高层住宅演示稿

提要

中国的高层住宅自70年代起开始呈规模建造，到现在发展已经基本产业化，发展速度迅速，但其发展的质量能否跟上人们日益增长的生活需要呢？本文从调查问卷入手，试图对高层住宅的舒适程度的进行研究，并针对民意，对反映较大的电梯等问题进行了深入分析，希对未来高层住宅的发展有所启示。引论随着中国经济的迅猛发展，人们的价值观念和生活方式也在日益变化，对生活质量的要求越来越高，那么目前的高层住宅是否能适应人们的变化，满足人们的多方面的要求呢，在市场经济条件下高层住宅质量和效益该怎样权衡呢，未来高层住宅的怎样设计才能更舒适更有生命力呢?为了了解清楚并解决问题，我们组织了这次次针对北京市高层住宅的调研活动，对居民进行了问卷调查。问

卷

调

查

◢调查时间—2003年9月至10

◢调查对象—北京市高层住宅居民◢调查组织策划—胡慧琴、张建、沈瑶

◢执行调查人员—北京工业大学建筑系高年级本科生和研究生

◢问卷数量—发出问卷150份,收回有效问卷145份。受

访

居

民

构

成

性别住宅建设年代家庭人口状况男58%70年代及以前5%3人以下7%80年代13%3-4人77%女42%90年代30%5人及以上16%2000年及以后52%

受访者中青年占近半数，他们是未来高层服务的主体，受访者的家庭构成也以3-4人为主，是目前家庭的主流构成，所调查的建筑也以90年代后建造的占绝大多数，是为了发现并探讨更多当代高层设计中存在的问题。被调查住宅情况

住宅性质住宅建筑类别不同朝向户型比建筑面积60m2以下10%福利分房49%塔式63%60-80m236%四个方向均等37%80-100m221%商品房51%板式37%东西朝向较多9%100-130m222%南北朝向较多54%130m2以上11%入住率所住高层总层数实际居住层数60%3%7层以下1%7层以下30%60%-70%5%7-9层6%7-9层23%70%-80%14%10-20层60%10-20层43%80%以上78%20层以上33%20层以上4%高层住宅的认同率及优缺点调查

注：认同指数的计算方法：被调查者对调查项目进行排序，各项目按照所

列位数进行分数累积，如第一位可累加6分，递减到第6位累加1分，总最高指数870。

从居民对我们所设计的优缺点认同指数可以看出景观视线好、采光通风好、可提供安静环境成为了人们对高层的优势认同点，人们普遍认为高层比中、低层要干净，安静，视线更开阔。这说明高层对于居住环境质量的改善是十分明显的。而在售价比较上，高层的优势并不明显，这也与其较高的设备运行和物业管理费等有密切的关系。担心灾害疏散、电梯故障以较高指数分列高层劣势的前来两位则说明高层的安全性能是目前居民最为关心的问题，这也充分说明了高层住宅的密度过大，安全设施建设和安全知识宣传不够完善，电梯的设计和管理问题是这些年设计和开发商的盲点，使得安全隐患问题成为了高层的重大弊病。这一点是有点意料之外的，也是民意给业界带来的新的启示

.高层住宅的舒适度

关于电梯

电梯是高层住宅内部的交通主动脉,决定交通舒适度的主要因素。针对调查中反映出的人们对电梯问题的较大意见,我们对其进行了较为详细分析：电梯的数量问题

北京的高层（塔式）住宅中70%设两部电梯（9%一部，21%三部或三部以上）。一座住宅楼中有一部电梯24小时全开的情况占我们调查总量的50%，也就是说，尽管有两部或更多的电梯，但采用的是一部全天运行，其它备用的运行方式。即使是在上下班高峰时两部电梯同时运行的也只占48%，运行一部和三部的各占39%和13%，因此在我们的调查中30%的住户感觉候梯时间长，特别是随着老龄化社会的到来，高层住宅中的老龄人口往往需要在非高峰时间上下楼，此问题更明显。因此我们建议:

18层以上的高层塔式住宅，最好设三部电梯,三部电梯可以采用不同的轿厢尺寸，以满足不同人群在不同时间的活动需求。电梯的自动化

一部电梯若24小时连续运营每天需3个工人，再加上两天的双休日和节假日，供需四个工人才能维持一部电梯的正常运行，每名电梯工的工资按600元计算，一年电梯工人的工资为600*4*12=28800元，10年28万元，假定一部电梯可使用20年，则需月60万元的人工费，这将超过购买全自动电梯所多花的费用。在我们的调查中，77%的被调查者认为应该用自动化程度高的电梯取代电梯工人。因此，我们建议:

应逐渐淘汰质量不稳定的人工操作的电梯，取而代之以自动化程度高性能稳定的电梯，并对不同住宅的级别分别规定电梯的档次和自动化程度。电梯的尺寸

两部电梯同样的轿厢尺寸，设计者省事了，使用起来却不尽合理，尺寸大得不够大，小的又不够小。因为要考虑能放下病人的担架，轿厢尺寸最好应大于2100毫米，且目前随着高层住宅套型面积的增加，家具的尺寸也有增大的趋势，原来一些较少用于家庭的设施如三角钢琴等也进入了家庭，这样小于2100毫米的轿厢内部尺寸就难于满足需要，而另一方面，平时使用时运载7人以上的情况又很少，请看下面的调查情况：北京海淀今典花园7号楼塔式住宅，每层8户，共19层，全楼148户（本楼共2部电梯，早6：00—晚12：00为运营时间）上下班高峰时期开两部电梯轿厢内部尺寸1500*1600（mm）额定载重量1000千克载客人数14人2月8号上午（周日，学生放寒假中）早上6点到中午12点：一部电梯上下次数总数302次载客人数7人以下—294次载客人数7人以上—8次一部电梯在半天的运行中7人以下的次数占总数的97%。2月18号（星期三，学生已开学）早上6点到中午12点：

一部电梯上下次数总数308次载客人数7人以下—305次载客人数7人以上—3次一部电梯在半天的运行中7人以下的次数占总数的99%。分析

由此可见，非高峰时期使用大轿厢尺寸电梯是很大的浪费，如果两台电梯中的一台使用630kg的7人电梯，非高峰时期完全能满足要求（7人电梯的功率比15人电梯的功率减少约三分之一）这样既能大大降低运营成本又能满足居民的多元要求。比较分析

北京某些高层的户数与电梯数

小区名称层数每层户数总户数电梯台数户数/梯建造时间soho现代城3210320310790年代紫荆豪庭30824038090年代杏林园小区1812216210890年代西坝河小区22817628892年方庄小区24614427294年颐源居28719636598年长椿苑小区141216844299年国际港公寓24512026099年人济山庄259225375200061785部队家属院2061202602000今日家园241228821442001

美国60、70年代某些高层的户数与电梯数名称层数每层户数总户数电梯台数户数/梯建造时间密西根雷发益特公寓201629239761芝加哥纽伯利大厦5012624610464芝加哥波尔特华克公寓2518450315072纽约阿尔苏尔松布广场大厦3110300310071某些发达国家现代高层住宅的户数与电梯数名称层数每层户数总户数电梯台数户数/梯日本东京都港区三田公寓194147273法国雷恩某公寓16696248俄罗斯巴库某公寓16580240瑞士日内瓦某楼14456228关于心理安全

居住在高层与多层相比心理上的一个显著不同就是对高度的反应。调查显示83%的居民普遍愿意住在高层的中下部，近半数的居民可以接受的高层层数为12—18层，只有5%的居民愿意选择30层上。可以看出随着高层的层数的增加，人们的心理舒适程度会降低，购买意愿也会逐渐减弱。

适当控制高层住宅的层数，可以提高居民的心理舒适度，我们可以算这样一笔帐，北京地区建造一栋36层的高层住宅与两栋18层（总户数均为140户，选型平面长、宽均为30米，层高3米）根据日照间距要求，若以最经济组合方式计算后者比前者多占地900平方米。

根据民众愿意挑选的层数，18层的两栋将先被挑选完毕，36层楼的上部18层将面临置空的可能，假设将其每平米的售价平均降低300元，开发商将损失900*300*18=4860，000元，而由于占地面积而节约的开发费用将远低于每平米18*500=9000元。若按开发时每平米4000元计算其中的差额为8100，000—900*4000=1260，000元，这的确是一笔不匪的利润，而且人们也都能住上适宜高度的住房，何乐而不为呢？关于居住环境

住宅的环境应包括外部环境和内部环境两个方面，在调查中我们发现民众对高层住宅的外部环境优势是持肯定态度的，如景观视线，高层的垂直交通带来的户外活动时间的变化等（见表），值得一提的是最后一项，我们专门对此设计了问卷：有74%的人认为高层电梯有利于老年人和残疾人。受访者中老年人对此十分敏感：反映自从有电梯后上下楼容易多了，户外活动的时间也增加了1.3小时。这也意味着对电梯的无障碍设计有了新的要求，怎样让这部分人群使用得方便，少些行动上的麻烦，将是提高舒适度应该注意的问题。

而关于高层住宅的内部环境问题，收集到不少民众的意见：如担心水质和通风卫生、层高太矮、养植物不方便等。在sars席卷全国后，公共卫生问题成为了住宅设计中反思的主要问题，一些受访者提出，能否在集中通风口处安装紫外线消毒设备，在住宅进门处设洗手盆（即也可将洗漱间设于近门处）或紫外线消毒灯。在高层住宅中避免交叉感染，提高室内环境质量，将是后sars时代高层住宅设计的要点。050100150是否是否认为高层的电梯有利于老人、残疾人结论

一、提高居住舒适度是未来高层住宅发展的必然趋势：针对问卷调查中反映的数据和意见来看，74%的居民对高层的居住方式是持认可态度的，但同时由于人们生活水平