第7章投资性房地产

第7章投资性房地产投资性房地产不就是投资性固定资产吗！2023/2/1427.1投资性房地产的初始确认和计量2023/2/1431.投资性房地产的概念及内容

1）投资性房地产的定义是指公司为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。作为公司的投资性房地产，应当能够单独计量和出售。2023/2/1442）投资性房地产包括的内容

（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）企业拥有并已出租的建筑物。（4）部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品或经营管理的房地产。2023/2/1453）不属于投资性房地产的主要内容

（1）自用房地产；（2）作为存货的房地产。

2023/2/1462.投资性房地产的确认和初始计量

2023/2/1471）投资性房地产的确认

企业要将某项资产确认为投资性房地产，该项资产不仅要符合投资性房地产的定义，而且还要同时满足下列两个条件才能予以确认：2023/2/148第一：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2023/2/149第二：该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

2023/2/14102）投资性房地产的初始计量

投资性房地产的初始计量包括：外购投资性房地产的初始计量；自行建造投资性房地产的初始计量。2023/2/1411采用的模式：企业可以按照实际情况采用成本模式对投资性房地产进行初始计量，或采用公允价值模式进行初始计量。2023/2/1412（1）外购投资性房地产企业对于外购的投资性房地产，只有在购入后开始出租时才能作为投资性房地产加以确认。2023/2/1413(2)自行建造投资性房地产成本企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性房地产，只有在自行建造或开发活动完成同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。2023/2/14143.投资性房地产的后续支出

2023/2/14151）资本化的后续支出

投资性房地产相关的后续支出，在满足投资性房地产确认条件的情况下，应将该项支出计入投资性房地产成本中2023/2/1416例如，企业为了延长投资性房地产的使用寿命，或为了提高投资性房地产的使用效益，对投资性房地产进行改建、扩建等，这些支出在满足投资性房地产确认条件时，应当予以资本化。2023/2/1417采用成本模式计量投资性房地产的企业，当投资性房地产开始改建、扩建时，应将投资性房地产的账面价值转入“在建工程”科目，借记“在建工程”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”等科目，贷记“投资性房地产”科目。

2023/2/1418采用公允价值模式计量投资性房地产的企业，当投资性房地产开始改建、扩建时，应将投资性房地产的账面价值转入“在建工程”科目，借记“在建工程”科目，贷记“投资性房地产——成本”科目、“投资性房地产——公允价值变动”科目。2023/2/14192）费用化的后续支出

投资性房地产相关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在支出发生时计入当期损益。2023/2/1420例如，企业对投资性房地产进行的日常维护修理所发生的支出，在发生支出时借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

2023/2/14217.2投资性房地产的后续计量与核算

2023/2/1422投资性房地产的后续计量主要是指企业应该在资产负债表日对投资性房地产的期末价值进行重新计量。企业对投资性房地产的后续计量有两种模式，一种是成本模式，另一种是公允价值模式。2023/2/1423通常企业在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

2023/2/14241.采用成本模式对投资性房地产进行后续计量2023/2/1425一般采用的模式：企业外购投资性房地产和自行建造投资性房地产，通常采用成本模式进行后续计量。2023/2/1426折旧与摊销分别进行：对于已经入账的“投资性房地产”，应按照固定资产的有关规定按期提取折旧，或按照无形资产的有关规定按期进行摊销。2023/2/1427减值的处理：当企业已经入账的投资性房地产发生减值时，应当按照资产减值的有关规定计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。2023/2/14282.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量2023/2/1429公允价值不能随便使用：只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值，能够持续可靠取得的情况下，企业才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2023/2/1430公允价值不能改变：企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

2023/2/1431采用公允价值满足的条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地通常是指投资性房地产所在的城市，对于大中城市，应当作为投资性房地产所在的地区。2023/2/1432②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

2023/2/1433公允价值不折旧、不摊销：企业对投资性房地产采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销2023/2/1434公允价值变化：以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。2023/2/14353.投资性房地产后续计量模式的变更2023/2/1436为了保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。2023/2/1437成本模式可改为公允价值模式：采用成本模式转为公允价值模式时，企业应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整“利润分配——未分配利润”科目，同时还要调整“盈余公积”科目。

2023/2/14384.设置的会计科目

1）设置“投资性房地产”会计科目2）设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”会计科目3）设置“投资性房地产减值准备”会计科目4）设置“公允价值变动损益”会计科目2023/2/14391）“投资性房地产”科目

核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过该科目进行核算。2023/2/1440借方科目：第一，核算企业外购或自行建造等方式取得的投资性房地产，以及将作为存货的房地产或将自用的建筑物等转为投资性房地产。2023/2/1441第二，企业采用公允价值模式核算投资性房地产的，当企业外购或自行建造等方式取得投资性房地产时，应按照成本价计入该科目的借方；2023/2/1442第三，当企业将作为存货的房地产或将自用的建筑物转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值记入该科目的借方。

2023/2/1443贷方科目：当企业将投资性房地产转为自用或处置投资性房地产时，应在转换日按“投资性房地产”的账面余额记入该科目的贷方。2023/2/1444期末余额：期末，该科目借方余额反映企业采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。

2023/2/1445明细科目：采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。

2023/2/14462）“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目

企业采用成本模式计量投资性房地产，应采用一定的方法并按期对房地产计提折旧或进行摊销。2023/2/1447对投资性房地产计提折旧时，按实际提取的金额计入“投资性房地产”科目的贷方；对投资性房地产摊销时，按实际摊销的金额计入“投资性房地产”科目的贷方。

2023/2/1448对于采用公允价值模式投资性房地产的，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

2023/2/14493）“投资性房地产减值准备”科目

“投资性房地产减值准备”科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产，发生减值时，按有关规定，计提的减值准备。2023/2/1450投资性房地产存在减值迹象时，按经减值测试后确认的减值计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目；

2023/2/1451当企业处置投资性房地产或将投资性房地产转为自用时，应在转换日按原已计提的减值准备，计入“投资性房地产减值准备”科目的借方。2023/2/1452该科目期末贷方余额反映企业采用成本模式核算投资性房地产，已计提但尚未转销的投资性房地产减值准备。

2023/2/1453在公允价值计量模式下，由于已经按其期末的公允价值对投资性房地产的账面价值进行了调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。2023/2/14544）“公允价值变动损益”科目

“公允价值变动损益”会计科目，主要核算采用公允价值模式计量的投资性房地产等,由于公允价值变动而形成的应计入当期损益的利得或损失金额。2023/2/1455该科目贷方核算由于公允价值变动而形成的应计入当期损益的收益，即资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额，按其差额计入该科目的贷方；2023/2/1456该科目借方核算由于公允价值变动而形成的应计入当期损益的损失，即资产负债表日，投资性房地产的公允价值低于其账面余额，按其差额计入该科目的借方；2023/2/1457企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，该项房地产在转换日的公允价值低于其账面价值，按其差额计入该科目的借方；

2023/2/1458企业将存货或自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，该项房地产在转换日的公允价值低于其账面价值，也按其差额计入该科目的借方。期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。

2023/2/14595.投资性房地产的核算

2023/2/14601）采用成本模式计量的投资性房地产2023/2/1461(1)外购或自行建造外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按其实际成本：借记“投资性房地产”科目；贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

2023/2/1462【例1】A公司是从事房地产经营的企业，2008年1月1日，该公司以存款300万元购入一栋写字楼，并准备对外出租。2023/2/1463A公司编制如下会计分录：借：投资性房地产——写字楼3000000贷：银行存款30000002023/2/1464(2)投资性房地产取得收入投资性房地产主要是以出租或转让土地所有权的形式取得租金收入或转让增值收益。2023/2/1465对多数企业而言，投资性房地产是与经营活动相关的其他业务活动，因而取得的租金收入或转让增值收益属于其他业务收入。2023/2/1466企业取得租金收入时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。【例】依据【例1】的资料，A公司2008年1月3日，将其购入的写字楼对外出租，每年获得租金收入80万元。A公司每年确认租赁收入时，编制如下会计分录：借：银行存款800000贷：其他业务收入800000

2023/2/1467(3)投资性房地产的计提折旧或摊销

投资性房地产的折旧或摊销，是指在投资性房地产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额和摊销额进行系统分摊。2023/2/1468企业按期对其投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。

2023/2/1469【例】依据【例1】的资料A公司对其出租的写字楼按15年平均分摊其折旧额。2023/2/1470A公司每年计提折旧时编制如下会计分录：借：其他业务成本200000贷：投资性房地产累计折旧（摊销）200000

2023/2/1471(1)外购或自行建造外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按其实际成本，借记“投资性房地产（成本）”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

2023/2/1472(2)投资性房地产取得收入的核算

企业取得租金收入时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

2023/2/1473(3)投资性房地产的计提折旧或摊销

对于采用公允价值计量模式计量的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，2023/2/1474公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；

2023/2/14752）采用公允价值模式计量的投资性房地产2023/2/14763）成本模式转为公允价值模式

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。如果投资性房地产采用成本模式转为公允价值模式时2023/2/1477企业应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。

2023/2/1478企业变更投资性房地产计量模式时，应当按计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按已提折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的;2023/2/1479借记“投资性房地产减值准备”科目，按原账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按公允价值与其账面之间的差额，贷记或借记“利润分配——未分配利润”科目，同时还要调整“盈余公积”科目。

2023/2/14807.3投资性房地产转换、处置与核算

2023/2/14811.投资性房地产的转换

2023/2/14821）转换日的确定

(1)投资性房地产开始自用时转换日的确定投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产。2023/2/1483其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

2023/2/1484(2)作为存货的房地产改为出租时转换日的确定作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。2023/2/14852）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产2023/2/1486自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量。转换日的公允价值小于原账面价值的，2023/2/1487其差额应计入当期损益；转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额应计入“资本公积——其他资本公积”科目。处置投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。

2023/2/14882.投资性房地产转换的条件

企业的投资性房地产有确凿证据表明其用途发生改变，并满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。①投资性房地产开始自用；

2023/2/1489②作为存货的房地产改为出租；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；④自用建筑物停止自用，改为出租。2023/2/14903.房地产转换的形式

①将投资性的房地产转换为自用房地产；②将作为存货的房地产转换为投资性房地产；③将自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产。2023/2/14914.投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。2023/2/1492企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。2023/2/14935.投资性房地产转换与处置的核算

2023/2/14941）投资性房地产采用成本模式计量的转换2023/2/1495(1)转换为自用房地产

企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。

2023/2/1496(2)转换为成本模式计量作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。2023/2/1497当房地产开发企业将其作为存货的房地产以经营租赁的方式进行出租，赚取租金收入时，其存货也应相应地转换为投资性房地产。2023/2/1498(3)自用土地使用权或建筑物转换企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日，将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产。2023/2/1499企业将自用土地使用权或建筑物转换为成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，2023/2/14100分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”;2023/2/14101贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的2023/2/14102借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。2023/2/14103【例】2008年1月1日，A公司将自建的办公楼作为投资性房地产整体出租。该项出租的办公楼成本价3000万元，累计折旧1700万元。A公司编制如下会计分录：借：投资性房地产——办公楼30000000累计折旧17000000贷：固定资产30000000投资性房地产累计折旧（摊销）170000002023/2/141042）投资性房地产采用公允价值模式计量的转换2023/2/14105(1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产2023/2/14106企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。2023/2/14107(2)作为存货的房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产2023/2/14108企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值低于账面价值的2023/2/14109应当按该项存货在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；2023/2/14110【例】A公司为房地产开发商，2008年1月1日，A公司与B公司签订一项合同，A公司于当日将自行开发的一栋楼房出租给B公司，该楼房的成本价为7000万元。2008年12月31，该楼房的公允价值为7500万元。2015年1月1日，租赁合同期满后A公司收回该项楼房，并将其出售给C公司，出售收入7300万元。A公司编制如下会计分录：

2023/2/14111（1）2008年1月1日借：投资性房地产——楼房（成本）70000000贷：开发产品70000000（2）2008年12月31借：投资性房地产——楼房（公允价值变动）5000000贷：公允价值变动损益5000000

2023/2/14112（3）2015年1月1日借：银行存款73000000贷：其他业务收入73000000借：其他业务成本75000000贷：投资性房地产——楼房（成本）