中城国际社区营销策划全案

中城国际社区营销策划全案（精华版）领航仁寿高端生活方式，成就本土地产品牌王者本案立足通达集团，着眼中城国际社区，旨在创造一种更为优化的企业运作模式，一种更为合理、有序的项目运作策略与流程。其中，着重需要解决以下几个问题：一、企业层面：

解决集团快速扩张与实际执行力不足的矛盾(大而不强的矛盾)

解决集团下辖产业，占用资金多而创造效益少的矛盾（多而不优的矛盾）

解决配套子公司，是走计划经济还是市场经济的运作方向定性问题

解决房地产企业定性问题，是生产型企业还是资源整合型企业

解决房地产企业实战能力不足的问题二、项目层面：

解决项目开发的现实利益与长远发展的结合问题解决项目的定位问题，产品、价格、客户的定位解决项目运作策略问题，确定大的工作方法、思路、流程确定项目运作阶段，和阶段目标、阶段工作重点、阶段工作方法，以备各公司、各部门遵照执行第一章：宏观经济环境分析一、国家宏观经济环境1、整体经济形势由于中国率先从金融危机中复苏，国外经济复苏缓慢，美国量化宽松货币政策等因素，国外热钱对人民币升值虎视眈眈，从而产生输入性通胀。国内货币超发，CPI高达105.1%，通货膨胀感受强烈，经济结构长期失衡，房地产仍是国民经济主要动力之一，造就了经济的不稳定和平衡。为了避免通货膨胀的威胁，房地产仍将是多数人选择的主要避险工具之一，但这也给吹大房地产泡沫带来了潜在的危机。基于这样的经济环境，宏观政策2011年保持高压状态是肯定的，如果没有起到预期的效果，2012年有可能出现新的政策干预。注：相关资料见附件1：1P-19P2、未来发展预估短期看淡，中期看稳，长期看好中国的基本国策“维稳定，求发展”是大方向，所以，在发展中调整，在调整中发展将是今后一段时期的主旋律，这个主旋律将会使中国经济出现一定程度上的波动，但不会影响整体大形势；输入性热钱、人民币升值，引发中国的通膨，只是暂时性的，会随着政府政策出台和时间逐渐淡化；存款准备金提高、加息、限贷等手段的频出，中国政府的政策组合已经全面启动；房地产作为支柱性行业的地位短期内很难得到扭转，随着通膨的继续，投资固定资产、压抑性的购房需求的爆发，都将重新点燃房地产消费的热情。而根据历次的政策效力观察来看，一般客户观望期是半年至一年。而历数多次房产政策，此次新“国八条”，无疑是效力最猛的，所以，初步判断整体房地产形势复苏期，至少要到2012年下半年。二、全国房地产走势发展短期对各区域市场影响不同短期看淡，中期看好，长期看平

区域对仁寿市场影响不大；从市场经济角度看，货币贬值的因素会使得大量热钱涌入房地产市场，但是购房者受一线城市紧货币、高房价的影响，导致投资和需求由一线城市外溢到一线周边，从而增加了一线周边的市场活跃度；从短期来看，政策因素对各区域影响不同，应该看淡政策影响。

产品

对住宅的影响>商业、商务；

对一、二线城市的影响>三、四线及一线周边；

对普通住宅的影响>豪宅、别墅；注：相关资料见附件1：20P-38P三、仁寿县经济发展分析

仁寿即将迎来历史性大发展机遇，在这个大发展的形势下，谁拥有的资源最多，谁的领导思维和企业运作模式转变最快，谁就能获得最大的发展；

工业首当其冲，是发展最快的产业，随着融入天府新城、交通提速、招商引资的投入的政策成本的提升，整个工业的发展将会尤为迅猛；

随着仁寿的快速发展，仁寿的城市形象将会逐渐显现到大成都的舞台上，除了为仁寿经济引来更多的工商业品牌和资源外，也将为仁寿现有的市场格局迎来更大程度的竞争，在这个竞争中，品牌、实力、本土资源关系、运作水平缺一不可；

仁寿房地产的飞跃发展期预判为2014年，不排除提前一年进入的可能。这个飞跃期主要依赖客户购买力和需求拉升的，而不是单纯开发商和政府拉升；

随着更多的开发商进入仁寿，更多样化的土地运作模式也将呈现，未来的竞争激烈程度是可以想见的。注：相关资料见附件1：66P-80P第二章：仁寿·通达集团发展分析

一、通达集团概况四川仁寿县通达集团，是多元化产业格局的大型股份制民营集团型企业，旗下拥有6个子公司。二、集团品牌与发展理念企业家和主要领导人具有“儒商”气质，集团使命为：为客户创精品，为员工立平台，为社会做贡献，为企业开未来。品牌愿景：建设百年通达品牌，勇创四川百强企业。三、产业分析通过企业风险利润和企业未来发展分析，对产业进行优化性的建议。三、集团发展型建议通过集团发展模式、经营模式、资金模式、监管模式，来阐述整个集团的系统性操作模式。一、通达集集团概况四川仁寿县县通达集团团，是集房房地产、纺纺织、建筑筑、商贸、、物业和出出租汽车业业为一体的的多元化产产业格局的的大型股份份制民营集集团型企业业。集团公公司现有总总资产4.9亿元，净资资产2.53亿元，总负负债1.52亿元，有员员工3000人。旗下公司：：四川仁寿金金利纺织有有限公司通达房地产产开发有限限公司通达建筑安安装工程有有限公司怡和春熙商商贸有限公公司通达出租汽汽车有限公公司怡和春熙物物业管理有有限公司二、集团品品牌与发展展理念使命：为为客户创创造满意的的产品，为为员工提供供价值的平平台，为公公司资产拓拓展增值的的空间，为为社会履行行责任的使使命。分析：从集团使命命来看，朴朴实，真诚诚，但缺乏乏亮点和差差异化；从集团性格格和气质来来看，集团团的性格和和气质，取取决于集团团领导人的的性格和气气质。纵观观集团的主主要领导人人，一个非非常清晰的的形象和性性格特质摆摆在眼前：：儒商儒商讲求““内圣外王王”，为天天地立心，，为生民立立命，为往往圣继绝学学，为万世世开太平。。建议将这种种儒商的文文化，融入入到集团的的使命中去去。即为为：：为客客户户创创精精品品，，为为员员工工立立平平台台，，为为社社会会做做贡贡献献，，为为企企业业开开未未来来客户户、、员员工工、、社社会会、、企企业业，，客客户户放放在在第第一一位位，，企企业业放放在在最最后后一一位位，，表表达达企企业业的的真真诚诚奉奉献献与与博博大大的的胸胸怀怀。。愿景景：：创创建建““百百年年通通达达品品牌牌””而而奋奋斗斗。。百年年通通达达品品牌牌，，是是一一个个高高瞻瞻远远瞩瞩的的目目标标，，但但仅仅有有时时间间目目标标，，没没有有具具体体效效益益和和影影响响力力目目标标，，建建议议优优化化为为：：建设百年通达达品牌，勇创创四川百强企企业2010年四川企业100强（部分，以销售收入排名）名次企业名称总资产（亿元）销售收入（万元）1新希望集团有限公司299460673910四川宏达(集团)有限公司300231318220四川省达州钢铁集团有限责任公司42101096430四川航空集团公司8970157139四川其亚铝业集团有限公司3045012450中国水利水电第十工程局有限公司22.9925889160四川龙蟒集团有限责任公司2019384570四川广元启明星铝业有限责任公司2014839579南车成都机车车辆有限公司8.710477690四川南江矿业集团有限公司6.877239100四川矿山机器(集团)有限责任公司1055278三、产业分析析产业链发展分分析重点：1、是否能可持持续发展，并并持续保证在在较低风险的的基础上，创创造较高利润润？2、是否属于垄垄断行业或终终端消费品，，能有效的实实现产品价值值？3、是否能与其其它产业互补补，呈现出价价值叠加效应应？1、企业风险利利润分析行业成本收益风险房地产开发高更高低（启动资金小，按需按节奏开发）纺织高低中，受原材料与人力成本变动影响较大出租汽车公司中高小商贸公司低低低物管公司低高低建安公司高中高2、企业未来发发展分析与优优化性建议①四川仁寿寿金利纺织有有限公司概况：四川仁寿金利利纺织有限公公司，于2006年4月与四川仁寿寿汪洋能源股股份公司共同同投9660万元收购原仁仁寿棉纺厂新新组建而成。。根据集团公公司的发展战战略，其控股股的金利纺织织有限公司决决定投资2.8亿元，建设10万纱锭迁建技技改工程。该该工程被四川川省列为重点点技改项目，，已于2009年2月9日正式启动且且进展顺利。。该项目于2010年9月投产。投产产后年销售收收入可达5.1亿元，年可创创税金3594万元，，可实实现年年利润润3500万元，，新增增就业业岗位位2000个。分析：：从目前前的投投资利利润率率来看看，9.2%在整个个行业业已属属高端端水准准，但但相比比其它它行业业，其其投资资利润润率仍仍然较较低。。如果果真实实的投投资利利润率率在3—5%，比5年期的的存款款利率率5.25%还低，，比通通货膨膨胀5.1%还低，，那么么，其其投资资的价价值就就需要要重新新进行行评估估；从产业业的风风险来来说，，原材材料加加工型型企业业，成成本上上受原原材料料价格格与人人力资资源成成本的的影响响较大大，风风险大大；从销售售量上上，由由于人人民币币的升升值，，在出出口上上受到到一定定的影影响，，但内内陆地地区由由于人人力成成本较较沿线线相对对较低低，仍仍然具具有一一定的的成本本优势势；从销售售价格格上，，真正正的利利润空空间在在终端端消费费品上上，纺纺织行行业本本身的的盈利利能力力不强强，很很难有有较高高的利利润；；综合来来看，，如任任其发发展，，势必必会占占用集集团的的有效效资金金，所所以，，要么么，将将资产产包销销售，，从而而回收收资金金投入入到更更加有有效益益的市市场；；要么么，改改变企企业运运作模模式和和调整整企业业产品品构架架。变卖纺纺织厂厂，对对集团团公司司存在在三大大问题题：1、失去去社会会效益益，失失去在在政府府的话话语权权。作为仁仁寿最最大的的企业业，用用工人人数最最多的的企业业，其其在县县委县县政府府的影影响力力绝对对是第第一位位，事事关民民生、、财政政两大大问题题，政政府不不可不不慎。。2、需求求资金金量过过大，，对购购买方方的经经济实实力要要求过过高3、集团团公司司是否否已经经判定定该企企业很很难有有大的的突破破或发发展？？如果能能够确确定这这三个个因素素都能能够满满足，，并能能将影影响降降低到到最小小，就就可以以出售售。改制：：改变变企业业运营营模式式，调调整产产品结结构在原有有的原原材料料加工工企业业基础础上，，引入深深加工工的服服装品品牌，，形成成来料料加工工，向向终端端市场场要效效益，，再向服服装工工业园园区发发展调整后后的三三大优优势：：整合知名服服装品牌，，向终端要要效益，切切入更大的的利润空间间，创造更更大的效益益；借势仁寿融融入天府新新城和交通通的提速，，形成服装装工业园区区，节省交交通成本，，工业园区区内部就能能即时销售售，销售速速度更快、、结款更及及时；自主研发自自己的服装装品牌，创创立销售通通路，形成成产、供、、销一条龙龙的产值价价值链。②通达出出租汽车有有限公司行业特点：：与人们生活活水平提高高与消费方方式升级相相关的终端端消费品（（产品特性性：准点位位移）是一个能垄垄断的企业业，垄断了了出租车指指标就垄断断了出租车车市场行业现状：：四家争霸，，通达最大大目前仁寿出出租汽车约约200台，由县出出租汽车公公司、交通通局下属汽汽车公司、、富临汽车车公司和通通达汽车公公司4家组成。通通达汽车公公司拥有出出租车80台，为仁寿寿最大的出出租汽车公公司；随着城市的的扩张和城城市化率的的增加，城城市对出租租汽车的需需求量开始始增加，供供不应求的的局面即将将出现，也也为出租汽汽车行业的的格局带来来了机遇和和新的变数数。优化型建议议：垄断未来拍拍卖的出租租汽车指标标，进一步步垄断出租租车市场制定和优化化出租汽车车服务体系系，分为““出租车司司机服务体体系”和““顾客服务务体系”，，通过制度度的执行、、监督、考考核，来提提升通达汽汽车公司的的竞争力挖掘进一步步的价值：：将出租租车站牌广广告提前申申请，并考考虑组建出出租车广告告公司，形形成综合价价值叠加型型企业③怡和春熙物物业管理有有限公司现状：隶属属于怡和春春熙商业物物业的配套套公司，今今后还将配配套公司开开发的其它它项目。特点：因物业效益益而成立，，属于配套套型公司；；没有市场化化，就没有有竞争力，，就没有特特色化。优化型建议议：定位转型型：由原本依依托盈利利型物管管公司，，向独立立运作的的品牌物物管公司司转型将“怡和和春熙物物业管理理有限公公司”变变更为““春熙物物业服务务有限公公司”，，将原本本自身的的物业管管理型单单位，转转向市场场化物业业服务型型公司。。竞争力与与盈利能能力提升升引入成都都一线物物管公司司，形成成战略联联盟，制制定不同同物业的的物管服服务标准准，培养养物管精精英实战战型人才才，在市市场中找找食，在在竞争中中发展。。④通达达房地产产开发有有限公司司现状：仁寿没有有品牌开开发商，，没有大大盘开发发，仁寿寿房地产产市场没没有领导导者；仁寿消费费市场呼呼吁高端端楼盘，，仁寿人人口大县县对房地地产的需需求量同同比其它它县城更更大；中城国际际社区尚尚未没有有正式销销售，但但从目前前的经济济测算和和未来风风险的预预估上，，就已经经能够判判断：房房地产行行业的资资金利润润率远大大于其它它行业，，房地产产行业的优化型建建议：（见下章章）⑤通达达建筑安安装工程程有限公公司现状：建筑行业业环境复复杂；受原材料料和人力力成本变变化影响响较大；；需要垫资资，市场场风险大大；建筑行业业涉及重重大安全全问题，，风险系系数增加加；处于产业业链的生生产阶段段，其利利润相对对终端消消费品较较低；没有接触触到终端端消费品品，品牌牌的建立立和影响响力有限限。优化型建建议：建筑单位位与开发发公司签签订合同同，市场场化运营营，严格格按照市市场标准准运作、、考核；；优化建筑筑公司的的建筑流流程与质质量标准准化管理理模块，⑥怡和春熙熙商贸有限公公司现状：依托于于怡和春熙商商业形成的企企业。发展分析：很很难有较大的的发展，建议保持现有有模式，或裁裁撤单位，将将更大的精力力放置在主营营业务上。综合结论：在未来，房地地产、物业服服务、交通将将成为通达集集团的最具发发展力的三大大王牌，形成成强有力的价价值叠加体系系，而这三大大王牌的核心心，正是“房地产”！四、集团发展展型建议1、发展模式：：各子公司独独立运营，集集团公司负2、经营模式：各子公司完全进入市场化运营，各子公司间的合作必须按照公司合作的规范，而非部门合作的规范；3、资金模式：将主要的资金放置在发展潜力大、创造价值高的企业上；4、监管模式：成立品质监督部、财务督察部、服务督察部、纪律监察部，对下属企业进行监管。五、产业拓拓展推演仁寿未来经经济发展最最核心的两两个词：工工业、房地地产推演：以兼兼并具有优优质土地资资源的工业业企业，来实实现现土土地地的的占占有有和和房房地地产产的的开开发发第三三章章：：仁仁寿寿·通达达房房地地产产公公司司发发展展分分析析一、、公公司司定定位位仁寿寿消消费费市市场场、、竞竞争争市市场场需需求求高高端端房房地地产产领领导导者者，，通通达达房房地地产产公公司司定定位位为为仁仁寿寿的的““万万科科””。。二、、开开发发理理念念创享享高高端端文文化化生生活活三、、公司由生产型企业向资源整合型企业转型，转型方式为：一是，转向规模效应更显著的产品结构和效率更高的经营方式；二是，体现最成熟的合作意识。四、公司内部优化策划配置健全的岗位，独立运营、独立核算，建立房地产公司制度、标准工作流程，培养精英实战团队，建立专业CRM系统。五、公司合作单位策划建立战略合作伙伴关系，建立“中城高端商家联盟”。六、市场占位策划通过土地资源、政府影响力、房地产行业、房地产品牌的占位，唱响通达在仁寿首席地位。七、公司总体发展战略——三、五、七计划一、、公公司司定定位位让“中城城”成为为仁仁寿寿的的仁寿消费费市场，，呼唤高高品质开开发商仁寿竞争争市场，，缺乏领领导者“中城”，有资源源、有资资金、有有能力成成为仁寿寿的“万科”二、开发发理念创享高端端文化生生活！我们开发发的项目目，都是是致力于于提高仁仁寿的人人居环境境，都是是致力于于对仁寿寿现有生生活方式式的优化化升级，，都是塑塑造仁寿寿的高端端宜居生生活标准准，这是是一种文文化，一一种方向向，这是是不能变变的；片面立足足于物质质层面，，第一，，会显得得庸俗；；第二，，很难长长久。只只有建立立在精神神价值基基础上的的物质，，才能够够历久弥弥香，随随着时间间而沉淀淀出更厚厚重的底底蕴与差差异化的的风格；；所以，一一个“创创”字，，代表我我们开发发；一个个“享””字，代代表仁寿寿人的生生活方式式；高端端，代表表档次；；文化代代表内核核；生活活为客户户所能实实际感受受到的。。综合起起来，就就是：创造优优享的的、高高端的的、文文化的的生活活！三、公公司转转型由生产产型企企业向向资源源整合合型企企业转转型万科的的核心心能力力就是是整合合各种种资源源，并并提高高效率率的能能力，，这也也是中中国大大型房房地产产企业业未来来的发发展方方向。。1、房地地产企企业是是“系系统集集成商商”，，任何何一个个单一一环节节都不不能成成为企企业展展开竞竞争的的资本本从价值链分分析的角度度看，房地地产企业的的价值形成成过程包括括项目决策策、规划设设计、施工工管理、市市场销售、、物业管理理，涉及各各行业和各各个环节，，是一个非非常复杂的的系统工程程。房地产产开发企业业实际上是是一个“系系统集成商商”，它将将资金、土土地、设计计、施工、、物业管理理、环境等等多种变量量因素组合合成自己的的产品，并并通过广告告、营销、、租赁等服服务最大限限度地实现现自己的市市场价值。。一个房地产产企业必须须具备市场场研究能力力、规划设设计的调控控能力、客客户吸附与与发掘能力力、成本控控制能力、、精益生产产能力、物物业管理能能力等多种种能力。但但并不是所所有能力都都能成为竞竞争能力。。综合来看，，市场研究究与预测能能力、规划划设计的调调控能力、、客户吸附附与发掘能能力、资源源有效整合合与统筹能能力具有较较高的竞争争性，最有有可能获得得竞争优势势。房地产产企业价值值链中的任任何一个环环节单独考考虑，都不不足以成为为企业同其其他竞争者者展开市场场竞争的资资本，未来来体体现现房房地地产产开开发发商商最最大大价价值值的的关关键键因因素素就就是是组组合合、、协协调调、、判判断断与与决决策策能能力力。。对资资金金、、人人力力、、物物力力各各种种资资源源的的调调动动和和配配置置能能力力、、价价值值判判断断能能力力、、整整个个开开发发流流程程的的决决策策能能力力也也就就构构成成了了不不同同房房地地产产商商的的差差异异化化竞竞争争优优势势。。因此此，，可可以以把把房房地地产产企企业业核核2、怎怎样样实实现现公公司司转转型型？？转向向规规模模效效应应更更显显著著的的产产品品结结构构和和效效率率更更高高的的经经营营方方式式，，获获得得行行业业内内最最强强大大的的经经营营创创利利能能力力。。体现现出出最最成成熟熟的的合合作作意意识识，，成成为为各各种种资资源源拥拥有有者者和和掌掌控控者者首首目前国内的开发企业大多引用的生产模式是香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。欧美模式则代表了一种高度细分的专业化分工。从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。香港的经营模式朝着欧美模式发展，就是从一个五脏俱全的开发型企业转变为一个资源整合型的企业。四、、公公司司内内部部优优化化策策划划1、配配置置健健全全的的岗岗位位七大大部部门门，，构构建建房房地地产产公公司司运运营营组组织织总经理行政部投资开发部营销部规划设计部

工程部财务部总经理秘书预算部总经经理理（基基础础设设置置：：总总经经理理秘秘书书1名））行政政部部（基基础础设设置置：：行行政政部部经经理理1名、、人人力力资资源源主主管管1名、、行行政政主主管管1名、、行行政政部部文文员员1名））营销销部部（基基础础设设置置：：策策划划经经理理1名、、销销售售经经理理1名、、客客服服经经理理1名、、策策划划主主管管1名、、策策划划1名、、策策划划助助理理2名、、销销售售主主管管1名，，销销售售人人员员若若干干））规划划设设计计部部（基基础础设设置置：：规规划划设设计计部部经经理理1名、、规规划划设设计计专专员员2名））工程程部部（基基础础设设置置：：总总工工1名、、工工程程部部经经理理1名、、内内业业1名、、其其它它办办事事人人员员3——5名））预算算部部（基基础础设设置置：：经经理理1人、、专专员员2人））投资资开开发发部部（基基础础设设置置：：经经理理1名、、主主管管1名、、投投资资开开发发专专员员2名））财务部（基础设置：：财务经理1名、出纳1名、会计1名、助理1名）岗位设置：2、独立运营、、独立核算房地产公司按按照独立的开开发公司运营营，而非现在在的部门运营营3、建立房地产产公司制度，，建立一套标标准化工作流流程房地产公司拿拿地标准与流流程房地产公司内内部运作制度度房地产公司合合作单位甄选选流程房地产公司工工作计划制度度（部门周工工作计划、月月度工作计划划、年度工作作计划）房地产公司工工作不达标处处理办法……各部门相关工工作建立标准准化流程，所所有工作按流流程对接！4、培养精英实实战团队建立一套岗位位职责建立科学的薪薪酬体系建立员工考核核办法与晋升升体系建立培训机制制5、建立专业的的CRM系统（客户关关系管理）建立专业的客客户关系管理理中心，建立立仁寿房地产产第一口碑!五、公司合作作单位策划1、建立战略合合作伙伴关系系，组建专业业、长期的2、建立“中中城高端商家家联盟”，打打造仁寿第一一高端生活平平台建立仁寿高端端生活联盟，，锁定仁寿最最顶尖的商业业品牌，达成成唯一战略。。将房地产公司司打造成为资资源整合型公公司，配备专专业、长期的的合作团队体体系，以便保保持高水准的的产品体系和和高效率的工工作。六、市场占位位策划1、土地资源占占位拿地标准：不不做第一，就就做唯一拿地的的标准准，是是秉承承公司司在区区域的的地位位决定定的，，要么么规模模最大大、要要么位位置最最优，，要么么最有有特色色，都都必须须具备备唯一一性，，拿地地的标标准，，就已已经决决定了了通达达的每每一个个产品品，都都是引引领市市场需需求的的旗帜帜，都都是一一个精精益求求精的的作品品，一一个可可供同同行学学习、、观摩摩的样样板、、榜样样。2、政府府影响响力占占位成为城城市运运营商商,享受城城市最最大化化的政政策资资源占位第第一步步：组组织策策划每每一届届房交交会，，全程程赞助助，冠冠名，，组织织、实实施（（3年）占位位第第二二步步：：参参与与政政府府大大型型活活动动的的组组织织、、实实施施（（3年））占位位第第三三步步：：参参与与政政府府城城市市规规划划（（第第5年））占位位第第四四步步：：成成为为城城市市规规划划发发展展真真正正的的受受益益者者，，并并保保持持市市场场龙龙头头老老大大的的核核心心地地位位！！3、房房地地产产行行业业占占位位并购仁寿寿发展型型房地产产公司和和土地，，成为真正正的市场场垄断领导者挑战者追随者补缺者企业为市场上一线品牌项目具有无可复制的资源产品本身的核心优势明显持续的产品创新能力缔造新的理念引领市场大规模

市场新进者、行业经验弱具有持续作战能力产品品质保证项目无独特优势资源项目规模较大缺乏足够资金实力没有独特资源规模较小规模小市场细分明显4、房地产产品牌占占位让“中城”成为仁寿寿的“万科”，建立“中城”仁寿第一一房地产产品牌形形象品牌知名度度第一买房子，到到“中城””品牌美誉度度第一要买仁寿最最好的房子子，只有到到“中城””品牌附加值值第一同等地段，，“中城””比周边项项目多卖10%，客户认为为值！品牌影响响力第一一品牌地位位转变客客户消费费需求（（客户需需求120的，中城城只有140，也买！！客户户觉得中中城贵了了，但再再贵还是是得买，，亲戚朋朋友老婆婆孩子，，都觉得得中城的的最好……）七、公司司总体发发展战略略1、三年计计划，树树立“中中城”品品牌第一一的市场场地位；；2、五年计计划，并并购1家本土房房地产企企业，拥拥有2-3块城市中中心地块块,有两盘联联动或三三盘联动动的资源源和实力力；3、七年计计划，成成为城市市的运营营商，负负责城市市新区的的打造！！第八章：：“中城国际际社区”项目分析析一、优势势地段优势势、交通通优势、、配套优优势、规规模优势势、景观观优势、、品牌优优势二、劣势势地块高差差、周边边环境、、企业运运作经验验、项目目展示面面、周边边配套档档次三、机会会供求关系系带来的的机会、、通货膨膨胀契机机、交通通契机、、宣传契契机四、威胁胁市场竞争争威胁、、客户消消费心理理变化的的威胁、、限购政政策的威威胁注：相关关市场总总结资料料见附附件2项目综合合分析优势劣势地段优势：位位居城市中心心位置，地段段价值已得到到社会广泛认认同；交通优势：上上通仁寿大道道，下接陵州州路，中间由由电信路直通通街心花园，，交通便利性性极佳；配套优势：周周边学校、农农贸市场等基基础生活配套套一应俱全；；规模优势：仁仁寿第一大盘盘，规模优势势尽显无疑；；景观优势：拥拥有274米长的河道，，占有稀缺水水景资源；品牌优势：本本土名企，社社会认同度高高。地块高差：地地块北面、西西面均低于周周边建筑物，，使得项目在在布局上受到到一定的影响响；周边环境：周周边建筑物档档次低，影响响项目品质；；企业运作经验验：企业缺乏乏大盘运作经经验和高端楼楼盘运作经验验；项目展示面：：项目的展示示面较窄，不不利于整体大大盘的形象展展示；周边配套档次次：周边配套套属基础生活活配套，凌乱乱，无档次。。机会威胁市场竞争威胁胁：随着区域域房地产市场场的持续利好好发展，原有有的存量土地地、外地的房房地产开发商商将进入仁寿寿，未来区域域市场的竞争争将会更加白白热化；一线城市楼市市低迷带来的的客户消费心心理变化的威威胁。随着中中国一线城市市楼市、成都都楼市的持续续低迷，客户户普通的持币币观望心态的的影响，将会会对仁寿的客客户心理产生生一定的影响响；限购政策的威威胁:随着仁寿融入入天府新城，，随着二三线线城市的房地地产飘红，不不排除限购政政策扩展到中中心城市卫星星城的可能。。供求求关关系系带带来来的的机机会会：：土土地地放放量量减减少少，，仁仁寿寿人人口口大大县县，，需需求求众众多多，，整整体体市市场场未未来来将将呈呈现现出出供供略略小小于于求求的的局局面面，，为为项项目目带带来来发发展展契契机机；；通货货膨膨胀胀，，给给固固定定资资产产投投资资带带来来的的机机会会，，而而房房地地产产也也正正好好借借势势发发展展；；交通通契契机机：：二二峨峨山山隧隧道道未未来来的的贯贯通通，，将将拉拉近近仁仁寿寿与与成成都都的的时时间间距距离离，，从从而而为为仁仁寿寿的的经经济济发发展展、、房房地地产产发发展展带带来来新新的的契契机机；；目前前的的市市场场尚尚处处在在卖卖房房子子的的阶阶段段，，对对生生活活方方式式的的理理解解和和传传播播不不多多，，给给了了项项目目宣宣传传的的契契机机，，同同时时也也为为项项目目打打造造高高端端生生活活方方式式留留足足了了空空间间。。第九九章章：：““中中城城国国际际社社区区””项项目目定定位位一、、开开发发使使命命通达达进进军军房房地地产产的的第第三三个个项项目目，，进进军军住住宅宅市市场场的的第第一一个个项项目目，，其其所所应应该该承承载载的的开开发发使使命命。。二、、战战略略定定位位项目目的的战战略略定定位位为为““中中城城国国际际社社区区，，中中城城系系豪豪宅宅1号作品””，对定定位解析析和实际际运作详详细的阐阐述，并并从产品品面、景景观面、、物管面面、配套套面来说说明项目目需要准准备的事事宜。三、形象象定位西南最纯纯正的英英伦贵族族小镇、、西南最最纯正法法兰西贵贵族小镇镇四、文化化定位科技、亲亲水、贵贵族、礼礼仪、生生态五、组团团定位英伦风情情、法兰兰西风情情六、产品品定位商业部分分将以针针对性定定位的方方案呈现现。此处处只涉及及案名。。七、客户户定位客户定位位为“城城市奢享享家”，，分为五五个圈层层，分别别是：政府公务务员、事事业单位位职工、、私企老老板、个个体户、、企业管管理高层层、本地打工工返乡人人群、、临近退休休的高收收入人群群。八、价格格定位普通高层层电梯入入市销售售均价为为5228元/平方米。。一、项目目开发使使命通达进军军房地产产市场的的第三个个项目中城国际际社区项项目是通通达房产产进军房房地产市市场的第第三个项项目，作作为通达达公司试试水房地地产住宅宅市场的的第一个个项目，，本项目担负负着提升公公司知名度度和公司品品牌、奠定定房地产开开发基础和和成为区域域市场领军军人物的重重要使命。。中城国际社社区起步期发展期腾飞期使命必达…………——风险控制、、资金安全全是项目必必须达到的的首要目标标蓝弋营销认认为：最大大化的利润润往往伴随随着最大化化的风险，，建议通达达房产不盲盲目的追求求利润最大大化，风险险控制、资资金安全是是项目必须须达到的首首要目标，，项目是在在保证了项项目操作安安全的情况况追求合理理利润和盈盈利空间，，更重要的的是奠定项项目“区域域第一品牌牌”的绝对对地位。风险控制、、资金安全全利润最大化化1、资金安全全项目开发重重要性因素素2、第一品牌牌3、合理利润润安全是第一一位的，这这是事关项项目与公司司生存与发发展的大事事，不可不不察！这是目前仁仁寿最大规规模的城市市中心地块块，综合价价值第一，，是通达房房产进军住住宅市场的的第一个项项目，是一一个不可多多得的创造造品牌，奠奠定领袖的的江湖地位位的一次良良机！实际上，根根据项目的的综合预算算，项目的的开发利润润率不高，，这也就意意味着，合合理利润要要追求，但但比合理利利润更重要要的是，““仁寿第一一”的口碑碑；“仁寿寿第一”的的实战团队队；“仁寿寿第一”的的运作模式式；在长远远来看，这这是真正实实现企业价价值最大化化的一条最最佳路径！！项目的成功功开发是在在保证了风风险可控性性的情况下下实现合理理的利润和和盈利空间间，为通达达房产进军军房地产住住宅市场并并成为区域域的王者奠奠定良好的的基础！所以，目前的高端端已经足够够的，过于于高端和颠颠覆性的创创新都会伴伴随更大的的风险，在在求稳低风风险的基础础上的产品品价值的深深耕细作才才是项目发发展的王道道。项目整体发发展思路——高端形象，，高端产品品——鉴于项目本本体特质、、开发使命命等因素，，我司建议议项目整体体发展思路路为：备注：一个个高端项目目，一般具具备几大要要素：地段段优势明显显或者具备备绝佳的资资源条件、、自身具有有标志性的的配套、具具有足够的的高端客户户圈层基础础、开发商商具备相应应的高端豪豪宅开发经经验，这几几大要素是是高端项目目成功的关关键。针对本项目目，“领先先一步”就就完全足够够了，保持持项目后期期开发的灵灵活空间，，保证持续续的先进性性，就能赢赢得品牌和和市场口碑碑。而过于高端端，势必会会有“前进进一步是先先进，前进进三步是先先烈”的风风险，在这这方面，建建议要谨慎慎。鉴于项目整整体发展思思路，本项项目将要打打造的是一一个：高端精品示示范住区立足高端，，打造精品品社区，使使本项目成成为仁寿区区域的领先先产品及升升级之作，，成为仁寿寿区域的示示范住区，，成为仁寿寿高端居住住的唯一选选择。二、战略定定位中城国际社社区，“中中城”系豪豪宅1号作品名为“豪宅宅”，实为为“高品质质”！豪宅更易建建立直观印印象，所以以，形似““九龙仓””，神是““万科”！！1、定位解析析豪宅，豪华华的宅子，，有面子豪宅，自豪豪的宅子，，是一种个个人价值与与眼光的深深度认同豪宅宅，，代代表表的的是是高高端端，，是是品品质质，，是是身身份份的的标标识识，，是是圈圈层层的的认认可可所以以，，将将““豪豪宅宅””进进行行到到底底，，是是项项目目品品质质与与品品牌牌建建立立最最快快速速的的途途径径！！2、实实际际运运作作名为为““豪豪华华的的宅宅子子””，，实实为为““自自豪豪的的宅宅子子””完全全建建立立在在奢奢侈侈基基础础上上的的物物业业，，利利润润大大，，风风险险大大，，不不利利于于开开发发公公司司稳稳健健快快速速的的发发展展；；仁寿寿区区域域的的高高端端客客户户的的数数量量有有限限，，不不利利于于开开发发公公司司可可持持续续发发展展；；复合合性性大大盘盘，，需需求求的的客客户户数数量量较较大大，，完完全全依依靠靠高高端端客客户户，，不不利利于于项项目目蓄蓄客客；；所以以，，项项目目在在真真正正意意义义上上，，实实际际是是高高品品质质的的住住宅宅，，豪豪宅宅只只是是一一部部分分产产品品和和概概念念。。③项目目需需要要准准备备的的事事宜宜在4-5的运运作作周周期期中中，，确确保保项项目目始终终处处于于仁仁寿寿房房地地产产市市场场的的领领袖袖地地位位产品面：要准备赠送空空间的设计，，领先在市场场变革之前；；要准备中小面面积段的设计计，以适应未未来多样化的的市场需求；；景观面：要准备体验式式景观的设计计，而非单纯纯观光式景观观；要准备高端景景观配置的设设计，以便未未来市场中有有高端元素竞竞争；物管面：要甄选一家成成都知名物管管公司作为战战略合作伙伴伴要制定定一套套适合合于仁仁寿的的高端端物管管服务务流程程、标标准与与执行行细案案要为物物管公公司，，在每每个板板块，，培养养一个个精英英实战战人才才。配套面面：寻求成成都知知名商商业品品牌，，外国国品牌牌连锁锁加盟盟项目目商业业，一一定要要有品品牌、、有文文化、、有格格调、、有丰丰富运运作经经验和和特色色化服服务。。三、形形象定定位英国有有句老老话：：“三代造造就一一个贵贵族。。”贵族的的定义义，不不仅仅仅是财财富，，更是是一种种气质质，而而这种种理解解显然然偏重重于养养成。。一般般而言言，一一个从从社会会下层层奋斗斗起家家的人人，往往往很很难超超脱物物欲横横流的的社会会，把把家财财传给给下一一代的的同时时，会会伴以以本人人在打打拼中中的平平民习习气，，只有有从小小接受受良好好熏陶陶的儿儿女们们，在在向第第三代代交接接时间间，才才能大大致涤涤荡那那些习习气。。而这种良好好的熏陶，，来自于父父母的教育育，来自于于生活的氛氛围，来自自于周边的的环境，而而这，也正正是本项目目打造的初初衷。除了了让我们的的目标客户户，财富阶阶层，能够够享受到文文化的居住住品质之外外，还能够够创造一种种良好的社社区氛围，，来养成下下一代更好好的生活习习性，良好好的谈吐、、优雅的风风度、不凡凡的见识……，从而成就就一代新世世纪的贵族族。仁寿最纯正的英伦贵族城邦仁寿首席法兰西贵族城邦OR四、文化定定位“西南第一一条人工运运河”易经：水主智，其性性聪，其情情善，其味味咸儒家：水代代表德，君君子应像水水学习，不不断加强自自身修养道家：水喻喻流变，能能以弱胜强强，人须保保持良好心心态，无为为而有为。。“仁寿最纯纯正的英式式管家服务务”聘请世界一一线的物业业管理公司司亲临顾问问，将西方方与东方的的礼仪文化化完美接轨轨，形成独独具特色的的礼仪之邦邦。“科技融入入，智能之之城”建筑创新、、安防智能能，只为业业主打造真真正意义上上的智能之之城。“中央公园园区，生态态之城”8000万重金打造造的园林景景观，将带带给业主真真正的公园园居家，和和极致的生生态绿化景景观，营造造出绿色、、健康之城城。“仁寿最纯纯正的英伦伦贵族小镇镇”个性化：极极度尊重个个人价值，，以满足业业主个性化化需求为项项目创立的的目标和成成就；奢华配套：：无论是五五星级入户户大堂，还还是仁寿新新旅游景点点“人工运运河”，还还是极度齐齐全、高端端档次的商商业配套，，都是为了了给业主最最尊崇、最最贵族的享享受。科技亲水贵族礼仪生态五、组团定定位1、以英伦风风情命名别墅：白金金汉宫组团团（备用名名：爱丁堡堡、温莎））说明：英国国的王宫名名字，耳熟熟能详。建建筑风格为为新古典主主义，三段段式构造。。无论是建建筑风格，，还是档次次，都足以以与项目别别墅组团匹匹配。多层：海德德公园组团团说明：海德德公园英国国最大的皇皇家公园，，是伦敦最最知名的公公园。代代表着优质质的绿化与与唯美的景景观，与项项目多层组组团低密度度、亲近土土地、自然然吻合。小高层：剑剑桥组团说明：英国国传统大学学，世界最最知名的大大学之一，，代表着人人文。有一一条著名的的河与桥，，这符合项项目的气质质和实际情情况。高层：格格林威治治组团说明：英国大伦伦敦的一一个区，，代表着着成熟的的城市风风味与文文化，与与项目的的高层气气质匹配配。2、以法兰兰西风情情命名别墅：波波旁组团团多层：波波尔多组组团说明：法国西南南的一个个港口城城市，以以盛产红红酒而闻闻名世界界，代表表着优雅雅、品味味的生活活方式，，与项目目的多层层产品的的气质如如出一辙辙。小高层：：普罗旺旺斯组团团说明：普普罗旺斯斯是欧洲洲的“骑骑士之城城”，，浪漫之之城，薰薰衣草之之香，代代表着唯唯美的自自然风格格和浪漫漫的人文文气息。。城市的的档次和和项目小小高层的的档次不不谋而合合。高层：卢卢森堡组组团说明：是现今欧欧洲大陆陆仅存的的大公国国，城市市经济发发达。与与项目的的高层的的城市气气质完全全一致。。六、产品品定位1、住宅住宅部分分的定位位已基本本确定。。另，优优化建议议在上次次《中城国际际社区住住宅针对对性建议议》中已提到到，此处处不再赘赘述。2、商业案名解析析：切合“中中城国际际社区””调性，，能很好好的表现现国际化化和大气气；要中性，，避免喧喧宾夺主主，要保保持“中中城国际际社区””的形象象；要通俗易易懂、朗朗朗上口口，能够够被广泛泛传播和和记忆。。案名：一案统领领：中城国际际广场分开命名名：时代广场场（独立商商业）水街（河景旅旅游商业业中心+城市休闲闲商业中中心）备选名：：卡萨布兰兰卡嘉年华香榭丽舍舍大街维多利亚亚……商业层高高专项建建议：1F：6.1米2-6F：4.2-4.5米利：增大商业业的空间间，提升升商业的的档次；；可隔出2层或局部部2层，增加加商业的的使用价价值（可可作仓储储或住家家）增加商业业的卖点点，引领领区域潮潮流；增加商业业的价值值（增加加10%——15%，约为3000-5000元/平米）节约容积积率关于底层层6.1米商业层层高的利利弊分析析：弊：增加建筑筑成本1500元/平米左右右；随意分割割，容易易造成杂杂乱的形形象；总体比较较：利大大于弊但需注意意的是，，为了保保证整体体的形象象，空间间分割方方案必须须由开发发商制定定，并进进行统一一分割。。2-6F的层高参参考，见见《商业针对对性建议议方案》参考：眉山市城市规划划管理技技术规定定（2010年版）第五十条条商业用房层高不大于6.1米七、客户户定位享乐的时光

社交的圈子满意的事业

城市奢享家自豪的宅子美满的家庭

投资的渠道需要房子子足够大大、足够够豪、足足够有情情调，足足够稀缺缺、足够够贵、足足够特别别、足够够被别人人称道……需要在高高档酒店店、餐厅厅、俱乐乐部、会会所等场所进进行生意意和友谊谊的交换换。需要有股股票、债债券、固固定资产产等投资资渠道获获取高额额或者稳稳定的投投资回报报。需要旅游游、购物、打打牌等很很花钱的的消费。。有几处供供不同使使用的房房子，具具有才艺艺的孩子子，漂亮亮贤惠的的妻子。。有一份自自己热爱爱的、有有意义的的、能自自己决定定拿多少少报酬的的、做事事觉得开开心的、有面子子的事业。第一圈层政府公务员来源：仁寿县委、县政府、乡镇政府家庭年收收入：8万以上，，收入稳稳定，有有灰色收收入。置业需求求：需要要有优质质的自然然资源和和更为宽宽敞的居居住尺度度，给家家人以优优越的生生活，改改善现有有居住环环境，并并有投资资意向。。居住、、子女婚婚房…年龄：25~50购买产品：：别墅、多多层、小高高层、高层层置业次数：：2次及以上为为主敏感因素：：品牌、品品质、地段段、环境、、产品形态态。本项目对其其的诱惑点点：1.地处县城中中心黄金地地段。2.优质的自然然资源（河河道景观……）；3.百亩大盘，，优质的生生活配套和和自然环境境、单位名称文林富加高家清水中农始建黑龙滩钟祥彰加人数1119447474035121211单位名称汪洋大化方家文宫北斗慈航宝飞禄加禾加人数101099711111110单位名称满井龙正龙马视高

人数暂无数据暂无数据暂无数据暂无数据

总数454

附：重点乡乡镇干部数数据第二圈层事业单位职工来源：政府下辖的事业单位，学校、医院、银行……家庭年收入入：6万以上，收收入稳定。。置业需求：：需要有优优质的自然然资源和更更为宽敞的的居住尺度度，给家人人以优越的的生活，改改善现有居居住环境，，并有投资资意向。年龄：25~45购买产品：：多层、小小高层、高高层置业次数：：1~2敏感因素：：品牌、品品质、地段段、环境。。本项目对其其的诱惑点点：1.地段优越；；2.优质的自然然资源（河河道景观、、园林绿化化……）；3.优质的生活活配套和自自然环境4.交通便利医院名称级别高级职称人员中级职称人员市级名医县级名医

总数仁寿县人民医院国家二级甲等综合医院，国家级爱婴医院36

168

840568

仁寿县中医院家二级乙等中医院、国家级爱婴医院1150610203仁寿县妇幼保健院国家一级甲等医院，国家爱婴医院22

93仁寿县骨科医院国家二级乙等骨科医院

120仁寿县精神卫生保健院无29

58仁寿县第二人民医院二级乙等545

256总计

730附：仁寿县县内医院职职工数据第三圈层私企老板、个体户、企业管理高层来源：仁寿县城、下辖乡镇家庭年收入入：10万以以上上。。置业业需需求求：：有有发发展展前前景景的的品品牌牌大大盘盘和和规规模模大大盘盘年龄龄：：25~45购买买户户型型：：别别墅墅、、多多层层、、小小高高层层置业业次次数数：：2次以以上上敏感感因因素素：：社社区区规规划划、、现现时时价价格格、、未未来来升升值值空空间间。。本1．城市中心，百亩大盘，有良好的价格成长空间；2.奢华的自然环境配套，有扎实的投资基础企业名称所属行业位置人口资产规模利税年产值四川仁寿金利纺织有限公司纺织业仁寿文林工业园区2500余人4.25亿元8670万元

5.1亿元

四川仁寿金鹅纺织有限公司纺织业仁寿县·文林镇书院路二段114号1500多人2.5亿元1500万元

四川川祥化工科技有限公司化工业四川省眉山市仁寿县青石村

仁寿县汇源制胶有限公司化工业仁寿县文林镇37号

四川金杯农业科技发展有限公司化工业仁寿县523人1.9亿

1.6亿

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