国购集团合肥柏堰科技园地块市场调研及可行性分析报告

1谨呈：国购集团国购集团合肥柏堰科技园地块

市场调研及可行性分析报告丰汇置业市场研究部出品21工程本体介绍2合肥与柏堰园宏观投资环境分析3合肥商业格局扫描4合肥房地产市场研究5工程优劣与可行性建议STRUCTURE3一、工程本体分析4项目本体区位条件合肥高新区柏堰工业园内，香樟大道与明珠路交汇处，地块两面临道路，隶属肥西，在合肥属于西南片区。明珠路南北两块金融商业用地，遥相照应。香樟大道明珠路

地块位于香樟大道与明珠路交汇处，周边分布了大量工厂和空旷的用地；地块大区位被高新区、政务区和经开区三面相交的区域，西面遥望大蜀山风景区和柏堰湖。经开区政务区高新区柏堰湖大蜀山5项目本体交通条件区域主干道的交汇处，234路从玉兰大道进入，其余公交从香樟大道驶入该区域，香樟大道成为出外的主要干道。交通条件一般，主要依靠公交和出租车，香樟大道道路宽阔；

柏堰工业园公交终点站停靠有234路、652路、653路可以直达长江西路省电气学校；距离香樟花园1000米，距离格力集团500米；香樟大道明珠路玉兰大道6零散的社区商业街和社区生活配套，主要分布于香樟花园和格力集团周边。项目本体地块外部配套深港商业农贸市场格力宿舍商业零星的社区商业配套，并且商业配套分散，为小区自身效劳；流动人口有限，仅为工厂员工和香樟花园内居民；柏堰小学恒大华府商业7工程界定：西南片区，隶属肥西，城市远郊区域柏堰科技园以家电产业为主导核心的区域内的房地产开发工程柏堰科技园内以青年人为主，缺乏商业配套设施，尤其休闲娱乐方面主干道交汇处，周边没有大型建筑遮挡，具备良好的交通动线

8二、合肥与柏堰科技园投资环境分析9开展机遇在中国总体开展战略中起着承东〔沿海〕启西的作用，并利用自身的区域优势、资源实现城市开展、推动中国经济开展。城市定位合肥都市圈根本圈层半径为300公里，到2021年，合肥市将成为华东第二大城市，全国八大城市之一，全国金融中心。行政定位合肥位于安徽省中部，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。合肥作为安徽省会城市，在中国中部崛起战略中扮演着重要的角色。城市背景合肥概况面临着中部崛起的开展机遇，合肥的城市定位及行政定位决定其即将迎来新一轮的大开展。10城市背景城市空间结构合肥正在构筑“一主城、四中心、一新城〞的现代化滨湖大城市空间结构格局。一核即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。四组团高新技术开发区为依托，打造以文化教育为主导的城西组团。依托双墩、双凤等园区，打造劳动密集型产业和农副产品加工业，打造北部组团。依托肥东新城以及化学工业园，重点开展现代物流业，打造城东组团。依托经济技术开发区和政务区、开展现代大工业，打造城西南组团。一新城依托滨湖新区规划，打造滨湖+巢湖的联动开展模式。合肥市整体空间格局正在从单核单中心向双核多中心均衡开展，凸现出保护旧城、开展东西两端、促进合肥－巢湖－芜湖经济圈和城市带迅速形成的用意。11城市背景城市交通布局围绕着“141〞城市空间开展战略，合肥的城市交通工程也全面启动，即将迎来新的局面。随着合肥道路建设的相继改造升级，合肥市将形成9条快速进出城通道，“141〞城市空间布局中主城区与各城市组团之间快速连通，“一刻钟交通圈〞将最终实现。东部组团店埠六条快速通道直达合肥。北部组团双墩市中心至双墩只需25分钟。西部组团科学城十车道西出口已通车。西南组团上派高架构建绝对快速通道。滨湖新区随着轻轨的规划建设，40分钟直达巢湖指日可待。合肥市的交通建设紧跟城市空间开展格局，随着轨道交通的实现，各个组团间的距离将无限拉近，最终带动新老城区的均衡开展，实现组团间功能互补。12城市背景产业发展战略合肥产业布局正在调整和优化，优化的方向是促进产业的集聚及郊县经济的开展。产业集聚主要通过开发区的建设来实现加快建设进度，促进新区产业园区的集聚开展。重点支持合肥高新技术产业开发区和合肥经济技术产业开发区的开展；在新站综合开发试验区建设合肥现代物流园区，促进物流产业规模化开展。促进郊县经济开展，合理优化产业布局积极促进肥东、肥西一体化开展，促进长丰南部和市区一体化开展。推进肥东、肥西、长丰等地的城市化进程；推进郊县的招商引资工作，建设郊县工业园区加强肥东、肥西新市区的根底设施建设，引导更多的资金、技术投向合肥东西两翼新市区的开发和建设。合肥正在经历新一轮的产业优化调整，通过开展工业园区促进新区产业适当集聚开展，在市场化竞争的根底上带动郊县产业的开展，最终实现整个大合肥区域的经济产业一体化目标。13城市背景城市产业布局合肥市产业布局—西高、东重、南优、北特，重点布局在外围区县和经开高新两区域。五大组团产业布局—西高、东重、南优、北特。“西高〞：依托位于城市西部地区的高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，充分发挥科技创新示范区功能，重点开展电子信息及软件、电子通讯设备、新材料，新医药及先进制造业等具有高新技术特征的新兴工业。“东重〞：依托位于城市东部的肥东经济开发区和合肥化学工业集中区，充分发挥“节点〞产业功能，大力开展以电力、化工、冶金、起重机械等为代表的重化工业。“南优〞：依托位于南部经济技术开发区、桃花工业园及包河工业区，发挥重点产业的优势企业的龙头带动作用，全力支持汽车、装备机械、新兴家电制造及装备加工、住宅产业化等先进制造业的优势企业的开展，形成优势企业为龙头的产业群。“北特〞：依托瑶海工业区、新站综合开发试验区、庐阳产业园及双凤—岗集开发区，围绕配套经济、现代物流、都市工业和“专、精、特、新〞错位和谐开展，形成瑶海电工电器及服装产业、新站区现代物流及新兴产业、庐阳印刷包装及输配电产业、双凤建材及农副食品加工产业、岗集汽车零部件产业。14城市背景GDP11年来合肥市的GDP平均增幅约24.7%，今年合肥市的GDP约为3600亿元，增速约为33.21%。合肥市的GDP平均增幅的24.7%，在中部省会城市中位列首位。即使是在全球经济危机爆发的08、09年，增速率也依旧维持在24.78%和26.26%，而同时期的中国GDP增长率为9.6%和8.7%。可以推定，合肥在新世纪已经步入黄金开展期，在政策扶持和自身加紧前进的机遇期，前景一片大好。合肥市的十二五规划指出：地区生产总值突破6000亿元，年均增长16%，人均GDP到达15000美元，进入全国省会城市前十名。今年是十二五规划的第一年，GDP的增速和整体完成额度证明了持续刚毅开展的存在，为新阶段开了好局。15城市背景固定资产投资合肥的固定资产投资增长率一直维持在高水平运行，其中06年增长率到达66.79%，受金融危机影响大幅下降，总量仍在增加。从投资结构来看，二产比重进一步提高。9月份，我市工业投资完成106.60亿元，同比增长30.2%，连续7个月过百亿元。1～9月，工业投资累计完成1036.99亿元，增长39.0%，占城镇投资的比重53.5%。

从分县区完成来看，县域投资速度较快。各县区投资均超序时进度，其中长丰县、蜀山区、瑶海区、政务新区均到达90%以上。经开区、肥西县、包河区〔含滨湖新区〕投资总量分别位居开发区、县〔市〕、区第一；合肥巢湖经开区、长丰县、瑶海区增幅分别位居开发区、县〔市〕、区第一。16城市背景社会消费零售总额合肥市的社会零售总额增幅相平稳上涨，2021年增幅预期达近几年之最。10月份全市社会消费品零售额首破百亿后，11月继续保持百亿以上，合肥的月度零售进入“百亿时代〞。今年合肥消费品市场持续繁荣，零售总额首次突破千亿元大关，增速继续稳居省内城市首位。与居民生活密切相关的吃、穿、用类商品保持较高增长，1～11月分别实现零售额76.17亿元、63.91亿元和43.11亿元，同比分别增长40.8%、44.5%和44.2%。此外，居住类商品也继续保持高速增长。文体、休闲、娱乐商品的销量也持续攀升。1～11月份，在限上批零业中，电子出版物及音像制品类实现零售额0.49亿元，比上年同期增长19.4%；体育娱乐用品类实现零售额3.64亿元，增长55.3%；文化办公用品类实现零售额14.25亿元，增29.4%；书报杂志类实现零售额4.01亿元，继续保持稳定增长。

17城市背景人口分析10年合肥户籍人口494.95万人，同比增加3.5万人，其中非农业人口215.8万人，涨幅1%，涨幅一直下降。从07年开始，合肥户籍人口和非农业人口总量一直呈现增加，但是增速开始放缓，呈现涨幅下降的走势。2021年合肥市区人口214.37万人，增长2.8%；非农业人口215.84万人，增长1.0%。18区域背景经济发展10年全年实现规模以上工业总产值230亿元，同比增长46%，完成固定资产投资25亿元，同比72.4%。截至2021年底，园区共有入园企业66家，占地工程51个，规模以上工业企业30家，投资超10亿元以上企业7家，其中新开工工程10个。完成全社会固定资产投资25亿元，同比增长72.4%；引进到位资金41亿元，同比增长70.8%，其中省外资金40亿元，同比增长100%。引进境外资金537万美元，同比增长15%；预计实现规上工业总产值230亿元〔扣除美的洗衣机基数23亿元〕，同比增长46%；预计实现税收6亿元，完成年初目标2.212亿元的271%。2021年，柏堰科技园基建方案28项，方案投资27.3亿元。完成柏堰雅苑二期住宅等15项基建方案，完成投资5.7亿元；产业效劳中心、柏堰雅苑学校等2项续建工程，完成投资3100万元；玉兰大道拆迁临时菜市等其他新增14项工程，完成投资1000万元。切实解决了园区企业必需的水、电、气、路、讯等根底设施及其相关配套问题。19区域背景区域位置柏堰科技园连接高新区、政务区和经开区，是途径紫蓬山必经区域。柏堰科技园地处合九铁路以西，宁西铁路以北，高新区现状以东〔南〕，东连政务文化新区，南接合肥经济技术开发区，北邻合肥高新区，西望紫蓬山，占地面积17.23平方公里,合作面积约7平方公里。目前2021年1月底，园区共有入园工程52个。10亿元以上工业投资工程三个，分别是：格力电器工程，总投资15亿元；美的冰洗工业园工程，总投资12亿元人民币；合肥凌达压缩机工程，总投资14.8亿元。三大强力工业工程支持，奠定柏堰科技园开展前景。对区域未来开展前景十分看好。20区域背景区域规划柏堰科技园可供房地产开发的土地十分有限，只有四块土地可供开发。柏堰科技园—是高新区的有机组成局部，是以家电产业为根底的高新技术产业园。2021年柏堰科技园扩大区域规划面积10.3亩，规划范围玉兰大道以西，宁西铁路以西，肥西与高新区行政界线以东。柏堰科技园规划有居住用地，拆迁恢复用地，商业金融用地，教育设计用地，公共绿地，其余为工业工程用地。居住和金融商业用地在科技园规划上有限的土地，在区域开展上十分有必要。21区域背景交通和道路香樟大道和集贤路直通高新区和蜀山区，杭蚌路与繁华大道相连接，直达经开区。铭传路杭蚌路明珠路长安路香樟大道集贤路六条主干道路构建柏堰科技园雏形。柏堰科技园道路宽阔，香樟大道南北方向，道路宽阔，景观绿化居多，是通往高新区必经之路，也是目前公交使往柏堰科技园的主要道路。目前可以直达柏堰科技园的公交车有652、653、234路、128路、606和608路；柏堰科技园道路已经完善，可以直达高新区和蜀山区，也是通往紫蓬山必经之路，往经开区只有杭蚌路与繁华大道连接，可以到经开区，未来明珠路贯穿经开区，将缩小与经开区道路距离。22区域背景区域配套、环境柏堰科技园内商业配套少，超市分布分散，现商业主要分布于香樟花园与明珠路上。六十一中学好又多超市农贸市场美的项目格力项目美的小家电明珠公园柏堰小学格力员工超市桃花镇中学长安小学当下区域商业分布在两个地方，第一个是香樟花园配有沿街商业、超市和学校，另一个是明珠路的格力商业一条街，主要是超市，食品之类，满足区域内员工日常生活为主。区域内和习友路一带商业都以效劳自家社区的为主，缺乏效劳整个区域的商业出现。柏堰工业园内大量工厂上班人员，以年轻人为主，区域内商业主要是以解决生活问题的商业配套，缺乏休闲娱乐的商业配套。23柏堰科技园配套不成熟，需要解决区域商业配套问题；区域只要以年轻工厂上班人员，缺乏休闲商业配套，员工休闲的去处乘坐公交到达市区，需要很长时间；柏堰科技园房地产市场尚处在初级的开展阶段，居住用地有限，以工业工程为主，居住只能成为配套，开展有限。任何区域的开展都是一个过程，柏堰科技园起源于06年，作为远郊的一个区域开展比较缓慢。24三、合肥商业格局扫描25商业分布购物中心格局传统的商业分布于四大商圈内，商业建筑面积1.5万-8万方。序号项目名称商业建筑面积（㎡）1合肥百货大楼320002合肥鼓楼商厦300003瑞景名品中心50004合肥商业大厦275005商之都205006合肥百盛350007国购广场800008瑞景国际购物150009新都会购物广场5000010百大CBD3500011元一时代购物广场8000012商之都（大东门）2500013温莎杰座5000014安徽乐普生1800015百大鼓楼高新店2400026商业分布购物中心供应市中心商业百货开展与1959年，至2021年万达开业，冲击传统的百货业。序号项目名称类别商圈商业建筑面积（㎡）开业年份1合肥百货大楼百货四牌楼3200019592合肥鼓楼商厦百货四牌楼3000019963瑞景名品中心百货四牌楼500019984合肥商业大厦百货2750019985商之都百货四牌楼2050019986合肥百盛百货四牌楼3500020017国购广场购物中心三孝口8000020048瑞景国际购物百货四牌楼1500020049新都会购物购物中心马鞍山路50000200510元一时代广场购物中心元一50000200511温莎国际购物中心元一50000200512百大CBD百货三孝口35000200613商之都大东门百货四牌楼25000200714安徽乐普生百货四牌大鼓楼百货240002000816万达广场购物中心四牌楼自持商业170000201027商业分布商业项目分布中心位置由传统百货业升级为高端购物中心，合肥商业工程形成了遍地开会的局面，并且细分。赛亚游城明发广场华润广场祥源广场世纪华联恒盛坝上街百汇广场东城广场银泰中心万达广场东方广场万象城吉瑞泰盛中环城百乐门港汇广场1912五彩城金融贸易中心万达广场华润万象城蓝鼎商务中心富世广场福乐门新地中心星隆购物圣大国际宝龙城市之心城安粮广场天徽商业市中心合肥商业工程形成了遍地开花的局面，这也随着各区域房地产开发，商业布局铺展开来，区域的开展促使商业布局由中心，向城市郊区外延。一环内商业工程已经有传统的百货业，上升到高端购物中心，其中有万达广场、银泰广场等。28合肥商业市场开展迅速，由传统的百货业步入购物中心和主题百货时代，但是超级购物中心仍是合肥商业空白点。传统的商圈依然是最繁华的区域，但是随着新区开发和城市开展需要，人口的外溢，商业格局正在发生翻天覆地的改变。万达广场和银泰百货，老城区商业改造，正在逐步改变合肥人购物模式。29区域商业商业配套分布商业配套仅为社区商业配套效劳，体量小，能满足社区生活，商业分布分散，与住宅工程分布有关。香樟花园：好又多超市、香樟花园东门沿街商铺二层、农贸市场；格力集团：明珠路商业街二层、格力员工超市。深港城：沿香樟大道二层商业街，少量商铺开业。前城优乐：社区沿街商铺三层；桃花镇：明珠大道与玉兰大道社区商铺；社区商业社区商业社区商业社区商业30区域商业商业项目分布区域商业分布于两个局部，第一局部是沿着习友路一带的社区商业，第二局部是桃花镇楼盘社区商业。前城优乐阳光国际好运长安香樟花园深港城景尚名郡又一城景尚名郡前城优乐又一城好运长安规划居住区规划居住区31区域商业面积/价格区域周边商铺价格1.1万-1.5万元/㎡,主要是社区商业为主，沿街二层，少量三层，商铺面积35-1600㎡。项目名称位置商业体量商铺面积层数销售价格销售情况阳光国际明珠大道与翠竹路10000平方米35-200㎡沿街单层/双层1.4万元/㎡单层剩余15套前城优乐铭传路樱花路交汇处少量商铺100-300㎡沿街三层——售罄好运长安玉兰大道与香蒲路——200-1600㎡沿街二层、少量三层未售——景尚名郡习友路与香樟大道交汇处——57-210㎡二层1.1万元/㎡——又一城习友路与科学大道————沿街二层未售——区域商业以社区配套商业为主，住宅下面的商铺层数多数二层，效劳社区配套，体量小。32四、合肥房地产市场研究33宏观市场政策环境货币环境全面收紧，影响房地产供需双方，6次上调存款准备金率，12月底首次下调存款准备率，是08年以来首次。影响供给：货币环境的收紧，加上从中央到地方各类金融机构均严格控制开发贷，使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境，不仅没有足够的资金拿地，连存量工程的运营都捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力。影响需求：屡次加息，以及取消首套购房优惠利率，甚至个别银行要求在基准利率根底上上调首套购房利率，大幅加大了购房本钱，使已被限购政策甄选一轮的购房者也不得不望而却步。34宏观市场政策环境“国八条〞确立基调，明确调控措施，同时也拉开了年度房地产调控的序幕。控价格：“国八条〞首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平〞，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使责制〞的落实有据可依并可由公众监督。扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。35宏观市场政策环境中央经济工作会议，确立未来调控方向不动摇，由遏制房价上涨转为促进房价回归合理水平。继续通过控制商品房、强化保障房，促成房地产双轨制的健康开展道路2021年以来，中央希望通过加大保障房建设，同时抑制商品房过快开展的途径来促进房地产健康开展的调控思路已逐渐明晰。以往，保障房建设强调的是规模化，而此次中央经济工作会议中提出“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作〞，说明保障房建设工作将更加深入，正朝双轨制的方向迈进。房地产调控目标升级为“促进房价合理回归〞去年4月“国十条〞房地产调控目标为“遏制局部城市房价过快上涨〞，今年1月出台的“国八条〞强调“稳固和扩大调控成果，将房价控制在合理水平〞，今年中央在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨〞正式升级为“促进房价合理回归〞，这是中央首次提出带有压低房价的调控策略，反映目前的调控成果并未得到政府首肯，未来一段时间总体从严的调控方向不会松动。从“调结构〞角度落实房地产调控我庞大的自住需求相比，我国住宅市场始终存在结构不合理，中低价商品住宅供给短缺的问题，此次中央经济工作会议再次明确提出“要加快普通商品住房建设，扩大有效供给〞，目的就是为了优化住宅市场供给结构，改变供求比例，缓解中低价商品住宅市场严重的供不应求局面。显然，依靠行政手段抑制市场需求不是长效机制，也会为政策撤出后市场的报复性反弹慢下隐患，所以，只有优化房地产市场的供给结构，调整供求比例，才能促进房地产市场的长期健康开展。36宏观市场政策环境2021年中央经济会议定调，坚持房地产调控不动摇，调控要扩大化。原文：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康开展。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。解析：住建部政策研究中心副主任王珏林对记者表示，中央经济工作会议再次重申促进房价合理回归，已在预期之中。“明年房地产调控仍延续现有高压政策，且房产税试点范围肯定会扩大。〞“住房中可以有商品，但绝不能商品化。〞中国社会科学院副院长李慎明指出，住房不应成为极少数人牟取暴利的生产资料，中国房地产去投资化趋势还将延续。37一级市场土地市场土地供给：全年合肥市共供给土地面积约为372万㎡，较去年约下降13.5%。截止2021年底，合肥根本完成全年供地方案。据统计，本年度合肥供给土地约5585亩。2021年，合肥市共供给建设用地71宗，与2021年根本持平。从各月数据来看，一月份供给18.04万平方米，环比下降87.89%，二月供给量激增，供给82.93万平方米，环比增加395.69%，由于受3月份合肥出台的限购令持续影响，直接导致3-5月土地市场冷清，六月供给22.06万平方米，环比增长121.6%，七月供给22.15万平方米，与上月根本持平，八月0供给，九月仅供给15.32万平方米，十月供给27.21万平方米，十一月供给15.84万平方米，进入十二月，在土地利用方案压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，合肥土地市场供给量冲高，到达158.62万平方米，环比增长901.31%。38一级市场土地市场土地成交：全年合肥市共成交土地面积约为261.44万㎡，较去年约下降14%。2021年4月份限购令正式实施后，立即出现土地市场零成交，二季度合肥土地市场跌入冰点。但合肥限购执行初期对合肥土地市场的影响有限，在经历过几个月的观望期过后，土地市场逐步回暖。为了维持房地产市场的稳定，抑制房价过高、上涨过快，2021年3月合肥出台限购令，规定从3月31日起，合肥限购令细那么正式执行，执行范围暂定为瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区四个行政区，土地市场也变得“阴晴不定〞，二级市场的成交状况很明显的影响到一级市场。39一级市场土地市场成交结构：滨湖区共成交约101万平方米，成交量高居榜首，占总成交面积的38.62%，占总成交金额的36.67%。

高新区共成交约12.72万平方米，占总成交面积的4.86%，占总成交金额的3.22%，高新区这几年一直是土地上市量低，楼盘处在各区域最少的状态下。根据2021年土地区域成交结构，可以判断2021年滨湖区将出现楼盘最剧烈的竞争。40二级市场房地产市场住宅商品房成交：住宅成交量为451.88万方，占全年68.91%。

从成交结构来看，住宅成交量为451.88万㎡，占全年成交的68.91%，占据主导地位不变，但相对于去年比例79.00%而言，住宅成交份额较上年显著下调10%左右。

41二级市场房地产市场住宅商品房供销：11年与10年相比，供给量明显高于成交量，可售面积增加，市场风险增大。2021年房地产成交量明显降低，尤其是2021年11月，合肥月度成交量到达历史新低，就年度市场而言，2021年合肥住宅成交了451.87万方，与2021年全年相比，下降了近40%，就合肥市场而言，调控效果明显。2021年合肥价格虽然涨幅较慢，但依然保持平稳上升的趋势。而2021年，合肥月度价格变化较为明显，总体而言，呈现下滑的趋势，预计2021年上半年合肥房价依然会呈现小幅下滑。42二级市场房地产市场成交结构/成交面积段：80-100㎡置业者首选面积区间，占总量29.5%。成交价格区间集中5000-7000元/㎡。11年合肥住宅市场成交价格区间6000-7000元占32.36%，5000-6000占27.65%，4000-5000占2.76%，4000元以下占到2%。

11年，合肥市住宅成交面积中，80-100㎡仍为臵业者的首选面积区间，占总量的39.51%；100㎡-120㎡的户占总量的17.28%，成为臵业者的第二选择；120㎡-140㎡的户型占总量的12.72%，排在第三；160㎡以上的户型占成交总量的11.56%，60以下小户型占总量的5.15%。总的来看，80-100㎡段的比例说明消费者首次臵业型需求占据主导，预计未来80-100㎡的户型仍将是臵业者的首选。

43二级市场房地产市场住宅商品房成交价格：11年住宅销售均价6854元/㎡,涨幅到达12.05%。11年合肥住宅销售均价为6854元/㎡，与10年度成交均价相比上涨737元，涨幅达12.05%。通过走势图可以看出，11年成交价格大体上平稳，从1月的7229元/㎡到12月的6768元/㎡，下跌461元/㎡。全年在1月份到达本年度最高点，达7229元/㎡，最低值为11月份的6489元/㎡。2021年，下半年楼市开始调整，尤其随着蓝鼎大幅降价，合肥房价开始受到冲击。2021年限购政策延续，市场短期内难以回暖。44区域市场房地产市场供销情况：11年高新区住宅商品房供给面积20.99万方，成交面积11.3万方，供销比0.54。2021年高新区华地紫园供给面积7.3万方，成交面积3.74万方，成交均价7202元/㎡。2021年高新区住宅商品房成交均价7419元/㎡,整年价格呈现环弧形上涨。住宅商品房供给量集中于1月份和8月份。45区域市场区域楼盘区域楼盘分布分散，其中禹州天境和繁华逸城分布在经开区，又一城和景尚名郡分布在政务区和高新区交界。楼盘名称总建筑面积景尚名郡9.8万方又一城16万方阳光国际11.9万方好运理想城6.1万方禹州天境120万方繁华逸城32万方区域楼盘界定：产权为肥西又一城景尚名郡阳光国际好运理想城繁华逸城禹州天境46区域市场绿化率/容积率区域楼盘容积率为2-2.5，绿化率40%-43%，其中容积率最低的繁华逸城1.5，最高位景尚名郡3.0。又一城景尚名郡阳光国际好运理想城繁华逸城禹州天境楼盘名称容积率绿化率景尚名郡3.042.7%又一城2.541.3%阳光国际2.0143.2%好运理想城2.242%禹州天境2.541%繁华逸城1.540%47区域市场整体规划禹州天境景尚名郡好运理想城又一城繁华逸城新华阳光48区域市场销售价格又一城景尚名郡阳光国际好运理想城繁华逸城禹州天境多层均价6300元-6400元/㎡,小高层均价5700-5800元/㎡,高层均价5000-6000元/㎡。楼盘名称销售价格优惠后单价景尚名郡多层6400元、公寓6000元、高层5800——又一城高层60005500-5800元阳光国际多层6300元、小高层5700元——好运理想城小高层4800元、高层4800-5000元——禹州天境高层5000元、多层6300元——繁华逸城小高层5800元——49区域市场户型面积又一城：在售二期3#、4#、9#、10#、11#、14#楼，面积为70多、80多、90多平米房源。95平三房两厅，采光及通透性强，双卧室及书房均采用大飘窗

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