旅游地产整合营销推广计划书

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仙女山项目市场研究及营销推广方案

2目录第一部分区域竞品调研分析1、区域特征2、区域市场竞争态势第二部分项目核心特征分析1、项目核心特征2、项目核心问题第三部分项目定位分析1、项目重新审视2、项目整体定位第三部分

市场战略1、营销推广战略2、媒体推广战略第四部分项目规划建议第五部分项目营销预算3第一部分区域竞品调研分析

1、仙女山区域简介

2、市场竞争态势

市政府批准实施《武隆县城市总体规划》和《仙女山组团控制性详细规划》，把武隆仙女山推向了对外开放的前沿。仙女山镇新区总体效果图

重庆武隆县为促进当地旅游业发展，打造总面积286.7平方公里的“仙女山新区”，计划把仙女山新区建设成为重庆市高寒地区新农村建设示范片和全国生态旅游接待基地和户外运动中心。

新区总面积286.7平方公里，处于仙女山脉的核心位置。范围包括以石梁子为中心的县城第二组团，武仙路、垫道路武隆段、天仙路三条公路沿线风景，仙女山森林公园景区、世界自然遗产拓宽区范围内的天坑三硚景区和武隆地缝景区，规划中的仙女湖景区。区域简介新区功能定位度假旅游之城户外运动之城生态环保之城行政服务中心区文化娱乐休闲区旅游度假接待区旅游商品农牧产品加工区“武隆喀斯特”世界自然遗产博物馆仙女山游客年接待预测表（数据来源于武隆县政府）发展阶段巩固阶段目前仙女山旅游业正处于蓬勃发展期，未来旅游人数还会快速稳步增长。随着都市近郊旅游热的不断兴起，作为重庆首个世界自然文化遗产的仙女山成为国内外游客的青睐，年游客接待年与日俱增。旅游地产开发热促使度假类物业翻倍增长，土地放量也不断扩容，目前：仙女山镇新区可实现开发土地15平方公里。据不完全观察，重庆车牌的小车占据度假小区和景区内外，重庆主城区来仙女山度假旅游的客户占60%以上，这一点上也说明了武隆仙女山喀斯特景区已成为重庆近效旅游度假的绝佳地。区域研究小结（二）区域竞争市场态势项目分布产品分析配套分析营销推广客群分析市场预判区域项目分布图市调调工工作作组组现现场场走走访访具具有有典典型型代代表表意意义义的的4个项目，，通过对对竞争项项目在产产品、配配套、营营销推广广、销售售策略及及价格策策略等方方面与本本项目的的比较分分析。试试图深层层挖掘本本项目的的核心竞竞争点以以及可借借鉴的亮亮点和可可改进的的短板。。比较对象象——【戴斯大卫卫营】【汇祥·云深处】【隆鑫·花漾的山山谷】【芳草地·雪岭仙山山】产品分析析项目名称占地面积建筑规模产品类型在售户型区间面积赠送产品亮点（硬件及软件）戴斯大卫营330亩16.5万方度假酒店酒店式公寓酒店别墅47.53-118平米（在售2期酒店公寓及酒店别墅）有赠送面积1、园林景观已全部呈现，使到访客户能感受到项目的整体风格形象。2、可提供统一装修，装修酒店公寓，在成交价基础上增加8万元装修费用（不含家电）汇祥云深处185亩6.3万方花园洋房庭院别墅37-136平米有赠送面积及花园赠送（力度较大）1、园林景观已全部呈现，使到访客户能感受到项目的整体风格形象。2、赠送面积较大一楼均带有庭院花园。隆鑫花漾的山谷1600亩34万方崖顶城堡洋房、别墅42-76平米有赠送面积，较少1、项目围绕度假设计，通过三大酒店、五大公园，满足了居住者更多的生活乐趣。2、地处位置海拔较高、就有较好视野可俯视仙女山整体景色。3、产品包装较好，样板房装修大气，户型开发及实用性较好。4、以生态公园、天然景观为主线，诠释项目天然硬件优势。芳草地.雪岭仙山1000亩40万方花园洋房庭院别墅50-67平米有赠送面积，较少1、一、二期已经入住，实景感受度高。2、本项目先后荣获奖项，一定程度上，让客户买房信心得以保障。3、项目规划完善、极大程度满足居住者对旅游度假生活配套的各项品质需求。夏宫2期天籁3000亩约60万方公寓、洋房、联排、叠拼、独栋、酒店43-67平米有赠送面积，较少1、项目规模、规划较好。2、项目1期基本竣工，现房具有销售说服力。产品分析析区域内规规模大的的项目较较少，本项目当当之无愧愧为最大大项目。区域内产产品形态态丰富，，以度假假型洋房房和别墅墅为主流流，本项项目物业组合合丰富度度处于领领先水平平。户型面积积以40-70㎡之间最最多。大大多数项项目户型型设计创创新，赠赠送较多多，本项项目在户型设计计和赠送送空间上上显得不不足。产品软件件不够，，无装修套套餐，无无景观示示范等，不能有有效为客客户呈现现出项目目的品质质。配套分析析项目名称配套设施配套亮点（硬件及软件）戴斯大卫营大卫公园运动休闲会所、酒店别墅、原生态天坑、室内恒温泳池、原生态酒店式园林、原生态山地公园、商务会务中心、停车场纯酒店式管理模式，具有物业托管与代租服务，无租期间免业主物管费，有租期间业主可得70%的房屋出租利润，解决了客户投资于居住的困扰，起到保值的作用。汇祥云深处星级酒店、6000平方米商业配套中心、停车场、临近仙女山1800亩国际高尔夫球场具有6000平方米商业配套中心，满足日常购物生活保障。隆鑫花漾的山谷三大酒店配套（引入泰国六星级奢华酒店、琥珀SPA酒店、琥珀酒店、森林公园、运动公园、青青农场、悬崖公园、月光营地公园采用反租形式，具有物业托管与代租服务，9年免物管费，有租期间业主可得60%的房屋出租利润，解决了客户投资于居住的困扰，起到保值的作用。青青农场、悬崖公园、月光营地公园等吸引客户眼球。三大顶级酒店树立项目高端形象。芳草地.雪岭仙山啤酒广场、花野公园、镜月湖、户外主题运动场、高尔夫练习场、假日酒店、主题休闲商业步行街具有物业代租服务，一定程度上，缓解居住性客户心理诉求。夏宫2期天籁社区配有国际锦标级18洞高尔夫球场和五星级度假酒店、天坑自然景观、生态环山步行道、商业购物中心、2比1停车场、1200亩主题体育公园以主题体育公园、超五星级酒店、商业中心、国际锦标级18洞高尔夫球场为特色配套，满足了对享受型客户的顶级配套。尤其高尔夫更是在区域内独一无二。本项目配配套硬件设施施具有明明显亮点点，具有有鲜明的的运动特特征，尤其高高尔夫更更是为区区域内唯唯一。除硬件设设施以外外，软件配套套还需加加强，如物管管的服务务等方面面。由于区位位因素影影响，除除自身配配套以外外，在外部配套套上较其其他项目目略有不不足，如何采采取有效效手段来来弥补外外部配套套的短板板对于缓缓解客户户的心理理抗性尤尤为重要要。配套分析析营销推广广项目名称营销活动外展场示范区在售价格折扣情况营销推广亮点戴斯大卫营外卖场与销售中心联动、定期组织见面会、短信、报广、巡展、礼品派送等活动重庆审计索菲特大酒店写字楼B栋6楼样板房已开放、环境打造成熟酒店公寓5200-5500元一次性9.7折、按揭无折扣1、锁定主要客户群为投资型客户，开展投资回报见面会、派发礼品等活动，一期效果较好。2、外卖场与销售中心联动，淡季主要发展外展场达成蓄客目的，旺季销售中心驻场，消化旅游客群。3、配合报广、短信等大量来电客户消化转为来访达成最终销售。汇祥云深处外卖场与销售中心联动、定期组织见面会、短信、报广、礼品派送等活动观音桥朗晴广场样板房已开放、环境打造成熟洋房：28万起一次性9.3折、按揭、公积金9.5折1、外卖场与销售中心联动，淡季主要发展外展场达成蓄客目的，旺季销售中心驻场，消化旅游客群。2、赠送面积较大，总价较低。隆鑫花漾的山谷外卖场与销售中心联动、团购、老带新、房交会、搜房网联动等活动高九路花漾湖样板房已开放、环境打造成熟洋房：6600元起一次性7.8折，无按揭1、外卖场与销售中心联动，淡季主要发展外展场达成蓄客目的，旺季销售中心驻场，消化旅游客群。2、以较大折扣力度大力达成一次性付款的成交量。3、置业顾问销售娴熟，素质较佳。4、宣传力度，攻势较大，积极加强老客户和团购成交。芳草地.雪岭仙山外卖场与销售中心联动、团购、老带新、房交会、搜房网、巡展联动等活动江北远东百货上行200米样板房已开放、环境打造成熟洋房：6200元-6300元别墅：7200元-7300元一次性9.8折，无按揭折扣1、外卖场与销售中心联动，淡季主要发展外展场达成蓄客目的，旺季销售中心驻场，消化旅游客群。2、置业顾问销售娴熟，素质较佳。3、宣传力度，攻势较大，积极加强老客户成交。夏宫2期天籁外卖场与销售中心联动重庆五洲大酒店样板房已开放，高尔夫球场已打造（带看通道亟待改进）洋房：均价5830元一次性9.7折，按揭9.9折1、外卖场与销售中心联动，淡季主要发展外展场达成蓄客目的，旺季销售中心驻场，消化旅游客群。2、通过2011年蓄客有一定的客户基础。本项目营销活动动方面较较单一，项目信信息不能能有效传传达。现场导视系统统不够，“上山山第一个个项目””的尴尬尬区位难难以对客客户进行行截留。。示范区未未能有效效呈现，，样板房房设计显显得粗糙糙，带看看路线亟亟须改善善。本项目定价处于于区域内内中等水水平，但但折扣力力度较小小，以及及赠送空空间不足足导致性价价比偏小小，容易易使客户户产生价价格抗性性。销售现场场布局不不够合理理，形象象调性不不足以显显示项目目的品质质。销售团队队的素质质不足。营销推广广客群分析析项目名称客群分析戴斯大卫营1、80%的成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上投资型客户为主。2、20%的成交客户为武隆、遂林周边客群，年龄结构在35岁以上，主要是改善性住房。汇祥云深处1、60%的成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上度假型客户为主。2、20%的成交客户为武隆、遂林周边客群，年龄结构在35岁以上，主要是改善性住房。3、20%的成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上投资型客户隆鑫花漾的山谷1、50%的成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上度假型客户为主。2、40%成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上投资型客户。3、20%的成交客户为的成交客户为武隆、遂林周边客群，年龄结构在35岁以上，主要是改善性住房。芳草地.雪岭仙山1、70%的成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上度假型客户为主。2、30%成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上投资型客户。夏宫2期天籁1、70%的成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上度假型客户为主。2、30%成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上投资型客户。需求来源地域来源区域市场场以重庆庆主城区区的度假假兼投资资的购房房需求为为主，大大多数为为多套置置业，购购房者普普遍为收收入较高高且稳定定的职业业群体。。2012年区域市市场供应应预判项目名称规模/推盘量戴斯·大卫营酒店式公寓约200套，酒店式叠拼别墅约100套汇祥·云深处约200套隆鑫·花漾的山谷3期约550套芳草地·法米亚约500套仙山流云MINI别墅约60套翰林·仙山人间约150套21度洋房约200套依云美镇约400套塞拉维假日约150套仙女山1号约200套仙女山上的院子约150套木里小镇约300套夏宫2期天籁约300套合计约3500套2012年，区域域内总体体供应量量将达到到约3500套。以小小户型度度假洋房房为主，，有少量量度假别别墅和公公寓。第二部分分项目核心特征征分析1、项目核心心特征2、项目核核心问题题项目优势势S地段，武武隆仙女女山旅游游城市核核心户型设计计合理，，主要以以小户为为主集中型商商业配套套，满足足置业的的购物消消费更加加便捷高端商务务酒店入入驻可提提升项目目品质交通便捷捷/先进物业业服务/专业酒店店管理团团队配套先进进，采用用多种高高新科技技配套时尚大气气的外立立面SWOT分析项目劣势势W前期定位位未形成成市场较较强购买买欲望片区配套套差，档档次较低低项目宣宣传定定位，，未形形成旅旅游大大盘概概念项目景景观、、绿化化未突突显品品质感感SWOT分析项目机机会O重庆武武隆仙仙女山山旅游游鼎盛盛，距距离重重庆市市区车车程1.5小时，，是重重庆度度假休休闲首首选仙女山山景点点推广广力度度较大大，势势必带带动片片区发发展项目所所在区区域无无涵盖盖高尔尔夫球球场配配套的的社区区SWOT分析项目威威胁T国家对对房贷贷的苛苛刻金金融政政策片区内内与片片区间间价格格水平平较为为雷同同本案周周边同同业态态项目目较多多，且且宣传传力度度均大大于本本项目目片区项项目多多采用用代租租、返返租及及赠送送空间间等手手段进进行综综合促促销SWOT分析24度假资资源遍遍布全全球，，在中中国许许多省省份，，特别别是西西部省省市，，存在在着大大量的的旅游游度假假区及及相关关的度度假旅旅游物物业。。为什么么非要要来仙仙女山山购买买旅游游物业业？本项目目面临临的挑挑战2、项目目核心心问题题25本项目目面临临的挑挑战度假价价值只只是旅旅游物物业存存在的的必要要条件件，同同时几几乎是是所有有旅游物物业的的诉求求核心心。但但凡旅旅游物物业，，无不不谈养养生、、谈休休闲、、谈度度假、、谈健健康。。本项目目的差差异化化优势势何在在？2、项目目核心心问题题26本项目目面临临的挑挑战作为度度假式式、体体验式式的休休闲物物业，，具有有非必必须和和非自自住的的特性性。况况且，，消费费者即即使不不购买买物业业，也也能享享受到到相同同的度度假疗疗养资资源。。如何有效促成成目标消费者者的必然购买买？2、项目核心问问题27本项目面临的的挑战由于本项目一一期市场销售售口碑及项目目特点优势未未能准确定位位，主题诉求求印象模糊，，已造成对产品的销售的的不利影响如何重塑市场场形象，提升升品牌美誉度度？2、项目核心问问题28重新审视和挖挖掘项目的核核心价值REDISCOVER29首先回到营销销的初端：为为什么买？消费者对于旅旅游物业的购购买动机是什什么？30先投资后居住养老5+2家庭型度假病体疗养私人化隐居退休养老企业型会议度假社交型商务休闲文艺创作者环境需求纯投资度假物产私人收藏保健养生修禅养性长期性个人度假分析旅游物业业购买动机的诸多可能性……定位要素洞察察主力客户群基基本指数客户类型地域、职业、收入等特征客户心理特征消费行为特征与本案契合度重庆主城两代以上主城居住，有较强烈的改善居住条件的要求。对生活品质有较强追求享受生活为主☆☆☆☆政府公务员工作稳定，有一定的优越感，收入相对较高。优越感强，需要环境较好的高品质楼盘，一定程度体现身份。需要高尚的社区形象来满足自身地位☆☆☆☆投资客户拥有不止一处房产，收入高选取有增值潜力的楼盘作为投资对象。二次置业者居多，看好项目的升值空间☆☆☆☆外地客户多为省内二级城市客户，职业特征不明显，年龄偏大打算退休后在重庆久居，需求物业面积较小。注重环境和升值潜力☆☆☆☆☆他们的城市居住理想想区域核心或稀缺地段交通畅达完善配套优秀的建筑品质高品质的居住氛围合理价格优秀的物业服务度假洋房、庭庭院别墅1800亩专业18洞高尔夫球场场＋1200亩主题体育公园园、＋5星级度假酒店店＋原生态自然天天坑＋低密度、高绿绿化＋①极优越的自然然境界②极丰厚的生生命养分③极适宜的休休养环境④极生态的生生物链条⑤极稀少的度度假类型⑥极拥属的物物业私产总结我们发现避暑、观雪、、赏花等＋3000亩超级度假大大盘＋仙女山度假胜胜地＋这里的住宅不不仅仅是纯住住宅，更是一种文化化，一种精神神，一种生活活理念的提出出，是为一些事业业有成、有文文化涵养，对对生活有更高高追求的理想人人士所定做心心灵居所35本项目度假及及高尔夫的价价值，能否对消费者者构成充分的的购买理由？？定位是否准确确？2、项目整体定定位对位并塑造消消费者价值观观和客群精神层面心有灵犀定位依据与标标尺富有穿透力与竞争对手明显区隔富有感召力和创意空间2、项目整体定位位打造3000亩首席高尔夫夫度假生活城城三驾马车，共共同打造一个个超能量级的的度假中心核核。运功休闲·旅游商业·酒店会议3、项目形象定定位为充分利用生生态资源和高高尔夫公园景景观，吸纳度假和运运功休闲人群群，打造“度假·公园·家”的理念第三部分市场战略1、营销推广战略2、媒体推广战略1、营销推广战略主力客户外围客户远距客户精耕细作内拉外推资源借助前期重点消化化重庆城区客客户，为项目目后续推广搭搭建核心客户户平台依靠区域影响响力和外围乡乡镇推广拉力力带动借销售资源与与品牌战略以以及区域影响响力等进行综综合带动424.15.17.1导入期

蓄势期

强销期让市场、消费者知晓本项目名称、区位、主要诉求点。促成大量的客户成交VIP客户升级活动梳理和甄别有效客户外巡展参展二期开始蓄客销售中心升级开放、样板园林开放、销售、宣传跟进项目升级亮相外卖场开放VIP卡发放户外广告投放现场导示系统设置外卖场、沙盘、资料、展板完成收尾销售为三期销售作好铺垫客户大量积累、客户保温和维护6.1.10.112.1直销、置业顾顾问联动利用节气、旅旅游节、观光光、赏花等组组合营销2012年项目重要营营销节点梳理理431、重塑推广广气势，达到比区域内内其他一线楼楼盘略高一步步的推广气势势；2、联动1个外卖场多个个外巡展加强项目蓄客客，同时加强强项目的对外外辐射力；3、建立全新形象象通过在外区域域投放路牌、、MINI生活画册，达达到提升目标标人群心理预预期4、活动制造人气气活动支持知名名度和美誉度度确立，以互互动性粘合客客户；5、“短、平、快””的推广节奏奏迅速完成形象象到产品落地地的过程，以以项目品质和和投资性击打打客户；6、建立体验式式营销以现场体验撬撬动客户，以以精装样板示示范区提升项项目价值预期期；1、营销推广手段44一项目销售进度、推广成本预测本项目以5300元/平米作为基准准销售价格；；销售旺季价价格增长10%左右，淡季时时维持本销售售价格，整体体均价5830元/平米。全部销售周期期约为8个月（3～4月为销售准备备期，5月开始销售，，2012年实现销售20000平方米）12个月累计销售售金额11352万元。时间月销售率销售率（累计）价格变动率销售均价（元/㎡)销售面积(㎡)累计销售面积(㎡)当月销售金额(万元）累计销售金额（万元）2012年5月10%10%100%530020002000106010602012年6月12%22%101.89%540024004400129623562012年7月18%40%104.63%565036008000203443902012年8月25%65%104.42%5900500013000295073402012年9月20%85%98.31%5800400017000232096602012年10月8%93%98.28%5700160018600912105722012年11月5%98%98.25%5600100019600560111322012年12月2%100%98.21%55004002000022011352小结第一，我们将将会站在重庆庆这座休闲时时尚之都的肩肩膀上，来提提升富雅高尔尔夫项目的价价值和潜力，，做出项目的的高度；第二，我们应应该站在国际际休闲时代的的新要求营销销它的形态，，做出项目的的广度和深度度；第三，我们还还会站在引领领中国休闲度度假的浪潮中中，做出市场场的辐射度；；媒体推广战略媒介整体沟通通策略强调圈层营销销与分众营销销路径同时开开拓作为突破破点。强调系统性、、组合性，讲讲究各类媒体体的组合传播播、以及方式式上的针对性性。强调运用的差差异度与创造造性，在媒体体的选择、应应用上突出差差异化，有创创造性的制定定出新的传播播方式。大众的少而精精与小众的持持续性攻坚和和推广联动。。户外广告投放放：以重庆城城区户外站牌牌为主公关及活动策策划：定期举举办小型参与与性强的公关关活动现场包装体系系：体验空间间，情景营销销、指示系统统等主流纸媒体：：在重要时间间节点是投放放商报或晨报报DM或其它特殊传传播手段1、五大推广手手段5大推广手段，，统合在2条线索之下：整体性线索：：3000亩度假休闲之之城纯产品线索：：小空间，大尺尺度，大用途途2、两大线索每个阶段产品品推广主题在在每个节点，，重点各不同同，但彼此又又联系紧密。。报纸电视户外短信网络泛目标客户少量主流报纸纸重庆城区目标客群分众营销主体客户夹报巡展现场活动重庆电视台强烈指引直效公关体验营销群发短信DM3、推广途径整整合主流房产网7月6月5月11月9月8月十一黄金周元旦传统旺季销售深化期推广/蓄客期公关活动重点点安排城市居住（暨暨产品推介会会）10月品牌导入期12月4月50Ø活动及体验营营销通过组织系列列活动，宣传传项目，吸引引客户上门。。可分为节假假日节点活动动和不定期活活动等。例：1、母亲节（5.13周日）、父亲亲节（6.17周日）等主题：“一丝清凉，，十分孝心””、“带上父父母去避暑””、“爱父母母·爱清凉”等2、不定期：周周末组织“仙仙女山·夏日清凉游””整个活动过程程需要进行组组织设计，重重视前期宣传传，有效筛选选参与人员，，精心安排活活动过程，并并与一期项目目形成有效互互动，通过体体验吸引参与与者购买，或或形成良好口口碑。Ø社区巡展：大大型高端社区区巡展推荐。。房交会参展或或DM单：春交会4.19－4.22，利利用用每每年年房房交交会会聚聚集集的的大大量量人人气气，，进进行行项项目目宣宣传传。。Ø集中中推推介介：：在积积累累到到一一定定数数量量有有效效客客户户客客户户情情况况下下，，可可以以在在主主城城或或者者项项目目所所在在地地选选择择高高端端酒酒店店举举行行项项目目推推介介说说明明会会。。Ø现场场包包装装：：对对项项目目现现场场形形象象及及前前期期项项目目进进行行精精心心包包装装，，让让客客户户一一进进入入项项目目就就产产生生美美好好的的憧憧憬憬和和向向往往，，刺刺激激购购买买欲欲望望。。Ø附加特特殊服服务：：作作为第第二居居所，，购房房者会会对所所购物物业的的管理理后续续服务务非常常关心心。针针对此此，我我们建建议开开发商商应完完善物物管服服务，，并对对售出出物业业提供供管家家式管管理，，包括括日常常维护护，空空置期期代租租等。。以上为为部分分拟采采用非非常规规营销销手段段构想想，在在执行行中有有待于于进一一步具具体和和深化化，并并根据据市场场调研研及销销售情情况做做出适适当调调整。。媒体推广战略51第四部分项目规划建建议项目整体体现出度假、生活便利、GOLF、异域风情格调№.1广场蜕变更换原夏宫宫·天籁玻璃项项目名幕牌牌在临道路外外延竖7米左右高双双面丰碑加以射灯装装饰，以便便起到醒目目效果入口处设立立形象保安安亭（保安安人员要求求175-180cm高，普通话话标准，形形象气质佳，进行项项目统一培培训），并并在伞亭边边缘加印项目目案名№.1广场蜕变广场中心喷喷泉合理运运用与周边边环境相呼呼应№.2售楼部蜕变变建议沙盘重重新制作项目全景沙沙盘要体现现出3000亩大盘的气势势分期沙盘具具体凸显当当期特色以全景沙盘盘联动分期期沙盘方式式对外展示售楼部入口口处摆放物物料架（建建议两个））并在显眼眼处摆放放高端杂杂志刊物物（定期期更换））建议与golf、高端社社区、养养身之道道、汽车车、度假假类刊物物为主№.2售楼部蜕蜕变1、洽谈区区采用西西班牙风风格设计计，并在在桌面摆摆放装饰饰鲜花和糖果以以作装饰饰之用2、吧台风风格与洽洽谈区风风格一致致，并备备齐较多多品种的的饮品以周全满满足不同同喜好的的客户3、洽谈区区挂墙式式电视直直接更换换成大屏屏投影仪仪循环播播放项目宣传视视频№.2售楼部蜕蜕变售楼部风风格与项项目整体体风格一一致之中中配以西西班牙风风格小品品和GOLF饰品用以以凸显项项目特色色，高雅雅、品质质、沉稳稳的装修修风格凸凸显大气气。№.3动线规划划蜕变项目内部部动线图图（简单单示意））售房部景区主干道广场项目一期二期天籁高尔夫球球场样板房酒店+商业（注：仅仅为示意意，底图图并非项项目所在在地，与与图上等等高线无无关。红线为项项目内部部动线）№.4看房通道道蜕变建议将社社区入口口处社区区名进行行移除更更换，便便于形象象说辞统统一建议更换换或者增增加看房房电瓶车车（3-4辆）№.4看房通道道蜕变建议将一一期观景景平台打打造为高高级露天天咖啡吧吧并配备专专门人员员接待、、指引，，随时保保持场所所整洁。№.4看房通道道蜕变在各路口口显眼位位置安放指引引路牌№.5样板示范范区蜕变变样板示范范区房内内应做好好各方面面细节，，配备专专门人员员接待介介绍并随随时保持持房间内内整洁。。在示范区区同楼栋栋的其他他楼层也也应做好好基本清清洁卫生生和景观观打造。。样板房精精致打造造和示范范区周边景观观打造形形成一致致联动效应，，大大增增加客户户对项目的好好感以及及对未来来社区的美好好遐想№.5样板示范范区蜕变变64第五部分分项项目营销销预算65二项目销售进度、推广成本预测本项目推推广费用用约为全全部销售售额的1.9%，即200万。6、7、8、9月为广告告推广的的主要投投放时期期，占总总体费用用的50%以上。推广费的的主要使使用方式式为直销销和活动动、网络络等。时间直销人员DM单页（万元）户外（万元）轿箱广告（万元）短信（万元）网络活动及其它（万元）人数工资（万元）累计（万元）月费用累计月费用累计2012年4月00022560100038.82012年5月307.27.266002012年6月409.616.8612882012年7月409.626.46188162012年8月501238.46248242012年9月501250.46308322012年10月204.855.20308402012年11月0055.20300

2012年12月0055.20300

66THANKS即使赠品只是是一张纸，顾顾客也是高兴兴的。如果没没有赠品，就就赠送“笑容容”。所谓企业管理理就是解决一一连串关系密密切的问题，，必须有系统统地予以解决决，否则将会会造成损失。。浪费时时间。。1月-231月-23盖茨运运用的的管理理风格格既不不是美美国的的个人人主义义式，，也不不是日日本的的共识识主义义式，，而是是独树树一帜帜的达达尔文文式企业成功功经典名名人名言言20:5120:5120:51:071月-23前方充满满着未知知，但我我必须得得走。无法评估，，就无法管管理。1月-231月-231月-231月-2320:5120:51授权就像放放风筝，部部属能力弱弱线就要收收一收，部部属能力强强了就要放放一放。军队无放任，，学校无放任任，此今日世世界各共和国国之道例。军军队放任，则则将不能以令令，学校放任任，则师不能能以教；将不不能令则军败败，师不能教教则学校败，，其为国忠，，莫此之尤。。05-1月-2305-1月-23积极的人在每每一次忧患中中都看到一个个机会，而消消极的人则在在每个机会都都看到某种忧忧患。不是没没办法法，而而是没没有用用心想想办法法。用用心想想办法法，一一定有有办法法，迟迟早而而已。。1月-231月-231月-23用人不不在于于如何何减少少人的的短处处，而而在于于如何何发挥挥人的的长处处。观察才才行。。你的脸脸是为为了呈呈现上上帝赐赐给人人类最最贵重重的礼礼物做人人低低三三分分，，做做事事高高三三分分。。20:51:0720:51:0720:511月月-23决不不能能在在没没有有选选择择的的情情况况下下，，作作出出重重大大决决策策。。经营营企企业业，，是是许许多多环环节节的的共共同同运运作作，，差差一一个个念念头头，，就就决决定定整整个个失失败败当你在事业上上遇到挫折，，有"打退堂鼓"的念头时，你你应该加以注注意，这是最最危险的时候候!1月-231月-2320:5120:51:07世界上没有夕夕阳企业,只有落后和不不思进取的企企业。光靠价格便宜宜的产品能够够长久地存活活下来。没有组织就没没有管理，而而没有管理也也就没有组织织。管理部门门是现代组织织的特殊器官官，正是依靠靠这种器官的的活动，才有有职能的执行行和组织的生生存。管理就是做做好无数小小的细节工工作。05-1月月-2305-1月月-231月-23将良品率预预定为85%，那么便表表示容许15%的错误存在在。顾客客是是重重要要的的创创新新来来源源。。人生生的的选选择择决决定定一一切切。。成功功的的企企业业领领导导不不仅仅是是授授权权高高手手，，更更是是控控权权的的高高手手。。卓有成效的管管理者善于用用人之长。2023年1月5日05一月2023做生意，要随随着形势的变变化而变化。。做小生意，，在于勤;做大生意，要要看政治观局局势。魔鬼存存在于于细节节之中中。一月231月-2320:51大多数数的错错误是是企业业在状状况好好的时时候犯犯下的的，而而不是是在经经营不不善的的时候候。没有什什么比比忙忙忙碌碌碌更容容易，，没有有什么么比事事半功功倍更更困难难。成功的的方法法千万万条,多总结结别人人的失失败,根据现现实的的路行行走,不要太太在意意听取取名人人大家家的创创业格格言。。协调以及控控制。1月-232023/1/520:518:51:07下下午企业做大后后CEO说话要越来来越细。小小企业要有有长远的打打算大企业业要有注意意细节。2023/1/520:51:07企业的成功功靠团队，，而不是靠靠个人。只要不是是相当重重要的商商品，不不是稳健健踏实地地行商，，迅速发发展就等等于迅速速破产，，只有使使多种商商品不间间断地相相继配合合上市，，才能使使迅速发发展的事事业稳步步前进。。1月-232023/1/520:51:07正确的决决策来自自众人的的智慧。。周到的服服务，那那简直是是难以想想象的。。20:512023/1/520:51:07谢谢各位位！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。20:51:0720:51:0720:511/5/20238:51:07PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2320:51:0720:51Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。20:51:0720:51:0720:51Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2320:51:0720:51:07January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20238:51:07下午午20:51:071月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月238:51下下午1月-2320:51January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/520:51:0720:51:0705January202317、做做前前，，能能够够