克而瑞-郑州2016年3月房地产市场月报59P

2016年3月郑州房地产市场月报克而瑞·河南目录四、新盘推荐二、土地市场三、细分市场一、宏观环境宏

观环境2016年第三期HONGGUANHUANJINGHONGGUANHUANJINGPART15月1日起营改增试点扩大到建筑和房地产业政策：从5月1日起，营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。点评：

由于只是出了一个试点范围，并没有出具体税率和抵扣项的细则，所以营改增的影响还不能具体确定，根据市场上大家都在猜测的11%的税率算，其实对房地产市场影响并不大，因为税改之后，税收的差额本身就很小。税种和税率的改变，对不同企业甚至不同项目所带来的影响各有不同。总体而言，高利润项目会增加税负，低利润项目很可能会降低税负。这从一定程度上说，将有利于那些库存量较大、去化艰难、利润相对较薄的三四线城市开发商降低税负，从而给这些开发商提供更大的降价空间，有利于三四线城市去库存。而对于京沪等地一些囤地时间较长、获得土地成本较低的房企来说，利润越是丰厚税负越会增加。中海310亿收购中信住宅业务3月14日,中海地产发布公告称,将以人民币310亿元的总价收购中信股份旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务,总建筑面积约2400万平方米，,项目主要位于环渤海、长三角、珠三角及其他地区,大部分项目位于一线及二线城市。中海地产将主要通过向中信方面增发股份、同时转让小部分资产支付交易对价。交易完成后,中信将持有中海地产10%股权,成为中海地产的第二大股东。融创先买中牟美盛又牵手国控重点布局郑州2015年是地产的转型年，创新中伴随着阵痛，很多房企选择大范围改革。碧桂园选择在坚守中进取，在巩固三四线市场的同时，大力开拓一二线市场，与此同时，加码海外房地产业务。3月15日，碧桂园2015年的业绩发布会在香港举行，年报披露，2015年碧桂园实现合同销售金额1401亿元，同比增长7.1%，已连续三年销售破千亿。2016年碧桂园销售目标为1680亿元，不包括海外部分。在今年的业绩会上，碧桂园集团总裁、执行董事莫斌表示：“海外没有限定目标，有空间做得更好”。碧桂园多元化转型冲刺2000亿房企俱乐部融创中国收购中牟美盛，拿下了中牟的地块，预示着将正式进驻郑州。3月19日，融创中国举办与河南国控集团的战略合作签约仪式。孙宏斌亲自站台，与河南国控战略签约，三句话谈新合作：郑州强二线城市，看好郑州地产发展；与国控共同做一级土地和二级土地整合开发合作，深耕中原；发扬融创努力的作风，为郑州带来好的产品。3.9——紫荆山路下穿陇海路隧道围挡施工事件：为缓解紫荆山路陇海路交叉口交通压力，紫荆山路修建下穿陇海路隧道，3月9日晚10时起围挡施工，预计持续至10月底。紫荆山路下穿陇海路隧道工程南起陇海北一街，北至熊儿河桥南侧，全长约480米，暗埋段长约270米。实施这一工程，目的是为实现将来紫荆山路上的车辆穿越陇海高架地面道路路口时不受红绿灯限制。预计工程10月底完工后，南北向紫荆山路中间将有一条双向6车道的下穿陇海路隧道。点评：

在高架下修建下穿隧道，对居民出行安全以及缓解交通压力，减少城市道路用地，缩短行车里程都有积极的作用，特别是紫荆山路、陇海路作为城市的主干道，通行车辆较多，人流量较大，下穿隧道的修建具有重要意义，同时也体现了城市文明风貌，区域交通的改善也为房地产开发带来积极影响。3.10——京广快速路二期直通西南绕城高速事件：10日，京广快速路二期南延高架主线桥将开通运行。有车一族可走京广快速路高架，一路绿灯直达西南绕城高速。点评：

京广快速路穿过中心城区，连接连霍高速和西南绕城高速，是我市首条直通两条高速的南北向快速路。京广快速路二期南延高架主线桥的开通运行，可以缓解沿线交通压力，缩短城市距离，对城市交通具有积极作用。3.10——郑州园博园总体规划获一致通过拟于2017年9月开办事件：第十一届园博会由住房和城乡建设部、河南省人民政府主办，河南省住房和城乡建设厅、郑州市人民政府、中国风景园林学会、中国公园协会承办。展园选址在郑州航空港经济综合实验区，将以“引领绿色发展传承华夏文明”为主题，突出“绿色、低碳、惠民、共享”理念，展示园林艺术水平和城市园林未来发展方向，彰显文化传承。展区规划为9个国内城市展园组团，1个国际展区，5大主题公共展区。第十一届园博会拟于2017年9月至2018年5月举办。点评：

“园博会”创办于1997年，由国家住建部和地方政府共同举办，是我国规模最大、规格最高、内容最丰富的风景园林与花卉盆景行业盛会。园博园选址于郑州航空港区，将大幅度改善航空港试验区的城市环境，提高航空港试验区城市建设水平，丰富当地乃至全省人民的休闲娱乐生活，有利于提升郑州航空港在社会的知名度，也将大幅提升郑州的城市形象，将为航空港区乃至全郑州、全省的带来经济发展。而区域环境的改善，也将给房地产开发提供沃土。3.14——郑州市场外迁有“续集”又有80家将外迁或升级事件：2015年，已经启动3年的郑州中心城区177家市场的外迁行动“收官”.为增强郑州辐射带动力，将省会打造成为服务全球、辐射全国的现代化商贸物流产业发展高地，郑州市计划利用3年时间完成绕城高速、黄河大堤、万三公路以内大围合区域商品交易市场外迁和转型提升工作。本次外迁将涉及中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区等区域，共80家市场。根据计划，2017年要完成54家市场外迁，2018年完成26家市场外迁或转型提升。点评：

批发市场外迁，是城市发展的必然结果。批发市场业态属于社会的低端业态，批发市场的外迁是转型、调整、变革的一个过程，是重构全新的生态圈的一部分，并非简单的搬家。此外批发市场的外迁对疏解城市交通压力也有积极的作用，而搬迁后的批发市场，也将给房地产市场提供优质的土地资源。3.16——郑州航空港区发展列入“十三五”规划纲要草案事件：昨日，十二届全国人大四次会议闭幕，大会批准政府工作报告、“十三五”规划纲要、全国人大常委会工作报告等。根据人大代表和政协委员对“十三五”规划《纲要草案》提出的意见进行了修改完善，修改57处。值得注意的是，“加快郑州航空港经济综合实验区建设”被写进了“十三五”规划纲要。  据了解，“十三五”规划纲要草案57处修改意见中，有两处与郑州密切相关，增加的这两条修改内容分别为“加快郑州航空港经济综合实验区建设”、“建设郑州等以货运功能为主的机场”。点评：

郑州航空港作为国家战略的一部分，发展一直备受社会各界的关注，如果说十二五期间是确定航空港的战略地位，是打基础的五年，那么十三五再次列入规划纲要，将是航空港试验区的腾飞的五年。河南省地处中原大地，是中部崛起的中坚力量，十三五规划纲要中，增加了“加快郑州航空港经济综合实验区建设”“建设郑州等以货运功能为主的机场”等重要内容，为我省实施开放带动战略提供了强大的政策支持，推进郑州航空港经济综合实验区建设、提升郑欧班列运营水平等举措，对河南建成连通境内外、辐射东中西的物流通道枢纽意义重大。3.20——中原路西三环直达新田城公交专线开通事件：3月20日，中原路西三环直达新田城公交专线开通，起止为新田城至中原西路西三环公交中转站，早6:30至晚7:30，每20分钟一趟，票价2元。4月份，新田城一号专线也将投入使用，接驳地铁一号线，再加上原有的565路（贾峪镇—医学院）公交，3条专线同时运营。点评：

洞林湖因为环境优美，一直备受开发商青睐，先后有新田城、恒大、碧桂园3家大型地产公司入驻开发，但交通问题一直是该区域受争议的地方，此次开通的直达新田城的公交专线，将大大的改善该区域了交通匮乏的问题，假期了该区域和市区的联系，对促进该区域的发展具有一定的积极作用。随着新田大道通车以及陇海路高架通车，未来航海路西延、地铁6号线设立站点，公交公司设立公交枢纽，新田城的交通和配套将会越来越成熟。3.24——郑州“东五环”24日正式开始建设预计2017年底通车事件：24日G107线郑州境东移改建工程开工，郑州市民热议已久的郑州东五环正式开始建设，项目预计2017年底通车。工程北起中牟县郑庵镇前杨村南，与拟建的G107线郑州境东移改建工程一期（也是“东五环”的一部分，大致沿万三公路走向）相接，南至郑州市与开封市交界处的航空港区三官庙办事处坡董村，通过互通式立交与S102线相交。工程采用双向六车道一级公路技术标准，设计速度100千米/时，路基宽度33.5米，路线全长22.16千米。点评：

G107线的每次的变迁都是一次城市框架的拉大，可以说G107线是郑州高速发展的缩影。本次G107的开工，标志了郑州开启了五环时代。从道路本身来说，G107线的开建，使城市又多了一条南向方向的主干道，特别是对提升郑州东部的交通具有重要意义，而且二期工程建成后也将是贯穿航空港区的一条重要通道，将大大加强港区和郑州市区的连接性，未来107新线向北可以通过中牟官渡穿越黄河，向南则可以一直延伸到信阳。所以说G107的开建，未来对全省南北路网都有一定的积极作用。从项目开发模式来看，该PPP项目的落地开花为我市普通干线公路建设开辟了新的融资渠道，对普通干线公路建设实施PPP模式作出了良好示范。3.28——郑州机场将完成所有航空公司转场坐飞机去T2吧事件：3月28日，河南机场集团发布消息，继3月6日国内18家航空公司转至郑州新郑国际机场T2航站楼运营后，本月30日零时起，郑州机场T2航站楼将迎来最后一批共13家航空公司转场运营，届时在郑州机场运营的33家客运航空公司将全部在T2航站楼运营，预计每天将有5万余名旅客在此抵离。点评：

T2航站建筑面积大，可容纳更多的航空公司，便于扩大机场规模，统一管理，而且还可以和城市地铁、郑机高铁、公路实现零换乘，是继上海虹桥机场之后，全国第二个集城际铁路、高速铁路、高速公路、地铁等多种交通方式为一体的现代综合交通枢纽，对航空港的发展具有积极意义。3.30——新银科5.1亿揽高新区111亩地将用作安置房建设事件：继1月27日以8.796亿元揽地正式进驻郑州后，金科拿地“不停歇”。3月30日上午，郑州新银科置业有限公司以起始价51180万元竞得高新区111.28亩瓦屋李城改地，地块紧邻1月揽获的金科城项目用地。按照最大容积率3.5计算，楼面价元1971.14/㎡，单价459.92万元每亩。据金科河南公司总经理毕海涛透露，“此次竞得地块为安置房用地”。点评：

继绿地、恒大、万科、碧桂园等知名一线房企，又一全国知名房企进驻郑州市场，郑州市场缺少好产品和好服务，而金科城则要最大化的体现金科最好的品质和服务，届时将为郑州房地产市场带来新的活力。土地市场TUDISHICHANGTUDISHICHANGPART22016年第三期城中村非城中村供应地块位置成交地块位置备注：圆形表示城中村土地，方形表示非城中村土地区域涵盖：郑东新区、金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区、经开区、高新区土地性质：住宅、商业、办公、综合，不含工业、公建配套用地位置分布：3月份全市供应土地16幅，成交土地11幅，城中村土地8幅，非城中村土地3幅；城中村成交主要集中在惠济区、以正弘澜庭叙项目为主，非城中村成交位于管城区1-3173-68211267-10324-513-1611土地供应：3月份土地供应较2月有所上涨；本月土地供应16宗合计982亩，环比上涨22.57%，同比上涨64.70%；其中非城中村供应占比下降单位：宗单位：亩单位：万㎡单位：万㎡编号是否城中村区域环线土地属性公告日期用地面积(万㎡)用地面积(亩)总建面积(万㎡)容积率绿化率(%)建筑密度(%)建筑限高(m)土地地址公告号/宗地编号1否金水区二三环间纯住宅290.70103.775.42525100双铺路南、天明路东郑政出[2016]46号2商办220.2640.963.7254060广电南路南、花园路东郑政出[2016]57号（网）3中原区二三环间纯住宅282.573911.064.33025100煤机路北、热电厂路西郑政出[2016]58号（网）4郑东新区郑东新区纯住宅185.097614.252.8352560龙北二路北、居然街东郑政东出〔2016〕7号（网）5185.277914.742.8352560龙北二路北、龙翼一街西郑政东出〔2016〕6号（网）6是高新区三四环间纯住宅299.0513631.693.53025100枫杨街南、石楠路西郑政出[2016]41号7金水区三四环间商办221.81277.623.5204550文清北路南、河村东街东郑政出[2016]54号（网）8222.29349.603.5204550金城大道北、河村中街东郑政出[2016]53号（网）9221.80277.544.2254550金城大道北、杨槐东路东郑政出[2016]55号（网）四环外102222.96349.644.2254550金城大道南、迎宾东路西郑政出[2016]56号（网）11管城区二三环间纯住宅291.29195.824.5302580三峡路南、通站路西郑政出[2016]44号12中原区二三环间纯住宅288.7613139.434.53525100淮河路南、华山路西郑政出[2016]59号13四环外108.8313230.893.53025100金枝路南、玉轩路东郑政出[2016]49号（网）1497.2510921.5433025100金桐路南、玉瑞路东郑政出[2016]48号（网）1596.9710520.933025100金枝路北、玉轩路西郑政出[2016]47号（网）16商办101.25193.132.5303080金田路北、泉州路西郑政出[2016]50号（网）土地供应明细：16幅供应地块有5宗为非城中村用地；土地供应主要来自中原区，占全市总建面积54.6%土地成交：3月份土地成交较2月略有下降；本月土地成交11宗合计593亩，环比下降33.30%，同比下降9.79%；其中非城中村成交占比增加单位：宗单位：亩单位：万㎡单位：万㎡非城中村土地成交价格走势：3月份非城中村土地成交3块，位于管城区，土地性质为住宅用地；其中每亩地价平均469万元/亩，环比下降62.12%，同比下降18.05%；成交楼板价平均2127元/㎡，环比下降54.19%，同比下降60.69%单位：万元/亩单位：元/㎡21非城中村成交明细：3幅成交地块来自管城区，占地仅89.7亩，均为住宅用地编号区域环线土地属性用地面积(万㎡)用地面积(亩)总建面积(万㎡)容积率地址公告号/宗地号成交日期开发商土地价格（亿元）溢价率成交楼板价（元/㎡）每亩地价（万元/亩）1管城区二环内纯住宅0.6810.272.053德风街北、德信路西郑政出[2016]34号（网）9河南龙源地产有限公司0.524394882管城区二环内纯住宅1.9629.336.843.5德风街北、灵隐路西郑政出[2016]33号（网）9河南龙源地产有限公司1.3519714603管城区二环内纯住宅3.3450.111.693.5石化路西、西冷路南郑政出[2016]32号（网）9河南龙源地产有限公司2.31971460编号区域环线土地属性用地面积(万㎡)用地面积(亩)总建面积(万㎡)容积率地址公告号/宗地号成交日期开发商土地价格（亿元）溢价率成交楼板价（元/㎡）每亩地价（万元/亩）1二七区二三环间纯住宅3.4551.7213.794长江路南、兴华南街东郑政出[2016]25号2郑州创富房地产开发有限公司2.47017874772高新区三四环间纯住宅7.42111.2825.963.5冬青街北、月桂路西郑政出[2016]40号30郑州新银科置业有限公司5.12019714603惠济区三四环间纯住宅4.2063.1011.782.8豫泰路东、金达路北郑政出[2016]30号2河南正弘置业有限公司2.210187234940.8813.232.472.8乐飞街东、金达路北郑政出[2016]29号2河南正弘置业有限公司0.460187234951.3319.973.732.8乐飞街东、科达街北郑政出[2016]28号2河南正弘置业有限公司1.33035716676商办2.3134.587.613.3乐飞街东、金达路南郑政出[2016]27号2河南正弘置业有限公司1.27016743687金水区三四环间商办5.2478.6115.723金宝路北、马头岗中街西郑政出[2016]31号2郑州金安高科置业有限公司1.61010252058二环内纯住宅8.70130.5452.226红旗路北、经七路东郑政出[2016]26号2河南恒祥实业有限公司11.6902238895亚星盛世地块城中村成交明细：8幅成交地块主要来自金水区和惠济区，总建面积全市占比分别为51%、19%金科地块正弘澜庭叙恒祥百悦城细分市场XIFENSHICHANGXIFENSHICHANGPART32016年第三期主城区商品住宅市场月度供应：3月商品住宅新增供应86.1万㎡，同比+375%，环比+198%，本月供求比为0.74；本月供应最高为碧源月湖公园项目（1644套，16.46万㎡）表：郑州市3月主要供应项目供应面积TOP5排名项目名称板块供应套数供应面积（万㎡）1碧源月湖公园黄河板块164416.462五龙新城冉屯路板块10839.883橄榄城航海路板块9418.984健达西西湖西流湖板块6355.805鑫苑鑫家运河新区板块5405.30主城区商品住宅市场成交走势：3月商品住宅成交107万㎡，同比+134%，环比+159%；成交均价9436元/㎡，环比+0.6%；3月整体市场较为活跃，多数项目成交量销量大增表：郑州市3月主要成交项目成交面积TOP5排名项目名称板块成交套数成交面积（㎡）成交金额（万元）成交均价（元/㎡）1公园道1号高新区板块360365543288389962亚星盛世家园航海路板块331360953176788013汇泉西悦城西流湖板块361348362392268674碧源月湖公园黄河板块326334342154564445阳光城东南板块32032782287978785主城区商品住宅存量：存量微降；3月商品住宅存量为597.9万㎡，较上月小幅下降；3月去化周期上涨至8.2个月，环比+4.6%；市场存量压力虽然较大，但处于合理水平区间注：商品住宅存货去化周期=期末已获得预售许可证的未售面积总额

/过去3个月月均成交面积八大区商品住宅供销价走势：3月商品住宅高新区供应第一，供应25.6万㎡，主力项目为五龙新城、健达西西湖；管城区成交19.7万㎡位居第一，主力项目为阳光城、绿都澜湾、正商华钻等项目；东南、航海路板块为管城区主力成交区域表：3月区域（成交量最高的区域-管城区）项目成交面积TOP5排名项目名称板块供应套数供应面积（万㎡）1五龙新城冉屯路板块10839.882健达西西湖西流湖板块6355.803正弘高新数码港高新区板块3983.62表：3月（供应量最高的区域-高新区）项目供应面积排名排名项目名称板块成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）1阳光城东南板块3203278287852绿都澜湾东南板块2823220786633正商华钻东南板块2993216288154绿都紫荆华庭东南板块2863151486565源升金锣湾航海路板块201180439023成交产品线：改善产品占比下降，价格下跌；本月90-140㎡以下各产品线成交占比较上月下降1%，最近几月基本在45%上下浮动，140㎡以上改善类产品成交占比较上月下降2%；价格方面90㎡以下首置产品小幅上涨，高端产品线有所下降四环线三环线G107表：2016年3月首置首改产品成交金额TOP10图：2016年3月首置首改产品TOP10区域分布排名项目名称成交金额(亿)成交面积(万㎡)成交套数（备案）成交均价(元/㎡)1公园道1号2.502.7930189312阳光城2.362.7027587933汇泉西悦城2.012.9231669064中海锦苑1.961.47166133475领创天誉华庭1.832.1025186846升龙城1.651.8419289887五龙新城1.651.7419894648亚星盛世家园1.641.8619388329和润林湖美景1.641.90222862610源升金锣湾1.631.802019023合计18.8721.122315首置首改类产品线（120㎡以内）：成交项目主要分布在航海路板块、冉屯路板块等片区，成交均价基本在8600-9500元/㎡之间。其中，公园道1号成交2.5亿，排名第一；TOP10项目成交额占首置首改类产品整体成交的31%12689751043排名项目名称成交金额(亿)成交面积(万㎡)成交备案套数成交均价(元/㎡)1绿都紫荆华庭1.822.0816087432亚星盛世家园1.541.7513887683绿都澜湾1.341.5511986274正商华钻1.301.4511289765英地金台府邸1.120.8769128956华启金悦府1.000.6245160597保利海上五月花0.990.7958125038康桥悦岛0.931.067488239碧源月湖公园0.851.29103660810锦艺四季城0.830.876610761合计11.7212.33944再改类产品线（120-180㎡）：成交项目主要分布在东南板块、黄河板块等片区，主城区成交均价南北分化，南部片区8600-9000元/㎡，北部片区、东区在10700-16000元/㎡之间。TOP10项目成交额占再改类产品整体成交的33%表：2016年3月再改产品成交金额TOP10图：2016年3月再改产品TOP10区域分布四环线三环线G10712689751043排名项目名称成交金额(亿)成交面积(万㎡)成交备案套数成交均价(元/㎡)1海马公园1.200.7738155962瀚海晴宇0.910.5321171353建业天筑0.680.2811246894普罗旺世龙之梦0.640.2110299835金沙湖高尔夫观邸0.350.156231656富田九鼎世家0.300.2412125057建业春天里0.270.134206818银基王朝0.260.199134729鸿园0.240.1561595710绿地海珀兰轩0.230.181012479合计5.082.83127高端类产品线（180㎡以上）：成交项目主要分布在高铁板块和经开区板块等片区。其中，海马公园成交金额1.2亿，排名第一；TOP10项目成交额占高端类产品整体成交的69%，在各类产品中占比最高表：2016年3月高端产品成交金额TOP10图：2016年3月高端产品TOP10区域分布四环线三环线G10712689751043板块成交量（万㎡）均价（元/㎡）东南板块17.968806高新区板块12.888582黄河板块11.598657冉屯路板块8.978686航海路板块8.888747经开区板块7.389524运河新区板块6.518561大北板块6.459563高铁板块5.8614812南阳路板块5.3312310秦岭路板块4.098688西流湖板块3.516859中心区板块2.6111254未来路板块1.1111334碧沙岗板块1.018909杨金板块0.6311057国贸板块0.6212885龙子湖板块0.5911707龙湖板块0.2129983CBD板块0.0710888表：2016年3月各板块成交量价图：2016年3月各版块成交均价图板块排行：3月东南板块、高新区板块、黄河板块成交量位居前三位，价格位于全市较低水平；龙湖板块、高铁板块、国贸板块成交均价位居前3名，东区价格普遍较高大北板块9563国贸板块12885

中心城

区板块11254东南板块8806经开区板块9524CBD板块10888龙湖板块29983龙子湖板块11707高铁板块14812杨金板块11057黄河板块8657高新区板块8582西流湖板块6859运河新区板块8561冉屯路板块8686航海路板块8747秦岭路板块8688碧沙岗板块8909未来路板块11334南阳路板块123100~70007000~85008500~1000010000~1050010500~1200012000~1300013000~1800018000~2000020000以上开盘项目分布图首次开盘项目开盘开盘概览：3月份检测大型开盘项目泰宏建业国际城、橄榄城润泽园、和昌湾景国际、五龙新城等，整体去化在60%左右，3月份市场较为活跃排名项目名称推出套数大定套数开盘当日去化率区域均价（元/㎡）1泰宏建业国际城57835261%二七区8300元/㎡2橄榄城润泽园51133065%二七区9300元/㎡3和昌湾景国际52024947.9%中原区9000元/㎡4五龙新城36421659%高新区9900元/㎡5升龙天汇广场32317253%中原区9350元/㎡6正弘高新数码港26014053.8%高新区9100元/㎡7国泰一品庄园129129100%金水区10200元/㎡8经开万锦城1269575%经开区10300元/㎡9晖达新天地664873%郑东新区12800元/㎡合计2877173165%123456789数据说明：不含保障类因素，数据范围为郑州市主城区八大区数据来源：CRIC数据平台季度供求：随着15年政策利好的落地实施，市场信心再次逐步确立，16年一季度商品住宅供应132.6万㎡，环比下降52%，同比下降8%，成交217.5万㎡，环比下降30%，同比增长46%，市场表现供不应求季度量价：一季度商品住宅均价为9441元/㎡，较上季度基本持平，同比上涨10%，整体走势相对平稳，随着市场格局日益分化及更多高端产品的面世，预计未来保持稳步小幅增长趋势数据来源：CRIC数据平台季度结构：整体市场仍以刚需产品为主，一季度刚需产品出现较大增长，其市场占有率环比增长3%，首改类产品环比下降4%，120㎡以上产品与上季度基本持平季度区域市场供销价走势：一季度商品住宅高新区供应第一，供应34.6万㎡；管城区成交37万㎡位居第一，主力项目为绿都紫荆华庭、正商华钻、绿都澜湾等项目；价格最高的区域为郑东新区，价格15033元/㎡，引领全市商品住宅1、全市供求上涨明显：

3月商品住宅新增供应86.1万㎡，同比+375%，环比+198%；本月供求比0.74，呈现供不应求态势，市场表现较为火热。2、全市量价齐升、市场火热：3月商品住宅成交107万㎡，同比+134%，环比+159%；春节后受政策后续影响，市场活跃度明显上升；成交均价9436元/㎡，环比+0.6%。3、市区库存回落、去化周期基本合理：3月商品住宅存量为597.9万㎡，库存量将上月有所下降；3月去化周期上涨至8.2个月，环比+4.6%；市场存量压力虽然较大，但去化周期为8个月左右，基本处于合理区间。4、市场初步回暖，开盘去化效果良好：3月市场成交量与年前相比有一定上升；3月大型开盘去化基本在60%左右，开盘去化效果良好。供求关系：3月商业新增供应2.2万㎡，同比+108%，环比+74%，供求比0.47；主力供应项目为五龙新城（1.01万㎡）和碧源月湖公园（0.37万㎡）表：郑州市3月商业供应主力项目供应面积排名TOP3排名项目名称板块供应面积(㎡)套数1五龙新城冉屯路板块101051252碧源月湖公园黄河板块373393健达西西湖西流湖板块270314量价走势：量价齐升；3月商业成交3.9万㎡，同比+4%，环比+26%，成交均价19236元/㎡，环比+41%；本月成交主要项目为：中部大观项目表：郑州市3月商业成交主力项目成交面积排名TOP5排名项目名称板块成交金额(亿)成交面积(㎡)成交套数（备案）成交均价(元/㎡)1中部大观国际国贸中心中心区板块3.2111282415284822鑫苑鑫家运河新区板块0.2943257368183锦艺国际华都碧沙岗板块0.3827792138004曼哈顿广场未来路块0.315644194075东方国际广场高铁板块0.221499614823库存状况：存量微降；3月商业存量为481.7万㎡，库存量略低于上月；由于近几月成交下滑，3月去化周期上升至114.1个月，环比+31%；市场存量压力依旧很大，且上涨态势明显分区供销价：3月商业市场高新区供应量最高，达1.5万㎡（五龙新城项目）；管城区成交量最高，达1.21万㎡；1-3月郑东新区、高新、中原区供应较多，其中郑东新区供应8.2万㎡，整体供大于求；管城区价格最高24154元/㎡数据来源：CRIC数据平台季度供求关系：一季度商业市场供应15.9万㎡，成交12.7万㎡，供求比1.25，比例失衡趋势有所放缓，但仍处于高位区间运行数据来源：CRIC数据平台季度量价走势：三季度商业市场成交均价为16307元/㎡，与上季度基本持平，但同比下降17%，市场以价换量为主，价格有持续下降趋势供求关系：供应大减；3月办公无新增供应，供求比为0；16年1-3月供应6.2万㎡，同比-54%表：郑州市3月办公供应主力项目供应面积排名TOP3排名项目名称板块供应面积(㎡)套数1————————2————————3————————量价走势：量升价跌；3月办公成交8.6万㎡，同比+77%，环比+72%，成交均价9949元/㎡，环比-1%；本月成交主要项目为：正商城、绿地中央广场等排名项目名称板块成交金额(亿)成交面积(㎡)成交套数（备案）成交均价(元/㎡)1正商城航海路板块0.5472964474102绿地中央广场高铁板块0.95623817152563正弘高新数码港高新区板块0.45593815675594锦艺国际轻纺城西流湖板块0.3655189265145郑州华强城市广场冉屯路板块0.375492696679表：郑州市3月办公成交主力项目成交面积排名TOP5库存状况：存量微降；3月办公存量为254.2万㎡，库存量略低于上一月；由于近几月成交下滑，3月去化周期上升至39.3个月，环比+14%，市场存量压力依然较大分区供销价：3月办公市场无供应；郑东新区成交量最高，达3.66万㎡（绿地中央广场和四大铭筑等）

；1-3月郑东新区、高新区供应较多，其中高新区供应4.1万㎡，整体供大于求；郑东新区价格最高12950元/㎡三季度供应6.2万㎡，环比下降87%，同比下降54%，成交19.4万㎡，环比下降21%，同比上涨20%。近两年办公物业成交量相对疲软；办公的主力仍然属于郑东新区，整体处于供过于求状态，高铁周边的办公已达到一个高饱和状态。数据来源：CRIC数据平台季度供求走势：办公物业16年一季