佛山“三旧”项目拓展经验交流-XXXX

《佛山“三旧”项目拓展经验交流》佛山房产公司2010-06-11目录导入语

一、旧改政策解读

1、“三旧”改造范畴2、政府层面自身要求—科学规划，统筹推进“三旧”改造3、“三旧”改造主要操作模式4、“三旧”改造政策扶持二、佛山旧改研究及实例

1、佛山主要旧改进展与规划2、房地产开发获取土地方式3、与村集体旧改合作模式简述4、以集体用地旧改合作项目为例的介入基本流程5、村集体建设用地完善土地手续需注意的事项6、禅城集体用地旧改合作项目税费说明7、税金规避

三、提炼：旧改项目拓展关注重点

佛山市作为全省“三旧”改造试点示范市，从2007年开始即在全市大力推进旧城镇、旧厂房、旧村居的“三旧”改造工作，目前已取得一定经验并得到了全面铺开。政府出台了一系列有助于开展三旧改造相关政策文件及优惠措施，使各旧改项目具备了操作相对灵活、流程简化、财政扶持、原主体改造意愿强烈、待整治存量大等特点，亦给开发商通过三旧改造方式取得房地产开发项目提供了契机，增加了开发商获取项目的途径。该报告从对政府相关政策文件的解读、佛山旧改项目实操两个方面进行结合分析，提炼出在“三旧”项目拓展中应该关注的重点，引发思考，希望能有所借鉴。导入语：一、旧改政策解读1、“三旧”改造范畴

城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；产业“退二进三”企业的工业用地；国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；佛山市增加部分：省78号文：以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展。政府将从简化手续、提高效率、加大资金支持力度等方面为“三旧”改造提供良好的环境。政府开展了三旧用地的摸底工作，通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业货公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。依据三旧改造规划，政府制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划年度实施计划。涉及新增建设用地的，将纳入土地利用年度计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。2、政府层面自身要求—科学规划，统筹推进“三旧”改造3、“三旧”改造主要操作模式模式一：村集体经济主导,自筹资金进行改造代表案例：石梁村项目村方主导自行对其土地进行整合和改造，通过保留或改变原土地性质和功能进行改造开发。有的村自己成立房地产公司进行房地产开发。模式二：政府主导、划定改造范围、引入开发商进行改造开发代表案例：祖庙东华里片区改造项目、澜石片区旧城改造项目2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。政府负责征地拆迁和文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过挂牌交易引入市场资金实现该片区的整体更新改造。2009年12月30日、2010年2月22日，通过设置竞买人条件，政府将澜石片区旧改整体捆绑挂牌出售，交由旧改经验丰富、大型城市综合体项目运营经验领先的香港新鸿基地产开发。模式三：开发商与村集体主导、合作开发模式代表案例：石头村滨海御庭项目2006年，石头村实施旧村改造，整合属下8个经济社200多亩土地，以土地入股，引入发展商合作开发滨海御庭项目。采取拆旧建新的方式，将集体土地转为国有土地，新建成的房屋可以上市流通。对拆迁的村民，实行按房屋面积1∶1置换，同时实行由村委会为村民代交物业管理费，并向每户村民提供一个车位等优惠，得到了村民的支持。目前，滨海御庭项目一期已完成，正进行第二期建设。4、“三旧”改造政策扶持佛山市土地出让金标准所有权性质取得方式土地功能事宜土地出让金集体--依法转为国有土地补办出让的土地市场价格*40%国有划拨-转让、经营性开发建设、加建、扩建、改建、重建土地市场价格*40%国有划拨-改变用途（市场价格-征地补偿费）*50%国有出让-原划拨土地补偿出让手续，后改变用途（市场价格-原用途基准地价的剩余年限值）*50%国有出让-协议或公开交易方式出让的土地改变用途（市场价格-原用途地价款的剩余年限值）*50%国有有偿使用取得经营性用地超出原出让合同规定增加建筑面积补交的土地出让金土地市场价格*100%注：土地公开交易的，土地市场价格以该地块的公开交易成交价为准；政府不对土地实施收购储备时，用地单位才可按规定办理改变用途手续，并要按市场价补交土地出让金。

依据：《关于印发佛山市土地出让金及租金标准的通知》禅城区国有土地使用权出让收入分配权属人方式用地性质土地收益分配区公资办下属企业使用土地区土地储备中心纳入储备管理-返还土地储备成本及扣除有关税费后的收益全部归区政府镇（街道）及其下属企业区土地储备中心纳入储备管理-土地出让收入扣除有关税费后，南庄、张槎按区与镇（街道）4：6，祖庙、石湾按区与街道4.5：5.5的比例分成，土地储备成本由镇（街道）负责村（居）集体经济组织（不含留用地）区土地储备中心纳入储备管理-原市属企业、区属企业转制的民营企业土地区土地储备中心纳入储备管理-返还土地储备成本及扣除有关税费后的收益全部归区政府除原市属企业、区属企业转制的其他民营企业土地区土地储备中心协助镇（街道）纳入储备管理-土地出让收入扣除有关税费后，南庄、张槎按区与镇（街道）4：6，祖庙、石湾按区与街道4.5：5.5的比例分成，土地储备成本由镇（街道）负责政府统征后留给农村集体经济组织使用的留用地可不须储备，须公开招牌挂集体建设用地（流转）按《佛山市禅城区农村集体建设用地使用权流转实施细则（试行）》自行国有建设用地土地出让金扣除有关税费后60%返还农村集体经济组织集体建设用地，用作经营性用地转国有后出让土地出让金扣除有关税费后60%返还农村集体经济组织参与城中村改造的宅基地转国有出让土地出让金扣除有关税费后全额直接划拨到农村集体经济组织无主土地、边角地

土地出让收入归区政府统筹注：禅城区域的土地出让金收入每年按定额上缴市；有关税费指：农业土地开发资金、出让业务费、廉租住房建设资金专项资金。依据：《印发禅城区国有土地使用权出让收入分配方案的通知》扶持种类扶持内容扶持办法扶持条件税收财政补贴已及时足额申报纳税，所征税额按政策属于我区留成部分经核准同意后，按区与镇（街道）税收分成比例拨出专款，全额用于所在村集体农村居民养老保险、农村基础设施建设等。通过合法手续审批，在集体经济组织所属土地上(包含后来转为国有的土地)合作开发建设房屋的，属拆迁安置部分，以及村集体自筹资金自行建设的农民公寓企业所得税涉及企业搬迁、土地征用等发生的财产损失，根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号），可在申报企业所得税时扣除。

个人所得税免征个人所得税对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款营业税暂不征收营业税凡属经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）城建税暂不征收城建税教育费附加暂不征收教育费附加契税可申请减免契税属于房屋拆迁补偿的土地增值税因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，以及因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的免征

土地出让金在符合城市规划和土地权属不发生转移前提下的农村居民集体历史建设遗留用地、征地划拨的留用地政府不收取流转和改变用途的土地出让金。

通过合法手续审批进行城中村、旧物业改造的建设项目若含有村民住宅或者集体物业安置的，按照安置部分在整个建设规模所占比例（以建筑面积计算），计算对应比例的土地出让金数额作为扶持金额。在足额交纳土地出让金；已签订安置协议（或合同）；已办妥所有建筑单体施工许可证。旧城区搬迁企业的职工安置符合国家有关规定搬迁后旧厂房改变使用功能而收取的土地出让金，须优先用于职工安置。

超出原出让合同规定的产权属开发商的地下车库面积需补缴的土地出让金按市场价的40%补缴土地出让金。超出原出让合同规定的产权属开发商的地下车库面积。扶持种类扶持内容扶持办法扶持条件行政性收费城市基础设施配套费、城市房屋拆迁管理费、人防费、建设工程质量监督费、工程定额测定费等1）不改变土地权属、在集体经济组织所属土地上的建设项目按照拆旧部分占整个建设规模的比例（以建筑面积计算）计算相应的扶持资金；

2）通过合法手续审批，并改变土地权属，在集体经济组织所属土地上(包含后来转为国有的土地)的建设项目，按照集体安置部分（包括村民住宅和集体物业）占整个建设规模的比例计算相应的扶持资金；

3）通过合法手续审批，在国有土地上进行旧城镇改造项目的，按照拆迁补偿安置部分在整个建设规模所占比例计算相应的扶持资金。1）于2007年1月1日以后取得《建设工程规划许可证》的“三大改造”项目；

2）已足额缴纳相关的行政性收费；

3）符合《实施细则》所界定的“拆旧建新”或“改造安置”情形的；

4）已办理《建设项目施工许可证》；

5）扶持资金数额＝行政性收费的区留成部分×对应扶持比例。事业性收费地形图测量费按标准收费的50%收取。

经营性收费中介机构、服务单位提供劳务收取的费用区物价局在核实服务成本的基础上，适当降低收费标准

城市基础设施建设无特殊约定，改造范围内15米以上（含15米）的道路、或不属出让范围的河涌整治和绿化可由政府实施，费用在政府收取的土地出让金中统筹列支。

支持保护范围内的私人房屋改造房屋鉴定、维修设计、报批费用由申请人与所在的镇（街道）按2：1比例分担，属镇（街道）部分的费用由镇（街道）财政解决，以减轻市民负担。属于历史文化保护区域范围的私人房屋，严格按城市规划、历史文化保护等要求进行修缮改造的规划费用分担城中村前期策划、改造规划方案及实施计划的编制费用区、镇（街道）、村按1：1：1的比例分担。

依据：《印发禅城区“三大改造”项目财政扶持实施细则的通知》、《佛山市禅城区关于推进“三大改造”若干问题的实施意见（实行）》集体建设用地转国有相关费用收费项目用地情况收费依据收费标准新增建设用地土地有偿使用费1987年1月1日之前使用的建设用地只要能提供土地使用证和有关土地利用现状图件或当年的报建依据，则免收，否则须缴纳64元/平方42624元/亩1987年1月1日至1998年12月31日间已实际使用的集体建设用地若能提供合法的土地权属证明文件（包括用地批文、土地使用权证等），则免收，否则须缴纳1999年以后使用的集体建设用地若办理农用地转用手续时已缴纳（提供有关缴款证明），则免收，否则须缴纳耕地占用税

涉及农用地（追溯到87年）50元/平方33300元/亩耕地开垦费

涉及耕地20元/平方13320元/亩征地管理费

须缴纳征地补偿费*2.1%1400元/亩完善手续处罚用地行为发生在1987年1月1日之后到2007年6月30日之前的禅城区、南海区、顺德区5元/平方3330元/亩三水区、高明区3元/平方1998元/亩征地管理费：南庄：征地补偿费*2.1%=97.5万/公顷*2.1%=1365元/亩

禅城：征地补偿费*2.1%=112.5万/公顷*2.1%=1575元/亩

二、佛山旧旧改研究及及实例1、佛山主主要旧改进进展与规划划●2007年6月，，佛山市委委、市政府府即出台了了《关于加加快推进旧旧城镇旧厂厂房旧村居居改造的决决定》，紧紧接着，对对全市“三三旧”土地地进行了摸摸底调查，，发现全市市“三旧””用地竟达达25.3万亩，““三旧”改改造专项规规划编制工工作迅速展展开。●为加快建建设“广东东省节约集集约用地试试点市”步步伐，全力力推进“三三旧”改造造，佛山市市政府决定定从2009年3月月起，启动动“双百计计划”，即即自2009年起的的若干年内内，佛山全全市每年启启动100个以上有有一定规模模的“三旧旧”改造项项目；每年年完成100个以上上旧改项目目改造。●据统计计，从2007年到2009年8月月底，佛佛山共启启动“三三旧改造造”项目目691个，其其中，已已完成改改造项目目140个，完完成改造造1800多万万平方米米，总投投入250多亿亿元，取取得明显显的经济济效益、、社会效效益和生生态效益益。TIPS:目前前佛山市市政府已已经陆续续开展祖祖庙-东东华里、、普君南南、澜石石旧改及及季华路路沿线等等主城区区的多个个三旧改改造房地地产项目目，并有有步骤地地推进更更大量的的旧城改改造项目目。（1）需需要转政政府储备备的，将将土地转转成国有有之后，，通过一一级市场场公开出出让（招招拍挂）），所得得出让收收入按规规定进行行分配。。（流程程如下））三旧改造造范围内的非建建设用地地申请转性性国有建设设用地与村集体体合作的开发商商手中招拍挂集体建设设用地申请转性性2、房地地产开发发获取土土地方式式（2）集集体留用用地、旧旧村居宅宅基地或或经政府府批准可可不纳入入储备的的土地，，补缴划划拨转为为出让的的土地出出让金或或转性的的土地出出让金。。村集体建设用地地申请转性性国有建设用地村集体（国有建建设用地））出让非集体建设用地地申请转性性转让项目公司司（国有建建设用地））村集体开发商合作◆按按销售额额分成3、与村村集体旧旧改合作作模式简述述◆按按建筑面面积分成成◆一一次性转转让◆租租金收入入（商业业地产））4、以集体用地地旧改合合作项目目为例的的介介入入基本流程村集体开发商签订合作作协议三旧改造造批文未完善手手续用地地手续办办理集集体用用地转国国有国国有划拨拨用地补补办出让让手续免储备申申请设计条件件申请交易条件件设置并并挂牌竞得并代代村支付付土地出出让金合作谈判判项目调研研村民决议议共同成立立项目公公司并开开发申请土地地出让金金返还（（若有））申请财政政扶持地价评估估注：发展展商介入入的各类类三旧改改造项目目因土地地功能、、所有权权性质、、权属性性质、土土地手续续等差异异，流程程不尽相相同，仅仅以最常常见的““集体土土地入股股、引入入开发商商联合改改造开发发”进行行分析。。5、村集集体建设设用地完完善土地地手续需需注意意的事项项（1）集集体土地地（或农农用地））转国有有问题根据有关关规定，，只有国国有建设设用地才才能开发发房地产产，因此此，村集集体开展展“三大大改造””涉及房房地产开开发的，，都必须须将集体体建设用用地（或或农用地地）转为为国有建建设用地地。（2）土土地储备备问题“三大改改造”中中，涉及及土地使使用权转转移的，，除了原原来村集集体的留留用地、、宅基地地以及经经区政府府批准可可不纳入入政府储储备土地地外，其其它的土土地一般般都须纳纳入政府府储备。。（3）土土地公开开交易问问题“三大改改造”涉涉及开发发房地产产项目的的，全部部都需要要进行土土地公开开交易。。原属于于留用地地或宅基基地的，，由村集集体委托托区土地地交易中中心进行行土地使使用权二二级市场场转让，，其它土土地由区区土地储储备中心心代表政政府实施施储备后后，按一一级市场场出让。。税种税基税率备注出让契税土地出让金3%代村缴纳转让契税土地成交价3%部分为代村缴纳转让营业税开发商股权比例*土地成交价5.71%村属部分以土地作价入股，无须缴纳营业税转让土增税土地成交价1%部分为代村缴纳汇总土地成交价8.8%按开发商64%股权比例估算（1）土土地交易易环节税税收一览览表●相比一一级招拍拍挂项目目，其土土地交易易环节税税收多出出近4%6、禅城集体体用地旧旧改合作作项目税税费说明明（2）发发展商主主要成本本组成土地费用用：土地地出让金金、完善善手续费费用、相相关税费费、其它它费用（（中介费费用、关关系费用用）等代建成本本：前期期费用、、土建成成本、配配套成本本、期间间费用（（行政、、营销、、财务费费用）等【【对方分分得部分分】其他补偿偿：拆迁迁补偿（（货币、、物业））、分红红、垫付付资金利利息等开发商取取得项目目总成本本=土地地费用+代建成成本+其其他补偿偿开发商取取得项目目楼面地地价=开开发商取取得项目目总成本本/开发发商可得得计容面面积①土增税税：从税务角角度，土土增税以以项目公公司为征征税对象象，只以以项目公公司为抬抬头开具具的发票票作为抵抵税的凭凭证，并并不考虑虑内部合合作关系系，如物物业分配配、拆迁迁补偿等等，除村村民回迁迁部分外外其他的的权属转转让都视视同销售售。因合合作方式式的不同同，旧改改合作项项目地价价相比一一级招拍拍挂项目目一般都都低许多多，导致致其可抵抵税额少少。旧改合作作项目一一般规定定为各付付各税，，就开发发商角度度，其可可抵税额额=土地地成交价价*开发发商股权权+开发发商可得得物业部部分建安安成本，，代村建建设所投投入资金金亦无法法抵税，，整体可可抵税额额低，土土增税税税负重。。以石头村村项目为为例，开开发商可可得物业业的实际际楼面成成本约为为3100元/m2，，可抵税税成本仅仅约为930元元/m2，比例例约30%。②企业所得得税情况类同同。③规避思思路（讨讨论）●争取地地价以评评估价入入帐，缴缴纳相关关税费；；●多数三三旧合作作项目原原业主希希望保留留商业物物业长期期持有，，通过等等值置换换方式开开发商以以可得的的商业物物业换取取村方住住宅物业业，收入入总额不不变，但但可减少少增值额额而降低低税费。。村方商商业物业业不出售售留存项项目公司司，项目目竣工结结算完成成后开发发商退出出项目公公司股权权。④该问题题现无政政策提供供相应扶扶持或优优惠，已已有多个个旧改合合作项目目面临土土增税清清算问题题，暂未未有完善善的解决决办法。。7、税金金规避三、提炼炼：旧旧改改项目拓拓展关注注重点●项目地段段:价值尤为为重要（（成本浮浮动相对对较小，，利润主主要取决决于售价价）●用地性质质、功能能:土地属属国有用用地还是是集体用用地、现现状功能能是什么么（农用用地、耕耕地、宅宅基地、、工业等等）、权权属人是是否为集集体性质质●项目容积积率：谁负责责规划条条件的工工作？未未能达到到预定的的设计条条件时如如何处理理●权属:清晰，尽尽量避免免多个权权属主体体，土地地边界是是否规整整●合作方情情况，合合作风险险评估:（人格魅魅力、个个人能力力、村的的大姓是是否单一一、村委委会换届届及发展展情况,村领导导班子内内部协调调一致，，最好有有唯一的的话事人人）●现状建筑筑物特点点:（厂房、、村屋、、空地等等，建筑筑密度、、层数、、构造来来判断拆拆迁难度度和补补偿比例例，避开开村民物物业拆迁迁量大的的村，尽尽量选择择无拆迁迁要求或或集体物物业为主主的合作作项目）●政策优惠惠措施（市政配配套减收收等）●留用地：：是否享受受留用地地优惠政政策●双方职责责：改性改功功等手续续的办理理及费用用由哪一一方承担担●开发资金金：项目运作作资金，，包括土土地出让让金、税税费、完完善手续续费用、、建安费费用、期期间费用用等的承承担方●土地融资资：是否允许许开发商商用合作作用地进进行融资资、有无无限制要要求●分配方式式：货币还是是物业分分成●分成比例例：计容、不不计容各各自分成成比例●分配时间间：销售进度度还是固固定时间间等，及及每次分分配比例例●相关税费费、营销销费用：：明确是否否各自承承担●签订合作作开发合合同后的的工作（签订合合作开发发合同后后，其土土地收购购工作才才刚刚开开始，还还需面临临大量的的工作程程序和繁繁琐的流流程）●保底收收益：：对方是是否要要求有有保底底收益益，有有无要要求按按保底底收益益提前前分配配●垫付资资金：：有无要要求提提供垫垫付资资金提提对方方归还还贷款款、债债务或或其他他用途途，如如有是是否返返还？？其支支付时时间、、返还还方式式、时时间？？是否否计息息？有有无提提供抵抵押担担保？？●分红：：有无要要求提提供资资金作作为对对方分分红之之用，，如有有是否否返还还？支支付时时间、、返还还方式式、时时间？？是否否计息息？●违约金金及违违约责责任：：双方违违约认认定、、违约约责任任、、、返还还要求求●经营权权、决决策权权：法人、、董事事会成成员确确定，，经营营权、、决策策权明明确●拆迁责责任方方：主要指指村民民物业业，其其拆迁迁谈判判、合合同签签订责责任方方●拆迁补补偿方方式：：货币、、回迁迁或相相结合合的方方式，，是否否有安安置补补偿●合同效效力声声明：：当出现现与本本合同同约定定不一一致时时，以以本合合同为为准●置换物物业方方式●开发期期限●办理手手续期期限●土地出出让金金能否否缓交交●基础配配套费费能否否减交交●宅基地地基准准面积积要规规范谢谢！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。13:06:5613:06:5613:061/6/20231:06:56PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2313:06:5613:06Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。13:06:5613:06:5613:06Friday,January6,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2313:06:5613:06:56January6,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。06一一月月20231:06:56下下午午13:06:561月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月231:06下午午1月-2313:06January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/613:06:5613:06:5606January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:06:57下下午1:06下下午13:06:571月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。13:06:5713:06:5713:061/6/20231:06:57PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2313:06:5713:06Jan-2306-Jan-2312、世世间间成成事事