2018年万科物业财务制度及业财项目考试专题附答案

2018年万科物业财务制度及业财项目考试专题[复制]本次考试题目总量24题，其中单选5题，多选14题，判断5题，每题分值5分，合计120分；本次考试及格分数线为72分，考试时间为30分钟。基本信息：[矩阵文本题]*姓名：________________________部门：________________________城市公司:________________________1、如下对住宅项目收费应收比描述错误的是（）[单选题]*A.住宅项目现金流指标是收费应收比B.现金流指标考核对象为低满类项目、新开发项目(正确答案)C.收费应收比=(本年累计实收+预收款本年预收净额)/本年应收D.本年累计实收和预收款本年预收净额变量越大，现金流指标越好2、关于折旧与一次性成本摊销描述错误的()[单选题]*A.购买固定资产不含税金额≥5000元，录入固定资产B.公司或项目开办物资，集中更换的工装在3年内摊销(正确答案)C.装修改造支出(办公室、门店、食堂等)在3年内摊销D.停车场改造、监控中心改造、门禁系统改造等支出，在3年内摊销；其中，按照合同、产品说明等相关证据证明以上改造支出使用寿命大于等于5年的，在5年内摊销3、住宅物业运营管理规则表述错误的是()[单选题]*A.城市公司使用住宅项目物业管理用房，按照“谁受益、谁承担”的市场化原则，依据实际发生费用每月与项目进行结算。B.超建封存房产，开发商已折价销售给业主，从销售合同约定的交付日期起，由业主承担物业服务费C.超建封存房产处于长期空置状态，从开发商补缴税款，取得销售许可证之日起，向开发商收取物业服务费。D.城市公司受地产委托经营的地产车位，无论是否出租，车位服务费需按照如下顺序原则处理：1、按《物业管理合同》约定处理，2、按当地法规约定处理3、由城市公司全额向管理中心缴纳(正确答案)4、关于开发商客户申请已竣工但未出售资产在空置期不缴纳服务费的申请，正确的是()[单选题]*A、物业管理红线区域内零星空置商铺，如地产承诺不需物业提供日常保洁服务，可申请不缴纳B、地下车库中未售车位未实际完成车位划线，可申请不缴纳C、社区外围联排地产整体未售，并已独立围挡，可申请不缴纳(正确答案)D、地产建造的超建房产，在未完成《预售许可许可证》申请前，因无测绘资料面积，可申请不缴纳5、房屋物业服务费以房产建筑面积计算，面积审核依据不正确的有()[单选题]*A、房产证登记的建筑面积与测绘机构实测建筑面积不一致时，以测绘机构实测建筑面积为准(正确答案)B、接管非万地新入伙项目如无法取得测绘报告及房产证面积，为不影响项目计费，暂以地产提供《房产信息清单》中约定建筑面积、物业面积录入战图，待项目取得房屋测绘报告后,依据房屋测绘报告调整战图面积差异C、非万地项目如无法取得测绘报告、房产证面积、《物业服务合同》中也未明确约定建筑面积、物业面积信息的，并地产无法提供《房产信息清单》的，暂以前物业公司提供其系统中近六个月及以上的收费清单为准D、对于《物业服务合同》中约定非按面积收费的接管项目，可以遵照合同约定总面积在系统中中创建房产物业面积，收费系统配置以数量计费6、如下管理及权益口径收入描述正确的是()*A.包干制权益收入：物业服务费+车位收入+项目私属收入等(正确答案)B.酬金制权益收入：物业服务费+车位收入+项目私属收入等C.包干制管理收入：物业服务费+车位收入+项目私属收入等(正确答案)D.酬金制管理收入：物业服务费+车位收入+项目私属收入等(含服务酬金)(正确答案)7、项目签订物业收费模式的选择表述正确的是()*A.以尊重并维护客户共同权益为前提，满足当地法律法规的要求。在确保恰当客户满意度的前提下,各项目应提高经营意识,收费模式的选择需有利于物业公司整体经营成果体现(正确答案)B.对于项目首次签订《前期物业服务合同》，当地政策法规无明确要求的，原则上首选“包干制”收费模式(正确答案)C.对于《前期物业服务合同》到期或者项目业主委员会成立后，重新签订物业服务合同的，可按市场化原则选择恰当的物业服务收费模式(正确答案)D.在城市综合体等项目中，如果商业部分能独立物业管理且实行包干制能独立盈利的，原则上应与住宅分开管理，独立核算。(正确答案)8、如下关于地产代客户支付物业费及分户交付的处理原则说法正确的是()*A.地产代客户支付的物业服务费，地产要求物业依然保留对客户的收缴责任，并在向客户收回后须归还地产，并约定有明确的归还地产时限的，不得在收费系统做收清处理。(正确答案)B.各公司不得存在将地产代垫物业服务费作为蓄水池，循环使用，借此提升服务费收缴率的情形。(正确答案)C.未取得地产书面确认，地产与物业未共同挂账内部往来或未实际收到款项的物业服务费，物业不得单方挂账预提收入。(正确答案)D.地产分户交房，尚未交付房产的物业服务费比照空置房物业服务费的收取办法由地产公司及时足额缴纳。(正确答案)9、以下车位收费表述中正确的是()*A：共有产权车位，依据向全体业主公示收费标准与承租人签署租赁合同，物业收取临停或车位租赁费，未出租不计费，出租收入纳入公共经营收益(正确答案)B、接管区域专有产权车位，依据物业服务合同约定收费标准、收费期间，物业自启用月起向产权所有人进行不断档收取车位物业服务费(正确答案)C、已办理长期租赁协议的人防车位服务费，物业可向承租方收取，未办理长期租赁协议的人防车位不计费D、人防车位的产权若没有确定,按照“谁投资谁受益”的原则确认产权(正确答案)10、关于商写项目交付及计费的表述，错误的是（）*A、已交付商业以商户实体使用面积为房产计费单位(正确答案)B、已竣工未出售或未出租商业区域，地产做好有效隔离后，允许同一层中以户为单位分散交付(正确答案)C、已交付商业房产单位以测绘报告或房产证面积为准计费D、已竣工未出售商业，地产做好有效隔离后，可以接受同栋中以层为单位分散交付11、无法收回欠费，项目申请应收费用减免的，K2审批流程正确的是()*A、住宅项目:出纳发起→项目负责人→财务对接人→城市公司财务负责人→住宅管理中心负责人→大区总→财务及运营管理部负责人→本部COO终审(正确答案)B、流程附件需提供《法院判决书》、《申请费用减免台账》(正确答案)C、为维护客户满意度避免银行托收多扣款，可酌情先将客户需减免欠费在收费系统中进行“欠费挂起”操作，待应收费用减免流程审核通过后，再进行“解挂”及“欠费核销操作”D、商写项目：出纳发起→项目负责人→财务对接人→城市公司财务负责人→2.1企总负责人/2.N分管负责人→财务及运营管理部负责人→本部CMO终审(正确答案)12、A项目年初欠费50万元，本年应收物业费100万元，应收车位服务费100万元；截止年底该项目欠费回款25万元，物业费回款80万元，车位费回款50万元；关于该项目的累计收缴，本年收缴率，本年清欠率错误描述是？（）*A、累计收缴率62%、本年收缴率65%、清欠率50%B、累计收缴率63%、本年收缴率66%、清欠率51%(正确答案)C、累计收缴率64%、本年收缴率67%、清欠率57%(正确答案)D、累计收缴率59%、本年收缴率68%、清欠率57%(正确答案)13、关于以下特殊的收费场景描述正确的是？（）*A、地产竣工验收车位并已交付物业的，如物业已对接管区域车位履行物业服务及管理义务，对于产权车位可依据《前期物业服务合同》约定收费标准向产权所有人收取车位管理服务费。法理上可依据与客户签约的《车位租赁协议》收取车位租赁费，及临时停放车辆的车位临停费。从与客户关系维护层面，物业应加快办理收费许可证及被案手续，避免因客户不满意而引起的收费风险。(正确答案)B、物业对管辖区域学校或幼儿园如已履行物业服务及管理义务，并物业与地产签约的《前期服务服务合同》中已约定物业对此类房产拥有服务费收费标准的，物业应向学校及幼儿园收取物业管理服务费。如《前期服务服务合同》中未明确约定物业拥有对此类房产服务费收费标准的，物业应与学校或幼儿园协商签约收费补充协议，用于分摊人工服务及维护成本(正确答案)C、住宅与商业物业属于同一栋楼，须区分各自区域活动流线，对于已竣工尚未出售或已出售尚未交付的商业，在地产做好有效分隔的基础上，可以接受同栋中以层为单位分散交付，不允许同一层中以户为单位分散交付。(正确答案)D、已交付物业的房产，物业以房产测绘资料面积为依据进行计算物业服务费并向产权所有人收费，不允许地以房产空置或未售为由不缴纳物业服务费(正确答案)14、下列表述正确的是（）*A、物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由国务院确定B、物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由国务院确定(正确答案)C、包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式(正确答案)D、酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式15、物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下部分：（）*A、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(正确答案)B、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(正确答案)C、办公费用；(正确答案)D、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(正确答案)16、下列费用可以通过专项维修资金予以列支：（）*A、物业共用部位、共用设施设备的大修费用(正确答案)B、物业共用部位、共用设施设备的中修费用(正确答案)C、物业共用部位、共用设施设备的更新费用(正确答案)D、物业共用部位、共用设施设备的改造费用(正确答案)17、万科物业《诉讼案件管理指引》关于物业费诉讼的规定，正确的是（）*A累计拖欠物业费3个月以上的业主且经物业服务中心多次沟通无效的，物业服务中心应及时发送《催费通知书》(正确答案)B累计拖欠物业费6个月以上的业主且经物业服务中心多次沟通无效的，应当发送《律师函》C累计拖欠物业费6个月以上的业主且经物业服务中心《催费通知书》或《律师函》书面催收无效的，应当提起诉讼D累计拖欠物业费12个月以上的业主且经物业服务中心《催费通知书》或《律师函》书面催收无效的，应当提起诉讼(正确答案)18、下列物业服务费用由开发建设单位全额交纳：（）*A纳入物业管理范围的已竣工但尚未出租的物业(正确答案)B纳入物业管理范围的已竣工已出售，但因开发建设单位原因未按时交付买受人的物业(正确答案)C纳入物业管理范围的已竣工已出售，已交付买受人的的物业D纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置物业(正确答案)19、业财系统里面的管会子系统，对于成本的分类可以按照成本中心、作业活动、成本要素三个方面来分析[判断题]*对(正确答案)错20、根据分摊步骤设置分摊类成本中心，用于接收各BU的分摊成本，让其作为后续分摊至项目的中转从成本中心[判断题]*对(正确答案)错21、公司已取消与客户签署一费制电费收费合同，均采用两费制向业主收缴分摊电费，并在营账【公共部位能耗费】账本中独立计费。[判断题]*对错(正确答案)22、18年发改委调整代收供电费标准，要求物业、写字楼等转供电经营者应以转供用户每月电量和地方供电局公布的转供电用户电价