本轮房地产调控政策效果测算：改变预期才能改变趋势20221006-招商证券

证券研究报告证券研究报告|宏观分析报告E%社会消费品零售E%社会消费品零售12.50.6余额10.310.11年期MLF利率2.952.80专题报告——本轮房地产调控政策效果测算频率：不定期。LPR异化政策做出过调整，9月份百城首套主流利、二套主流利率均接近目前定价机制的下限，但地产销售始终偏弱。历史经理解为向房地产销售较弱的城市定向提供扩大需求的政策工具。口考虑利率的相对定价关系，目前住房贷款利率相比一般贷款利率仍有下行空稳增长政策、促进居民收入和预期回升。引发买房热潮；但当前政策目标只是托底，并不能前持积极态度。年PPI8.1PPI8.15.5备金率11.5备金率11.511.0币汇率最新数据(2022年8月)工业增加值工业增加值4.5固定资产投资5.8社会消社会消费品零售5.4CPI2.5PPIPPI2.3张静静S1090522050003hangjingjingcmschinacomcn张一平S1090513080007hangyipingcmschinacomcn高明S1090518010002aomingcmschinacomcn刘亚欣S1090516100001yaxincmschinacomcn张秋雨S1090519010001hangqiuyucmschinacomcn张岸天S1090522070002zhangantian@赵宏鹤S1090522070005haohonghecmschinacomcn究助理maruichao@cmschinacomcn陈宇研究助理henyucmschinacomcn析报告敬请阅读末页的重要说明2 二、上半年居民可支配收入增速下降至房贷利率之下 4 图4：30大中城市商品房成交面积(一线城市) 4 5 析报告敬请阅读末页的重要说明3022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。这是2022年以来对住房信贷政策的进6月末个人住房贷款利率的水平，其中二季度单季度下行幅度达到87BP。0资料来源：Wind、招商证券图2：住房贷款利率月度数据1591591591596.50%首套主流利率二套主流利率1591591591590%0%资料来源：Wind、招商证券本次差别化住房信贷政策可以理解为向房地产销售复苏有待进一步提升的城市定向提供需求端的政策支持。政策惠岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州和大理等。从7月以来通过公积金政策调整房地产市场政策的城市名单可以看到，公积金政策是三四线城市主要的政策抓手之情况金额(亿元)类型存量商品房4,192.992,049.98析报告敬请阅读末页的重要说明4表2：7月以来涉及公积金政策调整的部分城市名单发布城市政策类型港；、、、、、、、额度住房公积金贷款额度。30大中城市:商品房成交面积:当月值(万平方米)000000(2022年9月为9.1-9.29数据)图4：30大中城市商品房成交面积(一线城市)30大中城市:商品房成交面积:一线城市:当月值(万平方米).00 .00 二、上半年居民可支配收入增速下降二、上半年居民可支配收入增速下降至房贷利率之下续回落。按照当前政策，房贷利率最低可降至4.1%左右(5年期LPR-20BP)，尽管已经较年初有所下调，仍高于居民敬请阅读末页的重要说明5229630升个百分点。 非金融企业部门(右)-03-03-03-03-03-03-03-03-03-03-03-03-03-03资料来源：Wind、招商证券图7：国际经验显示70%的居民杠杆率是一个敏感位置0金融自由化积累泡沫金融自由化积累泡沫20012004200620092012201520172020 金融危机十年出清二十年资产负债表 金融危机十年出清资料来源：Wind、招商证券。性循环和健康发展”。2022年上半年，更多城市“因城施策”放松限购限贷，同时析报告敬请阅读末页的重要说明6-08-02-08-02-08-02-08-02-08-02-08-02-08-02策-08-02-08-02-08-02-08-02-08-02-08-02-08-02控措施用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。招商证券整理9收入(%)7%.5%2%56.9%46.7%43.0%45.3%39.2%22468析报告敬请阅读末页的重要说明7222120191817161522212019181716151312111009080706050403具(房地产调控、降息、降准)的实际效果。图10进一步展示了这3项政策工具所引发的房地产销售面积、开发投工具Q-2010Q1Q4-2012Q4Q-2016Q4Q-2019Q4政策没有明显放松。年受2012年下半年降息的率年房地产行业延续了2017年紧缩性调控。2.2%、1.5%。中长期贷款基准利率从准利率从6.15%降次。中小机构从15%降至50房地产投资：年度同比0析报告敬请阅读末页的重要说明8我们进一步量化评估了本轮政策调整对销售、开工、建安设备投资和房地产投资等数据的影响，积极(情景1)和谨-15%2021-092022-032022-092023-032023-09-10%93939资料来源：Wind、招商证券幅度稍高于施工增速。累明年房地产投资继续负增的主要因素。如果后续针对优质房企的融资政策放松、并购贷放松推动行业集中度提升、让限制条件放松，房企拿地积极性可能在明年稍有改善。-10%-15%93939资料来源：Wind、招商证券图14：情景1和情景2下的房地产开发投资增速预测-10%-15%93939资料来源：Wind、招商证券析报告敬请阅读末页的重要说明9诺负责本研究报告的每一位证券分析师，在此申明，本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分直接或间接相关。门工19年中国证券业分析师金牛奖最具价值首席分析师。于2017-2021年连续五年获得新财富第一。2021年带队首年入围水晶球(第六名)。。级说明