二手房地产市场报告

中原内参（2008年5月）总目录（带链接）宏观市场分析本月聚焦一：四川地震对地产行业的影响本月聚焦二：《2008-2012》五年住房建设规划》本月聚焦三：其他政策动态一级市场分析深房企拿地信息本月深圳一级市场成交二级市场分析整体住宅市场分区住宅市场市场竞争分析写字楼、商业中原三级市场分析住宅市场成交非住宅市场成交竞争状况2目录宏观市场一级市场分析二级市场分析中原三级市场分析3结构宏观市场分析本月聚焦二：《2008-2012五年住房建设规划》本月聚焦一：四川地震对地产行业的影响本月聚焦三：其他政策动态4抗震救灾的经济手段:5月16日：灾区暂不提高存款准备金率从紧货币政策向灾区倾斜

16日央行表示：“从紧”的货币政策将对四川受灾严重的六市州“特事特办”，成都、绵阳、阿坝等地5月20日暂不提高存款准备金率，而且将加大灾区的信贷投入，增加支农再贷款和再贴现。5月19日：不得催收贷款、放宽还款期限

19日，央行、银监会下发通知，要求各银行业金融机构充分考虑受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持，各家银行采取不催收催缴、放宽还款期限、不在征信系统上进行违约登记等措施。

512大地震后，中央政府紧急对地震灾后重建工作进行部署，在短短数十天了出台系列政策支援灾区。随着灾后重建工作的展开，震灾对中国经济影响倍受关注，与此息息相关的房地产行业未来的发展也是业内人士关注的重点。中央政府抗震救灾的经济手段:55月21日：中央今年投入700亿元用于灾区重建

21日，温总理召开国务院常务会议，会议决定：中央财政今年先安排700亿元，建立灾后恢复重建基金，明后年继续作相应安排。5月24日：金融机构对地震损失造成的呆帐要及时核销

24日，银监会下发通知，要求：各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）》的规定，对于借款人因地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销；对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。抗震救灾的经济手段:6震灾对经济的影响（官方态度）国务院常务会议：汶川地震给整体经济运行增加了新的不确定性因素，但不会改变经济发展的基本面国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署当前抗震救灾和经济工作。会议分析了经济形势，会议认为汶川地震给整体经济运行增加了新的不确定性因素，但不会改变经济发展的基本面。会议强调今后要进一步加强和改善宏观调控，着力控制物价上涨，着力保持经济平稳较快发展。中国人民银行：震灾不改经济运行趋势宏观调控政策仍须稳定此次震灾虽然损失很严重，但相对于整体经济的影响程度较轻，预计震灾对宏观经济的负面影响应不会超过当年的日本、中国台湾地震的影响程度，影响最大的两个方面是：灾后重建会推高固定资产投资增速以及增加短期通胀压力。在全力支持抗震救灾和灾后重建的同时，继续实施从紧货币政策，加强流动性管理。发改委：震灾对GDP、CPI影响有限这次地震特别严重，损失特别巨大，尤其是给灾区、特别是重灾区的存量资产和生产设施造成极大的破坏，对当地生产总值的影响肯定是巨大的。但四川在全国GDP总量中所占的比重大概是4%左右，重灾区所占比重大概只占千分之几，所以这次灾害会对全国GDP造成一些影响，但是影响有限。同时今年我国农业生产的情况比较正常，预计夏粮会有好收成，因此不必过于担心向灾区调粮对我国市场整体粮油供应和价格的影响。7震灾对经济的影响（专家观点）经济学家们普遍认为地震对中国经济影响较小，紧缩调控基调不变。瑞士银行高级中国经济学家汪涛：虽然地震造成了严重的财产和生命损失，但它对经济增长影响不会太大。原因在于，地震影响的是一个“存量”，而GDP增长是一个流量。所以，地震一方面造成了有的行业、部门在一段时间里中断生产，另一方面，灾后重建又增加了需求和支出。总体来看，对中国下半年经济增长影响比较小。地震不会影响到中国宏观财政或货币政策的定位──从紧的货币政策和谨慎的财政政策都不会改变。雷曼经济学家孙明春：1995年日本发生的6.9级神户大地震表示，从历史经验来看，虽然地震对日本的工业生产造成了暂时性干扰，但生产活动在接下来几个月里很快复苏。国务院发展研究中心专家巴曙松：地震不会改变经济增长趋势。当前，我国经济的基本面是继续保持又好又快增长，随着相关宏观调控政策的落实，政府工作报告提出的2008年经济工作目标可以实现。但是，经济运行中的突出矛盾就是“三过”问题虽然得到一定程度的缓解，但依然突出；通胀风险虽然处在有效控制范围之内，但由结构性向全局性蔓延趋势仍然存在，仍需坚持宏观调控，落实“两防”政策措施。8震灾对经济的影响（机构观点）安信证券：地震对经济和房地产影响的时间是短暂的基于研究阪神大地震区域、地震区域的经济地位、日本资产市场所处发展阶段、地震对当时股市和房地产的影响程度和时间长度、当时政府的政策措施，我们认为汶川地震只是会对国内经济和资产市场造成短期的负面冲击，影响程度会较小；只要政府有适当的政策，地震对经济和房地产影响的时间长度也是短暂的。高盛：地震对中国经济影响有限在国内通胀率上升、全球商品价格不断上涨的形势下，震后重建需求可能令中国的宏观政策制定变得更加复杂。但从灾区的经济规模来看，如果总体宏观政策立场保持不变的话，重建对于全国整体需求乃至价格的影响应会较为有限。9震灾对房地地产业的影影响基于对政府府的抗震救救灾经济手手段以及相相关文件的的分析，结结合专家对对经济形势势的分析，，将震灾给给经济、房房地产行业业带来的几几大风险和和提示概括括如下：未来通货膨膨胀压力依依然很大，，特别是钢钢材水泥等等建筑材料料价格有较较大上涨压压力，房地地产开发建建安成本会会因此上涨涨。此外，，高涨的CPI必然会促使使政府进一一步使用紧紧缩的货币币政策，再再次给房地地产行业带带来压力。。在紧缩货币币政策下，，货币政策策向灾区的的倾斜、财财政政策重重点支援灾灾区，可能能会带来货货币政策对对其他地区区的相对收收紧，如减减少额度的的发放，减减少投资等等，也将会会影响到房房地产行业业投资、开开发正常节节奏。地震给靠近近灾区城市市如成都、、重庆等地地房地产市市场的短期期冲击较大大，相关地地产企业受受损，地震震对其他城城市地产行行业的影响响主要在于于长期内购购房者对房房屋质量的的重新审视视，发展商商应着手于于未来房屋屋结构的优优化，房屋屋质量的提提高等。10结构宏观市场分析本月聚焦二二：《2008-2012五年住房建建设规划》本月聚焦一一：四川地地震对地产产行业的影影响本月聚焦三三：其他政政策动态11《深圳住房建建设规划（（2008-2012）》公示根据建设部部<关于做好住住房建设规规划与住房房建设年度度计划制定定工作的指指导意见>文件精神：：各地需在在3月底前制定定并公布2009年住房建设设计划，在在6月底前制定定并公布2008年至2012年住房建设设规划，并并认真组织织实施。《深圳住房建建设规划（（2008-2012）》5月13日-5月23日期间公开开公示，征征求意见。。12商品住房用用地供应规规划05、06、07年为政府实实际出让的的新增商住住用地08-12年为住房建建设规划中中计划出让让的商品住住房用地2008-2012年规划期内内，商品住住房用地共共计7.8平方公里。。其中，新新批用地4.8平方公里，，利用存量量土地3平方公里；；用地总量量中，5.5平方公里的的住房用地地应当用于于建设中低低价位、中中小套型普普通商品住住房。从05-07年政府公开开出让的实实际出让的的居住用地地情况看，，05、06年实际新增增供应量较较少，仅为为平方公里左左右，而07年土地集中中推出，年年尾有少量量土地流拍拍外，均顺顺利出让，，出让面积积达到0.91平方公里。。08-12年，新增用用地为4.8平方公里，，年均0.96平方公里里的新增增用地，，总体上上看，供供应量将将略有些些大。13商品住房房建设规规划2008-2012年规划期期内，建建设商品品住房45万套，建建筑面积积3963万平方米米，其中中，包含含旧城旧旧村改造造重建住住房面积积2000万平方米米，年均均建设住住房面积积793万平方米米。2006、2007年，实际际开工面面积分别别为609.46万平方米米和621.91万平方米米，而实实际销售售面积则则分别为为：705.83万平方米米和500.4万平方米米，从绝绝对量上上看，如如果按照照06年市场的的消化能能力，未未来5年的建设设量是能能满足的的，而以以07-08年上半年年的消化化速度，，年均793万的建设设面积将将有很大大的压力力。06、07年为新开开工商品品住房建建筑面积积08-12年为住房房建设规规划中住住房建设设面积14重点供应应片区——光明新区区成新秀秀（万平方方米）在新增商商品住房房用地供供应中，，光明新新区成为为供应新新秀，与与宝安龙龙岗两区区并列提提出，足足见宝安安新区将将成为这这个五年年规划中中的重点点建设区区域。五年内新新增商品品住房住住房供应应为0.97平方公里里，在在总建设设用地远远远小于于宝安龙龙岗的情情况下，，新增商商品住宅宅用地面面积超过过了这两两区的一一半以上上。五年中商商品住房房建设面面积光明明新区为为839万平方米米，占到到全市的的21％，而宝宝安的商商品住房房建设面面积为1450万平方米米，占全全市的37％，龙岗岗占38％。15政策性住住房用地地与建设设规划规划期内内，建设设保障性性住房14.7万套，建建筑面积积740万平方米米，而具具体各类类保障性性住房建建设量，，五年规规划中没没有明确确。06、07年深圳市市建设、、筹集政政策性住住房套数数分别为为1.64万套和2.64万套，而而08年这一数数据将增增加至4.58万套，随随后逐年年递减。。目前06、07年增加的的政策性性住房尚尚没有对对市场形形成有效效供应，，但如果果这一建建设规划划实施起起来并上上市形成成供应后后，对市市场的冲冲击必定定不小。。06、07年为实际际新建、、筹集的的政策性性住房套套数08-12年为住房房建设规规划中建建设的政政策性住住房套数数162009年用地供供应安排排序号地块名称地块位置用地面积（万平方米）拟建筑面积（万平方米）拟建筑套数（套）1福永桥头地块一福永街道桥头片区4.3410.8512202福永桥头地块二福永街道桥头片区3.127.88763福永桥头地块三福永街道桥头片区1.934.825424尖岗山A区地块一尖岗山片区4.3810.9512305尖岗山A区地块三尖岗山片区2.255.636326西乡平栾山地块西乡街道512.514047沙井地块沙井街道蚝乡路以北、康庄路以西3.819.5310708公明李松朗地块公明李松朗社区，南光高速东侧5.714.2516019公明下村地块公明北环路南侧、红花路西侧6.115.25171310沙壆地块规划龙新路西侧与规划银田西路北侧6.5516.38183911新生地块深惠路与新生路交叉口西北侧7.8319.58220012沙背坜地块爱龙路与龙坪路交叉口的东南侧6.0815.2170813坂田社区地块五和大道东侧，发扬路以南0.952.3826614坑梓老坑地块深汕公路和丹梓西路交叉口东北侧1.022.5528615大康地块横岗街道银荷路和康贤路交叉口西北2.225.5562316坪山汤坑地块一坪山街道汤坑社区碧沙北路和中山大道交叉口西北侧2556217坪山汤坑地块二坪山街道汤坑社区碧沙北路和中山大道交叉口西北侧2.155.3860518下沙地块大鹏街道下沙社区8.6421.6242319葵涌地块一葵涌街道亚迪路与葵兴西路交汇处以东2.56.2270020横岗车辆段上盖物业横岗车辆段8.4329.08310021拆迁安置及征地返还用地

26657300合计111285.53190017我们认为为：本次《深圳市五五年住房房建设规规划（2008-2012）》公示是继继2006年9月《深圳市五五年住房房建设规规划（2006-2010）》后的又一一个住房房建设规规划。既既是征求求意见稿稿，必然然不是最最终的供供应计划划，但可可以起到到一定的的参考意意义。五年住房房建设规规划透露露出了供供应量如如果得到到完全落落实，对对市场的的承受力力确实是是一个考考验，但但五年住住房建设设规划是是在建设设部的明明文规定定要求之之下的一一个产物物，它是是政府作作为一个个监管者者带来的的信息，，但市场场最终由由市场供供需双方方的决定定的，如如土地的的出让，，需要开开发商对对后市有有稳定的的预期和和相当的的财力支支持，如如果不能能满足，，土地出出让最终终只能陷陷入流拍拍的惨境境，政府府美好的的愿望也也无法达达成，又又如在旧旧改存量量入市规规划，旧旧改过程程复杂而而又漫长长，牵涉涉关系复复杂，未未来存量量供应也也存在很很大的不不确定性性。从第一个个五年规规划（2006-2010）的实施施情况看看，政府府规划与与实际实实施情况况就存在在很大的的出入，，因而五五年住房房建设规规划只能能说在心心理上对对消费者者起到一一定的引引导作用用。但开开发商也也可从未未来的住住房建设设规划中中看出一一些方向向，如政政府对光光明新区区、未来来大型工工业园区区配套居居住区建建设十分分重视，，开发商商可在拿拿地、项项目开发发中做好好充分的的准备。。18结构宏观市场场分析本月聚焦焦二：《2008-2012五年住房房建设规规划》本月聚焦焦一：四四川地震震对地产产行业的的影响本月聚焦焦三：其其他政策策动态191、新版《国有建设设用地使使用权出出让合同同》将于7月1日起实施施为规范国国有建设设用地使使用权出出让合同同管理，，国土部部、工商商总局日日前联合合下发通通知，向向各地发发布《国有建设设用地使使用权出出让合同同》示范文本本，自2008年7月1日起执行行。2000年和2006年发布的的《国有土地地使用权权出让合合同》示范文本本、《国有土地地使用权权出让合合同补充充协议》示范文本本（试行行）同时时废止。。新版合同同增加了了多种条条目，主主要包括括：1）合同要要明确填填写建设设项目的的开工时时间、竣竣工时间间；宗地地上建设设项目的的开发投投资总额额、建筑筑容积率率最高限限制与最最低限制制、建筑筑面积、、建筑限限高、建建筑密度度最高限限制与最最低限制制、绿地地率最高高限制与与最低限限制等土土地利用用条件。。2）属于商品品住宅项项目的，，原则上上开发时时间最长长不得超超过3年；受让人人不能按按期开工工，应提提前30日向出让让人提出出延建申申请，经经出让人人同意延延建的，，其项目目竣工时时间相应应顺延，，但延建建期限不不得超过过一年；；3）工业项项目中非非生产性性设施用用地面积积比例进进行了明明确约定定，宗地地范围内内用于企企业行政政办公及及生活服服务设施施的占地地面积占占受让宗宗地面积积的比例例，原则则上不得得超过7%。4）宗地范范围内住住宅建设设总套数数、套型型建筑面面积90平方米以下住住房套数面积积规定。201、新版《国有建设用地地使用权出让让合同》将于7月1日起实施实施起来有难难度深深圳不会有大大影响事实上深圳用用地土地出让让合同中对上上述问题均由由明确写入合合同，如9070要求均有写入入合同，竣工工时间是乎项项目具体情况况而定，以及及相关罚则均均有明确规定定，因此新合合同不会给深深圳土地出让让情况带来不不良影响。影响较大的主主要是商品住住宅项目的原原则上开发时时间最长不得得超过3年这一条，但但这一条实际际操作起来难难度较大，必必须根据地块块大小以及本本身条件综合合判断，而原原则上不超过过3年的说法也必必然使得地方方执行起来难难度增加。212、年内第四次次提高准备金金率1、央行年内第第四次上调准准备金率12日，在国家统统计局发布四四月经济数据据的当天，央央行决定再次次上调准备金金率0.5个百分点，达达到16.5%，再创历史新新高。调控难难度不断加大大，中国央行行对CPI数据的反应速速度也明显加加快：央行已已经连续两次次选择在统计计局公布CPI数据的同一天天，宣布上调调存款准备金金率。北京科技大学学教授赵晓日日前指出：虽虽然国内仍仍面临较大的的通胀压力，，流动性仍然然过剩，但年年内政府加息息的可能性很很小。因此数数量型紧缩政政策将是政府府抑制流动性性的一个重要要手段。223、央行上海总总部：向外资资房地产企业业紧缩贷款5月，央行上海海总部下发《上海市信贷投投向指引》，《指引》中明确提出：：在“红色””信贷投向限限制和禁止类类中，强调要要限制对外资资投资房地产产领域的信贷贷投放，禁止止违反法律法法规和国家政政策发放贷款款。此外，《指引》还要求各金融融机构严格执执行六部委2006年7月11日发布的《关于规范房地地产市场外资资准入和管理理的意见》：对外商投资资房地产企业业注册资本金金未全部缴付付的，未取得得《国有土地使用用证》的，或开发项项目资本金未未达到项目投投资总额35%的，不得办理理境内、境外外贷款。此举主要是为为了抑制热钱钱继续流向房房地产行业，，事实上今年年以来，不少少外资在房地地产市场调整整之时“抄底底”内地楼市市，通过买地地、购买股份份的方式陆续续进入楼市，，现在银行信信贷向这部分分外资收紧，，使得外资房房地产企业也也陷入了资金金链紧缩的尴尴尬处境。另外自去年市市场调整以来来,上海房地产市市场也出现了了外资沽出物物业套现的情情况，外资行行表示对后市市楼市看淡，，如近日大摩摩欲沽出上海海的锦麟天地地，花旗也欲欲出售持有物物业，但这些些只限于个别别现象，楼市市尚未出现大大规模的外资资撤离。随着着市场的调整整、政策的限限制，外资在在内地楼市的的风险越来越越大，因此有有学者指出，，必须警惕外外资撤离带来来的冲击。234、深圳叫停楼楼市分期首付付近期深圳出现现的分期首付付、垫付首付付的楼市促销销行为，已被被深圳市国土土资源与房产产管理局叫停停。4月中旬，深圳圳市宝安区航航程国际公寓寓项目针对该该项目未售出出的40多套单身公寓寓，购房者只只需要首付一一成就可以办办理按揭供楼楼手续，另外外一成首付由由开发商先期期垫付，到8月30日交楼之日再再补齐。龙岗岗区龙翔大道道旁的龙翔花花园4月份也曾开展展“送五成首首期装修款””的活动，购购买该楼盘的的客户只需支支付一半的首首期款，另一一半首期款开开发商将以送送装修款的名名义赠送。国土局负责人人表示，已通通知全市开发发商，禁止分分期首付。开开发商为购房房者垫付、赠赠送和允许分分期首付，实实际上是将资资金风险转嫁嫁给银行，将将本不具备买买房能力的消消费者拉入买买房行列，给给买家和银行行都带来风险险，也给房地地产调控带来来阻力。245、深圳银行松松动二套房贷贷？据悉，继3月传出二套房房贷政策出现现松动后，5月深圳部分银银行二套房贷贷政策也出现现了松动，主主要手段包括括：原购买的住房房还清贷款并并出售的，再再买房申请房房贷可按首套套房标准执行行；有的银行将二二套房评估价价上浮，从而而提高银行的的贷款额度，，但是不会违违反贷款四成成的规定，评评估价最高可可以上浮15%；即使名下已拥拥有一套住房房的客户，如如与未贷款购购房的人士进进行“联名””，同样可享享受到首次置置业待遇。255、深圳银行松松动二套房贷贷？银行出现松动动主要原因一一方面是由于于今年以来过过于紧缩的政政策，另一方方面也由于市市场的萎缩，，房贷需求大大幅下降，银银行房贷作为为商业贷款的的重要部分需需要寻找更大大的回报，在在房价经过半半年下跌之后后，房价进入入相对安全的的边际，因此此银行也对房房贷有所放宽宽，而在部分分银行看来，，二次置业换换房客户比首首次置业的客客户具有更高高的偿债能力力。市场急骤预冷冷的导火索源源于927二套房贷政策策，而今二套套房贷政策开开始出现松动动，必然会对对市场有一定定的推动，是是否能从根本本上改变市场场走势还很难难说，但至少少在销售过程程中，换房客客户的需求可可以被深度挖挖掘。附：自去年9月27以来，银行严严格实行第二二套房贷政策策，12月11日央行、银监监会发布《关于于加加强强商商业业性性房房地地产产信信贷贷管管理理的的补补充充通通知知对对第第二二套套房房的的界界定定为为：：一、、以以借借款款人人家家庭庭（（包包括括借借款款人人、、配配偶偶及及未未成成年年子子女女））为为单单位位认认定定房房贷贷次次数数。。二、、对对于于已已利利用用银银行行贷贷款款购购买买首首套套自自住住房房的的家家庭庭，，如如其其人人均均住住房房面面积积低低于于当当地地平平均均水水平平，，再再次次向向商商业业银银行行申申请请住住房房贷贷款款的的，，可可比比照照首首套套自自住住房房贷贷款款政政策策执执行行，，其其他他均均按按第第二二套套房房贷贷执执行行。。26目录录宏观观市市场场一级级市市场场分分析析二级级市市场场分分析析中原原三三级级市市场场分分析析27一级级市市场场概概述述5月份份深深圳圳开开发发商商拿拿地地举举动动开开始始频频繁繁，，万万科科、、中中粮粮、、佳佳兆兆业业、、新新鸿鸿基基等等品品牌牌开开发发商商都都相相继继在在深深圳圳或或其其他他地地方方有有针针对对性性的的拿拿地地。。但但它它们们的的拿拿地地策策略略不不尽尽相相同同，，如如万万科科的的拿拿地地范范围围基基本本集集中中在在已已开开发发的的项项目目周周边边，，希希望望形形成成区区域域规规模模发发展展；；新新鸿鸿基基则则通通过过旧旧城城改改造造直直接接获获得得较较大大规规模模的的土土地地开开发发权权；；中中粮粮和和佳佳兆兆业业就就分分别别在在北北京京和和长长沙沙，，开开始始了了对对““新新市市场场””的的土土地地储储备备。。由于于4月份份多多宗宗地地块块的的流流标标，，5月份份深深圳圳政政府府土土地地出出让让的的步步伐伐有有所所放放缓缓，，仅仅有有两两幅幅五五限限居居住住用用地地和和两两幅幅商商业业办办公公用用地地公公开开出出让让，，由由于于对对企企业业的的要要求求非非常常严严格格，，最最终终获获得得开开发发权权的的企企业业都都非非房房地地产产开开发发企企业业。。28结构构一级级市市场场分析析深房房企企异异地地拿拿地地信信息息本月月深深圳圳一一级级市市场场成成交交29中粮粮－－北北京京中粮粮地地产产斥斥资资26亿获获北北京京三三幅幅优优质质地地块块。。2008年5月23日，，中中粮粮地地产产（（北北京京））有有限限公公司司通通过过现现场场竞竞价价方方式式，，斥斥资资25.94亿，，竞竞得得北北京京顺顺义义区区A-10、C-03、C-06三幅幅相相近近地地块块。。A-10地块块，，占占地地面面积积143189平米米，，建建筑筑面面积积197046平米米，，成成交交价价12.8亿元元，，楼楼面面地地价价6495元/平米米；；C-03地块块，，占占地地面面积积77251.3平米米，，建建筑筑面面积积169952平米米，，成成交交价价6.86亿元元，，楼楼面面地地价价4036元/平米米；；C-06地块块，，占占地地面面积积69920.6平米米，，建建筑筑面面积积153824平米米，，成成交交价价6.28亿元元，，楼楼面面地地价价4083元/平米米。。三三地地块块均均位位于于北北京京市市顺顺义义区区后后沙沙峪峪镇镇吉吉祥祥庄庄村村，，位位置置相相邻邻，，总总建建筑筑面面积积达达52万平平方方米米，，能能形形成成很很好好的的规规模模效效应应。。30佳兆兆业业－－长长沙沙佳兆兆业业长长沙沙获获地地，，成成为为佳佳兆兆业业布布局局的的第第11个城城市市。。2008年5月，，佳佳兆兆业业获获得得长长沙沙跳跳马马乡乡住住宅宅项项目目。。该该项项目目占占地地面面积积1030亩，，约约70万平平米米的的大大幅幅地地块块，，容容积积率率1.0－2.5。佳兆兆业业集集团团目目前前己己在在深深圳圳、、东东莞莞、、惠惠州州、、珠珠海海、、广广州州、、成成都都、、北北京京、、沈沈阳阳、、上上海海、、江江苏苏等等地地进进行行项项目目开开发发，，长长沙沙将将成成为为佳佳兆兆业业布布局局的的第第11个城城市市。。31结构构一级级市市场场分析析深房房企企异异地地拿拿地地信信息息本月月深深圳圳一一级级市市场场成成交交32居住住用用地地供供应应情情况况5月23日，，宝宝安安两两宗宗5限用用地地成成功功出出让让，，两两宗宗土土地地均均由由深深圳圳航航空空有有限限责责任任公公司司由由挂挂牌牌的的方方式式获获得得。。这两两宗宗土土地地由由去去年年年年底底第第一一次次挂挂牌牌，，后后又又推推至至08年5月挂挂牌牌出出让让，，出出让让条条件件较较为为苛苛刻刻，，在在开开发发企企业业、、销销售售对对象象、、销销售售价价格格方方面面有有较较多多限限制制，，被被称称为为五五限限房房。。正由由于于限限制制条条件件苛苛刻刻，，符符合合条条件件的的企企业业寥寥寥寥无无几几，，因因而而楼楼面面地地价价大大幅幅下下降降，，宝宝安安中中心心区区楼楼面面地地价价甚甚至至降降到到1934元每每平平方方米米，，对对周周边边的的楼楼盘盘价价格格形形成成不不小小的的压压力力。。最终终两两地地块块由由深深圳圳航航空空有有限限公公司司以以底底价价获获得得。。宗地编号土地位置土地用途土地面积（m2）建筑面积（m2）容积率覆盖率总地价（亿元）楼面地价（元/m2）A001-0126宝安中心区新安六路、海滨大道交汇处东南居住用地92808.28246870≤2.66≤35%4.771934A207-0102宝安区福永街道宝安大道西侧、荔园路北侧居住用地45509.31179760≤3.95≤25%1.84102333居住住用用地地供供应应情情况况两宗宗土土地地的的限限制制条条件件分分别别为为：：限开开发发企企业业：：在在出出让让条条件件中中规规定定，，（（1）竞竞买买申申请请人人注注册册地地为为深深圳圳、、以以深深圳圳为为公公司司总总部部的的法法人人企企业业。。（（2）竞竞买买申申请请人人经经营营航航空空客客货货运运输输业业务务或或过过港港保保障障与与服服务务业业务务。。（（3）竞竞买买申申请请人人注注册册资资本本不不低低于于人人民民币币2亿元元(公告告之之日日)。（（4）竞竞买买申申请请人人须须通通过过深深圳圳市市空空港港管管理理委委员员会会办办公公室室竞竞买买资资格格审审查查并并取取得得竞竞买买资资格格证证明明，，方方可可参参加加上上述述宗宗地地竞竞买买。。限销销售售对对象象：：在在出出让让条条件件中中规规定定，，所所开开发发商商品品住住房房的的销销售售、、出出租租对对象象仅仅限限于于从从事事航航空空运运输输专专业业人人才才和和高高级级管管理理人人员员。。限销销售售价价格格：：在在出出让让条条件件中中规规定定，，该该宗宗地地为为航航空空产产业业扶扶持持配配套套用用地地，，所所开开发发商商品品住住房房均均采采用用限限价价销销售售的的办办法法，，最最高高销销售售价价格格为为上上述述宗宗地地开开发发竣竣工工并并取取得得房房地地产产权权证证时时同同片片区区、、同同类类型型、、同同品品质质商商品品房房评评估估市市场场价价格格80%（评估估价格格由开开发建建设单单位委委托有有资质质房地地产评评估机机构确确定并并报市市物价价局、、市国国土房房产局局备案案）。。限转让让：在在出让让条件件中规规定，，上述述宗地地售出出的限限价商商品住住房在在取得得房屋屋所有有权属属证书书之日日起10年内不不得转转让。。限套均均面积积：在在出让让条件件中规规定，，宗地地内开开发的的商品品住房房项目目，套套型建建筑面面积90平方米米以下下住房房建筑筑面积积所占占比重重，必必须达达到开开发建建设总总住宅宅面积积的70%以上。。34商业办办公用用地供供应情情况2008年4月以来来，出出让福福田中中心区区地块块8幅，均均对竞竞买人人有行行业、、注册册资本本、自自用比比例、、转让让等诸诸多方方面限限制，，最终终地块块均以以底价价成交交。5月30日，两两宗位位于福福田中中心区区的商商业办办公用用地成成功挂挂牌出出让，，分别别被中中国移移动和和鼎和和财产产保险险股份份有限限公司司竞得得。两两宗土土地在在挂牌牌之前前对竞竞买企企业有有严格格的要要求，，如B117-0022地块要要求竞竞买人人近3年年纳纳税额额在5亿元以以上，，从事事电信信行业业等；；由于于条件件苛刻刻，符符合竞竞买条条件的的企业业不多多，更更似为为用地地企业业量身身定做做。但但由于于双方方均有有需求求，因因此总总体价价格比比较稳稳定，，与之之前中中心区区深圳圳能源源投资资股份份有限限公司司竞得得地块块价格格相当当。宗地编号土地位置土地面积（m2）建筑面积（m2）容积率楼面地价总价（亿元）竞得方B204-0024福田区深南大道与金田路交汇处东北角5630.7280000≤14.268005.44中国移动通信集团广东有限公司B117-0022福田区福华三路与金田路交汇处西北角8205.51106670≤1370317.5鼎和财产保险股份有限公司35万科－深圳圳深圳楼市今今年首宗收收购案：万万科收购易易理园景台台据了解，5月底深圳万万科已完成成对深圳市市易理房地地产开发有有限公司的的股权收购购，此次收收购，万科科获得建筑筑面积10万平方米的的易理园景景台项目，，并将其纳纳入万科第第五园，更更名为第五五园·景台，预计计将于6月入市。这这是万科继继去年收购购富春东方方后在深圳圳的又一收收购行为，，也是深圳圳楼市今年年首宗收购购案例。易理园景台台项目占地地面积近40000平方米，建建筑面积约约10万平米，包包括多层和和高层，其其中多层（（4-5层）共12座退台式联联排院落——堤岸十二院院，仅90户宽宅单位位；高层（（18-20层）共6栋，有668户景观单位位，预计计6月将推出2栋高层。36万科－深圳圳万科再度扩扩大坂田版版图，获得得坂田旧改改项目万科获得坂坂田自然村村片区改造造项目。坂坂田自然村村旧改项目目拟改造地地块位于坂坂雪岗片区区的中心地地段，由坂坂雪岗大道道、吉华路路、五和大大道所围和和，规划面面积26.16公顷，开发发建设用地地面积约18.28公顷。根据初步规规划方案，，项目规划划范围内总总用地面积积为26.16公顷，其中中居住用地地为14公顷；商业业服务业设设施用地为为3.19公顷；道路路广场用地地为7.43公顷；绿地地为1.54公顷。预预计开发期期为6年。37新鸿基－深深圳新鸿基再获获龙岗旧改改项目2007-9以来新鸿基基取得龙城城、布吉、、坂田、龙龙岗4个街道的5个旧改项目目，新鸿基基再获坂田田旧改项目目。该项目位于于布龙路以以南、安塘塘西片区。。东面为新新围村居住住区，西面面为富豪山山庄、珠江江旭景佳园园，南面为为工业厂房房、北面为为布龙公路路。规划范范围内总用用地面积为为14.28公顷，其中中规划教育育设施用地地面积0.94公顷；居住住用地为10.28公顷；道路路用地为3公顷；项目目改造实际际可用地面面积10.28公顷。预预计开发期期为5年。38中信华南－－深圳中信华南获获得南山科科技园项目目深圳市三九九工程开发发总公司位位于深圳南南山区科技技园的“碧碧海湾城””项目，目目前已经转转让给中信信华南深圳圳公司。本本项目原本本是三九在在承接滨海海大道部分分工程后，，政府的以以地偿款所所得。“碧海湾城城”位于南南山区科技技园南硅谷谷片区，总总用地面积积11742.70平方米，建建筑面积42273.00平方米，由由3栋17～25层高住宅及及其底层社社区服务中中心等组成成。39目录宏观市场一级市场分分析二级市场分分析中原三级市市场分析40二级市场概概述市场供应：：08年5月份二级市市场全市新新增供应住住宅项目8个，共4213套，约合47万平米。从从供应结构构看，90平米以下的的供应量占占整体的45.1％，144平米以上户户型占12.1％；市场成交：：5月份全市一一手房成交交4783套，合43.2万平米，分分别同比增增长了27.6％和7.6％，是今年年月度成交交量首次实实现同比增增长；成交均价：：5月份全市实实现成交均均价11143元/平米，环比比下跌6.6％，同比下下跌23.0％，这是有有监测记录录以来，深深圳首次出出现价格同同比下滑。。41结构二级市场分析整体住宅市市场分区住宅市市场市场竞争状状况写字楼、商商业42整体市场·供应量5月份全市总总供应为4213套，环比4月份增加了了13.7%，同比去年年5月份减少了了45.3％。今年1－5月份全市总总供应量为为16736套，较去年年同期减少少了22.4％。5月份全市总总供应47万平米，环环比4月份增加了了15.8％，相当于于去年5月份的三分分之二。今年1－5月份全市总总供应面积积为172万平米，较较去年同期期减少了22.5％。435月份全市有有8个住宅项目目开盘，其其中7个在关外，，关内仅盐盐田区的天天麓项目有有56套别墅供应应，罗湖区区、福田区区和南山区区在5月份都没有有新项目入入市。从开盘销售售情况看，，有4个项目开盘盘当天销售售率超过三三成。最值值得关注的的是，东部部华侨城天天麓项目以以7万元的超高高价格入市市，开盘当当天即成交交超过20套，是近期期超高价项项目中，鲜鲜有的成交交活跃的项项目。整体市场·供应项目5月新开盘项目供应：区域项目名称批预售套数批预售面积销售均价开盘当天销售率（％）盐田东部华侨城天麓5617259.127000035.7%合计5617259.1270000——宝安中海西岸华府867105036.976056

14.3%金港华庭1542130117.23906513.1%集信名城684100186.46780033.9%合计3093335340.667640——龙岗世纪海景果岭海5413900.796000013.0％公园大地花园19721891.28930040.1%景和园（荔山公馆）62565969.42950056.0%慢城18816162.7685002.1%合计1064117924.2521825——总计4213470524.0333419——44整体市场·供应结构从供应结构构看，90平米以下的的供应量占占整体的45.1％，144平米以上户户型占12.1％。5月新开盘项目60平米以下60－89平米90－119平米120－144平米144平米以上合计1房2房小3房3房大3房4房超大3房4房以上复式别墅东部华侨城天麓

5656中海西岸华府4346

236370

172

867金港华庭5654863027816

141542集信名城

176324

61708684世纪海景果岭海

5454公园大地花园

18

14534

197景和园（荔山公馆）

10226864

160

31

625慢城

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18845整体市场·成交量5月份全市成成交4783套，环比4月份增加了了12.5％，同比去去年5月份增加了了27.6％，自去年8月份以来，，成交量首首次出现月月度同比增增长。今年1－5月份全市总总成交14989套，同比去去年同期减减少了40.8％。5月份全市成成交43.2万平米，环环比4月份增加了了22.7％，同比去去年5月份增加了了7.6％。今年1－5月份全市总总成交129万平米，同同比去年同同期减少了了48.2％。46整体市场·新增供求比比5月份全市套套数供求比比已降至1.0以下，而面面积供求比比则连续11个月保持在在1.0以上。这也也是近3个月中，第第二次出现现套数和面面积供求比比分别1.0上下的现象象。总的看来，，近期一手手市场呈现现供给略大大于需求的的局面，且且连续4个月的走势势都比较稳稳定。47整体市场·市场消化量量5月份市场可可售套数为为34484套，成交4783套，消化率率为13.9%；市场可售售面积为366.9万平米，成成交43.2万平米，消消化率为11.8%。市场消化率率近3个月都保持持在10％以上，而而且呈现出出连续增长长的趋势，，但存量规规模依然接接近3万套，合计计超过320万平米。说明：市场可售量量是表示一一段时间内内的市场可可售规模，，本月可售售量等于上上月底的市市场存量加加上本月新新增供应量量；市场存量是是表示某一一个时间点点的市场可可售量，本本月底的市市场存量等等于本月可可售套数减减去本月成成交量。此报告中市市场可售量量统计仅““06年以来新批批预售项目目总量及市市场的消化化情况”为为指标。（（下同）48整体市场·成交价格5月份全市实实现成交均均价11143元/平米，环比比4月份下跌了了6.6％，同比去去年5月份下跌了了23.0％，这是深深圳房地产产市场近3年来，第一次出现现月度均价价同比下跌跌。今年1－5月份全市成成交均价为为12963元/平米，较去去年同期仅仅有不到10％的增幅。。今年以来来市场成交交均价已经经连续5个月出现下下跌，从07年年底的16000元/平米，至今今累计下跌跌幅度已经经超过了30％。49结构二级市场分析整体住宅市市场分区住宅市市场市场竞争状状况写字楼、商商业50罗湖区·成交量5月份罗湖区区成交127套，环比4月减少了33.2％，不足去去年5月份的四分分之一。今年1－5月份罗湖区区总成交591套，同比去去年同期减减少六成。。5月份罗湖区区成交7948平米，环比比4月份减少了了38.6％，同比去去年5月份减少了了83.8%。今年1－5月份罗湖区区总成交3.6万平米，同同比去年同同期减少了了72.2％。51罗湖区·新增供求比比罗湖区5月份依然没没有新增供供应项目，，供求比为为零，受其其影响，成成交量也有有所缩水，，但存量市市场规模有有所减小。。52罗湖区·市场消化量量5月份罗湖区区的市场可可售套数82套，消化了了127套，消化率率为15.1％，截至5月底的市场场存量仅715套，是全市市存量规模模最小的区区域。5月份罗湖可可售面积为为4.4平米，消化化了0.8万平米，消消化率为18.1%，截至4月底的市场场存量约为为3.6万平米。销售率80％以下项目存量（套）汇泰大厦378东方尊峪239铂金时代13753罗湖区·成交均价价5月份罗湖湖区成交交均价为为18881元/平米，环环比4月份下跌跌了3.4％，同比比增幅仅仅有2.4％。作为为全市价价格最稳稳定的区区域，罗罗湖区也也没有摆摆脱价格格下滑的的趋势，，在19000元/平米坚守守了4个月之后后，终告告失守。。今年1－5月份罗湖湖区平均均价格为为19426元/平米，同同比去年年同期依依然上涨涨了38.9％。54福田区·成交量5月份福田田区成交交315套，环比比4月份减少少了44.3％，但同同比去年年5月份减少少8.4％。今年1－5月份福田田区总成成交1222套，较去去年同期期减少了了七成。。5月份福田田区成交交2.4万平米，，环比4月份减少少了37.1％，同比比去年5月份减少少了3.7％。今年1－5月份福田田区总成成交8.5万平米，，较去年年同期减减少了70.8％。55福田区·新增供求求比5月份福田田区同样样没有新新增供应应项目，，供求比比为零，，但成交交相对比比较活跃跃，有助助于存量量市场的的进一步步消化。。56福田区·市场消化化量5月份福田田区可售售套数为为2651套，消化化了315套，消化化率为11.9%，截至5月底的市市场存量量为2336套。5月份福田田区可售售面积为为21.7万平米，，消化了了2.4平米，消消化率为为11.1%，截至5月底的市市场存量量为19.3万平米。。销售率80％以下项目存量（套）皇御苑522中诚天邑471水木澜山330高发城驰236嘉鑫阳光雅居165半山御景141葵花公寓131香蜜湖唯珍府116明福居92金运世纪6857福田区·成交均价价5月份福田田区实现现成交均均价18449元/平米，环环比4月份上涨涨了9.9％，成为为全市环环比涨幅幅最大的的区域，，同比去去年5月份则下下跌了5.7％。今年1－5月份福田田区实现现成交均均价20290元/平米，是是全市唯唯一超过过2万的区域域，同比比去年同同期上涨涨了25.8％。58南山区·成交量5月份南山山区成交交了332套，环比比4月份减少少了31.1％，同比比去年5月增加了了13.7％。今年1－5月份南山山区总成成交1456套，依然然是关内内成交量量最大的的区域，，同比去去年同期期减少了了54.3％。5月份南山山区成交交3.1万平米，，环比4月份减少少了24.5％，同比比去年5月份减少少了10.5％。今年1－5月份南山山区总成成交12.7万平米，，同比去去年同期期减少了了55.3％。59南山区·新增供求求比南山区5月份也没没有新增增供应项项目，供供求比为为零，成成交量也也依然维维持在低低位，存存量市场场并没有有得到有有效释放放。60南山区·存量5月份南山山区可售售套数为为6057套，消化化了332套，消化化率为5.5%，截至5月底的市市场存量量为5725套。5月份南山山区可售售面积为为70.5万平米，，成交3.1万平米，，消化率率为全市市最低的的4.4%，截至5月底的市市场存量量为67.4万平米。。南山区依依然是关关内存量量规模最最大的区区域。销售率80％以下项目存量（套）销售率80％以下项目存量（套）诺德假日花园1168博海名苑139城市山林二期780首地容御112中信红树湾673侨香诺园88星海名城319纯水岸87南荔苑318云栖西岸84鼎太风华305桑泰丹华三期64方鼎华庭299鼎胜林栖园55海岸卡夫诺248雷圳075534澳城花园215御景东方23后海公馆194

61南山区·成交均价价5月份南山山区实现现成交均均价18055元/平米，环环比4月份上涨涨了4.9％，同比比去年5月份下跌跌了11.0％。受几几个低价价项目热热销的影影响，南南山区依依然是关关内市场场价格同同比下滑滑最严重重的区域域。今年1－5月份南山山区实现现成交均均价18232元/平米，同同比去年年同期上上涨了18.6％。62盐田区·成交量5月份盐田田区成交交111套，环比比4月份增加加了一倍倍多，同同比去年年5月份增加加了15.6％。今年1－5盐田区总总成交284套，是成成交量最最少的区区域，同同比去年年同期减减少了73.3％。5月份盐田田区成交交1.3万平米，，环比4月份增加加了三倍倍以上，，同比去去年5月份也增增加了32.2％，这主主要是受受到华侨侨城天麓麓和万科科东海岸岸这两个个大户型型项目成成交的影影响。今年1－5盐田区总总成交2.5万平米，，同比去去年同期期减少了了74.9％。63盐田区·新增供求求比5月份盐田田区只有有华侨城城天麓项项目入市市，虽然然此项目目供应套套数不多多，但总总供应面面积很大大，造成成了盐田田区套数数与面积积供求比比存在较较大差距距。64盐田区·市场消化化量5月份盐田田区可售售套数为为1758套，消化化了111套，消化化率为6.3%，截至5月底的市市场存量量为1647套。5月份盐田田区可售售面积为为19.3万平米，，消化了了1.3万平米，，消化率率为6.7%，截至5月底的市市场存量量为18万平米。。销售率80％以下项目存量（套）蓝郡广场471金水湾御苑448花样年花港358中海半山溪谷二期121中海半山溪谷一期95东海岸二批42东海岸二区29宝桐居2465盐田区·成交均价价5月份盐田田区成交交均价为为18061元/平米，环环比4月份下跌跌了7.3％，同比比去年5月份上涨涨了69.3％，是全全市同比比涨幅最最大的区区域，盐盐田区是是除罗湖湖区外又又一个成成交均价价依然保保持同比比增长的的区域。。今年1－5月份盐田田区实现现成交均均价19067元/平米，同同比去年年同期上上涨了71.3％，增幅幅同样为为全市之之首。66宝安区·成交量5月份宝安安区成交交了1628套，环比比4月份增加加了38.9％，同比比去年5月份也增增加了28.7％。今年1－5月份宝安安区总成成交5025套，同比比去年同同期减少少了35.2％。5月份宝安安区成交交了16.1万平米，，环比4月份增加加了56.9％，较去去年5月份增加加了15.7％。今年1－5月份宝安安区总成成交49.1万平米，，同比去去年同期期减少了了45.2％。67宝安区·新增供求求比5月份宝安安区供应应量再次次出现大大增，受受此影响响，成交交量也有有了一定定的增加加，供求求比依然然保持在在2.0左右，近近半年一一直处于于供过于于求的状状况。68宝安区·市场消化化量5月份宝安安区可售售套数为为11967套，消化化了1628套，消化化率为13.6%，截至5月底的市市场存量量为10339套。5月份宝安安区可售售面积为为137.4万平米，，成交16.1万平米，，消化率率为11.7%，截至5月底的市市场存量量为121.4万平米。。宝安区超超过龙岗岗成为全全市存量量规模最最大的区区域。销售率80