80%46%60%43%20%25%11%40%19%1%14%9%11%13%20%0%17%1%0%1%0%2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年流拍率溢价率备注：19-22年为楼面价，14-18年为可售楼面价-36-长乐商住用地成交板块分布22年长乐共成交7幅商住用地，均为纯商地块，其中漳港板块为成交主力，成交四幅，均由国企兜底。航城地块经历数次流拍后终由民企竞得。2022年长乐商住用地板块成交热度（成交总建占比）2022年长乐商住用地板块成交情况航城（7%）金峰营前（10%）（0%）鹤上首占漳港（15%）（0%）（68%）江田（0%）

区域幅数总建可售总建可售总建楼面价（万㎡）（万㎡）占比（元/㎡）漳港板块453.3652.1798%4204鹤上板块111.4611.46100%3333金峰板块18.147.7996%2851航城板块15.455.4299%4442总计778.4076.8398%3953-37-六区集中供地数据对比2022年四场土拍成功出让45幅，其中5幅地块触顶成交，10幅溢价成交，30幅底价成交。闽系规模民企举步维艰，集体缺席土拍市场。38幅地块均由央企、厦门国企和福州市属企业竞得，民企竞得7幅小型地块，全国规模型民企和闽系房企均无建树。第一批次房企拿地情况拿地数量拿地总建(万方)拿地金额(亿元)国央企民企第二批次房企拿地情况拿地数量拿地总建(万方)拿地金额(亿元)国央企民企第三批次房企拿地情况拿地数量拿地总建(万方)拿地金额(亿元)国央企民企第四批次房企拿地情况拿地数量拿地总建(万方)拿地金额(亿元)国央企民企四次集中供地对比（涉宅用地）第一次集中供地第二次集中供地第三次集中供地第四次集中供地供地数量1814177供应总建（万方）120.7582.14174.9975.9成交数量1211157中止/流拍幅数占比6/33%3/21%2/12%0/0%成交总建（万方）60.7557.98150.9375.9成交可售总建/占比47.37/78%46.16/80%111.27/74%30.01/40%成交总价（亿元）77.16990.98121.3995.99成交楼面价（元/㎡）1270215672804312646商品房地块数量/总建7/48.669/45.7511/107.544/29.78（万方）含安置、安商地块数量3132安置、安商总建（万方）3.565.9636.4838.69含租赁房地块数量2211租赁房总建（万方）4.063.710.372.45-38-五区楼市持续低迷，供需规模腰斩，均价稳中有涨项目去化两极分化，豪宅项目热销，郊区以价换量热度指数模型123政策面政策面权重：10%供求面权重：25%销售面权重：65%参考指标：政策环境、金融参考指标：近12个月供参考指标：在售项目数、月热度指数环境、城建规划求、当月供求、备案均价、存量度认购、盘均套数、二手房销售、推去化周期盘次数、推盘去化率、分销情况。供求面销售面权重因素：中国楼市还是政权重因素：供求量价及存权重因素：从在售项目、一、策市，政策、金融调控直接影响商量去化周期，反应当前市场短期二手房销售情况、推盘情况、分销品住宅量价变化及库存消化能力。供求关系。数据等多角度权衡市场活跃度。评分标准政策面供求面指标明细政策环境金融环境城建规划近12个月供求当月供求备案均价存量周期指标权重4%4%2%6%3%6%10%评分标准销售面指标明细在售项目月度认购盘均套均二手房认购推盘次数推盘去化率分销情况指标权重5%20%10%10%5%10%5%五区热度指数2022年初延续了2021年下半年以来的低迷态势，整体市场一路下行表现疲软。直到9月房企冲刺季度指标，部分项目大幅让利，认购量略有反弹，城市热度回升，10月份受益于核心区高端项目热销及外围项目以价换量，支撑热度不减。11月份疫情扩散，社会面管控严格，12月疫情管控放开，但居民对疫情的担忧情绪仍在，整体市场陷入冰点。福州五区商品房市场热度指数100过热908074.276火爆71.37066.9良好61.9596058.7平淡53.653.254.352.751.552.149.348.750.15046.348.447.745.8冷淡42.439.1冰封4034.632.630冰冻 201021.01 21.02 21.03 21.04 21.05 21.06 21.07 21.08 21.09 21.10 21.11 21.12 22.01 22.02 22.03 22.04 22.05 22.06 22.07 22.08 22.09 22.10 22.11 22.12备注：商品房包含普通住宅、别墅、公寓等产品类型。城市热度指数模型优化，与月度报告数值略有变化。年度认购分析2022年全年认购13596套，同比暴跌54%。虽然从中央到地方都出台刺激政策，从谨慎到应出尽出，但整体市场反应平淡。单月最高认购量不超过1600套，11月份受疫情管控影响，认购量陷入谷底。12月虽略有反弹，但仍处于低位。由于房企躺平，个别项目大幅降价引发同行举报等多因素影响，成交价格保持平稳，甚至个别月份由于高端项目首开热销集中签约，助推价格上扬。福州五区在售项目/认购套数分析18001600140012001000800600400200

认购套数 销售价格

3500030000250002000015000100005000月份

0

22.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.120项目数

95969796959810098999899101备注：商品房包含普通住宅、别墅、公寓等产品类型板块认购分析从认购绝对数字分析，东区、北区依托多项目同时在售，分别认购2267、2180套位列冠、亚军；中心、金山、快安、三江口板块属于第二梯队，其中中心、金山、快安板块热销项目对板块贡献高，如中心板块的华润万象城（soho）占比61%、金山板块的万科城市之光占比48%、快安板块的招商江悦府占比57%。但从年度盘均认购分析，快安、金山、中心板块以234套、201套、191套位列前茅。福州五区板块认购数据分析3000年度认购超2000套25002000年度认购1000-2000套1500年度认购500-1000套1000年度认购超500套以下5000东区北区中心金山快安三江口帝封江烟台山奥体义序会展马尾老城西区南站桂湖项目数241497610765454245备注：商品房包含普通住宅、别墅、公寓等产品类型月度认购分析2022年各板块各月份市场表现冷淡，除个别月份，如三月份金山板块万科城市之光开盘热销，单月认购突破400套；九月份国贸天琴湾、榕发悦乐郡开盘，加上华润万象城热销，单月认购443套，达到年内单月单板块认购冠军；十月份多项目国庆假期降价促销，单月认购300套。其他各月度板块认购均低于300套。福州五区月度认购数据分析区域板块22.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.12合计晋安东区1101182101991882082181532272021582762267晋安北区280168134137157176266140287230781272180鼓楼中心1607139666920110978443300641181718仓山金山372940165661558712012618341961406马尾快安91971271841601421096785171381331404仓山三江口89741038097631577914011513571067仓山帝封江165783628353015653262211559仓山烟台山85413347483930274225497518仓山奥体192326257969622796481325512仓山义序74543629242928313026422387仓山会展6236307917241933183203353马尾马尾老城21459019262322172924431351鼓楼西区28396368373223147210314仓山南站28283015272250151631229293晋安桂湖524363553116610000267合计13019441421109610611229120186715781451422102513596备注：商品房包含普通住宅、别墅、公寓等产品类型300-400套400-500套500套以上聚合度&活跃度市场聚合度在40-73%之间，8个月份均在50%以上，个别项目热销对整体市场影响巨大。2022年仅开盘推售25次，同比下滑55%，滞销项目占比不断扩大，热销项目萎缩，市场活跃度下降。全年前十项目合计认购5113套，占比37.6%。其中北区、快安板块各占2个，东区、金山、中心、烟台山、三江口、帝封江板块各1个。从物业类型来看，soho项目占三个。福州五区市场聚合度&活跃度分析福州五区认购前十项目占比趋势福州五区认购套数排行2100100%华润万象城招商江悦府140075%万科城市之光金地五四领峯50%龙湖天曜70025%万科云城福州熙悦府00%榕耀之城银河湾二期22.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.12当月认购（套）前十项目认购（套）前十项目认购占比中骏世界城120福州五区项目认购情况分析50套以上31-49套11-30套1-10套0套90603001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注：商品房包含普通住宅、别墅、公寓等产品类型供应成交价格存量供应量：132万方均价：27065元/平供应量同比：-56%五区成交量：164万方均价同比：+4%库存面积：263万方成交量同比：-52%去化周期：19月商品房市场2022年五区商品房供应量同比近乎腰斩，成交量同比下滑明显，均价受政策性住房影响同比有所下滑；物业成交占比中，商品住宅成交仍占据主力，但占比有所下滑，车库/车位、政策性住房占比有所提升。单位：万方2010-2022年五区商品房供求价走势单位：元/㎡2022年各物业类型成交占比30000商品住宅600200001%SOHO40027%40%办公1000020019%商业00车库20102011201220132014201520162017201820192020202120225%政策性房供应面积257.91435.38370.64543.98631.88366.63422.71295.28578.84501.07845.09682.69358.052%5%成交面积247.99245.73358.13384.04325.44397.81417.03364.71503.19381.75420.08651.95405.80商墅成交均价12117141671420516298164401507816417204872056422935222212158019634100%2022年五区商品房分板块物业类型占比80%60%49%40%67%20%0%普通住宅别墅酒店式公寓商业办公车库/车位政策性住房商墅鼓楼区(福州)台江区(福州)晋安区(福州)仓山区(福州)马尾区(福州)-47-商品住宅市场2022年市场下行明显，五区住宅供求腰斩，至近五年最低位，成交均价在部分优质项目支撑下稳中有涨。单位：万方2011-2022年五区商品住宅供求价走势单位：元/㎡40028000供应面积同比56.0%3002100020014000成交面积同比52.1%100700000成交均价同比4.0%201120122013201420152016201720182019202020212022供应面积298.26212.93313.55320.03222.16199.47123.39315.37242.18279.61298.94131.54成交面积186.74251.70273.54237.05298.48265.18131.20212.04254.40229.33342.58164.21成交均价142321418516352165421492616910206272535526324272152602927065单位：万方2022年五区商品住宅月度供求价走势单位：元/㎡3036000253000020240001518000101200056000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-48-商品住宅市场-成交结构五区商品住宅仍以70-130㎡产品为主流，改善型产品比例增加，成交价格明显两极分化，500万及以上总价段改善产品占比提升明显。五区2021-2022年商品住宅各面积段占比

30%单价段走势202120224%4%8%9%21%17%32%4%1%

180以上160-180144-160130-144110-13090-11070-9050-7050以下2022年

2%3%5%6%18%6%1%2021年

20%10%0%25%总价段走势22%202120%202237%15%10%5%0%100以下100-130130-160160-200200-250250-300300-400400-500500以上-49-商品住宅市场-板块成交2022年北区、东区、金山板块成交量位列板块前三，成福州五区楼市主战场；各板块成交量同比均有下滑，其中11个板块量价齐跌。2022年五区各板块商品住宅成交情况成交面积成交均价单位：元/㎡单位：万方30TOP3占比：39%4500036000202700010金地五四领峯、建发18000朗云、万科城市之光、9000建发玺云等项目集中0签约0500%成交面积环比成交均价环比80%400%量跌价涨量价齐跌60%300%40%200%20%100%0%0%-20%中心城区金-山4%板块江滨板块奥体板块帝封江板块东区板块会-展68%板块南站板块马尾老城区义序板块西区板块三江口板块快安板块琅-岐74%板块北区板块烟台山板块桂湖板块亭江板块淮安板块-100%-40%-50-商品住宅市场-开盘分析2022年市场大环境下行，叠加疫情影响，房企推盘放缓，项目多顺销为主，加上客户购房信心不足，观望情绪严重，整体去化率仍低位运行。单位：套2022年五区商品住宅开盘走势100082%100%80074%疫情叠加大环境下行80%600推盘节奏放缓67%65%60%45%40039%40%32%32%36%33%20020%20%00%0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019-2022年五区商品住宅开盘走势开盘套数去化套数去化率20000100%1500080%60%1000040%500020%00%2019202020212022-51-商品住宅市场-开盘分析2022年福州五区共22个项目开盘25次，主要集中在东区、金山、中心板块，其中中心板块在优质项目带动下去化突出，金山去化表现尚可，其余板块去化未过半。2022年各板块开盘情况2022年各区域开盘去化板块开盘项目开盘次数供应套数去化套数去化率东区板块6797426727%金山板块3370041559%中心板块3548136275%晋安帝封江板块1133612036%去化39%北区板块3329311138%会展板块221736538%鼓楼奥体板块111325945%去化—%马尾台江南站板块111003131%去化32%去化70%义序板块116458%仓山快安板块11622032%去化46%合计22253315145544%-52-商品住宅市场-存量（狭义）仓山、晋安库存高企，马尾流速慢，去化周期最长；从板块来看，北区、东区、三江口板块存量大，去化周期均超15个月，竞争压力较大；中心、金山等板块存量相对较高，但流速较快，去化周期在合理范围内。区域库存量区域去化周期鼓楼鼓楼16107马尾仓山29马尾仓山16838710213台江晋安22台江晋安五区库存量：263万㎡ 去化周期：19个月

截止2022年五区各板块商品住宅狭义存量和去化周期情况库存面积去化周期4010090308070602050401010万方3012个月20100三江口中心城区金山帝封江烟台山西区江滨0东区北区快安桂湖奥体琅岐会展亭江南站义序马尾老城区淮安NO.1东区板块NO.2北区板块NO.3三江口板块存量面积：35万㎡存量面积：32万㎡存量面积：26万㎡去化周期：22个月去化周期：18个月去化周期：28个月主力库存项目：和樾风华主力库存项目：福州熙悦府主力库存项目：中海锦江城-53-商品住宅市场-板块存量（广义）截止12月底，五区商品住宅广义存量约624万㎡，广义存量上涨明显，加上去化变缓，去化周期上涨至3.9年。其中北区、三江口、北区、东区、帝封江板块存量均超80万㎡，存量高企，市场竞争相对激烈。170.6万方269.5万方184.0万方=624.1万方已推未售待售存量土地存量总存量单位：万方单位：个月2022年12月底五区商品住宅各板块广义存量及去化周期走势1101001009090808070706060505040403030202010100马尾老城0三江口北区东区帝封江烟台山中心桂湖金山会展奥体琅岐快安义序亭江南站西区淮安区存量98.895.989.082.458.234.125.623.118.317.315.815.715.114.99.24.53.82.5去化周期91.4543.2252.0768.6488.2231.8273.0716.8330.0825.4949.3960.4823.1832.3991.6418.838.7335.92备注：广义存量=待售量+土地待结转量 -54-商品住宅市场-项目排行【国贸天琴湾】斩获2022年单盘销售金额榜，【万科城市之光】斩获面积榜冠军，仓山、晋安区为成交主战场。2022年五区商品住宅销售金额排行榜排名项目名称区域成交金额成交面积（亿元）（万㎡）1国贸天琴湾台江区23.014.182万科城市之光仓山区21.877.313世茂帝封江仓山区18.457.054建发朗云晋安区15.173.175建发玺云仓山区15.134.196建发缦云仓山区11.763.357榕发悦乐郡晋安区10.913.148融侨外滩壹号仓山区10.302.329保利首开天悦二期鼓楼区10.272.5410中骏世界城仓山区9.963.29

2022年五区商品住宅销售面积排行榜排名项目名称区域成交面积成交金额（万㎡）（亿元）1万科城市之光仓山区7.3121.872世茂帝封江仓山区7.0518.453建发玺云仓山区4.1915.134国贸天琴湾台江区4.1823.015首开国仕府仓山区3.989.586中国铁建琅岐山语城马尾区3.612.857金地五四领峯晋安区3.575.928阳光城象屿登云湖晋安区3.488.959建发缦云仓山区3.3511.7610福州熙悦府晋安区3.296.11-55-SOHO市场—供求走势2022年五区SOHO供求价同比全线下滑，项目以价换量现象明显，整体成交均价继续下滑。单位：万方2011-2022年五区SOHO供求价走势单位：元/㎡60300004020000201000000201120122013201420152016201720182019202020212022供应面积0.0029.3932.7012.2137.1451.1754.9133.5536.6836.3927.055.50成交面积0.977.0039.5118.899.3347.3458.6932.5323.3819.5325.6721.56成交均价122851863515217167841453919983254632487520656224072037519452供应面积同比79.7%成交面积同比16.8%成交均价同比4.1%单位：万方2022年五区SOHO月度供求价走势单位：元/㎡63000042.93.09200002.291.71.881.7521.391.491.441.261.44100000.94001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-56-SOHO市场—存量截止12月底，五区SOHO存量55万㎡，存量下滑明显，去化速度小幅加快，去化周期有所缩短。2022年各区域存量晋安9.59万㎡鼓楼2.24万㎡ 马尾台江 4.91万㎡2.46万㎡仓山35.58万㎡

五区去化周期31个月库存量55万㎡五区SOHO存量走势80703160504070305520100201420152016201720182019202020212022-57-SOHO市场—排行榜【华润万象城】以价换量效果明显，位列SOHO年度销售金额、面积榜双榜首，晋安、仓山区多项目上榜，表现亮眼。2022年五区SOHO销售金额榜 2022年五区SOHO销售面积榜排名项目区域销售金额（亿元）1华润万象城鼓楼区12.852融侨则徐道壹號仓山区3.253龙湖天曜晋安区2.964阳光城榕心未来晋安区2.305万科金域国际台江区2.186东街东晋安区2.137万科云城仓山区2.038招商江悦府马尾区1.909榕城江上图仓山区1.7910香开连天晋安区1.21

排名项目区域销售面积（万㎡）1华润万象城鼓楼区5.332招商江悦府马尾区1.993万科云城仓山区1.874龙湖天曜晋安区1.555融侨则徐道壹號仓山区1.536阳光城榕心未来晋安区1.327东街东晋安区0.918万科金域国际台江区0.789中央美墅仓山区0.7610榕城江上图仓山区0.75-58-闽侯供求量创新低，成交均价下滑明显板块分化严重，多个板块项目以价换量商品房市场2022年闽侯商品房供求量腰斩，至近年最低位水平；成交均价受个别项目以价换量影响同比连续两年下滑；物业成交占比中，商品住宅成交仍旧占据主力，政策性住房占比显著提升，商办及车库占比波动不大。2013-2022年闽侯商品房供求价走势单位：万方单位：元/㎡3001500025020010000

2022年各类型成交占比1%24%150100500050002013201420152016201720182019202020212022供应面积297.87223.96196.43227.82111.63165.12197.21307.48185.4677.1911%

50%6%1%7%成交面积237.82157.95158.15266.60134.87185.16153.10152.07157.3188.26成交均价95739659913510140111891315412779130801236311071商品住宅SOHO办公商业车库政策性住房其他-60-供应成交价格存量供应量：33万方均价：13561元/平供应量同比：-68%成交量：45万方均价同比：-13%库存面积：78万方成交量同比：-49%去化周期：21月商品住宅市场2022年闽侯普通住宅市场低迷，供求量同比腰斩，创历史新低，市场规模萎缩，连续两年同比下滑。成交均价受多个项目以价换量影响，下滑13%。280单位：万方2013-2022年闽侯商品住宅供求价走势单位：元/㎡16000210120001408000704000002013201420152016201720182019202020212022供应面积243.25157.91109.4138.1573.3492.4198.69122.94101.3432.87成交面积218.98125.39125.15194.7560.54123.8194.92105.3486.5644.56成交均价95319954964210708119931437314857148631555513561供应面积同比成交面积同比成交均价同比

68%49%13%15单位：万方2022年闽侯商品住宅月度供求价走势单位：元/㎡2000010150001000055000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-62-商品住宅市场-成交结构闽侯商品住宅市场仍以70-90㎡面积段为主，刚需属性明显，市场需求保持不变；但成交结构变化巨大，单价1.5万元/㎡以内成交量暴涨，与之相对应的，总价段150万以内成交量提升明显。闽侯2021-2022年商品住宅各面积段占比50%单价段走势20212%180以上1%40%20220%160-1801%30%0%144-1600%20%10%3%130-1442%0%11%110-13011%8000以下8000-1200012000-1500015000-1800018000-2000020000以上15%90-11015%35%总价段走势202130%202263%70-9063%25%20%5%50-707%15%1%50以下0%10%5%2022年2021年0%70以下70-100100-120120-150150-180180-200200-300300以上-63-商品住宅市场-板块成交2022年闽侯各板块分化明显，成交主力集中在南通、竹岐、南屿板块，占比55%；多板块量价齐跌，南屿、祥谦、竹岐等板块成交量下滑显著，白沙板块由于历史基数较低，销售价格同比上涨12%。单位：万方2022年闽侯各板块商品住宅成交情况单位：元/㎡TOP3占比：55%10成交面积20000成交均价15000510000500000南通板块竹岐板块南屿板块上街板块荆溪板块甘蔗板块青口板块白沙板块祥谦板块尚干板块100%30%50%量涨价跌量跌价涨12%量价齐跌20%10%5%1%0%0%0%0%-40%南通板块甘蔗板块上街板块竹岐板块祥谦板块-8%-47%-8%-10%-50%-21%-37%-6%-11%-17%-48%-20%-75%-23%-79%-100%-30%成交面积环比成交均价环比-64-商品住宅市场-开盘分析2022年闽侯仅3个新项目开盘3次，总推售490套，去化219套，去化率45%；与2021年15个项目17次开盘相比，各房企推盘积极性下降。国贸学原三期开盘热销带动去化率拉升，下半年以去库存为主，无项目开盘。300单位：套2022年闽侯商品住宅开盘走势100%25072%80%20060%15040%10020%502%6%0%00%4月0%6月0%7月0%8月0%9月0%10月0%11月0%12月0%1月2月3月5月开盘套数12768002950000000去化套数34002120000000去化率2%6%0%0%72%0%0%0%0%0%0%0%开盘个数

4211100000000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-65-商品住宅市场-存量去化（狭义）闽侯商品住宅市场已推总存量约78万㎡，去化周期约21个月；其中库存集中在竹岐、南屿板块；南通、上街、荆溪板块存量较低，去化周期相对健康；白沙、祥谦板块月均流速缓慢，去化周期长。单位：万㎡2022年闽侯各板块商品住宅狭义存量及去化周期走势单位：个月2010496881580726410高存量/高去化周期低存量/低去化周期低存量/高去化周期564840532241618个月800竹岐板块南屿板块南通板块上街板块荆溪板块甘蔗板块青口板块白沙板块祥谦板块存量1918.378.86.45.148.375.643.762.18去化周期26.731.211.613.213.326.51828.596.8NO.1竹岐板块NO.2南屿板块NO.3南通板块存量面积：19.00万㎡存量面积：18.37万㎡存量面积：8.8万㎡去化周期：26.7个月去化周期：31.2个月去化周期：11.6个月主力库存项目：金地自在城主力库存项目：樾榕湾主力库存项目：中铁江湾悦城-66-商品住宅市场-板块存量（广义）闽侯商品住宅总存量约212万㎡，受月均流速下滑影响，去化周期至57个月，市场风险加剧；其中竹岐板块存量高达61万㎡，白沙、祥谦板块去化困难，去化周期长，存在高风险；荆溪、青口、甘蔗板块存量、去化周期相对合理。77.66万方116.45万方17.51万方=211.62万方已推未售待售存量土地存量总存量单位：万方702022年闽侯各板块商品住宅广义存量及去化周期走势单位：个月250.0060200.0050150.004030100.002050.001000.00竹岐板块南屿板块南通板块上街板块荆溪板块甘蔗板块青口板块白沙板块祥谦板块存量61.435.9738.9318.3711.7211.349.8319.634.43去化周期86.3861.0551.3937.8830.3135.9131.29149.09196.89-67-商品住宅市场-项目排行【中铁江湾悦城】斩获2022年闽侯单盘销售金额榜、面积榜双料冠军，南通、竹岐、上街板块为成交主战场。2022年闽侯商品住宅销售金额排行榜2022年闽侯商品住宅销售面积排行榜排名项目名称板块成交金额成交面积排名项目名称板块成交面积成交金额（亿元）（万㎡）（万㎡）（亿元）1中铁江湾悦城南通板块6.696.272保利阅江台上街板块6.163.943国贸学原三期南屿板块5.722.984金地自在城竹岐板块5.584.635万科城市花园荆溪板块3.192.276龙旺华府壹号竹岐板块2.362.37樾榕湾南屿板块2.321.118国贸润原甘蔗板块2.231.519龙湖春江天玺南通板块2.231.9210龙湖盛天春江天越青口板块2.111.811中铁江湾悦城南通板块6.276.692金地自在城竹岐板块4.635.583保利阅江台上街板块3.946.164国贸学原三期南屿板块2.985.725龙旺华府壹号竹岐板块2.32.366万科城市花园荆溪板块2.273.197龙湖春江天玺南通板块1.922.238龙湖盛天春江天越青口板块1.812.119国贸润原甘蔗板块1.512.2310保利和光屿湖白沙板块1.41.29-68-SOHO市场-供求走势2022年闽侯SOHO供销下滑显著，创近五年历史新低；供应量较去年下滑43%；成交方面，【龙旺闽越水镇】以价换量，占据成交主力，整体成交均价受低价项目影响下滑10%。单位：万方2013-2022年闽侯SOHO供求价走势单位：元/㎡40160003012000208000104000002013201420152016201720182019202020212022供应面积21.304.5622.2427.6517.1527.5024.0918.0210.005.84成交面积3.919.6611.0730.0822.9515.4921.4812.9113.025.86成交均价9241882487159809129201464811687124461165510435供应面积同比成交面积同比成交均价同比

43%55%10%单位：万方2022年闽侯SOHO月度供求价走势单位：元/㎡5150004【闽越水镇】、【海丝文创广场】集中供应12000390002【永嘉天地】集中备案6000拉低成交均价13000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积 成交面积成交均价-69-SOHO市场-板块成交闽侯SOHO市场无新盘入市，多板块断供，以老盘续销为主。供应方面，龙旺闽越水镇、海丝文创小镇为主；成交方面，竹岐板块的龙旺闽越水镇一枝独秀。2022年闽侯各板块SOHO供求价单位：万方单位：元/㎡5400004430000332000022100001100竹岐板块上街板块南通板块南屿板块甘蔗板块荆溪板块青口板块供应面积3.9500001.890成交面积2.31.890.750.510.290.090.04成交均价9162112317998162141145210670108552022年闽侯各板块成交占比1%2%5%9%39%13%32%竹岐板块上街板块南通板块南屿板块甘蔗板块荆溪板块青口板块-70-SOHO市场-存量去化（狭义）闽侯SOHO市场低迷，供应放缓，存量无明显变化，但月均流速缓慢，去化周期拉长至65.6个月，市场风险较高。白沙 甘蔗0.18万方竹岐9.81万方

荆溪3.25万方上街4.14万方闽侯县南屿5万方南通8.35万方

50闽侯SOHO存量走势闽侯去化周期4032.0765.6个月3020库存量32.07万㎡1002017年2018年2019年2020年2021年2022年NO.1 竹岐板块 NO.2 南通板块 NO.3 南屿板块青口0.72万方

存量面积：9.81万㎡存量面积：8.35万㎡存量面积：5.00万㎡去化周期：51.1个月去化周期：134.3个月去化周期：118.7个月主力库存项目：龙旺闽越水镇主力库存项目：天泽奥莱时代主力库存项目：群升江山城-71-SOHO市场-项目排行【龙旺闽越水镇】斩获2022年单盘销售金额榜、面积榜双料冠军，竹岐板块为成交主战场。2022年闽侯SOHO销售金额排行榜 2022年闽侯SOHO销售面积排行榜排名项目名称板块成交金额成交面积（亿元）（万㎡）1龙旺闽越水镇竹岐板块2.102.292阳光城MODO上街板块0.640.713正祥祥禾公社南屿板块0.610.374南通永嘉天地南通板块0.590.745世茂禹洲璀璨江山上街板块0.490.446正祥学林丰茂商务中心上街板块0.490.387正祥中流砥柱上街板块0.360.258闽侯半岛一品甘蔗板块0.310.279信通中心南屿板块0.190.1210大唐星悦世家上街板块0.140.11排名项目名称板块成交面积成交金额（万㎡）（亿元）1龙旺闽越水镇竹岐板块2.292.102南通永嘉天地南通板块0.740.593阳光城MODO上街板块0.710.644世茂禹洲璀璨江山上街板块0.440.495正祥学林丰茂商务中心上街板块0.380.496正祥祥禾公社南屿板块0.370.617闽侯半岛一品甘蔗板块0.270.318正祥中流砥柱上街板块0.250.369信通中心南屿板块0.120.1910大唐星悦世家上街板块0.110.14-72-供求量下滑显著，创历年新低，以价换量无效果除营前外其余板块下行明显，均表现为量价齐跌供应成交价格供应量：12万方均价：16291元/平供应量同比：-89%成交量：26万方均价同比：-6%成交量同比：-58%商品房市场2022年长乐市场“冰封”商品房供求价同比下滑明显，至近年最低位水平；物业成交占比中，商品住宅成交仍旧占据主力，商业、政策性住宅占比提升明显。单位：万方2017-2022年长乐商品房供求价走势单位：元/㎡15020000商品住宅120150000%12%SOHO901000015%办公6053%商业50003014%车库004%2%政策性房201720182019202020212022供应面积0.000.0063.3782.59138.2816.88商墅成交面积109.0090.02100.4289.0295.0149.20成交均价103951351114011149861406611315102022年长乐商品房月度供求价走势20000150005100005000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积4.93003.52.71.741.290.000.001.820.000.00成交面积5.114.775.471.363.773.942.723.857.273.474.463.00成交均价13521149461166213567136841405912827974667371091786409720-75-商品住宅市场2022年长乐商品住宅市场冰封，供求规模断崖式暴跌，降幅均超50%，创