某房地产项目产品定位及营销策略报告

双峰“万都帝豪”项目产品定位及营销策略报告

佐佑地产营销伟大历史产生伟大实践，伟大实践诞生伟大时代，伟大时代孕育伟大人物双峰地域古属九州之一的荆州；春秋战国时属楚；秦属湘南县，归长沙郡治；西汉时部分属连道，部分属湘南县；东汉时分属长沙郡连道和零陵郡湘乡县；南朝属湘乡县。以后作为湘乡的一部分，随其归属变更而变更。1951年8月，析出湘乡县第三、六、七区（即“中里”全境），置双峰县，因县城永丰南面有双峰屏立而得名。双峰为湖湘文化发祥地之一，素为人文荟萃之区，双峰这块具有神奇、神秘色彩的风水宝地孕育了曾国藩、蔡和森等历史风云人物。古之成大事者，规模远大与综理密微，二者缺一不可。办事之法，以五到为要，即身到、心到、眼到、手到、口到也。治军之道，总以能战为第一义，能爱民为第二义，能和协上下为第三义。——《曾国藩家书》每一个城市，每一个时代，都有其标志及里程牌，从历史人物到城市建筑，世界如此，中国如此，双峰也将如此。公元1811年，曾国藩诞生，200年后，公元2011年，双峰即将诞生新的城市标志和新的生活方式。————诞生光荣的历史使命基于对城市人居标准、城市资源的最大化整合、城市未来成长空间、城市化进程及城市方向的深刻理解，本案有责任，开创一个时代。本案将是——一场对双峰房地产格局的重组，一个尺度产品和商业中心的再造，一次城市人居更新换代的高调定义。本案，将屹立双峰新城的上空，见证时代本项目规划用地面积60262.92㎡，处于城北新城核心，双峰政务区内，是高端住宅聚集区，未来城市生活配套都将聚集于此。和森大道本案空地国藩路思云路法院空地地税局国税局空地新人民医院新县政府人力资源市场煤矿安监县总工会空地阳光城（二期）中央华府神龙大酒店市政公园（规划）阳光城（一期）国藩学校市民广场（规划）八本街政务中心项目四至东：阳光城二期，本项目竞争对手之一。西：双峰县新县政府，政治中心。南：神龙大酒店，双峰唯一四星酒店。北：双峰县新法院，法律中心、新人民医院。当我们不需要为项目的位置和规模多做解释的时候，接下来我们要思考的就是：1，我们要在这个地块上做什么？2，怎么做？在解决以上两个问题之前，我们先来认识双峰、了解宏观大势以及双峰房地产市场：第一部分：认识双峰基本概况、历史人物、经济概况、城市发展双峰，地处湘中腹地，隶属于娄底市，处于东经111度51分43秒至112度31分7秒，北纬27度12分31秒至此7度45分51秒之间。东邻湘潭、衡山，南接衡阳，西毗邵东、涟源，北界娄底、湘乡。东西长61公里，南北宽59.2公里，总面积1715平方公里。约占湖南省总面积的1%。辖13镇3乡（永丰镇、梓门桥镇、井字镇、荷叶镇、杏子铺镇、蛇形山镇、甘棠镇、洪山殿镇、三塘铺镇、青树坪镇、花门镇、锁石镇、走马街镇、印塘乡、石牛乡、沙塘乡），人口92万，县城总人口约9万。基本概况历史人物经济概况城市发展小结双峰邵东衡阳娄底湘乡县城人口少，交通便捷程度一般。双峰县历历史悠久久，钟灵灵毓秀，，地灵人人杰，英英才辈出出。这里里孕育和和诞生了了三国蜀蜀汉名相相蒋琬，，清代重重臣曾国国藩，，中共早早期卓越越领导人人之一蔡蔡和森等等一大批批优秀人人才。当当前，双双峰也得得意于名名人效益益，发展展“古色色”旅游游、“红红色”旅旅游和““绿色””旅游。。曾国藩藩与蔡和和森也成成为双峰峰的两张张名片。。基本概况况历史人物物经济概况况城市发展展小结历史英才才辈出，，影响意意义深远远。近年来双双峰经济济发展取取得了一一定的成成绩，截截至于2009年，双双峰地区区生产总总值已达达到832713万元元，双峰峰城镇居居民收入入已达到到10451元元。双峰经济济和社会会发展中中也是存存在一定定问题发发，主要要问题是是经济结结构性矛矛盾仍然然突出，，经济增增长速度度与全国国、全省省、全市市农农田相比比，仍然然偏低，，农业低低效，工工业腿短短，就业业压力大大，农民民增收困困难，居居民收入入差距扩扩大。从2009年全全省经济济排名来来看，娄娄底位于于全省14个地地区的第第10位位，而双双峰位于于娄底地地区5个个县市的的第4位位，总体体来说经经济还是是相对落落后的。。基本概况况历史人物物经济概况况城市发展展小结总体上看看，经济济水平较较落后，，居民收收入差距距大。基本概况况历史人物物经济概况况城市发展展小结双峰目前前城市资资源主要要集中在在复兴路路和城中中路沿线线；双峰城市市发展的的方向是是和森大大道和国国藩路沿沿线，尤尤其是这这两条城城市主干干道的交交汇处，，是将来来城市的的核心地地段，新新城区，，双峰政政务区，，本项目目正处于于该位置置。和森大道复兴路城中路国藩路本案新城快速速发展，，将改变变双峰城城市化规规划的未未来格局局。基本概况况历史人物物经济概况况城市发展展小结双峰全县县总人口口约92万，但但县城总总人口仅仅9万，，城市化化水平较较低；双峰历史史上人才才辈出，，曾国藩藩与蔡和和森是这这里发展展旅游经经济的2张名片片；近年来双双峰经济济取得了了较快的的发展，，但总体体水平还还相对落落后；双峰老县县城相对对落后，，县城的的发展方方向已经经转向城城北新城城（政务务区所在在地）；；地处城北北新城核核心的本本项目将将借势双双峰城市市化高速速发展的的契机。。第二部分分：全国国房地产产大势及及双峰住住宅房地地产市场场宏观经济济数据分分析、全全国地产产形势及及政策解解读、双双峰房地地产市场场、双峰峰客户问问卷分析析宏观经济济数据分分析全国地产产形势及及政策解解读双峰房地地产市场场双峰客户户问卷分分析小结从1998年-2009年的的经济数数据指标标可以看看出，经经济指标标逐年稳稳定增长长，并且且有数量量逐步放放大的现现象，2009年为340507亿亿元，接接近为1999年的四四倍，十十年中，，中国经经济的发发展状况况良好，，并且保保持着高高速增长长的态势势。1998-2009年年环比增增长数据据“不回头头地向前前冲”，，国家经经济逐年年保持增增长。2010年的的“风”回逆逆转，经济发发展压力骤增增。2009.1-2001.10之间间，中国和指指数的走势情情况可以看出出，2009年期间，1-11月和和都呈现出环环比下降趋势势，从2009年7月开开始出现环比比上升趋势，，12月实现现正增长，2010年5月为期间内内最高值，从从2010年年5月出现下下降趋势，同同比增长率持持续上升。环环比数据宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结从1998年年-2009年的经济数数据增长率可可以看出，2007年是是增长的高峰峰期，2003-2007年间，由由于国内需求求两的带动，，经济增速明明显加快，的的增长率都超超过了10%，但是由于于国际经济危危机的影响，，从2008年开始，增增长率出现向向下的形态，，虽然增长率率有所减缓，，但是的总量量依然保持着着上升的态势势。1998-2009年环环比增长率数数据经济危机让““跑慢了”，，国家经济逐逐年增长速度度放缓。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结国家统计局发发布前三季度度全国房地产产市场运行情情况报告，前前三季度全国国商品房销售售面积6.32亿平方米米，同比增长长8.2%，，增幅比前8个月同比提提高1.5个个百分点。前三季度，商商品房销售额额3.19万万亿元，同比比增长15.9%，增幅幅比前8个月月提高3.3个百分点，，其中商品住住宅销售额增增长11.2%，办公楼楼和商业营业业用房分别增增长49.9%和48.2%。9月月，全国商品品房销售面积积10446万平方米，，同比增长16.6%；；全国商品房房销售额5498亿元，，增长35.2%。国家统计局数数据还显示，，8、9月月份，国内主主要大中城市市场商品房市市场出现一定定程度的回暖暖迹象。9月月份全国商品品房销售面积积一改之前7、8月份回回落的趋势出出现了一定程程度的反弹，，而全国70个大中城市市房屋销售价价格同比上涨涨的趋势也一一直延续。据中国信息报报报道，前三三季度，房地地产开发企业业本年资金来来源38991亿元，同同比增长38.8%。其其中，国内贷贷款8190亿元，增长长47.2%；利用外资资359亿元元，下降26.2%；企企业自筹资金金12787亿元，增长长14.5%；其他资金金17654亿元，增长长62.4%。在其他资资金中，定金金及预收款10269亿亿元，增长52.0%；；个人按揭贷贷款5345亿元，增长长107.7%。严厉的打压措措施下，市场场依然火爆。。2010年年前三季度房房地产开发完完成、商品房房销售和房地地产开发资金金来源都呈上上升态势。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结数据显示，1月第一周，，土地推出量量较上周增加加，监测的20个主要城城市共推地173宗，较较此前一周环环比增加109宗，推出出面积635.1万平方方米，环比增增长30%。。一线城市均有有土地推出，，但仅北京、、广州各推出出3宗住宅用用。上海共推推出48万平平方米土地，，成为推出土土地最多的一一线城市，仅仅北京、广州州有住宅用地地成交，成交交面积分别为为11.3万万平方米、33.6万平平方米，上海海仅成交1宗宗商业用地。。二、三线城市市住宅用地交交易相当活跃跃，共计64万平方米，，成交量位居居首位。成交交量较大的还还有福州、大大连，分别成成交51万平平方米、49万平方米。。此外，天津津成交3宗，，面积仅9万万平方米，但但成交楼面价价5185元元/平方米，，居全国之首首。全国29个大大城市中共有有564个普普通商品住宅宅项目计划于于11月开盘盘，较10月月计划开盘量量降31.3%。其中，，包括广州、、成都、长春春在内的七个个城市11月月计划开盘量量环比10月月降50%以以上。新政效果逐渐渐显现，一线线土地成交出出现萎缩迹象象，但二三线线城市仍成交交活跃。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结政策解读年初楼市新政政解读国庆前新新政政解读规避政策风险险小结新国十条主要要内容：1、统一思想想，提高认识识。住房问题题是影响社会会稳定的重要要民生问题。。2、建立考核核问责机制。。3、实行更为为严格的差别别化住房信贷贷政策。4、发挥税收收政策对住房房消费和房地地产收益的调调节作用。5、增加居住住用地有效供供应。6、调整住房房供应结构。。7、确保完成成建设保障性性住房300万套。8、加强对房房地产开发企企业购地和融融资的监管。。9、加大交易易秩序监管力力度。10、完善房房地产市场信信息披露制度度。从去年年底吹吹风、到2010年三、、四月份正式式推出的“新新国十条”，，重点打击投投机性置业，，一度号称史史上“最严的的楼市调控””。年初国十条解解读从调控实际结结果来看，本本轮调控对于于“价格洼地地”的城市和和三、四线城城市及县镇的的房地产市场场，并没有给给力。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结[典型政策1]实行更为为严格的差别别化住房信贷贷政策政策内容：对购买90平平方米以上首首套自住房，，贷款首付款款比例不得低低于30%；；对第二套住住房，首付款款比例不得低低于50%，，贷款利率不不得低于基准准利率的1.1倍；对第第三套及以上上住房的，贷贷款首付款比比例和贷款利利率应大幅度度提高。对不不能提供1年年以上当地纳纳税证明的非非本地居民暂暂停发放贷款款。地方政府府可根据实际际情况，在一一定时期内限限定购房套数数。对境外机机构和个人购购房，严格按按有关政策执执行。政策解读：该条主要针对对投机性购房房制定，不但但增加了购房房者的资金成成本，而且切切断了其多次次融资的源头头。首付及利利率的提高将将使投资成本本增加，限制制异地购房将将减少投资流流动性，将使使以炒房为目目的购房者止止步。因此一一旦严格执行行，则相当于于掐住了其炒炒房的咽喉。。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结[典型2]调调整住房供应应结构政策内容：中小套型普通通商品住房用用地不低于住住房建设用地地供应总量的的70%，并并优先保证供供应。城乡规划划、房地产主主管部门要积积极配合国土土资源部门，，将住房销售售价位、套数、套型面积积、保障性住住房配建比例例以及开竣工工时间、违约约处罚条款等等纳入土地出让合同，确确保中小套型型住房供应结结构比例严格格按照有关规规定落实到位位。政策解读：供应结构的改改变将使得市市场增加大量量的自住型商商品房供应，，一线及热点点城市自住型型住房供应短短缺造成的房房价飞涨已不不可能继续。。市场很可能能出现非常明明显的成交量量下跌。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结新“国十条””可以说是我我国近年房地地产调控以来来最严厉的组组合拳，从政政府监管、金金融政策、交交易税费、土土地供应、房房源供应、交交易行为等多多方面一次性性出台了系列列政策。而且且是国务院直直接发文，可可见政府对目目前高房价带带来的问题已已有充分深刻刻认识。从最初市场反反应看，快进进快出的短期期炒家开始迅迅速离场，投投机心态趋于于平复甚至恐恐慌，自住型型客户也开始始观望，新房房成交价企稳稳，刚需购房房意愿有所降降低，销量开开始下挫。到了今年七月月份，众所周周知，由于地地方政府的消消极对待、民民众对前年调调控失败的记记忆犹新，加加之市场放量量上半年普通通较少、不断断走高资金贬贬值加速、投投资渠道的不不畅等原因，，全国楼市开开始上升并变变得猛烈，调调控政策趋向向失败。在此情况下，，中央在国庆庆前紧急出台台新的政策———[新国十条对对市场产生的的影响]宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结全国将告别三三套房贷根据更加明确确的差别化房房贷政策，央央行和银监会会要求各商业业银行暂停发发放居民家庭庭购买第三套套及以上住房房贷款；对不不能提供一年年以上当地纳纳税证明或社社会保险缴纳纳证明的非本本地居民暂停停发放购房贷贷款；对贷款款购买第二套套住房的家庭庭，严格执行行首付款比例例不低于50%、贷款利利率不低于基基准利率1.1倍的规定定。国庆前楼市新新政解读宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结严格限制第二二套购房9月27日，，中国人民银银行、中国银银监会联合下下发了关于加加强商业性房房地产信贷管管理通知。根根据通知，对对已利用贷款款购买住房、、又申请购买买第二套（含含）以上住房房的，贷款首首付款比例不不得低于40%。中央做做出的这一果果断举措在随随后的国庆黄黄金周中逐渐渐成为了我国国十一期间楼楼市的核心话话题。走势预估———[对消费者者、对市场的的影响]“越调越涨，，从去年年底底的国十一条条、到今年年年初的国十条条，再到国庆庆前的《首付付增加，利率率上调》，这这些不仅没有有把房价调低低，反而大幅幅上涨，从年年初到现在，，星沙房价涨涨了1000多元/平米米”这是大部部分急切购房房者的心声，，和年初“国国十条”一样样，国庆前的的新政并没有有对“一片涨涨声”的二、、三线城市的的房地产市场场的价格和成成交量带来很很大的影响。。因此，短期内内，在政府没没有出台新一一轮更加严厉厉的调控政策策的情况下，，价格洼地的的城市，房地地产市场出现现拐点可能性性不大。我们预测：2011年上上半年，长沙沙及湖南的房房地产市场必必将延续现有有的温度，持持续小幅攀升升。那么如果今年年中央政府实实施新一轮更更加严厉的调调控，从中长长期走势来看看，才可能会会有“回落之之势”，首先先影响的是一一线城市，就就长沙而言，，因整体利好好性规划，会会很快促使““回落反弹””，就双峰等等县镇的房地地产市场而言言，因本身处处于初级阶段段，将不会影影响太大。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结“知己知彼，，百战不殆；；不知彼而知知己，一胜一一负；不知彼彼，不知己，，每战必殆。。”《孙子子·谋攻篇》》我们将对双峰峰住宅房地产产市场进行深深入的剖析，，以求对本项项目的住宅定定位和物业发发展建议提供供有利的数据据支持。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结初步统计，双双峰市场前期期项目3个，，在售项目4个，在售尾尾盘项目2个个，已售完项项目12个，，另有规划中中的艺芳新城城。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结铂金华府大汉龙廷翡翠华庭嘉信华庭巨龙御苑巨龙家园汇丰商业街威龙国际阳光城阳光花园玉盘小区一品人居艺芳新城中央华府·······宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结项目位置艺芳新城（规划中）国藩路东侧中央华府（前期）和森路与国藩路交汇处阳光城（前期）和森大道与国藩路交汇处汇丰步行街（前期）城中路老县政府旁嘉信华庭（在售）复兴路与双湄路交汇处大汉龙廷（在售）和森大道南侧，县国土局往西50米金果时代广场（在售）复兴路与城中路交汇处翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）城北和森大道北，城中路与国藩路之间威龙国际（尾盘）和森大道万福桥旁一品人居（尾盘）和森大道南侧，县国土局往西50米艺芳园(售完)复兴路与迎宾路交汇处铂金华府(售完)和森路消防大队西侧300米外玉盘小区（一、二期）(售完)城北和森大道北城中豪苑(售完)城中路与复兴路交汇处东北金碧文园(售完)城中路与复兴路交汇处西北巨龙家园(售完)和森路与书院路交汇处巨龙御园(售完)和森大道南侧城中路国藩路中间西城雅园(售完)农机市场旁阳光花园(售完)城北和森大道北兴隆花园(售完)教育局对面湄南新居(售完)永丰镇城南小区泽南路书香和苑(售完)一中对面项目区域：双双峰房地产目目前主要是沿沿和森路沿线线发展，目前前市场前期项项目和在售项项目主要位于于和森路沿线线，老城区内内基本无可售售项目。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结项目产品类型艺芳新城（规划中）——中央华府（前期）小高层、底商阳光城（前期）多层（一期）、小高和高层（二期）、底商汇丰步行街（前期）小高，多层嘉信华庭（在售）多层住宅、小高层商住楼大汉龙廷（在售）电梯洋房（7层）、小高层、底商金果时代广场（在售）商业广场+多层翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）小高层威龙国际（尾盘）高层商住楼、商业裙楼一品人居（尾盘）多层、底商艺芳园(售完)多层、底商铂金华府(售完)多层，小高层,酒店式公寓玉盘小区（一、二期）(售完)多层、底商城中豪苑(售完)多层、底商金碧文园(售完)多层、底商巨龙家园(售完)多层、别墅、底商巨龙御园(售完)多层、底商西城雅园(售完)多层、底商阳光花园(售完)多层、底商兴隆花园(售完)多层、底商湄南新居(售完)多层、底商书香和苑(售完)多层、底商产品类型：多多层已逐渐开开始淡出市场场，小高层和和高层成为市市场主流，但但目前市场产产品类型还是是相对简单。。本项目产品品在迎合市场场的同时也可可填补空白。。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结项目规模：市市场上已经开开发项目都为为中小型项目目，本项目在在规模上将领领先于市场所所有项目（规规划中的艺芳芳新城除外））。项目占地面积建筑面积艺芳新城（规划中）——计划投资20亿中央华府（前期）70亩（含四星酒店25亩）10万平方米阳光城（前期）一期50亩，二期70亩一期6万㎡，二期14万㎡汇丰步行街（前期）31941㎡，约50亩10万㎡，其中商业42424㎡嘉信华庭（在售）暂时拿地30亩36000㎡大汉龙廷（在售）32000㎡，约50亩11万平方米（多层2.8万，高层5.5万，商业0.7万）金果时代广场（在售）25亩4万平方米翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）2248㎡，约4亩19340㎡（住宅16949，商业1336）威龙国际（尾盘）4712㎡，约7亩42138㎡（商业7604.14）一品人居（尾盘）————艺芳园(售完)40亩4万平方米铂金华府(售完)40亩67000㎡玉盘小区（一、二期）(售完)113亩12万平方米城中豪苑(售完)25亩——金碧文园(售完)25亩——巨龙家园(售完)————巨龙御园(售完)110亩——西城雅园(售完)————阳光花园(售完)20232㎡，约30亩——兴隆花园(售完)————湄南新居(售完)40亩8万平方米书香和苑(售完)————宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结双峰市场上高高层产品较少少，故各项目目容积率较低低，本项目高高出市场不少少的容积率将将是对自身的的一个考验。。绿化上各项项目都在30-40%，，仅中央华府府高达60%。项目容积率绿化率艺芳新城（规划中）————中央华府（前期）3.060%阳光城（前期）3——汇丰步行街（前期）2.86——嘉信华庭（在售）1.8530.2%大汉龙廷（在售）340%金果时代广场（在售）——30%翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）242%威龙国际（尾盘）————一品人居（尾盘）————艺芳园(售完)1.825%铂金华府(售完)——36%玉盘小区（一、二期）(售完)——42%城中豪苑(售完)————金碧文园(售完)————巨龙家园(售完)————巨龙御园(售完)————西城雅园(售完)————阳光花园(售完)——40.2%兴隆花园(售完)————湄南新居(售完)——40%宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结市场已知项目目规模都较小小，本项目的的近2000户为当前市市场之最。项目总栋数总户数艺芳新城（规划中）————中央华府（前期）9栋752户阳光城（前期）一期15栋多层，二期2栋小高和5栋高层一期300套，二期约1000套汇丰步行街（前期）——350户嘉信华庭（在售）13栋（1栋小高层）400户大汉龙廷（在售）12栋600多户金果时代广场（在售）5栋多层，1栋商住两用小高层210套翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）1栋108户威龙国际（尾盘）2176户一品人居（尾盘）——198户艺芳园(售完)11栋200户铂金华府(售完)8栋354户玉盘小区（一、二期）(售完)——900户城中豪苑(售完)6栋120户金碧文园(售完)5栋200户巨龙家园(售完)28栋多层、4栋别墅744户巨龙御园(售完)————西城雅园(售完)————阳光花园(售完)————兴隆花园(售完)————湄南新居(售完)————书香和苑(售完)————宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结项目物业费用车位数艺芳新城（规划中）————中央华府（前期）——约400个阳光城（前期）一期约0.5元约1:0.8汇丰步行街（前期）——286嘉信华庭（在售）——200个大汉龙廷（在售）——380个金果时代广场（在售）暂定0.6元200个翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）多层0.4元，小高层0.8元33个威龙国际（尾盘）————一品人居（尾盘）————艺芳园(售完)——约50个铂金华府(售完)多层0.5元，小高层1元——玉盘小区（一、二期）(售完)————城中豪苑(售完)————金碧文园(售完)————巨龙家园(售完)————巨龙御园(售完)————西城雅园(售完)————阳光花园(售完)————兴隆花园(售完)————湄南新居(售完)————书香和苑(售完)————物业费用方面面，楼梯房为为0.5元/㎡/月左右右，电梯房为为1元/㎡/月左右。车车位配比多为为1：0.5，阳光城较较高达到了1：0.8。。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结项目分期情况户型去化速度艺芳新城（规划中）————中央华府（前期）暂定2期——阳光城（前期）2期——汇丰步行街（前期）分两期开发，一期8栋约200户——嘉信华庭（在售）一期400套其中一批132套基本售完，后三期未确认拿地前期较慢，132套积累卡用了4个月大汉龙廷（在售）一批推出9栋2010年12月31日开盘推出9栋400多套，目前剩余80多套金果时代广场（在售）一期60套已售罄，二期150套暂未开发开盘推出60套一个月售罄翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）——2010年6月开盘至今卖出90多套，剩余10多套威龙国际（尾盘）一期，已全部推出8月入市至现在剩余5套住宅，11套商铺一品人居（尾盘）——艺芳园(售完)一期200套，二期有纠纷暂时未拿地1个月左右卖完200套铂金华府(售完)一期，已全部推出——玉盘小区（一、二期）(售完)共三期（第三期为翡翠华庭）——城中豪苑(售完)————金碧文园(售完)————巨龙家园(售完)————巨龙御园(售完)————西城雅园(售完)————阳光花园(售完)————兴隆花园(售完)————湄南新居(售完)————书香和苑(售完)————在售项目去化化速度较理想想，尤其是优优质项目客户户接受程度非非常高。一般般开盘能销售售60%左右右，但每次开开盘推货量都都不会太多。。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结中央华府、阳阳光城二期两两大最主要竞竞争项目入市市时期预计在在2011年年下半年，或或与本项目同同期入市项目入市日期交房日期艺芳新城（规划中）————中央华府（前期）2011年下半年——阳光城（前期）一期2011年初，二期预期2011下半年一期2011年底汇丰步行街（前期）2011年上半年，目前在做地基——嘉信华庭（在售）2010年6月（第一期）2011年年底大汉龙廷（在售）2010年12月31号开盘2012年金果时代广场（在售）一期2010年12月18日——翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）2010年6月2011年6月威龙国际（尾盘）2010年8月——一品人居（尾盘）——艺芳园(售完)2010年7月2011年初铂金华府(售完)2008年3月2011年初玉盘小区（一、二期）(售完)————城中豪苑(售完)————金碧文园(售完)————巨龙家园(售完)————巨龙御园(售完)————西城雅园(售完)————阳光花园(售完)————兴隆花园(售完)————湄南新居(售完)————书香和苑(售完)————宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结项目总体规划艺芳新城（规划中）——中央华府（前期）大围合式布局阳光城（前期）二期为围合式，内部设有儿童及老年人休闲场所汇丰步行街（前期）商住楼狭长分布；商业部分预计招商步步高，约1万㎡，3层嘉信华庭（在售）排坐式大汉龙廷（在售）6栋多层、6栋小高层排坐式金果时代广场（在售）全围合式布局，商住两用楼独立出来翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）单栋小高层，与玉盘小区一二期联为一体威龙国际（尾盘）双子楼一品人居（尾盘）——艺芳园(售完)排坐式铂金华府(售完)一栋小高层酒店、三栋小高层住宅，4栋多层玉盘小区（一、二期）(售完)36栋（1栋小高层为翡翠华庭）城中豪苑(售完)——金碧文园(售完)——巨龙家园(售完)——巨龙御园(售完)——西城雅园(售完)——阳光花园(售完)——兴隆花园(售完)——湄南新居(售完)——书香和苑(售完)——早期开发项目目多为排列式式布局，新项项目开始注重重布局，围合合式开始兴起起。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结项目立面特点园林特色艺芳新城（规划中）————中央华府（前期）现代简约，灰色为主60%超高园林覆盖，东南亚风情园林，打造超大中央水景阳光城（前期）新古典建筑风格600棵香樟，2000㎡水景湖面，20000㎡中央花园汇丰步行街（前期）现代简约设计无特别园林嘉信华庭（在售）现代简约无特别园林大汉龙廷（在售）现代简约现代园林，设置中心广场，室外健身场所金果时代广场（在售）西班牙建筑风情无特别园林翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）简欧共享玉盘小区生态园林威龙国际（尾盘）简约现代式——一品人居（尾盘）————艺芳园(售完)现代简约无特别园林铂金华府(售完)现代简欧托斯卡纳园林景观；150米绿色生态长廊玉盘小区（一、二期）(售完)简约现代式生态园林，叠水水景，休闲设施为主城中豪苑(售完)————金碧文园(售完)————巨龙家园(售完)————巨龙御园(售完)现代简约设计——西城雅园(售完)————阳光花园(售完)欧式简约设计——兴隆花园(售完)————湄南新居(售完)————书香和苑————外立面以现代代简约和简欧欧为主。园林林方面没有特特别出彩的项项目，但园林林越来越被重重视，中央华华府和阳光城城在园林上所所下功夫明显显精细于以前前的项目。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结三房为主（120-130㎡），四四房次之（140—160㎡），两两房和五房为为辅，一房仅仅威龙国际有有少许，总体体来说户型面面积较大。项目户型配比艺芳新城（规划中）——中央华府（前期）90%为三房（124.6、125.2、123.8、135.8、117.6），10%为二房（88.6）阳光城（前期）一期：两房3%，86㎡、10套；三房60%，118-134㎡，180套；四房34%，143㎡，100套；五房3%，178㎡，10套。汇丰步行街（前期）两房110㎡，三房140㎡，四房160㎡嘉信华庭（在售）二房5%（102㎡），三房90%（116-133㎡），四房5%（155㎡）大汉龙廷（在售）二房90-102㎡，三房100-140㎡，四房140-190㎡，五房211㎡金果时代广场（在售）100%三房，面积为122-133㎡翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）164-168㎡四房72套占68%。130㎡三房36套占32%威龙国际（尾盘）三房80%（142-143㎡），四房15%（154㎡）。一房5%（55㎡）一品人居（尾盘）——艺芳园(售完)全是三房，面积110-136平米，紧凑型铂金华府(售完)三房50%（109-135㎡）、四房50%（143-159㎡）玉盘小区（一、二期）(售完)三房（133-140㎡），四房（149-166㎡）城中豪苑(售完)——金碧文园(售完)——巨龙家园(售完)——巨龙御园(售完)——西城雅园(售完)——阳光花园(售完)三房90%（124㎡），四房10%（144㎡）兴隆花园(售完)——湄南新居(售完)——书香和苑(售完)——宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结电梯房价格明明显高于楼梯梯房，市场最最高价达到了了2800元元/㎡，本项项目旁边的中中央华府和阳阳光城预计入入市价格为2300-2500元/㎡。项目价格艺芳新城（规划中）——中央华府（前期）——阳光城（前期）一期多层预计为2000元/㎡，二期小高层、高层预计2300元/㎡汇丰步行街（前期）预计住宅：2300-2400；商铺：20000-25000嘉信华庭（在售）1700元/平大汉龙廷（在售）最低价2100；最高价2700金果时代广场（在售）最低价1600；均价1700；最高价1900。翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）最低价1900；最高价2400；均价2100威龙国际（尾盘）最低价1988；最高价2800；均价2500；商铺8000-10000多一品人居（尾盘）——艺芳园(售完)1700元/平铂金华府(售完)最低价1688；最高价2100；多层均价1480；小高均价1680玉盘小区（一、二期）(售完)——城中豪苑(售完)——金碧文园(售完)——巨龙家园(售完)——巨龙御园(售完)——西城雅园(售完)——阳光花园(售完)——兴隆花园(售完)——湄南新居(售完)——书香和苑(售完)——宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结置业目的主要要是改善型需需求，投资人人群较少。置置业人群主要要是公务员、、县城生意人人和周边乡镇镇人员。项目客户情况艺芳新城（规划中）——中央华府（前期）预计将以公务员为主，县城生意人、老师、周边乡镇人员、返乡人员为辅；置业目的主要是本地改善型首次置业；投资人群约10%阳光城（前期）预计将以公务员和县城生意人为主，老师和周边乡镇人员为辅汇丰步行街（前期）县城改善型和生意人较多嘉信华庭（在售）周边乡镇改善型为主大汉龙廷（在售）公务员，生意人较多金果时代广场（在售）生意人比较多，多为投资翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）生意人，公务员，老师为主威龙国际（尾盘）乡下，生意人一品人居（尾盘）改善型人群，周边乡镇艺芳园(售完)改善型人群，周边乡镇铂金华府(售完)生意人，机关公务员玉盘小区（一、二期）(售完)——城中豪苑(售完)——金碧文园(售完)——巨龙家园(售完)——巨龙御园(售完)——西城雅园(售完)——阳光花园(售完)——兴隆花园(售完)——湄南新居(售完)——书香和苑(售完)——宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结推广媒介较少少，主要为湘湘中商情、邮邮政和户外，，车身和短信信为辅。项目推广媒介艺芳新城（规划中）——中央华府（前期）主要在湘中商情，邮政杂志；另外就是工地围墙；短信只会在节点使用阳光城（前期）户外，短信，湘中商情汇丰步行街（前期）县电视台、湘中商情嘉信华庭（在售）户外、杂志大汉龙廷（在售）——金果时代广场（在售）户外、杂志翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）——威龙国际（尾盘）户外一品人居（尾盘）——艺芳园(售完)户外铂金华府(售完)户外玉盘小区（一、二期）(售完)——城中豪苑(售完)——金碧文园(售完)——巨龙家园(售完)——巨龙御园(售完)——西城雅园(售完)——阳光花园(售完)——兴隆花园(售完)——湄南新居(售完)——书香和苑(售完)——宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结城北新城的地地段价值已成成为该区域项项目的最主要要的优势。项目优势、劣势艺芳新城（规划中）——中央华府（前期）优势：新城中心；绿化率高。劣势：区域正在开发中，人气不高。阳光城（前期）优势：地理位置好，为县城形象标杆，园林覆盖较高。劣势：价格预计较高汇丰步行街（前期）优势：处于新老城区交界处。劣势：地块不规则，出入口不是主干道嘉信华庭（在售）优势：价格低，多层居住舒适度好。劣势：位置差。大汉龙廷（在售）优势：品牌已经深入人心，位于湄水河风光带，小区内设置有会所和幼儿园。劣势：位置相对较偏僻金果时代广场（在售）优势：位置好，有投资潜力，价格比较低。劣势：位于老城区居住环境不好。翡翠华庭（玉盘小区三期）（在售）——威龙国际（尾盘）优势：靠近湄水河景观优良。劣势：对面是建材市场，人比较杂一品人居（尾盘）——艺芳园(售完)优势：价格低，户型紧凑总价低。劣势：地段比较偏。铂金华府(售完)优势：位于新行政中心。劣势：现在周围比较荒凉玉盘小区（一、二期）(售完)——城中豪苑(售完)——金碧文园(售完)——巨龙家园(售完)——巨龙御园(售完)——西城雅园(售完)——阳光花园(售完)——兴隆花园(售完)——湄南新居(售完)——书香和苑(售完)——宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结艺芳新城宏观经济数据据分析全国地产形势势双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结中央华府阳光城汇丰步行街本项目宏观经济数据据分析全国地产形势势双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结项目位置：双双峰国藩路东东侧；规划：一期105亩，预预计总投资20亿；艺芳新城潜在的危险，，唯一能与本本项目争夺市市场领头羊地地位的超大型型项目。宏观经济数据据分析全国地产形势势双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结中央华府项目位置：和和森路与国藩藩路交汇处开发商：娄底底湖湘置业有有限公司产品类型：小小高层占地面积：70亩（含四四星酒店25亩）建筑面积：10万平方米米容积率：3.0绿化率：60%总栋数：9栋栋总户数：752户车位数：约400个分期情况：暂暂定2期入市日期：2011年下下半年总体规划：大大围合式布局局立面特点：现现代简约，灰灰色为主园林特色：60%超高园园林覆盖，东东南亚风情园园林，打造超超大中央水景景物业费用：预预计1-1.2元户型配比：90%为三房房（124.6㎡、125.2㎡、、123.8㎡、135.8㎡、117.6㎡㎡），10%为二房（88.6㎡））客户情况：预预计将以公务务员为主，县县城生意人、、老师、周边边乡镇人员、、返乡人员为为辅；置业目目的主要是本本地改善型首首次置业，投投资人群只会会占10%左左右。推广媒介：主主要在湘中商商情，邮政杂杂志；另外就就是工地围墙墙；短信只会会在节点使用用优势：绿化率率高；1户型型设计紧凑实实用，对户型型是一种创新新，也符合市市场发展趋势势。劣势：产品单单一，几乎为为三房，仅有有少量两房入市时间将与与本项目重叠叠，在地理位位置上形成竞竞争局面。宏观经济数据据分析全国地产形势势双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结项目位置：和和森大道与国国藩路交汇处处开发商：双峰峰华建盛置业业发展有限公公司产品类型：多多层（一期））、小高和高高层（二期））占地面积：一一期50亩，，二期70亩亩建筑面积：一一期6万㎡，，二期14万万㎡容积率：3总栋数：一期期15栋多层层，二期2栋栋小高和5栋栋高层总户数：一期期300套，，二期约1000套车位数：约1000个分期情况：2期入市日期：一一期2011年1~2月月，二期约2011年下下半年交房日期：一一期2011年底总体规划：排排坐式与围合合式结合，内内部设有儿童童及老年人休休闲场所立面特点：新新古典建筑风风格园林特色：600棵香香樟，2000㎡水景湖湖面，20000㎡中央央花园物业费用：一一期约0.5元户型配比：一一期：两房3%，86㎡㎡、10套；；三房60%，118-134㎡，，180套；；四房34%，143㎡㎡，100套套；五房3%，178㎡㎡，10套。。价格：一期多多层预计为2000元/㎡，二期小小高层、高层层预计2300元/㎡客户情况：预预计将以公务务员和县城生生意人为主，，老师和周边边乡镇人员为为辅推广媒介：户户外，短信，，湘中商情优势：开发商商品牌好，户户型设计多样样合理，产品品类型丰富劣势：价格预预计较高阳光城与本项目产品品最相似，是是市场上已知知的最具有竞竞争力的对手手。宏观经济数据据分析全国地产形势势双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结项目位置：城城中路老县政政府旁开发商：湖南南紫钦投资置置业产品类型：小小高层，多层层占地面积：31941㎡，约48亩建筑面积：10万㎡，，其中商业42424㎡㎡容积率：2.86总户数：350户车位数：286个分期情况：分分两期开发，，一期8栋约约200户入市日期：2011年年上半年总体规划：商商住楼狭长分分布；商业部部分预计招商商步步高，约约3层1万㎡㎡立面特点：现现代简约设计计户型配比：两两房110㎡㎡，三房140㎡，四房房160㎡价格：预计住住宅2300-2400元/㎡；商商铺20000-25000元/㎡㎡客户情况：县县城改善型和和生意人较多多推广媒介：县县电视台、湘湘中商情优势：处于新新老城区交界界处；招商1万㎡步步高高购物中心劣势：地块不不规则，出入入口不是主干干道；园林不不突出；汇丰步行街本项目竞争对对手之一，商商业部分对本本项目挑战巨巨大。双峰县城居民民成分相对单单一，以县城城本地人为主主，周边乡镇镇人员为辅，，外来人员非非常少。受访者居住区区域：受访者都在双双峰县城工作作或者生活，，其中居住在在县城的约占占74%，来来自周边乡镇镇的约占24%，外地人人员约占2%。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结为真实了解潜潜在客户的需需求，我们在在调查中对受受访者年龄有有过主观的甄甄选。实际调调查过程过，，我们也客观观的发现，20-40岁岁的人群对购购房及受访兴兴趣更浓。受访者年龄：：受访者主要是是20-40岁的中青年年，其中20-30岁的的占37%，，30-40岁的占45%，40-50岁的占占14%，50岁以上的的占4%。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结个体户是本次次受访的主要要人群，客观观反映双峰是是一个以零售售商业为主的的县城，这部部分人也是本本项目将来应应重点挖掘的的人群。受访者职业：：个体户是本次次受访主要人人群，约占66%；其次次是普通员工工占10%，，公司管理层层和公务员分分别占4%和和2%。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结客户对单价接接受程度比较较保守，主要要选择在1200-2000元/㎡㎡这个区间。。有18%的的客户接受2000-2400元/㎡的价格还还是反映出当当地单价承受受能力较高。。受访者单价承承受力：接受1200-1600元/㎡的占占44%，接接受1600-2000元/㎡的占占37%，接接受2000-2400/元㎡的占占18%，接接受2400-2600元/㎡的占占1%。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结44%受访者者愿意承受20-30万万的总价，相相对单价承受受能力较高，，客观反映出出当地客户对对房屋面积的的需求将较大大。受访者总价承承受能力：10-15万万的占12%，15-20万的占29%，20-30万的的占44%，，30-40万的占10%，40-50万的占占5%。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结三房需求占53%，四房房需求占37%，与市场场各项目产品品的配比基本本一致。受访者户型需需求：单身公寓为0%，一房需需求为2%，，两房需求为为6%，三房房需求为53%，四房需需求为37%，五房需求求为2%。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结120-140㎡的三房房是受访者接接受程度最高高的产品，占占到了43%；140-160㎡四四房次之。受访者面积需需求：80㎡以下无无需求，80-100㎡㎡占10%，，100-120㎡占21%，120-140㎡占43%，140-160㎡占占24%，160㎡以上上占2%。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结57%的受访访者为二次置置业，改善型型需求是市场场的主体。受访者置业次次数：25%的为初初次置业，57%的为二二次置业，16%的为三三次置业，2%的为多次次置业。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结绝大多数受访访者以改善居居住条件为置置业目的，24%投资型型受访者这大大大超出了市市场各在售项项目投资者的的比例，说明明市场的发展展前景还是被被看好。受访者购房目目的：24%的投资资型，55%的为改善型型，11%的的为养老型，，10%的为为新婚型。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结受访者对影响响购房的要素素关注点较分分散，综合起起来对产品本本身包括户型型、配套、园园林和物业管管理都很看重重，这对本项项目的发展提提出了较高的的要求。受访者关注的的购房要素：：地段占14%，价格占18%，户型型占15%，，升值占11%，小区配配套占10%，小区规模模占3%，小小区环境占16%，开发发商实力占4%，物业管管理占9%。。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结受访者对商铺铺单价的接受受程度较低，，5000-10000元/㎡成为为主力。受访者商铺单单价的承受度度：接受5000元/㎡以下下的占26%，接受5000-10000元/㎡的占52%，接受10000-15000元/㎡的占占5%，无受受访者接受15000元元/㎡以上。。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结绝大多数客户户对双峰房地地产市场的长长远发展充满满信心，但就就近期是否会会受宏观政策策的影响分歧歧较大。受访者对市场场的看法：43%的受访访者认为双峰峰房地产市场场刚起步，近近期将有较大大发展；43%的受访者者认为双峰市市场近期也将将受到国家政政策的影响；；12%的受受访者对双峰峰的经济发展展程度持怀疑疑态度，不看看好房地产市市场的发展。。宏观经济数据据分析全国地产形势势及政策解读读双峰房地产市市场双峰客户问卷卷分析小结宏观层面上，，经济发展和和政策调控给给房地产市场场的发展提出出了不小的挑挑战；微观双峰市场场，前期项目目3个，在售售项目4个，，在售尾盘项项目2个，已已售完项目12个，另有有规划中的艺艺芳新城（预预计投资20亿），相对对一个县城人人口仅9万人人的地区，市市场压力是较较大的；有压力也有机机会，真正与与本项目会有有竞争的项目目只有阳光城城、中央华府府和汇丰商业业街，而艺芳芳新城是本项项目潜在最大大的对手；从市场各项项目销售情情况及消费费者对市场场的期望值值观察，双双峰房地产产市场随着着城市化进进程的加速速，潜力仍仍巨大；从自身的质质素看，本本项目有极极大的市场场操作性，，且有望成成为双峰市市场的标杆杆；宏观经济数数据分析全国地产形形势及政策策解读双峰房地产产市场双峰客户问问卷分析小结第三部分：：双峰商业业市场简析析商业市场概概况、商圈圈描述、商商圈对比商业市场概概况商圈描述商圈对比小结商业市场概概况商圈描述商圈对比小结和森大道城中路复兴路复兴路（从从湄水河——西站），，是双峰最最老的商业业集群带；；城中路（和和森路—文文星街），，该商业带带在与复兴兴路交汇处处是双峰档档次最高的的商业集群群带；和森大道（（湄水河——铂金华府府），是双双峰新兴的的商业集群群带。双峰县城商商业主要沿沿着3条主主干道展开开，复兴路路、城中路路与和森路路。商业市场概概况商圈描述商圈对比小结复兴路书院路城中路国藩大道双湄路手机通讯服装服装家具汽车站五金电器永丰市场汽配建材汽车西站农机市场复兴路商业业带：双峰峰县城最老老的商业集集群带，主主营手机通通讯、服装装、家具、、电器、汽汽配、建材材和农机等等商业业态态。商业市场概概况商圈描述商圈对比小结和森森路路城中路书院路育才才路路复兴兴路路广场服装永丰镇小学文体家具汇丰商业步步行街城中路商业业带：商业业主要集中中在与复兴兴路交汇处处的北边，，经营着双双峰县城最最高档的服服装和家具具等业态。。商业市场概概况商圈描述商圈对比小结松建装饰建材超超市建材市场和森路商业业带：主要要是随着沿沿线各商品品房项目底底商兴起的的商业集群群带，目前前已成熟的的是松建装装饰建材市市场到湄水水河一段。。主要业态态为建材卫卫浴类。商业市场概概况商圈圈描描述述商圈圈对对比比小结结主营业态主要品牌租金水平（元/㎡/月）人流量（人/10分钟）复兴路沿线手机通讯、服装、家具、电器、汽配、建材和农机等中国联通、波司登、七匹狼、双虎家私、格力、海尔、上海立马、湘中农机机电大市场、书院路—国藩路之间约80-120，国藩路以西约50元书院路—城中路约300人，城中路—国藩路约200人，国藩路以西约100人城中路沿线服装、家具、餐饮全友家私、掌上明珠家具生活馆、柒牌男装、九牧王男装、湘军府食府沿线主要是40元，与复兴路交汇处约100—120元沿线约50-70人，与复兴路交汇处达到200-250人和森路沿线建材、家居、卫浴金牛管业、振升铝材、东鹏陶瓷、法恩莎卫浴、圣象地板、惠达卫浴建材市场沿街达到70元；阳光花园、玉盘小区附近为20元建材市场约50-70人；阳光花园、玉盘小区附近约10-20人从租租金金和和人人流流看看，，双双峰峰县县城城目目前前最最主主要要的的商商业业消消费费场场所所仍仍在在复复兴兴路路（（书书院院路路——城城中中路路））沿沿线线，，以以和和森森路路和和国国藩藩路路为为轴轴的的城城北北新新城城目目前前还还处处于于商商业业发发展展初初期期，，零零售售商商业业仍仍未未成成形形。。商业业市市场场概概况况商圈圈描描述述商圈圈对对比比小结结双峰峰县县城城零零售售商商业业仍仍集集中中在在老老城城区区，，目目前前并并没没有有快快速速转转移移至至城城北北新新城城的的迹迹象象；；随着着和和森森大大道道沿沿线线各各项项目目的的开开发发，，城城北北新新城城的的商商业业发发展展开开始始有有了了一一定定的的基基础础；；对于于本本项项目目如如此此大大体体量量的的商商业业，，可可抓抓住住新新城城的的契契机机在在城城北北造造一一个个双双峰峰新新的的商商业业增增长长极极，，但但同同时时城城北北市市场场目目前前的的空空白白又又给给本本项项目目商商业业发发展展带带来来了了极极大大的的挑挑战战；；通过过前前面面三三个个部部分分的的深深入入分分析析之之后后，，我我们们开开始始思思考考关关于于本本项项目目，，关关于于建建筑筑本本身身，，关关于于生生活活方方式式…………第四四部部分分：：本本案案分分析析项目目属属性性、、分分析析、、核核心心价价值值和森森大大道道国藩路地块块分分析析：：地块块方方正正，，为为200米米（（和和森森大大道道））X300米米（（国国藩藩路路））的的矩矩形形；；临和和森森大大道道和和国国藩藩路路两两大大双双峰峰最最主主要要的的城城市市主主干干道道，，昭昭示示性性极极好好；；本地地块块为为熟熟地地，，内内部部没没有有拆拆迁迁工工程程，，对对工工程程开开发发有有利利；；地块块内内部部不不平平整整，，西西北北边边有有水水塘塘，，东东南南边边有有山山丘丘，，高高差差达达7米米，，平平整整工工程程较较大大，，但但可可利利用用东东南南边边山山丘丘的的坡坡度度造造景景。。本地地块块方方正正、、昭昭示示好好、、无无拆拆迁迁工工程程，，内内部部虽虽有有一一定定高高差差，，但但整整体体开开发发容容易易。。项目目属属性性分析析核心心价价值值属性诠释区域属性政治中心，双峰所有行政机关讲迁移至此配套将日益完善城市主干道交汇处，和森大道与国藩路交通将非常便利城北新城核心区升值潜力巨大周边开发体量大未来会形成较浓的居住氛围项目属性占地约90亩，容积率3.5中密度中等规模楼盘，但在双峰能引领市场地块内部有一定高差规划上可考虑借势造景商业面积巨大将是本项目开发的重点和利润点具有住