沁雅花园营销报告

江苏置业有限公司谨呈顾问有限公司简介目录：营销推广部分历经十年地产市场起伏风雨，参与五十余楼盘的运作，积累一套完整领先的操盘经验，结合泗洪市场实际，拟定缜密可行的方案，能使开局一举成功。无需开发商多操心、交学费、走弯路；能使项目一举成功、化解风险并向市场争取更多的利润空间。

十年成功操盘经验专业的营销团队对区域知根的了解,策划推广、销售控制、商业运作全能冠军彻底解决您的后顾之忧。我司提供的全程服务内容

市场研究及定位

产品定位建议

整合推广策划

营销推广执行

销售计划与招商运作

全程销售服务及销售管理

市场研究及定位

我司以详实的市场研究数据，结合地块条件提出前瞻性的项目市场定位，并且在销售过程中进行市场动态跟踪，定期反馈市场动向，为后期销售计划、推广计划及产品修正提供可靠依据。

产品定位建议

根据市场研究产品特色，结合开发商实际，给出适宜的产品定位建议。

整合推广策划

依据市场定位，结合产品特点对项目进行整体包装和整合推广策划。在研究提出本项目核心卖点基础上，将开发商的核心理念在产品、生活、社会三个不同层面上展开，塑造项目市场形象和影响。运用整合营销传播的策略通过包括形象定位、VI系统、地盘及售楼处包装、服务包装以及媒体和公关活动等加以有效推广。

营销推广执行组织专业优势团队与发展商紧密合作沟通，制订全案营销推广计划，以突破常规推广概念和手法的全新营销方式开展本项目的营销推广，其中包括传播推广计划制订执行、公关活动策划及执行、广告策划、设计和发布、非常规活动策划及执行。销售计划与招商运作

与营销推广计划紧密配合，并结合开发现金流量和资金回笼计划要求制订全案分期销售计划及每期上市方案。招商运作—以我司为招商主体进行招商，将指定商业总监、项目经理、商业策划师组建本项目商业的招商部门。

全程销售服服务及销售售管理组织专业销销售队伍代代理发展商商开展项目目销售及客客户管理工工作：制订项目销销讲及答客客问；制订订本项目销销售政策；；制订本项项目销售规规范；销售售人员案前前系统培训训；销售现现场及样板板房管理；；代办交易易登记；代代办按揭手手续；房款款回笼管理理；协助发发展商及物物业管理公公司交房；；每日销售售日报；每每周营销报报告；每周周资金回笼笼报告。营销推广部部分宗旨：快速销售，，回笼资金金，获取最最大化销售售利润途径：泗洪房地产产市场环境境？我们的客群群？我们的推广广优势？产品如何？？1三眼法则：第一眼，看地块；第二眼，看片区，第三眼，再看地块；基地VS片区basevsarea关于基地Aboutbase关于基地aboutbase本案位于青青阳南路与与黄河路交交汇处，东东边是基督督教堂，西西侧是规划划道路及政政府机关办办公区。规规划由小区区幼儿园、、会所、沿沿街商铺、、中心艺术术广场、地地上停车场场等组成。。本案位置规模：项目占地174亩，规划约1500户交通：临近交通主干道，出行便捷配套：周边配套齐全，医院、教育、超市、休闲等产品：打造花园式生活居住空间价格：低价入市，快速回笼资金品牌：万诚置业的美誉度项目位于城中稍偏南的地区，距离主城区具有一定距离处于城郊结合处，对于喜欢居住城中的客户来讲，有一定的心理抗性规划设计及建筑风格相对雷同，缺少竞争优势泗洪县城扩大，地块发展机遇较大。片区配套交通逐步完善城东城南方向为新的商品房开发集中区，政府会加大此方面的投入力度城南区域紧邻农村，整体配套不全面，开发速度相对缓慢。区域竞争楼盘已在市场建立知名度，对本案客户具有一定的分流区域房地产开发相对饱和主竞争楼盘城市花园的价格竞争SWOTS-优势O-机会W-劣势T-威胁核心优势———大规模+低低价位万诚置业的的品牌知名名度核心机会———邻近政府即即将打造的的文化教育育中心关于片区Aboutarea关于片区aboutarea思考一所处处位置：这这是一个“城郊结合合区“！1.新型城城市生活模模式2.兼顾城城市的氛围围与郊区的的宁静3.新文化化教育中心心的延伸地地段4.紧接城城中，辐射射城南及郊郊区板块重新定义“沁雅花园园“思考二：竞争环境！！关于片区aboutarea整体竞争时间2003年2004年2005年土地供应量233.8亩478.4亩736.98亩以上数据显显示：泗洪洪房地产开开发从03年开始逐逐步放量，，每年都以以倍增的速速度递加，，销售竞争争环境激烈烈。区域竞争兰天吉祥苑苑城市花园百星花园本案中正苑城市花园占地（㎡）建面（㎡）容积率5.8万8万1.37主力面积：：100-120平米米与120-130平米户型型，各占比比例约40%，其次次为90平平米户型基本资料：：位于山河东东路，物业业类型为沿沿街商铺、、小区内铺铺、多层、、小高层住住宅定位语：8万平方的的大型生态态小区主广告语：城城中中心/景中中央/国际际风/花园园家打破一般普普通住宅开开发模式在泗洪率先先引入发达达城市先进进居住理念念和居住标标准项目卖点：中中央景观、、高绿化、、飘窗、社社区配套推广手法：楼楼书、、宣传单页页、围墙、、网络等中正苑小区区基本资料：：位于江苏省省泗洪县青青阳北路，，物业类型型：沿街商商铺、多层层住宅。定位语：行政·教育育旁首席生生态小区技术经济指指标：总建面积约约3.6万万平米，总总户数约320户。。面积区间间为100-140平米主广告语:在绿色中寻寻找。。。。。人文与与自然的融融合家住中正苑苑，鼎盛下下一代项目卖点:小区环境优优美、简约约的建筑风风格、小区区完善，强强调小区标标准、环保保。推广手法法：楼书、宣传传单页等洪中清华园园基本资料：：项目位于洪洪中北大门门处，物业业类型为7栋商住楼楼、4栋住住宅楼组成成。技术经济指指标总建筑面积积约2.8万平米，，总户数约约270户户，面积区区间为105-120平米。。主广告语：：我家在洪中中，洪中是是我家在城市行走走——为读读书声而停停留兰天吉祥苑苑基本资料：：项目位于山山河中路，，青阳镇政政府、儿童童医院对面面。泗洪最最好的幼儿儿园、实验验小学、中中学、医院院、超市、、公园等多多种生活配配套设施环环绕四周。。物业类型型为小区区内铺、多多层住宅相关指标：：面积区间为为106-120平平米，总户户数约为60户项目卖点：价格格较低百星花园基本资料：：项目位于青青阳北路中中医院北侧侧，物业业类型为商商铺、多层层住宅。技术经济指指标：建筑面积约约9万平米米，总户数数约800户，面积积区间为75-116平米主广告语：政府北移，，新规划前前景好项目卖点：：政府和行政政单位北移移，新规划划、前景好好。四面环环路，市场场设有四个个大门、交交通便利，，有地下停停车库和仓仓库，人性性化设计，，经营方便便。周围邻邻近学校、、医院，消消费群体庞庞大。区域竞争楼楼盘显示：1、传播点/依次为地段段、景观、、规模，主主要是强调地段论论2、建筑风格/大多为现现代简约风风格，除城城市花园外外，外立面面用色同质质化严重3、推广手法/略为单一一，缺少创创新，多为为工地围墙墙，宣传单单页、户外外大牌等常常见宣传媒媒体4、售楼处包装装过于简单5、规模较小，小区总户户数多为1000户户以下，无无法形成社社区整体氛氛围6、户型面面积区间在在75-140平米米之间，从从销售去化化来看，去去化速度相相对缓慢目前区域在在售楼盘档次较低，客户对楼楼盘认知停停留在满足足使用功能能方面，绝绝大多数未未关注到小小区环境、相关关配套与小小区档次所带来的身身份及生活活方式的改改变。结论：销售人员缺缺乏相应的的销售技巧巧，专业性有待待提高。从泗洪县整整体售价来来看，价格爬升升速度较较慢。（与万万诚置业业占有市市场绝大大份额，，执行的的价格策策略有关关）关于片区aboutarea思考三：：重新审审视“城郊结结合处””和基地的气质楼盘传播点城市花园

规模、景观（大型、生态、城中央、）中正苑小区地段、景观（行政、教育旁首席生态小区）洪中清华园地段兰天吉祥苑价格百星花园政府规划一般楼盘盘分为以以下几种种传播方方式：1、规模模型———强调体体量2、心理理共鸣型型——强强调居住住品质和和生活区区域3、区域域独裁型型——资资源独享享4、生活活品质型型——强强化生活活方式5、地段段唯一型型——强强调独一一无二思考四：：“沁雅花园园”在之间间扮演什什么角色？关于片区aboutarea打造泗洪洪县———第一个个引领生生活方式式的品质质楼盘，，以期掀掀起新一一轮的住住宅革命命。以规模为主要传播点点，加强产品塑造，借助万诚品牌，低价入市的优势，通过过专业的推广手手法进行多方面诉求引起客户的心理共鸣，达到快速销售，回笼资金，，利润最大化的企业目标2价值和品质的实践项目定位itemorientation关于基地形象象Aboutbasevisualize区域形象升华华升华途径———两条主线一、展示自身身品质，即以以自身的产品品规划和品质质打造体现社社区形象；二、体现片区区居住品质，，即以所在片片区居住氛围围带动社区氛氛围。两者互相影响响，共同实现现区域形象的的升华。邻近的文化教教育中心——必将成就就本项目，在在项目整体社社区定位上，，对于片区资资源利用和统统一是我们考考虑的关键，，将“文化””与“教育””在卖点中放放大到极限，，同时将生活活方式浓缩到到极点！关于项目形象aboutprojectvisualize关于项目形象aboutprojectvisualize项目形象定位位区域属性：邻近文化教育育中心——带带有高素质人人居的环境氛氛围；人文属性：周边的教育育配套，带来来的是前进的的、积极的、、勃发的、向向上的理念；；个性属性：有独有的表表情和表达方方式，有自成成体系的话语语体系和行为为标识。城市情结：这是一个舞舞台，可以展展示自己、实实现梦想，获获取幸福；自然情结：这是一片宁宁静，可以远远离尘嚣，可可以随性自我我、放思神游游；1.拥有自我我独立属性2.拥有自我我情感诉求关于项目形象aboutprojectvisualize项目档次定位位泗洪县17万平米高品质人文社社区凸显项目规模模，强调档次次，照应片区区影响力；突出项目文化化教育的内涵涵。关于项目形象aboutprojectvisualize项目形象定位位倡导一种健康的、积极极的、向上的的、生活理念大型新都市幸幸福生活社区区关于项目形象aboutprojectvisualize幸福城“幸福”之意意，从古至今今含概了很多多深意，家庭庭的美满，事事业的腾飞，，下一代的茁茁壮成长，都都是幸福的来来源。居住在在这里幸福不不再遥远。“城”，本案案规模较大，，达1500户，在泗洪洪县俨然形成成一个磅礴的的大社区，只只有“城”能能传神体现。。幸福城，寓意意万诚置业公公司不仅仅提提供居住空间间，更是建造造一种理念，，营造一种幸幸福的生活方方式。“幸福城”取取其吉意，并并易于推广，，琅琅上口。。备选案名幸福美地/100万诚·南郡格调星城爱尚家绿意江南福新苑聚富园万诚·名筑案名建议关于客客户AboutclienteleⅠ.客户——区域客户分解解1.以区域半半径界定客户户层2.以职业界界定客户层类别国有/集体企业从业人员工薪阶层个体/私营企业业主个私企业从业人员公务员（教师/医务人员）其他（区域内原住户）比例25%16%18%12%19%10%

国集等企业单单位、公务员员、教师、医医务人员、私私营企业主等等是购房的主主力军，普通通工薪阶层也是不可缺少少的一部分，，但是因为收收入水平有限限，对房价较较为敏感。范围3公里以内3-10公里之间10公里以外区域划分青阳镇周边泗洪县城板块县城周边乡镇比例50%30%20%

以区域划分，，集中表现为为青阳镇周边边区域客户群群占多，这说说明客户具有有一定的居住住习惯。关于客户aboutclientele3.以收入界界定客户层（（家庭年收入入）类别1万以下（含1万）1-3万（含3万）3-5万（含5万）5-10万（含10万）比例28%40%22%10%整体而言,家庭年收入1-3万是主流。5-10万家庭年收入约占10%，这批人以个私企业业主、高级公务员为主，收入颇高。年龄25岁以下25—30岁30—35岁35—40岁40岁以上比例10%54%21%10%5%25-40岁之间，是购房的主力群体。4.以年龄层层次界定客户户层Ⅰ.客户——区域客户户分解关于客户aboutclientele5.置业次数数界定客户层层类别一次置业二次置业三次置业比例70%25%5%整体来看，一次置业占主导，主要原因在于购买主力客户群多为私房。6.以购买用用途界定客户户层类别自住投资比例100%---从调研数据来看，自住为100%。说明泗洪县房地产发展还较为滞后Ⅰ.客户——区域客户户分解关于客户aboutclienteleⅠ.客户——客户群属属性1、年龄：25-40岁岁为购房的主主力军2、家庭结构构：以三口之之家为主3、收入情况况：收入差别别较大，企事事业单位高管管收入较高，，一般工薪阶阶层则收入普普遍较低，基基本在2万元元左右。4、消费习惯惯：对居住区区域具有一定定的恋旧情结结，同区域购购房的选择性性较大。5、客户来源源：企事业单单位高管、私私营企业主及及从业人员、、教师、公务务员、部分拆拆迁户等关于客户aboutclientele主力客户群停留在第一圈层及第二圈层区域一般工薪阶层及企事业单位人员是客户群中的主流,且有进一步上升趋势家庭年收入1-3万的客户群为购买主体

一次置业占主导（70%），自住需求占绝对优势Ⅰ.客户——结论关于客户aboutclientele关于产产品Aboutproduct区域市场产品品状况：1.采用现代代简约式的建建筑风格，但但建筑立面同同质化严重，，缺乏差异性性。2、缺乏对园园林景观的规规划，对建筑筑细节不够重重视。3、小区缺少少人性化设计计，缺乏相关关配套。市场显示，本本案要想在市市场竞争中脱脱颖而出，需需走差异化路线，，加强对自身身产品的锻造造。建筑立面水景观广场硬地广场与树景观观结合廊架与绿色景景观指示牌垃圾桶关于推广Aboutpromotion关于推广Aboutpromotion如何让市场知知道本案？先了解泗洪人人买房看什么么？市场调研发现现：报纸、亲戚朋朋友介绍、户户外媒体、路路过是客户信信息得知的主主要来源。关于推广Aboutpromotion认为，推广不不是媒体的重重复堆砌，而而是合理有机机的媒体组合合产生的良好好反映所以，，我们们将选选择最效率率的媒媒体组组合关于推广Aboutpromotion先了解解我们们的客客户在在哪里里？本案建建筑面面积约约17万平平方米米，从从去化化来看看，泗泗洪县县城内内客户户难以以消化化关于推广Aboutpromotion建议：：采取取乡镇镇推广广策略略，在在各乡乡镇设设立营营销站站点，，定期期接送送客户户的形形式，，尽可可能的的网络络有效效客户户，达达到快快速销销售的的目的的。第一阶阶段准准备备期第二阶阶段爆爆破破期第三阶阶段积积累累期第四阶阶段开开盘盘期大型新新都市市幸福福生活活社区区关于推广Aboutpromotion从项目目伊始始就将将项目目高品品质的的形象象植入入人心心，为为后期期项目目的推推广埋埋下伏伏笔；；阶段目目的关于推广Aboutpromotion准备期期诉求主主题大型新新都市市幸福福生活活社区区给生活活多一一些幸幸福——幸福福之星星全城城寻找找中媒体策策略现场工工地围墙重新包包装；；选择主主干道道发布布大牌一块；；沿胜青青阳南南路和和黄河河路段段发布布道旗广广告；配合招招聘活活动在在报纸纸上发发布整版硬硬广；配合招招聘活活动，，在泗泗洪县县电视视台发发布字幕广广告；关于推广Aboutpromotion准备期期开发商商配合合接待中中心06年年8月月份正正式出出街，，销售售人员员进场场接待待；室内装装修及及户外外门头头的装装饰到到位，，导示示系统统安装装完毕毕；基本宣宣传物物料（DM及户户型单单页））到位；；价格策策略对外报报价约约1400元/平方方米低开高高走，，快速速回笼笼资金金关于推广Aboutpromotion第一阶阶段准准备备期第二阶阶段爆爆破破期第三阶阶段积积累累期第四阶阶段开开盘盘期“一起起憧憬憬我们们的幸幸福家家园——幸福福会员员全城城征寻寻中””关于推广Aboutpromotion阶段目目的花最少的钱，，使项项目的的知名名度在在最短短时时间间内达达到到全城城知知晓晓，并并且且为为人人们们津津津津乐乐道道的的效效果果争取取在在活活动动当当天天即即可可获获得得150名名以以上上的有有效效客客户户入入会会，，为为后后期期的的营营销销打打下下基基础础。。关于推广Aboutpromotion周期期06年年8月月-06年年9月月上上旬旬阶段段策策略略项目目强强势势登登场场，，9月月初初联联合合学学校校及及政政府府举举办办大大型型庆祝祝教教师师节节活活动动，同同时时配配合合免免费费礼礼品品的的大大动动作作，，迅迅速速的的引引起起市市场场全全面面的的关关注注，，打打造造本本案案在在泗泗洪洪县县的的知知名名度度。。同期期推推出出“幸幸福福城城””会员员联联盟盟，针针对对会会员员推推出出优优先先选选房房，，联联盟盟商商家家，，购购房房咨咨询询等等多多种种服服务务，，凸凸现现项项目目先先人人一一步步的的开开发发理理念念，，卖服服务务胜胜过过卖卖产产品品。。爆破破期期关于推广Aboutpromotion诉求求主主题题“一一起起憧憧憬憬我我们们的的幸幸福福家家园园——幸幸福福会会员员全全城城征征寻寻中中””媒体体策策略略9月月初初在在原原有有基基础础上上于于中中心心人人流流较较大大的的位位置置及及现现场场工工地地各各再再发发布布1块块户外外大大牌牌；配合合活活动动发发布布电视视新新闻闻、、软软文文、、硬硬广广等点点式式媒媒体体扩扩大大影影响响；；爆破破期期关于推广Aboutpromotion发展展商商配配合合现场场接接待待中中心心9月月初初包包装装完完毕毕并并交交付付，，打打造造泗泗洪洪首首个个主主题题性性售售楼楼处处；；保安安及及物物业业管管理理人人员员进进场场服服务务；；模型型、、楼楼书书等宣宣传传物物料料到到位位；；价格格策策略略对外外报报价价约约1400元元/平平方方米米；；爆破期期关于推广Aboutpromotion第一阶阶段准准备备期第二阶阶段爆爆破破期第三阶阶段积积累累期第四阶阶段开开盘盘期关于推广Aboutpromotion地产以以诚信信公开开的形形象强强势亮亮相，，再次次引起起全城城关注注。阶段目目的通过产品说说明会会以及其其他的的系列列推广广，争争取幸幸福会会员在在解筹之前累累积达达到400人左左右，以保保证开开盘当当天的的认购购率；；关于推广Aboutpromotion周期06年年9月月下旬旬阶段策策略举办产产品说说明会会，再再次打打造泗泗洪首首席，，万诚地地产以以诚信信公开开的形形象强强势亮亮相，，再次次引起起全城城关注注。同时，，推出出“价格竞竞猜，，大奖奖全城城送。营造造本案案市场场的差异化化形象象。媒体策策略调整户外大大牌内容；；配合活活动增增加发布媒媒体广广告；积累期期关于推广Aboutpromotion第一阶阶段准准备备期第二阶阶段爆爆破破期第三阶阶段积积累累期第四阶阶段开开盘盘期幸福生活，，全城开启启关于推广Aboutpromotion买房子，不不是找寻一一处睡觉的的场所，而而是对生活活的另一种种积极的选选择——美国建建筑学家沙沙里宁“让我看看看你的城市市，我就能能说出这个个城市居民民在文化上上的追求是是什么。同同样，你告告诉我你住住在哪里，，我就可以以知道你是是什么样的的人，你有有什么样的的品位和追追求。”阶段目的我们期望，，通过前期期的积累和和推广宣传传，在开盘盘阶段，能能够达到一一期70%以上上的认购率,保证首次次开盘的顺顺利进行，，建立项目目畅销热销的良好开始始。关于推广Aboutpromotion开盘期时间06年10月1日阶段策略10月1日日，幸福城璀璨璨公开；关于推广Aboutpromotion诉求主题“幸福生活活，全城开开启—幸福福城10月月1日全城城璀璨公开开”媒体策略调整户外大牌、、灯箱等户外媒体体内容；软文专栏及及报纸硬广广介绍产品即即将开盘信信息；增强电视宣传的的频率，并发布电视字幕广广告、DM等，进行开盘盘公告；开盘期关于推广Aboutpromotion价格策略以约1300元/平平方米的相相对低价面面市，形成成高档不贵贵的心理落落差，刺激激落定；开盘后以“小步快走走”的调价策略略，每半月或一一个月调整整一次价格格，调整幅幅度为1-2%左右右；针对一次性性付款额外外提供1%优惠；开盘期关于推广Aboutpromotion谢谢观赏！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:56:2801:56:2801:561/6/20231:56:28AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2301:56:2801:56Jan-2306-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。01:56:2801:56:2801:56Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2301:56:2901:56:29January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月20231:56:29上上午01:56:291月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月231:56上上午午1月-2301:56January6,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/61:56:2901:56:2906January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。1:56:29上上午午1:56上上午午01:56:291月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。01:56:2901:56:2901:561/6/20231:56:29AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2301:56:2901:56Jan-2306-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆