绿地新都会写字楼产品定位方案

逆势亮剑

绿跃南长沙绿地新都会写字楼产品定位方案第一部分：写字楼市场分析第二部分：公寓市场分析第三部分：长沙市场loft产品分析第四部分：园区内商务酒店、小型旅馆分析第五部分：写字楼产品定位写字楼市场分析11.1南区准甲级写字楼市场分析1.2园区写字楼市场分析

南区准甲级写字楼市场分析园区写字楼市场分析长沙写字楼市场供应2013年随着长沙楼市综合体项目遍地开花，写字楼物业供应量也逐步走高，2013年供应量达到142.35万方，同比上扬332.2%，供求比达到了2.49%，写字楼的供应洪峰将推高空置率，未来竞争将更加激烈。区域市场方面，雨花区存量居全市首位，供求不平衡，办公市场严峻;市场供应情况13年存量创新高：截至2013年11月30，全市存量高达87万㎡，去化周期为2年雨花、开福、天心区存量最大：开福、天心的高端商办、雨花区的中端商办存量大供过于求局面无解：随着12年、13年大批综合体土地出让，14年潜在办公供应量高达340万方，预计推出市场供应量高达150万㎡2013年各区办公存量套数2013年各区办公存量面积（万平方米）2014年1-6月份新建办公用房成交量图一：近一年来长沙内六区新建办公用房网签面积走势图（万平方米）根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，2014年1-6月长沙市内六区办公用房成交面积27.65万平方米，同比下降25.62%，成交2931套，同比下降26.83%，从近一年月度成交情况来看，除2013年7月成交面积超过10万平方米，其余月份均低于10万平方米，其中2014年6月成交5.89万平方米，同比下降27.92%，成交661套，同比下降28%；2014年1-6月长沙市内六区办公用房成交面积27.65万平方米，同比下降25.62%，成交2931套，同比下降26.83%，其中2014年6月成交5.89万平方米，同比下降27.92%，成交661套，同比下降28%；2014年1-6月份新建办公用房成交面积2014年1-6月，雨花区、开福区新建办公用房成交面积居前，分别为11.6万平方米、5.22万平方米，新建办公用房网签超过500套的区域有雨花区、天心区、开福区，分别为1047套、585套、550套；区域面积套数万平方米同比套同比芙蓉区4.47189.86%41786.16%天心区4.58-55.4%585-58.77%岳麓区2.23-52.52%321-45.22%开福区5.22-59.4%550-37.78%雨花区11.0644.91%104718.98%望城区0.09-50.29%1115.38%内六区27.65-25.62%2931-26.83%2014年1-6月，雨花区、开福区新建办公用房成交面积居前，分别为11.6万平方米、5.22万平方米，从网签面积同比情况来看，除芙蓉区、雨花区同比增长外，其他区域均为同比下降，其中芙蓉区、雨花区同比分别189.86%，44.91%，开福区同比降幅最大为59.4%，新建办公用房网签超过500套的区域有雨花区、天心区、开福区，分别为1047套、585套、550套；2014年1-6月份新建办公用房成交均价自去年6月以来，长沙市内六区新建办公用房成交均价都在10000元/平方米以上，2014年6月成交均价12278元/平方米；近一年来长沙内六区新建办公用房网签均价走势图自去年6月以来，长沙市内六区新建办公用房成交均价都在10000元/平方米以上，其中2013年9月份成交均价13243元/平方米，为近一年内最高价，2014年6月成交均价12278元/平方米；办公产品去化来看，长沙市中小企业对小面积段产品需求旺盛，200万内成交比重最高;办公成交总价小面积段、中小企业需求相对较大：150㎡以下、200万总价以内成交占比达57%中等面积以上，各面积段及总价段成交较为均衡：200万总价以上面积段成交较为均衡2014年开始，高端写字楼将开始集中放量，核心地段及江景资源型高端写字楼将成为推售重点。2012年2013年2014年2015年2016年2017年北辰三角洲35万㎡保利国际广场9万㎡世茂铂翠湾8万㎡开福万达广场20万㎡复地崑玉国际6万㎡双湾国际3万㎡中建橘洲湾6万㎡发展高新项目6万㎡华远华中心9万㎡泰贞国际金融中心6万㎡民生大厦4万㎡中顺泰和广场5万㎡长沙报业文化大厦6万㎡深国投商业中心7万㎡九龙仓国际金融城16万㎡建鸿达万博汇9万㎡顺天国际金融中心6㎡喜盈门范城5万㎡华悦城12万㎡德思勤广场60万㎡华尔街中心6万㎡绿地5A中央广场5万㎡天健芙蓉盛世3万㎡财富岳麓8万㎡奥克斯广场5万㎡新长海麓谷中心6万㎡佳海创业中心20万㎡中欣满庭芳4万㎡方兴梅溪湖8万㎡华创广场7万㎡湘大广场4万㎡长房时代城5万㎡新华都万家城10万㎡中房瑞致5万㎡奥林匹克花园4万㎡兴汝金城4万㎡中信星城5万㎡大河西交通枢纽3万㎡裕天商会中心6万㎡中信大厦4万㎡达美D6区4万㎡华晨广场3万㎡星城荣域3万㎡嘉斯茂广场6万㎡万家丽国际商务中心17万㎡世茂芙蓉广场项目6万㎡2011年汇金国际2.3万㎡旺德府5万㎡泊富国际广场9万㎡运达中央广场9万㎡第六万㎡未来供应分析未来高端写字楼潜在供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，主要集中在滨江、省府及河西三大板块，潜在高端写字楼物业未来5年供应总量超过350万㎡心星商务大厦长沙报业文化大厦深国投商业中心保利国际广场九龙仓金融城建鸿达万博汇华远华中心泰贞金融中心顺天国际金融中心喜盈门范城华悦城德思勤广场华尔街中心绿地中央广场天健芙蓉盛世财富岳麓奥克斯广场世茂铂翠湾开福万达广场复地崑玉国际双湾国际华晨世纪广场民生大厦新长海麓谷中心佳海创业中心星城荣域华创广场湘大广场长房时代城新华都万家城中房瑞致嘉斯茂广场奥林匹克花园兴汝金城中建橘洲湾中信星城大河西交通枢纽裕天商会中心发展高新项目中信大厦万家丽世茂芙蓉广场中欣国际达美D6区北辰三角洲未来供应分析2012年办公供求大爆发：12年长沙正式迎来甲级办公时代，当年供应量112万㎡，成交量47万㎡供过于求，比值高达2：1：近5年供求关系约为2：1，办公存量巨大均价逐年提高，年增长率约为28%：随着办公等级提升，核心地段项目入市，办公均价逐年攀升；小结成交总量：2014年1-6月长沙市内六区办公用房成交面积27.65万平方米，同比下降25.62%，成交2931套，同比下降26.83%；成交均价：长沙市内六区新建办公用房成交均价都在10000元/平方米以上，2014年6月成交均价12278元/平方米；市场供应：随着12年、13年大批综合体土地出让，14年潜在办公供应量高达350万方，预计推出市场供应量高达150万㎡;办公总价：中等面积以上，各面积段及总价段成交较为均衡：200万总价以上面积段成交较为均衡；南区准甲级写字楼市场分析园区写字楼市场分析长沙写字楼市场供应南城写字楼市场目前成熟度较低，目前分布较零散，主要依附于省政府、韶山南路，顶级写字楼仅德思勤城市广场；写字楼分布项目位置说明BCDEFGA德思勤城市广场运达中央广场顺天国际金融中心华雅国际财富中信城市广场喜盈门范城中豪城南时代本案A.德思勤城市广场B.中央运达广场C.顺天国际金融中心D.华雅国际财富E.中信城市广场F.喜盈门范城G.中豪城南时代基本情况项目名称物业类型占地面积（㎡）建筑面积（㎡）供应量（㎡）存量（㎡）价格（元/㎡）去化速度（套/月）产品段（㎡）德思勤城市广场写字楼、公寓、商业371567069.811000-160002-3140-1800运达中央广场写字楼、公寓、商业11601152200-2300019179-230顺天国际金融中心写字楼、商业1.817171.516000-200005-6113-1600华雅国际财富写字楼0.726.336.330.610800-140003-4124-300中信城市广场写字楼14.431320003200014000-15000**130-6000喜盈门范城写字楼、公寓、商业6.648132.612000-150005110-150中豪城南时代写字楼、住宅212.830335.7627302.768000-90002-3135-285华晨世纪广场写字楼、公寓、住宅、商业5.5356.80.1615000-170005-7120-270南城写字楼供应量约为111万方，主要集中在德思勤城市广场；除德思勤之外，其他项目均到清盘阶段，存量不多，价格区间为8000-20000元/㎡，去化速度在3-7套/月；产品段在110-1800㎡不等。项目名称外立面层高（m）整层面积（㎡）大堂面积（㎡）电梯配置（台）电梯品牌车位数量（个）空调及新风系统交房标准入驻公司德思勤城市广场玻璃幕墙418003509奥迪斯10000有精装金融证券类运达中央广场玻璃幕墙3.616003009通力1000有精装酒店金融类顺天国际金融中心玻璃幕墙3.6516003006通力1500有精装银行投资酒店类华雅国际财富玻璃幕墙3.818001207三菱300有毛坯建材投资物流类中信城市广场LOW中空玻璃幕墙4.3-6.43600不详6三菱1200VRV空调系统精装、毛坯金融、酒店喜盈门范城玻璃幕墙4.2190040012奥迪斯3000有毛坯建材金融投资类中豪城南时代玻璃幕墙+干挂石材3.51166.763308梯通用640无毛坯酒店、物流华晨世纪广场玻璃幕墙3.616751506三菱4000有精装酒店证券投资类对标产品情况区域内写字楼配置以中高端为主，多具有地标性，精装项目占比较大，层高在3.6m-4.2㎡左右，均有空调新风系统，入驻企业以金融行业为主。中信城市广场产品配置基本指标：1栋写字楼，体量约3.2万㎡左右，合计9层，层高4.3-6.4m；标准层：3600㎡，共20个产权大堂配置：大堂面积待定，挑高11.4m；电梯配置：6梯，品牌为进口三菱；空调配置：VRV空调系统车位配置：智能停车位2:1配比外立面配置：LOW-E中空镀膜玻璃幕墙销售情况销售价格：对外报价15000元/㎡；销售形式：开发商自招户型区间：129.56－253.25㎡去化情况：年初起售，目前处于约谈阶段，未售出配套情况自身配套：奥特莱斯成熟配套+自带商业+地铁口物管：金钥匙物业服务，5元/平米•月交付时间：2013年6月时尚城市综合体，5A甲级写字楼配置，依托毗邻别奥特莱斯商圈及地铁口，定位金融总部级写字楼，目前销售均价为14000-15000元/㎡产品分析产品面积段编号A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10A11面积㎡129.56143.21180.62235.25235.97213.47201.39129.56129.56137.11152.9610大智能系统1、通讯自动化系统；2、办公自动化系统；3、楼宇设备自控系统；4、消防联动自动化系统；5、闭路电视监控系统；6、防盗报警系统；7、门禁控制系统；8、安保巡更系统；9、车库综合管理系统；10、双回路供配电系统编号B1B2B3B4B5B6B7B8B9面积㎡235.03181.25180.25253.25150.73237.20172.35129.46198.66A1A2A3A4A5B1A6A7A8A9A10A11B3B2B4B5B6B7B8B9标准层：其中会引进一家银行或者金融机构面积段多以200以下小面积段为主，拥有十大智能系统，提供企业智能管理平台，加上其周边丰富的配套及完善的公共交通体系，其产品竞争力较强。产品定位为：“地标之上，金融总部级写字楼”中豪城南时代产品配置基本指标：1栋写字楼，体量约3万㎡左右，合计26层，层高3.5m；标准层：1166.76㎡，共6个产权大堂配置：大堂面积待定，挑高10m；电梯配置：4+1梯，品牌为通用电梯；空调配置：无中央空调车位配置：智能停车位1:0.8配比外立面配置：玻璃幕墙和干挂石材销售情况销售价格：对外报价8000元左右/㎡；销售形式：开发商自销户型区间：176.67－285.63㎡去化情况：开发商自销，销售情况不详配套情况自身配套：红星商圈+汽车南站物管：长沙意高物业管理有限公司，4.5元/平米•月交付时间：2015年星级酒店写字楼，金海路首席商务写字楼，目前对外均价8000-9000元/㎡，2013年12月起售，1-4楼酒店，其余多以散卖形式为主。产品分析产品面积段编号010203040506面积（㎡）135.76138.07169.06196.81241.43285.63010203040506拟规划业态1层：精装大堂，银行；4层：咖啡，西餐厅；7-10层：星级酒店；2-3层：特色餐饮；5-6层：休闲娱乐；11-26层：5A级写字楼；核心价值点1、红星商圈，汽车南站，拥揽新中心，立体交通网络；2、超高性价比，智能化设计，尽享首席蓝筹价值；3、高配8台电梯，商业商务自成体系产品面积段多以中等面积大小为主，规划业态较为丰富，但核心价值点不突出，主要以价格作为主要核心竞争力，产品定位为：“金海路首席商务空间。南城城市会客厅”；德思勤城市广场配套情况业态组合：底下三层为商业裙楼；物管公司：世邦魏理仕物业，3.88元/平米•月交通配套：地铁7号线，地铁8号线无缝对接销售价格：11000-16000元/㎡；销售形式：目前平推，整层销售；户型区间：140-1800㎡去化情况：目前两栋写字楼封顶，一栋在售，2014年5月22日开盘，去化50%。目前无特殊折扣优惠，仅采用一次性98折和按揭99折的方式平推基本指标：8栋公寓、14栋写字楼、4大购物中心、10条步行街；20万平米四季汇购物中心；层高4m；大堂精装面积350㎡标准层：1800㎡，电梯配置：9梯，奥迪斯，可载23人，3m/s交通组织：两个出口，双进双出；空调配置：有，车位配置：总共1万，烟道布置及卫生间：每户都设立烟道和卫生间外立面配置：双层中空低辐射LOW-E玻璃产品配置销售情况CBD核心+精装高配写字楼+24小时办公+配送会议室德思勤城市广场客户分析客户类型客户来源客户职业项目客户以投资为主，多来自雨花区和岳麓区，职业以私营业主居多，投资客占比18%；客户关注重点集中于地段、价格、办公环境等方面。运达中央广场基本指标：住宅21万㎡，酒店、写字楼、公寓、社区商业配套和停车库等综合公共建筑40万㎡；规划建设一栋248.8米，63层超高层写字楼酒店标准层：2000㎡，电梯配置：9台，通力空调配置：有，车位配置：3000，外立面配置：双层中空低辐射LOW-E玻璃销售价格：22000-23000元/㎡；销售形式：整层销售；户型区间：140-2000㎡去化情况：写字楼目前去化约为60%左右。销售政策为全款98折，按揭99折业态组合：商业+写字楼+公寓+酒店；物管公司：世邦魏理仕物业，3.88元/平米•月交通配套：地铁7号线，地铁8号线无缝对接配套情况运达中央广场销售情况产品配置双国际五星级酒店+国际5A写字楼+中南首席低碳智能大宅运达中央广场客户分析项目客户以投资为主，多来自雨花区、芙蓉区和开福区，职业以投资者居多，占比32%，企业高层占比23%；客户关注重点集中于回报率、地段等方面。顺天国际金融中心交通情况：临近1、3号线地铁，多趟公交车可达自身配套：4.5万㎡德国凯宾斯基酒店、5000㎡会议空间、9000㎡国际名品街、湖南商贸展示中心、商务会所、银行网点等物管公司：引入国际一流管理团队，提供德式礼宾服务配套情况基本指标：2栋，体量17万㎡左右，40-49层，层高3.65m，楼高180m；标准层：标准层面积1700-1800㎡。大堂配置：挑高6m；电梯配置：22台电梯；原装进口芬兰通力电梯,可载18人，空调配置：美国麦克维尔中央空调车位配置：1000个，采用智能泊车系统外立面配置：双层low-E中空玻璃幕墙产品配置销售价格：16000-20000元/㎡；销售形式：优先整层发售户型区间：100－300㎡；去化情况：去年12月1日开盘，开盘当天销售不足20套；总供应402套，目前已销售45套，剩余357套，库存量较大，去化速度缓慢；目前余货不多，还剩60套左右，一次性98折，按揭99折销售情况北楼25层写字楼南楼39层五星级酒店、写字楼底层商业（2000㎡会议空间、9000㎡国际名品街、湖南商贸展示中心、商务会所）26-39层凯宾斯基酒店24-25层行政公馆6-23层5A写字楼

白金五星级酒店地标写字楼，占据雨花亭、东塘商圈核心，目前均价18000元/㎡，2012年12月开盘，多采取散卖形式顺天国际金融中心客户分析项目客户以投资为主，多来自天心区和雨花区，职业以企业高层和投资者居多，占比分别为32%和22%；客户关注重点集中于回报率、档次、地段和产品品质等方面。华雅国际财富中心基本指标：1栋写字楼，体量约5.1万㎡左右，合计25层，层高3.8m，楼高95m；标准层：1843㎡，共9个产权大堂配置：大堂面积待定，挑高10m；电梯配置：6梯，品牌为进口三菱；空调配置：约克中央空调车位配置：智能停车位2:1配比外立面配置：LOW-E玻璃产品配置销售价格：对外报价10800元/㎡起；销售形式：整层销售，户型区间：124－300㎡去化情况：目前剩10套房源，推出起价10800元/㎡优惠。销售情况配备：BAS新风系统检测有害气体、断桥隔热物管公司：华雅物业，3.5元/平米•月位置：万家丽路与景园路交汇处西北角配套情况5A甲级写字楼，1-5F为商业，6-25F为写字楼，目前剩余10套，起价10800元/㎡华雅国际财富中心客户分析项目客户以自用为主，多来自天心区和雨花区，职业以企业高层和投资者居多，占比分别为32%和30%，政府人员占比15%；客户关注重点集中于回报率、价格、地段和产品品质等方面；喜盈门范城基本指标：体量5万㎡，合计32层，层高4.2m，楼高168m；标准层：1900㎡，共14个产权；大堂配置：大堂面积410㎡，挑高10m；电梯配置：12梯，品牌为OTIS；空调配置：中央空调车位配置：写字楼与其它物业共用车位，项目车位合计3000个；外立面配置：LOW－E玻璃幕墙+干挂石材。产品配置销售价格：1.2－1.5万元/㎡；销售形式：优先整层、半层，剩余散卖户型区间：110－1900㎡；去化情况：2012年9月开始散卖，目前已去化85%左右，销售情况较好，无特殊销售政策，销售情况我们项目办公自用型客户多来自托斯卡纳、美洲故事等别墅区，他们大多是建筑设计、规划设计等公司老板；他们看中我们写字楼离他们住的地方近，且地铁2号线也在附近；目前已经有4个客户要求购买整层，但大部分面积需求是在300－500㎡左右；项目投资客群占比约三成，分布比较散，哪儿的都有，多为国有企业中高层及私营老板，最近煤炭地质局的有部分人在这里办了卡，他们购买面积不高，都冲着最小的110㎡的买，方便投资。客户语录时尚城市综合体，超5A甲级写字楼配置，依托毗邻别墅区地段及地铁口吸引本土大中型企业，目前销售均价为12000-15000元/㎡喜盈门范城客户分析项目客户以投资为主，多来自雨花区和开福区，职业以企业高层和投资者居多，占比分别为30%和26%，私营业主占比18%；客户关注重点集中于回报率、价格、地段和档次等方面；华晨世纪广场基本指标：双子楼，1栋酒店，1栋写字楼，写字楼体量约3.1万㎡左右，合计25层，层高3.6m；标准层：1675㎡：电梯配置：6梯，品牌为进口三菱，梯户比6:7；空调配置：配备中央空调；交通组织：两个出入口，双进双出；车位配置：整体共2000个车位，只出租，不外售烟道布置及卫生间：无烟道，公共卫生间外立面配置：LOW-E玻璃幕墙产品配置销售价格：15000-17000元/㎡；销售形式：以整层优先，部分楼层拿出散卖；户型区间：122－270㎡去化情况：目前已去化完毕，仅剩顶层，预计将留作公司总部用客户情况：以自用客户为主，占90%，大多购买整层、半层；少部分投资客。销售情况业态组合：7楼以下为商业裙楼；物管公司：第一戴维斯物管顾问，华晨物业，7.8元/平米•月交通配套：地铁5号线口，无缝对接配套情况超甲级5A专业豪装写字楼，高标准配置，均价15000-17000元/㎡华晨世纪广场客户分析项目客户以自用为主，多来自长沙市内，周边地州市客户占比10%；职业以企业主和私营业主居多，占比分别为27%和25%；客户关注重点集中于交通、回报率、地段等方面；客户职业南城写字楼客户分析项目名称客户类型客户来源客户职业客户看重点德思勤城市广场以投资客户为主占比58%其次为自用客户占比42%主要来自雨花区占比28%其次为岳麓区、天心区等私企业主占比最大36%其次为企业高层客户最看重产品品质其次为档次、价格、硬件设施运达中央广场以投资客户为主占比68%其次为自用客户占比32%雨花区、芙蓉区和开福区投资者居多，投资客占比32%，企业高层占比23%客户关注重点集中于回报率、地段顺天国际金融中心以投资客户为主占比58%其次为自用客户占比42%多来自雨花区和天心区企业高层占比最高30%其次为投资者22%回报率、档次、地段和产品品质华雅国际财富以自用客户为主占比64%其次为投资客户占比36%多来自雨花区和天心区职业以企业高层和投资者居多回报率、价格、地段和产品品质喜盈门范城以投资客户为主占比56%其次为自用客户占比44%雨花区和开福区企业高层和投资者居多回报率、价格、地段华晨世纪广场以自用客户为主占比90%其次为投资客户占比10%多来自长沙市内，周边地州市客户占比10%职业以企业主和私营业主居多交通、回报率、地段南城写字楼客户主要以投资客户为主，主要人群为长沙本土人，雨花区和天心区、开福区占比最大，职业主要以私营业主和企业高管为主、购买写字楼客户最看重产品品质、地段、回报率；小结

供应：后续供应高度集中，主要集中在德思勤城市广场，其他项目均已进入去尾货阶段；价格：在8000-20000元/之间不等，去化速度在5-19套，差距较大；产品面积段为110-1800㎡之间，跨度较大。客户：受良好投资价值影响，可比项目客户中，投资客户占绝对主力，自购办公为补充；，以私营企业主为主，地州市和外省客户入驻长沙投资的趋势加大；产品配置：标准化配置，以精装修作为交房标准；销售政策：由于受到市场行情的大环境和所存货量较少等因素影响，并没有推出特殊的优惠政策进行销售。南区准甲级写字楼市场分析园区写字楼市场分析长沙写字楼市场供应园区内写字楼仅2个项目，1个属于工业地产性质，1个属于商务公寓性质，产品以集群化工业楼+低层商务写字楼为主园区写字楼情况长沙总部基地长沙国际企业中心长沙总部基地国际企业中心开发商：湖南九泰置业有限公司；地址：雨花区万家丽路与金海路交汇处西北角；物业类别：厂房、公寓开发商：长沙东湖高新投资有限公司；地址：雨花区环保大道188号；物业类别：厂房长沙总部基地国际企业中心项目所在地产品概况项目物业类型产品面积段层高价格销售政策国际企业中心厂房、写字楼20-800㎡3.5m3940元/㎡无长沙总部基地厂房、公寓203-326㎡3.6m4100元/㎡无项目供应量去化量库存销售周期（以销售80%货量计算，不含尾货消化时间）月均消化情况国际企业中心124000㎡80000㎡44000㎡20套/月月均消化3000㎡长沙总部基地880000㎡20000㎡860000㎡1栋8个月月均消化5000㎡合计1004000㎡100000㎡904000㎡————产品信息销售情况园区内产品均是工厂办公性质写字楼，产品面积段多集中在200-300㎡左右，且价格很低，成交价均在4000元/㎡左右，去化速度较慢，月均去化3000-5000㎡左右，且多以内部工厂企业客户为主。长沙国际企业中心坐落在湖南省重点产业园区——湖南环保科技产业园北部中心位置，东倚“仙姑岭城市山体公园”，背靠“南三环城市绿化林带”共享“环保园区零污染环境；长沙国际企业中心三个地块分期开发（12.4万㎡）：2008-2011年开发8号地块，2012-2013年开发1号地块，2014-2016年开发21号地块；产品类型：多层花园式厂房、小高层生态办公楼、企业总部、定制厂房销售情况：销售率超过98%，共引进企业百余家，涉及电子信息，生物医药、机电及轻工制造、食品、茶叶及婴幼儿产品等贸易企业城南板块重点写字楼概况城南板块重点写字楼概况长沙国际企业中心、2012年4月20日开始推售，共推出1589套写字楼、截止2014年8月12日共去化550套、整体去化较差、成交均价为3940元；长沙国际企业中心项目信息产品类型产品细分面积段（㎡）供应套数成交套数成交均价（元/㎡）总价范围（万元）去化率长沙国际企业中心（2009年12月开盘）办公厂房式办公20-3058233006-103%30-40722142448513-1820%40-501211252110-130.8%50-1006610442922-4415%100-200900——0%200-25093406580-10033%250-300139643856100-11646%300-400183953366100-13549%400-5001691263360135-16875%500-800105833083150-25079%177482252045025%办公合占地：372亩，总建面：88万平米容积率：3.0绿化率：42%产品：花园独栋、高层、酒店、公寓、商业街区等。入驻企业尊享定制设计、独栋冠名、私属花园、顶级会所、八大商务平台等服务，彰显企业尊贵与个性。88万平米长沙总部基地——作为湖南新型办公总部集群规模之最，占据未来千万级大长沙的新中心；长沙总部基地长沙总部基地于2014年4月开始推售、截止目前共去化30套、成交均价在4100元左右，月均去化6套、去化较差、目前项目打出3680㎡低起价销售信息；长沙总部基地栋号面积总套数去化套数成交均价1-B栋221-326㎡3283041002栋809-1200㎡110-3栋2234㎡10-配套五星级酒店；企业家俱乐部；公寓；休闲街区；员工食堂；智慧软件系统基本参数一期由2个塔楼，1栋酒店式会所，4栋独栋写字楼，1栋公寓组成；16层写字楼，3.6m层高，标准层面1500㎡左右；4台电梯，400车位数销售情况编号0102030405面积㎡326.38203.98325.4220.98226.0801020305041-B户型图写字楼项目外立面层高整层面积大堂面积电梯配置电梯品牌车位数量空调及新风交房标准入住公司长沙国际企业中心墙砖3.5m1100㎡300㎡2台日立电梯500无毛坯电子、医药、环保行业长沙总部基地干挂石材+玻璃幕墙3.6m1500‰500㎡4台帝奥电梯400无毛坯机械、电子信息、轻工业等园区写字楼对标产品情况由于园区内写字楼产品均为工厂性质类产品，且客户群体多以园区内入住企业单位为主，因此，产品规格不高，装修标准及层高、配置等相对于商务写字楼来说均有较大差距;园区写字楼客户分析序号项目客户构成客户需求客户来源客户职业1国际企业中心90%以上来自自身入住企业单位产品需求大面积；生活配套设施完善；性价比高以项目自身入住企业单位为主；包括机械、环保、电子信息、生物、轻工业等多种业态企业主。2长沙总部基地85%以上来自园区内企业单位生活配套设施完善；交通方便；性价比高园区内企业单位以及外地返乡企业多以电子信息、机械、轻工业等业态为主的企业主园区内写字楼多以工业定性为主，其客户群体主要为项目自身入住企业及园区内各类型企业为主。供应情况：园区内写字楼供应量较小，但需求量略微偏大，目前仍有市场空隙。企业情况：园区内写字楼客户90%以上均属于环保科技园各类型企业单位，外来企业很少。项目配置：园区内写字楼产品规格均为达到甲等要求，配置情况一般；销售政策：目前园区内写字楼产品除开常规优惠政策外，均无其他销售策略及推广小结公寓市场分析22.1南区公寓市场分析2.2园区公寓市场分析

南区公寓市场分析园区市场公寓分析南区公寓分布项目位置说明本案B、德思勤广场A、中信新城D、华晨世纪广场C、喜盈门范城E、湘域相遇F、中庭国际根据公寓产品布局情况来看，区域内公寓产品多分布在湘府路以北，靠近市中心区域，人流量较为集中，且公共交通配套发达。其中纯商业性质公寓更是极少在南部分布，因此，南部商业性质公寓存在一定市场空白。BCDA中信新城德思勤广场喜盈门范城华晨世纪广场E湘域相遇F中庭国际公寓产品信息项目物业类型产品面积段层高价格销售政策中信新城综合体40-94㎡2.9m6300-7000元/㎡5508元/㎡起，送1200元/㎡精装德思勤城市广场城市综合体67-105㎡2.9m20000元/㎡目前在售写字楼产品喜盈门范城城市综合体34-80㎡2.9m8700元/㎡全款95折，按揭99折华晨世纪广场写字楼、公寓40-80㎡2.9m8600元/㎡清盘一口价湘域相遇综合体物业27-83㎡2.85m8500元/㎡无中庭国际公寓57-99㎡2.9m9300元/㎡全款98折，按揭99折区域内公寓产品多位于综合体项目，且产品面积段均在100㎡以下，其中以60-80面积段为主，销售政策方面均为常规性优惠措施。公寓推售情况项目供应量去化量库存月均消化情况中信新城77454㎡27108㎡50346㎡月均消化1200㎡华晨世纪广场30000㎡28638㎡1362㎡月均消化1000㎡湘域相遇76526㎡68873㎡7653㎡月均消化800㎡中庭国际56098㎡15707㎡40391㎡月均消化900㎡合计240078㎡140326㎡99752㎡月均消化900㎡片区内商务性质的公寓产品整体供应需求量较小，且月均去化速度较慢。中信新城产品配置基本指标：5栋公寓，体量约3.2万㎡左右，13层，层高2.75-2.9m；电梯配置：4T22户、4T16户燃气配置：燃气入户；赠送情况：阳台半赠送；空调配置：无中央空调车位配置：1：0.7配比外立面配置：墙砖+涂料销售情况体量：1#、2#、3#、4#、5#号栋，共计约77454㎡体量；规划：3#、4#号栋精装；1#、2#、5#号栋毛坯；推售：4#、5#号栋已去化70%，1#、2#、3#均未售；1#、2#将会整层推售户型区间：40-94㎡价格：40-50㎡精装7000元/㎡；89-94㎡精装6300元/㎡；40-50㎡毛坯5800元/㎡配套情况自身配套：奥特莱斯成熟配套+自带商业+地铁口物管：中信物业管理有限公司，1.9元/平米•月竣工时间：2014年8月该项目共计有5栋公寓，紧靠中信商业广场，配套齐全，且精装公寓多集中在89-94㎡较大户型。3#、4#、5#号栋公寓主要以散卖形式推售，而1#、2#号栋公寓将作为商业性质公寓整层推售。中信新城面积段（㎡）面积（㎡）户型套数总面积（㎡）占比40-5042.07、42.42、43.02、40.75、41.06、41.99、41.97、48.57、41.04、41.1、47.49、41.42、41.76、42.36一房4281797633.4%50-6052.26、51.92、54.93、51、50.72、53.65、51.16、51.45、54.12一房4092167740.4%80-10091.09、96.36、89.07、94.23两房1501406426.2%合计————98753717100%来源区域：目前凯旋南岸公寓产品客户中，居住在天心区的客户最多，占比33%，其次是芙蓉区和雨花区客户，分别占比13%和23%，开福区、岳麓区、株洲、湘潭及地州市客户分布相对较少；主力年龄：25-35岁；置业目的：多以自住为主，少数投资客户。户型占比客源分析该项目公寓产品中，以一室的50-60㎡面积段产品为主，其配比高达40.4%；该项目公寓客户群体主要以天心区客户群体为主，占比高达33%，且主要年龄层在25-35岁左右，属刚需型客户。商业性质公寓1#、2#号栋暂未推售。华晨世纪广场华晨世纪广场位于万家丽路与长沙大道交汇处西南角，湖南华晨投资置业有限公司开发，项目规划为集大型购物中心、步行商业街、五星级酒店、甲级写字楼、公寓式酒店、高档住宅公寓、大型地下停车场于一体的城市综合体。开

发

商湖南鑫盛房地产开发有限公司位置长沙市雨花区万家丽路与长沙大道交汇处西南角建筑面积约32000㎡外立面玻璃幕墙建筑层数25层（7-25层）标准层面积1674.66㎡标准层高标准层高超3.6米，净高2.7米电梯数量/车位数量地上200个，地下1000个销售均价均价15000元/㎡项目优势交通条件好项目基本信息华晨世纪广场面积段面积纳入网上销售总套数纳入网上销售总面积(㎡)面积配比销售套数销售面积(㎡)去化率（套数）户型占比（%）40-5040.69-43.41954002.3513.30%883707.4493%19.51%60-7065.0929619266.6464.01%28418385.5696%60.78%70-8071.15966830.422.69%926545.896%19.71%总计——48730099.39100.00%46428638.895%100.00%项目公寓产品中60-70㎡户型占比最大，约61%；项目公寓产品纳入网上销售面积达30099.39㎡，共计487套，面积涵盖40㎡—80㎡，目前整体去化率达95%，其中以60㎡—80㎡去化最好;开

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商长沙景康房地产开发有限公司;位置长沙市芙蓉区二环线与远大路西南角建筑面积76,526㎡外立面石材，现代风格建筑层数公寓30层标准层面积㎡标准层高公寓3米，写字楼3.5米电梯数量/车位数量323个销售均价公寓7600元/㎡，写字楼8600元/㎡项目优势周边配套成熟，交通条件好湘域相遇项目基本信息湘域相遇项目总占地9728平米，总建筑面积约7.6万平米，由南北两栋高层建筑组成，北栋为写字楼，南栋为小户型公寓，商业规划为三层裙楼，拟设置为集商务办公、行政公寓、社区配套、商业辅助为一体的多功能综合体物业设施;湘域相遇公寓产品(南栋)面积（㎡）供应套数成交套数剩余套数去化率成交均价271010.00%公寓7600元/㎡，38-524674244390.79%615245786.54%832624292.31%27-835464935390.29%公寓户型图该项目公寓产品以83㎡户型去化率最高，而成交面积配比中，又以60㎡以下户型去化面积最大。目前整体去化率高达90%左右，去化情况较好。中庭国际开

发

商长沙房产（集团）有限公司;位置人民路与万家丽路交汇处西南角建筑面积56,098㎡外立面石材，现代风格建筑层数29层标准层面积㎡标准层高标准层高3米电梯数量/车位数量303个销售均价均价8400元/㎡项目优势周边配套成熟，交通条件好项目基本信息中庭国际位于人民路与万家丽路交汇处，周边公共交通配套发达。总建面56098平米，由1栋单体建筑组成，地上共29层，1-4层规划为商业。中庭国际中庭国际公寓产品面积（㎡）供应套数成交套数剩余套数去化率成交均价57-603519126025.93%8400元/平723017522624.92%96-9951183335.29%合计70318451926.17%主力客源为周边客户，客户区域性强。客户群体特征：入户大堂电梯间整层平面图该项目公寓产品涵盖57-99㎡面积段，其中又以96-99㎡面积区间去化最好。成交均价在9300元/㎡左右。价格走势公寓项目电梯配比电梯品牌车位配比配套有无中央空调大堂装修外墙材质层高赠送面积装修标准外立面中信新城

4T22户蒂森克虏伯

1:0.5

燃气入户无

大理石墙砖

2.9㎡

阳台半赠送

毛坯、精装

现代简约

华晨世纪广场--1200个自身商业配套无大理石玻璃幕墙3.6m阳台半赠送毛坯现代风格湘域相遇4T21户-323个周边配套成熟无石砖石材3m阳台半赠送毛坯现代风格中庭国际7T28户-303个周边配套成熟无大理石墙砖+涂料3m阳台半赠送毛坯现代风格普通商务公寓对标产品情况小结供应：片区内商务性质公寓供应及需求量均较小；价格：在7000-9000元/之间，月均去化速度较慢；热销产品面积段为50-80㎡之间，面积适中。客户：主要以投资为主，来源范围较广，以私营企业主为主，地州市和外省客户入驻长沙投资的趋势加大；产品配置：标准化配置，以多以毛坯作为交房标准；销售政策：由于受到市场行情的大环境和所存货量较少等因素影响，并没有推出特殊的优惠政策进行销售。南区公寓市场分析园区市场公寓分析园区公寓分布项目位置说明A本案A、长沙总部基地长沙总部基地园区内商业性质公寓极少，唯一拥有改类型产品的项目是位于万家丽路与金海路交汇处的长沙总部基地，且该项目公寓产品客户多以园区内的电子信息、机械、环保、轻工业等行业为主力客群。长沙总部基地开

发

商湖南九泰置业有限公司位置雨花区万家丽路与金海路交汇处西北角(金海路口站附近)建筑面积880000平方米外立面石材，现代风格建筑层数公寓16层标准层面积**㎡标准层高3.6米电梯数量/车位数量400个销售均价公寓5000元/㎡项目优势项目内部拥有较多企业资源，客户资源占优势项目基本信息该项目位于万家丽路与金海路交汇处，环保科技园片区内。主要以工业性质写字楼和办公商用公寓为主。整个项目一期仅拥有1栋16层公寓。主要客户来源于项目内部企业单位，客户资源占较大优势。长沙总部基地产品基本参数：体量：1栋16层公寓，层高3.6㎡，面积段35-50㎡；车位数：300-400；有无中央空调：无；赠送面积：阳台半赠送；电梯配置：4梯；装修标准：毛坯；价格：5000元/㎡客户及租金情况：客户：以该项目内部入住企业单位客户为主，包括电子信息、机械、环保以及轻工业等行业。租金情况：18元/㎡·月项目配套：五星级酒店；企业家俱乐部；公寓；休闲街区；员工食堂；智慧软件系统该项目公寓产品户型主要集中在35-50㎡小户型，且整体体量不大；该项目公寓产品客户群体主要集中在项目入住企业单位，多以轻工业及环保业等行业为主。公寓项目电梯配比电梯品牌车位配比配套有无中央空调大堂装修外墙材质层高赠送面积装修标准外立面长沙总部基地4T16户

通力

400个

酒店

无

墙砖

墙砖+涂料

3.6m

阳台半赠送

毛坯

现代风格

园区公寓对标产品情况小结供应：园区内商务性质公寓目前极少，供应量小。价格：价格不贵，在4800-5000元/之间。客户：主要以项目内部入住企业单位为主，产品配置：标准化配置，以毛坯作为交房标准；销售政策：由于受到市场行情的大环境和所存货量较少等因素影响，并没有推出特殊的优惠政策进行销售。长沙市场loft产品分析33.1长沙写字楼loft产品分析3.2长沙公寓loft产品分析

长沙写字楼loft产品分析长沙公寓loft产品分析建发·汇金国际专业写字楼基本指标：1栋体量约2.3万㎡，合计20层，层高4.95m，楼高100m；标准层：1310平米㎡，每层划分为四户，315-331平米大堂配置：大堂面积295平米，挑高5.6m；电梯配置：5梯；空调配置：中央空调，VRV分户计量车位配置：地下420个，地面17个；外立面配置：裙楼干挂石材，主体真石漆产品配置销售价格：均价13941元/㎡；销售形式：优先整层、半层推售，剩余散卖户型区间：315－331㎡去化情况：2012年4月初开售，目前仅剩3层，顶楼2层为开发商持有，销售情况好销售情况自身配套：市中心成熟配套+自带商业物管公司：怡盛物业，5元/平米•月交付时间：2013年6月配套情况建发·汇金国际市中心稀缺专业5A甲级写字楼，4.96超高层高，2012年4月发售，目前仅剩3层，均价13941元/㎡；日期物业属性成交面积成交套数成交均价套均价成交金额2014年07月办公13014138754512864180514582014年06月办公648215299495735099147012014年05月办公384